n. r.g. 1011/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte D'Appello di L'Aquila
in persona dei magistrati
Barbara Del Bono Presidente
Francesca Coccoli Consigliere rel.
Mariangela Fuina Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1011/2023, posta in decisione nell'udienza collegiale dell'11 marzo 2025, tenutasi in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., vertente tra
(c.f.: ); Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Alessandro Ciucci appellante
e
(c.f.: ; Controparte_1 C.F._2
rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Bafile appellata

avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 304/2023 del Tribunale di Sulmona pubblicata in data 6 ottobre 2023.
L'udienza dell'11.03.2025, fissata per la rimessione della causa in decisione a norma dell'art. 352 c.p.c., veniva svolta in forma cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e le parti precisavano le rispettive conclusioni mediante il deposito delle note scritte in sostituzione dell'udienza nel termine loro assegnato;
la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza resa in pari data.
Conclusioni dell' appellante:
”Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello dell'Aquila, contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria, accogliere il presente gravame e, per l'effetto, in riforma della impugnata Sentenza:
1) dichiarare che nulla è dovuto dalla appellante a titolo di rimborso o pagamento spese condominiali;

2) dichiarare che nulla è dovuto dalla appellante a titolo di rimborso o pagamento spese condominiali;
ovvero, in via subordinata, che è dovuto il solo rimborso di €
443,60;
3) dichiarare che nulla è dovuto dalla appellante a titolo di rimborso o pagamento penale contrattuale;
ovvero, in via subordinata, che è dovuto il solo importo di €
567,00.
Con vittoria di spese di lite per entrambi i gradi di giudizio”.
Conclusioni dell'appellata:
“dichiarare inammissibile e comunque rigettare, perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto, con totale conferma della Sentenza di primo grado e condanna di parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio”.
FATTO E DIRITTO


1. Sentenza impugnata. Con ricorso ex art 447 bis c.p.c. Controparte_1
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Sulmona, per Parte_1
pag. 2/16 l'accertamento della cessazione del contratto di comodato intercorso fra le parti per scadenza del termine concesso, con condanna della comodataria all'immediato rilascio dell'immobile e al rimborso dei consumi, delle spese di mediazione e della penale concordata, pari ad € 1000,00 per ogni mese di ritardo nella riconsegna del bene, oltre interessi di legge fino al saldo;
chiedeva la condanna al risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile e per responsabilità aggravata della , quale Pt_1
possessore senza titolo, ex art. 96 c.p.c., con vittoria delle spese di lite.
1.2 Esponeva di aver concesso in comodato d'uso gratuito alla resistente, per la durata di sei mesi, l'appartamento sito in Sulmona alla via Montenero n. 35, con contratto del
16.06.2015 regolarmente registrato, e, in mancanza di restituzione dell'immobile alla scadenza, di aver inviato una disdetta, concedendo termine per il rilascio fino al
16.06.19, cui aveva fatto seguito la sottoscrizione in data 8.08.2019 di una scrittura privata tra le parti, con la quale la ricorrente aveva concesso un'ulteriore proroga per la restituzione del bene, indicando quale termine per la riconsegna la data del 16.09.2020, con previsione di una penale di € 1000,00 per ogni mese di ritardo.
Aggiungeva che, nonostante l'impegno assunto, la non aveva restituito Pt_1
l'immobile, omettendo il pagamento della penale concordata, rimborsando solo una parte delle utenze e restando debitrice a titolo di spese non rimborsate per l'importo di €
1.031,97.
A seguito del procedimento di mediazione volto a conseguire il rilascio dell'immobile e il recupero delle utenze già pagate dalla comodante, la aveva appreso che la CP_1
aveva ceduto ad altra famiglia l'uso dell'immobile in violazione di quanto Pt_1
previsto nel contratto di comodato.
1.3 Nel costituirsi in giudizio affermava che il contratto del 2015 Parte_1
dissimulava in realtà un contratto di locazione nullo per difetto di forma, con conseguente obbligo per la ricorrente di restituzione degli importi ricevuti in cambio della disponibilità dell'immobile pari complessivamente ad € 16.000,00 ( € 2000,00 ogni sei mesi ).
pag. 3/16 Aggiungeva di aver versato la penale prevista nell'accordo transattivo del 08.08.2019 anche per il mese di settembre, sebbene il rilascio dell'appartamento fosse previsto a partire dal giorno 16 del mese e, riguardo alle utenze, sosteneva di aver provveduto a pagare parte delle bollette ( € 479,39), mentre la restante somma non era dovuta non avendo la ricorrente dimostrato il relativo pagamento;
contestava le ulteriori bollette prodotte nel corso del giudizio dalla . CP_1
Chiedeva in via riconvenzionale, condizionata all'accoglimento di una o più domande di controparte, l'accertamento del credito di € 16.000,00 a titolo di indebita percezione dei canoni di locazione e di € 500,00 a titolo di indebita percezione della penale contrattuale in relazione alla prima metà del mese di settembre 2020.
1.4 Con provvedimento dell' 8 luglio 2021 il giudice di primo grado emetteva, su richiesta della ricorrente, ordinanza provvisoria per il rilascio dell'immobile, rigettando l'istanza di emissione di ordinanza per il pagamento di somme non contestate ex art. 423 c.p.c.
1.5 Con sentenza n. 304/23, pubblicata il 6 ottobre 2023, il Tribunale di Sulmona accoglieva il ricorso condannando al rimborso in favore di Parte_1 [...]
delle spese sostenute e della penale concordata per un totale di € Controparte_1
12.618,40, oltre che alla rifusione delle spese di lite.
1.6 Il primo giudice rammentava che spetta al comodatario sostenere le spese ordinarie per l'uso della cosa quali utenze, spese condominiali e tasse di pertinenza, dovendo rimborsare interamente gli importi al comodante quando non abbia provveduto né alla voltura né al pagamento dei consumi, ed inoltre che il comodatario non può cedere l'immobile in godimento a terzi, né in comodato d'uso né in locazione essendo, ex art
1805 c.c., responsabile del perimento del bene.
Nel caso di specie evidenziava che la aveva restituito l'immobile solo dopo Pt_1
l'ordinanza di rilascio e che quindi non aveva rispettato la durata pattuita del contratto di comodato;
che la comodataria aveva violato il contratto cedendo a terzi il godimento dell'immobile senza il consenso del comodante;
inoltre la stessa non aveva rimborsato alla le spese di consumo acqua pari ad € 1031,97, le spese delle bollette CP_1 successive al deposito del ricorso pari ad € 1496,56, oltre a € 52,39 ed € 81,74, per bollette Saca, ed € 162,54 per spese sostenute per la mediazione, a cui andava aggiunto pag. 4/16 l'importo di € 8000,00 per penale concordata fino a luglio 2021 e spese condominiali per € 1793,20, per un totale di € 12.618,40.
Rigettava la domanda di condanna al risarcimento del danno da mancato godimento in quanto ricompreso nella penale concordata dalle parti.
Le spese di lite, stante la prevalente soccombenza della convenuta, venivano poste a carico di quest'ultima.


2. Appello. Avverso la sentenza del Tribunale di Sulmona ha proposto appello Parte_1
per i seguenti motivi.
[...]
2.1-“ Erroneo riconoscimento del diritto al rimborso delle spese condominiali”
Con tale motivo di gravame l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto in favore della comodante l'importo di € 1.793,20, quale rimborso delle spese condominiali, sebbene la domanda fosse inammissibile, in quanto tardivamente proposta solo con la memoria di costituzione del 09.06.21, in maniera irrituale, in sede di reconventio reconventionis. senza attenersi al disposto dell'art. 418 c.p.c. che impone al convenuto, a pena di decadenza, di chiedere la fissazione di una nuova udienza, principio valevole anche in caso di cosiddetta reconventio reconventionis, quando la domanda riconvenzionale sia proposta dall'attore, secondo i principi della giurisprudenza di legittimità.
Sostiene, nel merito, l'infondatezza della domanda di rimborso delle spese condominiali non avendo l'appellata provato trattarsi di spese ordinarie, anziché straordinarie che invece gravano sul comodante, ed avendo la stessa diritto al rimborso solo dopo aver provveduto al pagamento.
Aggiunge che il Tribunale avrebbe esaminato ed accolto una domanda diversa, mai proposta dalla ricorrente, relativa al rimborso delle spese in favore della proprietaria, mentre la domanda proposta dalla sarebbe inammissibile in quanto volta a CP_1
conseguire il pagamento delle spese in favore del condominio, in violazione dell'art. 81
c.p.c.
2.3 “ Erroneo riconoscimento del diritto al rimborso dei consumi dell'appartamento”.
Con questo motivo l'appellante sostiene di aver dimostrato in primo grado di aver provveduto al pagamento di gran parte dell'importo relativo alle bollette, pari ad €
pag. 5/16 1.031,97, di cui l'appellata chiedeva il rimborso;
in particolare asserisce di aver provveduto in prima persona al pagamento della bolletta di € 479,39, relativa all'utenza gas, e di quella di € 108,98, relativa all'energia elettrica, allegando le ricevute di pagamento, non avendo in ogni caso la proprietaria fornito la prova di aver effettivamente provveduto al pagamento di quanto chiesto in rimborso.
Quanto ai consumi di cui era stato richiesto il rimborso successivamente al deposito del ricorso (avendo l'appellata depositato ulteriori bollette nel corso del giudizio),
l'appellante sostiene l'inammissibilità delle relative domande in quanto poste in violazione dell'art. 418 c.p.c., nonché l'infondatezza delle stesse non avendo l'appellata dimostrato né allegato di aver sostenuto i relativi costi.
2.3 “ Erroneo riconoscimento del diritto al pagamento della penale contrattuale.”
Contesta la sentenza impugnata in quanto avrebbe omesso di considerare che dalle ricevute di bonifico allegate risultava il regolare pagamento da parte della Pt_1
della penale per tutte le mensilità da settembre 2020 a marzo 2021, non potendosi imputare tali pagamenti ad altri debiti asseriti ma non dimostrati dall'appellata.
Aggiunge di aver pagato per intero la penale relativa al mese di settembre 2020, mentre il rilascio, in base alla scrittura privata dell' 8.08.19, sarebbe dovuto avvenire entro il
16.09.20; inoltre dal verbale di riconsegna dell'immobile del 03.05.21 si evinceva che la proprietaria ne aveva ingiustificatamente rifiutato la restituzione, lamentando che il mobilio fosse stato indebitamente collocato nel locale deposito, rifiuto da ritenersi strumentale all'ottenimento della penale contrattuale ed ingiustificato anche qualora si volesse ritenere che mancasse qualche mobilio, oltre che contrario a buona fede.
Secondo l'appellante non sarebbero dovute otto mensilità della penale, avendo documentato di aver pagato per il periodo compreso dal 16 settembre 2020 al 15 aprile
2021 e considerando che l'immobile già il 3.5.2021 sarebbe stato posto a disposizione della , che si era rifiutata di riprenderlo in consegna solo perché non aveva CP_1
trovato i mobili nella stessa posizione in cui li aveva lasciati.
Ritiene che l'appellata abbia diritto solo alla penale relativa al periodo dal 16 aprile
2021, risultando nel periodo antecedente regolarmente pagati i ratei di penale, al 3 maggio 2021, data dell'ingiustificato rifiuto alla riconsegna dell'immobile, ossia per l'importo di € 567,00, pari a diciassette giorni di ritardo.
pag. 6/16 All'accoglimento dell'appello conseguirebbe, secondo l'appellante, la riforma anche del capo relativo al rimborso delle spese di mediazione di € 162,54
3.Si è costituita in grado di appello chiedendo il rigetto del Controparte_1
gravame con conferma della sentenza di primo grado e condanna alle ulteriori spese legali della presente fase.
L'appellata, ripercorrendo la vicenda, precisa che l'appellante ha provveduto a rimborsare solo parte dei consumi dell'appartamento, avendo prodotto, con riferimento ai sei anni di comodato dal 2015 al 2021, solo due bollette delle utenze di Enel energia di € 108,98 per la luce e di € 479,39 per il gas, dimostrandosi in tal modo che tutte le altre utenze dell'appartamento erano state corrisposte dalla comodante.
Contesta che i due bonifici effettuati in data 09.04.20 e in data 15.05.20, dell'importo di
€ 1000,00 ciascuno, riportanti la dicitura “anticipazione penale contrattuale”, nonché i successivi tre versamenti del 13 luglio, 28 luglio e 31 agosto 2020, per complessivi €
5000,00, possano imputarsi al pagamento della penale previsto nella scrittura privata del 08.08.2019, trattandosi invece di un acconto sui consumi delle utenze, e ciò in quanto la penale era stata prevista in caso di mancato rilascio dell'immobile alla scadenza pattuita del 16.09.20, per cui l'appellante avrebbe potuto imputare i versamenti al pagamento della penale solo dopo il verificarsi della predetta condizione.
Pertanto, secondo l'appellata, la avrebbe effettuato versamenti a titolo di Pt_1
penale solo per due mensilità (gennaio 2021 e marzo 2021), restando dovute le ulteriori rate a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 18.08.21, solo a seguito all'ordinanza di rilascio emessa dal Tribunale.
Aggiunge di aver dovuto, dopo il rilascio dell'immobile, saldare i consumi maturati dalla comodataria (fatture SACA in atti) da aggiungersi al rimborso dei consumi dovuti dalla e al pagamento delle rate di penale non ancora corrisposte per un totale Pt_1 di € 12.618,40.


4. Motivi della decisione.
L'appello promosso da è parzialmente fondato, nei termini di seguito Parte_1
indicati.
4.1 Quanto alle censure di inammissibilità della domanda di rimborso delle spese condominiali per violazione dell'art. 418 c.p.c., va osservato che il giudizio per cui è
pag. 7/16 causa, riguardando un contratto di comodato, è soggetto alle forme del rito locatizio, e pertanto al rito del lavoro, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 447-bis c.p.c., e quindi sottoposto agli oneri e alle relative decadenze evidenziandosi, al riguardo, che sicuramente non è consentita la “mutatio libelli” ossia la proposizione di domande nuove, da intendersi come tali le domande aggiuntive e non meramente modificative di quelle contenute nel ricorso introduttivo, e ciò secondo i principi dettati dalla Suprema
Corte (SS.UU. n. 12310/2015 seguita ex multis da Cass. n. 13091/18, Cass. 4322/19,
Cass. n. 31078/19, Cass. n.23975/23 e di recente Cass n. 5955/23 in tema di rito locatizio) secondo la quale “La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa
("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero
l'allungamento dei tempi processuali”; con la precisazione (Cass. n. 16807/18) che
“ L'introduzione di una domanda in aggiunta a quella originaria costituisce domanda
"nuova", come tale implicitamente vietata dall'art. 183 c.p.c., atteso che il confine tra quest'ultima e la domanda "modificata" - che, invece, è espressamente ammessa nei limiti dell'udienza e delle memorie previste dalla norma citata - va identificato nell'unitarietà della domanda, nel senso che deve trattarsi della stessa domanda iniziale modificata, eventualmente anche in alcuni elementi fondamentali, o di una domanda diversa che, comunque, non si aggiunga alla prima ma la sostituisca, ponendosi, pertanto, rispetto a quella, in un rapporto di alternatività”.
I predetti principi valgono anche riguardo al rito locatizio, seguendo l'insegnamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità ( Cass. 11595/05) per la quale non è consentita, dopo che il giudice abbia disposto il mutamento di rito, la proposizione di domande nuove con memoria integrativa.
Le censure dell'appellante relative alle spese ulteriori rispetto a quelle indicate nel ricorso introduttivo ex art 447 bis c.p.c. non possono essere accolte in quanto parte ricorrente, odierna appellata, già nel ricorso aveva provveduto a richiedere il rimborso dei consumi dell'appartamento oggetto del comodato e la penale concordata per cui, in pag. 8/16 sede di memoria di costituzione non ha proposto una domanda nuova, ma piuttosto ha provveduto a precisare una domanda già formulata e quindi non nuova.
Al riguardo giova richiamare l'insegnamento della Suprema Corte (Cass. n.
14961/2006, Cass. n 18686/07) secondo il quale “…la diversa quantificazione della pretesa , fermi i relativi fatti costitutivi, non comporta infatti la prospettazione di una nuova causa petendi,” e quindi non dà luogo ad una domanda nuova “sicchè”, continua la Corte, “ senz'altro ammissibile è in materia di locazione, ai sensi del combinato disposto degli artt. 420 e 141 c.p.c., la domanda di pagamento dei canoni ( e degli oneri accessori) maturati in corso di causa” “ risolvendosi in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo sul petitum mediato, relativo all'entità del bene da attribuire,
e determina, quindi, soltanto una modifica ( piuttosto che un mutamento) dell'originaria domanda”.
A ciò si aggiunga che “Nel rito del lavoro, la produzione di documenti successivamente al deposito degli atti introduttivi è ammissibile solo nel caso di documenti formati o giunti nella disponibilità della parte dopo lo spirare dei termini preclusivi ovvero se la loro rilevanza emerga in ragione dell'esigenza di replicare a difese altrui;
peraltro, l'acquisizione documentale può essere disposta d'ufficio, anche su sollecitazione di parte, se i documenti risultino indispensabili per la decisione, cioè necessari per integrare, in definizione di una pista probatoria concretamente emersa, la dimostrazione dell'esistenza o inesistenza di un fatto la cui sussistenza o insussistenza, altrimenti,sarebbe destinata ad essere definita secondo la regola sull'onere della prova
“(Cass n. 33393/19, Cass. n. 25346/19), significando che nel rito del lavoro, quale è quello del caso di specie vertendosi in tema di comodato, è possibile la produzione tardiva dei documenti nel caso in cui gli stessi si siano formati successivamente al deposito del ricorso o si siano resi necessari alla luce delle difese formulate dalla controparte come avvenuto nel caso di specie con la produzione in giudizio successivamente alla proposizione del ricorso introduttivo della documentazione relativa alle spese successive per consumi maturati dalla comodataria.
pag. 9/16 Pertanto, esaminando gli atti di causa non si rinviene alcuna ipotesi di reconventio reconventionis come sostenuto dall'appellante, avendo la ricorrente richiesto nel ricorso introduttivo del 07.12.2020 il rimborso dei consumi dell'appartamento, pari oggi ad € 1.031,97, nonchè per la penale concordata, scaduta e non corrisposta, pari all'importo di € 2.000,00 (mesi di ottobre e novembre 2020), oltre a quelli da scadere, nonché per le spese sostenute nella fase di mediazione pari ad € 162,54”; con nota di deposito del 24.02.21, nella memoria di costituzione del 18.03.21 per l'udienza del fissata a seguito della domanda riconvenzionale della convenuta, e con nota del
29.11.21, si aggiungevano le ulteriori somme di “€ 1.496,56 (consumi successivi al ricorso, come da bollette depositate in data 24.02.2021), € 52,39 (quale bolletta SACA pagata in data 19.05.2021) nonché per il pagamento della penale concordata, scaduta e non corrisposta, pari all'importo di € 6.000,00 (mesi di ottobre-novembre-dicembre
2020 e febbraio-aprile-maggio 2021), oltre a quelli da scadere, nonché per le spese sostenute nella fase di mediazione pari ad € 162,54 e, quindi, la complessiva somma di
€ 8.743,46 oltre agli interessi di legge fino al saldo”.
4.2 Quanto alla censura in ordine alla debenza delle spese condominiali, la Corte osserva in primo luogo che non può ravvisarsi alcun vizio di ultrapetizione, non avendo il primo giudice disposto il pagamento di tali spese in favore del in Parte_2 violazione dell'art. 81 c.p.c., bensì riconosciuto, in ossequio alla normativa e alla pertinente giurisprudenza di legittimità, la debenza in capo al comodatario delle spese ordinarie fra le quali sono ricomprese le spese condominiali. In proposito deve osservarsi (Cass . 15699/18) che la norma di cui all'art. 1808 c.c. “ pone anzitutto, al primo comma, la intuitiva regola generale secondo cui le spese sostenute per l'uso della cosa gravano sul comodatario, quale naturale limitazione dell'obbligazione assunta dal comodante. Detto obbligo, d'altronde, altro non è che un semplice corollario di quello di conservare e custodire la cosa, gravante sul comodatario, ai sensi dell'articolo 1804
c.c., con il carico del conseguente onere delle spese ordinarie, ivi compresa l'ordinaria manutenzione”, avendo già in precedenza chiarito la Suprema Corte (Cass. n.
15543/2002) che “le spese di condominio rientrano fra quelle necessarie per poter abitare un appartamento e vanno sopportate dal comodatario”.
pag. 10/16 Al riguardo va evidenziato che le spese condominiali richieste dalla proprietaria sono spese ordinarie e ciò si evince dal tenore della missiva dell'amministratore del 18 maggio 2021, con la quale si chiede la “quota condominiale”, specificamente indicando la “quota spese consuntivo 2020 e la quota spese preventivo 2020”, per un totale di €
1793,20, e quindi sono dovute dalla comodataria.
4.3 In riferimento al quantum delle spese ordinarie a titolo di utenze e spese condominiali dovute in favore della comodante, avendo la comodataria depositato nel fascicolo primo grado le ricevute di pagamento di due bollette, dell'importo di € 108,98
e di € 479,39, relative all'utenza Enel energia, andrà accolto sul punto il gravame disponendo la detrazione di € 588,37 dall'importo complessivamente dovuto.
4.4 Non possono essere condivise, invece, riguardo alla penale contrattuale, le argomentazioni dell'appellante che sostiene di aver corrisposto le mensilità da settembre
2020 a marzo 2021( riportando i bonifici, nella causale, l'imputazione di pagamento ad
“anticipazione penale contrattuale”, ed in particolare: bonifico del 9.4.2020 con riferimento al mese di settembre 2020; bonifico del 18.5.2020, con riferimento a ottobre
2020; bonifico del 13.7.2020, con riferimento a novembre 2020; bonifico del 28.7.2020, con riferimento al dicembre 2020; bonifico del 31.8.2020 riferito a gennaio 2021; bonifico dell'11.1.2021 a febbraio 2021; bonifico del 2-3-2021 al marzo dello stesso anno) e ciò proprio considerando quanto stabilito nella scrittura privata dell'08.09.2019 ove, dopo aver concordato la data del 16.09.2020 per il rilascio dell'immobile, le parti avevano stabilito che “nel caso di ritardo nella restituzione del bene oggetto di comodato, la IG.ra si impegna a pagare alla comodante una Parte_1 penale, che le parti convengono pari ad € 1000,00 (euromille) , per ogni mese di ritardo”. Configurandosi tale previsione come una clausola contrattuale del negozio in virtù della quale è solo al verificarsi dell'eventuale inadempimento che sorge l'obbligazione di pagamento in capo all'appellante, ne consegue che i pagamenti effettuati prima del verificarsi della condizione non possono imputarsi alla penale.
4.5 Quanto all'importo dovuto per la penale con riferimento al periodo di ritardo nella riconsegna dell'immobile rispetto al termine ultimo pattuito, appare corretto che il dies a quo decorra dal 16.09.2020, mentre riguardo al termine finale la Corte osserva che sebbene dagli atti emerga una proposta di riconsegna dell'immobile in data 3.05.21,
pag. 11/16 rifiutata non avendo la proprietaria rinvenuto il bene nello stato in cui era stato consegnato al momento della stipula nel 2015 del contratto di comodato, risulta tuttavia che solo in seguito all'ordinanza di rilascio del Tribunale di Sulmona emessa in data
18.08.2021 si è proceduto alla riconsegna dell'immobile.
In proposito l'appellante sostiene che le mensilità sarebbero dovute fino al 03.05.21, in quanto ex art 1805 c.c. al comodante è riconosciuto il diritto a essere risarcito ma non quello di rifiutare la riconsegna;
afferma inoltre, come sopra evidenziato, di aver corrisposto le penali per il periodo intercorrente tra il 16.09.20 e il 15.04.21, e di esser tenuto pertanto a corrispondere solo la penale per il periodo da 16.04.21 al 03.05.21, per una durata, dunque, di diciassette giorni e un ammontare di € 567,00.
Avendo già chiarito che i versamenti effettuati prima del verificarsi dell'inadempimento
(mancato rilascio dell'immobile alla data del 16.09.20) non possono imputarsi alla penale, riguardo al rifiuto dell'appellata di restituzione dell'immobile di cui al verbale di sopralluogo del 3.05.21 occorre far riferimento ai principi espressi dalla Suprema
Corte in tema di locazione, applicabili per analogia anche al comodato, in ordine alle condizioni necessarie per ritenersi legittimo il rifiuto del proprietario di ricevere la restituzione, adeguandoli alle caratteristiche precipue del contratto di comodato e in particolare agli oneri di conservazione del bene sicuramente più pregnanti posti in capo al comodatario.
Secondo la giurisprudenza di legittimità ( Cass. n. 27932/22, Cass. n. 39179/21) “in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto» (Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 39179 del Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza -
Pagina 3 di 6 09/12/2021, Rv. 663331 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013,
Rv. 626376 - 01)”.
pag. 12/16 Va anche considerato che il comodatario ex art 1804 c.c.è tenuto a conservare e custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, ponendo in essere tutte le attività necessarie al mantenimento nella consistenza originaria della cosa, salvo il deterioramento derivante dall'uso consentito, e vigilando sulla sua integrità, evidenziandosi che l'obbligo di conservare riguarda in particolare il mantenimento del bene nell'originario stato di consistenza. Nel caso di specie è evidente che in occasione del sopralluogo del 3.05.21 l'immobile non si presentava nelle condizioni esistenti all'epoca della stipula mancando nell'appartamento tutto il mobilio;
pertanto, almeno in quel momento, il comodatario non aveva dimostrato di aver adempiuto ai propri obblighi ex art 1804 c.c. (a cui si aggiungono le violazioni delle disposizioni contrattuali che vietano di cedere il bene a terzi) per cui, proprio considerando le obbligazioni particolarmente stringenti in capo al comodatario, che nel caso di specie non ha assolto all'obbligo di custodia e conservazione della cosa arrecando gravi danni all'immobile proponendolo in restituzione privo del mobilio che costituiva parte integrante del bene oggetto del comodato, può ritenersi che la proprietaria abbia legittimamente rifiutato la restituzione del bene. Ne consegue che è dovuta dall'appellante la penale concordata fino all'effettiva riconsegna dell'immobile avvenuta in data 18.08.21.
4.6 Riguardo alle somme effettivamente dovute dalla comodataria per spese e penale, occorre considerare da un lato che almeno fino al 01.03.2019 ( data in cui è stata inviata dalla proprietaria formale disdetta del contratto di comodato), come asserito dalla stessa appellata, la aveva provveduto al rimborso delle utenze e delle spese Pt_1
condominiali; dall'altro lato risulta dagli atti che la comodataria ha versato nel 2020 n.
5 bonifici di € 1000 ciascuno ( che come già chiarito non è possibile riferire alla penale per il periodo antecedente al termine ultimo previsto per riconsegna dell'immobile, fissato al 16.09.20); si aggiunga che ( fascicolo primo grado appellata) risultano depositati in atti dalla comodante giustificativi di spesa (utenze e condominio ) per €
4455,86, da cui va detratto l'importo di € 588,37 ( riferito alle due bollette di
Enelenergia rispettivamente di € 479,39 ed € 108,98, pagate direttamente dalla comodataria come da ricevute di bonifico), con la conseguenza che residua a carico della comodataria, per spese documentate, l'importo di € 3867,49. Al riguardo va evidenziato che non sono state depositate in primo grado altre ricevute di spese da parte pag. 13/16 della proprietaria che pure ha sostenuto che i bonifici di € 5000,00, versati nel 2020 dalla comodataria, erano da considerarsi anticipo sui consumi. Pertanto non avendo l'appellata fornito la prova di aver provveduto al pagamento di ulteriori spese è da ritenersi che le somme corrisposte dalla possano riferirsi alle spese Pt_1
documentate nel presente giudizio e non ad altre di cui manca ogni giustificativo, residuando la corresponsione in eccesso da parte dell'appellante la somma di € 1132,51
(€ 5000- € 3867,49), che risulta priva di giustificazione e pertanto indebita con riferimento all'epoca della corresponsione.
Risulta tuttavia dovuto, come sopra illustrato, in favore della proprietaria CP_1
l'importo di € 8000,00 a titolo di penale concordata fino a luglio 2021 ( avendo l'appellante versato due mensilità) per cui, dall'esame degli atti di causa, la Corte ritiene possa procedersi alla compensazione fra le parti dei rispettivi crediti ravvisandosi nel caso di specie i presupposti della cosiddetta compensazione impropria in quanto secondo l'insegnamento della Suprema Corte (Cass. n. 12302/16 e da ultimo Cass.
6700/24) “ In tema di estinzione delle obbligazioni, la compensazione impropria (o atecnica) riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto e risolvendosi in una verifica delle reciproche poste attive e passive delle parti, consente al giudice di procedere d'ufficio al relativo accertamento, anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di parte o una domanda riconvenzionale, sempre che l'accertamento si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo e senza che rilievi la riserva della parte di esercitare il controcredito in altro giudizio o la pendenza di esso”e ciò in quanto (Cass. 33872/22) “in ipotesi di compensazione "impropria" o "atecnica", la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere, accertamento cui il giudice può procedere senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la proposizione di domanda riconvenzionale (cfr. Cass. 25.11.2002, n. 16561; Cass. sez. lav. 5.12.2008, n. 28855; Cass. 13.8.2015, n. 16800). E nondimeno questa Corte ha avuto cura di puntualizzare che all'accertamento delle reciproche partite di dare e avere il giudice può procedere d'ufficio, senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la proposizione della domanda riconvenzionale, purché tale accertamento si fondi su circostanze tempestivamente dedotte in giudizio, in quanto diversamente si
pag. 14/16 verificherebbe un - non consentito - ampliamento del "thema decidendum" (cfr. Cass.
(ord.) 15.12.2020, n. 28469; Cass. sez. lav. 12.5.2006, n. 11030). D'altra parte, è vero che le eccezioni in senso lato, e dunque la compensazione "impropria", sono proponibili per la prima volta anche in grado di appello e sono in grado d'appello rilevabili d'ufficio. E nondimeno lo sono a condizione che la dimostrazione dei relativi fatti emerga dal materiale probatorio raccolto nel rispetto delle preclusioni istruttorie
(cfr. Cass. (ord.) 6.12.2018, n. 31638; cfr. in motivazione Cass. (ord.) 15.12.2020, n.
28469, ove in motivazione si legge testualmente: "né, del resto, può rilevare il fatto che tale eccezione [ovvero l'eccezione di compensazione "impropria u] sia, come detto, rilevabile d'ufficio dal giudice. Le eccezioni di tale natura, in effetti, sono rilevabili, in via ufficiosa, (anche) dal giudice d'appello ma solo a condizione che la dimostrazione dei fatti sui quali sono fondate, sebbene non allegati in precedenza, emerga dal materiale probatorio raccolto nel giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni istruttorie (cfr. Cass. n. 31638 del 2018)”.
Pertanto operando la compensazione fra gli importi spettanti alla proprietaria, cosi come ricostruiti in base agli atti di causa pari € 12618,40 ( € 4455,86 per utenze e spese condominiali, € 8000 penale, € 162,54 mediazione), con l'importo di € 5588,37 già versato dalla comodataria ( € 5000 bonifici del 2020 non imputabili alla penale ed €
588,37 bollette pagate direttamente) risulta dovuto dall'appellante l'importo di €
7.030,30.
5. In conclusione l'appello, ritenuta assorbita ogni altra questione, va parzialmente accolto nei limiti sopra indicati con riforma della sentenza impugnata e riconoscimento in favore dell'appellata del minor importo di € 7.030,30, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
6. Riguardo alle spese di lite, stante il complessivo esito del giudizio sussistono le condizioni per la compensazione parziale fra le parti, nella misura di un terzo, per entrambi i gradi di giudizio, residuando i restanti due terzi a carico dell'appellante.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 304/2023 resa dal Tribunale di Sulmona, pubblicata in data 6 ottobre 2023, in contraddittorio con la Corte d'Appello, così provvede: Controparte_1
pag. 15/16 1) in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna a versare in favore di l'importo di Parte_1 Controparte_1
€ 7.030,03, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) compensa fra le parti per un terzo le spese di lite dei due gradi di giudizio che, liquidate per l'intero in euro 76,00 per esborsi ed euro 5.077,00 per compensi, quanto al primo grado, e in euro 3.966,00 per compensi, quanto al presente grado, per entrambi i gradi oltre al 15% di spese generali ed IVA e CPA come per legge, pone per due terzi a carico della . Pt_1
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del giorno 8 maggio 2025
Il Consigliere rel. est. Il Presidente
Francesca Coccoli Barbara Del Bono
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