ULTIMA UDIENZA DEL 18 GIUGNO 2024 EX ART 127 TER CPC, lette le difese e le conclusioni rese, deposita la seguente sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I° CIVILE
Sentenza (art.429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2353/2023,
tra
,elettivamente domiciliati presso lo studio Parte_1 Parte_2
dell'avv.Emilio Del Sorbo che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

attori
e
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell' Avv. Silvio Controparte_1
Iodice, che lo rappresenta e difende come da procura in atti,
Convenuto
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 18/06/2024 e relative note difensive .
MOTIVAZIONE
La domanda va accolta per quanto di ragione. Va dichiarata, preliminarmente, la procedibilità della azione avendo le parti dato prova di aver incoato la procedura di media-conciliazione, rientrando la materia del contendere in quelle disposte dall'art 5 del Dlgs n. 28 -2010.( cfr in atti di parte istante del 26 09 2023) .
Superato, pertanto, lo scoglio processuale, la domanda espressa va esaminate nel merito.
All'uopo, parti attoree del contratto di locazione su cui si fonda la pretesa espressa , hanno incoato il presente giudizio al fine di sentir accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione abitativa stipulato il 14 10 2010, registrato in data 8 11
2010, della durata di anni quattro e con scadenza naturale prorogata tacitamente , ricorrendo alla preventiva fase sommaria di intimazione di sfratto a seguito della quale, costituitasi la parte convenuta opponente, è stata disposta la conversione del rito ex art. 655 cpc.
Deducono gli attori di aver formulato espressa volontà di recesso inoltrando al contraente -conduttore idonea comunicazione formulata con racc a/ r del 11 03 2019, seguito da diffida ad adempiere dell'8 03 2022.
Costituitosi il convenuto eccepiva la nullità del contratto di locazione ex art. 1418 c.c in quanto stipulato in spregio alle norme imperative , stante la irregolarità urbanistica del cespite condotto in locazione;

deduceva, altresì, la carenza di legittimazione attiva ponendosi il cespite in questione in una area di natura demaniale;
la assoluta carenza dei requisiti del pacifico godimento del cespite in quanto concesso in locazione privo dei requisiti minimi di abitabilità.
Denegata nella fase sommaria la convalida di sfratto in virtù della interposta opposizione, rigettata la istanza di concessione del rilascio provvisorio dell'immobile locato, il giudizio perveniva nella presente fase decisoria ex art. 429 cpc senza ulteriore indugio istruttorio. In via preliminare va affrontata la vexata quaestio afferente la ricorrenza delle irregolarità amministrative ed urbanistiche afferenti il cespite condotto in locazione ed i suoi effetti sul contratto stipulato.
All'uopo, il contratto di locazione di un immobile non soggiace ai limiti relativi al contratto di compravendita o trasferimento di diritti reali, pertanto non si possono applicare le disposizioni previste per:
limitare la commerciabilità degli immobili ai sensi degli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR
380/01;
verificare e attestare lo stato legittimo ai sensi degli articoli 9-bis e 34-bis del DPR
380/01.
Essendo, infatti, il contratto di affitto di immobili un rapporto basato con reciproche obbligazioni tra affittuario e locatore, si devono applicare norme e principi diversi.
Come da consolidata giurisprudenza di Cassazione Civile l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art. 1346 c.c., è da riferire alla sola prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 19190/2003, n. 4228/1999).
L'ipotesi di nullità del contratto è altrettanto esclusa qualora si ipotizzasse la causa illecita del contratto (art. 1343 del Codice Civile), posto che concedere in locazione un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 4228/1999).
Inoltre, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta nullità del contratto di locazione, in quanto non incide sulla liceità/legittimità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 del Codice Civile (che, si ripete, riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c.( come sora specificato) , né trova applicazione la nullità formale ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali.
Di conseguenza il conduttore rimane obbligato a pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i suddetti caratteri di irregolarità
(Cass. Civ. sentenza n. 17557/2020, ordinanza n. 27485/2019).
Alle stesse conclusioni è giunta la giurisprudenza con riferimento specifico all'immobile non abusivo ma comunque privo di agibilità/abitabilità.
Secondo la Suprema Corte , il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta la nullità del contratto di locazione, che quindi continua a rimanere valido ed efficace tra le parti ( Cass., ord. n. 27485/2019).
Escludendo una ipotesi di nullità del contratto, è però possibile che sussista una responsabilità in capo al proprietario che consente all'inquilino di chiedergli il risarcimento.
In effetti, costituiscono vizi della cosa locata quelli che riguardano la struttura materiale del bene, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione ( ex multis,
Cass., sent. n. 17557/2020) .
Tuttavia, la diretta inerenza della nozione di vizio della cosa locata alla struttura materiale dell'immobile ha indotto la giurisprudenza di legittimità ad escludere tutti i casi casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzazione della stessa cosa ( Cass., sent. n.
20796/2018).
Specificatamente, poi, circa l'eccezione di legittimazione attiva afferente la collocazione dell'immobile su area demaniale va osservato che , affinché un bene non appartenente al demanio necessario possa rivestire il carattere pubblico proprio dei beni patrimoniali indisponibili, in quanto destinati ad un pubblico servizio ai sensi dell'art. 826 c.c., comma 3, deve sussistere il doppio requisito della manifestazione di volontà dell'ente titolare del diritto reale pubblico e dell'effettiva ed attuale destinazione del bene al pubblico servizio.
In difetto di tali condizioni e della conseguente ascrivibilità del bene al patrimonio indisponibile, la cessione in godimento del bene medesimo in favore di privati non può essere ricondotta ad un rapporto di concessione amministrativa, ma, inerendo a un bene facente parte del patrimonio disponibile, essa viene ad inquadrarsi nello schema privatistico della locazione.
Ne consegue che , anche sotto cotal rispetto, non evidenziandosi elementi di natura pubblicistica afferenti l'immobile locato, tale eccezione va disattesa.
In ordine, poi, ai vizi della cosa locata , eccezione sollevata da conduttore finalizzata alla declaratoria di nullità della stipula contrattuale, il locatore deve fornire il bene locato in modo da servire all'uso convenuto;
pertanto, se la cosa locata, al momento della consegna, risulta affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito il conduttore può domandare:la risoluzione del contratto, oppure la riduzione del corrispettivo.
Con l'espressione “vizi della cosa”si intendono quelli che investono la struttura materiale del bene e ne alterano l'integrità, in modo tale da impedirne o ridurne grandemente il godimento.( ad es: infiltrazioni d'acqua, l'eccessiva umidità che rende insalubre l'ambiente, la rumorosità degli impianti ).
Orbene, appare del tutto intempestiva la facoltà di reclamare la sussistenza dei vizi manutentivi e strutturali dscritti dal conduttore, tanto anche in virtù del fatto che non vi è prova di contestazioni ante giudizio finalizzate, quanto meno, alla riduzione del canone di locazione in proporzione al diminuito godimento dell'immobile.
Al contrario, si desume, dalle letture delle difese che i canoni siano stati pagati sino al momento della scadenza contrattuale, fatto questo che suggerisce una intempestività conseguente la mera necessità di allegazioni difensive tuttavia prive di sosegno probatorio finalizzate a resistere alla domanda principale. Tanto meno possono adiuvare il giudice i documento versati in atti ( prove fotografiche e consulenza di parte) aventi natura prettamente indiziaria sul punto.
Fatte le mentovate premesse, essendo versata in atti copia della comunicazione effettuata con rac a/r del 10 03 2019, per la cadenza del 14 10 2023 ,corredata da ulteriore comuncazione tracciata del 08 03 2022, non sussistono dubbi circa la fondatezza della tempestività della comunicazione da far recapitare almeno sei mesi prima la scadenza del contratto.
Non ostando, pertanto, altre ragioni in punto di diritto all'accoglimento della domanda come sopra ampiamente argomentato, va dichiarato risolto il contratto di locazione abitativa , competente tra le parti in gidizio, riguardante l'immobile sito in San
Sebastiano al Vesuvio al Piazzale Mimose n. 3.
Circa il regime delle spese e competenze di giudizio non sussistono ragioni diverse per disapplicare le conseguenze sulla soccombenza statuite dall'art. 91 cpc, tenuto, altrsì, conto della ridotta attività istruttoria limitata alla sola fase documentale.
.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
1) accoglie la domanda di parte intimante di risoluzione del contratto registrato il giorno 14/10/2014 al prot. 4588/3 in data 8 11 2010 competente tra gli attuali contendenti del giudizio;

2) dispone il conseguente rilascio dell'immobile locato sito in San Sebastiano al
Vesuvio, Piazzale delle Mimose n. 3 , individuato al fl 7, p.lla 1242, sub 4, cat
A/2, cl. 4,5, con decorrenza dal 15 07 2024;
3) condanna il convenuto al pagamento delle spese e Controparte_1
competenze di giudizio che liquida in € 1.701,00 oltre accessori di legge, per compensi parametrati ed € 97,00 per verosimili esborsi. Così deciso in Nola 08 giugno 2024
IL G.U
Dr.Alfredo Granata