REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
La Corte, riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Francesco Filocamo Presidente
Silvia Rita Fabrizio Consigliere
Alberto Iachini Bellisarii Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello n. 854/2024 RG, trattenuta in decisione con ordinanza del
24.9.2025 e promossa da
, rappresentato e difeso dall' avv. CONSORTI DANILO del Foro di PA
Teramo e con lo stesso elettivamente domiciliato in Corropoli (TE) alla Via Ungaretti n. 4, giusta mandato in calce all'atto di appello;

Appellante
contro rappresentata e difesa dall' Avv. ULBAR FRANCESCO, el. dom. ta nel suo Controparte_1 studio in Castellalto, Loc. Castelnuovo Vomano, Via Nazionale 160, giusta mandato in calce a comparsa di costituzione;

Appellata
avverso la sentenza n. 853/2024 del Tribunale di Teramo, resa nel procedimento n. 3277/2015, pubbl. il 23/07/2024, notificata il 03/10/2024, avente ad oggetto: demolizione opere abusive e risarcimento danni da violazione distanze tra costruzioni.
CONCLUSIONI DELLE PARTI Per parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, contrariis reiectis, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n 853/2024 pubbl. il 23/07/2024 emessa dal Tribunale di Teramo, rigettare tutte le domande spiegate dalla IG.ra , con tutte le conseguenze di legge ivi compresa Controparte_1 la vittoria nelle spese di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
Per parte appellata: “affinché la Corte Adita voglia respingere l'appello in ogni sua parte, confermando la decisione di primo grado. Vinte le spese.”
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con la sentenza oggi impugnata il Tribunale di Teramo così ebbe a decidere:

PQM

:
“Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, sulla domanda in epigrafe indicata, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione o eccezione respinta, così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto, accertata da parte del convenuto la violazione delle distanze legali di cui agli artt. 873 e ss. cod. civ., come PA integrati dalle disposizioni regolamentari vigenti, condanna lo stesso alla demolizione delle opere indicate nella CTU espletata nel corso del giudizio,
2) condanna altresì al risarcimento dei danni in favore dell'attrice da PA liquidarsi, equitativamente, in € 15.000,00;
3) condanna il al pagamento delle spese del giudizio che liquida, in favore PA dell'attrice € 5.077,00 per compensi oltre oneri di legge”.
Questi i fatti e lo svolgimento del processo in primo grado come sintetizzati dal Primo Giudice.
“Con atto di citazione iscritto a ruolo nell'anno 2015 (17.09.2015) ha convenuto Controparte_1 in giudizio, dinanzi al Tribunale intestato, chiedendo l'accoglimento delle PA seguenti conclusioni: per i fatti e le ragioni sopra esposti, condannare il convenuto PA
alla demolizione delle opere illegittime ed abusive e comunque ordinare la
[...] demolizione delle stesse opere. Condannare il convenuto al risarcimento del danno in favore dell'attrice, liquidando l'importo monetario con criterio equitativo comprendendo le spese tecniche e legali sostenute nonché le ulteriori che si renderanno necessarie nel corso del processo, vinte le spese.”
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto, in sintesi e per quanto di interesse:
- di essere proprietaria di un fabbricato sito in LA di Teramo alla Via G. D'Annunzio n.
9, composto da due piani fuori terra, con tetto in legno lamellare, in parte destinato ad attività di frantoio ed in parte ad uso residenziale, confinante con la proprietà del sig. PA
, distinta al mappale 194-195, foglio n. 8, consistente in un fabbricato di due piani
[...] fuori terra;

pag. 2/17 - di avere il confinante intrapreso sulla propria proprietà importanti opere di PA ampliamento e ristrutturazione, in parte realizzate in difformità del permesso a costruire n.
6267 del 17.09.2003, consistenti nella realizzazione: al piano terra, di un avancorpo sul confine di proprietà dotato di finestrature a confine con la corte di proprietà dell'attrice; al piano primo, di tamponature con finestre che trasformavano la porzione in volume abitabile;
ancora al piano primo, di un terrazzo con accesso, successivamente dotato di pavimentazione calpestabile e ringhiera agganciata alla proprietà esclusiva dell'attrice;
- che, al fine di sanare le predette irregolarità violative delle regole sulle distanze e sulle aperture, il aveva chiesto il rilascio del permesso a costruire in sanatoria n. 2276/6 PA del 02.02.2009, impegnandosi ad eseguire le demolizioni ritenute essenziali dall'Amministrazione Comunale, anche per il ripristino delle distanze legali e cioè: la demolizione dell'avancorpo realizzato al piano terra in aderenza al confine della proprietà aliena, la demolizione della parete finestrata che dà accesso al terrazzo, la demolizione di altre tamponature e la realizzazione di una tettoia coperta in coppetti in luogo del terrazzo calpestabile;

- che tuttavia il non aveva eseguito le predette demolizioni ed anzi, in ulteriore PA difformità (ed in luogo della indicata copertura in coppi ad evitare l'affaccio sulla proprietà aliena), aveva completato al piano primo il terrazzo calpestabile, dotandolo di accessi non dichiarati e di ringhiera di protezione agganciata alla proprietà della ricorrente;

- che l'attrice aveva contestato le opere ed aveva avviato ogni possibile soluzione conciliativa a tal fine incaricando il Geom. affinché prendesse contatti con il e CP_2 PA pervenisse a soluzioni bonarie prima di avviare le denunce amministrative ed il giudizio civile per la demolizione delle opere realizzate in violazione delle norme inderogabili sulle distanze e sugli affacci;

- che perdurando le trattative, il , con ciò confermando la situazione di illegittimità PA delle opere, aveva depositato, in data 18.03.2015 al protocollo n. 2268, la segnalazione certificata di inizio attività ove si evince che “che i lavori riguarderanno le demolizioni di parti difformi realizzate nel proprio fabbricato, già autorizzato con permesso a costruire 227/6 del
02.02.2009, all'epoca non eseguite per ragioni economiche”;
- che dal confronto della documentazione grafica allegata alla scia, l'attrice aveva rilevato la difformità delle opere previste da quelle assentite nel permesso a costruire del 2 febbraio 2009 ed in particolare non era stata prevista la chiusura dell'accesso al terrazzo posto al piano primo e la modifica dello stesso terrazzo da superficie calpestabile a tetto con evidente violazione della norma di cui all'art. 905 c.c. e delle distanze legali dal confine dell'attrice;
-che a seguito della denuncia proposta dalla presso l'Amministrazione Comunale di CP_1
LA con nota p.e.c. del 11.06.2015, era stato emesso il provvedimento di demolizione n.
6252/16 del 27.07.2015 con il quale il Comune di LA,“ (…) ha ordinato al responsabile di effettuare la demolizione delle opere non autorizzate, il ripristino delle PA destinazioni d'uso e delle unità immobiliari, così come assentite dagli atti autorizzativi rilasciati dal comune di LA, delle unità immobiliari site in via D'Annunzio del Comune di pag. 3/17 LA, consistenti in:- ampliamento del piano terra lungo il confine con altra proprietà;- murature al piano primo, in parte a distanza inferiore ai 5 m dalla proprietà confinante e delimitanti un volume non sanabile.- terrazzino calpestabile al piano primo in violazione delle distanze dai confini”;
- che l'attrice aveva introdotto il presente giudizio a mente dell'art. 872 c.c. che prevedeva che
“colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate”;
- che nel caso di costruzioni effettuate in violazione delle norme sulle distanze minime legali, previste dal codice o da esso richiamate, al danneggiato era riservata una doppia tutela: la cosiddetta “tutela specifica” e quella risarcitoria, le quali tutele, reale e per equivalente, possono in linea di principio ritenersi complementari, in quanto la prima assicura l'eliminazione della costruzione illecita e la seconda è volta al ristoro del pregiudizio economico subito sino al momento della effettiva attuazione della sanzione specifica;

- che nel caso specie, era certamente attuale il diritto alla riduzione in pristino delle opere realizzate dal confinante , poiché queste si ponevano in contrasto con le norme PA integrative richiamate dal Codice Civile in tema di distanze (art. 872, comma 2, c.c. che rinvia alla Sezione VI, Titolo II, Libro III del codice civile) e segnatamente con D.M. 1444/ 68 – art. 9,
n. 2 ( Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti); art. 22, NTA Comune di LA in materia di distanza dal confine (“Va precisato che le sopraelevazioni o ampliamenti di edifici esistenti sono equiparate a “nuova costruzione” per cui si applicano le regole in tema di distanze dagli edifici dettate dal D. M.1444/68, pertanto sia in tema di sopraelevazioni che, soprattutto, in tema di ampliamenti di edifici esistenti la distanza dal confine va portata a m.
5,00 per gli edifici con altezza fino a m. 10,00 e la distanza dai fabbricati con pareti finestrate va portata minimo a m.10,00 o superiore se l'edificio ha altezza maggiore);
- che l'illecito del era documentabile sia dal permesso a costruire in sanatoria PA attestante il carattere illecito delle opere riconosciuto dallo stesso esecutore in sede di domanda di sanatoria, sia dall'ordinanza di demolizione emessa il 27 luglio 2015 con la quale era stata accertata la violazione delle distanze tra gli edifici e dal confine, conseguendone il provvedimento di riduzione in pristino;

- che l'avancorpo coperto dal terrazzo calpestabile violava l'art. 905 c.c., consentendo un affaccio diretto sulla proprietà aliena come documentato dai prospetti allegati alla denuncia dell'11.06.2015;
- che del pari era ammessa la domanda risarcitoria stante la persistente violazione e la pervicace volontà del confinante di perseverare nella condotta illecita e che il quantum del risarcimento poteva essere liquidato equitativamente dal Giudice tenendo conto di tutte le concorrenti circostanze ed in specie quali la riduzione della commerciabilità del bene della ricorrente;
durata dell'illecito; la gravità del comportamento del responsabile;
gli oneri sostenuti dall'attrice per assistenza legale (€ 500,00) e tecnica (€ 2000,00).
pag. 4/17 Tanto premesso l'attrice ha concluso nel modo sopra riportato.
Si è costituito in giudizio contestando la domanda ed eccependo: PA
1) che in data 11.06.2003 tra il ed i coniugi e , era stata PA CP_3 Controparte_1 sottoscritta la scrittura privata autenticata dal Notar rep. n. 133026 per Persona_1
l'asservimento reciproco delle loro proprietà, in virtù del quale egli era stato autorizzato dai coniugi in deroga alle limitazioni di distanza previste dall'allora vigente Persona_2 strumento urbanistico del Comune di LA, a costruire un garage interrato e sovrastanti locali in aderenza alla proprietà dell'attrice;
2) che, realizzata l'opera, egli, in difformità a quanto autorizzato, aveva provveduto alla realizzazione di un muro in laterizio nella parte del manufatto prospiciente le part.lle nn. 331,
332, 333, 334 del foglio 8, e che in data 16.03.2015 aveva proposto presso il Comune di
LA la SCIA per la demolizione delle parti in difformità, come da titolo in sanatoria ottenuto il 02.02.2009;
3) che, a seguito di denuncia presentata dall'attrice al Comune di LA, questo aveva emesso ord. ingiunzione n. 6252/16 del 27.07.2015 per la rimozione e demolizione delle opere eseguite in assenza di permesso a costruire, con termine di 90 per provvedervi;

4) che la domanda attorea di ripristino era infondata, avendo l'attrice notificato l'atto introduttivo in data 11.09.2015, quando non era ancora spirato il termine concesso dalla P.A. per l'adempimento del provvedimento di demolizione, (termine anzi prorogato dal Comune di
LA fino al 26.12.2015) ed essendo stati i lavori di demolizione e rimozione delle opere non assentite, eseguiti ed ultimati alla data del 18.12.2015;
5) che anche la domanda risarcitoria era infondata in quanto il terrazzo era prospiciente le part.lle nn. 331, 332, 333, 334 del foglio 8, di proprietà dei sig.ri , CP_4 [...]
e e non della sig.ra Controparte_5 CP_6 CP_1
6) che le norme violative delle distanze consentivano a chi lamentava di esserne stato danneggiato, di poter chiedere il risarcimento del danno senza fornire adeguata prova dello stesso solo ove fossero integrative di norme codicistiche sulla violazione delle distanze, mentre in caso contrario, di violazione di norme degli strumenti urbanistici non integrative delle norme sulle distanze, il risarcimento andava specificamente provato, e nel caso di specie, la CP_1 non aveva fornito la prova adeguata.
Tanto premesso il convenuto ha concluso per il rigetto della domanda con salvezza delle spese di lite.
Così radicatosi il contraddittorio delle parti, la causa è stata istruita dal giudice precedente assegnatario del fascicolo con le produzioni documentali delle parti.
È stata altresì disposta consulenza tecnica d'ufficio affidata al CTU geom. . Persona_3
Questi ha depositato il relativo elaborato in data 4.09.2017 ed il Giudice originario assegnatario del fascicolo, Dr. ha convocato il professionista incaricato a rendere Per_4 chiarimenti sulle criticità evidenziate dal procuratore della parte convenuta all'udienza dell'11
pag. 5/17 marzo 2019, nella quale egli si è riportato a quanto già dedotto, confermando le conclusioni della perizia depositata.
Considerato che la causa poteva essere decisa sulla base della documentazione prodotta dalle parti e degli elementi tecnici acquisiti mediante la c.t.u., senza necessità di svolgimento di ulteriore attività istruttoria, il Giudice ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 18 gennaio 2021.
Assegnata alla Dott. Codispoti con provvedimento Presidenziale in data 5.10.2021, la causa ha subito una serie di rinvii ed infine è stata assegnata allo scrivente con provvedimento
Presidenziale n.10/2024.
Celebrata l'udienza del 24.04.2024, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., per la precisazione delle conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di gg.60 per comparse conclusionali e gg. 20 per eventuali repliche”.
Il Tribunale di Teramo, all'esito dell'istruttoria, esperita mediante produzione documentale e
CTU, richiamata la normativa in materia di distanze legali, accertava che il convenuto PA
non avesse ottemperato alla demolizione delle opere non autorizzate così come
[...] assentite dagli atti autorizzativi rilasciati dal Comune di LA e, soprattutto, evidenziava la violazione delle distanze di cui agli artt. 873 e ss. cod. civ da parte del convenuto, per cui, ritenuto che il danno fosse provato, condannava lo stesso alla demolizione delle opere indicate nella CTU e riconosceva all'attrice il risarcimento del danno, liquidato in via CP_1 equitativa in € 15.000; condannava il convenuto alle spese di lite.
La sentenza è stata impugnata da , che ne ha chiesto l'integrale riforma, PA per tre motivi che si vanno ad esaminare.
costituitasi, ha chiesto il rigetto del gravame perché infondato. Controparte_1
Con ordinanza del 24.9.2025 questa Corte ha riservato la causa a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
PRIMO MOTIVO DI APPELLO
Il Tribunale ritenne quanto segue.
“Infondata appare l'eccezione sollevata dalla difesa convenuta in merito alla mancanza di interesse dell'attrice alla domanda volta alla demolizione dell'avancorpo destinato CP_1 ad uso residenziale con copertura in lastrico calpestabile ed accessibile, poiché integrante la violazione delle distanze legali dal confine dalle particelle 331,332,33 e 334, nonché la violazione delle norme in materia di veduta diretta sulla proprietà aliena, per non essere ella titolare di diritti reali in capo alle predette unità immobiliari.
L'attrice ha infatti prodotto plurimi titoli derivativi dei diritti reali di proprietà: atto di divisione del 2 maggio 1976 rep 9736, racc. 1469 registrato ad atri il 21.05.76 al n. 392, vol. 88 con il pag. 6/17 quale , , e scioglievano la CP_6 Parte_2 Controparte_7 Controparte_5 comunione su beni immobili attribuendo, per quanto di interesse, a : porzione di CP_6 fabbricato urbano sito in LA alla via provinciale per Martinsicuro, composta di un locale adibito a frantoio coperto a terrazzo e posto al piano terra rispetto al livello stradale e seminterrato rispetto alla zona di terreno retrostante confinante con , terreno di Parte_2 cui innanzi;
atto di compravendita del 23.04.1979 rep 104525, prog. 10978 con il quale CP_6
[...
cedeva a e in comunione legale il locale ad uso frantoio con CP_3 Controparte_1 area annessa sito in LA, Via D'Annunzio confinante con detta Via, eredi Persona_5
, proprietà , eredi;
a seguito del decesso del coniuge
[...] PA Parte_2 dell'attrice con l'apertura della successione ab intestato di cui alla denuncia del Parte_3
18.03.2009, seguita dall'atto di cessione di quote ereditarie a ministero del Notaio
[...]
del 19.06.2010 rep. 43534, racc. 13025 registrato il 9.6.2010 al n. 1548 mod. 1T, a Per_6 favore della da parte dei nipoti del marito , e Controparte_1 Parte_4 Parte_5
ivi comprese le quote sulle particelle 331,332,333 e 334.” Controparte_8
Deduce l'appellante, con primo motivo, il difetto di legittimazione attiva dell'attrice in primo grado, asserendo che la non sarebbe legittimata né per l'azione ripristinatoria né CP_1 tantomeno per quella risarcitoria per non essere la stessa proprietaria dell'area a confine.
Secondo parte appellante la proprietà a confine, catastalmente distinta dalle particelle 331,
332, 333 e 334, del foglio 8 sarebbe di proprietà di , e CP_4 Controparte_5
e non della CP_6 CP_1
A sostegno del proprio assunto deduce che nell'atto di compravendita del 23.04.1979 la avesse acquistato dalla solo la particella 193 ex particella 193/a di metri CP_1 CP_6 quadri 28 e non le restanti particelle, cioè la ex n 193/b di metri quadri 14, divenuta particella n. 333 e la ex particella n. 193/c di metri quadri 34, divenuta particella n. 334.
Tale dato sarebbe confermato anche dalla denuncia di successione del 18.03.2009, seguita dall'atto di cessione di quote ereditarie a ministero del Notaio del Persona_6
19.06.2010 rep. 43534, racc. 13025 registrato il 9.6.2010 al n. 1548 mod. 1T, a favore della da parte dei nipoti del marito , e Controparte_1 Parte_4 Parte_5 CP_8
[...]
Rileva, altresì, che al catasto terreni risulta che i diritti di proprietà sulle particelle siano, in ragione di 1/3 ciascuno, di , e . CP_4 Controparte_5 CP_6
Osserva questa Corte che, dai documenti prodotti in primo grado da , sia pur Controparte_1 superficialmente valutati dal tribunale, risulta quanto segue.
Nell'atto di compravendita del 23.04.1979 aveva ceduto a e CP_6 CP_3
il locale ad uso frantoio con area annessa sito in LA, Via D'Annunzio Controparte_1 confinante con detta Via, eredi , proprietà , eredi . Persona_5 PA Parte_2
L'immobile in oggetto era riportato in catasto urbano al foglio 8 particella 190 D/1 classe unica senza redditi e in catasto rustico al foglio 8, particelle 193 ex 193°, di mq 28, 345 ex 187/b di pag. 7/17 metri quadrati 62, 258 ex 258/a, di mq 16, 266 ex 266a di mq 23 (pervenuto a Iva per CP_6 atto di divisione del 2.5.76).
Le particelle del foglio 8 nn. 258, e 193 erano state oggetto di frazionamento con l'attribuzione dei numeri, per la 258, 331 e 332 e, per la 193, 333 e 334.
A tal proposito, il CTU ha redatto un elaborato grafico (“Tav. D”) dove si evidenziano le diverse proprietà, con particolare attenzione alle particelle 331,332,333,334 del foglio 8 del Comune di
LA, coincidenti proprio con l'area scoperta antistante i fabbricati e CP_1 CP_6
. PA
Orbene, nell'atto di acquisto del 1979, anche se non vengono indicate le particelle 331,332,333
e 334, all'art. 3 era scritto che “la vendita dell'immobile viene effettuata ed accettata con tutti i diritti, azioni e ragioni, adiacenze, dipendenze e pertinenze, nello stato di fatto e condizioni di diritto attuali, con i patti, obblighi, condizioni, servitù attive e passive e quanto altro risultante dall'atto del Notar sopracitato, a corpo e non a misura …” Per_1
Dirimente, si osserva, è proprio il richiamo che l'atto di acquisto a rogito del Notar Dott.
, n.ro 104525 del 23.04.1979, operava all'atto per notar clausola Persona_7 Per_1 del tutto ignorata dall'appellante.
Trattasi di atto di divisione del 2.05.1976, n.ro rep. 9736, a rogito del Notar con Persona_1 il quale , e procedevano alla seguente divisione. Parte_2 Controparte_5 CP_6
Quota attribuita a : Controparte_5
a) porzione di terreno al Fg. 8 del Comune di LA mappale 329 ex 266/c b) porzione di fabbricato, censito al NCEU di Teramo, al fg.8 del Comune di LA mappale
188 sub. 2, insistente sulla particella 188/b, attualmente definita 330 e l'intera particella 190;
c) una terza parte delle particelle 331 ex 258b e 332 ex 258c, nonché 1/3 delle aree 333 ex
193/b e 334 ex 193/c.”
Si rileva, quindi, che al punto “3) tre” del citato atto di divisione si specifica, testualmente:
“una terza parte indivisa di un'area sita su di un lato sud-ovest dei fabbricati esistenti, area che dovrà essere adibita a corte”: trattasi proprio dell'area per cui è causa, ossia quella a confine con la proprietà . PA
Quota attribuita a : Parte_2
a) porzione di terreno al Fg.8 del Comune di LA, mappale 328 ex 266/b b) porzione di fabbricato censito al NCEU di Teramo al fg.8 del Comune di LA mappale
188 sub. 2, insistente sulla particella 188/b, attualmente definita 330;
c) porzione di fabbricato insistente su suolo di cui alla particella 189 del citato foglio 8 del
Comune di LA;

d) porzione di fabbricato di cui ai mappali 187 ex 187/a; 246 ex 193/d; 343 ex 266/d;
pag. 8/17 e) fabbricato censito al NCEU di Teramo al fg. 8 del Comune di LA, mappale 344 ex
188/c;
f) una terza parte delle particelle 331 ex 258/b e 332 ex 258/c, nonché 1/3 delle aree 333 ex
193b e 334 ex 193c.
Quota attribuita a ( la quale nel 1979 cedette il tutto alla e al di lei marito, CP_6 CP_1 poi scomperso):
a) porzione di terreno al fg.8 del Comune di LA, particella 266 ex 266/a;
b) porzione di fabbricato al fg. 8 del Comune di LA, particelle 193 ex 193/a e 345 ex
187/b;
c) porzione di fabbricato al fg.8 del Comune di LA, particella 258 ex 258/a;
d) unità immobiliare censita al NCEU, particella 188 sub.1, foglio 8 del Comune di LA;

e) una terza parte delle particelle 331 ex 258/b e 332 ex 258/c, nonché 1/3 delle aree 333 ex
193/b e 334 ex 193/c.
Ne deriva che è documentalmente provato come l'area insistente sulle particelle 331,332,333
e 334 del foglio 8 del Comune di LA, per effetto del citato atto di divisione, era da intendersi appartenente a , e per un terzo Controparte_5 Parte_2 CP_6 ciascuno.
E poiché con l'atto di acquisto a rogito del Notar Dott. del 23.04.1979 Persona_7
e il coniuge acquistarono la proprietà di , anche se in Controparte_1 CP_3 CP_6 detto rogito non vennero espressamente indicate le particelle 331,332,333 e 334 (area prospiciente i fabbricati , e ), siccome “la vendita dell'immobile CP_6 CP_1 PA viene effettuata ed accettata con tutti i diritti, azioni e ragioni, adiacenze, dipendenze e pertinenze, nello stato di fatto e condizioni di diritto attuali, con i patti, obblighi, condizioni, servitù attive e passive e quanto altro risultante dall'atto del Notar sopracitato, a Per_1 corpo e non a misura”, si ha che la cessione da parte di a favore dei coniugi CP_6
e , quindi, comprendeva inequivocabilmente anche i diritti pari Controparte_1 CP_3 ad un terzo dell'area antistante le proprietà , e precisamente CP_6 PA CP_1 quella indicata con le particelle 331,332,333 e 334 del foglio 8 del Comune di LA.
è dunque proprietaria del fabbricato sito in LA di Teramo alla Via G. Controparte_1
D'Annunzio n. 9 composto da due piani fuori terra con tetto in legno lamellare in parte destinato ad attività di frantoio ed in parte ad uso residenziale, con tutte le dipendenze e pertinenze.
L'aera scoperta di cui si discute, che confina con la proprietà del , risulta, quindi, in PA comproprietà di , di poi pacificamente succeduta al coniuge defunto, nella Controparte_1 misura di un terzo, ciò in considerazione degli atti allegati in primo grado.
pag. 9/17 Gli altri due terzi, e di ciò ha dato riscontro il CTU, appartengono tuttora agli eredi di Pt_2
e di (vedasi elaborato grafico – tavola D allegato ai chiarimenti
[...] Controparte_5 forniti dal CTU il 13.12.2017).
L'appello sul punto è, dunque, privo di pregio in quanto anche nella veste di comproprietaria per un terzo delle particelle 331, 332, 333, 334 la era legittimata a chiedere il CP_1 rispetto delle distanze, né vi era e vi è la necessità di integrare il contraddittorio ex latere actoris in quanto la pronuncia di primo grado non ha leso alcun diritto dei comproprietari dei restanti due terzi, diritto che non viene leso nemmeno in appello, dato che il gravame, si premette, è infondato anche avuto riguardo ai restanti motivi.
SECONDO MOTIVO DI APPELLO
Il Tribunale ha ritenuto quanto segue.
“Muovendo, in primo luogo, dalla domanda ripristinatoria per violazione delle distanze tra costruzioni, va pertanto premesso il dato che le disposizioni codicistiche, possono essere integrate dalle fonti secondarie (PRG, norme tecniche di attuazione, regolamenti edilizi), fermo il rispetto del principio di gerarchia tra le fonti.
Nel caso di specie, il CTU, richiesto dal Giudice di “fotografare” lo stato degli immobili, accertandone – anche mediante l'accesso ai pubblici uffici- la proprietà e specificandone tipologia, caratteristiche, epoca di realizzazione ed eventuali modificazioni, nel corso del tempo, degli stessi, a ciò ha provveduto mediante la redazione di tre distinte planimetrie. Nella prima ha evidenziato lo stato dei luoghi delle demolizioni effettuate;
nella seconda il progetto delle demolizioni di cui all'ordinanza di ingiunzione prot. n. 6252/16 del 27.07.2015 del
Comune di LA;
nella terza, le opere non demolite (per dichiarata, compromessa stabilità del fabbricato giusta perizia tecnica di tecnico fiduciario del convenuto). PA
Il geom. , ha altresì rilevato in sede di sopralluoghi, che lo stato delle demolizioni: “è Per_3 discordante rispetto al progetto di cui all'atto di ingiunzione n.ro 6252/16 del 27.07.2015, all'elaborato grafico di cui alla richiesta di permesso in sanatoria n.ro 2276 del 02.02.2009, successiva SCIA prot. n.ro 2268 del 18.03.2015. Si notano differenze anche rispetto a quanto denunciato ai successivi permessi a costruire n.ro 396/1 del 15.01.2016 (sanatoria) e n.ro 15 del 19.10.2016. Vi sono alcuni tratti murari e tramezzature non demoliti o parzialmente demoliti rispetto a quanto ingiunto dal Comune di LA” (…) specificando l'ausiliario che le opere ancora da demolire sono state “rappresentate nella Tavola “A”, con il colore rosso
(demolizione effettuata parzialmente) e con il colore blu (demolizione totale). Oltre ad una porzione, per una lunghezza di mt.

7.85 e larghezza di cm. 30, della soletta tra il piano terra e primo”.
Dunque, l'accertamento tecnico eseguito ha consentito di stabilire la fondatezza – da un punto di vista di fatto – delle opere denunciate dall'attrice, ovvero la realizzazione dei manufatti nella proprietà e la mancata ottemperanza dello stesso all'ordine demolitivo dell'Ente PA territoriale.
pag. 10/17 Veniva poi richiesto al CTU di verificare – alla luce dei parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici locali applicabili (piano regolatore generale, piano di fabbricazione, regolamento edilizio o altro) - la sussistenza delle situazioni di fatto lamentate dall'attrice CP_1
Il tecnico, sulla premessa che l'edificio ricade all'interno della zona “B1” del P.R.E. vigente del
Comune di LA - Struttura Urbana Residenziale – ha individuato, quale fonte regolatrice delle distanze fra le abitazioni, l'art. 22 comma 5 delle N.T.A. che dispone: “che le sopraelevazioni o ampliamenti di edifici esistenti sono equiparate a “nuova costruzione” per cui si applicano le regole in tema di distanze dagli edifici dettate dal D. M.1444/68, pertanto sia in tema di sopraelevazioni che, soprattutto, in tema di ampliamenti di edifici esistenti la distanza dal confine va portata a m. 5,00 per gli edifici con altezza fino a m. 10,00 e la distanza dai fabbricati con pareti finestrate va portata minimo a m.10,00 o superiore se l'edificio ha altezza maggiore”.
Ad evasione del II quesito, pertanto, ha ribadito il CTU la mancata e/o parziale demolizione di alcune murature e tramezzature rispetto a quanto asserito nell'atto ingiuntivo del Comune di
LA n.ro 6252/16 del 27.07.2015, sulla demolizione delle opere abusive e del permesso in sanatoria n.ro 396/1 del 15.01.2016 e successivo permesso a costruire n.ro 15 rilasciato dal
Comune di LA il 19.10.2016.
Conclusivamente ed in riferimento all'indicazione delle lavorazioni da effettuare per la completa demolizione delle opere ed il loro costo, il CTU, applicando i prezzi desunti dai listini della Regione Abruzzo vigenti all'attualità, calcolava un costo complessivo in € 2.405,64 oltre
IVA dovuta per legge.
Gli elementi tecnici offerti dal CTU e la documentazione depositata dalle parti consentono di ritenere fondata la domanda ripristinatoria formulata dall'attrice e pertanto, acclarata la violazione in materia di distanze, non potrà che disporsi l'eliminazione delle opere e vedute abusive, attraverso l'effettuazione delle attività di demolizione specificate dal CTU e necessarie ai fini del ripristino della conformità.
Risulta infatti pacificamente acclarato che il non abbia ottemperato alla demolizione PA delle opere non autorizzate, al ripristino delle destinazioni d'uso e delle unità immobiliari, così come assentite dagli atti autorizzativi rilasciati dal Comune di LA, delle unità immobiliari site in via D'Annunzio del Comune di LA, consistenti in: ampliamento del piano terra lungo il confine con altra proprietà; murature al piano primo, in parte a distanza inferiore ai 5 m dalla proprietà confinante e delimitanti un volume non sanabile;
terrazzino calpestabile al piano primo in violazione delle distanze dai confini.”
Contesta l'appellante, con il secondo motivo di gravame, le conclusioni cui è giunto il CTU, condivise dal Tribunale nella su riportata motivazione.
Tanto con l'assumere che tutti i lavori di rimozione e demolizione delle opere non assentite sono stati da lui realizzati ed ultimati, ciò che si evincerebbe non solo dalla documentazione fotografica allegata al progetto architettonico dell'accertamento di conformità, ma anche dalla relazione del responsabile dell'Ufficio tecnico del Comune di LA, Ing. . Pt_6
pag. 11/17 In particolare, il nominato responsabile del procedimento, successivamente al sopralluogo del
16.05.2016, avrebbe accertato l'effettuazione da parte del delle demolizioni PA riguardanti:
- ampliamento del piano terra lungo il confine con altra proprietà, restando solo un parapetto dell'altezza di circa 1 m che non delimita alcun volume;

- parete al piano primo, lato nord, del quale residua solamente un parapetto a protezione del rischio di caduta;

- terrazzino calpestabile al piano primo lato nord.
Nulla eccepiva, pertanto, a differenza di quanto invece ha rilevato il CTU.
Errate, pertanto, sarebbero le conclusioni del CTU circa una parziale discordanza tra lo stato dei luoghi ed il progetto di cui all'atto di ingiunzione n. 6252/16; quando infatti il perito del
Tribunale parla di esistenza di “ alcuni tratti murari e tramezzature non demoliti o parzialmente demoliti rispetto a quanto ingiunto dal Comune di LA e che il sottoscritto riporta nella stessa tavola “A “, si riferisce al “parapetto dell'altezza di circa 1 m che non delimita alcun volume” e al “parapetto a protezione del rischio di caduta” considerati dalla stessa PA assolutamente regolari e conformi allo strumento urbanistico vigente.
Tanto più che i “parapetti” che il CTU indica nella allegata alla perizia quali opere ancora CP_9
“da demolire” sono comunque presenti sia al piano terra che al primo.
L'appellante aggiunge, senza alcuna allegazione al riguardo, che attualmente le opere contestate sarebbero realizzabili mediante edilizia libera.
Il motivo è comunque privo di fondamento, in quanto essenzialmente basato su interpretazione del tutto singolare dei rilievi della PA, asseritamente idonei a comprovare l'asserita eliminazione di tutte le opere non a distanza di 5 metri dal confine: detti rilievi, però, oltre a valere ben poco nel giudizio in esame, in cui quel che rileva è la violazione delle distanze sul piano privatistico, non hanno affatto attestato la riduzione in pristino dei luoghi, tanto che la violazione delle distanze permaneva all'esito degli accertamenti peritali e delle repliche che il CTU ebbe a depositare, peraltro in risposta ad osservazioni del solo CTP di parte attorea, non avendo formulato il CTP del osservazioni volte a contestare PA concretamente il mancato rispetto delle distanze.
Ed invero, dalla relazione tecnica esperita nel processo di primo grado risulta che la demolizione delle opere, pur ordinata dal Comune che aveva accertato la violazione delle distanze, fosse incompleta e, quindi, da portare a termine.
Quel che il Collegio può rilevare è che anche il Comune aveva accertato la violazione delle distanze e che le parti, in concreto, concordassero sulle opere da demolire o arretrare, solo che l'appellante si è trincerato dietro la sua pretesa osservanza dell'obbligo di demolizione e reputa di non dover demolire, quantomeno, il “parapetto dell'altezza di circa 1 m che non delimita alcun volume” e il “parapetto a protezione del rischio di caduta”, assumendo che essi sarebbero stati considerati dalla stessa PA come assolutamente regolari e conformi allo pag. 12/17 strumento urbanistico vigente, ma senza comprovare alcunchè al riguardo: si ricorda che il suo
CTP non osservò nulla di apprezzabile e che della regolarità urbanistica non si vede quale sia la prova.
Premesso che l'edificio ricadeva all'interno della zona “B1” del P.R.E. vigente del Comune di
LA , Struttura Urbana Residenziale, si ha che quanto alle distanze doveva trovare applicazione quanto previsto dalle norme tecniche all'art. 22 comma 5, ossia “che le sopraelevazioni o ampliamenti di edifici esistenti sono equiparate a “nuova costruzione” per cui si applicano le regole in tema di distanze dagli edifici dettate dal D. M.1444/68, pertanto sia in tema di sopraelevazioni che, soprattutto, in tema di ampliamenti di edifici esistenti la distanza dal confine va portata a m. 5,00 per gli edifici con altezza fino a m. 10,00 e la distanza dai fabbricati con pareti finestrate va portata minimo a m.10,00 o superiore se l'edificio ha altezza maggiore”.
Le opere eseguite in violazione delle distanze erano:
- ampliamento del piano terra lungo il confine con la proprietà della CP_1
- murature al piano primo, in parte a distanza inferiore a 5 mt. dalla proprietà confinante e delimitante volume non sanabile;

- terrazzino calpestabile al piano primo in violazione delle distanze dai confini.
Il CTU, a tal proposito, ha redatto tre planimetrie:
Tav. A: nella quale ha evidenziato lo stato dei luoghi delle demolizioni effettuate;

Tav. B: indicante il progetto delle demolizioni di cui all'ordinanza di ingiunzione prot. N.ro
6252/16 del 27.07.2015;
Tav. C: evidenziante le opere non demolite a seguito della perizia tecnica, a firma dell'Ing.
in data 18.04.2016, redatta a causa dell'impossibilità di demolire alcuni tratti CP_10 murari che avrebbero compromesso la stabilità del fabbricato e successivi permessi PA
a costruire n.ro 396/1 del 15.01.2016 e n.ro 15 del 19.10.2016.
Ciò in quanto, in occasione del secondo sopralluogo del CTU, in data 31.07.2017, le demolizioni erano state eseguite solo parzialmente, come da lui rappresentate nell'allegato grafico Tav.
“A” della perizia depositata.
Ha affermato il CTU che “lo stato delle demolizioni è discordante rispetto al progetto di cui all'atto di ingiunzione n.ro 6252/16 del 27.07.2015, all'elaborato grafico di cui alla richiesta di permesso in sanatoria n.ro 2276 del 02.02.2009, successiva SCIA prot. n.ro 2268 del
18.03.2015. Si notano differenze anche rispetto a quanto denunciato ai successivi permessi a costruire n.ro 396/1 del 15.01.2016 (sanatoria) e n.ro 15 del 19.10.2016. Vi sono alcuni tratti murari e tramezzature non demoliti o parzialmente demoliti rispetto a quanto ingiunto dal
Comune di LA e che il sottoscritto riporta nella stessa tavola “A”.
Il , invero, pur avendo iniziato le demolizioni, solo successivamente all'istaurazione PA del giudizio, non ha dato esecuzione a tutte le demolizioni, del che nemmeno ha fatto mistero,
pag. 13/17 per cui la decisione di primo grado va confermata con il permanere dell'obbligo di demolire le opere di cui alla tabella C allegata alla CTU, sulla cui esattezza non è lecito dubitare in quanto non osservata, aggiungendosi come in appello non viene minimamente allegato perché alcuni tratti murari e tramezzature (che l'appellante sembra definire “parapetti”) non demoliti o parzialmente demoliti sarebbero conformi agli strumenti urbanistici, peraltro non contestando la loro collocazione a meno di metri 5 dal confine.
In conclusione, le opere ancora da demolire, per come rilevato dal CTU, sono quelle rappresentate nella Tavola “A”, con il colore rosso (demolizione effettuata parzialmente) e con il colore blu (demolizione totale), oltre ad una porzione, per una lunghezza di mt.

7.85 e larghezza di cm. 30, della soletta tra il piano terra e primo (vedere foto n.ri 1-4-5-16)
Anche la seconda doglianza, quindi, è priva di pregio.
TERZO MOTIVO DI APPELLO
Viene da ultimo contestata la seguente motivazione.
“Va altresì accolta, siccome fondata, la domanda di risarcimento del danno introdotta dall'attrice in cumulo a quella ripristinatoria. Non coglie infatti nel segno l'osservazione del
(NB: trattasi di mero refuso, in realtà si trattava di ) secondo la quale la CP_1 PA tutela risarcitoria non sarebbe invocabile dall'attrice dato che le norme citate quali violate nella costruzione dei manufatti, non sarebbero norme integrative di quelle del c.c. sulle distanze. Non può invero dubitarsi che l'art. 22 comma 5 delle Norme Tecniche d'Attuazione del Comune di LA che dispone: “che le sopraelevazioni o ampliamenti di edifici esistenti sono equiparate a “nuova costruzione” per cui si applicano le regole in tema di distanze dagli edifici dettate dal D. M.1444/68, pertanto sia in tema di sopraelevazioni che, soprattutto, in tema di ampliamenti di edifici esistenti la distanza dal confine va portata a m. 5,00 per gli edifici con altezza fino a m. 10,00 e la distanza dai fabbricati con pareti finestrate va portata minimo a m.10,00 o superiore se l'edificio ha altezza maggiore”, sia norma integrativa di quella codicistica che dispone distanze fra costruzioni.
Del pari, l'eccezione formulata da parte convenuta secondo la quale la non avrebbe CP_1 fornito prova adeguata dello stesso, va respinta. Sul punto si è espressa la Suprema Corte con costante univocità nell'affermare la sussistenza del danno in re ipsa: “La violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in "re ipsa", con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure "iuris tantum", tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso.” (Cassazione sez. 6 - 2, Ordinanza n.
25082 del 09/11/2020.
Ancora: “ In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, e il danno che egli subisce (danno
pag. 14/17 conseguenza e non danno evento) deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà.” (Cass. Sentenza n. 21501 del
31/08/2018 (Rv. 650315 - 02).
Va pertanto riconosciuto all'attrice il risarcimento del danno da liquidarsi in via CP_1 equitativa come da dispositivo.”
Lamenta l'appellante che non sia desumibile nella gravata sentenza il percorso logico seguito dal giudice nella propria determinazione indennitaria al fine di consentire il sindacato del rispetto dei principi del danno effettivo e dell'integralità del risarcimento;
in concreto assume l'apoditticità della somma di Euro 15.000,00, liquidata dal Tribunale in via equitativa in favore della per il danno derivante dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio CP_1 fondo e quindi della limitazione del relativo godimento.
Occorre premettere che nella valutazione equitativa il giudice è chiamato a compiere un ragionevole apprezzamento di tutte le circostanze che nel caso concreto abbiano potuto avere incidenza positiva o negativa sull'ammontare del pregiudizio e a dare conto, in motivazione, del peso specifico attribuito a ciascuna di esse, in modo da rendere evidente il percorso logico seguito nella propria determinazione e consentire il sindacato del rispetto dei principi del danno effettivo e dell'integralità del risarcimento.
In casi di violazione delle distanze legali, come nella specie, il danno è in re ipsa, sicché, una volta dimostrato il fatto obiettivo della violazione, non occorre un'autonoma e specifica prova del pregiudizio sofferto, che può essere valutato dal giudice equitativamente a norma dell'art. 1226 cod. civ., ove risulti la difficoltà di una sua precisa determinazione in relazione alla peculiarità del fatto dannoso
In particolare, come affermato nella giurisprudenza citata in primo grado, il danno deve
“ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà.”
Sulla scorta del ricordato principio e sulla scorta della documentazione istruttoria il giudice di prime cure ha riconosciuto in via equitativa la somma di € 15.000,00.
Il Tribunale non ha, in effetti, indicato i criteri di liquidazione del danno in riferimento alla diminuzione o alla perdita di godimento del diritto.
Dalla lettura della sentenza non si evince, infatti, alcuna motivazione in ordine al quantum della somma riconosciuta a titolo di risarcimento.
Ai fini della corretta determinazione della liquidazione occorre, però, sottolineare che il CTU ha evidenziato che “la mancata demolizione era stata individuata come fonte di danno perché da un lato aveva scoraggiato gli acquirenti ed aveva impedito la vendita dell'intero compendio pag. 15/17 immobiliare della a prezzi di mercato più favorevoli ed inoltre aveva compromesso il CP_1 godimento del bene sotto il profilo della riduzione dell'aria della luce etc”.
Inoltre, lo stesso CTU ha esposto che “le vendite nel mercato immobiliare nella provincia di
Teramo dal 2007 al 2013 sono dimezzate. Dopo un decennio ad alti livelli, quello dal 1997 al
2007, con l'avvento della crisi, secondo un rapporto del Censis, è iniziata una flessione negativa, per poi ritrovare una stagnazione del mercato come quella dell'anno successivo. Si è riscontrata una leggera ripresa a partire dall'inizio del 2015 ad oggi. Quindi il perdurare della tendenza negativa ha investito, in generale, tutti i settori del mercato immobiliare (residenza, produzione e terziario) sia a livello di locazione che di compravendite. Da un'analisi di mercato e da quanto si rileva dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia per la provincia di Teramo si può attestare che la quotazione di mercato dal 2008 ad oggi ha subito una flessione negativa intorno al 15%; dunque l'appetibilità di vendita degli immobili sul mercato, come nel caso in questione, è notevolmente diminuita. Inoltre, lo stato dei luoghi, così come rilevato dal CTU, ne determina ulteriormente l'inappetibilità di mercato proprio a causa dello stato manutentivo della proprietà essendo la stessa lasciata incompiuta e priva di finiture che deturpa il PA contesto architettonico dell'isolato dove ricade anche la proprietà dell'attrice.”
Può quindi, sulla scorta di tali conclusioni, essere utilizzata come parametro per la liquidazione del danno la percentuale di riduzione del valore reddituale dell'immobile, la cui fruibilità e appetibilità di mercato è stata ridotta a seguito della violazione delle distanze legali e della mancata demolizione delle opere abusive.
Considerando, prudenzialmente, un valore dell'immobile attoreo di circa 100mila euro, si ha che appare corretta la decisione di liquidare 15.000,00 euro, somma pari al 15% come danno causato dal deprezzamento del bene.
L'appello, in conclusione, deve essere respinto e tale esito comporta l'applicazione (come al dispositivo) della sanzione di cui all' art. 13 comma quater DPR 115/2002
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in € 9.991,00 stante il valore complessivamente indeterminabile della controversia.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:
1)rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;

2) regola le spese come in parte motiva;

3)dichiara l'appellante tenuto al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in misura pari a quello già dovuto per l'impugnazione
Così deciso in camera di consiglio il 1.10.2025.
pag. 16/17 Il Consigliere estensore
Alberto Iachini Bellisarii
Il Presidente
Francesco Filocamo
pag. 17/17