REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di rinvio, iscritta al n. 152 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2022, promossa da:
( ), Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
( ), e (già c.f. , C.F._2 Controparte_3 CP4 P.IVA_1
rappresentate e difese dagli Avvocati Stefano Cecere, Antonio Giua e Pietro Giua, come da procura in atti;

APPELLANTI
CONTRO
( ), ( , CP5 C.F._3 Controparte_6 C.F._4
( ) e ( ), Controparte_7 C.F._5 Controparte_8 C.F._6
personalmente e quali eredi di , elettivamente domiciliati in Alghero, via XX Persona_1
Settembre n. 68, presso e nello studio dell'Avv. Giuliano Tavera che li rappresenta e difende come da procura in atti;

APPELLATI
*****
All'udienza del 14 febbraio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“..1) in conformità con i dettati dell'ordinanza 38354/2021 della Corte di Cassazione, che recepisce la sentenza della Corte d'Appello di Sassari 85/2016, condannare gli appellati a

demolire, a loro cura e spese, tutte le opere a distanza illegale e precisamente: a) “la totale eliminazione del manufatto costituito dalle due stanze locali sgombero e lavanderia costruito a distanza irregolare”; b) eliminazione del “parapetto ricavato dall'eliminazione della tettoia di copertura e quella parte di parapetto, in prosecuzione, in quanto sopraelevazione del muro di confine posto a distanza di mt 3,31”; c) con la riduzione in pristino, dopo le demolizioni, della preesistene tettoia come da progetto dell'Arch. in atti;
2) col favore delle spese del solo Per_2 presente giudizio e con l'ulteriore condanna ex art. 96 co. 1 e 3 c.p.c (secondo i criteri indicati a pagg. 87 e 88 dell'Osservatorio di Milano Ed. 2018, che si allegano) oltre che ex art. 88 c.p.c”
Nell'interesse degli appellati
In conformità con quanto stabilito dall'ordinanza n. 38354/2021 della Corte di Cassazione, previa idonea consulenza tecnica, determinare le opere realizzate dalla parte appellata che siano da modificare/demolire (locale di sgombero, locale lavanderia e parapetto in quanto sopraelevazione del muro di confine) e in quali termini debbano essere eseguiti i relativi lavori;

2. Con compensazione delle spese e competenze legali.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, le Sig.re , Controparte_1 CP2
e convenivano in giudizio i Sig.ri e innanzi al
[...] CP4 Persona_1 CP9
Tribunale di Sassari (allora Sezione distaccata di Alghero).
2. Parte attrice esponeva di essere proprietaria di una villa unifamiliare sita in Alghero,
Lungomare Dante e lamentava che i convenuti avessero costruito un edificio posto a una distanza di
4 metri dal confine con la proprietà dei , all'interno della quale si trovava un'autorimessa. CP1
3. Unitamente a tale costruzione, nel corso degli anni 90' e primi anni 2000, i Sig. Per_1 avevano operato una serie di interventi edilizi sull'immobile di loro proprietà. In particolare, con la concessione edilizia n. 151/91 del 19 luglio 1991 avevano provveduto ad una sopraelevazione del lato sud della soffitta realizzando, al contempo, una terrazza e una porta, unitamente ad una scala interna. Successivamente, con la concessione in sanatoria n. 387/01 provvedevano alla ristrutturazione parziale del tetto oltre che alla costruzione di una scala esterna;
tali opere venivano, poi, ultimate attraverso il rilascio della concessione edilizia n. 5/02. In forza di tale titolo edilizio i convenuti sopraelevavano il fabbricato originario nella parte al confine con la proprietà di parte attrice (lato nord) realizzando una stanza da adibire a locale sgombero e lavanderia e ricavandovi al contempo un'ampia terrazza con un nuovo parapetto.
In sede di comparsa di costituzione, i convenuti eccepivano: in primo luogo, l'intervenuta usucapione del fabbricato e di tutte le opere realizzate successivamente, oltre alla conformità urbanistica di tutti gli interventi. Formulavano domanda riconvenzionale lamentando che, nell'anno 1983, i avevano sopraelevato la copertura dell'autorimessa unitamente al muro di confine e CP1 avevano, altresì, realizzato un collegamento fra tale nuovo manufatto e l'edificio principale. In particolare, parte convenuta riteneva tali interventi in contrasto con l'art. 905 c.c. e come tali ne richiedeva la demolizione. A loro volta i contestava la domanda riconvenzionale, eccependo CP1 in ogni caso l'usucapione del diritto a mantenere la costruzione ad una distanza inferiore.
4. Esperita CTU, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione di termini per lo scambio di scritti conclusionali.
5. Con sentenza n. 88/2010 il Tribunale adito rigettava sia le domande proposte dall'attore che la domanda riconvenzionale.
Per ciò che riguarda il profilo relativo alle distanze fra i fabbricati, la sentenza di primo grado rilevava come la distanza dei rispettivi fabbricati appariva conforme alla disciplina urbanistica atteso che tra gli stessi intercorreva una distanza pari a 14,65 metri e una distanza di 3,31 metri dal muro di confine, in aderenza al quale era stata edificata, nell'area dei , l'autorimessa. Al CP1 riguardo, la pronuncia di primo grado rigettava la domanda dell'attore sul presupposto che non fosse stata fornita la prova della preesistenza dell'autorimessa rispetto al fabbricato di proprietà dei convenuti. Per le medesime ragioni rigettava la domanda riconvenzionale ritenendo che anche parte convenuta non avesse fornito la prova relativa alla preesistenza del proprio fabbricato rispetto all'autorimessa.
6. Tale sentenza veniva appellata innanzi all'intestata Corte d'Appello (R.G. 341/2010) dalle
Sig.re e da CP1 CP4
Gli appellanti, nel censurare la pronuncia di I grado mediante la proposizione di un ricorso articolato in cinque motivi, richiedevano la demolizione di tutte le opere eseguite in violazione di legge e dall'originario contratto di compravendita intercorso fra i convenuti e la Sig.ra PE
(madre delle Sig.re ) in data 30 dicembre 1969, avente ad oggetto la vendita dell'area
[...] CP1
sulla quale parte appellata aveva poi edificato il fabbricato. In particolare, contestavano che nel giudizio di primo grado non fosse emersa la prova della preesistenza dell'autorimessa rispetto al fabbricato di proprietà dei e ribadivano la richiesta di demolizione delle opere edificate da Per_1
parte appellata a una distanza inferiore rispetto a quella prescritta dallo strumento urbanistico (dieci metri).
7. Si costituivano i convenuti richiedendo il rigetto dell'appello, reiterando le difese già spiegate in primo grado con riferimento all'intervenuta usucapione del fabbricato e di tutte le opere sullo stesso realizzate, insistendo sulla regolarità urbanistica. Formulavano, altresì, appello incidentale ritenendo la sentenza di I grado erronea nella parte in cui non aveva considerato la preesistenza del proprio fabbricato rispetto agli interventi di ampliamento dell'autorimessa effettuati dai al confine tra le due proprietà. CP1
8. L'intestata Corte in diversa composizione collegiale, con sentenza n. 550 del 29 febbraio
2016, accoglieva parzialmente l'appello proposto dalle . CP1
In particolare, riteneva che: 1) effettivamente, nel giudizio di primo grado l'attore aveva fornito la prova della preesistenza dell'autorimessa rispetto al fabbricato di proprietà dei Sig.ri Per_1
circostanza che non appariva neppure sconfessata dalla stessa convenuta nella parte in cui rappresentava, nel corpo della comparsa di costituzione, che la propria costruzione: “venne edificata ad una distanza dalla faccia del muro divisorio e dell'autorimessa oscillante dai metri 3,30 ai 8,75 metri”; 2) il fabbricato dei convenuti risultava essere a una distanza pari a 3,31 metri rispetto all'autorimessa dei , con ciò accertando la violazione della norma regolamentare che CP1
prescriveva la distanza di dieci metri.
Tuttavia, la sentenza di II grado, nell'accogliere, seppur parzialmente per quanto si esporrà infra, le eccezioni dell'appellata, accertava l'intervenuta usucapione del fabbricato originario, edificato nei primi anni 70, ritenendo che per tale ragione i Sig.ri avevano maturato il diritto al Per_1
mantenimento della costruzione a una distanza inferiore rispetto a quella prevista dallo strumento urbanistico, allo stesso modo dei , che avevano acquistato il diritto a mantenere l'autorimessa CP1
ad una distanza inferiore rispetto a quella prevista dallo strumento urbanistico.
La Corte d'Appello riteneva, poi, inammissibili per carenza di un effettivo pregiudizio le richieste risarcitorie riferite alle opere di ristrutturazione e edificazione effettuate nel 1991, 2001 e 2002. Sul punto specificava che le edificazioni del 1991 avevano interessato il lato opposto a quello in cui si trova il confine tra le parti, mentre tanto la terrazza quanto la relativa scala esterna rispettavano il regime delle distanze prescritto dal regolamento edilizio.
A differenti conclusioni perveniva con riferimento alle opere oggetto della concessione edilizia n.
05/02, avente ad oggetto la realizzazione dell'ampliamento della terrazza, unitamente ai due locali adibiti a lavanderia e sgombero. A tale riguardo la Corte d'Appello riteneva che solo i due vani soprarichiamati fossero localizzati a una distanza pari a 3,31 metri rispetto all'autorimessa dei CP1
e che tale profilo determinava una violazione del regolamento edilizio, che prescriveva una distanza tra costruzioni di 10 metri.
La sentenza escludeva inoltre che costituisse nuova costruzione ai fini del rispetto delle distanze anche l'ampliamento della terrazza, dal momento che gli appellati avevano rinunciato alla volumetria compresa tra l'originaria copertura e il conseguente terrazzamento. Sulla scorta dei rilievi esposti, la sentenza d'appello ordinava al convenuto la demolizione esclusivamente dei due locali con conseguente riduzione in pristino mentre rigettava per mancanza di prova l'ulteriore domanda di risarcimento del danno.
9. Tale pronuncia veniva impugnata dagli appellati, parzialmente soccombenti, innanzi alla
Corte di Cassazione sulla base di due motivi.
Con il primo motivo, i ricorrenti (odierni appellati) denunziavano la nullità della CTU per violazione degli artt. 194 e 195 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4, c.p.c. sostenendo che l'autorimessa situata nella proprietà dei non potesse essere considerata, ai fini della CP1
misurazione delle distanze, quale corpo di fabbrica dal momento che la sua altezza non superava i tre metri.
Insistevano, quindi, nella legittimità e regolarità urbanistica di tutte le opere edificate.
Con il secondo motivo, censuravano l'omesso esame di un fatto controverso e decisivo, ai sensi degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 111, comma 6, Cost. sul presupposto che dagli atti di causa emergeva il seguente il profilo fattuale: nell'edificare l'autorimessa sul confine, i avevano innalzato il CP1 relativo muro, il quale presentava originariamente un'altezza inferiore ai tre metri. Tale muro di confine, secondo l'impostazione dei ricorrenti, doveva essere considerato alla stregua di un muro di cinta e come tale sottratto al computo delle distanze. In questo senso, i ricorrenti deducevano come l'autorimessa e le relative opere, proprio perché edificate sul confine delle rispettive proprietà, violassero la disciplina prevista dall'art. 873 c.c. e quella prescritta dallo strumento urbanistico.
Si costituivano le Sig.re e (già con deposito di CP1 Controparte_3 CP4
controricorso e ricorso incidentale, prendendo posizione sulle censure prospettate dalla ricorrente principale.
Per quel che interessa in questa sede, la controricorrente/ricorrente incidentale riteneva che la Corte
d'Appello avesse illegittimamente omesso di considerare la violazione delle distanze con riferimento alla sopraelevazione del parapetto che costituiva anche muro di fabbrica dei due nuovi locali, sgombero e lavanderia, di cui era stata ordinata la demolizione.
10. Con ordinanza n. 38354 del 3 dicembre 2021 la Corte di Cassazione rigettava il ricorso principale ed accoglieva il secondo motivo del ricorso incidentale, ritenendo assorbiti gli altri motivi e rinviando a questa Corte d'Appello la cognizione del motivo accolto, unitamente ai profili relativi al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
Al riguardo, la Corte di Cassazione accoglieva il secondo motivo di ricorso incidentale ritenendo che la sentenza della Corte d'Appello erroneamente non aveva considerato che il muro eretto in sopraelevazione di un dato fabbricato a delimitazione di una terrazza determina nuova volumetria.
Per tale ragione, proprio perché tale muro non presenta la finalità di separare due fondi, al pari di un muro di cinta, ma è conglobato al manufatto cui è inserito stabilmente, esso deve essere considerato, in relazione alla disciplina delle distanze, come nuova costruzione. Ne deriva che il muro in sopraelevazione e il parapetto realizzati dai Sig.ri devono essere computati ai fini del calcolo Per_1
delle distanze fra fabbricati.
11. Con atto di citazione del 11 febbraio 2022, le Sig.re ed CP1 Controparte_3
(già hanno riassunto la causa, ai sensi dell'art. 392 c.p.c., domandando la condanna dei CP4
convenuti alla demolizione delle opere costruite a distanza illegale in conformità con quanto statuito nell'ordinanza n. 38354/2021 resa dalla Corte di Cassazione, indicandone le relative modalità.
Hanno resistito i concludendo per il rigetto. Per_1
La causa, senza ulteriore attività istruttoria e dopo la concessione di alcuni rinvii nel tentativo di trovare una soluzione transattiva della controversia, è stata trattenuta in decisione all'udienza del
14 febbraio 2025, previa assegnazione di termini per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente è bene definire l'ambito della cognizione del presente giudizio, evidentemente diverso e più ridotto di quello che nelle more del giudizio ha costituito oggetto delle trattative coltivate delle parti per definire i diversi contenziosi in corso (alcuni pendenti dinanzi al giudice amministrativo). Esula dunque dal presente giudizio la verifica dell'eventuale esecuzione spontanea da parte dei della sentenza della Corte d'appello, nella parte in cui aveva ordinato la CP10
demolizione dei locali lavanderia e di sgombero, non intaccata dal giudizio di Cassazione. Così come non è oggetto di cognizione la controversia insorta tra le parti per l'ottemperanza alla sentenza del Consiglio di Stato.
Esula, poi, dal presente giudizio ogni questione su una pretesa “servitù di panorama” su
[...]
alla quale la sentenza di legittimità non fa alcun riferimento. Per_4
Rileva, inoltre, la Corte come non sia stata mai prodotta in giudizio la scrittura di transazione del
12.8.2023, alla quale entrambe le parti hanno fatto riferimento negli atti di causa e nella convenzione di negoziazione assistita del 4.12.2024 con la quale si assegnavano soltanto un termine per trovare una soluzione amichevole delle diverse controversie pendenti.
Accordo evidentemente non trovato, visto che le parti non hanno rinunciato agli atti del giudizio e sono comparse a tutte le udienze, sino a quella di precisazione delle conclusioni e assunzione della causa in decisione, richiamando anche le conclusioni rassegnate nei rispettivi atti introduttivi.
Ciò posto, la causa tra i signori e i signori ritorna all'esame della Corte in sede CP1 CP10
di rinvio, in diversa composizione collegiale, per valutare il solo profilo delle distanze tra il
“parapetto ricavato dall'eliminazione della tettoia di copertura, e quella parte di parapetto, in prosecuzione, in quanto sopraelevazione del muro di confine posto a distanza di mt 3,31” alla luce del principio espresso dalla Suprema Corte, nel senso che la sopraelevazione del muro di fabbrica a delimitazione di un terrazza di copertura del fabbricato, costituisce costruzione ai fini del rispetto delle distanze.
Ora, la domanda proposta dai , rigettata dal tribunale e reiterata con specifico motivo CP1
d'appello, è solo in parte fondata. Non lo è con riferimento alla contestata trasformazione di parte della soffitta in terrazza con conseguente apertura di una nuova veduta sulla proprietà . La CP1
trasformazione della soffitta, chiaramente nella parte in cui non ha comportato alcuna sopraelevazione dei muri perimetrali ma si è risolta addirittura in una loro parziale demolizione senza aumento della superficie calpestabile, non può essere considerata costruzione ai fini del rispetto delle distanze.
Così come l'ampliamento del balcone non ha comportato la creazione di una veduta illegittima, poiché è stato verificato dal ctu che tra il parapetto del balcone del fabbricato e il confine con Per_1
la proprietà vi è una distanza di m. 3,32 e m 3,34, dunque superiore a quella di m. 1,50 CP1 prescritta dall'art. 905 c.c. per la distanza delle nuove vedute dall'altrui fondo.
Viceversa, la domanda è fondata con riferimento alla realizzazione di un nuovo tratto di parapetto in muratura del terrazzo, di circa un metro di altezza, prospettante su due lati la proprietà , da CP1 intendersi quest'ultima riferita alla nuova costruzione realizzata sul confine a seguito di ampliamento dell'autorimessa che, già si è detto nei precedenti gradi del giudizio, costituisce a tutti gli effetti costruzione. È proprio a tale porzione del fabbricato , in realtà realizzato in un CP1 secondo momento sul confine con l'acquiescenza dei vicini per il tempo necessario ad usucapire il diritto a mantenerlo, che si è fatto riferimento per verificare la violazione delle distanze della nuova costruzione realizzata nella proprietà Per_1
Il ctu nominato dal tribunale, nella relazione integrativa del 18 giugno 2007, ha chiarito che i lavori di cui alla concessione 2002 hanno comportato, oltre alla realizzazione del locale di sgombero e lavanderia (oggetto della sentenza della Corte d'appello n. 85/2016, sul punto in giudicato, che ha ordinato l'integrale demolizione delle nuove costruzioni)¹ anche l'ampliamento della terrazza e, per quel che ancora interessa in questa sede, la realizzazione di un nuovo tratto di parapetto di altezza pari a circa 1 metro (si tratta di un parapetto non di un muro di recinzione) di cui due tratti di lunghezza pari a 5,02 e 1,79 m affacciano verso la proprietà (cfr. pag. 7 relazione integrativa, CP1
All. 1 pag. 3/3 e All. 3) ad una distanza di m. 3,35 (nel lato più vicino) 6.78 in quello più distante (cfr. All. 3). In ogni caso inferiore ai dieci metri prescritti dallo strumento urbanistico di Alghero, e prima ancora dalla normativa statale (art. 9 D.M. 1444/1968)
Ora, secondo quanto ribadito anche dalla Corte di Cassazione è da escludere che tale parapetto possa costituire “muro di cinta”, da non considerarsi ai fini del rispetto delle distanze tra costruzioni ex art. 878 c.c. Lo ha escluso in realtà anche il consulente definendolo espressamente “parapetto” e
“non muro di cinta”. In quanto sopraelevazione del muro di fabbrica, il parapetto di circa 1 metro costituisce certamente nuova costruzione e soggiace pertanto al limite dei dieci metri di distanza previsto dallo strumento urbanistico di Alghero e dalla normativa statale (D.M. 1444/1968).
Poiché realizzata ad una distanza incontestabilmente inferiore ai dieci metri, la costruzione è illegittima con conseguente diritto dei alla tutela reale. CP1
In accoglimento della relativa domanda i dovranno essere pertanto condannati alla Parte_1 demolizione anche dei due tratti del nuovo parapetto realizzato a seguito dell'ampliamento della terrazza che affacciano verso la proprietà , rispettivamente di lunghezza di m. 5,02 e 1,79, CP1
descritti dal ctu a pag. 7 della relazione integrativa e rappresentati graficamente nell'All. 1 pag. 3/3
e All. 3.
Le spese di lite di tutti gradi del giudizio, avuto riguardo all'esito sostanziale della controversia che ha visto i vittoriosi solo su parte delle domande originariamente formulate (a fronte CP1 dell'iniziale richiesta di riduzione in pristino di tutti gli interventi edilizi eseguiti sul fabbricato sin dall'originaria costruzione nel 1971, la domanda è stata accolta solo con riferimento alle opere realizzate in forza della concessione edilizia del 2002), liquidate nei valori medi delle cause di valore indeterminabile di media complessità, sono compensate per la metà e poste nella restante parte a carico di che dovranno sostenere interamente anche le spese di ctu. Per_1
Viceversa, il fatto di avere semplicemente resistito alle avverse domande nella convinzione della loro infondatezza, peraltro in una materia così complessa come quella delle distanze tra costruzioni, persino per opere assentite dall'amministrazione pubblica, non integra comportamento di parte convenuta riconducibile ad alcuna delle ipotesi disciplinate dall'art. 96 c.p.c., con conseguente rigetto della relativa domanda proposta dalle appellanti.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda,
1) condanna ( ), CP5 C.F._3 Controparte_6
( , ( ) e C.F._4 Controparte_7 C.F._5 Controparte_8
( ) alla demolizione dei due tratti del nuovo parapetto realizzato a C.F._6 seguito dell'ampliamento della terrazza che affacciano verso la proprietà , CP1 rispettivamente di lunghezza di m. 5,02 e m. 1,79, descritti dal ctu a pag. 7 della relazione integrativa 19.6.2007 e rappresentati graficamente nell'All. 1 pag. 3/3 e All. 3.
2) compensa le spese di lite di tutti i gradi del giudizio in misura della metà, ponendole a carico degli appellati in solido nella restante parte, che liquida (la metà) come segue:
- € 5.430 per il giudizio dinanzi al Tribunale
- € 6.078 per il giudizio d'appello
- € 3.293 per il giudizio di cassazione
- € 5.157 per il giudizio di rinvio
Pone le spese di ctu definitivamente a carico dei CP10
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 22 maggio 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Dove la condanna alla “riduzione in pristino mediante eliminazione del manufatto (locale sgombero e locale lavanderia) costruito a distanza irregolare” parrebbe riferirsi anche ai muri perimetrali dei due fabbricati realizzati in sopraelevazione. In ogni caso, esula dal presente giudizio, che riguarda ancora il merito delle pretese fatte valere dai CP
, pronunciarsi sulle questioni eventualmente insorte in sede di esecuzione dei titoli giudiziali.