REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione unica civile, composta dai signori:
1) Dr. Roberto Rezzonico Presidente
2) Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
3) Avv. Ignazio Cammalleri Giudice Ausiliario Relatore
dei quali il terzo relatore, riunita in Camera di Consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel Giudizio di Appello iscritto al n. 219/2020 R.G.C.A. avente ad oggetto:
Appello avverso la sentenza n. 208/2021 emessa dal Tribunale di Gela il
07.05.2021, depositata il 08.05.2021 a definizione del procedimento rubricato al n. 41/2014 R.G.
TRA
(C.F. nato a [...] il Parte_1 C.F._1
05.07.1945 e (C.F. ) nata a [...]_2 C.F._2
il 25.12.1950, elettivamente domiciliati presso in Niscemi nella via
Branciforti n. 7 lo studio dell'Avv. Maria Selene Cassero, che li rappresenta e difende per procura allegata all'atto di citazione in primo grado
APPELLANTI
E
(C.F. ), nato a [...] il [...] CP_1 C.F._3
ed ivi residente in [...] rappresentato e difeso per procura
1

in calce alla Comparsa di Costituzione e Risposta in appello dall'Avv.
Annamaria Spinello, presso il cui studio sito in Niscemi nella via V. Caruso
n. 2, è elettivamente domiciliato
APPELLATO-APPELLANTE INCIDENTALE Conclusioni delle parti.
Il procuratore degli appellanti con note di trattazione scritta per l'udienza del 26.09.2024 così concludeva: “Con le presenti note di udienza, nel contestare quanto dedotto da controparte si precisano le conclusioni e pertanto Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita preliminarmente rigettando quanto chiesto con appello incidentale, accogliere l'appello proposto con il presente atto avverso la sentenza impugnata e in accoglimento delle domande formulate in primo grado, in riforma totale dell'impugnata sentenza
-Rigettare la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto, errata e pretestuosa;

- Dichiarare l'invalidità, l'inefficacia e/o comunque la nullita' tra le parti del contratto preliminare di compravendita, redatto in data 15.12.06, avente ad oggetto la promessa di vendita dell'immobile costituito da fondo rustico sito in c.da Feudo nobile, agro di Gela in catasto al foglio 170 particella 395, con annesso fabbricato a piano terra in catasto al foglio 170 particella 329 sub 3 con diritto alla 329 sub 1, per impossibilità di concludere l'atto pubblico di vendita e dunque dichiarare l'inapplicabilità della penale di
15.000,00 euro inequamente pattuita ed ingiustamente inserita nel preliminare di vendita.
- Condannarli, altresì, al pagamento delle spese compensi ed onorari del presente giudizio e ridurre equamente le spese di primo grado.
Con vittoria di spese e compensi.”
2
Il procuratore dell'appellato con note di trattazione scritta per l'udienza del
26.09.2024 così concludeva: “si insiste nell'accoglimento delle conclusioni tutte di cui alla comparsa di costituzione e risposta in appello che di seguito si trascrivono:
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis,
> In accoglimento del motivo sub 1, da intendere ivi interamente reiterato e trascritto, accertare e dichiarare l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c., dell'appello proposto;

> In accoglimento del motivo sub 2, da intendere ivi interamente reiterato e trascritto, accertare e dichiarare l'inammissibilità del mezzo di gravame ex art. 348 bis c.p.c., nonché l'infondatezza in fatto e diritto dell'appello proposto anche per violazione dell'art. 345 c.p.c.;
> conseguentemente rigettare il mezzo di gravame e confermare la sentenza di primo grado;

> in subordine, nella denegata e non temuta ipotesi di accoglimento del mezzo di gravame, accogliere l'appello incidentale di cui al motivo sub 3, da intendere ivi interamente reiterato e trascritto e, pertanto, accertare e dichiarare il diritto del signor di ottenere oltre alla somma CP_1 versata a titolo di acconto prezzo pari ad €. 26.000,00 e oltre agli interessi legali a far data dai singoli versamenti fino al soddisfo e, precisamente, sull'importo di €. 15.000,00 interessi legali a far data dal 15.12.2006; sull'importo di €.10.000,00 gli interessi legali a far data dal 10.01.2007; sull'importo di €. 1.000,00 gli interessi legali a far data dal 23.01.2008, anche l'indennità per le migliorie e le nuove opere realizzate con il consenso dei promittenti venditori sul fondo e sul fabbricato consistenti: nella
3 costruzione di mq. 2000 di serre per le quali il ricorrente ha sostenuto una spesa di circa €. 9.000,00; nella realizzazione di un invaso per la raccolta delle acque piovane per l'irrigazione per il quale il ha sostenuto un CP_1 costo di circa €. 3.500,00, oltre ad ulteriori €. 2.000,00 circa per l'acquisto di telo, scavatore e impianto antigelo, per un totale complessivo di €.
14.500,00 o della maggiore o minore somma che verrà accertata in sede di giudizio, per i motivi di cui in narrativa;

> Con vittoria di spese e compensi del primo e secondo grado di giudizio.”
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. e hanno interposto appello avverso la Parte_1 Parte_2
sentenza del Tribunale di Gela n. 208/2021 pronunciata nel giudizio intrapreso da nei loro confronti per la risoluzione del CP_1
preliminare di compravendita tra essi stipulato il 15/12/2006 per inadempimento dei venditori, con dispositivo del seguente tenore: “Il
Tribunale di Gela, definitivamente pronunciando, ogni altra contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1- accoglie la domanda formulata dall'attore e per l'effetto CP_1
dichiara risolto il contratto preliminare stipulato fra le parti in causa il
15.12.2006 per inadempimento dei convenuti e Parte_1 [...]
; Parte_2

2- per l'effetto dispone la restituzione in favore dei convenuti del bene oggetto della promessa di vendita (fondo sito in e.da Feudo Nobile agro di Gela, in catasto al Foglio 170, particella 395 esteso are 58,96 con annesso fabbricato in catasto al Foglio 50, particella 329 sub. 3);

3- condanna i convenuti a restituire all'attore la somma da questi corrisposta a titolo di acconto sul prezzo pari ad €. 26.000,00 (ventiseimila euro), oltre interessi a far data dai singoli versamenti e precisamente, sull'importo di €.
15.000,00 interessi legali a far data dal 15.12.2006; sull'importo di €.
10.000,00 gli interessi legali a far data dal 10.01.2007; sull'importo di €.
4 1.000,00 gli interessi legali a far data dal 23.01.2008, sino all'effettiva restituzione;

4- condanna i convenuti a corrispondere all'attore la penale pattuita di €.
15.000,00 oltre interessi dal 23.10.2013 al soddisfo.
In accoglimento parziale della domanda spiegata dai convenuti, per come indicato in parte motiva:

5- condanna a corrispondere ai convenuti CP_1 Parte_1
e , a titolo di indennità per il mancato godimento del bene, Parte_2
la somma annua di €. 300,00 con decorrenza dal 10.01.2007, oltre interessi legali sugli importi via via maturati, sino alla riconsegna del bene.
Condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite che si liquidano in €.
3.972,00, oltre accessori di legge, da distrarre in favore dello Stato, in ragione dell'ammissione dell'attore al patrocino a spese dello Stato.”
Il Tribunale così motivava la decisione: “In merito al preliminare che abbia a oggetto un immobile abusivo, la giurisprudenza degli ultimi anni è costante nel ritenere che il vincolo contrattualmente assunto non è nullo e che la vicenda vada risolta sul piano della risoluzione per inadempimento.
In tal senso si è espressa la Cassazione che nelle sentenze 9318/2016 e n.
10297 /2017, ha cosi statuito: "In forza dell'interpretazione di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuità, la sanzione di nullità prevista dalla
L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti ad effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre
5 1967. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (Cass. 19 dicembre 2013, n. 28456; Cass.
18 luglio 2011 n. 15734; Cass. 11luglio 2005 n. 14489)".
Orientamento confermato nei successivi arresti e ribadito nella sentenza delle Sezioni Unite del 20.03.2019 n. 8230, volta a dirimere il contrasto fra la tesi formale e quella sostanziale inerente la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto un immobile abusivo. Per quello che in questa sede interessa, in tale sentenza si legge:
"5.3. In base n tale impostazione (ndr quella affermata in sentenza, inerente la nullità testuale, secondo cui le ipotesi di nullità previste dall'art. 40 della
L 47 / 85 debbono ritenersi di stretta interpretazione e non possono ritenersi applicabili ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste), la questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell'inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza -tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata- il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione;
e la sentenza n.
20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell'istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell'oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore".
6 Discende da ciò che il preliminare di compravendita non va dichiarato nullo ma debba essere risolto per inadempimento.
Invero di nessun pregio giuridico è l'argomentazione difensiva della parte convenuta, allorché sostiene di non essersi resa inadempiente in quanto l'adempimento non era possibile a causa delle modifiche apportate al fabbricato in seguito alla originaria istanza di sanatoria, posto che "La mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati dez1ono ritenersi essenziali" (Cass. 6 luglio 2011 n. 14899).
La convinzione, in seguito rivelatasi errata, dei promittenti venditori di potere, nelle more della stipula del definitivo, sanare gli abusi, non costituisce, per quanto sopra detto, motivo invalidante l'obbligo originariamente assunto, né costituisce un'esimente della loro responsabilità.
Ovvero la circostanza che tale inadempimento sia dipeso o meno da impossibilità ad adempiere, in quanto non sussistevano ad origine le condizioni per potere sanare l'immobile non muta i termini della questione, in quanto era onere dei promittenti venditori verificare, prima di assumere degli obblighi, che l'immobile fosse sanabile, e per l'ipotesi di eventuale oggettiva incertezza a riguardo, condizionare il trasferimento al verificarsi dell'evento (sanatoria).
Parimenti non costituisce un'esimente la circostanza secondo cui il tecnico da loro incaricato, errando, li avrebbe indotti a credere che il bene fosse sanabile."
7 Tale circostanza può avere rilevanza nei rapporti interni fra il tecnico e le parti, non ne ha in quello fra le odierne parti in causa.
Il preliminare va, dunque, risolto per inadempimento dei convenuti.
In conseguenza di ciò le prestazioni effettuate restano prive di causa e sono ripetibili.
Il promissario acquirente dovrà restituire il fondo e promittenti venditori dovranno restituire gli acconti percepiti.
In quanto inadempienti, essi, inoltre, dovranno corrispondere la penale pattuita di €. 15.000,00.”

2. Gli appellanti affidano il gravame ad unico motivo, rubricato
“TRAVISAMENTO E/O ERRATA VALUTAZIONE DEI FATTI E DELLE
PROVE ACQUISITE – VIOLAZIONE DELL'ART.ART.115 C.P.C. E 116
C.P.C.”, lamentando l'errore del primo giudice nell'aver accolto la domanda di parte attrice e per l'effetto dichiarato risolto il contratto preliminare stipulato il 15.12.2006 per inadempimento dei convenuti, condannandoli a corrispondere agli attori la penale di € 15.000,00. Sostengono che il Tribunale avrebbe, invero, dovuto dichiarare l'invalidità, l'inefficacia e/o comunque la nullità del preliminare di vendita per l'impossibilità oggettiva di concludere il contratto e quindi affermare che nulla era dovuto quale penale.
Giustificano tale pretesa sul rilievo che nella promessa di vendita era stato indicato espressamente che sul fabbricato era in corso una pratica di sanatoria per difformità edilizie, per cui l'inadempimento non poteva ad essi imputarsi,
e che ciò era risultato dall'istruttoria testimoniale svolta nel giudizio di primo grado con i testi , e , che aveva altresì evidenziato Tes_1 Pt_2 Tes_2
come il era stato messo a conoscenza della situazione edilizia CP_1
dell'immobile già prima della stipula del preliminare e che egli stesso aveva collaborato “nelle varie fasi della vicenda”.

3. ha resistito al gravame eccependone l'inammissibilità e CP_1
chiedendone il rigetto. Propone, a sua volta, in via subordinata, nell'ipotesi
8 di accoglimento del gravame, appello incidentale con il quale chiede accertarsi il diritto ad ottenere oltre alla somma versata a titolo di acconto prezzo pari ad € 26.000,00 oltre interessi, l'indennità per le migliorie e le nuove opere realizzate con il consenso dei promittenti venditori nella misura complessiva di € 14.500,00.

4. Con ordinanza riservata del 18.03.2022, la Corte, dichiarati non sussistenti i presupposti per pronunciare l'ordinanza ex artt. 348 bis e 348 ter c.p.c., rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.

5. La Corte all'udienza del 26.09.2024, sostituita con il deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., poneva la causa in decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

6. In via preliminare, va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. formulata da , contenendo il gravame la CP_1
specifica indicazione delle parti della sentenza impugnata, degli errori che, in tesi, il Tribunale avrebbe commesso e delle ragioni che militerebbero per la rivisitazione della sentenza nei termini auspicati dall'appellante.

7. Sull'appello principale.
L'appello, nel merito, va rigettato per l'inconsistenza delle ragioni che lo sorreggono, inidonee ad inficiare l'operato del primo giudice nei termini sopra indicati, che ha dichiarato risolto, e non nullo, il contratto preliminare stipulato fra le parti in causa il 15.12.2006 per inadempimento dei convenuti e conformandosi ad un indirizzo Parte_1 Parte_2
giurisprudenziale consolidato, che ha trovato ulteriori conferme in Cass. 8 marzo 2022 n. 7521 e in Cass. 21 giugno 2024 n. 17148, e dal quale questa
Corte non ravvisa motivo di discostarsi.
Né d'altronde, rileva la Corte, l'espletata istruttoria ha confermato che il fosse stato messo a conoscenza della situazione edilizia CP_1
dell'immobile già prima della stipula del preliminare, come sostenuto dagli appellanti, non avendo alcuno dei testi escussi , e , Tes_1 Pt_2 Tes_2
9 comprovato tale circostanza, essendosi gli stessi, come peraltro riportato in atto di appello, limitati, il primo, ad affermare: “ la IG.ra ) mi Pt_2
telefonava e si presentava personalmente presso il mio studio per velocizzare il completamento della pratica preciso che al momento della stipula del preliminare sconoscevo l'esistenza della pratica di sanatoria e ci siamo recati presso il tecnico di cui ho detto ( insieme a;
Controparte_1
successivamente ho predisposto il preliminare in base a quanto voluto dalle parti ed ho assunto l'incarico di completare la sanatoria. Ho accertato che vi erano problemi ...”; il teste a riferire che: “ ... in occasione della Pt_2
maggiore precisazione dei confini congiuntamente con perito agrario e a seguito di apposita verifica sui luoghi feci rilevare che dai Tes_1
documenti fornitimi dai proprietari si accennava ad una sanatoria in corso e o riferii di controllare tale pratica . Preciso che il perito agrario Tes_1
mi disse che avrebbe effettuato un tentativo di sanatoria ex art. 13 o altro...”; il teste ad affermare: “... Ricordo che i coniugi Tes_2 Persona_1
vennero nel mio studio chiedendomi di esaminare la pratica si sanatoria edilizia per la quale mi portarono dei documenti in quanto vi era un ritardo nella definizione;
così come detto la pratica fino a quel momento era stata affidata al Geom. . .... la pratica non comprendeva gli ampliamenti Tes_1
..... non erano quindi sanabili neanche avvalendosi dell'art. 13 L.47/85 ... confermo di averlo riferito al . Posso dire che la circostanza la CP_1
riferii una volta ad entrambe le parti e una seconda volta solo al che CP_1 venne al mio studio per chiarimento ...".
Alla stregua di quanto sopra il Tribunale non poteva che accogliere la domanda attrice dichiarando risolto per inadempimento dei promittenti venditori il contratto preliminare stipulato fra le parti in causa il 15.12.2006,
e per l'effetto condannare tra l'altro i convenuti a corrispondere all'attore la penale pattuita di € 15.000,00, oltre interessi dal 23.10.2013 al soddisfo.
La sentenza impugnata va pertanto confermata in ogni sua statuizione.
10 8. Sull'appello incidentale condizionato.
Il rigetto dell'appello principale proposto da e Parte_1 [...]
con conseguente conferma della sentenza impugnata, comporta Parte_2
l'assorbimento dell'appello incidentale proposto da , CP_1
condizionato all'accoglimento dell'appello principale.

9. Al rigetto dell'appello principale segue la condanna di e Parte_1
alla refusione delle spese di questo grado di giudizio in Parte_2
favore di , liquidate come liquidate in dispositivo, con CP_1
applicazione dei compensi prossimi ai minimi tariffari previsti dal D.M. n. 55 del 2014 e successivi aggiornamenti per cause comprese nel quarto scaglione di valore (visto il valore della causa indicato nell'atto di appello). I minimi si giustificano in ragione della scarsa complessità della controversia tanto in fatto quanto in diritto
10. Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. n.115/2002 per porre a carico degli appellanti principali il pagamento di un ulteriore importo pari a quello previsto a titolo di contributo unificato per l'iscrizione a ruolo della proposta impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Appello definitivamente pronunziando, rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza n. 208/2021 Parte_1 Parte_2
emessa dal Tribunale civile di Gela il 07.05.2021 e depositata in data
08.05.2021, che conferma.
Condanna gli appellanti e al pagamento Parte_1 Parte_2
delle spese di questo grado di giudizio in favore di che liquida CP_1 in complessivi € 4.996,00, oltre al rimborso forfettario spese 15%, IVA e
CPA come per legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 - quater, inserito dalla
L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo pari a
11 quello previsto a titolo di contributo unificato per il proposto gravame, se dovuto.
Così deciso a Caltanissetta, il 10 marzo 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
Ignazio Cammalleri Roberto Rezzonico
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