REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
sezione civile per le controversie in materia di locazione composta dai magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.ssa Angela Quitadamo Consigliere rel

3. dr.ssa Arianna Sbano Consigliere
Riunita in camera di consiglio, all'udienza del 23/01/2025, fissata ai sensi dell'art.127-ter; lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 166/2024 r. g. sezione lavoro, vertente
TRA
e rappresentati e difesi per procura in atti Parte_1 Parte_2
dall'Avv. Francesco Molinaro
Parte appellante
E
, rappresentata e difesa per procura alle liti in atti dall'Avv. Massimo Controparte_1
Ricci
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 16.02.2024, e Parte_1 Parte_2
hanno impugnato la sentenza n. 22/2023, pubblicata il 23.08.2023, con cui il
[...]
Tribunale di Ascoli Piceno, nell'ambito di due giudizi riuniti, aveva accolto parzialmente l'opposizione a decreto ingiuntivo n. 603/2020, emesso per la complessiva somma di euro 8.056,00, ritenendo dovuta dalla società la minor somma di euro 5.396,00 ed Controparte_1
aveva dichiarato definitivamente risolto il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato l'1.10.2008 tra le parti per inadempimento grave della conduttrice nel pagamento dei canoni di locazione, condannando quest'ultima al pagamento dei canoni scaduti e non versati dal mese di dicembre 2021 al mese di giugno 2021, oltre interessi maturati dalle singole scadenze al saldo.
L'appellante ha censurato la sentenza impugnata, affidandosi ai seguenti motivi: a) in via preliminare, inammissibilità delle domande del conduttore di accertamento dell'incremento di valore dell'immobile attraverso gli interventi autorizzati dal locatore e di compensazione di quanto dovuto con il deposito cauzionale;
b) nel merito: 1) erroneità della pronuncia nella parte in cui, a causa della situazione pandemica, ha ridotto il canone di locazione dovuto dalla CP_1
per le mensilità di ottobre e novembre 2020 dalla somma di 3.800,00 euro mensili ad
[...]
euro 2.470,00; 2) erroneità della pronuncia nella parte in cui ha stabilito che il canone mensile dovuto dalla conduttrice per l'anno 2021 fosse di 3.800,00 euro e non di euro 4.800,00; 3) erroneità della pronuncia nella parte in cui ha ritenuto legittima la consegna dell'immobile da parte del conduttore in data 15.07.2021, a fronte del rifiuto del locatore di accettare la restituzione, in relazione agli ingenti danni constatati all'immobile; 4) erroneità della pronuncia nella parte in cui ha compensato integralmente le spese di lite.
Nel processo di appello si è costituita contestando nel merito Controparte_1
la fondatezza del gravame e chiedendo la conferma integrale della sentenza impugnata.
Allo scadere dei termini per il deposito delle note sostitutive d'udienza, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, l'appellante eccepisce l'inammissibilità delle domande del conduttore di accertamento dell'incremento di valore dell'immobile attraverso gli interventi autorizzati dal locatore e di compensazione di quanto dovuto con il deposito cauzionale, in quanto domande nuove, proposte solo con la memoria integrativa nel giudizio di primo grado, per le quali avrebbe dovuto essere richiesto il differimento dell'udienza.
Le doglianze non possono essere accolte.
Quanto alla censura di inammissibilità della domanda del conduttore volta ad accertare le migliorie, le addizioni, e l'incremento di valore apportato all'immobile, la stessa non è sorretta da interesse ex art. 100 cpc, in quanto sul punto vi è pronuncia di rigetto del giudice di prime cure e non vi è appello incidentale della società appellata.
È, altresì, da disattendere la doglianza di inammissibilità della domanda di compensazione, poiché emerge dagli atti che la stessa è stata formulata in seno all'originario ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo.
Nel merito, l'appello è in parte fondato.
Con il primo motivo di appello, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui, a causa della situazione pandemica, ha ridotto il canone di locazione dovuto dalla
[...]
per le mensilità di ottobre e novembre 2020 dalla somma di 3.800,00 euro Controparte_1 mensili ad euro 2.470,00. L'appellante evidenzia che l'attività commerciale esercitata dal conduttore rientra tra quelle che potevano essere esercitate anche durante il periodo pandemico, pertanto la società non avrebbe subito alcuna riduzione nel godimento dell'immobile.
Il motivo è fondato.
Occorre premettere che in relazione all'anno 2020 il canone mensile era stato convenzionalmente ridotto ad euro 3.800,00 rispetto agli ordinari 4.800,00 euro, per effetto del comune riconoscimento della crisi economica in cui versava il Paese. Nel presente giudizio si discute della possibilità per il giudicante di operare un'ulteriore riduzione del canone di locazione tenendo conto della parziale utilizzazione del bene immobile oggetto di contratto a causa delle restrizioni operate dal Governo per fronteggiare la pandemia.
In punto di diritto, la relazione dell'Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione e la giurisprudenza di merito prendono in considerazione le ipotesi in cui, a causa delle norme tese a fronteggiare la pandemia, le facoltà di godimento del bene locato da parte del conduttore risultino momentaneamente affievolite e, dunque, l'utilità che lo stesso ne ricava risulti depressa. In questi casi, una parte della giurisprudenza di merito fa operare l'art. 1464 cc relativo all'impossibilità parziale della prestazione, con corrispondente riduzione del canone, destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione del locatore potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.
Nel caso di specie, il conduttore si è reso moroso nei mesi di ottobre e novembre 2020, mesi durante i quali la Regione Marche era prevalentemente in zona gialla e dal 16 novembre in area arancione, ma, in ogni caso, l'attività commerciale di ottica poteva essere esercitata senza restrizioni di orari anche in quelle aree del territorio nazionale caratterizzate da uno scenario di massima gravità e da un livello di rischio alto (c.d. zone rosse).
Infatti, il DPCM del 3 novembre 2020 disponeva “le attivita' commerciali al dettaglio si svolgono a condizione che sia assicurato, oltre alla distanza interpersonale di almeno un metro, che gli ingressi avvengano in modo dilazionato e che venga impedito di sostare all'interno dei locali piu' del tempo necessario all'acquisto dei beni;
le suddette attivita' devono svolgersi nel rispetto dei contenuti di protocolli o linee guida idonei a prevenire o ridurre il rischio di contagio nel settore di riferimento o in ambiti analoghi, adottati dalle Regioni o dalla Conferenza delle regioni e delle province autonome nel rispetto dei principi contenuti nei protocolli o nelle linee guida nazionali e comunque in coerenza con i criteri di cui all'allegato 10. Si raccomanda altresi'
l'applicazione delle misure di cui all'allegato 11; nelle giornate festive e prefestive sono chiusi gli esercizi commerciali presenti all'interno dei centri commerciali e dei mercati, a eccezione delle farmacie, parafarmacie, presidi sanitari, punti vendita di generi alimentari, tabacchi ed edicole”.
In merito alle aree caratterizzate dalla massima gravità epidemiologica disponeva “sono sospese le attivita' commerciali al dettaglio, fatta eccezione per le attivita' di vendita di generi alimentari e di prima necessita' individuate nell'allegato 23 (tra le quali vi erano le attività di
Commercio al dettaglio di materiale per ottica e fotografia)”.
Alla luce di quanto esposto, poiché l'attività di ottica nei mesi oggetto di giudizio ben poteva essere esercitata senza restrizioni di orari a causa della pandemia e, quindi, la facoltà di godimento del bene non risultava compromessa per factum principis, né risultano allegate ulteriori cause di forza maggiore o imputabili al locatore di impossibilità o ridotta facoltà di godimento del bene, i canoni relativi ai mesi di ottobre e novembre 2020 risultano dovuti dalla società conduttrice nella misura convenzionalmente stabilita, pari a 3.800,00 euro.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui per l'anno 2021 ha ritenuto dovuto un canone mensile di 3.800,00 euro e non di euro 4.800,00.
Si evidenzia che con il contratto di locazione conclusosi il 01.10.2008 il canone di locazione veniva convenuto in euro 4.800,00, successivamente ridotto a 3.800,00 euro fino al 31.12.2020, dopo di che sarebbe tornato al suo ammontare originario.
Il motivo è fondato.
Dalla documentazione in atti (doc 7 di parte appellante) si evince che le parti avevano pattuito una riduzione del canone di locazione da 4.800,00 euro mensili a 3.800,00 euro fino al
31.12.2020 e che dall'1.01.2021 l'importo sarebbe tornato ad essere quello originario di 4.800,00 euro.
Pertanto, per l'anno 2021 la parte appellata è tenuta a versare il canone di locazione nella misura di 4.800,00 euro mensili.
Passando al terzo motivo di appello, con cui si censura l'errore del primo giudice nell'aver ritenuto legittima la consegna dell'immobile da parte del conduttore in data 15.07.2021, a fronte del legittimo rifiuto del locatore di accettare la restituzione, lo stesso è infondato.
Parte appellante sostiene che la consegna delle chiavi da parte del conduttore in data
15.07.2021 per mezzo di raccomandata non potrebbe costituire valida data di riconsegna dell'immobile, in quanto il locatore avrebbe espresso un legittimo rifiuto alla stessa a fronte degli ingenti danno presenti sul bene locato.
In tema di riconsegna dell'immobile locato, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che “mentre l'adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l'utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benchè insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 c.c.” (Cas.. sentenza n. 8672 del 04/04/2017).
Inoltre, “l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale” (Cass.
Sentenza n. 550 del 17/01/2012).
In merito al legittimo rifiuto del locatore di accettare la riconsegna dell'immobile, la giurisprudenza ha precisato quanto segue “allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto” (Cass. n. 39179 del 09/12/2021).
Nel caso di specie, il Collegio condivide la valutazione cui è pervenuto il primo giudice nel dichiarare che all'immobile di proprietà della parte appellante non sono stati arrecati danni di entità tale da legittimare il rifiuto della riconsegna dello stesso in data 15.07.2021, mediante l'invio delle chiavi da parte della conduttrice, dietro restituzione del deposito cauzionale.
Per espressa disposizione contrattuale (doc 1 appello), in particolare il punto 5 del contratto di locazione, la parte conduttrice era autorizzata dalla parte locatrice ad eseguire tutti i lavori che ritenesse necessari per l'adeguamento del locale alle proprie esigenze commerciali e per espressa ammissione della proprietà risultavano autorizzate la realizzazione del bagno, del soppalco, la sostituzione delle serrande con quelle elettriche, la sostituzione degli infissi e gli interventi all'impianto elettrico.
Dalla perizia presente in atti, che appare completa e dettagliata, non emergono gravi danni alla proprietà della parte appellante, inoltre, vengono compitamente elencate le opere removibili e non removibili con i relativi costi di ripristino, le quali risultano, tuttavia, autorizzate dal locatore.
Alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, solo la presenza di gravi danni all'immobile o di innovazioni non consentite, richiedenti opere di ripristino di notevole entità, avrebbero potuto legittimare il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione del bene, ipotesi che nel caso di specie non si sono verificate. Infatti, la rimozione del battiscopa, delle plafoniere o della ringhiera dal soppalco, non rappresentano ingenti danni tali da giustificare il rifiuto di ricevere la restituzione dell'immobile, non essendo tali da impedire un'utile utilizzazione dell'immobile da parte della proprietà.
Pertanto, si conferma la legittimità della riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice alla data del 15.07.2021.
È, invece, da accogliere la domanda di condanna del conduttore al pagamento delle spese per il ripristino del battiscopa, della ringhiera del soppalco, delle plafoniere e della maniglia, il cui ammontare risulta determinato dal CTU di primo grado in euro 5.526,85. Infatti, sebbene non sia tale da legittimare il rifiuto di accettare la riconsegna dell'immobile, l'asportazione dei predetti manufatti ha integrato un contegno della conduttrice contrario alla buona fede nell'esecuzione del contratto;
ciò in quanto, a fronte degli interventi autorizzati in origine dal locatore, quali realizzazione del bagno, del soppalco, interventi all'impianto elettrico, per consentire al conduttore di adeguare l'immobile alle proprie esigenze commerciali, il conduttore ha beneficiato di un differimento di due mensilità nel pagamento dei canoni di locazione. In altri termini, vi è stata tra le parti l'intesa che gli interventi suddetti venissero realizzati a cura della conduttrice, ma che quest'ultima in cambio beneficiasse del godimento gratuito dell'immobile per due mesi;
ciò evidentemente in ragione dell'oggettivo aumento di valore che l'immobile locato avrebbe acquistato per effetto degli interventi medesimi, i quali, pertanto, dovevano implicitamente, nondimeno univocamente, consistere in migliorie non rimovibili alla cessazione del rapporto locatizio.
In tal senso, dalla lettura degli artt. 1592 e 1593 c.c. si evince che, a prescindere dalla qualificazione che si voglia fare degli interventi effettuati dal conduttore - se, cioè, questi vadano considerati addizioni o miglioramenti, in relazione alla possibilità o meno di asportarli alla fine della locazione, senza per questo arrecare nocumento all'immobile - la circostanza che il locatore abbia sollevato il conduttore, in costanza di godimento del bene, dall'obbligo di pagare due mensilità del canone pattuito (pari ad euro 9.600,00) equivale indiscutibilmente alla manifestazione di interesse a ritenere le opere una volta cessato il rapporto locatizio, poiché la rinuncia a ben due mensilità del canone non può avere altra funzione se non quella di corrispondere il quantum debeatur per l'esercizio della suddetta facoltà di acquisire gli interventi a definitivo aumento di valore dell'immobile.
Alla luce di quanto esposto, il credito della parte appellante deve essere incrementato nella misura corrispondente alle spese di ripristino pari ad euro 5.526,85, la quale resta somma inferiore a quella che i locatori rinunciarono a percepire a titolo di canoni, in cambio del maggior valore definitivamente acquistato dall'immobile locato.
L'importo di euro 8.000,00 di cui al deposito cauzionale può essere trattenuto dai proprietari a titolo di compensazione sul maggior dovuto a titolo di canoni di locazione non versati e a titolo di spese di ripristino.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio, tenuto conto del parziale accoglimento della domanda, possono essere compensate per la metà, ponendosi la parte non compensata a carico della parte appellata sostanzialmente soccombente.


P. Q. M.


La Corte così provvede: 1) Accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, che per il resto rimane ferma, condanna la parte appellata al pagamento dei canoni scaduti e non versati, che determina in euro 3.800,00 mensili per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020 e in euro 4.800,00 mensili dal 01.01.2021 al 30.06.2021, oltre accessori di legge;
condanna, altresì, l'appellata al pagamento delle spese di ripristino dell'immobile locato determinate in euro 5.526,85, oltre accessori di legge;
2) compensa quanto dovuto dalla CP_1
a titolo di canoni dovuti e non versati e a titolo di spese necessarie al ripristino
[...] dell'immobile con l'ammontare del deposito cauzionale pari ad euro 8.000,00; 3) Compensa per metà le spese di entrambi i gradi di giudizio che liquida, per il primo grado, nel già ridotto importo di euro 1.500,00 e, per il secondo grado, nel già ridotto importo di euro 1.800,00, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e CPA, come per legge, ponendosi la parte non compensata a carico della Società appellata sostanzialmente soccombente.
Ancona, 24 Gennaio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Angela Quitadamo Dott. Luigi Santini
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Assunta Rita Di Brina, assegnata all'UPP di questa Corte