REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Roberto Aponte Presidente
dr. Maria Grazia Federici Consigliere rel.
dr. Antonio Corte Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1418/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ENRICO Parte_1 P.IVA_1
CANDIANI, elettivamente domiciliata in VIA GAVINANA 6 21052 BUSTO ARSIZIO presso il difensore
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. CLAUDIO VERGA, elettivamente domiciliata in LARGO
GIARDINO N. 7 21052 BUSTO ARSIZIO presso il difensore
APPELLATA
Conclusioni:
Per l'Appellante Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello adita, contrariis reiectis n. r.g. 1418/2024
In via principale e nel merito, per i motivi tutti dedotti in narrativa, accogliere il proposto appello e, per l'effetto, in riforma totale della sentenza n. 509/2024 emessa dal Tribunale di
BU SI – Sezione III Civile in data 09.04.2024, nell'ambito del procedimento RG
5190/2023 - Giudice Dott. Carlo Barile:
dichiarare risolto per inadempimento del conduttore, alla data di notificazione dell'intimato sfratto per morosità, il contratto di locazione intercorso fra le parti e indicato in atti;

condannare alla restituzione, in favore della società delle somme Pt_1 Parte_1 percepite a seguito dell'adempimento, da parte di quest'ultima, della sentenza impugnata;

condannare La al pagamento degli interessi compensativi per il Controparte_1 ritardo nel pagamento dei canoni condannare La al pagamento delle di spese e competenze Controparte_1 professionali per le fasi di sfratto e per entrambi i gradi del giudizio.
In via istruttoria:
Istanze di prove orali
Si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale e testi sulle seguenti circostanze.
Testi: presso RA Sas. Testimone_1 Testimone_2
1) Vero che, al momento della consegna dei locali oggetto di locazione fra Parte_1
e all'interno del locale era presente un bancone attrezzato per Controparte_1 somministrazione di alimenti e bevande (banco-bar);
2) Vero che, al momento della consegna dei locali oggetto di locazione fra Parte_1
e , i locali erano muniti di impianto elettrico completo;
Controparte_1
3) Vero che, al momento della consegna dei locali oggetto di locazione fra Parte_1
e , all'interno dei locali ad uso servizi igienici erano presenti i sanitari;
Controparte_1
4) Vero che, al momento della consegna dei locali oggetto di locazione fra Parte_1
e , vi era impianto di climatizzazione funzionante;
Controparte_1
5) Vero che, al momento della consegna dei locali oggetto di locazione fra Parte_1
e , vi era impianto di riscaldamento con caldaia funzionante;
Controparte_1
6) Vero che, nel corso degli anni 2020 e 2021 è stata eseguita attività di spurgo dei pozzi perdenti asserviti al locale condotto in locazione da constatando la Controparte_1
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presenza di quantità di olio da cucina esausto riversato dagli scarichi del ristorante medesimo, come da doc. 7 e da video di cui al doc. 17;
7) Vero che, a far data dalla primavera del 2020 e fino al rilascio dei locali, la conduttrice ha occupato circa la metà dell'area cortilizia retrostante i locali condotti in Controparte_1 locazione posizionando ombrelloni, tavoli e sedie utilizzati per servire alimenti e bevande alla clientela del bar-ristorante 'il pergolino”, come da doc. 8.
Laddove contestato, si chiede ammettersi l'ulteriore seguente capitolo di prova:
8) Vero che le fotografie di cui al documento 7 rappresentano lo stato dell'immobile al giorno del rilascio, il 7 febbraio 2024. Teste arch. . Persona_1
Per l'Appellata : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, così giudicare:
In via preliminare e pregiudiziale
Dichiarare inammissibile ai sensi e per gli effetti dell'art. 345 c.p.c. la domanda proposta dall'appellante nel primo motivo d'appello, in cui censura la mancata valutazione di un elemento di fatto e di diritto, individuato nella presenza della clausola risolutiva espressa, perché integra una domanda nuova;

Dichiarare inammissibili ai sensi e per gli effetti dell'art. 345 c.p.c. le allegazioni dell'appellante circa la valutazione, richiesta dall'appellante, di ulteriori elementi, quali gli asseriti danni cagionati all'immobile, l'asserita violazione dell'obbligazione di versamento della cauzione, l'asserita occupazione abusiva degli spazi cortilizi e, infine l'asserita violazione di norme igienico sanitarie violazione, perché allegazioni di fatto non esplicitate tempestivamente e ritualmente nel primo grado di giudizio.
Nel Merito
Rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
BU SI n. 509/2024 perché totalmente infondato in fatto ed in diritto;

Con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio di appello.
IN VIA ISTRUTTORIA
Ammettersi prova per testi, nonché interrogatorio formale del legale rappresentante della società sui seguenti capitoli di prova. Parte_1
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1) VERO CHE in data 1.2.2012 il locale di 98 mq., facente parte del capannone di 239,70 mq attiguo al locale già condotto in locazione dalla società Sunshine S.a.s. di Porta
[...] sin dal 1.11.2005 come da documento 14 (produzione sig.ra ) che si CP_2 CP_1 mostra al teste, aveva destinazione di laboratorio come da documenti 15 e 16 (produzione
) che si mostrano al teste e la società vi svolgeva attività di CP_1 Parte_1 officina meccanica;

2) VERO CHE in data 1.2.2012 la porzione di 98 mq. concessi in locazione alla sig.ra
, facente parte del capannone di 239,70 mq sito in Fagnano LO Via per Controparte_1
BU n. 53, si presentava nelle condizioni rappresentate nelle fotografie prodotte sub. doc.
25-26 (produzione fascicolo primo grado di giudizio) che si mostrano al teste;
CP_1
3) VERO CHE il giorno 7.2.2024 alle ore 9:30 circa il sig. ha scattato Parte_2 le fotografie dell'immobile sito in Fagnano LO Via per BU n. 53, ove la ditta
[...]
di esercitava sino alla fine di gennaio 2024 l'attività di bar CP_1 Controparte_1 ristorazione e trattoria, fotografie indicate come doc. 22 (produzione fascicolo CP_1 primo grado di giudizio) che si mostrano al teste;

4) VERO CHE la ditta SO Costruzione di SO TE di Fagnano LO ha eseguito nell'anno 2012 lavori edilizi di ristrutturazione e trasformazione dell'immobile sito in
Fagnano LO Via per BU n. 53, quali la realizzazione di massetto cementizio e la posa di pavimentazione, l'erezione di muri divisori, la realizzazione dei bagni con posa di rivestimenti e sanitari, la posa di impianto di riscaldamento con termosifoni, su incarico della ditta di che ha pagato i corrispettivi dovuti per detti CP_1 Controparte_1 lavori;

Cont 5) VERO CHE la ditta FA. di AT LO (VA) ha eseguito la fornitura e la posa di serramenti nell'immobile sito in Fagnano LO Via per BU n. 53 su incarico della ditta la di , che ha pagato il corrispettivo per detta fornitura;
CP_1 Controparte_1
6) VERO CHE ho curato l'arch. di BU SI ha prestato opera Persona_2 professionale di progettazione e direzione dei lavori di ristrutturazione, cambio di destinazione ed ampliamento dei locali uso bar e formazione sala trattoria nell'immobile sito in Fagnano LO Via per BU n. 53, in favore della ditta di CP_1 [...]
, come da doc. 18 (produzione Pignataro fascicolo primo grado di giudizio) che si CP_1 mostra al teste;

7) VERO CHE dal 15.10.2012 al mese di gennaio 2024 la ditta ha curato la CP_4 raccolta ed il trasporto degli olii esausti prodotti dalla ditta Controparte_1 nell'unità produttiva di Fagnano LO Via per BU n. 53;
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S'indicano come testimoni:
Sig. , residente in [...], su tutti i capitoli Parte_2 di prova;

Sig. , c/o SO Costruzioni di SO TE Via Fiume n. 58 Fagnano Testimone_3
LO, sul capitolo di prova n. 4;
Te Sig. , c/o . Via generale C.A. Dalla Chiesa n. 6/8 AT LO Tes_4 CP_5
(VA), sul capitolo di prova n. 5;
Arch. , con studio professionale in BU SI Viale Cadorna n. 11, sui Persona_2 capitoli di prova n. 1, 2, 4, 5 e 6;
Sul capitolo di prova n. 7 il legale rappresentante della società con sede in CP_4
Bollate (MI) Via Milano n. 39.
La sig.ra si oppone all'ammissione della prova per testi e per Controparte_1 interrogatorio formale, quanto ai capitoli di prova da n. 1 a 5 perché contrari a prova documentale, in particolare contrari alle fotografie prodotte sub. doc. 25 e 26 (produzione
) che rappresentano l'immagine statica al mese di febbraio 2012 del capannone di CP_1 mq. 239,70 mq, sito in Fagnano LO Via per BU n. 53 e contrari ai progetti depositati in comune (doc. 15-15a-15b) ed al permesso di costruire n. 11/2012 rilasciato dal comune di Fagnano LO (doc. 16 produzione ); CP_1
- quanto al capitolo di prova n. 6 perché valutativo;

quanto ai capitoli di prova n. 7 e n. 8 perché irrilevanti”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto notificato il 3.10.2023, conveniva innanzi al Tribunale di BU Parte_1
SI La Pergola , al fine di ottenere nei suoi confronti la convalida di Controparte_1 sfratto per morosità nel pagamento di complessivi € 6.546,00 a titolo di canoni (di cui € 2.623,00 intera mensilità di marzo 2023, € 1.300,00 saldo di agosto, € 2.623,00 intera mensilità di settembre 2023) relativamente all'immobile sito in Fagnano LO, Via per
BU SI n. 53/A concessole in locazione ad uso non abitativo con contratto stipulato l'1 febbraio 2012, di cui chiedeva la risoluzione, lamentando che la conduttrice fosse sempre stata incostante nei pagamenti, peraltro effettuati con cadenza mensile e non trimestrale come pattuito.
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All'udienza del 3.11.20023 il Giudice, rilevato che in data 5.10.2023 La di CP_1 aveva provveduto al pagamento, disponeva la conversione del rito e Controparte_1 fissava per la discussione della causa l'udienza del 13 marzo 2024.
Promosso medio tempore il procedimento di mediazione e avvenuto il rilascio dell'immobile in data 7 febbraio 2024, alla suddetta udienza la causa era rinviata per discussione al 9 aprile 2024, data nella quale il Tribunale pronunciava la sentenza n.
509/2024, con cui rigettava la domanda di risoluzione del contratto per fatto e colpa della conduttrice e dichiarava inammissibile la domanda di risarcimento dei danni all'immobile, come accertati al momento del relativo rilascio, perché domanda nuova formulata da solo nella memoria integrativa del 9 febbraio 2024. Parte_1
Avverso tale pronuncia ha proposto appello, affidato a due motivi, il Parte_1 secondo dei quali articolato in più punti, rassegnando le conclusioni in epigrafe trascritte.
La costituitasi ritualmente, ha contestato gli argomenti Controparte_1 avversari ed insistito per il rigetto del gravame.
All'odierna udienza del 15 gennaio 2025, la Corte ha tentato con esito negativo la conciliazione della lite.
Le parti sono state quindi invitate a discutere oralmente la causa e, all'esito, è stata data lettura del dispositivo della presente sentenza, le cui motivazioni si vanno ad illustrare.
*** *** ***
L'appello è infondato e dev'essere respinto.
Con il primo motivo, lamenta un vizio di omissione, sostenendo che il Parte_1
Giudice di prime cure non avrebbe tenuto conto della presenza, nel contratto di locazione sottoscritto con il 1° febbraio 2012, di una clausola Controparte_1 risolutiva espressa, che, sebbene non azionata, avrebbe comunque dovuto guidarlo nella valutazione dell'importanza e della gravità dell'inadempimento legato al mancato tempestivo versamento dei canoni.
Con il secondo motivo, sostiene che, sebbene nella sentenza impugnata si indichi correttamente “la necessità di applicare i criteri di cui all'art. 1455 c.c. per la valutazione dell'importanza dell'inadempimento”, con facoltà “di utilizzare il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5 […] quale parametro orientativo”, il Giudice non avrebbe correttamente applicato tale principio, giungendo anzi “a conclusioni non coerenti né con la situazione di fatto, né con le prove offerte, né con le premesse di diritto”; avrebbe inoltre errato “nel non tenere conto del principio consolidato circa la insanabilità della morosità
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occorsa”, nel valorizzare il comportamento tenuto dalla conduttrice “dopo la proposizione della domanda…”, senza tenere in considerazione la tardività nel pagamento dei canoni e l'omessa corresponsione di interessi e spese di sfratto, nel ritenere inammissibili le domande formulate da essa con la memoria di mutamento del rito, Parte_1 quanto meno in riferimento alla “domanda di risoluzione basata -anche- sull'inadempimento dell'obbligo del conduttore al versamento della cauzione come previsto dal contratto di locazione …”, nell'escludere infine l'ammissibilità della domanda di risoluzione contrattuale “anche sulla base dell'ulteriore violazione degli obblighi contrattuale perpetrati dall'appellata e consistente (tra l'altro) nel mancato versamento del deposito cauzionale previsto dall'art. 8 del contratto di locazione …”.
I motivi illustrati, data la loro evidente connessione, possono essere esaminati congiuntamente.
È corretta anzitutto la puntualizzazione operata dal primo Giudice quanto al fatto che il caso in esame debba essere regolato attraverso il riferimento all'art. 1455 c.c.
L'art. 41 della L. n. 392/1978, in materia di locazioni ad uso non abitativo, non richiama infatti l'art. 5 della medesima legge, il quale, derogando all'art. 1455 cit., notoriamente introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del Giudice, fondata su due aspetti, l'uno temporale (il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni) e l'altro quantitativo (il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità), né del menzionato art. 5 è ipotizzabile un'applicazione estensiva, in quanto espressamente esclusa dalle Sezioni unite della Suprema Corte (v.
Cass. Sez.U. 28/12/1990, n. 12210) con arresto confermato anche in tempi più recenti (v.
Cass. 17/03/2006, n. 5902; Cass. 20/01/2017, n. 1428; Cass. 26/11/2019 n. 30730).
Dovendosi, dunque, escludere l'applicazione della disciplina della risoluzione del contratto di locazione per uso abitativo, è corretto ritenere che la vicenda oggetto di causa debba essere appunto risolta con l'applicazione dell'art. 1455 c.c., il quale rimette al Giudice di merito la valutazione della ricorrenza di un inadempimento rilevante dal punto di visto solutorio.
La giurisprudenza di legittimità in ogni caso consente che il Giudice, pur senza farne oggetto di applicazione diretta, possa trarre dall'art. 5 della L. n. 392/1978 parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 c.c. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 04/02/2000, n. 1234), dovendo al riguardo rimarcarsi che la gravità dell'inadempimento non deve rilevare di per sé, ma solo in relazione all'interesse del contraente deluso, tenuto conto, tuttavia, delle circostanze del caso concreto, della natura del contratto, della qualità dei contraenti, dell'elemento della buona pagina 7 di 13 n. r.g. 1418/2024
fede che deve sorreggere i rapporti inter partes quale canone di valutazione bilaterale e qualitativo, nonché di tutte le altre circostanze rilevanti, quali gli adempimenti irrinunciabili ed essenziali espressi nel contratto, le rinunce e le attese tollerabili pur di ottenerne la conservazione, l'entità delle somme da pagare in base agli importi già versati,
l'esigenza, per il soggetto non inadempiente, di un adempimento rigorosamente tempestivo.
Dunque, nel caso in esame, in cui nel contratto di locazione stipulato dalle parti il
1°.2.2012, e rinnovatosi tacitamente alla prima scadenza del 31.1.2018, era stata pattuita una clausola risolutiva espressa, con cui era stato dato rilievo alla particolare importanza accordata, nell'economia dell'affare, al pagamento puntuale dei canoni mensili, con la previsione che il relativo versamento dovesse avvenire “in rate trimestrali anticipate di eguale importo alle seguenti scadenze: 01/02 01/05 01/08 01-11 di ogni anno” e che non potesse essere ritardato “oltre il termine di tolleranza di venti giorni pena la risoluzione ipso iure del … contratto ai sensi dell'art 1456 c.c.”, il fatto che la locatrice non si sia avvalsa di tale clausola non giustifica che se ne trascuri la presenza, dovendo da essa inferirsi l'importanza attribuita dalle parti alla tempestività dei pagamenti rispetto all'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Messa in chiaro tale premessa, ritiene la Corte che la conduttrice CP_1 CP_1
essendo incorsa nel mancato pagamento dell'intero canone relativo al mese di
[...] marzo 2023, di una parte del canone relativo al mese di agosto 2023 e dell'intero canone relativo al mese di settembre 2023, nello specifico non potesse concretamente rappresentarsi la gravità del proprio inadempimento pur in presenza, e nonostante la portata, della clausola in parola.
Le emergenze processuali rendono ragione del fatto che, contrariamente a quanto previsto in contratto, il versamento dei canoni non fosse sempre avvenuto in n. 4 rate trimestrali anticipate con scadenza il primo giorno dei mesi di febbraio, maggio, agosto e novembre, avendo l'appellata dimostrato, con la produzione di copie delle disposizioni di bonifico, che, quanto meno a partire da gennaio 2021 (e fino a settembre 2023), la locatrice aveva sempre accettato i pagamenti in “rate mensili posticipate, consentendole altresì di spalmare la rata mensile in due o più tranche, generalmente versando un acconto nel mese di scadenza ed il saldo il mese successivo” (v. docc.

2 -3 in fasc. appellata).
È la stessa appellante ad affermare, del resto, nell'intimazione di sfratto per morosità, che il versamento dei canoni non era mai avvenuto in rate trimestrali anticipate, come previsto in contratto, ma “in maniera incostante … e, comunque, sempre attraverso pagamenti mensili anziché trimestrali”, aggiungendo che “[d]i fatto dunque, il canone trimestrale
[era] sempre stato corrisposto mediante rate mensili pari ad € 2.623,00 (IVA inclusa)”.
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Consta ulteriormente che, in presenza di precedenti ritardi nei pagamenti, la locatrice abbia inoltrato dei solleciti (docc. 13-14-15 appellante), senza tuttavia mai assumere iniziative di carattere giudiziale o stragiudiziale, rivolte a far valere l'inadempimento di controparte.
Alla luce di tali elementi di valutazione, deve quindi fondatamente ritenersi che il comportamento tollerante dimostrato dalla locatrice nel corso del pluriennale rapporto tra le parti rispetto al pagamento puntuale dei canoni, intesi oltretutto non più come trimestrali, bensì come mensili, abbia finito per ingenerare nella conduttrice il ragionevole affidamento in merito alla rinunzia alla pretesa di un adempimento tempestivo, tanto da doversi considerare incompatibile con tale comportamento, e quindi contraria a buona fede, la richiesta di risoluzione del contratto da ultimo avanzata da non Parte_1 preceduta da alcuna preventiva sollecitazione, come altre volte in passato.
Se tale sollecitazione vi fosse stata, è verosimile che il pagamento sarebbe seguito in tempi brevi, come dimostra la corresponsione dei canoni arretrati intervenuta a distanza di un solo giorno dalla notifica, in data 3.11.2023, dell'intimazione di sfratto per morosità.
Epoca, oltretutto, nella quale il contratto era ormai pressoché giunto alla sua naturale scadenza, prevista per il 31.1.2024, essendo stato stipulato – come detto – il 1° febbraio
2012.
Le considerazioni che precedono inducono a ritenere che, data la tolleranza dimostrata dalla locatrice rispetto al pagamento dei canoni a cadenza mensile e non sempre puntuale,
l'importanza attribuita alla tempestività dell'adempimento con la clausola risolutiva fosse di fatto venuta meno e il mancato versamento di € 6.546,00 (importo comunque inferiore a quello di un canone trimestrale e certamente irrisorio se rapportato all'ammontare dei canoni complessivamente versati in più di 11 anni dalla stipula del contratto) non abbia quindi prodotto, nel caso in esame, un'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tra le parti tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale, tanto da doversi ritenere che l'inadempimento possa essere nella specie qualificato di non scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c.
Correttamente il Giudice di prime cure ha perciò escluso, nel caso in esame, la ricorrenza di un inadempimento idoneo a fondare la domanda di risoluzione del contratto, fermo restando che nel contratto di locazione, in quanto contratto di durata, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ancorché l'adempimento non valga a sanare o a diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rilevi soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (v. Cass. 14/11/2006, n. 24207), gravità nella specie da escludersi per le ragioni illustrate.
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Rispetto alle argomentazioni svolte non vale, a contrario, il rilievo di parte appellante riguardo alla mancata valutazione del “complessivo comportamento del debitore”, fondato sulla considerazione che, pur essendo “pacifico che questi abbia provveduto (tardivamente) al pagamento dei canoni arretrati, è altrettanto pacifico che … il conduttore [abbia] omesso il pagamento degli interessi nonché delle spese di sfratto”.
L'esiguità del relativo importo, dati i tempi del ritardo e l'ammontare complessivo della somma dovuta in linea capitale, non consente infatti di operare una valutazione difforme da quella già compiuta in ordine alla scarsa importanza dell'inadempimento e da configurare, viceversa, un inadempimento talmente grave, avuto riguardo all'interesse della locatrice, da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e da giustificare, quindi, una risoluzione del rapporto di locazione.
Va anche osservato che, nel giudizio di primo grado, non ha inteso far Parte_1 valere la ragione di credito di cui si discute e dunque la domanda con cui ha chiesto
“condannare al pagamento degli interessi compensativi Controparte_1 per il ritardo nel pagamento dei canoni” svolta nel presente grado è manifestamente inammissibile, perché in contrasto con il divieto dei cd. nova in appello sancito dall'art. 345 c.c.
Analoghe considerazioni devono ripetersi per quanto concerne l'ulteriore doglianza svolta dall'appellante in ordine all'ulteriore aspetto, a suo dire ugualmente oggetto di erroneo apprezzamento nella sentenza gravata, riguardante il mancato versamento del deposito cauzionale.
Rileva al riguardo il primo Giudice la pretestuosità di tale argomento utilizzato a sostegno della domanda di risoluzione “in assenza di alcuna richiesta stragiudiziale”, considerato che la locatrice, “in base alla buona fede nell'esecuzione del contratto, avrebbe dovuto dimostrare che nonostante le richieste prima del giudizio di versamento di tale somma la parte convenuta si fosse rifiutata di adempiere”.
critica tali affermazioni, sul rilievo di avere viceversa contestato il Parte_1 mancato versamento della cauzione richiedendo all'appellata di provvedere al versamento del deposito cauzionale con e-mail inviata il giorno 9.9.2020.
Preso atto di tali argomenti difensivi, rileva la Corte che la comunicazione del 9.9.2020 risulta in effetti versata in atti (doc. 12 appellante), ma si tratta di comunicazione con la quale veniva principalmente sollecitato il versamento dei “canoni scaduti relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio, agosto e settembre 2020”, con dichiarata disponibilità, “data la situazione di difficoltà causata dall'emergenza COVID-19”, a concedere “un piano di rateazione con pagamento mensile degli arretrati”.
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Solo in aggiunta, e approfittando apparentemente dell'occasione, veniva ricordato alla conduttrice che “la cauzione dell'importo di € 6450,00, come indicato in contratto, non
[era] mai stata versata e pertanto [le si chiedeva] assolvere anche a questo impegno”.
Non risulta che né prima, né dopo tale comunicazione, e fino all'introduzione del presente giudizio, la locatrice abbia mai reclamato la somma dovuta per il titolo in esame, sollecitandone il versamento.
Il carattere estemporaneo dell'unica richiesta blandamente avanzata il 9.9.2020, e reiterata solo con l'introduzione della causa di merito nel febbraio 2024, rende dunque ragione dalla mancanza di buona fede della locatrice, per aver tollerato nel corso di un rapporto pluriennale l'inadempimento della conduttrice sotto il profilo in esame, salvo mostrare di volersene avvalere quale motivo di risoluzione quanto il rapporto locatizio era ormai pervenuto alla sua naturale cessazione.
Deve dunque condividersi anche in parte qua il negativo apprezzamento espresso dal
Tribunale riguardo alla sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della relativa domanda.
Allo stesso modo, non meritano condivisione le censure mosse da alla Parte_1 sentenza oggetto di gravame “anche riguardo due ulteriori inadempimenti indicati in memoria di conversione: l'occupazione abusiva, a partire dal 2020, degli spazi cortilizi in comune con altra porzione di fabbricato e la violazione delle norme igienico sanitarie mediante il versamento dell'olio esausto nelle vasche di dispersione dei liquidi fognari”.
Oltre all'ammissibilità processuale di tali deduzioni, sostiene l'appellante che sarebbe stata fornita dimostrazione delle violazioni mediante la documentazione fotografica e video prodotta, richiamando al riguardo anche le prove testimoniali dedotte e non assunte in primo grado.
A prescindere dal profilo dell'ammissibilità, rileva la Corte che era stata Parte_1 espressamente autorizzata dalla conduttrice sin dalla CP_1 Controparte_1 stipulazione del contratto (art. 14), “ad usufruire del passaggio esterno per raggiungere la parte di immobile che rimane[va] a [sua] disposizione …” adibita a palestra, né consta che tale passaggio sia stato reso impossibile o ostacolato al punto da determinare il verificarsi di un inadempimento grave al punto da giustificare, di per sé, la risoluzione del rapporto locatizio.
Vi è bensì, al riguardo, la produzione di documentazione fotografica da cui si evince la presenza di sedie, tavoli e ombrelloni addossati al muro dell'immobile locato, ma in posizione tale da non impedire il passaggio (doc. 8 appellante).
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Quanto alla e-mail del 20.9.2020 (sub doc. 13), la stessa contiene un semplice invito “a liberare immediatamente il cortile …, essendo iniziata la stagione della palestra” (doc.13), ma non rende ragione di una concreta impossibilità di accesso al locale, o comunque del fatto che, essendovi tale effettiva impossibilità, al suddetto invito la conduttrice non abbia effettivamente ottemperato.
Analogo difetto di prova sussiste, come rilevato correttamente dal primo Giudice, anche per quanto concerne la dedotta violazione di norme igienico sanitarie collegata all'asserito sversamento di oli esausti, da parte dell'appellata, in una vasca di dispersione dei liquidi fognari, non potendosi trarre elementi a conferma di tale assunto dal video e dalla documentazione fotografica prodotti (docc. 9, 14 ,17), che si riferiscono a tombini non meglio identificati ripresi in epoca indefinita e fanno riferimento (quanto alla e-mail del
18.7.2017) alla rottura di un tombino nel corso dello svuotamento della fossa biologica e non all'indebito sversamento di oli esausti.
Deve anche evidenziarsi come nessuna contestazione sia stata mossa da Parte_1 all'affermazione del primo Giudice secondo cui tale lamentata condotta dell'appellante risulta “smentita tra l'altro dalla convenzione che la parte convenuta ha stipulato con la ditta , documentazione presente in atti e dalla quale in effetti si evince che CP_4 [...]
aveva conferito a il servizio per la raccolta degli oli Controparte_1 CP_4 esausti di origine alimentare ai sensi del D.Lgs. n. 152/06 (doc. 19 appellata).
Deriva da tali considerazioni che nessun inadempimento idoneo a giustificare la richiesta risoluzione del contratto locatizio inter partes risulta configurabile neppure sotto il profilo in esame.
Quanto al preteso “comportamento gravemente scorretto tenuto dal debitore” in riferimento al “grave stato di degrado dell'immobile al momento del rilascio”, situazione che, secondo l'appellante, integrerebbe a sua volta un inadempimento solutoriamente rilevante, deve convenirsi con il primo Giudice sulla novità della questione nel giudizio di primo grado, siccome collegata ad eventi successivi rispetto alla relativa introduzione (il rilascio dell'immobile risulta infatti avvenuto il 7.2.2024) e non potendosi con evidenza pronunciare la risoluzione del contratto inter partes sul presupposto di un inadempimento della conduttrice inammissibilmente difforme rispetto a quello (legato al mancato pagamento puntuale di canoni) rispetto al quale si era ab initio cristallizzata la domanda di
Parte_1
In conclusione, ritenuta l'infondatezza di tutti i motivi sottesi al proposto gravame, la sentenza n. 509/2024 del Tribunale di BU SI merita dunque integrale conferma.
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Il rigetto dell'appello comporta la condanna di alla rifusione in favore di Parte_1 controparte, ex art. 91 c.p.c., delle spese del presente grado, che si liquidano come da dispositivo nell'importo complessivo di € 3.933,00, tenuto conto del valore della causa (compreso nello scaglione da € 5.201 a € 26.000), in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 147/2022 per quanto concerne la fase di studio della controversia (€ 1.134,00) e la fase introduttiva (€ 921,00) e dei parametri minimi per quanto concerne la fase di trattazione/istruttoria (€ 922,00) e la fase decisionale (€ 956,00), in difetto di attività istruttoria e data l'oralità della discussione;
il tutto oltre rimborso forfettario spese generali
(15%), C.P.A. e I.V.A. se dovuta.
Deve infine dichiararsi la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di
[...]
poiché soccombente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari Parte_1
a quello dovuto per l'appello principale ex art. 13 co. 1 quater DPR 115/2002, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro avverso la sentenza del Tribunale Parte_1 Controparte_1 di BU SI n. 509/2024, pubblicata in data 09/04/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi €
3.933,00, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 15/01/2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Grazia Federici Roberto Aponte
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