RG. n. 422/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere dott. Lorenzo FABRIS, Consigliere relatore riuniti in camera di consiglio,
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa d'appello contro la sentenza n. 828/2021 emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata il giorno 12.04.2021, notificata in pari data, promossa da:

2.3.46, (in proprio e quale erede di ), Parte_1 CP_1 Persona_1 27.7.1975, e Parte_2 Per_2 Parte_3 Per_2 12.6.1981, (quali eredi di , deceduto il 12.3.20), rappresentati e difesi dall'Avv. Persona_1
Daniele Granara del Foro di di procura a margine dell'atto di appello, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Genova, Via Bartolomeo Bosco 31/4
APPELLANTI contro

in persona dell'Amministratore CO pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Bianchi, in forza di procura speciale del 18/11/2017 posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta del 09/01/2018 del primo grado di giudizio, valida anche per l'appello e di ulteriore e specifica procura speciale del 23/07/2021 conferita dando attuazione alla delibera assembleare in pari data del predetto , CP_2 elettivamente domiciliato presso il suo studio Casarza Ligure (GE), Via Vittorio Annuti n. 82
APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
avente a oggetto: comunione e condominio – impugnazione delibera
nella quale le Parti hanno assunto le seguenti CONCLUSIONI :

PER GLI APPELLANTI:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previe le declaratorie tutte del caso, in riforma della sentenza n. 828/2021, resa dal Tribunale di Genova, Terza Sezione Civile, in data 11 aprile 2021, depositata il successivo 12, all'esito del giudizio R.G. n. 11822/2017, notificata a mezzo P.E.C. lo stesso 12 aprile 2021:
1) accertare e dichiarare la nullità, invalidità e/o inefficacia e/o annullare le delibere assunte dall'assemblea straordinaria dei condomini del , in data 17 Controparte_3 settembre 2016, in relazione all'unico punto n. 1 all'O.d.g., nonché in data 20 maggio 2017, In relazione ai punti nn. 1 e 2 all'O.d.g., per le ragioni e le motivazioni dedotte in atti;

2) conseguentemente, dichiarare tenuto e condannare il , in Controparte_3 persona dell'Amministratore in carica, Geom. , alla restituzione, in favore dei signori CP_4
e , della somma di € 5.400,12, dai medesimi indebitamente Parte_1 Persona_1 corrisposta per le motivazioni dedotte in atti, oltre interessi dal dovuto al saldo;
3) con vittoria di spese e compensi dei due gradi di giudizio e del procedimento di mediazione svolto”.
1

PER L'APPELLATO E APPELLANTE INCIDENTALE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita
1) In via principale, nel merito, dichiarare la manifesta inammissibilità dell'appello principale avversario ex art. 348 bis c.p.c.;
2) In via subordinata, nel merito, nel caso di mancata declaratoria di inammissibilità dell'appello principale avversario ex art. 348 bis c.p.c, dichiarare comunque infondati e pertanto respingere tutti
i motivi di appello proposti;
3) In via parimenti subordinata, nel merito, accogliere l'appello incidentale proposto dal
[...]
e, confermando per il resto la sentenza n. 828/2021 del Tribunale di Genova, Controparte_3 riformarla nella parte in cui non ha preso posizione – accogliendole - sulle eccezioni preliminari relative alla decadenza degli attori dal diritto di impugnare ex art. 1137 c.c. (delibera del 17/09/2016
e punto 2 delibera 20/05/2017) e del loro difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. (punto 1 delibera 20/05/2017), nella parte in cui, in ragione del principio di soccombenza, non ha – in assenza di compensazione delle spese - condannato gli attori al pagamento per intero delle spese di CTU e pertanto a rifondere al la metà delle stesse da esso anticipate, nella parte in cui ha CP_2 ridotto i compensi medi per scaglione di valore (dichiarato dagli attori come indeterminato) ed ha omesso di liquidare i compensi e le documentate spese di entrambe le mediazioni e, per l'effetto, a) dichiarare gli attori/appellanti decaduti ex art. 1337 c.c. dal diritto di impugnare la delibera del 17/09/2016 ed il punto 2 della delibera del 20/05/2017 e l'inammissibilità dell'impugnazione del punto 1 della delibera del 20/05/2017 per loro difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c.; b) respingere comunque in subordine l'impugnazione delle delibere da loro impugnate poiché, per le ragioni contenute nella sentenza di primo grado, infondata nel merito;
c) condannare gli attori/appellanti al pagamento delle spese del primo grado riquantificate in base alla corretta applicazione dei parametri medi per scaglione di valore di cui alla tabella allegata al
D.M. n. 55/2014 per i giudizi davanti al Tribunale;
d) condannare gli attori/appellanti al pagamento della quota di compenso di CTU anticipata dal
nella misura di € 3.233,80; CP_2 e) condannare gli attori/appellanti al pagamento delle spese dei due procedimenti di mediazione obbligatoria, come documentate in primo grado, per € 1.415,00. Vinte le spese ed i compensi professionali di entrambi i gradi giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato i coniugi e , Parte_1 Persona_1 in comunione dei beni, proprietari dell'appartamento int. 7, dell'edificio condominiale di
[...]
, , adivano il Tribunale di Genova impugnando le delibere assunte CP_3 CP_1 dall'assemblea del condominio in data 17/09/2016 e 20/05/2017, sub punti 1 e 2 dell'ODG. L'amministratore del Condominio, in particolare, aveva convocato, in data 17.09.2016, l'assemblea straordinaria dei condomini per discutere sul seguente punto all'ordine del giorno:
“Discussione all'ordine degli interventi di risanamento della copertura a falde lato Nord Ovest oltre CP_ la proprietà . Disamina preventivi di spesa. Eventuale ratifica dei lavori. Delibera in merito all'affidamento di incarico di direzione lavori al Geom. Delibera in merito alla redazione di Pt_4 apposita tabella millesimale delle coperture e dei lastrici solari”. In tale occasione, l'assemblea dei condomini, con il voto contrario dei coniugi Per_3
, deliberava di “suddividere la spesa in millesimi generali tra tutti i condomini che beneficiano
[...] CP_ della copertura e del lastrico solare proprietà che in origine rappresentava l'area ricoperta del tetto a falde”. Rispetto a tale delibera, gli allora attori assumevano:
- che il aveva errato nell'attribuire anche a loro la spesa relativa alla porzione di CP_2 copertura ripristinata, poiché la loro unità abitativa non era sottostante la copertura medesima e poiché quest'ultima non era una proprietà condominiale, bensì una proprietà privata del CP_2CP_ ;
- che, a sostegno di detta affermazione, in base all'atto costitutivo del , ossia la CP_2 prima compravendita effettuata nel 1965 tra l'originaria proprietaria dell'intero stabile e il CP_6
2
[...] CP_
, la manutenzione della porzione di copertura ripristinata doveva spettare unicamente a quest'ultimo, per specifica pattuizione in esso contenuta;

- che, con lettera raccomandata in data 18.02.2017, per il tramite del tecnico di fiducia, avevano chiesto all'Amministratore di escluderli dalla partecipazione alle spese di rifacimento del CP_
“tetto ” quanto meno ai sensi dell'art. 1123 c.c.;
- che rispetto a tale richiesta l'Amministratore si era impegnato a informare i condomini in occasione della prima assemblea utile, il che avveniva in data 20.05.2017;
- che all'ordine del giorno di tale assemblea straordinaria vi erano vari punti, fra cui:- quello sub 1 ( “Richiesta dei condomini – di modifica della ripartizione delle spese relative Pt_1 _1 ai lavori straordinari appena conclusi in riferimento a quanto previsto dall'art. 1123 c.c. Discussione e delibere conseguenti”); - quello sub 2 ( “Approvazione bilancio consuntivo lavori straordinari tetto.
[vedere integrazioni Geom. el 09 gennaio 2017, 20 febbraio 2017, 7 aprile 2017 e computo Pt_4 CP_ metrico voce 1, allegati]”); quello sub 3 ( “Richiesta dei condomini di ripartizione della spesa relativa gli interventi occorsi nell'appartamento int. 8 riferiti alle porzioni di muratura ed intonaci tra lo stato antecedente i lavori e l'intradosso della copertura. [computo metrico Geom. oci da Pt_4 3 a 9]. Discussione e delibere conseguenti”);
- che in tale occasione l'assemblea approvava a maggioranza ( si astenevano gli attuali CP_ appellanti) il bilancio consuntivo dei lavori straordinari al “tetto ” e il relativo riparto, predisposto dall'Amministratore del , mentre l'approvazione del punto 1 veniva rinviata alla CP_2 successiva convocazione;

- che, in merito, dunque, la coppia impugnava la predetta delibera Parte_5 assembleare, con istanza di mediazione depositata nanti il Centro Conciliazione Liti di Per_2 procedimento di mediazione che terminava, con verbale negativo, in data 04.09.2017;
- che a fronte di quanto sopra scaturiva l'azione , azione con cui il Parte_5 Condominio veniva convenuto di fronte al Tribunale di Genova, al fine di vedere riconosciuti i propri diritti e ottenere la declaratoria di nullità, invalidità, inefficacia e, comunque, l'annullamento delle delibere assunte dall'assemblea condominiale in date 17.09.2016 (unico punto 1 all'O.d.G.), nonché in data 20.05.2017 (punti 1 e 2 all'O.d.G.), oltre alla restituzione di quanto dai medesimi CP_ indebitamente versato al per i lavori di rifacimento del “tetto ”, per un totale CP_2 complessivo di € 5.400,12, atteso che tali costi non dovevano essere posti a loro carico. Nella citazione di fronte al primo Giudice, va detto, gli attori contestavano anche che il riparto in questione, a prescindere dalla proprietà, fosse stato approvato nonostante diversi consolidati criteri di ripartizione delle spese condominiali, in relazione alle spese anche straordinarie, dei due CP_ tetti, non complanari, afferenti al caseggiato, spese da sempre pagate, quanto ad uno, dal , quanto al secondo da essi stessi, in relazione alla conformazione delle proprietà individuali in questione ( richiamando quanto accaduto nel '71 e nell'81 per le differenti parti). Nel giudizio di primo grado si costituiva il , in persona Controparte_3 dell'Amministratore in carica, sollevando:
- eccezione di incompetenza per valore del Giudice adito, precisando che la somma dovuta per i lavori era € 4.565,78;
- eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione con riguardo alla delibera del 17.09.2016 e alla delibera assunta al punto 2 del 20.05.2017;
- eccezione di decadenza degli attori dal termine ex art. 1137, comma II, c.c. Il Condominio, inoltre, contestava, nel merito, le domande attoree, di cui chiedeva il rigetto, i particolare:
- assumendo che il tetto in questione era ex lege di proprietà comune ex art.1117 c.c., richiamando, comunque, quanto alla proprietà esclusiva del lastrico solare l'art.1126 c.c.;
-dando atto che: a) nel primo atto citato, risalente al 30.10.65, con cui nasceva il Condominio, Parte_6CP_ proprietaria dell'intero, aveva venduto al : “ appartamento al secondo piano in ascendere e altro appartamento soprastante nel sottotetto con terrazzo, comunicanti fra loro mediante scala interna”, concedendo al compratore il diritto di trasformare in terrazzo praticabile la porzione di tetto che iniziava dal terrazzo annesso all'appartamento del sottotetto e terminava al colmo del tetto, concedendo, dunque, la proprietà e l'uso esclusivo del terrazzo così trasformato e l'accesso dal suo appartamento, il tutto a condizione che le opere fossero eseguite con le modalità specificatamente indicate e con il patto che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del terrazzo di cui
3 sopra, anche per la quota di spettanza dei proprietari dei piani sottostanti “ saranno sempre a carico dei proprietari dell'appartamento dell'ultimo piano al quale il terrazzo è annesso”; b) le spese “de quibus” afferivano alla parte di tetto che tale era rimasta, non essendo stata CP_ trasformata, a prescindere dalla denominazione usata quale tetto “ ”; c) non vi era nessuna prova che la parte di tetto in questione fosse di proprietà esclusiva, ferma la presunzione di condominialità ex art.1117 c.c. Respinta l'eccezione in punto valore, atteso l'importo richiesto in citazione, il Giudice dava termine per integrare la mediazione sia rispetto alla prima delibera, che al punto 2 della seconda delibera, la condizione di procedibilità venendo riconosciuta valida solo in relazione al punto 1 della seconda delibera. Fallita la mediazione, assegnati i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c., con la prima memoria, parte attrice contestava qualsivoglia decadenza dall'impugnazione della delibera del 2016, affetta da nullità per aver deciso di ripartire fra i condomini spese afferenti alla proprietà esclusiva, proprietà esclusiva che invocava sussistere anche in forza CP_ della scrittura privata prodotta sub doc. 5, datata 14.12.71, intercorsa fra il e il procuratore della Part
contenente una transazione afferente ad un giudizio pendente dal 1971 di fronte al Tribunale di Chiavari), ponendo in risalto anche l'interesse ad agire sul rinvio disposto al punto 1 della delibera del 2017, in relazione a quanto contestualmente approvata. E' stata, dunque, disposta CTU, nominando l'arch. , chiedendo alla stessa, Persona_4 anche accedendo ai Pubblici Uffici, di: -descrivere lo stato dei luoghi, anche con l'ausilio di planimetrie e fotografie, in particolare della copertura dell'edificio di causa;
- individuare la porzione di copertura oggetto dei lavori di cui alle delibere impugnate, precisando quale funzione svolgesse, nonché la posizione dell'immobile attoreo rispetto a detta porzione di copertura;
- precisare poi in particolare se la porzione di tetto interessata dai suddetti lavori svolgesse una funzione anche nell'interesse dell'immobile degli attori, dandone congrua motivazione. La causa , esaurita l'istruttoria, veniva decisa in primo grado con sentenza 11.4.21. Il Tribunale pronunciava, dunque, come segue:
“”- rigetta le domande attoree, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

- pone definitivamente le spese di CTU come già liquidate per metà a carico degli attori e per metà
a carico del convenuto, per le ragioni di cui in parte motiva;

- condanna gli attori a corrispondere al le spese di lite liquidate in € 5.000,00 per CP_2 compensi oltre rimborso spese forfettarie ex art. 2, IVA e CPA come per legge, per le ragioni di cui in parte motiva.” Il Tribunale medesimo, rispetto alle ragioni di tale decisione, in particolare:
- confermava il rigetto dell'eccezione di incompetenza per valore sollevata dal : CP_2
- riteneva, quanto all'eccezione di decadenza degli attori dal diritto di impugnare le delibere ex art. 1137 c.c. in quanto annullabili, di superare l'eccezione suddetta e di procedere direttamente all'esame del merito in applicazione del criterio della “ragione più liquida”; Nel merito della causa, il Giudice di primo grado:
- riteneva infondato il primo motivo di censura attoreo, in base al quale le delibere impugnate sarebbero state nulle in quanto avrebbero riguardato beni esclusi dalle parti comuni ripartendone le relative spese tra tutti condomini in base ai millesimi di proprietà, ciò assumendo come l'assemblea fosse sempre legittimata e quindi competente a deliberare su beni che, ancorché in proprietà o uso esclusivo di un condomino, svolgevano comunque una funzione a favore della compagine condominiale, come nel caso dei lastrici solari e/o delle terrazze di copertura in proprietà o uso esclusivo, ferma la necessità che si trattasse di deliberare su lavori afferenti a detta funzione;

- affermava, che esclusa la rilevanza determinante della proprietà privata o CP_7 della porzione di copertura ripristinata, circa il dedotto obbligo di manutenzione esclusiva da parte del , occorreva considerare che dall'analisi della CTU era emerso che tale parte di CP_8 tetto nulla aveva a che vedere con quella demolita e poi trasformata in terrazzo, per la quale il predetto aveva assunto detto obbligo in deroga alle disposizioni normative;
CP_2
- affermava, ancora, l'inidoneità della scrittura privata del 1971, allegata da parte attrice, a trasferire la proprietà di detta porzione di tetto in capo al e così pure a introdurre un CP_8 criterio di riparto della stessa a carico esclusivo di quest'ultimo, essendo stato detto accordo CP_ unicamente volto a definire “i soli lavori necessari a riparare le opere effettuate a suo tempo da
4 e/o a riparare o trasformare eventualmente in terrazzo il residuo tetto spiovente, ma non anche le spese future ad esso attinenti”;
- affermava che quanto al secondo motivo di censura attoreo, relativo al fatto che non erano stati adottati i criteri di ripartizione asseritamente consolidati negli anni e applicati dal , CP_2 esso pure era infondato dal momento che i suddetti criteri non potevano venire considerati consolidati in quanto erano stati utilizzati in due sole occasioni nel corso del tempo;

- affermava , anche circa il terzo motivo di doglianza attoreo “laddove la decisione impugnata coinvolge nella ripartizione per millesimi anche gli attori sull'assunto che la di loro unità immobiliare non sarebbe ubicata al di sotto della copertura a falde oggetto di intervento”, che, in forza delle indagini peritali, era emerso come la porzione di tetto oggetto di intervento coprisse anche il muro di spina avente funzione portante anche per l'alloggio di parte attrice e facente parte della struttura del caseggiato, giustificando, dunque, la partecipazione degli attori nelle relative spese ex art. 1123 c.c.;
- argomentava, in particolare, che era stato accertato come detta copertura, per ragioni strutturali e/o comunque relative alla sua destinazione, svolgesse in ogni caso una funzione anche nell'interesse dell'unità immobiliare attorea, con conseguente legittimità della delibera che aveva posto a carico anche degli allora attori la spesa ripartita per millesimi tra tutti i condomini che beneficiavano di tale copertura a falde;

- rigettava, conseguentemente, la domanda attorea di restituzione delle somme versate in forza delle suddette delibere;

- provvedeva in ordine alle presunte irregolarità urbanistiche ed edilizie (CTU pag. 24-25), peraltro irrilevanti al fine del decidere, con separata ordinanza ex art. 331, comma 4, c.p.p. e, in merito alle spese di lite, parzialmente ridotte per la non particolare complessità della causa, poneva le stesse a carico degli attori, mentre quelle di CTU, come già liquidate, venivano poste per metà a carico di ciascuna parte, alla luce di quanto emerso in sede peritale.
Avverso la predetta sentenza hanno proposto appello (in proprio e quale Parte_1 erede di , nelle more deceduto), e (quali Persona_1 Parte_2 Parte_3 eredi di ) per i seguenti motivi: Persona_1

Primo motivo: violazione e omessa applicazione dell'art. 2379 c.c. – violazione e omessa applicazione dell'art. 1421 c.c. – omessa pronuncia. Gli appellanti hanno lamentato l'erroneità e infondatezza della sentenza, laddove il Tribunale, pur avendo dato atto delle irregolarità urbanistiche ed edilizie, aveva omesso di rilevare la nullità delle delibere impugnate per illiceità in quanto aventi a oggetto opere difformi alle regole urbanistiche vigenti. A tal riguardo veniva chiesto di produrre una nota 20.8.21 del , con Controparte_9 note di udienza 22.9.21, poiché di formazione successiva. Secondo motivo: violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. – violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 n. 4 c.c. – violazione dell'art. 1362 c.c. – travisamento e illogicità manifesta.
Con tale motivo gli appellanti si sono lamentati del fatto che il Tribunale non avesse ritenuto nulle le delibere impugnate sulla base dell'assunto secondo il quale la porzione di tetto ripristinata, al cui costo di rifacimento erano stati chiamati a partecipare in base ai loro millesimi generali, era in CP_ realtà una proprietà privata del . CP_2 Terzo motivo: violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c. – violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. – violazione dell'art. 115 c.p.c. – travisamento, illogicità e contraddittorietà manifesta. Con tale motivo gli appellanti hanno lamentato il fatto che, nonostante il CTU avesse più volte CP_ rimarcato che il “tetto ”, oggetto dei lavori di cui alle delibere impugnate, non interessasse porzioni di proprietà esclusiva , né spazi condominiali, quali vano scale e atrio, il CP_10 Tribunale aveva inopinatamente ritenuto che gli appellanti fossero comunque tenuti a concorrere alle relative spese di manutenzione straordinaria poiché detto tetto poggiava su porzione del muro di spina. Quarto motivo: violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 – violazione dell'art. 1123 c.c. sotto ulteriore profilo – violazione dei consolidati criteri di ripartizione delle spese condominiali – violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. – violazione dell'art. 115 c.p.c.
– illogicità. 5 Con tale motivo gli appellanti si sono lamentati del fatto che il Tribunale avesse respinto anche il motivo di censura relativo al fatto che non erano stati adottati i criteri di ripartizione consolidati negli anni e applicati dal , in particolare lagnandosi del fatto che il primo CP_2 Giudice non aveva ritenuto significativi gli accordi tra gli attori e il intervenuti a CP_8 modificare per facta concludentia i criteri di riparto. Ciò detto, anche in sede di gravame gli appellanti, nel riproporre, altresì, gli argomenti già spesi di fronte al primo Giudice e da questo non condivisi o ritenuti assorbiti, hanno chiesto la ripetizione di quanto indebitamente versato e il rimborso delle spese di mediazione e legali.
Si è costituito di fronte a questa Corte, il , chiedendo che l'appello ex adverso CP_2 presentato venisse dichiarato inammissibile in quanto infondato in fatto e in diritto ex art. 348 bis c.p.c., per, dunque, confutare i 4 motivi di appello proposti. In merito al primo motivo ( relativo alla nullità per illeceità dell'oggetto), l'appellato ha osservato come tale gravame, oltre ad essere assolutamente infondato, fosse inammissibile per violazione dei “ nova” in appello, non essendo mai stato dedotto in primo grado dagli appellanti. La norma di cui all'art. 2379 c.c., sulla nullità delle deliberazioni, addotta da controparte, che il Giudice di prime cure aveva, in tesi, violato od omesso di applicare, era, peraltro, relativa alla disciplina dell'assemblea nelle società per azioni, sì da non essere affatto attinente alla disciplina del
. CP_2 Parimenti inconferente, in tesi, era il riferimento all'art. 1421 c.c. relativo ai contratti in generale e non alle delibere assembleari. In merito al secondo motivo, l'appellato ha osservato come il Giudice di primo grado avesse correttamente rappresentato che l'assemblea poteva deliberare su parti private ove preposte, tuttavia, ad assolvere una funzione comune, quale il tetto o il lastrico solare;
è stato evidenziato, a riguardo, che , infatti, parti di tal fatta, anche qualora in uso o di proprietà esclusiva di un singolo condomino, forniscono utilità a tutti i condomini che delle stesse beneficiano, sì che, per l'effetto, la proprietà esclusiva del bene non era idonea, come tale, ad escludere l'utilità comune e la possibilità dell'assemblea di deliberare a riguardo. Nel caso di specie, ha, ancora, sottolineato il , non era, peraltro, emersa la natura CP_2 privata della porzione di copertura ripristinata e la sussistenza del titolo contrario richiesto dall'art. 1117 c.c. per vincere la presunzione di condominialità, non potendosi ritenere idonee le scritture CP_ private stipulate negli anni, a definizione delle personali vertenze fra la proprietà e la sua dante causa. L'appellato ha, inoltre, evidenziato la falsità dell'affermazione avversaria circa il fatto che detta porzione fosse asservita in via esclusiva al , come desumibile, in senso CP_8 contrario, dalla CTU, da quale emergeva, in tesi, che gli attori/appellanti beneficiavano della copertura in discussione, la quale copriva il muro portante di spina, dividente le proprietà CP_
e . CP_10 Il ha rivendicato, pertanto, di non aver violato o falsamente applicato l'art. 1117 CP_2 c.c., relativo alle parti comuni dell'edificio, né l'art. 1135 n. 4 c.c., avendo l'assemblea legittimamente esercitato il potere di deliberare opere manutentive, né tantomeno l'art. 1362 c.c., non avendo il Tribunale travisato “le intenzioni dei contraenti”. In merito al terzo motivo, l'appellato ha rilevato come fosse interesse del Giudice di primo grado comprendere se dalla porzione di copertura, la cui compartecipazione alla spesa era stata contestata dagli attori, essi traessero o meno qualche utilità. L'ente di gestione appellato, in merito, ha posto in risalto che la CTU licenziata, in merito, aveva assodato, senza possibilità di equivoci, che detta porzione, per quanto non coprisse l'appartamento degli attori, copriva tuttavia il muro CP_ portante di spina posto a divisione delle proprietà e , situazione fattuale che il CP_10 Giudice non poteva che considerare e valorizzare ai fini del giudizio, giungendo, pertanto, alla conclusione che la porzione ripristinata di tetto forniva un'utilità per nulla marginale agli attori/appellanti, atteso che essa copriva, appunto, un muro portante della loro abitazione, riparandolo dagli agenti atmosferici. Il appellato, pertanto, richiamato l'art. 1123 c.c., ultimo comma, ha sottolineato CP_2 come lo stesso fosse stato correttamente applicato dal Tribunale, diversamente da quanto ex adverso sostenuto.
6 Sul punto, è stata, infine, reiterata l'eccezione di decadenza dal termine di gg.30 per impugnare la delibera, anche qualora questa fosse stata viziata da errore, poiché, in tale ipotesi, si sarebbe trattato di annullabilità e non di nullità, essendo stato adottato il criterio solo per quella specifica spesa. In merito al quarto motivo, l'appellato ha sottolineato come il Tribunale, nel suo libero apprezzamento, non avesse dato, correttamente, alcun rilievo agli accordi inter partes, in quanto dette scritture private, non trascritte, volte a definire specifiche controversie tra due privati condomini, erano irrilevanti, poiché prive di efficacia generale erga omnes, vincolante anche per gli altri condomini. Precisato quanto sopra, l'appellato ha contestato le richieste di controparte di ripetizione di quanto indebitamente versato, nonché di rimborso delle spese di mediazione e legali. Il Condominio, infine, ha proposto, a sua volta, appello incidentale, come da conclusioni, subordinato per omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c., ove il Tribunale non aveva preso posizione sulle eccezioni preliminari, come segue:
- relative alla decadenza degli attori dal diritto di impugnare ex art. 1137 c.c. , in rapporto alla delibera del 17/09/2016 e punto 2 della delibera 20/05/2017;
- relativa al difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. , circa il punto 1 delibera 20/05/2017, afferente al rinvio delle decisione sulle richieste dei condomini poi attori ed attuali appellanti.
Il ha anche lamentato il fatto che il primo Giudice, in ragione del principio di CP_2 soccombenza, in assenza di qualsivoglia compensazione delle spese tra le Parti:
- avesse posto le spese di CTU a carico del stesso nella misura del 50%; CP_2
- avesse ridotto i compensi medi per scaglione di valore, omettendo di liquidare i compensi e le spese di entrambe le mediazioni. All'esito di diversi rinvii dell'udienza di precisazione delle conclusioni, designato il nuovo Consigliere relatore, la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza del 09.10.24 con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche, il tutto in forma cartolare. Atteso che in data 27.12.24 gli appellanti depositavano istanza di discussione orale ai sensi dell'art. 352 c.p.c. ratione temporis vigente, la Corte fissava udienza di discussione orale per il giorno 18.02.2025, in presenza. All'odierna udienza le Parti hanno discusso la causa, come da verbale in atti e il Collegio si è riservato di decidere, pronunciando sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

A fronte di quanto sopra, reputa la Corte di dover prioritariamente rigettare l'eccezione di inammissibilità ex art.348bis c.p.c., formulata da Parte appellata, la quale si fonda sull'adesione alle statuizioni del primo Giudice e sulla riproposizione delle difese, non considerando affatto, in concreto, l'efficacia delle doglianze prospettate, rispetto a ragioni, in fatto ed in diritto, articolate, per nulla tali da escludere la sussistenza di una ragionevole probabilità di accoglimento, il che, peraltro, CP_1 è coerente anche con le ampie difese svolte, comunque, dal di fronte a questa CP_2 con , financo, in modo sintomatico, proposizione di appello incidentale, seppur subordinato.
Ciò detto, passando alla disamina delle ragioni di gravame, reputa la Corte, in relazione anche alla stretta connessione delle risultanze istruttorie da esaminare, di dover trattare, in primo luogo ed in modo congiunto, il secondo ed il terzo motivo di appello, potenzialmente assorbenti, insieme o in modo distinto, ciò, sia rispetto al tema della nullità/annullabilità delle delibere, tenuto conto delle eccezioni di decadenza rispetto alla delibera 17.9.16 ed alla delibera sub punto 2 del 20.5.17, sia rispetto al merito delle doglianze.
Innanzitutto, va rammentato e data continuità al principio distintivo fra delibere nulle ed annullabili contenuto nella pronuncia a SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione n. 9839 del
14/04/2021, secondo cui: “ In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
7 Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”. In tal senso si è pronunciata anche recentemente la Suprema Corte, la quale con pronuncia sez. 2 - n. 2580 , 29/01/2024 , ha avuto modo di affermare: “ In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea non comprendono il potere di introdurre criteri di riparto differenti da quelli previsti ex lege;
ne deriva che la deliberazione che stabilisca, a maggioranza, di modificare, in astratto e pro futuro, i criteri legali è affetta da nullità per difetto assoluto di attribuzioni dell'assemblea. (Nella specie, la S.C. ha confermato la nullità di deliberazioni che avevano imposto, a carico dei convenuti, spese non dovute perché relative all'utilizzo di beni a loro non comuni e a servizi di cui essi non fruivano). Ciò detto, da tale assunto discende la necessità, in primo luogo, di comprendere se la delibera assembleare assunta il 17.9.2016, afferente agli interventi di risanamento della copertura a CP_ falde lato nord ovest, oltre la proprietà , con relative delibere conseguenti e afferente alla redazione di apposita tabella millesimale delle coperture e dei lastrici solari, così come indicato nell'oggetto dell'assemblea stessa, rientrasse nelle attribuzioni di quest'ultima. Orbene, in merito, reputa la Corte di dover evidenziare:
- come dal tenore stesso dell'oggetto di cui all'OdG. risulti che l'assemblea venne convocata, fra le altre cose, per addivenire ad una: “ Delibera in merito alla redazione di apposita tabella millesimale delle coperture e dei lastrici solari” , i lavori eseguendi in concreto essendo, pertanto, solo l'occasione per dare corso a tale redazione;

- come, non a caso, proprio per la valenza generale citata, venne deciso, nella prima parte della delibera: “… di suddividere la spesa in millesimi generali tra tutti i condomini che beneficiano CP_ della copertura e del lastrico solare proprietà che in origine rappresentava l'area ricoperta dal tetto a falde”, anche in questo caso, secondo una necessaria interpretazione letterale, in uno con la necessaria buona fede, senza manifestare alcuna volontà di provvedere per quella singola volta, nonostante la previa ampia discussione di cui si dà atto e nonostante l'opposizione espressa della proprietà ; Pt_1
- come, d'altra parte, significativamente, l'assemblea ebbe a effettuare specificazioni e deroghe, queste sì mirate, solo nella seconda parte del deliberato, ove si legge, “ In seguito all'analisi dei capitolati e dei preventivi…”, la disciplina delle singole voci , stabilendo, dunque, dalla 1 alla 14, di procedere alla ripartizione “ come precedentemente deliberato…”, dalla 15 alla 17 di prevedere che: “…la ripartizione avverrà in millesimi generali tra tutti i partecipanti al condominio…” ed , ancora, quanto alla voce 18 che: “…la spesa sarà totalmente a carico della proprietà del lastrico solare
”, per poi, in ultimo, ipotizzare variazioni della struttura oggetto dei lavori, su richiesta Parte_7 di tale proprietà , così da sancire, infine: “ …Eventuali costi aggiuntivi di lavorazione derivanti da tale operazione saranno posti a carico esclusivo della ”. Parte_8 Le considerazioni che precedono, reputa la Corte, trovano un rilevante riscontro nel fatto che, incontestatamente, in precedenza, nel 1971 e nel 1981, vennero, comunque, utilizzati criteri diversi, ma fra loro uguali, con oneri in capo solo alle singole proprietà, e , soprattutto nel contenuto della delibera 20.5.17, sub n.1, ove di legge: “ L'Amministratore rinfresca l'assemblea circa le motivazioni per cui nella precedente seduta di settembre u.s. si era deliberata la ripartizione delle spese ad oggi note a tutti. Poichè ad oggi per accordi risalenti all'epoca in cui il tetto a falde è stato parzialmente trasformato in lastrico solare nell'anno 1965, che prevedono la manutenzione del lastrico solare è completamente a carico della , si è ritenuto corretto suddividere le spese tra tutti i Parte_7 condomini che originariamente erano ricoperti dalla copertura in funzione dell'allora superficie coperta. Diversamente coloro la cui proprietà sta al di sotto del lastrico sarebbe sempre esonerata da ogni coinvolgimento economico per la manutenzione della copertura…” : detta verbalizzazione, a ben vedere, al di là dei riferimenti alle spese sostenute in concreto, palesa la volontà di stabilire in via generale, per “sempre”, un criterio ritenuto equo, di suddivisione degli oneri manutentivi in
8 esame, con una valenza, ancora una volta, per nulla occasionale, poiché correlata a pretesi pregressi accordi di segno diverso, oltre che finalizzata a correggere, si torna a dire, senza alcuna limitata valenza temporale, ciò che in precedenza avveniva, con valenza , dunque, generale e pro futuro.
In forza di quanto sopra, merita di essere osservato, non pare esservi dubbio, allora, rispetto alla corretta interpretazione della delibera del 17.9.16, circa la valenza modificativa effettiva della stessa, nel senso indicato dalla Suprema Corte, sì da aver individuato l'assemblea un criterio difforme dall'art.1223 c.c., senza, tuttavia, l'unanimità dei condomini, in violazione delle attribuzioni legali dell'assemblea, non risultando, inoltre, alcun regolamento condominiale, a riguardo, di qualsivoglia natura, al di là dei precedenti difformi già citati. A fronte di ciò, osserva la Corte, neppure può dirsi che l'assemblea, con tale delibera, abbia fatto applicazione dell'art.1123 comma 2 o comma 3 c.c., in deroga al principio di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, con riferimento al criterio del diverso uso o dell' ”utilitas” solo in capo ad alcuni. In merito, giova evidenziare le risultanze della CTU, che sono state lette dal primo Giudice in modo non condivisibile, poiché contrario al complesso delle acquisizioni tecniche. Per_ Va, infatti, rammentato, come da elaborato dell'Arch. , nominata CTU, che: - il condominio in questione risulta composto da quattro piani e forma un quadrilatero irregolare, in cui sono presenti 8 unità immobiliari, servite da un'unica scala;
- le unità immobiliari, per la tipicità dell'edificio, di remota costruzione e fino al 1965 di un unico proprietario, sono poste in modo irregolare, sia dal punto di vista altimetrico, che planimetrico, con accessi a quote differenti rispetto ai solai degli appartamenti, in ragione di successivi frazionamenti ed accorpamenti, il che emerge con chiarezza anche dalle foto allegate a pag.8 della relazione peritale;
- tale peculiarità si riverbera sulla copertura dell'edificio, composta da diverse e distinte falde a quote differenti, oltre che da alcuni terrazzi con funzione di lastrico solare;
- a pagg. 9 e seguenti della relazione peritale, cui si rinvia, risultano chiaramente identificate le diverse falde, riportate anche nelle chiare fotografie effettuate dal CTU, che ha, segnatamente, individuato la falda A) come quella oggetto dei lavori di cui si discute;
- al piano secondo, ancora, a quota 27,75, risulta terminare il vano scala condominiale, in particolare con due porte, rispettivamente di accesso una all' alloggio degli appellanti, l'altra agli CP_ alloggi di proprietà , ai quali si accede, oltre il livello di 27,75, dopo il caposcala, attraverso due rampe di scale private, che portano agli accessi effettivi a quote 30,10 e 33,10, come riportato in modo chiaro nella tav 4 allegata, che riporta anche il perimetro della falda A), sotto cui sono posti CP_ tali accessi alla proprietà , falda oggetto dei lavori deliberati;
- per l'effetto il CTU, come anche indicato nella tav. 5, ha argomentato che la falda A) citata copre uno degli alloggi della proprietà CP_
e non l'appartamento degli appellanti, né funge da copertura di spazi condominiali, quali vano scale e atrio, parti comuni poste al di fuori della proiezione del perimetro della falda in questione;
- il
CTU ha, ancora, chiarito che la falda A), nella sua estensione perimetrale, copre anche parte CP_ dell'altro alloggio della proprietà , aggettando sul terrazzo di quest'ultima per 50 cm., per, dunque, verso ovest, giungere a coprire la prosecuzione del muro di spina che divide l'appartamento CP_ degli appellanti da quello della proprietà , il tutto chiaramente “leggibile” dalle tavole 2 e 3 allegate alla relazione peritale. Detti dati fattuali, acquisiti tramite puntuale rilievo del CTU, non sono stati in alcun modo credibile messi in discussione dalle Parti, il CTP in allora attoreo avendo proposto osservazioni su questioni differenti, per poi sottilizzare sulla nozione di muro di spina, non potendo, in concreto, contestare la descrizione fatta dal CTU circa lo stato dei luoghi, ed il CTP del avendo CP_2 invocato una “ pretesa” maggiore chiarezza nel definire la copertura condominiale come unica, a fronte, invece, delle diverse falde individuate dal CTU come sopra, trovando l'opposizione, del tutto condivisibile, del CTU medesimo a modificare la descrizione pregressa, proprio al fine di non creare confusione ( ex adverso, viceversa, “invocata” – vedasi pagg.26, 27 e 28 della CTU). Significativamente, osserva, inoltre, questa A.G., rispetto al tentativo del CTP del in origine convenuto di far individuare un' “utilitas” della copertura sub A) anche rispetto CP_2 all'alloggio degli attuali appellanti, il CTU ha, dunque, affermato: “…l'alloggio degli attori, così come il vano scale condominiale rimangono esterni al perimetro della copertura A, pur restando confermato che il muro di spina avente funzione portante anche per l'alloggio di parte attrice e facente parte della struttura del caseggiato, è coperto dalla copertura A) oggetto dei lavori di causa…” ,così concludendo, al di là della riproposizione da parte del CC.TT.PP. di argomenti che non mutano quanto in fatto sopra descritto.
9 Nel caso in esame, reputa, dunque, la Corte, occorre tenere distinto il muro citato, nella sua funzione portante certamente rientrante fra i beni di cui all'art.1117 c.c., dalla copertura apicale dello spessore del muro stesso, su cui termina, appoggiandosi, la copertura della falda sub A). Orbene, in merito, risulta chiaro come detto “appoggio”, a ben vedere, sia funzionale solo CP_ alla copertura della proprietà ed agli alloggi sottostanti, e non al muro citato, anche nella sua funzione portante, per la parte esposta, atteso che un muro di tal fatta, nel suo spessore, non richiede alcuna copertura ( tantomeno quella “complessa” deliberata): in buona sostanza, va rilevato, la particolarità strutturale dell'edificio in questione non consente di ravvisare nell'appoggio, come detto, della copertura di cui si tratta alcun asservimento della stessa anche a favore della proprietà
, seppure in qualsivoglia misura diversa, ricorrendo, semmai la necessità di ripartire CP_10 la spesa della copertura medesima fra i condomini, e solo fra coloro, che della copertura stessa godono effettivamente, altresì in proiezione verso il basso ex art. 1123, c.3, c.c., in combinato disposto semmai anche con il comma 2, fra detti condomini, comunque, non ricadendo gli attuali appellanti. A tal riguardo, deve essere rammentato, d'altra parte, che la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 n. 1 c.c. , rispetto ai beni indicati nell'elenco esemplificativo della norma, non ha valenza assoluta, sì che il fatto stesso, a conferma, che detto articolo indichi in modo distinto, non a caso, i muri maestri ed i pilastri, rispetto ai tetti, attesta la valenza data dal Legislatore all'eterogeneità esistente fra beni con funzione portante e beni di copertura, il che conforta nella conclusione che precede, rapportata alla particolare conformazione del in esame, che CP_2 non prevede alcuna copertura unitaria e che ha proiezioni irregolari, come descritto dal CTU, sì da rendere evidente, appunto, per obiettive caratteristiche strutturali, come la copertura sub A) di cui è causa serva in modo esclusivo all'uso ed al godimento di una parte dei condomini. Discende da quanto sopra, allora, il venir meno del presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione specifica del bene prevale sull'attribuzione presuntiva legale, alla stessa stregua del titolo contrario, in virtù del principio per cui , come detto, l'individuazione delle parti comuni risultante dall'art.1117 c.c. non opera con riguardo a cose che, per le caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari ( vedasi, fra le altre, Cass., sez. 2, n.17993, 2.8.10).
Conforta la conclusione di cui sopra, quanto, peraltro, di fatto, confessoriamente verbalizzato dall'amministratore nella successiva assemblea del 20.5.2017, sub punto 1, CP_7 verbalizzazione il cui contenuto è già stato richiamato ed alla quale si rinvia, verbalizzazione da cui emerge, con chiarezza, che la “novità” della tabella di riparto dei lavori di copertura della falda A), venne riconosciuta e sostenuta da ragioni di “correttezza”, equitative, molto confusamente dedotte, CP_ rispetto allo stato dei luoghi sopravvenuto, in ragione degli interventi dei condomini , in rapporto agli oneri previsti in origine in capo a questi ultimi con il venditore proprietario dell'intero edificio, ferma la mancanza, va, di nuovo, rammentato, di un regolamento condominiale di qualsivoglia natura.
Tali affermazioni, è necessario sottolineare, oltre a confermare, in ragione di quanto già esposto, come l'assemblea abbia inteso introdurre un criterio di ripartizione stabile per le spese di copertura, attesta anche la contraddittorietà della “ratio”, considerato che la copertura sub falda A), di cui è causa, nulla centra con la parte di copertura trasformata in lastrico solare nel 1967, come indicato sub lettere A-B-E-D, di cui alle planimetrie allegate alla pratica edilizia, riportate a pag. 22 della CTU, al punto da finire per avallare le difese di controparte circa la valenza degli accordi Part negoziali in sede di prima vendita dall'unico proprietario a , nonostante Persona_5 l'evidenza della planimetria dell'allegato all'atto notarile 30.10.65, circa la porzione trasformabile in terrazzo ( vedasi pag.20 della CTU). In conclusione, rileva la Corte, l'assemblea ha deliberato un criterio di ripartizione delle spese in violazione di legge, andando, sotto più profili, oltre le attribuzioni dell'assemblea stessa, il tutto, peraltro, su assunti arbitrari , in forza di pretese ragioni di equità destinate a valere in modo perdurante, seppure correlate, come rammentato, a spese di manutenzione straordinaria di una parte di copertura e, quindi, intrinsecamente, da un punto di vista temporale, di applicazione distanziata nel tempo.
La conclusione espressa, reputa la Corte, trova conforto anche in una recente pronuncia dei Giudici di legittimità, sez. 2, n. 30791, 2.12.24, che, pur pronunciando in caso diverso ( in cui un lastrico solare aveva funzione anche di copertura di beni di altri condomini) ha, comunque, chiarito,
10 in modo coerente a quanto accertato in fatto e in diritto come sopra, che: “…Secondo l'insegnamento di questa Corte, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. Un., 7 luglio 1993 n. 7449; Cass.8 settembre 2021 n.24189). L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene (“Sono oggetto di proprietà comune….”), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari…” per , ancora, ripetere: “ È stato, inoltre, precisato in giurisprudenza che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del ntenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione CP_2
”. CP_12
Deriva da quanto sopra che, in ragione della situazione concreta, rispetto all' ”utilitas” della copertura di cui alla falda A) indicata in CTU, oggetto della delibera condominiale del 17.9.2016, il
Tribunale avrebbe dovuto dichiarare nulla la delibera stessa, sì che qualsivoglia eccezione di tardività dell'impugnazione si scontra con la natura insanabile del vizio. Dalla nullità della delibera citata, merita di essere considerato, consegue, in via derivata, la nullità di tutte le statuizioni conseguenti, anche del riparto redatto sulla base di tali criteri nulli e così approvato, con la delibera 20.5.2017, sub punto 2 dell'O.d.G., in rapporto a quanto previsto in materia negoziale, trattandosi di esecuzione di una delibera radicalmente invalida ( vedasi sul tema
Cass., sez. 2, n.10196, 30.4.13), il che assorbe anche in questo caso ogni contestazione circa la tardività dell'impugnazione di detta delibera medesima. L'accoglimento, nel senso indicato, del gravame assorbe le altre doglianze di cui ai motivi sub 2 e 3, rispetto, in particolare, all'effettiva titolarità della copertura oggetto di delibera ( profilo rispetto al quale non sono, comunque, dirimenti né l'atto 30.10.1965, né la mera transazione 14.12.71), sia il quarto motivo, rispetto alla ritenuta sussistenza di criteri consolidati pregressi, approvati per “facta concludentia, sul tema, con riferimento all'idoneità o meno delle volte in cui gli stessi erano stati applicati, in rapporto, peraltro, all'indubbia particolarità dei lavori realizzati. Parimenti, l'accoglimento del gravame come sopra, ancora, circa l'invocata nullità, assorbe anche il primo motivo di appello, afferente all'oggetto della delibera, caratterizzato dall'illiceità dei lavori deliberati ed effettuati, con relativo riparto, preso atto dell'avvenuta trasmissione degli atti ex art.331 c.p.p. alla Procura della Repubblica competente da Parte del primo Giudice, non potendosi tacere, in assenza, peraltro, dei seguiti certi rispetto alla compiuta illiceità, totale o parziale delle opere stesse ( non dirimente essendo, a riguardo, anche la nota sopravvenuta 20.8.21 del Comune di ), in rapporto all'ampia trattazione sul punto della CTU, che, comunque, circa le CP_1 delibere condominiali aventi ad oggetto opere abusive sussiste effettivamente nullità afferente all'oggetto ( ex plurimis vedasi Cass. sez.2, n. 16641, 27.7.07, nonché, in punto rilevabilità Cass., sez.2, n.12582, 17.6.15, Cass., sez.2, n. 22678, 27.9.17). Tutto quanto sopra esposto e deciso impone di affrontare l'appello incidentale CP_13
, palesando come detto gravame, in rapporto alla pretesa annullabilità delle delibere,
[...] CP_2 viceversa, nulle, con gli effetti conseguenti ex art.1137 c.c., salvo che per quella sub 1 del 20.5.17 (tempestivamente impugnata), si appalesa infondato ed assorbito, proprio per l'insanabilità del vizio delle delibere. Parimenti, l'appello incidentale circa la mancanza di interesse ex art.100 c.p.c. ad impugnare, pur tempestivamente, la citata delibera di cui al punto 1 dell'assemblea 20.5.2017, si appalesa destituito di ogni fondamento.
Nel caso in esame, infatti, non può omettersi di ricordare che detto punto 1 atteneva ad una richiesta di modifica dei criteri di riparto già adottati come sopra nella delibera precedente e che il punto venne trattato ampiamente ( tanto che , come già riportato, l'amministratore diede atto della
11 novità dei criteri applicati e delle ragioni degli stessi, come, appunto, adottati nell'assemblea precedente, in deroga al passato e con valenza generale), salvo poi decidere il , a CP_2 maggioranza, non di respingere la richiesta, con i rischi conseguenti, ma di rinviare la decisione medesima, in tesi: “ …per avere la possibilità di analizzare criteri di ripartizione alternativi della delibera precedentemente assunta…”, allo stesso tempo, passando, tuttavia, ad approvare subito il riparto effettuato con i criteri oggetto di discussione e contestati, così imponendo, in concreto, ai condomini , intanto, di “ subire” e cominciare a pagare. Parte_5 Orbene, tale sequenza di decisioni acclara, dunque, l'intenzione del di eludere CP_2 il dovere di deliberare sulla questione logicamente anteriore all'imposizione delle spese, facendo consumare alla citata proprietà il termine per impugnare, sotto il profilo dell'annullamento, Pt_1 l'effettività del riparto già compiuto ( nel convincimento della decadenza dall'impugnazione della delibera 17.9.16), il che integra una condotta lesiva delle prerogative condominiali e dei doveri di buona fede sia dell'Amministratore, che dell'assemblea, che presidiano i rapporti negoziali, legittimando pienamente l'impugnazione, ancor più in rapporto alla più che stretta connessione esistente con le delibere nulle.
Deriva da quanto sopra che anche detto motivo di appello incidentale si appalesa infondato, avendo, in sostanza, pieno interesse l'odierna Parte appellante a far constare quanto sopra, considerato che l'omessa decisione, in questione ebbe, comunque, l'effetto di imporre il pagamento di cui alla delibera sub 2, sussistendo, inoltre, l'interesse giuridicamente apprezzabile di far accertare le condotte dell'Amministratore, quale mandatario, oltre che dell'assemblea, rispetto ad un intento elusivo dell'O.d.G., tale da potenzialmente assumere , financo, una valenza autonoma di fatto illecito ( vedasi, d'altra parte, sulla nozione dell'interesse ad agire, in tale materia, la recente Cass., sez.2, n. 9544 del 07/04/2023, secondo cui: “ In tema di condominio negli edifici, sussiste l'interesse del
a promuovere l'azione di annullamento di una delibera condominiale avente ad oggetto crediti CP_2 del medesimo di valore minimo, in quanto dal principio che la giurisdizione è risorsa statuale limitata - potendo la legge limitare, espressamente o implicitamente, il ricorso ad essa onde garantire la durata ragionevole del processo ex artt. 111 Cost. e 6 CEDU – non può, tuttavia, derivare il potere del giudice di stabilire limitazioni all'accesso al giudizio di legittimità, posto che nel nostro ordinamento la giurisdizione si attua mediante il giusto processo ed è sempre ammesso il diritto di ricorrere per cassazione avverso le sentenze per violazione di legge;
diritto il cui esercizio non dipende dal valore economico della controversia, soprattutto ove la predetta azione miri ad una verifica giudiziale della correttezza del "modus operandi" dell'amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio”.) L'accoglimento dei motivi di gravame, a fronte dell'infondatezza dei motivi di appello incidentale, assorbe anche ogni doglianza del appellato, oggetto di ulteriore appello CP_2 incidentale, circa la liquidazione delle spese di lite, comprese quelle di mediazione e CTU.
Dalle decisioni che precedono, deriva anche il diritto degli appellanti ad ottenere la restituzione della complessiva somma di € 5.400,12, essendo documentato che i coniugi _1 e , al fine di evitare gravose azioni esecutive, in esito all'approvazione del citato riparto, Pt_1 ebbero a versare le rate richieste dall'Amministratore in relazione ai predetti lavori, con espressa riserva di ripetizione, segnatamente: euro 1.705,34 con bonifico del 17 ottobre 2016 (prod. 15 fascicolo di primo grado), euro 1.705,34 con bonifico dell'11 novembre 2016 (prod. 16 fascicolo di primo grado), euro 1.989,44 con bonifico del 22 maggio 2017 (prod. 17 fascicolo di primo grado- CP_ causale “gestione tetto , rata a saldo”), per il citato totale complessivo. Tale importo, pertanto, non dovuto, dovrà essere restituito con interessi legali dalla domanda al saldo. Residua da trattare la regolazione delle spese di lite, in rapporto ad entrambi i gradi di giudizio, spese di lite che vedono comunque soccombente il , con riforma della sentenza CP_2 di primo grado, anche rispetto alle spese di mediazione, reiterata, peraltro, a seguito di specifica eccezione del stesso. CP_2 Le spese “de quibus”, reputa la Corte, vanno liquidate, in ragione del valore della controversia, di valore indeterminabile, di complessità media, in rapporto al DM 55/14, nella formulazione “ ratione temporis” applicabile e, così, dunque:
- quanto alle due mediazioni, complessivamente, € 900,00 per compenso ( 450,00 per ciascuna), oltre al 15% ex art.2 citato D.M., oltre ad € 103,80 per esborsi ( 55+48,80€ ),CPA ed IVA come per legge;

12 -quanto al primo grado in complessivi € 10.343,00, oltre al 15% ex art. 2 del citato DM, oltre ad € 545,00 per esborsi, CPA ed IVA come per legge;

-quanto al secondo grado in complessivi, applicato il minimo per la fase di trattazione/istruttoria ( ferma la tariffa piena per la fase decisionale), € 10.313,00, oltre al 15% ex art. 2 del citato DM, oltre ad € 777,00 per esborsi, CPA ed IVA come per legge. La totale infondatezza dell'appello incidentale determina, in capo al , la CP_2 sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1quater , DPR 115/02, rispetto al pagamento del doppio contributo unificato.

P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 828/2021 emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata il giorno 12.04.2021, notificata in pari data, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione, la Corte così provvede:
DICHIARA LA NULLITA', in riforma della sentenza appellata, delle delibere assunte dall'assemblea dei condomini del , , in data 17.9.2016, nonché in CO CP_1 data 20.5.2017, sub punto 2 dell'O.d.G.;
ANNULLA la delibera assunta dall'assemblea dei condomini del CO
, in data 20.5.2017, sub punto 1 dell'O.d.G.;
[...] CP_1
DICHIARA TENUTO E CONDANNA il appellato alla restituzione agli appellanti CP_2 dell'importo di € 5.400,12, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

DICHIARA TENUTO E CONDANNA il appellato al pagamento delle spese di lite in CP_2 favore degli appellanti con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio, oltre che di mediazione, determinate come segue:
- quanto alle due mediazioni, complessivamente, € 900,00 per compenso ( 450,00 per ciascuna), oltre al 15% ex art.2 D.M. 55/14, oltre ad € 103,80 per esborsi ( 55+48,80€ ),CPA ed IVA come per legge;

- quanto al primo grado in complessivi € 10.343,00, oltre al 15% ex art. 2 del citato DM, oltre ad € 545,00 per esborsi, CPA ed IVA come per legge;

- quanto al secondo grado in complessivi € 10.313,00, oltre al 15% ex art. 2 del citato DM, oltre ad € 777,00 per esborsi, CPA ed IVA come per legge.
PONE definitivamente a carico esclusivo del appellato le spese di CTU già liquidate in CP_2 primo grado;

RIGETTA l'appello incidentale del appellato;
CP_2
DA' ATTO che ricorrono in capo al appellato i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 CP_2 quater, DPR 115/02, per il pagamento del doppio C.U.
Genova, lì 18.2.2025
IL CONSIGLIERE Est IL PRESIDENTE
Dott. Lorenzo Fabris Dott. Marcello Bruno
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