R.G.N. 2040/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 5.7.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 484/2024, pubblicata il 15.01.2024,
TRA
(C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro tempore, con sede in Parte_1
, con il patrocinio dell'avv. MAENZA DELL'ORCO ANTONIETTA, elettivamente Pt_1 domiciliato in VIA DELL'ORSO, 7A 20121 presso lo Studio dell'avv. MAENZA Pt_1
DELL'ORCO ANTONIETTA, giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA DEL PROGRESSO 3 20100 , Pt_1 con il patrocinio dell'avv. FRONTE SALVATORE PALMIRO, elettivamente domiciliato/a in
VIA COMPAGNONI 8 presso lo Studio dell'Avv. FRONTE SALVATORE Pt_1
PALMIRO, giusta delega in atti;

-APPELLATO
pagina 1 di 14 OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 484/2024, pubblicata il
15/01/2024, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”.

CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis rejectis, in riforma della sentenza del
Tribunale di Milano, Sezione XII, Giudice dott.ssa Zuffada, n. 484/2024, emessa e pubblicata il 15 gennaio 2024, non notificata, così giudicare: - IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, con ogni statuizione accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello, con tutte le conseguenze di legge tra cui la restituzione della somma corrisposta, e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 484/2024 emessa in data 15 gennaio 2024 dal Tribunale di
Milano, Sezione XIII civile, Giudice: dott.ssa Lorenza Adriana Zuffada, nell'ambito del giudizio R.g. 42297/2022, pubblicata il 15 gennaio 2024 e non notificata, annullare la sentenza predetta accogliendo tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
“in via preliminare e/o pregiudiziale, premesso ogni opportuno accertamento, con ogni opportuna statuizione, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva in capo a
[...]
come rappresentato, per tutti i motivi ed i fatti esposti in atti, con Controparte_2 tutti i provvedimenti consequenziali anche in ordine all'improcedibilità e/o inammissibilità delle domande svolte;
In via principale, premesso ogni opportuno accertamento, con ogni opportuna statuizione, rigettare tutte le domande proposte – in via preliminare ed in via principale – in relazione alla mancata convocazione da parte del e Parte_1 dell'amministrazione condominiale ed all'annullamento delle delibere assunte in data
14.4.2021 con riferimento ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno e relativi al consuntivo di gestione 2020 e relative ripartizioni ed al preventivo di gestione 2021 e relativa ripartizione, con tutti i provvedimenti consequenziali.” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.”. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria, senza l'inversione dell'onere della prova, occorrendo nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli avversari, si chiede di essere ammessi a prova contraria diretta ed indiretta sulle circostanze ex adverso dedotte ed eventualmente ammesse e, senza l'inversione dell'onere della prova, occorrendo nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli avversari, ci si riporta a tutte le deduzioni istruttorie formulate – nessuna rinunciata – e si chiede di essere ammessi a pagina 2 di 14 prova diretta per testi sulle seguenti circostanze: A) senza l'inversione dell'onere della prova, occorrendo nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli avversari, ammettere parte
Convenuta opposta a prova contraria diretta ed indiretta sulle circostanze ex adverso dedotte ed eventualmente ammesse, con gli stessi testi chiamati a prova diretta e sotto indicati. B)
Ammettere le prove per testi sulle seguenti circostanze, da intendersi precedute dalla locuzione
“Vero che”: 1) “Nell'ottobre 2020, l'amministrazione condominiale verificava dalle letture dei dispositivi di termoregolazione l'assenza di dati per le unità immobiliari BE e BD – corpo di fabbrica interno”; 2) “Con lettera del 26.10.2020 (che si rammostra sub doc. n. 7 di questa parte)
l'amministrazione condominiale informava Immobiliare Turistica S.r.l. che da una verifica dei ripartitori i locali di proprietà BE e BD di Imm.re Turistica risultavano privi di contabilizzazione e di valvola termostatica e ripartitore sui caloriferi presenti nelle due unità immobiliari.”. 3) “Con lettera del 26.10.2020 (che si rammostra sub doc. n. 7 di questa parte)
l'amministrazione condominiale rappresentava che per la mancata termoregolazione e contabilizzazione delle predette unità immobiliari, nelle stagioni di riscaldamento del 2018,
2019 e 2020 vi era stato un relativo e continuo consumo di riscaldamento senza termoregolazione e senza relativi esborsi da parte di Immobiliare Turistica per entrambe le unità immobiliari.” 4) “Con lettera del 26.10.2020 (che si rammostra sub doc. n. 7 di questa parte)
l'amministrazione condominiale chiedeva ad Immobiliare Turistica l'accesso per la posa immediata di ripartitori e delle valvole termostatiche, mancanti.” 5) “Nel novembre 2020, avendo ricevuto la missiva del 26.10.2020, Imm.re Turistica S.r.l. comunicava al
[...]
di prendere immediato contatto con l'amministrazione condominiale in Controparte_1
relazione alla problematica afferente alle valvole termostatiche (come da comunicazione che si rammostra sub doc. n. 8). 6) “Sino all'installazione del contacalorie sul tubo di adduzione e mandata dell'impianto di riscaldamento, avvenuto nel maggio 2022 – doc. n. 9, le unità immobiliari BE e BD (ora sub 706), concesse in locazione a , sono Controparte_1 rimaste prive dei dispositivi di termoregolazione.” 7) “La mancanza dei dispositivi di termoregolazione impedisce di procedere dapprima alla contabilizzazione e alla successiva bollettizzazione con quantificazione del dovuto per il relativo consumo di riscaldamento.” 8)
“dall'edificazione le unità immobiliari BE e BD (ora sub 706), concesse in locazione a
[...]
, sono collegate alla centrale termica mediante un tubo di adduzione per Controparte_1
consentire il riscaldamento e condizionamento attraverso i corpi radianti e fancoil presenti nelle unità immobiliari.”. 9) “nel maggio 2022 ha installato sul tubo di adduzione, Controparte_3
che collega le unità immobiliari BE e BD (ora sub 706) alla centrale termica, un contabilizzatore pagina 3 di 14 di calore per la termoregolazione e quantificazione del consumo di riscaldamento – come da documento n. 9 che si rammostra.”
Si indicano quali testimoni sui tutti i capitoli di prova articolati: Signora , c/o Testimone_1
Studio Riva;
Signor legale rappresentante di c/o Testimone_2 Controparte_3 [...]
C) Ci si oppone ai capitoli di prova dedotti da controparte con tutte le argomentazioni CP_3
e deduzioni rappresentate nella memoria ex art. 183 comma 6° c.p.c. e nelle altre memorie depositate.
Per : Controparte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare: in via preliminare rigettare integralmente le domande proposte da controparte con l'atto di appello e, per l'effetto confermare integralmente la sentenza n°484/2024 pubblicata dal Tribunale di Milano in data
15/1/2024; in ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il in qualità di Controparte_1 conduttore dell'immobile di proprietà della facente parte Controparte_4
del in , ha convenuto lo stesso Parte_1 Pt_2 Pt_1 Parte_1
al fine di sentite accertare e dichiarare l'illegittimità della mancata convocazione dell' all'assemblea tenutasi in data 14.4.2021 e, per Controparte_5
l'effetto, annullare le delibere assunte ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno, per errato criterio di riparto delle spese di riscaldamento relativi agli anni 2018/2019/2020.
Il Centro Sociologico ha rilevato: che con la delibera del 14/4/2021 il
[...]
ha approvato il “consuntivo spese gestione 01/01/2020 – 31/12/2020, Parte_3 relativo riparto e posizione contabile dei singoli” e il “preventivo di spese gestione 01/01/2021-
31/12/2021, relativo riparto e scadenze dei ratei”; che l'amministratore aveva omesso di convocare il Centro, pregiudicando il suo diritto di partecipare all'assemblea; che, nel caso di specie, l'omessa convocazione del conduttore aveva una grande rilevanza, essendo stato impropriamente addebito al Centro l'importo di €.13.926,29 per spese di riscaldamento, in un periodo in cui i caloriferi erano rimasti spenti e nessuno aveva frequentato il Centro
Sociologico, stante la pandemia;
che l'addebito era stato infatti calcolato non sulla base dei lettori installati sui caloriferi, ma sulla base dei millesimi e comunque con calcoli errati;
che il pagina 4 di 14 Centro conduttore avrebbe dovuto essere convocato in assemblea, ai sensi dell'art. 66 disp. att.
c.c.
Si è costituito il convenuto, chiedendo, in via preliminare, di accertare e dichiarare Parte_1 la carenza di legittimazione attiva in capo all'attore e, per l'effetto, di dichiarare l'improcedibilità e/o inammissibilità delle domande svolte e, in via principale, di rigettare tutte le domande proposte. Il Condominio ha rilevato che le ragioni dell'impugnazione consistevano nella circostanza che non sarebbe stato convocato in assemblea il conduttore dall'amministratore condominiale, nonché in generiche contestazioni circa il criterio di ripartizione applicato in ambito di consuntivo gestione 2020 e in ambito di preventivo di gestione 2021. In realtà, l'amministratore condominiale aveva informato la condomina/locatrice Immobiliare Turistica S.r.l. che, ad una verifica dei ripartitori, i locali di proprietà di Immobiliare Turistica non risultavano contabilizzati, non essendo dotati di tutti gli elementi all'uopo necessari (valvola termostatica e ripartitore) e per questo le spese di riscaldamento erano state ripartite sulla base delle tabelle millesimali di riscaldamento (e quindi in base ai volumi delle unità immobiliari).
Il ha eccepito il difetto di legittimazione attiva del , Parte_1 Controparte_1 posto che i punti 1 e 4 dell'o.d.g. per cui era convocata l'assemblea condominiale del 14.4.2021 erano relativi, rispettivamente, a 1) Esame ed approvazione consuntivo gestione 01/01/2020-
31/12/2020, relativo riparto e posizione contabile dei singoli;
4) Esame e approvazione
Preventivo Spese gestione 01/01/2021 – 31/12/2021, relativo riparto e scadenza dei ratei.
Pertanto l'ordine del giorno non riguardava le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (come indicato nell'art. 10 della legge 392/1978), essendo inclusi nell'ambito del consuntivo di spesa solo i contributi al riscaldamento dovuti da ciascuna unità immobiliare collegata allo stesso.
Non vi era nessun punto dell'ordine del giorno che comportasse una qualsivoglia delibera attinente alla modifica della gestione dell'impianto di riscaldamento e pertanto non si rientrava nell'ambito di applicazione della norma sopra citata.
Il non era del resto legittimato ad impugnare la delibera ex art. 1137 co 2 Controparte_1
c.c., non essendo un condomino.
Il convenuto ha poi rilevato che le norme codicistiche, anche dopo la riforma del Parte_1
condominio entrata in vigore nel 2013, non prevedono alcun obbligo dell'amministratore di convocare in assemblea il conduttore, né la riforma del condominio ha inciso sul tenore degli artt. 9 e 10 della legge 392/1978, essendo solo il locatore tenuto a comunicare al conduttore la circostanza della convocazione di un'assemblea che contenga punti dell'o.d.g. afferenti alle pagina 5 di 14 spese e alle modifiche di gestione dell'impianto di riscaldamento e di condizionamento dell'aria.
Il 171 ha pertanto chiesto al Tribunale di accertare il Parte_1
difetto di legittimazione del e, nel merito, di rigettare le domande Controparte_1
da questi formulate.
Senza attività istruttoria, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale ha accolto le domande del Controparte_1
e ha annullato tutte le delibere assunte in data 14.4.2021 dall'assemblea del
[...]
. Parte_1
Il primo Giudice ha rilevato che, ai sensi del secondo comma dell'art. 10 della legge n. 392/78
(Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini), il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ai sensi dell'ultimo comma dello stesso articolo, “si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini” e quindi anche la disposizione del
6° comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'ultimo comma dell'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di legge. Nel caso di specie, era mancato del tutto l'avviso, posto che il convenuto non aveva fornito prova dell'avvenuto invio al Parte_1 conduttore della convocazione all'assemblea, con conseguente fondatezza dell'impugnazione della delibera.
Con atto di citazione notificato in data 5.7.2024, il ha Parte_1
proposto appello per i seguenti motivi:
1) Errata e mancata motivazione in fatto e in diritto della sentenza, in relazione all'art. 10 della legge 392/1978 che regola il diritto di voto del conduttore;
errata interpretazione dell'applicabilità dell'art. 10 Legge n. 392/1978 al caso di specie.
L'art. 10 della legge 392/78 - ha precisato l'appellante - riconosce il diritto di voto del conduttore in luogo del locatore solo laddove vi sia un ordine del giorno dell'assemblea condominiale in cui si debba esaminare, discutere e deliberare su spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Invece, come emerge dall'ordine del giorno versato in atti, l'assemblea del 14 aprile 2021 era chiamata a deliberare su altro e, più precisamente, sull'approvazione del consuntivo di gestione ordinaria 2020 e del relativo pagina 6 di 14 riparto, anche in ordine ai consumi di riscaldamento per tale gestione e per le gestioni 2018 e
2019, e del preventivo di gestione 2021. In questi casi, secondo costante giurisprudenza, deve escludersi il diritto di voto del conduttore, né il citato art. 10 può essere interpretato in via estensiva.
2) Ancora sull'errata e mancata motivazione in fatto e in diritto della sentenza emessa dal
Giudice di primo grado, in relazione all'art. 10 legge 392/1978; errata interpretazione dell'applicabilità dell'art. 10 Legge n. 392/1978 al caso di specie.
Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere applicabile il citato art. 10 anche ad un soggetto terzo quale è il essendo norma volta a disciplinare il solo rapporto tra locatore e Parte_1
conduttore. Nessun obbligo di convocazione del conduttore viene posto dalla norma a carico dell'amministrazione di condominio, essendo dovere del locatore dare notizia dell'intervenuta convocazione dell'assemblea condominiale al proprio conduttore, laddove nell'ordine del giorno vi siano punti afferenti alle specifiche ipotesi indicate nella norma in esame.
Nello stesso contratto di locazione sottoscritto dal con la locatrice Controparte_1
Immobiliare Turistica S.r.l., le parti avevano stabilito (art. 14) che fosse onere/impegno/obbligo del locatore “di inviare al conduttore il dettaglio di tutte le spese condominiali che verranno addebitate e relativa ripartizione”.
3) Ancora sull'errata e mancata motivazione in fatto e in diritto della sentenza emessa dal Giudice di primo grado, in relazione all'art. 10 legge 392/1978; errata interpretazione dell'applicabilità dell'art. 10 Legge n. 392/1978 al caso di specie.
Secondo il Giudice di prime cure, l'ultimo comma dell'art. 10 legge 392/78 rimanderebbe, quanto ad entrambe le fattispecie disciplinate dalla norma in esame, all'osservanza delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini, quando in realtà il rinvio al codice civile - secondo l'appellante - deve intendersi relativo alla sola seconda ipotesi regolata dall'art. 10 (immobile locato non facente parte di un contesto condominiale).
L'annullamento delle delibere assunte nell'assemblea riguarda i rapporti tra e Parte_1
condòmini e nulla ha a che vedere con la disposizione contenuta nell'ultimo comma dell'art. 10 Legge 392/1970, che non prevede un obbligo di convocazione in capo al Condominio ed al suo amministratore nei confronti di soggetti diversi dai condòmini.
4) Ancora sull'errata e mancata motivazione in fatto e in diritto della sentenza emessa dal Giudice di primo grado, in relazione all'art. 10 legge 392/1978; errata e mancata interpretazione e applicazione dell'art. 10 legge n. 392/1978 con riferimento all'art. 66 disp att. c.c. e all'art. 1136 c.c.
pagina 7 di 14 Secondo il Giudice di prime cure, il quinto comma dell'art. 10 legge 392/78 costituirebbe una norma di richiamo, rispetto alle disposizioni contenute negli artt. 66 disp att. C.c. e 1136 c.c., con conseguente onere e obbligo di convocazione del conduttore all'assemblea condominiale in capo al Condominio ed al suo amministratore.
In realtà, secondo l'appellante, la costante giurisprudenza ha dato una diversa interpretazione della norma, affermando il principio secondo cui la previsione dell'art. 10 comma 2 della legge n. 392 del 1978 non muta la disciplina dell'art. 66 disp att. c.c. e gli oneri dell'amministratore ivi previsti, dovendo l'amministratore convocare in assemblea solo il condomino/locatore ed essendo solo il condomino/locatore tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (ved. Cass n. 4802/1992).
La Riforma del Condominio entrata in vigore nel 2013 non ha modificato il citato art. 10 e nella relazione accompagnatoria della predetta Riforma non si rinviene l'intenzione del Legislatore di attribuire ai conduttori una generale legittimazione autonoma all'impugnazione, come invece dovrebbe dirsi qualora gli stessi fossero da considerare o da annoverarsi tra gli “aventi diritto” di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
5) Vizio di ultrapetizione della sentenza appellata, per aver annullato le intere delibere e non solo i punti impugnati.
La sentenza ha annullato tutte le delibere assunte in data 14.4.2021 dall'assemblea del
, anche se il aveva Parte_4 CP_1 Controparte_1 chiesto di “…annullare la delibera assembleare assunta in data 14/04/2021 dal Parte_1
in di cui ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno” e non tutte le delibere
[...] Parte_5 Pt_1 assunte nel corso dell'assemblea.
Il appellante ha pertanto insistito per l'integrale riforma della sentenza di primo Parte_1
grado.
Si è costituito in giudizio il , chiedendo il rigetto dell'appello e la Controparte_1
conferma della sentenza impugnata.
Il Centro appellato ha sottolineato come l'art. 10 della L. n. 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di votare (e, quindi, di impugnare), in luogo del proprietario, le delibere che hanno ad oggetto le spese (e quindi anche l'approvazione delle spese) e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento, delibere tra le quali rientrano quelle impugnate.
La norma vuole infatti tutelare il conduttore, con riguardo a delibere che incidono sulle sue obbligazioni.
pagina 8 di 14 Quanto infine al preteso vizio di ultrapetizione, il Centro appellato ha rilevato che la decisione del Tribunale si fonda su una corretta applicazione delle norme e ha correttamente disposto l'annullamento delle intere delibere, posto che le stesse riguardano spese di riscaldamento e sono direttamente legate al diritto di voto del conduttore ai sensi dell'art. 10 della Legge n.
392/1978.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 15.4.2025, previa assegnazione dei termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle note di replica.
L'appello è solo parzialmente fondato e può pertanto essere accolto nei limiti di seguito precisati.
I primi quattro motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente, avendo tutti ad oggetto la pretesa errata interpretazione e applicazione al caso di specie dell'art. 10 della legge
392/1978.
Secondo il , l'art. 10 della legge 392, in primo luogo, Parte_1 Parte_1
non sarebbe applicabile alla fattispecie, perché le delibere impugnate non riguarderebbero
“spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria”; in secondo luogo, difetterebbe la legittimazione attiva del Centro Sociologico, posto che il conduttore non sarebbe comunque legittimato ad impugnare le delibere assembleari, non essendo un condomino; in terzo luogo, il citato art. 10 riguarderebbe il rapporto tra locatore e conduttore, non configurandosi un obbligo dell'amministratore del condominio di dare notizia dell'intervenuta convocazione dell'assemblea al conduttore, laddove nell'ordine del giorno vi siano punti afferenti alle specifiche ipotesi indicate nella norma;
solo il locatore sarebbe tenuto a dare notizia della convocazione assembleare al conduttore e alla mancata convocazione non conseguirebbe comunque la possibilità per il conduttore di impugnare la delibera.
I primi quattro motivi di appello non sono fondati.
L'art. 10 della legge 392/1978 prevede che “il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria”.
La giurisprudenza di merito e di legittimità conferma che al diritto di voto del conduttore consegue il diritto di impugnare la delibera invalida (ved. Cass. 869/12: “Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 cod. civ., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale
pagina 9 di 14 la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere al giudice, sono attribuite ai conduttori”; 4588/95; Trib, Milano 8148/23; Trib. Roma 7680/24).
Quanto alla convocazione del conduttore alle assemblee condominiali ove siano previste all'ordine del giorno questioni in ordine alle quali il conduttore ha diritto di voto, questa Corte ben conosce l'orientamento tradizionale della giurisprudenza, secondo cui non sarebbe onere dell'amministratore di condominio, ma del solo condomino/locatore, avvisare il conduttore della fissazione di assemblee relative a spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, stante l'estraneità del condominio al rapporto di locazione.
Secondo tale orientamento, dalla mancanza di un obbligo di convocazione in capo all'amministratore del condominio discende il difetto di legittimazione del conduttore assente a richiedere l'annullamento delle delibere per omessa convocazione alle stesse.
Va tuttavia rilevato che la dottrina più attenta e buona parte della più recente giurisprudenza di merito ha rivisto questo orientamento, anche alla luce delle modifiche apportate dalla Riforma del Condominio entrata in vigore nel 2013 (ved. Trib. Roma, sentenza 416/2024; Trib. Milano, sentenza 8148/2023).
Va in primo luogo rilevato che ai sensi del nuovo testo dell'art. 1136 c.c. (come modificato dalla Riforma di cui alla legge 220/2012) le assemblee condominiali non possono deliberare, se non consta che tutti “gli aventi diritto“ sono stati regolarmente convocati (prima la norma faceva riferimento ai condomini). Parallelamente, l'art. 66 3° co delle disp. att. c.c. (come modificato dalla legge 220/2012) prevede che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione “degli aventi diritto” la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice “su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati” (il testo previgente prevedeva solo che “l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”).
Le norme sopra citate, come modificate, fanno quindi riferimento agli aventi diritto e non più ai condomini e da ciò si desume che vi può essere una legittimazione a partecipare, deliberare e impugnare le delibere anche in capo a soggetti diversi dai condomini.
Ciò premesso, posto che l'art. 10 della legge 392/78, come si è visto, attribuisce al conduttore in luogo del proprietario, il diritto di voto in assemblea nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria e posto che pacificamente la predetta norma riconosce implicitamente al conduttore il diritto di impugnare le delibere invalide che riguardino le predette materie, ne consegue che il conduttore debba rientrare tra gli “aventi diritto” ad essere convocati per la assemblea al fine di esercitare i propri pagina 10 di 14 diritti di partecipazione e di voto ogni volta che si debba deliberare per le ”spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento”.
L'amministratore di condominio, peraltro, secondo l'art. 1130 c.c. come modificato dalla legge
2020/2012, ha piena cognizione del fatto che nel condominio vi siano unità immobiliari locate a terzi dai condomini/proprietari. Ai sensi dell'art. 1130 n. 6) c.c. (numero aggiunto dalla citata legge 220), egli è tenuto infatti a “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio … Ogni variazione dei dati deve essere comunicata in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
L'art. 13 della legge n. 431/1998, come modificato dall'art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015 n. 208 (c.d. legge di stabilità 2016), prevede poi che è “fatto carico al locatore”
(e non più ad entrambe le parti) di provvedere alla registrazione del contratto nel termine
“perentorio” di trenta giorni dalla data della stipula, con l'ulteriore incombente, da espletare nei successivi sessanta giorni, di dare “documentata comunicazione” - e, quindi, non solo una mera informazione, ma una comunicazione contenente gli estremi del versamento effettuato ed il numero di registrazione attribuito al contratto - sia al conduttore sia, per quel che qui interessa, all'amministratore del condominio, “anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 n. 6) del codice civile”.
Anche gli artt. 1130 bis comma 1 c.c. e 71 ter delle disp. att. c.c. (entrambi inseriti dalla citata legge 220/2012) attribuiscono rilevanza alla posizione dei conduttori, stabilendo il primo che non solo i condomini, ma anche “i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari” possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia;
attribuendo il secondo agli aventi diritto (e quindi anche ai conduttori) il diritto di accedere al sito internet del condominio, attivato dall'amministratore su richiesta dell'assemblea, e di estrarre copie in formato digitale dei documenti.
Considerate le sopra citate modifiche normative e la piena conoscenza da parte dell'amministratore condominiale (secondo la normativa vigente) della presenza di soggetti titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari, deve ritenersi che sia proprio l'amministratore a dover procedere alla convocazione dei conduttori alle assemblee nelle quali sia prevista la discussione delle materie indicate dall'art. 10 della legge 392/1978.
pagina 11 di 14 Da ciò discende che, in caso di mancata convocazione, il conduttore possa impugnare la delibera per far valere il vizio di legittimità della costituzione assembleare o altri vizi della stessa.
Tornando al caso di specie, deve ritenersi che il fosse legittimato a Controparte_1 partecipare all'assemblea convocata per il giorno 14.4.2021 e a votare, con riferimento ai punti
1 e 4 dell'ordine del giorno (esame e approvazione consuntivo spese gestione 1.1./31.12.2020 con relativo riparto e posizione contabile dei singoli;
esame e approvazione preventivo spese gestione 1.1./31.12.2021 con relativo riparto e scadenza dei ratei).
L'assemblea era infatti chiamata a deliberare su consuntivo e preventivo delle spese di gestione, consuntivo e preventivo che ricomprendevano anche le spese relative al riscaldamento, che sono state peraltro il principale oggetto di discussione.
Risulta infatti dal punto 1 del verbale (doc. 2 di parte attrice/appellata) che l'assemblea ha discusso del mancato funzionamento di una colonna del riscaldamento e ha deliberato in merito all'approvazione delle spese, deliberando di ricalcolare i consumi delle unità non contabilizzate, in particolare delle unità di Immobiliare Turistica S.r.l. (la locatrice delle unità condotte in locazione dal ). Si riporta di seguito uno stralcio del verbale: Controparte_1
Emerge pertanto che l'assemblea ha votato su una delle materie indicate dal citato art. 10 e su una questione di primario interesse per il conduttore (modalità di Controparte_1
calcolo dei consumi di riscaldamento delle unità locate al Centro).
La materia di cui ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno (quanto al consuntivo e preventivo delle spese di riscaldamento) rientrava pertanto nel novero delle materie di cui all'art. 10 della legge
392/1978, sulle quali il conduttore aveva diritto di interloquire e di Controparte_1
votare (ved. sul punto Trib. Milano, sentenza 8148/2023; Trib. Torino, sentenza 1027/2024;
Trib. Roma, sentenza 2769/2021).
Posto che il Centro aveva diritto a partecipare all'assemblea del 14.04.2021, lo stesso risulta legittimato ad impugnare la delibera per far valere il vizio di legittimità della costituzione assembleare, in ragione della sua mancata convocazione.
pagina 12 di 14 E' incontestato che l'appellato non abbia partecipato alla predetta assemblea e non sia stato convocato dall'amministratore di condominio (ved. doc. 10 di parte convenuta/appellante, ove risulta la convocazione della sola Immobiliare Turistica); l'assemblea non risulta pertanto regolarmente costituita (cfr. Cass. 22685/2014 e 17294/2020).
Per i motivi esposti, devono essere rigettati i primi quattro motivi di appello.
Appare invece fondato il quinto motivo.
Il Tribunale ha infatti deciso ultra petita, annullando l'intera delibera del 14.4.2021, quando l'impugnazione riguardava solo i punti 1 e 4 della stessa (avendo il Controparte_1 richiesto in via principale di “annullare la delibera assembleare assunta in data 14/4/2021 dal
in di cui ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno”, come Parte_3 Pt_1 emerge dall'atto di citazione avanti al Tribunale e dal foglio di precisazione delle conclusioni).
Soltanto con riferimento ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno, del resto, l'assemblea ha discusso materie in ordine alle quali il conduttore aveva diritto di voto ai sensi del citato art. 10 legge
392/1978 (riguardando i restanti punti dell'odg la conferma dell'amministratore e il suo emolumento, la nomina dei consiglieri e l'assunzione della custode, materie non contemplate dal citato art. 10).
In parziale modifica della sentenza di primo grado, deve disporsi l'annullamento della delibera del 14.4.2021, solo con riferimento ai punti 1 e 4 della stessa.
Considerato l'esito del presente giudizio, con accoglimento del solo quinto motivo di appello, considerato che il ha chiesto il rigetto integrale dell'appello stesso, valutata Controparte_1
la particolarità delle questioni trattate e i mutamenti di orientamento della giurisprudenza di merito in ordine a questioni dirimenti ai fini del decidere, si ritiene debbano essere compensate per quota di 1/5 le spese processuali del primo e secondo grado di giudizio, ferma la liquidazione delle spese compiuta dal Tribunale. La restante quota di spese deve essere posta a carico del , stante la soccombenza del tutto prevalente. Parte_1
Tale quota di spese deve essere calcolata sulle spese come liquidate dal Tribunale, quanto al primo grado;
quanto al grado di appello, viene liquidata come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e applicati i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e i valori minimi per la fase di trattazione (considerato che non vi è stata istruttoria).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Milano n. 484/2024, pubblicata il 15/01/2024, così provvede:
pagina 13 di 14 - In parziale modifica della sentenza di primo grado, dispone l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale del 14.4.2021, solo con riferimento ai punti 1 e 4 della stessa, ferme le decisioni assunte in ordine agli altri punti dell'ordine del giorno;

- Compensa per quota di 1/5 le spese processuali del primo e del secondo grado di giudizio;

- Pone a carico del , la restante quota di Parte_1
4/5, da calcolarsi sulle spese come liquidate dal Tribunale, quanto al procedimento di primo grado;
da liquidarsi in complessivi € 6.775,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e c.p.a., come per legge, quanto al grado di appello.
Così deciso, in Milano il 22/04/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Laura Cesira Stella Dott. Roberto Aponte
pagina 14 di 14