1107/23
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
Parte_1
, rappresentata dagli avv.ti
[...]
Gian Luca Menti, Maria Lina Pedemonte e Stella
Frascà come da mandato allegato telematicamente al ricorso di appello.
APPELLANTE
CONTRO
, difeso dall'avv. Roberta Biondi e Controparte_1 dall'avv. Tiziana Calzolari, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, previa ogni più opportuna declara anche istruttoria di CTU e/o 213 cpc, - dichiarare l'inesistenza e/o nullità della sentenza del Tribunale di Genova sezione III, n.
2525/2023 depositata il 18/10/2023 mai
1 notificata con restituzione degli atti al Tribunale di
Genova in differente composizione affinché decida validamente la controversia;
- in via subordinata, accogliere l'appello e per l'effetto riformare la sentenza Tribunale di Genova, sezione III, n.
2525/2023 del 18/10/2023 mai notificata rigettando il ricorso e le domande della sig.ra siccome inammissibili, improcedibili e/o Pt_2 comunque infondate, per la natura demaniale dell'area pretesamente locata e così per nullità del contratto di locazione, oppure in via subordinata perché impossibile la restituzione dell'immobile ai danni del concessionario pubblico siccome già asservito dalla sig.ra all'uso pubblico di Pt_2 impianto sportivo e/o comunque perché tacitamente rinnovato il contratto di locaz ione per inesistenza di valida disdetta nel termine di legge.
Per l'effetto condannare la sig.ra alla Pt_2 restituzione delle spese di giudizio incassate in forza della sentenza Tribunale di Genova n.
2525/2023 del 18/10/2023 mai notificata, come da ricevuta di bonifico bancario già depositato .
Vinte le spese di entrambi i gradi di giudizi o
PER PARTE APPELLATA: “1) Respingere l'appello in quanto infondato in fatto e diritto per i motivi espressi in narrativa e conseguentemente confermare la sentenza n. 2525/2023 2) In estremo subordine ed in via istruttoria in caso di contestazione in fatto da parte dell'appellante si reitera la richiesta di ammissione dei capitoli di prova dedotti nel giudizio di primo grado : omissis…”
Parole chiave: locazione - bene demaniale
2 MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
ha depositato ricorso ex art. Parte_3
447 bis c.p.c. presso il Tribunale di Genova con il quale ha sostenuto di aver locato, in data
7.6.2010, la porzione di terreno censito a N.C.E.U.
Partita mappale 197 del Foglio 38 di P.IVA_1
Genova Struppa alla società alla Pt_1 resistente;
che il contratto in questione si era sciolto a far data dal 31 maggio 2022, a seguito di disdetta comunicata alla controparte del 16 luglio
2018; la ricorrente ha, quindi, chiesto la convalida dello sfratto per finita locazione.
La parte intimata si è opposta allo sfratto.
Respinta la istanza di convalida e d isposta la trasformazione del rito, la causa è stata decisa con la sentenza 2525/23, con la quale il Tribunale ha così statuito, in dispositivo:
“Dichiara che il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 7.6.2010 e registrato in pari data, relativo all'immobile censito a N.C.E.U. Partita
mappale 197 del Foglio 38 di Genova P.IVA_1
Struppa, è cessato in data 31.5.2022; 2. Condanna
l' Parte_1
in persona del presidente pro tempore
[...] al rilascio dell'immobile di cui al punto 1), in favore di , libero da cose e/o persone, Parte_3 entro giorni sessanta dalla data della presente sentenza;

3. Condanna l'
[...]
in persona Parte_1 del presidente pro tempore alla rifusione delle spese di lite in favore di che Parte_3 liquida in € 159,41 per esborsi ed € 2500,00 per
3 compenso, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come dovute per legge”.
Il Tribunale ha escluso che l'area oggetto del contratto di locazione in questione fosse ricompresa nell'area demaniale del lungo torrente
Bisagno, o ne costituisse pertinenza.
Secondo il Tribunale, inoltre, non era neppure sostenibile che, essendo l'area in esame parte dell'impianto sportivo e, in particolare, di un campo di calcio, per altra parte realizzato su un'area demaniale, per effetto della fusione tra il fondo privato e quello pubblico, l'area privata avrebbe acquisito tale natura, in quanto “La natura del terreno oggetto di causa è indipendente da quella del terreno limitrofo, non potendosi affermare che gli stessi sarebbero diventati una
“entità unica” di natura demaniale”.
Infine, il Tribunale ha sostenuto che la missiva del
18 luglio 2018 valeva come disdetta del contratto, per quanto sottoscritta dal solo difensore della sig.ra , in quanto già in precedenti lettere Pt_2 quest'ultima aveva manifestato inequivocamente la propria volontà di sciogliere il contratto e comunque la stessa ricorrente aveva ratificato la disdetta con la sottoscrizione del la procura alle liti rilasciata per l'instaurazione del presente procedimento.
2 Il giudizio di appello
La soc. ha impugnato la sentenza in Pt_1 esame ed ha chiesto che, in riforma della stessa, venissero respinte le domande proposte nei suoi confronti.
, quale figlio ed erede della sig.ra Controparte_1
4 , nel frattempo deceduta, si è costituito Pt_2 in giudizio ed ha chiesto di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
Disposta ctu, in data 1 luglio 2025, si è tenuta l'udienza di discussione, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
All'esito, è stata pronunciata la presente sentenza.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo, gli appellanti hanno lamentato la “Violazione art. 25 Costituzione per sottrazione al Giudice naturale precostituito per legge - Nullità ex artt. 158 e 161 cpc della sentenza per difetto di costituzione del Giudice – Violazione artt. 429 e 276 cpc”. Secondo la parte appellante, come poteva desumersi dalla paternità informatica del file contenente la sentenza digitale depositata, questa era stata redatta non dal magistrato assegnatario del fascicolo, bensì dal funzionario upp, con conseguente inesistenza e/o comunque insanabile nullità della decisione assunta. In ogni caso, vi sarebbe stata la violazione del principio della segretezza della camera di consiglio. In relazione a tale motivo,
l'appellante ha formulato istanza ex art. 213 c.p.c. volta all'acquisizione del file sorgente da cui è stato creato il file depositato come sentenza .
Con il secondo motivo, l'appellante ha eccepito la
“Nullità della sentenza per violazione dell'art. 429 cpc – Decisione anteriore alla discussione”, in quanto la sentenza riportava, come data di deliberazione, il 17/10/2023, ossia il giorno antecedente al 18/10/2023, data di discussione.
5 Con il terzo motivo, l'appellante ha eccepito la
“Nullità per demanialità del bene - Violazione art.
1418 c.c. – Violazione 2697 c.c. – Violazione art.
115 cpc – Difetto istruttorio”. Secondo la soc.
, il contratto di locazione era nullo, in Pt_1 quanto le prove articolate in primo grado dimostravano che il campo di calcio sorgeva integralmente nell'area demaniale. Dagli atti, emergeva che l'attuale cartografia del piano di bacino stralcio per il torrente Bisagno di cui il campo del occupa il greto era, quindi, Pt_1 demaniale. Inoltre, il demanio idrico è suscettibile di modificare la propria estensione in funzione del normale deflusso delle acquee secondo i meccanismi di cui agli artt. 942-947 del codice civile. Il riferimento contenuto nella sentenza impugnata alle risultanze catastali era, poi, irrilevanti, dal momento che il Catasto rileva unicamente a fini fiscali.
Con il quarto motivo, l'appellante ha eccepito la
“Nullità per irreversibile destinazione urbanistica
(asservimento) a fini pubblici del bene - Violazione art. 112 cpc – Violazione art. 1362 e ss c.c. –
Omessa pronuncia ed erronea interpretazione del contratto”. L'area oggetto di causa era stata irreversibilmente trasformata con l'edificazione di un impianto sportivo oggi concesso all'appellante, società di calcio appartenente alla Lega Nazionale
Dilettanti della Federazione Italiana Giuoco
Calcio, dall'Autorità demaniale regionale. E tale trasformazione era avvenuta in ragione di un esplicito atto di asservimento pure a carattere urbanistico da parte dell'appellata con il contratto
6 di locazione a favore della Federazione Calcio del
1986, che non poteva venir meno per effetto di decisione unilaterale del proprietario del fondo.
Con il quinto motivo, l'appellante ha lamentato la
“Violazione art. 28 Legge 27/7/1978 n. 392 –
Tacita rinnovazione per inesistenza di valida disdetta contrattuale”. Il Tribunale, nel sostenere che il rilascio della procura ad litem equivaleva ad una ratifica del precedente operato del difensore , non aveva considerato che la procura allegata alla citazione per convalida era a favore di difensore differente dall'estensore della pretesa disdetta e non poteva, quindi, avere la valenza che il
Tribunale le aveva attribuito.
4 La redazione della sentenza da parte di un addetto all'ufficio del processo.
Il primo motivo è infondato.
L'affermazione di parte appellante (secondo cui la sentenza non sarebbe riferibile al Magistrato titolare della causa) risulta palesemente indimostrata e, pur nella sua gravità, costituisce una mera supposizione del tutto sfornita di prova.
Sul punto, in ogni caso, si richiama la sentenza già indicata da parte appellata, secondo cui “Non costituisce ragione di invalidità della sentenza firmata digitalmente il fatto che nelle "proprietà" del file che la contiene sia riportato un "autore" del documento diverso dal giudice, perché la paternità di un atto giudiziario telematico dipende esclusivamente dalla sua sottoscrizione con firma digitale e la menzione di un "autore" risultante dalle "proprietà" non vale ad indicare l'estensore materiale del provvedimento” (Cass. 4430/22). Ciò
7 che rileva è che la paternità dell'atto è attestata dalla firma apposta digitalmente dal Giudice.
In ogni caso, ad abundantiam, si evidenzia che i funzionari sono incaricati di svolgere i CP_2 compiti indicati dall'art. 12, co. 2 del DL 80/21, che, tra l'altro, prevede che i suddetti funzionari debbano svolgere attività di supporto per bozze di provvedimenti semplici (si veda, in particolare,
l'allegato II).
Tale competenza è, poi, ribadita dall'art. 5, co. 1 lett. a) del Dlgs 151/22, che affida all'Ufficio per il processo il compito di procedere alla
“predisposizione di bozze di provvedimenti”.
5 la nullità della sentenza per data di deliberazione anticipata rispetto all'udienza di discussione
Anche il secondo motivo non ha miglior sorte.
Secondo la giurisprudenza, “quando la decisione sia assunta dal tribunale in composizione monocratica o dal giudice di pace, difetta un momento deliberativo che assuma autonoma rilevanza, come nel caso della deliberazione collegiale disciplinata dall'art. 276 cod. proc. civ.; ne consegue che, essendo la sentenza formata solo con la pubblicazione a seguito del deposito in cancelleria, ex art. 133 cod. proc. civ., esclusivamente a tale data, e non anche a quella diversa ed anteriore eventualmente indicata in calce all'atto come data della decisione, può farsi riferimento per stabilire se la causa sia stata decisa prima o dopo la scadenza dei termini previsti dall'art. 190 cod. proc. civ. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di
8 replica e se, dunque, vi sia stata o no violazione dei diritti della difesa (sul punto, Cass. 6239/09 ; analogamente, si vedano Cass. 4356/04; Cass.
15176/04); più recentemente, Cass. 14318/24 e
14438/23 hanno ribadito l'irrilevanza del momento di deliberazione della sent enza nel caso di giudice monocratico, essendo, invece, essenziale guardare alla data di pubblicazione della sentenza.
Pacificamente, la sentenza in questione è stata firmata in data 18 ottobre 2023, e cioè, il giorno stesso dell'udienza.
6 la natura demaniale del fondo locato
Anche il terzo ed il quarto motivo di appello sono infondati.
Va, in primo luogo, evidenziato che, secondo la giurisprudenza, “I beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti
l'invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spetta le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene”. (Cass. 4902/16). Inoltre,
“Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia
9 del contratto medesimo, nei soli rapporti con
l'effettivo legittimato. (Cass. 15292/19). In sostanza, nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante ed il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato» (Cass. 8411 /06, in motivazione § 2.2).
In ogni caso, ad abundantiam, si evidenzia che la tesi di parte appellante in merito alla natura demaniale del fondo è stata chiaramente smentita dalla ctu, che ha identificato il confine tra la proprietà dell'appellato e la parte demaniale a pag. 16, evidenziando come una porzione del campo da calcio sia ricompresa nella proprietà privata, senza che nessun ctp abbia contestato le risultanze della perizia.
Il fatto che porzione demaniale e porzione privata siano fuse in un bene sostanzialmente unitario , quale è il campo sportivo, è irrilevante, in quanto non vale ad assoggettare la seconda alla disciplina della prima o a determinare l'estinzione del diritto del locatore su di essa.
Infatti, il diritto di proprietà può estinguersi, con conseguente acquisto della PA, solo nei casi previsti dalla legge. Parte appellante non ha
10 indicato quale sarebbe l'istituto che avrebbe consentito alla PA di divenire proprietaria dell'area in esame. Del resto, è principio pacifico in giurisprudenza che il solo utilizzo e la sola trasformazione di un bene privato in funzione dell'interesse pubblico non sono sufficienti a consentire l'acquisto dello stesso in capo alla PA, pena la violazione dell'art. 1 prot. Add. n.1 CEDU
(sul punto, Ad. Plen CDS 2/05, ex plurimis) . Le allegazioni contenute nella comparsa conclusionale di parte appellante ed i documenti ivi prodotti sono nuovi e tardivi e, quindi, di essi non potrà tenersi conto.
Né, d'altra parte, esiste una norma per la quale ogni impianto sportivo debba appartenere alla P.A.
L'avvenuta costituzione di una servitù d'uso pubblico sul fondo privato è circostanza indimostrata. Il contratto di locazione non costituisce l'atto costitutivo, dal momento che questo prevede unicamente la cessione in godimento temporaneo del fondo e non certo la nascita di un diritto reale.
In ogni caso, vale quanto detto sopra: la demanialità del bene non esclude che il locatore abbia diritto allo scioglimento del contratto di locazione da questi stipulato.
7 la validità della disdetta
Anche l'ultimo motivo di appello è infondato.
Il contratto del 7 giugno 2010 (prod. 6 di parte appellata) si rinnovò una prima volta per 6 anni e poi fino al 2022. Per il sesennio successivo, invece, intervenne la disdetta con la missiva del
16 luglio 2018 scritta, nell'interesse del locatore,
11 dall'avv. Volpi, in vista della scadenza del 31 maggio 2022 (prod. 2 di parte appellata).
La Suprema Corte ha già affermato che la disdetta della locazione, comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso, deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può legittimamente incaricare, all'uopo, un diverso soggetto (in qualità di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l'onere dell'avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (atte sa la natura recettizia dell'atto) unicamente al fine di garantire a quest'ultimo una tempestiva conoscenza dell'intenzione della controparte
(Cass. 5695/05; Cass. 5802/97; Cass. 9890/95;
Cass. 3265/95).
Non è dubbio che, sottoscrivendo la richiesta di convalida dello sfratto per finita locazione, la parte appellata ha inteso in modo i nequivoco manifestare la volontà di fare proprio l'operato del
“falso rappresentante” che aveva intimato la disdetta in precedenza. Sotto quest'ultimo profilo,
l'aver la parte locatrice promosso giudizio di sfratto per finita locazione dimostra che la volontà della locatrice era stata correttamente riportata dall'avv. Volpi.
La ratifica ex art. 1399 c.c. opera con efficacia ex tunc (Cass. 3616/14; Cass. 5695/05).
8 Le spese di lite
Queste seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.
12

PQM

Respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di Genova n. 2525/2023 del 18/10/2023 mai notificata;
condanna la Parte_1
a rifondere a
[...] CP_1
le spese di lite, che liquida in 3.809,00
[...] euro per compensi, oltre 3.000,00 euro per spese di ctp, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

Pone le spese della ctu a carico di parte appellante;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il giudizio di appello, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater dpr 115/02.
Genova 8 luglio 2025
Il relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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