REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4742/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), residente a [...] C.F._1
Montanino n. 113, elettivamente domiciliata in Terracina (LT) alla Via dei
Campani n. 2 presso lo studio dell'avv. Enrico Del Monte ( ) C.F._2
che la rapp.ta e difende, giusta nomina rilasciata nel ricorso di primo grado, p.e.c.
appellante Email_1
e
( e ( Parte_2 C.F._3 Controparte_1 C.F._4
) entrambi residenti in [...]alla via Delle Arene ed elett.te dom.ti in
[...]
Priverno, via G. Di Vittorio 2, presso lo studio dell'avv. Magda Salzillo che li rapp.ta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'avv. Tommasina Marazza pec: e pec : Email_2 Email_3
appellati

CONCLUSIONI: per le parti appellanti quelle formulate nel ricorso d'appello e per la parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art.127 ter c.p.c., del 25.6.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1194/2021, nel procedimento Rg. 2637/2017, avente ad oggetto locazione uso abitazione/pagamento indennità, il Tribunale di Latina ha emesso il seguente dispositivo: “ … 1) Rigetta la domanda di parte ricorrente;
2) In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta, dichiara risolto il contratto di locazione per gravi motivi e condanna alla Parte_1
restituzione in favore di e del deposito Parte_2 Controparte_1
cauzionale paro ad € 600,00, oltre interessi legali dalla corresponsione ad effettiva restituzione;
3) Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore di parte resistente, liquidate in € 2000,00 per competenze oltre accessori di legge 4) Motivazione contestuale. Così deciso in Latina in data
8.06.2021 “.
Il giudizio di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Con ricorso , ex art.
447 bis c.p.c., depositato il 02.05.2017 ,in virtù del contratto di Parte_1
locazione , ad uso abitativo, dell'immobile sito in Priverno alla Via Montanino
n.115, conveniva in giudizio la parti conduttrici , ed Parte_2 CP_1
, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
[...]
Tribunale adito, contrariis rejectis, così provvedere: accertati i fatti di cui alla premessa, accogliere la domanda attrice e, per l'effetto, dichiarare i convenuti tenuti a versare in favore dell'attrice i canoni non corrisposti per il periodo di mesi sei, corrispondente al mancato preavviso dell'immobile locato e, dunque, condannarli al pagamento in favore della sig.ra della somma Parte_1
complessiva di euro 1.800,00 a titolo di indennità di preavviso o della maggiore o
pag. 2/7 minore somma che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge.”
- avvenuta la rituale notifica del ricorso alla pima udienza per il giorno
18/01/2018 si costituivano i resistenti che effettuavano domanda riconvenzio- nale al fine di far dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempi- mento della locatrice;
il Giudice disponeva rinvio ex art. 418 c.p.c. all'udienza del
29/03/2018; “.
Ammessa ed espletata la prova testimoniale, la causa veniva rinviata per la discussione e decisione all'udienza del 08.06.2021 con termine alle parti fino a gg. 20 prima dell'udienza per il deposito di note.
All'esito dell'udienza di discussione veniva depositata la sentenza n. 1194/2021 del 10/06/2021.
Avverso detta sentenza , come in atti, formulava ricorso in appello Parte_1
contestando il provvedimento indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituivano ed , come in atti, impugnando Parte_2 Controparte_1
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 15.12.2021 per la trattazione, in assenza di richiesta di sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 14.5.25 con successivo rinvio al 25.6.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione rese, ex art. 127 ter c.p.c..
La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato sul seguente motivo.
Deduce l'appellante che la sentenza gravata non appare condivisibile nella parte in cui ha stabilito che, dalle prove acquisite, i resistenti erano nella legittimità nell'interrompere immediatamente il contratto locatizio: “Sussistono dunque i
pag. 3/7 presupposti per esercizio in via anticipata ed urgente del recesso dal contratto di locazione in atti, atteso che la pericolosità sociale dello ( vicino di CP_2
casa) era circostanza che non poteva essere nota ai resistenti al momento della stipula del contratto e costituisce un valido motivo di risoluzione del rapporto stante l' oggettiva gravità delle circostanze sopra rappresentate e dimostrate ( per la verità nemmeno contestate dalla ricorrente) .
Deduce l'appellante che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n.
392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l'obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell'art. 1585 cod. civ.
Ritiene l'appellante che la Cassazione (n. 12291 del 30 maggio 2014), riportata dal Tribunale, ha puntualizzato che i gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto (nella sostanza quelli indicati o sottointesi all'art. 2 del contratto per cui è causa e, quindi, con preavviso di almeno sei mesi) devono essere: fatti non volontari, ossia non dipendenti da una volontà dell'inquilino, fatti sopravvenuti, imprevisti ed imprevedibili alla firma del contratto di affitto;
un vicino particolarmente chiassoso che non consente di riposare è stato considerato, dalla giurisprudenza, una giusta causa.
Deduce inoltre l'appellante che il recesso esercitato dal conduttore determina la cessazione del contratto dal termine semestrale previsto e che il conduttore è tenuto al versamento fino al compimento del semestre di preavviso.
La Corte così ragiona pag. 4/7 In fatto i conduttori hanno eccepito l'impossibilità della continuazione della locazione per gravi molestie da parti di terzi nonché la legittimità del recesso dal contratto in ragione della sussistenza di gravi motivi sottesi alla risoluzione del rapporto, atteso che erano stati destinatari di molestie e condotte biasimevoli, tra cui la richiesta continua di denaro, da parte del vicino di casa, , Per_1
, nipote della locatrice, soggetto noto alle forze dell' ordine, dedito al
[...]
consumo di sostanze stupefacenti ed allo spaccio, praticato anche all' interno dell' appartamento dove abitava il . Per_1
La presenza di un vicino molesto risultava una circostanza non era stata resa nota all'atto delle trattative contrattuali.
Rappresentavano gli attori che il rapporto di vicinato con il era divenuto Per_1
intollerabile in seguito ad episodi di furto ed in particolare dopo l'episodio del 10 luglio quando i coniugi, rientrando a casa, incontrarono il vicino che, in uno stato di delirio dovuto ad una crisi di astinenza inveì contro di loro, chiedendo denaro e lamentando di essere stato malmenato da extracomunitari;
presentava in effetti evidenti ferite, che si era autoinflitto in preda ad un delirio psicotico.
La (conduttrice) ebbe una crisi di panico, intervennero i CC i quali CP_1
presero atto dell'accaduto e ricevettero la denuncia querela sporta dai coniugi, odierni resistenti, che pochi giorni dopo subirono in casa un furto di gioielli.
La prova di tale situazione di fatto risulta dalla testimonianza resa all'udienza del
04.12.2018 dal Comandante della locale stazione dei Carabinieri, Tenente
che confermò le circostanze indicate e ribadì che i CC. erano Testimone_1
intervenuti in altre occasioni perché chiamati da parenti e vicini.
Risulta pertanto anche la prova della ripetitività delle molestie.
Ritiene la Corte di riportarsi all'orientamento dell'indicata sentenza della
Cassazione n.12291 del 30/05/2014 fatta propria dal Tribunale.
pag. 5/7 È, pertanto, legittima la dismissione della detenzione dell'immobile in quanto dipendente, non da arbitraria volontà del conduttore, bensì da "esigenze esterne" idonee, come nel caso di specie, ad arrecare condizioni di stress e precise ripercussioni sulla salute, tali da rendere "oltremodo gravosa, se non intollerabile, la prosecuzione del rapporto locatizio".
Va pertanto, in conferma della sentenza gravata, dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice per violazione dell'art. 1575 n.3 per non aver garantito il pacifico godimento durante la locazione.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM. 147/2022, il valore della causa in € 1.800,00, gli scritti difensivi, la non complessità della questione giuridica trattata in € 1.458,00 oltre € 120,00 per spese oltre IVA se dovuta e CPA come per legge.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ei confronti di e avverso la Parte_1 Parte_2 Controparte_1
sentenza del Tribunale di Latina n. 1194/2021 così provvede:
1) Respinge l'appello.
2) Per l'effetto condanna , parte appellante, al pagamento, in Parte_1
favore di e , parti appellate, delle spese Parte_2 Controparte_1
del presente grado del giudizio, che liquida in € 1.458,00 , oltre € 120,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

pag. 6/7 3) Dichiara eugenia, parte appellante, tenuta al versamento in favore Pt_1
dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 26/06/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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