REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AT AM ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2467/2025 promossa da:
(C:F: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF: ) , elettivamente domiciliati in San Giorgio di EL (PV), C.F._2 via Zanetti n. 25, presso lo Studio dell'Avv. Laura Zerbinati che li rappresenta e difende, per procura allegata al ricorso, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE RICORRENTE contro
(CF: ) CP_1 C.F._3
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente ha concluso come udienza del 4.12.2025 svoltasi in forma scritta , richiamandosi interamente alle conclusioni precedentemente formulate, ad eccezione della domanda risarcitoria, espressamente rinunciata e, pertanto Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza, eccezione, documentazione e difesa, emettere i seguenti provvedimenti di giustizia: In via principale e nel merito: 1) accertare e
pagina 1 di 8 dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 13 ottobre 2022 per inadempimento grave e definitivo della promissaria acquirente
; 2) Condannare la resistente al rilascio dell'immobile oggetto dei contratti CP_1 preliminari entro un termine da stabilirsi, libero da persone e cose;
…; In via istruttoria: ammettersi prova per testi, in prova diretta e contraria, sulle circostanze qui di seguito capitolate: 1) "vero che, in qualità di titolare dell'Agenzia Immobiliare a cui si erano rivolti i promittenti venditori, su incarico degli stessi, mi occupavo di contattare lo Studio
Notarile del Dott. al fine di concordare una data per la stipula del contratto CP_2 definitivo di compravendita relativo all'immobile oggetto del contratto preliminare sottoscritto in data 13.10.2022 tra i sig.ri e " 2) vero che il 10.10.2024, Parte_1 CP_1 successivamente al contatto avvenuto con il Notaio ed alla fissazione CP_2 dell'appuntamento per la stipula del contratto definitivo, comunicavo alla sig.ra , CP_1 mediante messaggio scritto whastsapp, la data e l'orario dell'appuntamento presso lo studio Notarile"; In ogni caso: con vittoria di diritti, onorari e spese del presente gradi di giudizio”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato unitamente a decreto di fissazione di udienza i sig.ri e evocavano in giudizio la Parte_1 Parte_2 sig.ra al fine di far accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione dei CP_1 contratti preliminari di compravendita stipulati in data 13 ottobre 2022 per inadempimento grave e definitivo di quest'ultima quale promissaria acquirente e , pertanto, ottenere condanna della resistente al rilascio dell'immobile oggetto dei contratti preliminari entro un termine da stabilirsi,; formulavano altresì domanda per il pagamento di indennità di occupazione per il periodo compreso tra il 22 dicembre 2022 e la data effettiva di rilascio dell'immobile
A supporto della propria domanda deducevano che: in data 13.10.2022, i sig.ri e la sig.ra avevano sottoscritto due distinti contratti preliminari di Parte_1 Pt_3 compravendita immobiliare, relativi al medesimo immobile sito in AL EL (PV)
pagina 2 di 8 Via Roma n. 65 e Via Montello n. 1 PT e PT1 meglio definito in atti, pattuendo un prezzo di €35.000 suddiviso in €17500 per ciascun preliminare;
a seguito del versamento della caparra (pari a €1500 per ciascun preliminare) e al versamento di ulteriore somma di
€1000, a partire dal 22.12.2022, la parte promissaria acquirente era stata immessa nella detenzione dell'immobile, nell'attesa della stipula del rogito, stabilita entro il 31.3.2023; la sig.ra non aveva presenziato alla data del rogito;
malgrado rituale diffida ex art. CP_1
1454 cc.. la parte aveva omesso la stipula del contratto e manteneva il possesso del bene;
sussistevano i presupposti per la risoluzione del contratto preliminare
Pur ritualmente evocata in giudizio parte convenuta non si costituiva restando contumace
All'esito della prima udienza, la parte rinunciava alla domanda di risarcimento per indennità di occupazione e venivano respinte le istanze istruttorie.
All'udienza di discussione la parte insisteva come sopra riportato.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1.La fattispecie in esame


2.L'inadempimento della resistente e le relative conseguenze


3. Le spese di giudizio


1.La fattispecie in esame
In punto di fatto costituisce circostanza puntualmente dedotta da parte attrice e debitamente documentata che In data 13.10.2022, i sig.ri quali promissari Parte_1 alienanti e la sig.ra quale promissaria acquirente, sottoscrivevano due distinti CP_1 contratti preliminari di compravendita immobiliare, relativi al medesimo complesso immobiliare sito in AL (PV) Via Roma n. 65 e Via Montello n. 1 PT e PT1 censito al
NCEU di Pavia, censuario di AL Fg. 5 mappali: - 1262 Via Roma n. 65 PT1 Cat A/3
Classe 1 vani 6 superf. catastale 441 mq RC Euro 170,43 (abitazione; - 1277 sub. 2 Via
Montello n. 1 PT-1 Cat. C/2 Classe U superf. catastale 69 mq RC Euro 99,47; - 1277 sub. 3
Via Montello n. 1 PT Cat C/6 Classe 2, superf. catastale 17 mq RC Euro 28,26; - 1277 sub.
1, cort comune ai sub. 2-3.
pagina 3 di 8 La circostanza è attestata da significativa e rilevante documentazione costituita proprio dai citati preliminari, debitamente sottoscritti in forma di scrittura privata da intendersi riconosciuti stante la contumacia della convenuta ex art. 215 primo comma n.1
c.p.c.
Parimenti dedotto e comprovato che, a seguito del regolare versamento della caparra nonché dell'ulteriore somma di €1000, le parti pattuivano una proroga per la stipula del contratto definitivo al 31.3.2025 (doc. 2 parte attrice) ; inoltre nella citata scrittura privata era altresì attestata la presa di possesso dell'immobile da parte della convenuta in data
22.12.2022.
Premessa la prova del rapporto contrattuale parte attrice ha puntualmente eccepito l'inadempimento della convenuta sub specie di mancata stipula del contratto definitivo senza alcuna giustificazione.
Detta eccezione è supportata da rilevante documentazione costituita sia da messaggio whatspp attestante la fissazione del giorno di stipula dal notaio (14.10.2024) sia da formale diffida, regolarmente ricevuta dalla sig.ra in data 16.5.2025, con cui si CP_1 intimava quest'ultima alla stipula del contratto definitivo entro il termine di quindici giorni, deducendo espressamente in caso contrario, la risoluzione del contratto (cfr doc. 3 e 4 parte attrice).


2.L'inadempimento della convenuta e le relative conseguenze
A riguardo, stante l'univoca prova del rapporto contrattuale e la puntuale eccezione di inadempimento supportata dalla documentazione sopra esposta, era onere della convenuta dimostrare il corretto adempimento, ovvero ulteriore ipotesi di estinzione dell'obbligazione.
Al contrario, la sig.ra pur ritualmente evocata in giudizio, è rimasta CP_1 contumace.
A riguardo, il preferibile orientamento, in giurisprudenza e dottrina, pur escludendo effetti automatici, precisa come la contumacia “possa concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice (desumendo tale principio dall'art. 116
c.p.c., comma 2)” (In termini Cass. 29.03.2007, n. 7739; nello stesso senso Cass.,
pagina 4 di 8 20.02.2006, n. 3601) secondo cui “ la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda…costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile ex art. 116 c.p.c. (nel contesto di ogni altro acquisito) dallo stesso giudice ai fini della decisione (cfr. tra le altre:
Cass. 7 marzo 1987 n. 2427; Cass. 20 luglio 1985 n. 4301)”; (nello stesso senso Cass.

6.2.1998 n. 1293).
In ragione di quanto esposto, coerentemente con la preferibile e recente giurisprudenza di merito, se è pur vero che la contumacia non può essere equiparata ad una generale non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, purtuttavia la scelta processuale non collaborativa da parte del convenuto, costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla stessa parte attrice, allorquando, in particolare, come nel caso di specie, il ricorso già conteneva nel suo corpo un'esposizione dei fatti ed un'elencazione dei documenti offerti a corredo probatorio analitiche: in definitiva, la contumacia del convenuto è elemento rafforzativo delle circostanze dedotte dall'attore (Trib. Bari, 15.07.2015, n. 3275 Trib. Roma,
04.10.2017, n. 8040 Trib. Roma, 04.04.2017, n. 3223; Trib. Roma, 28.05.2016, n. 10898;
Trib. Genova 20.1.2016 n. 209; Trib. Napoli, sez. lav., 05.11.2012, n. 27275).
Tale orientamento è condivisibile a fortiori, nella fattispecie in esame, stante le comunicazioni che la parte attrice ha comunque rivolto alla resistente in fase anteriore al giudizio,
In definitiva, in ragione di qunato esposto, è provato l'inadempimento della sig.ra con riferimento all'omessa stipula del definitivo senza alcuna giustificazione. CP_1
A quest'ultimo proposito, anche a non voler considerare il termine indicato prima nel preliminare e poi nell'atto aggiuntivo come essenziale, tuttavia, a distanza di un anno, è stata formulata esplicita diffida assegnando un termine di quindici giorni per adempiere;
il citato termine, considerando il significativo intervallo temporale rispetto alle scritture private sottoscritte, era da considerarsi congruo.
Il citato contratto è stato quindi oggetto di risoluzione ex artt. 1454 e 1455 c.c. stante l'omessa stipula entro il termine assegnato;
si rileva altresì che il citato pagina 5 di 8 inadempimento risulta qualificato grave
Dal citato inadempimento discende il diritto per i promissari alienanti al trattenimento della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.,
In secondo luogo, parimenti, sussiste obbligo di rilascio dell'immobile occupato dalla data del 22 dicembre 2022 da parte della sig.ra essendo venuto meno il titolo CP_1 che legittima l'occupazione.
A quest'ultimo proposito, la perdurante occupazione trova conferma univoca sia nella ricezione formale della lettera di diffida all'indirizzo indicato sia nel perfezionamento della notifica dell'atto di citazione del presente giudizio proprio al medesimo indirizzo
Premessa la fondatezza della domanda di risoluzione , ai sensi dell'art. 56 l.
27.7.1978 n. 392 relativo alla materia delle locazioni ” Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonche' delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.”
La citata disposizione deve trovare applicazione in via analogica anche alla fattispecie in esame, caratterizzata da occupazione di immobile da persona inizialmente legittimata.
Orbene, sul punto, si riconosce il rilievo del diritto di abitazione della promissaria acquirente, sig.ra la corresponsione, da parte della medesima ai CP_1 CP_1 promissari alienanti a titolo di caparra confirmatoria di una somma di €4000 (circa il 12% del valore pattuito dell'immobile) e, infine, la necessità di un arco temporale per organizzare il trasloco;
tuttavia, sotto ulteriore e contrapposto profilo, si sottolineano una serie di circostanze quali il perdurante inadempimento (ormai di due anni e otto mesi rispetto alla data stabilita) e l'assenza di risposta alla diffida, attestanti una condotta non collaborativa;
pertanto si riconosce come congruo un termine, decorrente dalla avvenuta comunicazione alla convenuta della sentenza, limitato di circa due mesi per il rilascio dell'abitazione e la consegna delle chiavi;
quindi, considerando il tempo necessario per la pagina 6 di 8 comunicazione stessa, si stabilisce come termine dilatorio per l'esecuzione il 23.2.2026


3. Le spese di giudizio
Le spese sono addebitate su parte convenuta, soccombente ex art. 91 c.p.c.
I compensi si liquidano ex DM 55/2014 (come modificato da DM 147/2022) per cause di valore compreso tra €26000 e €52000 applicando il parametro medio per le fasi di studio e introduttiva, esclusa l'istruttoria non svolta e minimo per la decisionale, prevalentemente ripetitiva di questioni già affrontate e limitata a una singola udienza, risultando quindi pari a €4358 oltre spese generali al 15% iva cpa nonché spese di marca e contributo pari a 545,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I) Accoglie, per le ragioni di cui in motivazione la domanda di parte ricorrente
(C:F: e (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e, per l'effetto, C.F._2
a) accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione dei contratti preliminari di compravendita, aventi ad oggetto il medesimo complesso immobiliare sito in AL (PV)
Via Roma n. 65 e Via Montello n. 1 PT e PT1 censito al NCEU di Pavia, censuario di
AL Fg. 5 mappali: - 1262 Via Roma n. 65 PT1 Cat A/3 Classe 1 vani 6 superf. catastale 441 mq RC Euro 170,43 (abitazione; - 1277 sub. 2 Via Montello n. 1 PT-1 Cat.
C/2 Classe U superf. catastale 69 mq RC Euro 99,47; - 1277 sub. 3 Via Montello n. 1 PT
Cat C/6 Classe 2, superf. catastale 17 mq RC Euro 28,26; - 1277 sub. 1, cort comune ai sub.

2-3. stipulati in data 13 ottobre 2022 tra i ricorrenti, sig.ri p e Parte_1
e la resistente, (CF: ) per Parte_2 CP_1 C.F._3 inadempimento grave e definitivo di quest'ultima, quale promissaria acquirente;

b) condanna alla consegna delle chiavi e al rilascio dell'immobile CP_1 oggetto dei contratti preliminari, libero da persone e cose, entro e non oltre il 23.2.2026;
-II) Condanna altresì a rimborsare ai ricorrenti le spese di lite, che si CP_1 liquidano in € 545,00 per spese ed € 4358,00 per compensi professionali, oltre spese
pagina 7 di 8 generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pavia, 11 dicembre 2025
Il Giudice
AT AM
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