REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma,
c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 221/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 22.5.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1
, c.f. Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dagli avv.ti Anna Rita Fraioli e Gianluca Allegretti, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E

CP_1
APPELLATA CONTUMACE
MOTIVI DELLA DECISIONE
CP_ e convenivano in giudizio (di seguito solo Parte_1 Parte_2 CP_1
deducendo che:
pagina 1 di 10 CP_
- con contratto preliminare di vendita dell'8.3.2010 si obbligavano ad acquistare da quale promittente venditrice, la proprietà dell'unità immobiliare meglio indicata in atti, in corso di edificazione e cambio destinazione d'uso, al prezzo di € 410.000,00, oltre
IVA, con acconto come pattuito e con consegna dell'immobile alla stipula del contratto definitivo;

- successivamente, veniva corrisposta la somma di € 330.000,00, in più periodi, con immissione nel possesso nel luglio 2010 e con l'accordo che la restante somma di €
80.000,00 sarebbe stata versata alla stipula del contratto definitivo;

CP_
- nonostante numerosi solleciti, e il suo legale rappresentante p.t., Persona_1
non si rendevano disponibili alla stipula del rogito e, malgrado l'invito presso
[...] lo studio notarile, non si presentavano all'appuntamento; CP_
- aveva ricevuto il terreno su cui realizzare l'edificazione da e Persona_2
, i quali si erano obbligati a vendere un capannone con annessi Controparte_2
un piccolo locale destinato a deposito e corti pertinenziali.
Chiedevano, pertanto, in via pregiudiziale e preliminare, di essere autorizzati a chiamare in causa il e la , al fine di tutelare e garantire gli attori, nonché di consentire Per_2 CP_2 loro l'acquisizione della proprietà; in via principale, dichiarare il trasferimento della proprietà CP_ dell'immobile, con condanna di al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa;
in via subordinata, accertare e dichiarare, per la sola parte pro quota relativa all'unità immobiliare in causa, surrogati gli attori nei diritti della convenuta, previsti dal contratto
CP_ preliminare di acquisto sottoscritto da con i proprietari dell'area, al fine di poter acquistare la porzione immobiliare, con condanna della convenuta al risarcimento dei danni derivati dalla maggior spesa e con condanna al risarcimento dei danni, quantificati nell'importo pari al doppio delle somme corrisposte;
in via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare CP_ l'inadempimento di e, per l'effetto, condannare la società a corrispondere il doppio della caparra ricevuta e a corrispondere gli ulteriori danni subiti e subendi;
in via istruttoria, ammettere l'interrogatorio formale delle parti e la prova per testi e disporre c.t.u. volta ad accertare l'inadempimento e i fatti di causa.
***
Come si legge nella sentenza del tribunale di Roma n. 11987/2019, R.G. n. 18387/2013, pubblicata in data 6.6.2019 (attesa la mancanza in atti della comparsa di costituzione e CP_ risposta della convenuta), si costituiva, chiedendo in via preliminare, di dichiarare la nullità dell'atto introduttivo e, comunque, l'improcedibilità della domanda per il mancato pagina 2 di 10 rispetto delle disposizioni contenute nel d.lgs. n. 28/2010; nel merito, rigettare le domande attoree, stante l'esatta esecuzione da parte del anche nella qualità, delle prescrizioni Per_1
contrattuali contenute nel preliminare, quale diretta conseguenza del precedente atto sottoscritto in data 29.10.2008.
***
All'udienza del 23.9.2014 parte attrice dichiarava di rinunciare alla domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c., limitando la propria pretesa a quella risarcitoria per inadempimento del preliminare e, successivamente, precisava le conclusioni riportandosi agli scritti difensivi.
***
CP_ Con la citata sentenza, il tribunale risolveva, per inadempimento di il contratto preliminare stipulato dalle parti e, per l'effetto, condannava la convenuta alla restituzione, in favore degli attori, della somma di € 330.000,00; ordinava agli attori il rilascio dell'unità CP_ immobiliare, con relative pertinenze, in favore di condannava la società alla rifusione delle spese di giudizio.
Il giudice, per ciò che ancora rileva, così motivava:
CP_
‹‹… Il contratto preliminare del 08.03.2010 tra la e i OR , con il Parte_3 quale i promissari acquirenti si obbligavano ad acquistare una delle quattro unità immobiliari in corso di costruzione sull'area sulla quale insisteva un capannone, si configura quale contratto di vendita di cosa altrui.
Infatti, come riportato nello stesso preliminare di vendita, il bene è di proprietà dei OR . Parte_4
Questi ultimi in data 29.10.2008 con contratto preliminare registrato in data 18.11.2008, lo hanno promesso in vendita al sig. per sé o per persona da nominare. Nel contratto preliminare con i OR Per_1 [...] CP_
il sig. ha designato la la quale pertanto è diventata promissaria Parte_5 Per_1 acquirente dell'immobile e lo ha contestualmente promesso in vendita agli odierni attori.
Pertanto, occorre distinguere due differenti rapporti: quello tra i OR e quello Parte_4 CP_3 CP_ tra e . Parte_5 CP_ Ebbene, nei confronti dei OR la quale promittente venditrice di Parte_5 cosa altrui, si è obbligata non solo a stipulare il contratto definitivo ma anche, ai sensi dell'art. 1478 c.c., a procurare il bene al promissario acquirente. (Cass. n. 4164/2015).
La convenuta ritiene di non essere incorsa in alcun inadempimento e afferma che il ritardo nella stipula del contratto definitivo è derivata da fatti e circostanze attinenti a procedure amministrative che dovevano essere attivate dai OR . Quanto all'irregolarità da sanare, i convenuti affermano che la Parte_4 concessione in sanatoria non riporta gli estremi catastali corretti degli immobili oggetto di compravendita.
Aggiunge che a fronte dell'inadempimento dei OR la pratica per la rettifica è stata avviata Parte_4 solo grazie all'intervento personale del Per_1
Le richiamate argomentazioni della convenuta devono essere disattese.
CP_ Invero, come detto, con il contratto preliminare la ha promesso in vendita un bene altrui e si è quindi impegnata, ai sensi dell'art. 1478 c.c., a procurarlo ai OR . Pertanto, nei Parte_5 pagina 3 di 10 CP_ confronti di questi ultimi non rileva che i OR fossero obbligati nei confronti della a Parte_4 rettificare la concessione, poichè si tratta di obbligazione che riguarda il rapporto interno tra i OR
CP_
e la Parte_4
Dunque, la circostanza che il contratto definitivo di compravendita non sia stato stipulato per la mancanza di tale CP_ rettifica non esclude la responsabilità della per l'inadempimento al contratto preliminare. CP_ Ne deriva la risoluzione del contratto preliminare con la condanna della a restituire ai OR
[...]
quanto dagli stessi corrisposto, pari ad euro 330.000,00, importo corrispondente a Parte_5 CP_ quanto i sigg. e sostengono di avere versato alla convenuta dalla Parte_1 Parte_2 stipula del preliminare in successivi periodi, importo che non è stato contestato dalla convenuta.
Quanto al risarcimento del danno, dal momento che i OR erano stati Parte_5 immessi nel possesso dell'immobile e che, in ogni caso, non hanno dato prova in giudizio di alcun danno subito a causa dell'inadempimento del contratto preliminare, non può essere riconosciuto alcun risarcimento del danno in favore degli attori. Nell'atto introduttivo non è stata formulata domanda di interessi. I sigg. e Parte_1
devono rilasciare l'immobile. Parte_2
Alla soccombenza del convenuto consegue la condanna alle spese di lite, liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile della causa di media complessità e dell'istruttoria compiuta, secondo i parametri medi››.
***
Hanno proposto appello e , formulando tre motivi e Parte_1 Parte_2
chiedendo alla Corte, preliminarmente, di ammettere tutti i mezzi istruttori articolati in primo grado;
nel merito, dichiarare nulla e/o annullare e/o revocare la sentenza nella sola parte in cui era scritto “risolve per inadempimento” e, in parziale riforma, dichiarare l'inadempimento di CP_ e del suo legale rappresentante relativamente al contratto preliminare stipulato tra le
CP_ parti, per l'effetto condannando alla restituzione in favore del e della Pt_5 Parte_2 della somma di € 330.000,00; dichiarare nulla e/o annullare e/o revocare la sentenza nella parte in cui il giudicante, pronunciandosi oltre quanto richiesto e/o domandato, ha ordinato al e alla il rilascio dell'unità immobiliare, con relative pertinenze, in favore di Pt_5 Parte_2
CP_
confermando ogni altra parte, comprese le statuizioni sulle spese legali in primo grado.
***
All'udienza del 18.9.2020, la Corte ha dichiarato la contumacia di e ha rinviato la CP_1
causa per la precisazione delle conclusioni.
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Dopo alcuni rinvii d'ufficio, con decreto del 21/22.11.2024 è stata confermata la già fissata udienza del 19.12.2024 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima dell'udienza per note conclusionali (depositate il
3.12.2024).
pagina 4 di 10 ***
All'udienza del 19.12.2024, la Corte, stante la mancanza, nel fascicolo d'ufficio, delle veline degli atti di parte e del fascicolo di parte attrice del giudizio di primo grado, ha autorizzato gli appellanti a produrre il detto fascicolo e, qualora ne fossero stati in possesso, anche la copia della comparsa di risposta della convenuta, rinviando la causa all'udienza del 27.2.2025 (poi differita al 13.3.2025), con termine fino al 13.2.2025 per il deposito.
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All'udienza del 13.3.2025, su richiesta di parte appellante, la causa è stata nuovamente rinviata all'udienza del 22.5.2025 con termine fino al 30.4.2025 per il deposito di quanto sopra
(effettuato il 28.4.2025).
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Con decreto del 18.4.2025, è stata confermata la già fissata udienza del 22.5.2025 per la discussione orale, con nuovo termine fino a 15 giorni prima per note conclusionali (depositate in data 7.5.2025).
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All'udienza del 22.5.2025, il procuratore di parte appellante ha discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Preliminarmente, rileva la Corte che non può tenersi conto della parziale modifica delle conclusioni effettuata nelle note depositate il 3.12.2024 e il 7.5.2025, nelle quali gli appellanti, in subordine, hanno chiesto ‹‹la risoluzione del contratto con restituzione del doppio della caparra e/o condanna della controparte alla restituzione, in favore dei Signori e CP_1 Parte_1 Parte_2
, della somma pari ad Euro 330.000,00 a suo tempo versate da questi ultimi alla per
[...] CP_1
l'acquisto dell'immobile in argomento››.
Ciò in quanto, in primo luogo, le note conclusionali hanno mero valore illustrativo e, in secondo luogo, la suddetta domanda è in aperto contrasto e incompatibile con le doglianze poste a fondamento dell'impugnazione, atteso che la parte, come si vedrà, lamenta proprio di non aver mai chiesto, in primo grado, la risoluzione.
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Venendo al merito, il primo motivo denuncia ‹‹Violazione dell'art 112 c.p.c. - Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato››.
Lamentano gli appellanti che il giudice avrebbe travisato la domanda nel dichiarare la risoluzione per inadempimento, che non era mai stata richiesta in primo grado, atteso che gli pagina 5 di 10 CP_ attori avevano chiesto al tribunale di dichiarare l'inadempimento di con restituzione delle somme corrisposte;
infatti, le parti abitavano nell'immobile in questione, avevano corrisposto quasi il totale della somma pattuita per l'acquisto e, quindi, avevano interesse a regolarizzare l'acquisto e non alla risoluzione, tanto che, in primo grado, avevano chiesto anche la surroga al fine di sostituirsi alla parte convenuta per poter pagare pro quota la loro parte di terreno su cui insiste l'immobile; la sentenza doveva quindi essere dichiarata nulla, o annullata o revocata, solo nella parte in cui aveva risolto il contratto e non nella parte in cui aveva disposto, per l'effetto, la restituzione della somma di € 330.000,00.
***
Il motivo è solo in parte fondato.
Come si è visto sopra, gli attori avevano chiesto di dichiarare il trasferimento della proprietà CP_ dell'immobile, con condanna di al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa.
In via subordinata, avevano proposto domanda di declaratoria di surroga nei diritti della convenuta, al fine di poter acquistare la porzione di immobile, con condanna della convenuta stessa al risarcimento dei danni, quantificati nel doppio delle somme corrisposte.
A queste domande hanno però rinunciato e hanno espressamente limitato la pretesa a quella risarcitoria per inadempimento.
Rimaneva dunque (e rimane) in vita la sola domanda con cui, in via ulteriormente
CP_ subordinata, avevano chiesto di accertare e dichiarare l'inadempimento di e, per l'effetto, condannare quest'ultima a corrispondere il doppio della caparra ricevuta e a risarcire gli ulteriori danni.
Tale domanda è stata indubbiamente formulata in maniera oltremodo confusa, poiché la parte ha fatto riferimento al doppio della caparra, che, ai sensi dell'art. 1385 c.c., è strettamente correlato alla declaratoria di legittimità del recesso per inadempimento, per poi invocare anche il risarcimento del danno (notoriamente correlato alla risoluzione).
In ogni caso, pur nella delineata scarsa chiarezza delle difese, anche alla luce della modifica della domanda (cfr. verbale di udienza del 23.9.2014), deve escludersi che la parte abbia inteso proporre una domanda di risoluzione implicita, in quanto la richiesta di risarcimento danni per inadempimento contrattuale non postula, quale presupposto logico-giuridico, la richiesta di risoluzione del contratto, ben potendo la parte chiedere la risoluzione del contratto senza avanzare domanda di danni e, viceversa, avanzare domanda di danni senza chiedere la risoluzione del contratto, benché presupposto di entrambe le domande sia l'accertamento dell'inadempimento (Cass. n. 10741/2002; Cass. n. 23820/2010; Cass. n. 11348/2020).
pagina 6 di 10 Infatti, il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c., limita il potere-dovere del giudice di interpretare e qualificare giuridicamente i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione imponendogli di circoscrivere la decisione agli effetti giuridici che la parte vuole conseguire deducendo un certo fatto, sicché il vizio di ultra o extra petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell'azione
(petitum o causa petendi), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto (petitum immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (petitum mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori (Cass. n. 8048/2019; Cass. n. 644/2025).
Nella specie, ritiene la Corte che, dichiarando risolto il contratto, il giudice abbia pronunciato ultra petita, poiché avrebbe dovuto limitarsi a valutare l'inadempimento della parte e la correlata domanda risarcitoria.
Ciò detto, gli appellanti hanno chiesto di riformare la sentenza nella sola parte relativa alla
CP_ risoluzione e di confermarla nella parte in cui è stata disposta la condanna di alla restituzione della somma di € 330.000,00, senza però tener conto del fatto che la restituzione
è ricollegabile all'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c.
In sostanza, gli obblighi restitutori trovano titolo immediato nella sentenza che pronuncia la risoluzione, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, sicché se viene meno la risoluzione (come invocato dagli appellanti in modo chiaro e inequivoco) viene meno anche il connesso effetto restitutorio delle somme dai medesimi versate a titolo di parte del prezzo.
In altri termini, i promissari acquirenti non possono chiedere che il contratto preliminare rimanga in vita, consentendo loro di rimanere nel godimento dell'immobile, e ottenere al contempo la restituzione delle somme versate proprio in forza di quello stesso contratto, restituzione che si giustifica solo qualora il titolo sia venuto meno con efficacia ex tunc in forza della pronuncia di risoluzione.
Né, pacificamente, alla restituzione di quanto versato può attribuirsi natura di risarcimento del danno (cfr. Cass. n. 35280/2022), anche in considerazione del fatto che il primo giudice ha emesso la statuizione di condanna alla restituzione quale effetto della (sia pur erroneamente) dichiarata risoluzione, ai sensi dell'art. 1458 c.c., e ha rigettato la domanda risarcitoria (sul rigetto, in mancanza di impugnazione, si è ormai formato il giudicato interno).
In conclusione, il primo motivo deve essere solo parzialmente accolto.
pagina 7 di 10 Pertanto, in ragione della fondatezza della doglianza di ultra petizione, nei limiti della domanda attorea, deve accertarsi l'inadempimento della convenuta rispetto al contratto CP_ preliminare, mentre il venir meno della risoluzione travolge inevitabilmente la condanna di alla restituzione delle somme versate dai promissari acquirenti.
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Il secondo motivo denuncia ‹‹Violazione dell'art. 112 c.p.c. e riforma parziale della sentenza appellata
(ultrapetizione e extrapetitizione)››.
Lamentano gli appellanti che il giudice avrebbe ordinato il rilascio dell'immobile oggetto di causa, senza che le parti avessero richiesto un pronunciamento sul punto, violando così il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
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Il motivo è assorbito in quanto, per le ragioni appena spiegate, per effetto dell'annullamento della sentenza nella parte in cui ha dichiarato la risoluzione, viene meno l'effetto restitutorio ex 1458 c.c. anche con riguardo alla restituzione dell'immobile.
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Il terzo motivo denuncia ‹‹Mancata ammissione dei mezzi di prova richiesti. violazione di legge. Violazione di cui agli artt. 115 e ss. c.p.c.››.
Lamentano gli appellanti che il giudice non avrebbe ammesso i mezzi di prova richiesti (più precisamente la prova per interpello, la prova per testi e la c.t.u.), omettendo di motivare la propria decisione, con ciò violando il principio del diritto di difesa e del contraddittorio nonché la disposizione normativa di cui all'art. 115 c.p.c., secondo la quale spetta alle parti il compito di indicare gli elementi di prova utili ai fini della decisione e il giudice non può attingere al di fuori del processo la conoscenza dei fatti da accertare.
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Il motivo è inammissibile.
In osservanza del principio di specificità dei motivi di gravame, infatti, la riproposizione delle istanze istruttorie in appello deve essere specifica, sicché è inammissibile il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado (Cass. n. 16420/2023; Cass. n. 5812/2016; Cass. n.
23978/2015).
La parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (Cass.
n. 15519 del 07/07/2006; Cass. n. 1532 del 22/01/2018).
pagina 8 di 10 È richiesto all'appellante di esplicitare le ragioni per cui è contestata la valutazione del primo giudice, nonché di indicare l'oggetto della prova e i risultati cui essa tendeva, così da porre il giudice di appello in condizione di valutare l'ammissibilità e la rilevanza della prova.
Nella specie, invece, nulla è stato dedotto e argomentato al riguardo, essendosi la parte limitata a richiamare le prove non ammesse.
***
In conclusione, l'impugnata sentenza, in parte viziata da ultrapetizione, deve essere parzialmente riformata e va accertato e dichiarato l'inadempimento di (su cui si è CP_1
formato il giudicato) con riguardo al contratto preliminare di compravendita dalla stessa stipulato in data 8.3.2010 con e , ferma la statuizione di Parte_1 Parte_2
rigetto della domanda risarcitoria da questi ultimi proposta.
***
La riforma, seppur parziale, della sentenza di primo grado determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, in ossequio al principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
In ragione della reciproca parziale soccombenza, ricorrono i presupposti per compensare nella misura di un terzo le spese del doppio grado di giudizio, che, per i residui due terzi, CP_ vengono poste a carico di
Dette spese si liquidano secondo i valori medi dello scaglione indeterminabile complessità media e, quanto al giudizio di appello, secondo i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, stante la ridotta attività processuale svolta.


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 11987/2019, R.G. n. 18387/2013, pubblicata il 6.6.2019, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: pagina 9 di 10 1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accerta e dichiara l'inadempimento di con riguardo al contratto preliminare di CP_1
compravendita dalla predetta stipulato in data 8.3.2010 con e Parte_1 [...]
, ferma la statuizione di rigetto della domanda risarcitoria da questi ultimi Parte_2
proposta e rigettata ogni altra domanda;

2) compensa per un terzo le spese del doppio grado di giudizio e condanna al CP_1
pagamento, in favore di e , dei residui due terzi, Parte_1 Parte_2 che liquida in € 305,33 per esborsi ed € 7.240,00 per compensi, per il primo grado, e in
€ 536,00 per esborsi ed € 6.875,00 per compensi per il secondo grado, oltre IVA, CPA
e spese generali come per legge.
Roma, 22.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
pagina 10 di 10