R.G.N. 2284/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 22.7.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5772/2024, pubblicata il 05/06/2024,
TRA
(C.F. ), in proprio e con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. DI NICUOLO FRANCESCA, VIA CESARIANO 6, MILANO;
elettivamente domiciliato in VIA CESARIANO 6, MILANO presso lo studio dei predetti difensori, giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
N. Controparte_1
11 - AMMINISTRATO DA (C.F. , in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. CASELLI SARA, elettivamente domiciliato in VIA OSTI N. 10, MILANO presso lo studio del predetto difensore, giusta delega in atti;

-APPELLATO-

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5772/2024, pubblicata il
05/06/2024, in materia di “altri rapporti condominiali”.
pagina 1 di 8
CONCLUSIONI:

Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano , ogni avversaria istanza disattesa, così provvedere : – in via principale ed in parziale riforma della sentenza n.5772 del 5.06.2024 emessa dal Tribunale di Milano, 13^ Sezione Civile, Giudice Dott.ssa Zuffada nell'ambito del giudizio N.R.G. 8605 del 2023, depositata in cancelleria in data 5.6.24, mai notificata, accogliere i motivi d'appello e le conclusioni di primo grado e conseguentemente : Nel merito: accertare i fatti come in atti rappresentati e conseguentemente, respingere tutte le domande ex adverso formulate atteso che le stesse sono infondate in fatto ed in diritto sia : -1°) perché il comparente ha praticato legittimamente i fori di areazione sulla facciata condominiale, uguali
a quelli preesistenti su tutte le facciate esterne perimetrali del Controparte_3
[...
, (vedasi foto allegata in nota 1 della comparsa di costituzione), -2°) perché il regolamento condominiale (allegato sub doc. 1), contrariamente a quanto assunto dalla CP_1
appellato , negli art.10 e 13 lettera b) , non contiene alcun divieto specifico di apertura di fori nella facciata uguali a quelli già esistenti né prevede specifiche autorizzazioni da parte del
; -3°) perché non sussiste la pretesa violazione delle linee architettoniche né incide CP_1
sul decoro del fabbricato;
-4°) perché il fatto che i condomini , in netta contraddizione con il preteso divieto, hanno subordinato l'apertura dei fori al pagamento di un corrispettivo economico richiesto nel corso dell' assemblea del 17.2.2019 ( vedasi verbale di assemblea sub. doc.9); -5°) perché il fatto che il abbia consentito ad altri condomini l'apertura di CP_1
nuovi fori nella facciata condominiale, come documentato a pag. 8 della comparsa di costituzione e risposta, contraddice parimenti con il preteso divieto;
-6°) perché , in ogni caso
, i fori praticati ed oggetto di causa , non rientrando tra le opere di innovazione , sono stati realizzati secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1139 c.c.
In via subordinata ed istruttoria si ribadisce la richiesta di ammissione della prova per interrogatorio formale dell'amministratore del condominio sig. e per testimoni CP_4
sulle circostanze di cui alla memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. del 4.01.2024 , con i testi indicati.
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio come da note spese in atti.”
pagina 2 di 8 Per Controparte_5
[...
- AMMINISTRATO DA Controparte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni avversaria domanda, istanza, eccezione, deduzione e conclusione, sia di rito che di merito, così giudicare: Nel merito: In via principale: - rigettare l'appello avversario perchè infondato in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa e confermare la sentenza n. 5772/2024 del Tribunale di Milano del 5 giugno
2024. In via istruttoria: - rigettare le prove per interpello e per testi formulate dall'appellante per i motivi di cui alle memorie ex art. 183, comma VI, n. 2 e 3 c.p.c. In ogni caso: - Con vittoria di spese e competenze professionali anche di questo grado di giudizio.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il ha convenuto in Controparte_3
giudizio , quale proprietario di immobile al primo piano del Parte_1 CP_1
stesso, chiedendo al Tribunale: - di accertare e dichiarare che la realizzazione di quattro fori circolari sulla facciata costituisce violazione del regolamento condominiale CP_6
contrattuale e/o alterazione del decoro architettonico ai sensi dell'art. 1120 c.c.; - di condannare il al ripristino, a proprie esclusive spese, dello status quo ante della facciata del Parte_1
, mediante rimozione dei quattro fori circolari;
- di fissare ai sensi Controparte_1
dell'art. 614 bis c.p.c. la somma di € 100,00, o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento di ripristino;
- di condannare il Sig. al risarcimento dei danni subiti dal per un Parte_1 CP_1 ammontare che di € 10.000,00 o della diversa somma accertata nel corso del giudizio.
Il Condominio ha precisato che il , al fine di installare impianto di condizionamento Parte_1
nel suo appartamento, ha realizzato sulla facciata destra del prospiciente la via CP_1
Elvezia, quattro fori circolari chiusi con griglie di colore grigio scuro aventi funzione di presa d'aria degli impianti, con perforazione del muro condominiale, opere - a detta del CP_1
- realizzate in violazione del regolamento contrattuale (artt. 10 comma quarto, 11 comma secondo lettera f e 13 lettera b e bb).
Si è costituito in giudizio , chiedendo il rigetto delle domande attoree. Parte_1
Il convenuto ha precisato: che l'appartamento di sua proprietà è strutturato in modo tale da non consentire installazioni alternative alle attuali;
di aver praticato fori di areazione sulla facciata uguali a quelli preesistenti su tutte le facciate esterne perimetrali del;
CP_6 CP_1 che il regolamento condominiale, contrariamente a quanto assunto da controparte, nell'art. 13
pagina 3 di 8 lettera b) non contiene alcun divieto specifico all'apertura di fori uguali a quelli già esistenti, né prevede specifiche autorizzazioni;
che l'intervento non si pone in contrasto con il decoro architettonico del fabbricato.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha accertato la violazione da parte del convenuto dell'art. 13) b e bb del regolamento condominiale e ha condannato il alla rimessione Parte_1
in pristino della facciata, mediante la rimozione dei quattro fori circolari realizzati in prossimità della sua proprietà, entro centoventi giorni dalla notifica della sentenza;
ha fissato, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento;
ha rigettato la domanda risarcitoria avanzata dal , in CP_1
mancanza di prova del danno.
Con atto di citazione notificato il 22.7.2024, ha proposto appello avverso la Parte_1
sentenza di primo grado, per i seguenti motivi:
1) Errata e apparente motivazione, in ordine alla pretesa violazione degli artt. 10 e 13 del regolamento condominiale;
motivazione contraria a quanto stabilito dagli artt. 1102,
1139 , 1362 e ss. del c.c., 111 della Costituzione e 112 e 115 c.p.c.
Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che l'apertura dei fori di areazione fosse avvenuta in violazione del regolamento condominiale. In realtà, l'apertura di fori di areazione non è espressamente elencata tra le opere vietate e non è opera che sta all'esterno del fabbricato.
La limitazione dei diritti dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva contenuta nel regolamento condominiale di origine contrattuale, peraltro, è lecita, secondo la giurisprudenza, solo nel caso in cui il divieto sia espressamente previsto e non anche quando sia il frutto di una interpretazione di clausole dalla formulazione generica, non potendosi pertanto interpretare in via estensiva il divieto di cui al citato articolo del regolamento di condominio.
Considerato poi che vi sono fori simili a quelli realizzati dall'appellante, preesistenti alla redazione del regolamento condominiale e finalizzati ad areare gli appartamenti, il divieto di crearne altri comporterebbe una violazione del principio del pari uso delle cose comuni.
Inoltre, stante la preesistenza di fori su tutte le facciate dello stabile, quelli realizzati dall'appellante non costituirebbero un'innovazione o un'alterazione del decoro architettonico dell'edificio.
2) Violazione degli artt. 112 e 115 del c.p.c.; omessa pronuncia sulle eccezioni poste dal convenuto/odierno appellante e omesso esame di aspetti rilevanti per la decisione della vertenza.
pagina 4 di 8 Il Tribunale non si è pronunziato sul rilievo dell'appellante avente ad oggetto la decisione assunta nell'assemblea condominiale del 17.2.2019 (doc. 9). Con tale decisione sarebbe stata deliberata come legittima la realizzazione dei fori “a condizione che in sede di mediazione si fosse raggiunto un accordo economico sul corrispettivo in denaro” (accordo poi non raggiunto, essendosi il rifiutato di corrispondere somme di denaro, ritenendo ingiusta la Parte_1
pretesa).
Neppure il Tribunale ha valutato il comportamento contraddittorio del che non ha CP_1
contestato, facendovi acquiescenza, la realizzazione da parte di alcuni condomini di altri nuovi fori di areazione, con griglie di chiusura di colore anche diverso rispetto a quelli già esistenti su tutte le facciate del fabbricato Con tale condotta, il avrebbe CP_6 CP_1 implicitamente ammesso la liceità dell'apertura dei fori.
Si è costituito il di via , chiedendo il rigetto Controparte_1 CP_3 dell'appello.
Circa il primo motivo, l'appellato ha rilevato che il regolamento condominiale vieta espressamente di effettuare qualsiasi modifica e/o opera sull'esterno dei muri e dei confini interni delle unità immobiliari private che sia visibile dall'esterno e sulle parti esterne o comuni del fabbricato, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea condominiale (elencando poi una serie di interventi vietati, a titolo solo esemplificativo).
E' pertanto irrilevante che il regolamento non faccia espressamente riferimento all'apertura di fori sui muri esterni, costituendo tale intervento un'evidente modifica visibile all'esterno.
Quanto ai fori già presenti sulle facciate dell'edificio prima della realizzazione da parte dell'appellante dei quattro fori oggetto di causa, essi - a differenza dei fori realizzati dall'appellante - sono fori di aerazione e ventilazione obbligatori in forza della norma UNI
7129, che devono essere presenti in tutti i locali nei quali sono installati impianti a gas di uso domestico e sono stati realizzati prima della costituzione del Condominio e della formazione del regolamento condominiale contrattuale.
Proprio stante la presenza di diversi fori di areazione sulle facciate, il ha CP_1 evidentemente ritenuto di sottoporre al vaglio preventivo dell'assemblea condominiale l'eventuale realizzazione di altri.
Circa il secondo motivo di appello, il ha rilevato che il Tribunale ha correttamente CP_1 ritenuto assorbente il disposto dell'art. 13 del regolamento condominiale.
All'assemblea del 17.2.2019, il Condominio non aveva del resto riconosciuto la liceità della realizzazione dei fori per cui è causa, ma semplicemente formulato una proposta transattiva al
, alternativa alla chiusura dei fori. Parte_1
pagina 5 di 8 L'appellato ha poi contestato il rilievo del , secondo cui il non avrebbe Parte_1 CP_1
contrastato la condotta di altri condomini, posta in violazione delle prescrizioni del regolamento condominiale. Il , in questi casi, aveva infatti sempre raggiunto accordi con i CP_1
condomini, ottenendo la rimessione in pristino e la rimozione delle opere non consentite.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 3.6.2025, previa assegnazione dei termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
L'appello è infondato e deve pertanto essere respinto.
Quanto al primo motivo, il regolamento condominiale prevede all'art. 13 b) il divieto di e all'art. 13 bb) prevede che
Risulta pertanto evidente che il regolamento vieti di realizzare tutti gli interventi di modifica delle parti esterne del fabbricato e di ciò che è visibile dall'esterno, senza la preventiva approvazione dell'amministratore e dell'assemblea.
L'apertura sul muro esterno dei fori di aerazione rientra evidentemente tra gli interventi oggetto di divieto, risultando irrilevante che la stessa non sia espressamente indicata nell'elenco, solo esemplificativo, delle opere non consentite.
Nessuna rilevanza può avere il fatto che sulle facciate del ci siano altri fori di CP_1
areazione. Da un lato, il appellato ha precisato che si tratta di fori di areazione e CP_1
ventilazione obbligatori, realizzati prima della redazione del regolamento condominiale. In ogni caso, oggetto del presente giudizio è l'opera realizzata dall'appellante (senza l'autorizzazione dell'assemblea) e non altri interventi sulle facciate condominiali.
Non può poi ritenersi che sia stato impedito al il pari uso delle parti comuni (stante Parte_1
la presenza di altri fori sulle facciate). Da un lato, infatti, la realizzazione di fori di areazione pagina 6 di 8 non costituisce una mera modalità di utilizzo delle parti comuni, ma una modifica o comunque un uso particolare e più intenso, non consentito per le ragioni sopra esposte, nonché per l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio (ved. Cass. 14607/2012).
Inoltre, gli altri fori, come precisato dall'appellato, erano stati realizzati prima della redazione del regolamento condominiale e comunque per adempiere ad obblighi di legge di areazione e ventilazione, connessi all'installazione di impianti a gas ad uso domestico.
Quanto infine al decoro architettonico del fabbricato - premesso che l'opera realizzata dall'appellante si pone in contrasto con il regolamento condominiale, a prescindere da ogni valutazione estetica – va rilevato che il fatto che preesistano dei fori realizzati per areazione obbligatoria non esclude di per sé che l'apertura di altri fori possa alterare il decoro architettonico dell'edificio.
Anche il secondo motivo di appello è infondato.
Va premesso che la delibera assunta dall'assemblea condominiale il 17.2.2019 è stata una delibera solo interlocutoria (prevedeva infatti un successivo aggiornamento), finalizzata a consentire all'amministratore di valutare un'eventuale “mediazione economica alternativa alla chiusura dei fori”, a fronte di una “possibile proposta” in tal senso dell'odierno appellante.
Il fatto poi che nel corso della predetta assemblea sia stata discussa e approvata dai condomini la possibilità di valutare un accordo economico non comporta certamente un'accettazione tacita da parte dei condomini dei lavori svolti dal , trattandosi di mera ipotesi transattiva Parte_1
(conseguente ad un'eventuale proposta del condomino odierno appellante che in concreto, peraltro, non vi è stata).
Per tutti i motivi esposti, l'appello deve essere respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in conformità alla domanda di parte appellata e alla relativa nota spese.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5772/2024, pubblicata il Parte_1
05/06/2024, così provvede:
1) Rigetta l'appello e conferma la sentenza di primo grado;

2) Condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi € 6.946,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali ed oltre a IVA e c.p.a. come per legge;
pagina 7 di 8 3) Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 10/06/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Laura Cesira Stella Dott. Roberto Aponte
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