Sentenza n. 228/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BARI Sezione 5, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore
09:00 con la seguente composizione collegiale:
TI IT RA, Presidente
IACOVONE MARIA, Relatore
PILIEGO ALESSANDRA, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 800/2025 depositato il 31/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Bisceglie - Via Galileo Galilei, 9 76011 Bisceglie BT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1103 IMU 2019
- sul ricorso n. 809/2025 depositato il 31/03/2025

proposto da

Nominativo_2 - CF_1 Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Bisceglie - Viag. Galilei 9 76011 Bisceglie BT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1105 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 40/2026 depositato il 15/01/2026
Richieste delle parti:
Il difensore del ricorrente ribadisce le ragioni del ricorso, insistendo la rideterminazione del valore veniale.
Deposita giurisprudenza.
Il rappresentante dell'Ufficio illustra le ragioni dell'Ente, insistendo per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha proposto separati ricorsi nei confronti del comune di Bisceglie impugnando 2 distinti avvisi di accertamento relativi all' IMU 2019 a debito della ricorrente. I due relativi procedimenti sono stati riuniti per ragioni di connessione oggettiva e soggettiva.
Questi i motivi del ricorso:
- Sospensione del presente giudizio in attesa che venga definito quello pendente in grado di appello concernente una precedente annualità (v. Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di RI sent. n.
1722/4/2023 non ancora passata in giudicato ed attualmente oggetto di gravame in Corte di Giustizia
Tributaria di secondo grado IA RI (R.G.A. n. 263/2024 depositato in data 31/01/2024).
- Asserita violazione dell'obbligo di motivazione
- Illegittima ed errata determinazione ai fini IMU del valore venale di comune commercio dell'area fabbricabile accertata - infondatezza nel merito della base imponibile del cespite immobilare assunta per l'anno d'imposta 2019 – effettiva inedificabilita' del fondo per accertata incompatibilita' paesaggistica (p.p.
t.r. regione puglia) – correzione del Comune sulla stima dei valori venali delle aree edificabili maglia 192 zona c2 dal 2024 pari ad EURO 44,75 . All'udienza del 15-1-2026, previa relazione del Giudice all'uopo delegato, le parti hanno concluso come in epigrafe riportato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il rapporto di pregiudizialità, invocato dalla odierna ricorrente a fondamento della richiesta di sospensione del presente giudizio, non è ravvisabile nella fattispecie poiché le contestazioni circa la legittimità dell'accertamento, pur articolandosi nel richiamo di atti comunali (quali il piano regolatore generale e le norme tecniche attuative), in realtà non sembrano richiedere la verifica di circostanze dalle quali potrebbe dipendere la definizione dell'odierno giudizio. Infatti il punto cruciale nella vicenda oggetto del contendere
è in sostanza l'omesso pagamento dell'IMU 2019 al quale ha fatto seguito l'accertamento tributario, a cui la ricorrente contrappone una previsione di stima del valore degli immobili in diminuzione rispetto ai dati dichiarati in precedenza . La richiesta di sospensione va quindi rigettata.
Infondato è anche il motivo relativo all'insufficiente motivazione dei provvedimenti impugnati : chè infatti l'art. 1, comma 162, della legge 27/12/2006 n. 296 e ss.mm.ii. stabilisce che l'obbligo di motivazione degli atti impositivi è finalizzato ad assicurare al contribuente la possibilità di comprendere e contestare la pretesa tributaria. Tale principio è ulteriormente rafforzato dall'art. 42 del d.p.r. 29/09/1973 n. 600 e ss.mm.ii. che richiede l'indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche che giustificano l'accertamento. In tema di IMU e di motivazione degli avvisi di accertamento tributari la Corte di Cassazione ha affermato che:
“l'obbligo motivazionale dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l'an ed il quantum dell'imposta, ed in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell'atto le questioni riguardanti l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva.” (Cass. 01/03/2024 n. 5509). Pertanto, l'atto impugnato risulta congruamente motivato.
Per quanto attiene alla contestazione circa il valore ai fini Imu, è vero che per “area fabbricabile” s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio sulla scorta degli strumenti urbanistici generali oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità (art. 5, comma 5, decreto legislativo 30/12/1992 n. 504 vigente fino al
31/12/2019 e poi confermato dall'art. 1, comma 741, lett. d, della legge 27/12/2019 n. 160 e ss.mm.ii.) e che un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Tuttavia dalla relazione peritale di stima allegata al presente ricorso a firma dell'arch. Nominativo_1, si evince come la particelle di terreno soggette ad accertamento IMU, pur inserite nel PRG come area edificabile nella micro zona n. 2 , ricadano in parte all'interno della maglia 192
(zona C2) ed in parte all'interno della maglia 109 , ossia quell'area edificabile c.d. “atipica” ( v. art 2 del D.
M. 1444/68) in cui la P.A. individua la possibilità di realizzarvi soltanto opere e infrastrutture ed impianti di pubblica utilità nonché infrastrutture stradali e ferroviarie, subordinati quantunque, ai fini della concreta possibile edificazione, all'attuazione del programma edificatorio previsto dal PRG, a mezzo degli strumenti urbanistici di attuazione o particolareggiati. A ciò si aggiunga che l'area interessata, inserita in particolare nella maglia 192, oggetto del presente accertamento, è direttamente interessata da vincoli relativi al Piano di Assetto Idrogeologico (PAI), che determinano un livello di tutela ai sensi degli artt. 7 ed 8 delle NTA del
PAI, che comporteranno la completa redifinizione dello stesso strumento urbanistico attuativo”. Anche a voler ritenere applicabile alla presente fattispecie l'assunto secondo il quale, quantunque, il terreno soltanto perché inserito (nel PRG) in un comparto edificabile, sia produttivo di effetti economici ( e quindi assoggettabile ad imposta IMU) non può sfuggire, come riconosciuto anche dalla Giurisprudenza della
Suprema Corte, che le aree edificabili ai fini ICI non hanno lo stesso valore ma questo va valutato in concreto a seconda della singola area, prendendo in considerazione “la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità” e quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo” (ved. ex plurimis, CASS. SS.UU sent. n. 25506/2006). Il dictum della Cassazione è stato ripreso dalla Corte
Costituzionale nella sentenza n. 41/2008 nella quale si ribadisce testualmente che: “il criterio del valore venale non comporta affatto una valutazione fissa ed astratta del bene ma consente di attribuire al terreno
(già qualificato come edificabile dallo strumento urbanistico generale) il suo valore di mercato, adeguando la valutazione alle specifiche condizioni di fato del bene, e, quindi anche alle più o meno rilevanti possibilità di rendere attuali le potenzialità edificatorie dell'area. Dunque, nel caso di specie, trattandosi di particelle inserite in Nominativo_3 2 (zona C2) dove l'edificabilità è condizionata e limitata tanto da ridursi notevolmente la capacità edificatoria ( quantunque non è stato possibile com- 15 prendere quali criteri di riferimento il
Comune abbia adottato nel determinare la tariffa al mq.) è impensabile ed errato che per tale specifica zona il valore venale, quale base imponibile, sul quale applicare poi l'Imposta, risulti calcolato nella misura così ragguardevole pari, per l'immobile n. 1, ad euro 292.000,00 e quindi da calcoli precisamente in circa euro
81,00 al mq. Peraltro il calcolo proposto dalla ricorrente sulla base della perizia prodotta in atti viene confermato proprio dalla condotta del Comune che, su proposta del cc del 12/09/2023 - anche se a valersi dall'anno 2024 - “abbatte” la stima del valore venale delle aree edificabili proprio con riferimento alla maglia
192 zona C2, riconoscendo un valore di mercato pari ad euro 44,72 al mq ( v., all. “Tabella valori di stima aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2024”). Sicchè questo Collegio -sulla scorta dell'abbattimento del valore venale delle aree edificabili proprio con riferimento alla maglia 192 zona C2 da parte dell'ente comunale- ritiene la sostanziale fondatezza di quanto sostenuto nei ricorsi riuniti. Si ritiene quindi di dover annullare gli atti impugnati e, di conseguenza, la pretesa fiscale dell'Ente impostore ai fini IMU va rideterminata alla stregua dei valori di stima contenuti nella “Tabella valori di stima aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2024” allegata, e cioè ad euro 44,72 al mq come previsto per la maglia 192 zona C2 .
All'accoglimento parziale del ricorso segue la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione i ricorsi nei termini di cui in motivazione e compensa le spese.