Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Presidente -
- dr.ssa Paola Martorana - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G 4542/2020, riservata in decisione all'udienza del
30.10.2024 e vertente
TRA
(P.I. -(c.f. Parte_1 P.IVA_1
) rappresentato e difeso, giusta procura allegata all'atto di appello, C.F._1 dall'avv. Concetta Immacolata Nappi (c.f. ) C.F._2
APPELLANTE
CONTRO
(c.f. ), rappresentato e difeso, giusta procura Controparte_1 C.F._3 allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv. Angelo Russo (c.f.
), presso il cui studio sito in Nola (NA) alla Via Abate Minichini n. C.F._4
10 è elettivamente domiciliato
APPELLATO

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 25.7.2012, Parte_1
(di seguito solo “ ”) conveniva innanzi al Tribunale di
[...] Parte_1
Nola al fine di: a) sentir dichiarare nullo l'atto di compravendita Controparte_1
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- 1 -

Corte d'appello di Napoli- sezione seconda intervenuto tra e (parte alienante) e Controparte_2 Controparte_3 CP_1
(parte acquirente), redatto dal Notaio dott. registrato in Teano
[...] Persona_1
(CE) l'08.2.2012 al numero 474 e trascritto in Santa Maria Capua Vetere (CE) in data
14.2.2012 reg. gen. 5706 reg. part. 4337; b) sentir affermare la legittimazione dell'istante ad esercitare il diritto di riscatto ai sensi degli artt. 38 e 39 legge 392/1978 per l'acquisto dell'immobile sito in Casamarciano (NA) alla Via Nazionale delle Puglie n.182, identificato in catasto al foglio 9 p.lla 291 sub 101 per il prezzo pattuito fra i contraenti, immobile concessogli in locazione dai per uso diverso da quello abitativo a far Parte_2
data dall'1.4.2002 come da contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate ufficio di Nola;
c) sentir, per l'effetto, dichiarare la responsabilità di per Controparte_1
la violazione del diritto di prelazione vantato dal deducente in virtù della suindicate disposizioni normative e condannare il convenuto al risarcimento dei danni conseguentemente subiti.

1.2 Instaurato ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio , Controparte_1
eccependo la nullità, l'improcedibilità e l'improponibilità della domanda attorea;
il convenuto contestava, inoltre, la legittimazione dell'attore all'esercizio del diritto di riscatto, attesa l'anteriorità del grave inadempimento del , che aveva condotto alla Pt_1
risoluzione giudiziale del contratto di locazione pronunciata con sentenza del Tribunale di
Nola n. 598/2016, con conseguente perdita della qualità di conduttore alla data dell'esercizio del diritto di riscatto;
eccepiva, ancora, la decadenza dal termine semestrale entro cui deve essere esercitato il diritto di prelazione accordato al conduttore dall'art. 38 cit. e, per altro verso, l'insussistenza di siffatto diritto a fronte del proprio acquisto da qualificarsi “in blocco”, in quanto relativo all'intero fabbricato in cui insiste l'unità immobiliare locata.

1.3 Espletata consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Nola, con sentenza n. 1556/2020, ha rigettato la domanda attorea, accogliendo l'eccezione sulla insussistenza della qualità di conduttore alla data dell'esercizio del diritto di riscatto, allorquando era già maturato, in capo al , il grave inadempimento nel pagamento di due mensilità di canone, cui deve Pt_1 farsi retroagire l'effetto della sentenza di risoluzione del contratto di locazione resa dal
Tribunale di Nola.
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- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

1.4 Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 30.10.2020, con atto di citazione notificato in data 7.12.2020 ha proposto appello affidato a tre motivi. Parte_1

1.5 Con il primo motivo l'appellante denunzia la nullità della sentenza per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di e Controparte_2 _3
, proprietari locatori e, poi, venditori dell'immobile sito in Casamarciano (NA) alla
[...]
Via Nazionale delle Puglie n.182; adduce, in particolare, di non aver ricevuto alcuna comunicazione scritta dell'avvenuta vendita da parte dei propri locatori, bensì soltanto una missiva da , con cui costui si dichiarava nuovo proprietario dell'immobile; Controparte_1
l'esponente, quindi, sempre regolare nei pagamenti, aveva continuato a versare le due mensilità di canone agli originari proprietari e, solo a seguito di comunicazione orale da parte di e , a partire da maggio 2012 sino a luglio Controparte_2 Controparte_3
2013, aveva corrisposto i canoni di locazione sia ad , come attestato dalle Controparte_1
ricevute di versamento a mezzo vaglia postale prodotte in atti, che a CP_2
e ; assume, pertanto, che a rispondere della lesione del diritto
[...] Controparte_3
di relazione debbano necessariamente essere anche gli originari proprietari-locatori.

1.6 Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'errore nel quale è incorso il giudice a quo nel valutare il rapporto di pregiudizialità tra la domanda di risoluzione del contratto di locazione e quella di esercizio del diritto di riscatto;
rimarca che l'indagine in questione deve essere condotta accertando se l'inadempimento era maturato non già alla data in cui, consumata la violazione del diritto di prelazione, l'istante aveva esercitato il diritto potestativo di riscatto, bensì all'epoca della stipula dell'atto di alienazione, che integra, appunto, la lesione dello ius prelationis e costituisce il presupposto logico-giuridico dell'esercizio del diritto di riscatto;
rimarca che, così riformato il ragionamento del primo giudice, non vi era alcun pregresso inadempimento ostativo alla legittimazione del comparente all'esercizio del diritto di riscatto, riferendosi la morosità contestata nel giudizio di risoluzione alle mensilità di marzo e aprile 2012, maturate successivamente alla stipula dell'atto di compravendita avvenuta il 2.2.2012.

1.7 Con il terzo motivo l'appellante censura le conclusioni rassegnate dal CTU in quanto affette da contraddittorietà; protesta che l'ausiliario d'ufficio ha, dapprima, riconosciuto l'autonomia strutturale e funzionale del locale commerciale condotto in locazione in virtù di una serie di caratteristiche di cui l'unità immobiliare gode, quali, a titolo esemplificativo,
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- 3 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda l'accesso autonomo dalla via pubblica, e, poi, incongruamente, ha affermato che la vendita separata dell'immobile in locazione altererebbe la complessiva unitarietà del fabbricato.

1.8 Con comparsa depositata in data 13.5.2021 si è costituito in giudizio , Controparte_1
che ha resistito al gravame, invocandone il rigetto, con vittoria di spese e competenze di lite.

1.9 all'udienza del 30.10.2024, dopo una prima rimessione in istruttoria disposta in accoglimento dell'istanza del difensore dell'appellante, che aveva rappresentato un assoluto impedimento per ragioni di salute al deposito della comparsa conclusione ex art. 190 c.p.c. documentato dalla certificazione medica prodotta, la Corte ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini ordinari di cui all'art.190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali

2.Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 7.12.2020, risultando rispettato il termine breve di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 325 c.p.c., decorrente dalla notificazione della sentenza impugnata, avvenuta in data 5.11.2020.

2.1 Va disatteso il primo motivo di gravame, con cui lamenta l'omessa Parte_1
integrazione del contraddittorio nei confronti di e Controparte_2 _3
, nella qualità di locatori-venditori dell'immobile di cui è causa.
[...]
Come chiarito dalla Suprema Corte, nel giudizio instaurato dal conduttore nei confronti del terzo per l'accertamento dell'esistenza del suo diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, l'alienante non è litisconsorte necessario, perché l'azione del conduttore, di natura reale, è rivolta solo contro l'acquirente, con la conseguenza che la sfera giuridica del venditore resta estranea agli effetti reali scaturenti dalla sentenza (Cass.
7501/2007).
Tale conclusione non muta alla luce della deduzione dell'appellante sulla necessità di rendere partecipi al giudizio anche i venditori-locatori, in quanto (cor)responsabili, unitamente all'acquirente, dei danni asseritamente subiti per effetto della lesione del diritto di prelazione vantato sull'immobile de quo.
L'azione risarcitoria, quand'anche cumulativamente proposta, mantiene la sua autonomia, per petitum e causa petendi, da quella di natura reale tesa all'acquisto dominicale sull'immobile oggetto di riscatto e, in quanto di natura personale, non determina alcun vincolo di inscindibilità nei rapporti con i pretesi coobbligati, avvinti, in ipotesi, soltanto da
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- 4 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda una solidarietà passiva, che, come è noto, non impone il litisconsorzio necessario. Ove, pertanto, il avesse inteso azionare una pretesa di responsabilità (anche) nei confronti Pt_1
dei propri locatori, avrebbe dovuto indirizzare autonomamente a questi ultimi una domanda risarcitoria, senza rimettere la loro evocazione in giudizio ad un ordine officioso di integrazione del contraddittorio.

2.2 Va, invece, accolto il secondo motivo, con cui l'appellante denunzia il cattivo governo del rapporto di pregiudizialità sussistente tra la domanda di risoluzione proposta dal locatore e la domanda di riscatto proposta dal conduttore ai sensi dell'art. 39 l. 392 del 1978.
La sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento di un contratto a esecuzione continuata e periodica, sebbene di carattere costitutivo, ha efficacia retroattiva ex art. 1458
c.c. solo dal momento dell'inadempimento (non estendendo i propri effetti alle prestazioni già eseguite); deriva da quanto precede che la domanda di risoluzione si pone in rapporto di pregiudizialità con la domanda di riscatto soltanto ove il grave inadempimento dedotto in giudizio sia anteriore, poiché l'accoglimento della prima priverebbe il retraente della qualità soggettiva di conduttore, che lo legittima al riscatto (Cass. 4816/2012).
Si è, altresì, posto in rilievo che il prelazionario acquista il diritto di riscatto nel momento e per effetto della vendita fatta dal proprietario ad un terzo in violazione del diritto di prelazione, giacché tale atto costituisce il presupposto dell'insorgenza del medesimo.
E', infatti, la violazione di quest'ultimo a determinare in capo al conduttore il conseguente diritto di riscatto, quale rimedio dall'ordinamento attribuitogli ai fini della coattiva realizzazione proprio di quell'acquisto cui è preordinato il diritto di prelazione inadempiuto (v. Cass. 4816/2012; Cass., 19/1/2006, n. 1019; Cass., 11/3/1994, n.
2367).
La doglianza dell'appellante coglie, allora, nel segno, laddove si rimprovera al primo giudice di aver valutato la preesistenza dell'inadempimento non già rispetto alla data
(2.2.2012) della stipula dell'atto di compravendita, con la quale si è realizzata la lesione del diritto di prelazione suppostamente vantato dal , bensì avendo riguardo alla data Pt_1
dell'esercizio del riscatto.
Applicando il corretto principio invocato dall'appellante, ne consegue che, all'epoca in cui si consumava la lesione prospettata (2.2.2012), non era ancora maturata la morosità dedotta con la domanda di risoluzione del contratto di locazione, relativa alle mensilità di aprile e
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- 5 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda maggio 2012, e che, perciò, a tale data il ancora rivestiva pieno iure la qualifica di Pt_1
conduttore dell'immobile, in quanto non ancora gravemente inadempiente ai propri obblighi contrattuali.

2.3 Va, d'altra parte, respinta l'eccezione reiterata dall'odierno appellato di decadenza dal termine semestrale per l'esercizio del diritto di riscatto stabilito dall'art. 39 legge 392/1978.
Contrariamente, infatti, a quanto sostenuto da , l'esercizio del diritto Controparte_1
di riscatto da parte del conduttore, che postula una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, ben può essere effettuata anche con l'atto di citazione, sempre che la procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, il cui contenuto la parte fa proprio con la sottoscrizione (Cass., n. 20948/06; n. 23301/07).
Nella specie, l'atto di citazione reca esplicitamente la dichiarazione di riscatto, che il Pt_1
ha fatto propria con la sottoscrizione della procura ad litem rilasciata al difensore a margine del libello introduttivo;
risalendo, poi, la notificazione della citazione al 26.7.2012, risulta osservato il termine semestrale decorrente dall'atto di vendita stipulato in data 2.2.2012 e trascritto il 14.2.2012.

2.4 Il terzo motivo di gravame è infondato e va, pertanto, rigettato.
Nella locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la legge, in caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato, attribuisce al conduttore il diritto di prelazione ed a tal fine onera il locatore di dargliene comunicazione nei modi previsti dall'art. 38 primo comma legge n. 392/78.
A sua volta il locatore, il quale sia proprietario anche di altri immobili urbani, ha diritto, come gli è garantito dalla libertà dell'iniziativa economica privata, (art. 41 comma primo
Cost.), oltre che dall'ampiezza dei poteri attribuitigli dall'art. 832 c.c., di trasferire a terzi l'immobile locato anche congiuntamente a tutti o parte degli altri immobili in proprietà.
In ogni caso di trasferimento della proprietà del bene locato viene a profilarsi, pertanto, una situazione di potenziale conflitto tra conduttore e terzo acquirente, conflitto che il legislatore ha risolto attribuendo al conduttore, in caso di identità del bene locato con quello compravenduto, il diritto di prelazione e quello, succedaneo, di riscatto (artt. 38 e 39 legge n. 392/78), in tal senso limitando il potere dispositivo del proprietario - locatore.
Tale interpretazione si fonda sul tenore letterale dell'art. 38 cit. che, al comma 1, stabilisce che il diritto di prelazione può essere esercitato nell'ipotesi di trasferimento a titolo oneroso
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“dell'immobile locato”, con ciò presupponendo l'assoluta coincidenza oggettiva tra il bene locato e quello venduto a terzi. Nel caso, allora, in cui la compravendita comprenda altri beni, oltre quello locato, occorre distinguere la vendita cumulativa del complesso immobiliare da quella “in blocco”. Secondo, infatti, la giurisprudenza della Suprema Corte, ricorre la vendita “in blocco” allorquando i vari beni alienati costituiscano un unicum e siano venduti non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari, non spettando, in tal caso, il diritto di prelazione ex art. 38 cit. appunto perché difetta il presupposto della identità dell'oggetto della locazione, da un lato, e della vendita a terzi, dall'altro; sussiste, invece, una vendita cumulativa ogni qual volta tale accertamento sia stato negativo, nel senso che le più unità immobiliari poste in vendita con unico atto e a prezzo complessivo conservino la loro individualità e non possano considerarsi un'entità patrimoniale distinta dal bene oggetto della locazione (Cass.
13253/2023).
A tale riguardo l'indagine del giudice deve essere condotta non soltanto sulla base della situazione oggettiva, di fatto esistente al momento della vendita, ma deve, altresì, tener conto, sotto il profilo soggettivo, dell'intenzione dei contraenti, come desumibile dal tenore del contratto di vendita, potendo ricorrere un'ipotesi di vendita “in blocco”, sottratta alla operatività del diritto di prelazione, anche qualora i beni trasferiti, pur se astrattamente suscettibili di alienazione separata, siano stati considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unicum, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale, diversa da quella della singola unità oggetto del contratto di locazione (Cass.
3377/2010; Cass., sez. 3, 17/09/2008, n. 23747; Cass., sez. 2, 12/01/2017, n. 655; Cass., sez.
3, 04/08/2017, n. 19502).
Ebbene, nella specie, va immediatamente rimarcato che la vendita ha avuto ad oggetto l'intero stabile in cui si inserisce il locale commerciale di cui è causa e che il complesso immobiliare oggetto di trasferimento, pur se composto, come nel caso in esame, da singole unità immobiliari strutturalmente e funzionalmente autonome, costituisce un bene quantitativamente e qualitativamente distinto dalla somma delle singole porzioni, quale
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda organismo dotato di una propria oggettiva individualità giuridico - strutturale (Cass.
19.10.1998 n. 10340; 7520/1999; 10427/98).
Sul piano soggettivo, poi, la volontà delle parti di riguardare il complesso delle unità immobiliari trasferite nella sua unitarietà, tale da costituire una entità patrimoniale distinta dalla somma delle singole porzioni, è desumibile dal contenuto del contratto in esame, in cui le parti hanno convenuto un prezzo complessivo, sia pure specificando l'importo da imputare ai due locali ubicati al piano terra (tra cui il locale commerciale in questione), qualificando, inoltre, espressamente l'operazione negoziale come vendita “in blocco”.
In particolare, il dato letterale dell'espressione utilizzata, che, ai sensi dell'art. 1362 c.c., costituisce il criterio esegetico principale, destinato ad assorbire e esaurire ogni altro criterio interpretativo quando dal senso letterale delle parole emerga in modo certo la comune volontà delle parti, non può essere relegato, come sostenuto dall'appellante, all'indicazione di un nomen iuris erroneo e non vincolante nell'indagine riservata all'organo giudicante.
È vero, infatti, che la qualifica, che le parti attribuiscano al contratto, non è decisiva nella configurazione ed interpretazione del contratto ad opera del giudice e, tuttavia, ad essa ben può essere assegnato rilievo qualora, come nella specie, il nomen iuris utilizzato risulti congruo con l'effettività del regolamento negoziale risultante dallo schema contrattuale.
Infine, va rimarcato che l'appellante non ha mai prospettato, nelle sue difese, un intento simulatorio o elusivo dello "jus prelationis" perseguito dalle parti con la compravendita in contestazione, il cui concreto accertamento è fatto salvo anche nell'ipotesi di vendita “in blocco”, ammettendosi che il conduttore alleghi e comprovi che il trasferimento di un intero stabile nasconda una pluralità di vendite di singoli e autonomi beni avvenute occasionalmente con un solo atto e per un prezzo globale, e, dunque, l'esistenza di una malafede dei contraenti, i quali aggiungano surrettiziamente all'immobile locato altri beni, allo scopo precipuo di eludere l'attuazione della norma e vanificare il diritto del conduttore medesimo (Cass. 3467/1997; Cass. 1519/1994).
L'accertamento di un elemento impeditivo alla sussistenza del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto azionato dall'appellante impone, in conclusione, di confermare la statuizione di primo grado sia pure in forza di una motivazione difforme da quella seguita dal giudice a quo.
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3. Quanto alle spese del presente grado, si premette che nella specie, in cui il giudizio di primo grado è stato introdotto in forza di citazione notificata il 26.7.2012, trova applicazione, ratione temporis, l'art. 92 nella formulazione modificata dall'art. 45, comma
11, l. 18 giugno 2009, n. 69, antecedente all'ulteriore intervento riformatore recato dal d.l.
12 settembre 2014, n. 132, che consente la compensazione delle spese di lite, oltre che in caso di soccombenza reciproca, qualora ricorrano “altre gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate nella motivazione”
E, allora, se è vero che, come chiarito dalla Corte Costituzionale (vedi sentenza n. 77/2018), negli interventi normativi susseguitisi sull'art. 92 comma 2 c.p.c. a partire dalla legge n.
263/2005 è rintracciabile l'intento del legislatore di restringere il perimetro del potere del giudice di compensare le spese di lite, nel caso in esame si ravvisano profili apprezzabili a tal fine, tenuto conto che la sentenza viene confermata in forza di una motivazione difforme da quella del primo giudice, non resistendo quella posta a fondamento della decisione ad uno dei motivi di gravame, e in considerazione della natura interpretativa della questione decisiva della controversia.

4. Essendo stato rigettato l'appello, deve darsi atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico dell'appellante.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate avverso la sentenza del Tribunale di
Nola n. 1556/2020, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la statuizione impugnata;

2) compensa le spese del presente grado;

3) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre
2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a
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- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a carico dell'appellante.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 5.3.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Maria Teresa Onorato
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