N. R.G. 54/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott.ssa Annarita Donofrio Consigliere avv. Andrea Di Gregorio Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 54/2024 promossa da:
(C.F. Parte_1
), P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. PLACHESI PIETRO,
APPELLANTE contro
C IN PERSONA DELL' Controparte_1 Controparte_2
C. C.F. ),
[...] Controparte_3 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. TALLARICO GIUSEPPE ( , C.F._1
APPELLATO
pagina 1 di 14 IN PUNTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Forlì n. 807/2023; oggetto: condominio – parcheggi – destinazione – uso.
Assegnata a decisione all'udienza del 26 novembre 2024, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 23.10.2019, la Parte_1
(di seguito anche solo la “ ) conveniva in
[...] Pt_1
giudizio dinanzi al Tribunale di Forlì il C corrente in Forlì, Controparte_1
via G. Verdi n. 67 (di seguito anche solo il “ ”), allegando: CP_1
− di essere proprietaria di un immobile facente parte del Condominio, costruito in forza di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Forlì
n. 714/1978, con variante n. 1037/1980;
− che dalla concessione edilizia emergeva che per la corretta realizzazione del fabbricato, l'area esterna avrebbe dovuto essere destinata a
“parcheggio negozi”;
− che la successiva variante individuava l'area come “area parcheggio privato ad uso pubblico”, determinandone la superficie in mq. 140,00;
− che tale area era stata, invece, utilizzata, di giorno e di notte, dai condomini, nonostante questi fossero proprietari di garage ubicati nello stabile;

− che gli esercizi commerciali attivi nel avevano sempre CP_1
contestato tale improprio uso, in considerazione del fatto che gli utenti della e del erano costretti a parcheggiare Pt_1 Parte_2
lontano proprio perché impossibilitati a parcheggiare davanti a detti esercizi;

pagina 2 di 14 − che l'amministratore non era mai riuscito a regolamentare l'uso dei posti auto, stante la presa di posizione dei condomini “privati”;
− che il dott. aveva sempre tentato di trovare una soluzione di Parte_1
reciproca soddisfazione;

− che il 02.05.2018, l'assemblea conferiva incarico a un legale di rilasciare parere sulla destinazione e sull'uso dei parcheggi;

− che il 13.11.2018, l'avv. Marta Rolli, che aveva ricevuto l'incarico, concludeva nel senso di ritenere che la dicitura contenuta negli atti autorizzativi “area parcheggio privato ad uso pubblico” garantisse ai negozi una dotazione di posti auto ché, altrimenti, ove si fosse consentito l'uso dei parcheggi fronte strada a una collettività indiscriminata, il fabbricato condominiale sarebbe stato realizzato senza le corrette e regolari concessioni;

− che l'assemblea, disattendendo il parere, il 27.03.2019, deliberava che l'area fosse da utilizzarsi da tutti i condomini, mantenendo il libero accesso nell'orario di apertura degli esercizi e dei negozi anche ai clienti e agli utenti;

− che la delibera era invalida perché si poneva in contrasto con il contenuto delle concessioni edilizie;

− che l'atto di compravendita della conteneva espresso richiamo Pt_1
alla concessione edilizia e alla successiva variante, sicché la porzione immobiliare acquistata faceva espresso riferimento anche alle aree definite prima “parcheggio negozi” e poi “area parcheggio privato ad uso pubblico”;
− che, quindi, l'attrice era sicure a convinta che i parcheggi prospicienti la via Verdi fossero destinati a parcheggio a servizio dell'attività commerciale;

pagina 3 di 14 − che un'area privata si considerava a uso pubblico quando: il passaggio era esercitato jure servitutis publicae da una collettività indeterminata di persone qualificate;
l'area soddisfaceva esigenze di interesse generale;
sussisteva un valido titolo a sostegno del diritto di uso pubblico;

− che appariva di tutta evidenza che l'area avrebbe dovuto essere utilizzata da coloro che si recavano al piano terra del fabbricato e che gli spazi destinati al parcheggio erano idonei a CP_4
soddisfare il pubblico interesse (servizio pubblico di prima necessità);
− che i tecnici interpellati avevano concluso per la fondatezza di questa tesi;

− che la aveva proposto di consentire l'uso dei posti auto ai Pt_1
condomini durante l'orario di chiusura dell'esercizio, ma questa soluzione non era stata presa in considerazione dagli interessati;

− che la si rivolgeva, quindi, al Tribunale per regolamentare Pt_1
l'uso dei parcheggi e per decidere se prevalesse o meno la norma urbanistica che imponeva la presenza di posti auto dedicati alle attività commerciali;

− che era doveroso per la impugnare la deliberazione del Pt_1
27.03.2019.
Si costituiva il corrente in Forlì, via G. Verdi n. 67, Controparte_5
eccependo la indeterminatezza della domanda per difetto dell'editio actionis e, nel merito, chiedendone il rigetto, deducendo
− che tutti i rogiti di acquisto relativi alle unità immobiliari costituenti il prevedevano anche la vendita della quota di comproprietà CP_1 sulle parti comuni, compresa l'area coperta e scoperta sulla quale sorgeva il fabbricato, individuata catastalmente, comprendente anche l'area destinata ai contestati parcheggi condominiali;

pagina 4 di 14 − che su tali posti auto non era mai stata costituita alcuna servitù, né vincolo, né gravame di alcun tipo;

− che il si era dotato anche di un regolamento nell'ambito del CP_1
quale era stata espressamente ricompresa tra le parti comuni indivisibili e inalienabili anche l'area coperta e scoperta su cui sorgeva l'edificio, senza alcuna menzione o disciplina particolare;

− che il regolamento vietava le innovazioni tali da modificare la struttura dell'edificio o da estendere a persone estranee l'uso delle parti comuni;

− che non era vero che gli esercizi commerciali avessero sempre contestato l'utilizzo da parte dei condomini dei posti auto contesi, avendo la iniziato a “lamentarsi” solo negli ultimi tre-quattro Pt_1
anni;
− che la aveva conferito incarico a un tecnico per accertare quali Pt_1
fossero le dotazioni minime di posti auto previste dal Regolamento edilizio vigente per lo svolgimento di attività commerciali;

− che dalla relazione tecnica era emerso che l'attrice e gli altri esercizi non soddisfacevano i requisiti richiesti dal RUE;

− che, pertanto, la la quale aveva avviato irregolarmente la Pt_1
propria attività, aveva pensato di dotarsi di posti auto sottraendoli al
CP_1
− che, infatti, solo di recente il Comune aveva accertato le mancanze addebitabili alla Pt_1
− che l'attrice aveva, quindi, non si sa in base a quale principio giuridico o norma, preteso che i parcheggi nati come beni comuni condominiali fossero destinati a uso esclusivo dei propri clienti;

− che all'esito dell'assemblea del 02.05.2018 veniva rilasciato il parere dell'avv. Rolli favorevole alla senza, tuttavia, alcun richiamo Pt_1
a una sola norma di diritto a sostegno delle proprie conclusioni;

pagina 5 di 14 − che l'unico riferimento era la dicitura riportata nel progetto edilizio, ossia una planimetria che sarebbe stata idonea ad attribuire alla un indeterminato diritto soggettivo all'uso dei parcheggi;
Pt_1
− che la difesa del era resa difficile dal fatto che l'attrice non CP_1
avesse mai indicato, neppure una volta, una singola norma di diritto a sostegno della propria pretesa;

− che l'unico fondamento veniva rinvenuto in una planimetria allegata a un permesso di costruire;

− che, nonostante il parere e, quindi, il preteso riconoscimento di un diritto di uso esclusivo dei posti auto, la insisteva affinché Pt_1
l'assemblea si pronunciasse sulla questione;

− che, tuttavia, a seguito di rilascio di secondo parere, questa volta contenente puntuale e specifica indicazione delle norme di legge applicabili al caso in esame, contrastante con il precedente, il
27.03.2019 l'assemblea deliberava a maggioranza che l'uso dei parcheggi fosse riconosciuto in capo a tutti i condomini, consentendo, tuttavia, per andare incontro alle esigenze della il libero Pt_1 accesso nell'orario di apertura degli ambulatori e dei negozi;

− che, mancando nella citazione la compiuta indicazione delle concrete ragioni di fatto e di diritto per cui il parcheggio condominiale sarebbe stato di uso pubblico con conseguente nullità della deliberazione condominiale, la domanda era indeterminata per difetto dell'editio actionis;
− che la deliberazione impugnata era, comunque, valida, non potendo la pretendere di modificare la destinazione originaria del bene Pt_1
comune, sottraendolo all'uso di tutti i condomini, previsto anche dal regolamento condominiale;

pagina 6 di 14 − che, richiamato il secondo parere rilasciato su richiesta del CP_1
la natura condominiale dell'area esterna destinata a parcheggio emergeva sia dall'applicazione delle disposizioni vigenti in materia di comunione e condominio, sia dagli atti costitutivi del Condominio, ossia dai primi rogiti di compravendita, i quali, come i successivi, non contenevano alcuna disposizione derogatoria rispetto ai principi generali in materia di parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. (area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato);
− che, entrando nel merito delle difese svolte da parte attrice, emergeva che la domanda si fondava sull'originaria convinzione, al momento dell'acquisto, che i parcheggi prospicienti la via Verdi fossero destinati all'uso esclusivo dell'attività commerciale, convinzione priva di qualsiasi valore giuridico e certamente non opponibile agli altri condomini, in mancanza di espressa pattuizione contenuta nei rogiti di compravendita;

− che anche il richiamo alla servitù (o altro diritto) di uso pubblico era privo di fondamento, considerato che essa non sarebbe stata costituita a favore di una collettività indistinta, bensì di una singola attività commerciale.
Espletata consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Forlì, con sentenza n.
807 depositata il 30.11.2023, respingeva le domande attoree.
I rogiti di acquisto dei condomini, incluso quello della Pt_1
contemplavano la compravendita anche della quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, compresa l'area coperta e scoperta sulla quale sorgeva il fabbricato e su cui insistevano i posti auto contesi, senza costituzione di alcun vincolo su di essi.
Conseguentemente, i parcheggi erano di proprietà di tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che esercitassero o meno attività commerciale.
pagina 7 di 14 Né tali beni potevano essere sottratti alla comunione, come previsto dal regolamento condominiale vigente.
La inoltre, non aveva dedotto il motivo specifico di invalidità della Pt_1
deliberazione assembleare impugnata, considerato che con tale decisione, assunta nel rispetto delle maggioranze di legge, non era stata violata alcuna norma di legge o regolamentare.
Parte attrice aveva ricondotto le proprie pretese al richiamo al permesso di costruire contenuto nel proprio rogito di acquisto che l'avrebbe indotta a ritenere di avere acquistato anche un qualche diritto sui parcheggi;
tuttavia,
l'eventuale mancato rispetto della concessione edilizia non avrebbe potuto essere fatto valere quale motivo di invalidità della deliberazione assembleare, né l'atto di compravendita, né tantomeno le convinzioni della Pt_1
avrebbero potuto essere in alcun modo opponibili agli altri condomini.
La circostanza, accertata in sede di CTU, che la mancata realizzazione/destinazione di posti auto a servizio esclusivo degli esercizi commerciali potesse integrare violazione dell'autorizzazione amministrativa a costruire, non poteva assumere rilevanza rispetto alla posizione, avente natura privatistica, e ai diritti soggettivi dei singoli condomini
Le questioni e le eventuali difformità di natura amministrativa esulavano dalla presente causa.
Essendo i condomini a tutti gli effetti comproprietari per quote millesimali dei parcheggi, non gravati da alcun vincolo o destinazione particolare, ben potevano in sede assembleare adottare la deliberazione oggetto di impugnazione.
Un atto amministrativo, quale la licenza di costruire con le relative planimetrie, non era idoneo a costituire un diritto reale di uso sul parcheggio condominiale, né in favore dell'attrice, né di altri.
Quanto, infine, all'accertamento dell'uso pubblico, si sarebbe trattato di un uso riservato solo agli utenti/clienti della e degli altri negozi, non già a Pt_1
pagina 8 di 14 una collettività di persone appartenenti a una certa tipologia e diretto a soddisfare esigenze di carattere generale, ferma l'assenza di un valido titolo idoneo a sorreggere l'affermazione del diritto a suo pubblico, non potendo considerarsi a tal fine sufficiente quanto risultante dalle citate planimetrie.
∞ ∞ ∞
Avverso tale decisione ha proposto tempestivo appello la
[...]
per i seguenti Parte_1
motivi.

1. Il Tribunale ha fondato, seppure in parte, il rigetto delle domande attoree sul presupposto dell'esistenza di un regolamento condominiale, nonostante il documento prodotto dal sia stato contestato CP_1 dalla in quanto privo del riferimento all'assemblea che lo Pt_1
avrebbe approvato.
Il documento non avrebbe dovuto, quindi, essere preso in considerazione ai fini della decisione.

2. Il Tribunale è incorso in violazione di legge rispetto all'art. 18 l. n.
765/1967, all'art. 41 sexies l. n. 1150/1942, nonché agli artt. 817, 818 e
819 c.c.
Ritenendo che i posti auto contesi fossero in regime di comproprietà tra i condomini, il primo giudice ha omesso ogni riferimento alla disciplina urbanistica e alle norme codicistiche sopra richiamate.
In particolare, la normativa stabilisce regole cogenti per la creazione di posti auto, dettando i criteri quantitativi da rispettare (un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione).
Tali spazi costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt.
817, 818 e 819 c.c. (art. 26, l. n. 47/1985).
I parcheggi “ponte” sono definiti anche “obbligatori”, perché la legge urbanistica ne subordina la realizzazione all'autorizzazione della costruzione.
pagina 9 di 14 Senza parcheggi non si può, quindi, costruire e la loro creazione integra presupposto necessario per il rilascio della licenza/concessione edilizia.
In questo modo, alla pubblica amministrazione compete di accertare la conformità del progetto edilizio alle norme e agli strumenti di pianificazione vigenti.
La natura dei “parcheggi-ponte” è stata a lungo controversa, ma, da ultimo, la giurisprudenza si è espressa nel senso che il vincolo che lega il posto auto al fabbricato ha natura pertinenziale, ma è indissolubile, sicché a nulla rileva l'assetto proprietario del posto auto, mentre ciò che importa è che lo stesso sia effettivamente destinato all'uso delle unità abitative o commerciali cui è destinato.
Sussiste, quindi, un vincolo di destinazione pubblicistico che ha natura reale e che deve essere sempre rispettato.
La decisione impugnata si è discostata da questa interpretazione, poiché esiste per legge un vincolo di destinazione dei parcheggi così come individuati nella concessione edilizia e tale destinazione è correlata all'uso dei posti auto ubicati nell'area condominiale ubicata lungo la via
Verdi al servizio delle attività commerciali.
Il fatto che tale destinazione non sia riportata nei rogiti non inficia l'obbligo imposto dalla concessione edilizia: è di tutta evidenza che il diritto reale d'uso costituito per legge a favore del proprietario delle unità immobiliari adibite a negozio comporti l'utilizzo dei posti auto da parte della clientela degli stessi esercizi commerciali.
Tale tesi trova conforto nella giurisprudenza di legittimità che ha stabilito che il principio di cui all'art. 18 della legge n. 765/1967 integra norma imperativa e inderogabile.
Di conseguenza, la decisione assunta dall'assemblea è contraria alla legge, disponendo che i posti auto possano essere utilizzati per fini pagina 10 di 14 personali, consentendone l'uso agli utenti delle unità commerciali solo in ipotesi residuale.
Si è costituito il corrente in Forlì, via G. Verdi n. 67, Controparte_5
eccependo l'inammissibilità dei motivi di appello per novità ex art. 345 c.p.c., nonché, nel merito, chiedendone il rigetto per infondatezza.
Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte e la causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 26 novembre 2024, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta.
∞ ∞ ∞
Prescindendo dai pur evidenti elementi di novità contenuti nell'atto di appello rispetto alle difese svolte dalla nel corso del giudizio di primo grado Pt_1
(es.: costituzione di diritto reale d'uso; richiamo a norme imperative di natura pubblicistica mai precedentemente invocate), l'impugnazione non merita, comunque, accoglimento nel merito.
Le allegazioni di parte appellante, quand'anche fossero ritenute tempestivamente formulate, non sarebbero fondate.
Quanto al primo motivo di appello, si osserva, in primo luogo, che l'esistenza o meno di un regolamento di condominio è irrilevante ai fini della decisione, dovendosi decidere sulle domande della sulla base di principi e Pt_1
norme giuridiche primarie applicabili al caso in esame senza necessità di fare ricorso al regolamento avente, peraltro, natura assembleare.
In ogni caso, il regolamento prodotto in atti risulta regolarmente approvato dall'assemblea, come emerge dai verbali delle assemblee in data 01.07.1998 e
15.07.1999, con voto unanime e partecipazione anche della odierna appellante.
La censura della genericamente formulata, è, quindi, Pt_1
manifestamente infondata.
Quanto al merito della censura proposta con il secondo motivo di impugnazione, si osserva che l'interpretazione della normativa urbanistica e pagina 11 di 14 della giurisprudenza su di essa formatasi prospettata da parte appellante è anch'essa priva di alcun fondamento.
La tesi proposta dalla è quella secondo cui, poiché la normativa sui Pt_1
parcheggi c.d. obbligatori o ponte ha natura cogente ed è vincolante anche nei rapporti tra privati, il richiamo contenuto negli allegati alla concessione edilizia in cui si farebbe riferimento alla realizzazione di posti auto a servizio dei negozi determinerebbe la costituzione di un diritto reale d'uso in favore dei titolari delle unità immobiliari destinate ad attività commerciali presenti nel
Condominio.
Questa ricostruzione, a dire il vero assai confusamente esposta, non coglie nel segno, poiché prende le mosse, stravolgendola, da arresti giurisprudenziali che sanciscono sì il principio della vincolatività delle disposizioni riguardanti i parcheggi “obbligatori”, ma in senso non coerente con quello prospettato dalla società appellante.
In particolare, la giurisprudenza ha stabilito che l'art. 18 legge n. 765/1967, che ha introdotto il più volte citato art. 41 sexies legge n. 1150/1942, disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (in seguito dieci) metri cubi di costruzione, crea una situazione pertinenziale tra la proprietà dell'edificio e l'area di parcheggio destinata al fabbricato;
nell'ipotesi di edificio condominiale, se l'area stessa era di proprietà del costruttore, tale rapporto/vincolo assume la forma della comproprietà (comunione), in capo ai condomini, dell'area, come parte necessaria all'uso comune (art. 1117 cod. civ.); ove, invece, l'area vincolata appartenga a un terzo, si configura un diritto
(comune) di servitù dei condomini sul sedime;
la normativa, dato il fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente a oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell'area di parcheggio comporta il trasferimento di diritto al compratore della proporzionale quota dell'area medesima (quota di comproprietà o della servitù), in applicazione pagina 12 di 14 dell'art. 1374 c.c. (Cass. civ., sent. n. 6714/1981; conf. Cass. civ., sent. n.
5300/1978).
Il vincolo (cogente e inderogabile), quindi, in forza delle norme richiamate dalla stessa parte appellante si pone a vantaggio di tutti i condomini e non solo di alcuni di essi, proprio perché i parcheggi “obbligatori” perseguono la tutela di esigenze superiori di gestione e organizzazione del territorio che non sarebbero certamente soddisfatte ove si sottraessero all'uso dei condomini parte dei parcheggi per essere destinati all'uso esclusivo solo di alcuni di essi.
La legge vuole evitare il risultato che, invece, parte appellante pretende di conseguire, addirittura mediante il riconoscimento di un diritto reale d'uso di cui non vi è traccia in atti.
A diversa soluzione si sarebbe potuto giungere ove fosse stato allegato e provato che gli standard urbanistici relativi alla dotazione di parcheggi fossero stati soddisfatti anche escludendo dal computo le aree prospicienti la via Verdi oggetto della presente causa e se l'assegnazione delle aree stesse fosse stata effettuata all'atto della costituzione del ovvero con valido atto CP_1
dispositivo successivo.
Nel presente giudizio, la sussistenza del primo presupposto non è stata neppure dedotta in causa, mentre quella del secondo è smentita documentalmente dagli atti di compravendita, costitutivi del , nei quali non è prevista CP_1
alcuna particolare destinazione delle aree contese, con conseguente applicazione dell'art. 1117 c.c.
, quindi, conferma la sentenza impugnata, stante la infondatezza CP_6 dell'appello proposto dalla Pt_1
∞ ∞ ∞
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate a favore del appellato sulla base dei parametri medi previsti dal d.m. n. CP_1
147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022, considerati il valore della causa e il corrispondente scaglione di riferimento (cause di valore indeterminabile di pagina 13 di 14 bassa complessità); con esclusione dei compensi per la fase di trattazione/istruttoria in quanto non svolta.
Sussistono, inoltre, i presupposti per l'applicazione nei confronti dell'appellante dell'art. 13, primo comma quater, d.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

II – condanna la alla Parte_1 Parte_1
refusione in favore del corrente in Forlì, via G. Verdi Controparte_5
n. 67, delle spese di lite che liquida in Euro 6.946,00, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

III – sussistono i presupposti per l'applicazione nei confronti dell'appellante dell'art. 13, primo comma quater, d.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 7 gennaio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente avv. Andrea Di Gregorio dott. Giuseppe De Rosa
pagina 14 di 14