REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott. Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 433/2020 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali
TRA
nato a [...] il [...] ( ), Parte_1 C.F._1 residente in [...], e
[...]
, nata a [...] il [...] ( , Parte_2 C.F._2 entrambi residenti in [...], elettivamente domiciliati in San RG a Cremano alla Via Cavalli di Bronzo, 9, presso l'avv. Luca Mignano, dal quale sono rappresentati e difesi, come in atti. ATTORI
CONTRO
, sito in San Controparte_1
RG a Cremano alla Via Botteghelle, 218 ( ), in persona P.IVA_1 dell'amministrazione e l.r.p.t. avv. AE VEGNENTE ( C.F._3
), rappresentato e difeso dall'avv. Alfredo SORRENTINO e con lo stesso
[...] elettivamente domiciliato in San RG a Cremano alla Via Cavalli di Bronzo, 19, come in atti. CONVENUTO

Conclusioni parte attrice: a) accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assembleare assunta dal Controparte_1
” sito in San RG a Cremano alla Via Botteghelle, 218
[...]
( , il 2 luglio 2019, relativamente ai punti sub da 1) a 5) all'ordine P.IVA_1 del giorno, per tutte le ragioni di diritto sopra dedotte ed eccepite;
b) per l'effetto dell'accoglimento della precedente domanda, determinare le modalità di redazione del bilancio secondo le regole convenzionalmente stabilite dalla normativa vigente, attraverso la revisione contabile giudiziaria;
c) condannare il ” sito in San Controparte_1
RG a Cremano alla Via Botteghelle, 218 ( ), in persona P.IVA_1 dell'amministrazione e l.r.p.t., ut supra, al pagamento di una somma di danaro da liquidarsi in via equitativa, ex art. 96, III comma, c.p.c., per lite temeraria;
d) con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, anche relative alla procedura di mediazione espletata, come per legge.

Conclusioni parte convenuta: 1) rigettare integralmente la domanda principale, in quanto inammissibile, improcedibile e infondata, in fatto e in diritto;
2) per l'effetto, condannare i Sigg.ri e Parte_1 Parte_2 al pagamento di una somma di denaro, determinata secondo equità dall'On.le Giudicante adito, per lite temeraria ex art. 96 cpc, sussistendone i presupposti;
3) condannare, inoltre, i Sigg.ri e al pagamento Parte_1 Parte_2 di spese e competenze del presente giudizio.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato I Sigg.ri e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio il
[...] Controparte_1 chiedendo l'annullamento della delibera del 02.07.2019, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della stessa. A sostegno della domanda, premesso di essere condomini nel fabbricato in oggetto, adducevano la violazione delle norme previste per l'approvazione delle delibere condominiali, la violazione dell'art. 67 disp. att. al cc (divieto di conferimento deleghe all'amministratore), la mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi, la violazione delle norme previste per la redazione del rendiconto condominiale (ossia violazione degli artt. 1129, 1130 e1130bis cc), nonchè obbligo di restituzione ai condomini delle somme ricevute a titolo di risarcimento danno e non ancora deliberate.
Si costituiva in giudizio il convenuto , contestando ogni avversa CP_1 domanda e chiedendone il rigetto.
Respinta la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera, istruita la causa mediante espletamento di CTU, il fascicolo - a seguito di scardinamenti - perveniva al sottoscritto estensore e, all'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. del 07.11.2025 era assegnato a sentenza.
*****
Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Risultano inoltre assolti gli adempimenti di cui al d.lgs. 28/2010 in quanto le parti attrici hanno provveduto a formale invito alla mediazione come ivi richiesto, depositando verbale di esito negativo. In ordine alle eccezioni di mancata osservanza dei quorum per le maggioranze va prima di tutto rilevato quanto segue:
• La Cassazione, anche nella sua massima espressione consistente nella decisione a Sezioni Unite, ha sancito da tempo che il valore dell'edificio non va necessariamente espresso in millesimi, vigendo il principio che: “la (pre)esistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni” (Cass. 19.07.2012 n. 12471, Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477; Cass. 10 febbraio 2009 n. 3245); il valore, quindi, come accade nel caso in esame, può anche essere espresso in vani.
• Il condominio che qui ci occupa consta di sei condòmini, e precisamente: 1)
2) 3) 4) Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
AE TE;
5) (figlia minore di AE Controparte_5
TE); 6) e (comproprietari di un Parte_1 Parte_2 singolo appartamento, scala A interno 2).
• Dei predetti condòmini, all'assemblea del 02.07.2019, il cui deliberato è oggetto di impugnazione, erano presenti: 1) TE AE, anche nella qualità di Amministratore del condominio;
2) figlia Controparte_5 minore di TE AE e dal medesimo rappresentato, non in virtù di delega ma in quanto padre della minore e per tanto esercente la potestà genitoriale;
3) ; 4) . Controparte_3 Controparte_4
• Come già premesso, la rappresentanza della minore è Controparte_5 radicata nella potestà genitoriale del padre;
quindi, l'eccezione di nullità della delega conferita contra legem all'Amministratore va rigettata, non essendovi in effetti alcuna delega conferita all'Amministratore.
• Per quanto concerne nel verbale egli è dato presente Controparte_2 per delega;
tuttavia agli atti non risulta alcuna delega scritta, nonostante la stessa sia richiesta ex art. 67 d.a.c.c.; la delega orale, come prontamente eccepito dagli attori, è quindi da considerare nulla e il in CP_1 questione va considerato assente con riferimento al numero delle “teste”; tuttavia, emergendo dagli atti che egli è comproprietario di una singola unità insieme ai Sigg.ri , e , Controparte_3 Parte_3 Controparte_4 tutti presenti, i vani dell'appartamento in comproprietà andranno regolarmente conteggiati ex art. 1136 C.C. ai fini del quorum per valore, che per tanto risulta essere di 59 vani catastali su 65.
In definitiva, all'assemblea del 02.07.2019 erano presenti quattro condomini su sei, esprimenti una maggioranza di 59 vani catastali su 65. Tale maggioranza è ampiamente sufficiente a supportare l'approvazione di tutti i punti della delibera impugnati;
quindi la domanda preliminare di annullamento per insufficienza dei quorum va rigettata, e vanno considerati validamente approvati il secondo punto (nomina dell'amministratore), il terzo punto (approvazione preventivo di amministrazione 2019 e riparto) e il quarto punto (ratifica lavori urgenti). Per quanto concerne il quinto punto, va rilevato che il fondo comune di cui si tratta appare già approvato in precedenti delibere, non impugnate. Peraltro, la sentenza n. 4281/15 del 20.03.2015 emessa dal Tribunale di Napoli e invocata da entrambe le parti processuali (giudizio n. 8853/2013 R.G.) assegna il risarcimento di € 209.905,20 - oltre rivalutazione e interessi - direttamente al
, e non ai singoli condomini;
quindi l'attribuzione al fondo comune CP_1 appare formalmente corretta. La genesi del punto quinto all'ordine del giorno nasce dal disposto di una precedente assemblea di condominio, depositata in atti, tenutasi il 28.07.2018 nella quale fu deciso che l'Amministratore: "provvederà al ricalcolo delle somme versate dai condomini per le voci di spesa ATP e CTU (ndr: quindi solo di quelle voci, e non altro) relativi al giudizio contro la Gori spa e provvederà, di conseguenza, a predisporre un piano di rimborso (ndr: di quelle predette spese di ATP e CTU, e non altro) da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale. A seguito di tanto si procederà ad eventuale compensazione dei crediti vantati e/o restituzione agli aventi diritto." Di fatto, con l'approvazione della delibera impugnata, il ha semplicemente dato seguito a quanto già deciso CP_1 precedentemente, compensando il dare/avere tra condomini e condominio con riferimento alle voci di ATP e CTU. Né risulta in alcun modo (e nemmeno è stato eccepito) che il precedente disposto assembleare sia stato impugnato dagli odierni attori. Quindi, sul punto, la domanda di annullamento del deliberato va rigettata.
Per quanto concerne l'impugnativa del primo punto all'ordine del giorno, dalla documentazione agli atti risulta che nel rendiconto impugnato non è presente il registro di contabilità. Andrà allora rilevato che a norma dell'art. 1130 Bis CC il rendiconto condominiale "Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti"; tale mancanza comporta la radicale nullità dei rendiconti prodotti, non essendo sufficiente un vago richiamo all'esistenza del registro condominiale custodito dall'amministratore, ma essendo necessaria l'allegazione al rendiconto che deve essere composto pure dal registro in questione, e ciò anche in virtù della ulteriore prescrizione normativa ex art. 1130 Bis CC secondo cui nel rendiconto i dati concernenti le entrate e le uscite devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
A tal riguardo, la recente Giurisprudenza di legittimità ha sancito che "il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie" (Cass. Civ. Sez. II, Ord. 28257/2023). E, ancora: "Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del , con possibilità di verifica dei CP_1 documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale" (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892)."

Or bene, ciò nel caso in esame non accade, come certificato anche dalla relazione di CTU, la quale, sottolineata diverse volte la mancanza del registro di contabilità, riporta quanto di seguito: “il sottoscritto CTU ha riscontrato l'assenza della predisposizione di un unico Registro di contabilità contenente l'insieme delle operazioni in entrata ed in uscita operate dall'Amministratore protempore”; la conseguenza è che: “il Bilancio Consuntivo 2018, risulta, a sommesso parere dello scrivente, carente sotto il profilo della chiarezza ed intelleggibilità oltre ad essere non veritiero”.
La funzione del registro di contabilità è pertanto assolutamente fondamentale;
esso è alla base di tutto il bilancio, quale pietra di fondazione del medesimo. Dal registro di contabilità vanno individuate ed estratte tutte le voci di spesa da suddividere successivamente tra i condomini, come pure tutte le entrate;
dal registro di contabilità emerge, esercizio per esercizio, quale sia il saldo iniziale e quale sia quello finale. E tutto ciò in ordine rigorosamente cronologico, piano, semplice e comprensibile a chiunque, in modo da consentire l'immediata verifica come espressamente previsto dall'art. 1130 Bis del Codice Civile.
In mancanza del registro di contabilità, elemento essenziale e propedeutico del bilancio, la rendicontazione condominiale resta sospesa in una specie di limbo, nel quale le voci di bilancio non si riallacciano all'andamento cronologico delle entrate e delle uscite, per cui pur essendo indicate restano slegate dal contesto generale;
in definitiva, una rendicontazione che non abbia alla base la solida esistenza del registro di contabilità non riesce a svolgere la sua funzione essenziale, essendo per tanto radicalmente nulla "in se", e ciò pure in presenza di una approvazione del rendiconto, che in tal caso nasce già morto.
La mancanza del registro di contabilità (elemento essenziale sia in senso legale, in quanto previsto espressamente quale elemento costitutivo del bilancio, sia in senso strettamente logico-strutturale, avendo riguardo alla formazione pratica del bilancio che non può prescindere dall'esistenza di un registro di contabilità) rende quindi il bilancio condominiale nullo: "in tema di condominio possono intendersi affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, quelle deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali" (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Per quanto detto, sul punto in esame, la delibera per cui è causa appare incorrettamente adottata dall'assemblea dei condomini e la sollevata impugnativa, fondata in fatto e diritto, andrà accolta.
In merito alla domanda di revisione contabile, la stessa va rigettata, in quanto trattasi di istituto normato dall'art. 1130 bis c.c. in ambito non processuale, e consistente nella previsione che “l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio”; quindi è l'assemblea condominiale che deve disporla. Peraltro la revisione predetta, per essere utilmente esercitata, necessiterebbe della consultazione di tutta la documentazione contabile del condominio, non prodotta agli atti nei termini processuali.
In merito alle domande di condanna ex art 96 c.p.c. per lite temeraria, sollevate reciprocamente sia dalle parti attrici, sia dal convenuto , si rileva CP_1 che le stesse sono infondate, non ricorrendone i presupposti, per cui vanno entrambe rigettate.
Le spese ed onorari di lite vanno compensate - ex art. 92 cpc - in ragione della giurisprudenza intervenuta successivamente alla presentazione della domanda ed avente carattere dirimente nella definizione del presente giudizio, nonché in ragione della reciproca soccombenza.
Le spese di CTU, ferma restando la solidarietà passiva fra tutte le parti nei confronti del CTU medesimo, in base al decreto di liquidazione del 12.12.2024 e come ivi quantificate, si pongono nei rapporti interni tra le parti a carico di entrambe in ragione del 50% cadauna.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:
-A) Accerta e dichiara la nullità della delibera assembleare assunta dal Controparte_6
( , del 2 luglio 2019, relativamente al punto sub 1) all'ordine del P.IVA_1 giorno.
-B) Rigetta le reciproche domande di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. spiegate da entrambe le parti.
-C) Condanna le parti al pagamento delle spese di CTU in ragione del 50% cadauna.
-D) spese legali compensate.
Così deciso in Napoli, 01.12.2025
Il Giudice
Dott. Michele D'Auria