RG. n. 261/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA
nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 525/2023, emessa dal Tribunale di Imperia, pubblicata in data 02.08.2023 promossa da:
(c.f. e p.iva , in persona del legale rappresentante p.t. sig.ra Parte_1 P.IVA_1
e (c.f. e p.iva ), in persona del legale Parte_2 Parte_3 P.IVA_2 rappresentante p.t. sig.ra rappresentate e difese dagli Avv.ti Michele Pratelli e Ivo Di Parte_4
Quinzio, in forza di procura in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliate presso lo studio del secondo in Sanremo (IM), via Roma n. 93
APPELLANTI
CONTRO
(c.f. , in persona del suo amministratore Controparte_1 P.IVA_3 pro tempore dott. rappresentato e difeso dall'Avv. Elvira Lombardi, in forza di procura CP_2 speciale stesa in calce alla comparsa di costituzione in appello ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Sanremo (IM), via Feraldi n. 6
APPELLATO

CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia all'On. Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in parziale riforma della sentenza di primo grado e in accoglimento dei motivi di gravame di cui in narrativa, disporre come segue:
a) per in relazione al giudizio di opposizione a d.i. n. 441/14 RG: Parte_1
- accertata, anche in via riconvenzionale, la sussistenza dei crediti vantati dalla deducente come risultanti dalla documentazione in atti e dall'istruttoria condotta in primo grado, dichiarare la compensazione tra tali crediti ed il minor credito vantato dal , condannando quest'ultimo CP_1
1

al pagamento in favore della deducente della somma di € 167.537,46 o di quella somma, maggiore
o minore, che risulterà di giustizia, oltre interessi dalla domanda al saldo ex D.Lvo 231/02, con conferma della revoca dell'opposto decreto ingiuntivo, previa declaratoria di nullità del consuntivo
2012 e del preventivo 2013 per le causali di cui in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di approvazione dei rendiconti di che trattasi e alle conseguenti votazioni, e previa rideterminazione del debito della Parte_1 verso il in conformità alle spese effettivamente oggetto di riparto tra i condomini;
CP_1
- con vittoria di spese, ivi comprese quelle di CTU, e compensi di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari, i quali a tal fine dichiarano di aver anticipato le prime e non percetto i secondi;

b) per in relazione al giudizio riunito n. 3152/14 RG: Parte_1
- dichiarare nulle la delibera di approvazione del consuntivo 2013 e del preventivo 2014 inerenti alla gestione ordinaria per le causali meglio descritte in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di approvazione dei rendiconti di che trattasi e alle conseguenti votazioni;

- sempre nel merito, dichiarare nulla e comunque invalida la delibera di approvazione del consuntivo gestione straordinaria nonché quella del preventivo 2014 attinente alla gestione dell'ente balneare per le causali di cui in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di approvazione del rendiconto in parola e alle conseguenti votazioni;

- con vittoria di spese, ivi comprese quelle di CTU, e compensi di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari i quali a tal fine dichiarano di aver anticipato le prime e non percetto i secondi;

c) per in relazione al giudizio riunito n. 2873/14 RG: Parte_3
- nel merito, dichiarare nulle tanto la delibera di approvazione del consuntivo 2013 quanto quella del preventivo 2014 inerente alla gestione ordinaria per le causali meglio descritte in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di approvazione dei rendiconti di che trattasi e alle conseguenti votazioni;

- sempre nel merito, dichiarare nulla e comunque invalida la delibera di approvazione del consuntivo gestione straordinaria per le causali di cui in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di approvazione del rendiconto di che trattasi e alla conseguente votazione;

- con vittoria di spese, ivi comprese quelle di CTU, e compensi di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari i quali a tal fine dichiarano di aver anticipato le prime e non percetto i secondi;

d) per e in relazione al giudizio riunito n. 2811/16 RG: Parte_1 Parte_3
- ferma la declaratoria di annullamento delle delibere di approvazione dei rendiconti consuntivo ordinario 2014 e 2015 di cui alla sentenza impugnata, il cui capo andrà confermato, dichiarare nulle,
2 invalide e comunque annullare le delibere di approvazione degli altri rendiconti di cui al verbale di assemblea del 14/05/2016 per le motivazioni di cui in narrativa, ivi compresa quella relativa alla partecipazione di soggetti estranei al Condominio all'assemblea di che trattasi e alle conseguenti votazioni, e in particolare accertando, tra l'altro, la natura non condominiale delle spese inerenti il
c.d. servizio di balneazione e l'effettivo ammontare dei millesimi in capo all'attrice Parte_3
- con vittoria di spese, ivi comprese quelle di CTU, e compensi di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari i quali a tal fine dichiarano di aver anticipato le prime e non percetto i secondi”.
PER L'APPELLATO
“Piaccia alla Corte Ecc.ma, ogni diversa e contraria istanza eccezione e deduzione reietta:
- rigettare integralmente l'appello proposto da e avverso Parte_1 Parte_3
l'impugnata sentenza del Tribunale di Imperia 525/2023.
Con condanna delle appellanti alla rifusione, in favore del , delle Controparte_1 spese e degli onorari del presente grado del giudizio, respinta ogni diversa domanda".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A mezzo di appositi e separati atti di citazione venivano promossi i quattro giudizi sotto indicati, successivamente riuniti nel corso del procedimento di primo grado.
A) Il primo procedimento (R.G. 441/2014) traeva origine dall'opposizione, con contestuale domanda riconvenzionale, promossa dalla con atto di citazione notificato in data 11.02.2014 Parte_1 contro il avverso il decreto ingiuntivo n. 350/13 emesso, su ricorso CP_1 Controparte_1 del Condominio, il 23.12.2013 dal Tribunale di Imperia col quale era stato ingiunto alla società opponente il pagamento a favore del della somma di € 126.330,71 oltre gli interessi CP_1 dalla domanda e le spese ivi liquidate, per spese condominiali insolute derivanti dall'approvazione in sede assembleare del consuntivo dell'esercizio 2012, del preventivo dell'esercizio 2013 e dei lavori straordinari di consolidamento e ripristino dei pilastri degli edifici condominiali. Con tale opposizione la chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo sostenendo l'inesistenza Parte_1 della notifica del decreto, il difetto di giurisdizione o incompetenza in capo al Tribunale che lo aveva emesso, l'incertezza del credito ingiunto, l'estinzione del credito ingiunto per compensazione col maggior credito avanzato dalla nei confronti del Condominio, indicato in euro Parte_1
36.423,89, salvo giustizia, e per il cui riconoscimento veniva proposta la domanda riconvenzionale, il risarcimento del danno per il pregiudizio arrecato all'opponente per l'avvenuta iscrizione di ipoteca giudiziale effettuata dal Condominio in forza del decreto ingiuntivo opposto e per il riconoscimento del quale veniva proposta domanda riconvenzionale.
Il si costituiva ritualmente chiedendo in via principale il rigetto dell'avversaria CP_1 opposizione e in via subordinata l'eventuale compensazione del credito ingiunto col minor credito dell'opponente.
3 In data 24.11.2016 veniva quindi licenziata una CTU contabile volta ad accertare il credito del nei confronti della alla data del ricorso per decreto ingiuntivo CP_1 Parte_1
(31/10/2013) e il credito della nei confronti del Condominio in pari data, oltre alle Parte_1 eventuali compensazioni e pagamenti operati tra le parti tra il 19/10/2010 ed il 31/10/2013.
Il 17.04.2018 al suddetto procedimento (441/2014 R.G.) veniva disposta la riunione dei procedimenti
2873/2014 R.G. (al quale era già stato precedentemente riunito il procedimento 3152/14 R.G.) e
2811/2016 R.G. - procedimenti promossi dalla e dalla contro il Parte_1 Parte_3
- e in pari data il Giudice conferiva al CTU già nominato l'incarico Controparte_1 di rispondere a un quesito più esteso in considerazione dell'ampliamento del thema decidendum. In data 27.07.2020 il CTU depositava il proprio elaborato.
B) Il secondo procedimento (R.G. 2873/2014), promosso dalla società aveva Parte_3 per oggetto l'impugnativa delle delibere condominiali adottate dall'assemblea del
[...]
il 10.05.2014 sul presupposto della dedotta nullità della delibera di Controparte_1 approvazione del consuntivo 2013 e del preventivo 2014 relativi alla gestione ordinaria e della delibera di approvazione del consuntivo gestione straordinaria, oltre che l'annullamento sia per il fatto di non essere stata validamente convocata, sia per il fatto dell'avvenuta violazione delle norme di legge e regolamentari prevedenti l'immediata trasmissione del verbale della riunione agli assenti.
Il si costituiva contestando la fondatezza delle avversarie domande delle quali chiedeva CP_1 quindi l'integrale rigetto.
Depositate successivamente dalle parti le rispettive memorie istruttorie la causa il 17.04.2018, come sopra anticipato, veniva riunita all'anzidetto procedimento 441/2014 R.G. assieme al quale proseguiva fino all'assegnazione a sentenza.
C) Il terzo procedimento (R.G. 3152/2014) promosso dalla aveva a oggetto Parte_1
l'impugnazione delle delibere di approvazione del consuntivo 2013 e preventivo 2014 relativi alla gestione ordinaria con contestuale richiesta di nullità; inoltre la società sopra specificata impugnava le delibere di approvazione del consuntivo ordinario 2012, del preventivo ordinario 2013 e del preventivo 2014 relativo quest'ultimo alla gestione del cosiddetto ente balneare chiedendone ugualmente la nullità.
Il , costituendosi, eccepiva la tardività dell'impugnativa, proposta oltre il termine previsto CP_1 dall'art.1137, comma 2, c.c., e per il resto contestava la fondatezza delle domande formulate.
Con ordinanza del 31.05.2016, come sopra anticipato, detta causa veniva riunita alla 2872/2014
R.G. assieme alla quale il 17.04.2018 era poi riunita alla causa portante 441/2014 R.G.
D) Il quarto procedimento (R.G. 2811/2016) veniva promosso dalla e dalla Parte_1 con atto di citazione notificato il 26.10.2016 con cui venivano impugnate le Parte_3 delibere assunte dall'assemblea di condominio tenutasi il 14.05.2016 e per le quali era richiesta la declaratoria di nullità, invalidità e comunque di annullamento;
si trattava dell'approvazione del consuntivo 2014 e del consuntivo 2015 relativi alla gestione ordinaria nonché del rendiconto lavori
4 straordinari 2014 e del bilancio preventivo ordinario 2016. Inoltre, le Società chiedevano al Tribunale di accertare la natura non condominiale delle spese inerenti al servizio di balneazione e di accertare l'ammontare dei millesimi in capo alla società Parte_3
Il Condominio si costituiva ritualmente chiedendo il rigetto delle avversarie domande e proponeva,
a propria volta, una domanda riconvenzionale contro ciascuna delle Società per il pagamento delle spese condominiali riferite al consuntivo ordinario 2014 (al netto del saldo dell'esercizio precedente), al consuntivo 2015 (al netto del saldo dell'esercizio precedente) ed al preventivo 2016.
Avverso tale domanda sia la sia la ciascuna per quanto di Parte_1 Parte_3 propria competenza, formulavano a loro volta, in ulteriore via riconvenzionale, una domanda di condanna del Condominio a corrispondere per quanto riguardante la l'importo Parte_3 di € 375.604,54 e per quanto riguardante la l'importo di € 975,54, previa eventuale Parte_1 compensazione con le spese condominiali da esse dovute.
Con la sentenza oggi impugnata il Tribunale di Imperia così provvedeva:
a) nella causa RG 3152/2014 promossa da (nullità delibera 10.05.2014 di Parte_1 approvazione del consuntivo 2012, preventivo e consuntivo 2013 e preventivo 2014 ordinaria, nonché consuntivo gestione straordinaria e preventivo 2014 attinente alla gestione balneare): dichiarava inammissibile la domanda formulata dalla Parte_1
b) nella causa RG 2873/2014 promossa da (nullità delibere 10.05.2014 e Parte_3 consuntivo 2013 e preventivo 2014 ordinaria): dichiarava inammissibile la domanda formulata da
Parte_3
c) nella causa RG 441/2014 promossa da (opposizione a decreto ingiuntivo n. Parte_1
350/2013, nullità del rendiconto consuntivo 2012 e preventivo 2013, compensazione debiti/crediti, risarcimento danni):
c.1) respingeva la domanda di riguardo la nullità del consuntivo 2012/preventivo Parte_1
2023,
c.2) revocava il decreto ingiuntivo n. 350/2013;
c.3) condannava la al pagamento, in favore del , di euro 26.672,10, Parte_1 CP_1 compensando per il resto giudizialmente le reciproche posizioni creditorie e debitorie;

d) nella causa RG 2811/2016 promossa da e (nullità e/o Parte_1 Parte_3 annullamento delibera 1), 2) 3), 6) e 10) assemblea 14.05.2016, - rendiconto ordinaria 2014 e 2015, preventivo 2016 e consuntivo straordinaria 2014 -, natura spese servizio balneazione e millesimi
, con riconvenzionale pagamento spese consuntivi 2014, 2015 e CP_3 CP_1 preventivo 2016 nei confronti sia di sia di reconventio Parte_1 Parte_3 reconventionis delle Società per credito nei confronti del ) CP_1
d.1) annullava le delibere di approvazione dei rendiconti ordinari 2014 e 2015 e relativi piani di riparto;

5 d.2) respingeva la domanda di annullamento del rendiconto straordinario 2014 e relativo riparto;

d.3) dichiarava inammissibili le domande relative alla natura non condominiale delle spese del servizio di balneazione e all'effettivo ammontare dei millesimi in capo alla Parte_3
d.4) dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dal Condominio, assorbita la riconvenzionale delle Società.
Provvedeva sulle spese di ogni causa.
Il Tribunale di Imperia motivava con argomentazioni sintetizzabili nei termini seguenti.
Con riferimento alla causa r.g. n. 441/2014, sulla dedotta da parte attrice questione della validità delle delibere e/o dei consuntivi per la partecipazione alle assemblee di soggetti estranei al condominio: le società attrici si sono limitate ad allegare la circostanza senza denunciare la violazione delle prescritte maggioranze ovvero del quorum, senza provare che la presenza di soggetti estranei abbia influito non solo sull'esito delle votazione, ma nemmeno sulle discussioni o comunque sugli aspetti essenziali di tali delibere. Il difetto di allegazione non è sanato dall'offerta di alcuna prova, del tutto mancante. Inoltre, in base al regolamento condominiale contrattuale i proprietari del fabbricato N sono da considerarsi condomini a tutti gli effetti del Condominio, come stabilito dallo stesso Tribunale di Imperia in altra causa (sentenza n. 27/2023).
Quanto alla domanda di nullità del consuntivo 2012 e del preventivo 2013, essa era da respingersi in quanto, pur non intellegibile l'aspetto patrimoniale e finanziario del rendiconto (errata indicazione della consistenza di cassa e dei debiti, nonché per utilizzo di somme per finanziare altri Condomini), tuttavia era comprensibile l'aspetto economico e segnatamente la determinazione e imputazione delle spese pertinenti a ciascun condomino.
In ordine ai rapporti di credito/debito esistenti tra le parti, ricostruiti i rapporti reciproci di debito-credito dalla svolta CTU contabile, operata la compensazione giudiziale, il risulta creditore di CP_1 euro 26.672,10.
Con riferimento alla causa r.g. n. 3152/2014 avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere del
10.5.2014, la domanda di nullità delle delibere di approvazione consuntivi 2012, 2013 e preventivi
2013 e 2014 nonché consuntivo gestione straordinaria e preventivo 2014 attinente alla gestione dell'ente balneare, il Tribunale ha affermato che, trattandosi di delibere attinenti al riparto delle spese di gestione delle parti e dei servizi comuni, esse erano annullabili, di tal chè l'impugnazione proposta oltre 30 giorni è da considerarsi inammissibile, in quanto tardiva ex art. 1337 c.c.
Con riferimento alla causa r.g. n. 2873/2014, avente ad oggetto l'impugnazione delle medesime delibere del 10.5.2015 di cui alla precedente vertenza, il Tribunale ha parimenti dichiarato inammissibile l'impugnazione.
Con riferimento alla causa r.g. n. 2811/2016 avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere di cui ai punti 1, 2, 3, 6 e 10 del 14/5/2016, il Tribunale, quanto alla dedotta eccezione da parte impugnante della nullità della delibera per la partecipazione di soggetti estranei ha ribadito quanto già affermato in relazione alla delibera di cui alla causa r.g. n. 441/2014.
6 Riguardo alla domanda di nullità della delibera per la asserita natura non condominiale delle spese inerenti al servizio di balneazione e l'effettivo ammontare dei millesimi di il Parte_3
Tribunale ha affermato la inammissibilità della domanda, richiamando la sentenza n. 132/2001 con cui il Tribunale di Sanremo ha revisionato le tabelle millesimali delle singole proprietà, ripartendo anche quelle della piscina e del plateatico, di tal chè vi era già stato un accertamento passato in giudicato sulla stessa situazione giuridica nel contraddittorio delle medesime parti. Quindi annullava la delibera assembleare di approvazione del rendiconto ordinario 2014 e relativo piano di riparto nonché la delibera di approvazione del rendiconto ordinario 2015 per violazione dell'art. 1130 comma 1 bis c.c. in ordine ai principi di chiarezza, correttezza e veridicità. Respingeva la domanda di annullamento del rendiconto straordinario dell'anno 2014 nonché quella di approvazione del rendiconto ordinario dell'anno 2016. Dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale del
, sul presupposto che le uniche domande che l'opposto può far valere, diverse da quelle CP_1 avanzate nel procedimento monitorio, sono quelle per cui, a seguito della riconvenzionale dell'opponente, si venga a trovare in veste di convenuto;
situazione che non ricorre nel caso di specie. Dall'inammissibilità della riconvenzionale del Condominio consegue l'inibizione all'esame della reconventio reconventionis che è stata proposta in via di subordine per il solo caso di accoglimento della riconvenzionale e quindi assorbita dalla pronuncia.
Avverso la predetta sentenza hanno interposto appello le società e Parte_1 Parte_3 al fine di ottenerne la riforma, rassegnando le conclusioni di cui in epigrafe e articolando i motivi
[...] di seguito indicati, nonché formulando istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
Motivo di appello comune a tutti i giudizi riuniti: Nullità di tutte le delibere impugnate per la partecipazione all'assemblea e al voto di soggetti estranei al , segnatamente quelli CP_1 facenti parte della Errata interpretazione del Giudice di primo grado del Regolamento Parte_5 condominiale – Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. – Omessa valutazione della documentazione versata in atti a fini probatori.
Affermano che l'eccepita nullità è stata accertata e dichiarata da plurime pronunce del Tribunale di
Imperia, analiticamente richiamate, confermate anche dalla Corte di Appello di OV (con la sentenza n. 107/2024 del 25.01.2024, emessa all'esito del giudizio n. 246/2023 RG) che hanno statuito come il sia un Supercondominio, composto dal Controparte_1
– formato dalle palazzine 01, 02, 03 e 04 – e dalla , con la quale il Parte_6 Parte_5
condivide esclusivamente le parti comuni indicate all'art. 11 del Regolamento. Parte_6
Posto che non è in contestazione la partecipazione dei condomini del N alle discussioni CP_1
e alle votazioni del , e posto che detti condomini non avevano il diritto di Controparte_1 partecipare alle assemblee su beni che non sono comuni al Supercondominio – risultando nei
7 rendiconti le spese ripartite indistintamente tra tutti, senza diversificazione del bene cui si riferiscono
- tutte le delibere impugnate avrebbero dovuto essere riconosciute nulle.
CAUSA N. 3152/14 R.G.

1.Primo motivo: Nullità dei rendiconti consuntivo ordinario 2013 e preventivo 2014 per violazione dell'art. 1130 bis c.c. – Omessa motivazione – Errata valutazione da parte del giudice circa la natura dei vizi inficianti detti rendiconti e la conseguente pretesa inammissibilità dell'impugnazione delle relative delibere.
Con il motivo in esame la lamenta il fatto che il Giudice di prime cure avrebbe errato Parte_1 nel considerare i vizi del consuntivo 2013 e del preventivo 2014, gestione straordinaria pilastri, consuntivo e preventivo balneazione, suscettibili di comportare soltanto l'annullamento della delibera di approvazione del 10.05.2014, con conseguente decadenza della società attrice dalla relativa impugnazione ormai scaduta. I vizi dedotti erano tali da comportare la nullità delle delibere, rilevabili oltre il termine di preclusione di 30 giorni. Il CTU, esaminando i rendiconti de quibus, aveva riscontrato plurime criticità (carenza del registro di contabilità, scarsa chiarezza della situazione finanziaria e patrimoniale, rappresentazione non veritiera dell'ammontare di cassa, previsione che i fondi del Condominio erano stati utilizzati per pagare debiti di altri Condomini), dalle quali discendeva la nullità dei rendiconti e delle delibere.
Secondo motivo: Nullità del rendiconto straordinario relativo ai lavori di consolidamento dei pilastri per violazione dell'art. 1130 n. 10 c.c. nonché dell'art. 1130 bis c.c. – Omessa motivazione –
Ammissibilità dell'impugnazione proposta.
Con tale motivo la rileva come l'assemblea dei condomini tenutasi in data Parte_1
10.05.2014, oltre ad aver approvato il consuntivo ordinario 2013 e il preventivo ordinario 2014 sopra citati, abbia altresì approvato il rendiconto consuntivo afferente alla gestione straordinaria dei lavori di consolidamento e di ripristino dei pilastri. Con il proprio atto introduttivo, aveva Parte_1 eccepito l'invalidità di detto rendiconto rappresentando come lo stesso inglobasse in un'unica rendicontazione più esercizi con palese violazione delle norme che impongono all'amministratore di redigere il rendiconto nel termine di 180 giorni dalla chiusura di ciascuna annualità. Il Tribunale di
Imperia ha omesso qualsivoglia considerazione sulla questione. Con l'impugnazione Parte_1 ha espressamente denunciato non già un'errata ripartizione delle spese, ma una vera e propria
[...] violazione di legge: il bilancio straordinario impugnato contiene la rendicontazione delle spese di tre anni, ovvero il 2011, 2012 e 2013. In giurisprudenza risulta pacifico che il principio di annualità della gestione discende dai riferimenti dell'art. 1130, n.10, c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini a una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione. Ne deriva che il rendiconto straordinario impugnato, compendiando in sé plurime annualità, sia inequivocabilmente nullo.
Inoltre, la stessa CTU, che ha appuntato la propria attenzione anche sul rendiconto straordinario in
8 questione, ha accertato che detto rendiconto: “è carente della nota sintetica sulla gestione, di un prospetto finanziario e del registro di contabilità”.
CAUSA N. 2873/14 R.G.
Primo motivo: Nullità dei rendiconti consuntivo ordinario 2013 e preventivo 2014 per violazione dell'art. 1130 bis c.c. – Omessa motivazione – Errata valutazione da parte del giudice circa la natura dei vizi inficianti detti rendiconti e la conseguente pretesa inammissibilità dell'impugnazione delle relative delibere.
Secondo motivo: Nullità del rendiconto straordinario relativo ai lavori di consolidamento dei pilastri per violazione dell'art. 1130 n. 10 c.c. nonché dell'art. 1130 bis c.c. – Omessa motivazione –
Ammissibilità dell'impugnazione proposta.
I motivi formulati dalla riprendono specularmente quelli proposti dalla Parte_3 Parte_1 che qui si richiamano.
[...]
CAUSA N. 2811/16 R.G.
Primo motivo: Sulla natura non condominiale delle spese afferenti il c.d. servizio di balneazione –
Violazione art. 1117 c.c. – Errata interpretazione del Regolamento
Con tale motivo le appellanti hanno impugnato la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda relativa alla natura non condominiale delle spese del servizio di balneazione (formulata nell'ambito dell'impugnazione delle delibere assunte nel corso dell'assemblea del 14.05.2016). Parte appellante richiama altre sentenze che, contrariamente a quanto stabilito dal Giudice di primo grado -per il quale l'accertamento compiuto dalla sentenza n.
132/2001 del Tribunale di Sanremo, riguardante lo stesso rapporto giuridico e passata in giudicato, preclude il riesame dell'identico punto di diritto accertato - hanno escluso che a tali spese possa attribuirsi natura condominiale e hanno ritenuto che il diritto sorto in favore dei condomini ha natura obbligatoria e non reale, anche in ragione di quanto previsto dagli artt. 6 e 9 del regolamento di condominio.
Secondo motivo: Nullità del rendiconto straordinario relativo ai lavori di consolidamento dei pilastri per violazione dell'art. 1130 bis c.c. – Errata motivazione
Con il motivo in oggetto parte appellante ha impugnato la sentenza nella parte in cui ha respinto la domanda di annullamento del rendiconto straordinario del 2014 (relativo alle facciate e ai pilastri) ritenendola infondata, sulla base del fatto che “previ controlli di correttezza e attendibilità, il C.T.U non ha riscontrato particolari anomalie”. Sostiene che, contrariamente a quanto affermato dal
Tribunale, la CTU espletata in corso di causa, in relazione al rendiconto straordinario pilastri 2014, ha evidenziato l'assenza sia della nota sintetica sulla gestione sia del registro di contabilità. A ulteriore sostegno dei propri assunti parte appellante elenca una serie di criticità e discrasie rilevate dal proprio CTP nell'ambito delle operazioni peritali condotte in primo grado.
CAUSA N. 441/14 R.G.
9 Primo motivo: Nullità dei rendiconti consuntivo ordinario 2012 e preventivo 2013 – Errata valutazione da parte del giudice di prime cure delle risultanze della CTU
Con tale motivo la ha impugnato la sentenza sostenendo che il Tribunale avrebbe Parte_1 errato nel ritenere che il consuntivo 2012 e il preventivo 2013 siano intellegibili e veritieri quando invece avrebbe dovuto tenere in debita considerazione le gravi anomalie riscontrate dal CTU nonché la valenza di vizi suscettibili di determinare la nullità delle relative delibere di approvazione. A sostegno dei propri assunti la Società appellante richiama la CTU da cui emerge il mancato rispetto, nel complesso del documento, dei principi di intellegibilità, chiarezza e verità.
Secondo motivo: errata determinazione e quantificazione del quantum debeatur – insussistenza dei crediti del nei confronti di e correlata esistenza della pretesa creditoria CP_1 Parte_1 di quest'ultima.
Con tale motivo parte appellante contesta quella parte della sentenza in cui il Tribunale, rifacendosi alle risultanze della CTU, ha riconosciuto, in favore del , previe le compensazioni CP_1 valutate dal CTU, in euro 26.672,10. Afferma, in primo luogo, che ove dichiarate nulle le delibere di approvazione dei rendiconti, i crediti del verrebbero azzerati, con conseguente CP_1 inesistenza di tutte le compensazioni. In subordine, contesta la ricostruzione effettuata dal CTU in sede peritale, ed afferma che risulta creditrice del complessivo e maggiore importo di euro
167.537,46 nei confronti del Condominio.
Terzo motivo: sul diritto di a vedersi riconoscere un'indennità di occupazione con Parte_1 riferimento agli immobili di proprietà occupati per esigenze connesse ai lavori straordinari del
Condominio – Omessa motivazione
Con tale motivo l'appellante lamenta il mancato accertamento del proprio diritto a vedersi riconoscere un'indennità di occupazione – con conseguente compensazione di tale credito con quello eventualmente portato dal nei propri confronti – in riferimento ad alcuni immobili CP_1 di proprietà facenti parte del complesso condominiale occupati dal Condominio per esigenze connesse all'effettuazione di lavori straordinari ai pilastri condominiali. Gli oneri condominiali ordinari non sarebbero dovuti sin dal 2012, attesa l'occupazione degli immobili di sua proprietà per ragioni connesse al Condominio, con la conseguenza che nessun addebito avrebbe potuto essere effettuato a carico della a tale titolo. Lamenta che sul punto il primo giudice ha totalmente Parte_1 omesso qualsiasi decisione.
Si costituiva in giudizio il , il quale contestava tutto quanto dedotto Controparte_1 in appello e chiedeva il rigetto dell'impugnazione ex adverso proposta.
Alla prima udienza di trattazione, con ordinanza del 03.07.2024, la Corte, dato atto che la parte appellante non aveva reiterato l'istanza di sospensiva da intendersi quindi abbandonata, ha fissato udienza di rimessione della causa in decisione al giorno 25.03.2025, assegnando alle parti i termini ex art. 352 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e note di replica. All'esito la causa è stata trattenuta in decisione con riserva di riferire al Collegio.
10 MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo sollevato dalle appellanti, ed indicato come comune a tutti i giudizi riuniti, ossia quello inerente la nullità di tutte le delibere impugnate per la partecipazione all'assemblea di voto di soggetti estranei al , segnatamente quelli facenti parte della palazzina “N”, è fondato e CP_1 va accolto.
Va, preliminarmente, respinto l'assunto della parte appellata relativo alla inammissibilità per novità
e tardività della questione di nullità sollevata dalle parti appellanti solo in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado.
E' noto che la nullità della delibera impugnata può essere rilevata d'ufficio o esaminata su eccezione delle parti anche dal giudice di appello, (Cass. n. 9388/2023; Cass. n. 22678/2017; Cass. Sez. U,
12/12/2014, n. 26242 e 26243). In relazione alla inesistenza o nullità della delibera in oggetto, deve trovare applicazione il principio, affermato in materia contrattuale, che consente al giudice, obbligato comunque a rilevare di ufficio ogni possibile causa di nullità di esaminare l'eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante. Nel caso di specie, non solo tale questione è stata sollevata dalla odierna parte appellante nel corso del giudizio di primo grado, ed è stata anche esaminata dal
Tribunale che l'ha respinta nel merito, ma è stata riproposta in sede di gravame quale motivo di appello. Ne consegue che non può considerarsi tardiva.
Nel merito, la Corte rileva che sulla questione di nullità di cui sopra si è già pronunciata con plurime sentenze, richiamate dalla stessa parte appellante in atto di appello nonché negli scritti successivi
(sentenze n. 107/2024; n. 1162/2024; n. 1250/2024) dichiarative della nullità di altre diverse delibere del medesimo di approvazione di altrettanti rendiconti relativi ad altre annualità. CP_1
E' pacifico e risulta comunque dai documenti (verbali e rendiconti) che alle assemblee del
10/4/2013, del 20/4/2013 e del 14/5/2016 oggetto delle presenti impugnazione o approvative di delibere nelle quali sono in discussione i relativi rendiconti/riparti, siano stati presenti anche i condomini del , che pertanto hanno votato insieme ai condomini del Parte_6 Parte_6
e che tutti i convocati presenti abbiano partecipato alle delibere impugnate, ivi comprese quelle di approvazione dei rendiconti afferenti il solo e anche delle singole palazzine che Parte_6 compongono quest'ultimo.
In ordine a tale motivo d'invalidità, come si è anticipato, questa Corte con la sentenza n. 107/2024 resa nel procedimento RG 246/23 ha già pronunciato (in merito alle delibere di cui all'assemblea del condominio in data 24.4.2021) sulla questione: in particolare nel caso in esame Controparte_1 la Corte si era pronunciata sul motivo di appello con il quale il aveva sostenuto che il CP_1
Tribunale avesse errato a dichiarare nulla la delibera sul presupposto che anche i condomini dell'edificio N, considerato erroneamente estraneo alla compagine condominiale, avevano partecipato ad essa. Tale statuizione, secondo l'assunto del , era stata ritenuta ancora CP_1 una volta in contrasto con la sentenza del Tribunale di Sanremo 132/01, passata in giudicato.
11 Nella presente vertenza il primo giudice ha richiamato invece le motivazioni di cui alla sentenza n.
27/2023 del Tribunale di Imperia che (in altra controversia vertente tra le stesse parti ha respinto la domanda di annullamento del rendiconto consuntivo dell'anno 2019 e del rendiconto preventivo dell'anno 2020, sul presupposto che il regolamento condominiale contrattuale prevede espressamente la possibile edificazione in aggiunta agli stabili già esistenti denominati 01,02,03 e
04 costituenti, nel loro insieme, il di ulteriori fabbricati condominiali e così di ampliare Parte_6 la collettività condominiale con riguardo alle parti comuni indicate nell'art. 11 lett. b) e c) del regolamento stesso (impianto idrico, impianto elettrico e fognario) con previsione di riparto proporzionale di spesa.
Osserva la Corte.
Premesso che detta sentenza del Tribunale di Imperia (n. 27/2023) risulta riformata dalla sentenza di questa Corte di Appello n. 1250/2024 nel senso delineato dalla parte appellante, questa Corte richiama quanto già affermato nelle precedenti statuizioni.
Come affermato nella sentenza n. 107/2024 di questa Corte “la giurisprudenza afferma che, se all'interno dell'unico condominio, vi è un bene, che risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. 791/20). Inoltre, mentre le spese che attengono a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, non così accade quando l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative (Cass. 24166/21).
Tali principi valgono sia quando i beni, destinati a servire solo alcuni condomini, sono ricompresi in un unico edificio (come nei casi esaminati dalla Suprema Corte) sia, a maggior ragione, come nella specie, vi sono più edifici.
Di conseguenza, anche aderendo alla tesi del condominio appellante dell'unicità della struttura condominiale, non per questo i proprietari dell'edificio N potrebbero votare o essere chiamati a partecipare alle spese inerenti i beni che servono solo l'edificio 1, o viceversa (che è, invece, quanto accertato dal Tribunale essersi verificato nella specie, senza alcuna impugnazione sul punto specifico, essendo il motivo di impugnazione fondato esclusivamente sulla qualificazione giuridica del complesso immobiliare).
Ne discende che la delibera assunta è invalida, per essere stata assunta con il voto favorevole di chi non era legittimato a parteciparvi.
12 All'opposto i condomini dell'edificio N erano legittimati a partecipare unicamente alle assemblee riguardanti beni di cui i medesimi condomini erano comproprietari.
Analogamente, anche le spese avrebbero dovuto essere ripartite unicamente tra i condomini fruitori del bene comune da esse interessato”.
Come è stato poi affermato nella successiva sentenza n. 1250/2024 di questa Corte “Tale principio
(affermato anche nella recente sentenza n. 1162/2024 resa in vicenda processuale inter parte relativa all'impugnazione di diversa delibera assembleare) si attaglia anche alla vicenda in esame posto che i condomini del avrebbero potuto validamente essere convocati e Parte_6 deliberare solo in merito alle questioni inerenti il proprio specifico fabbricato e a quelle relative al
Supercondominio formato dal predetto unitamente al , laddove nel caso Parte_6 Parte_6 in esame dagli atti (ordine del giorno pacificamente inviato a tutti e verbale) non è dato evincere una diversa convocazione e correlativamente una diversa delibera dei soli condòmini delle singole palazzine relativamente ai rispettivi beni comuni inerenti le palazzine, risultando votazioni indistinte da parte di tutti i convocati presenti su tutti gli argomenti dell'ordine del giorno, ancorchè riguardanti
i singoli edifici.”
Non può quindi essere condiviso l'assunto del primo giudice per cui la partecipazione di soggetti estranei al non è tale da inficiare la validità della costituzione dell'assemblea e delle CP_1 decisioni, così come è irrilevante ai fini decisori – oltre che infondato per quanto si dirà infra -
l'assunto per cui per regolamento contrattuale il complesso immobiliare è Controparte_1 composto oltre che dal (costituito a sua volta dalle palazzine 01, 02, 03 e 04) e dal Parte_6 distinto Parte_6
Nella summenzionata sentenza n. 1250/2024 di questa Corte è stato, altresì, affermato che: “Per completezza, pur a fronte della dirimente argomentazione di cui sopra - va osservato che il regolamento condominiale (contrattuale) nel prevedere la possibile edificazione, in aggiunta agli stabili condominiali – denominati 01, 02, 03 e 04 (costituenti il Condominio 1) – di ulteriori fabbricati condominiali, si limita a consentire ed autorizzare la possibilità, in futuro, di creare beni comuni ad altri costruendi edifici, con previsione di ripartizione delle spese e/o diritti di servitù (cfr. art. 7), disposizione che non appare di certo incompatibile con la previsione tra le varie palazzine di un supercondominio. Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza al pari del condominio, anche il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto (Cass. 32237/19; Cass. 2279/19; Cass. 27084/18; Cass. 1344/18; Cass. 27094/
17).
Ne consegue che, in accoglimento del primo motivo, comune a tutte le quattro cause - risultando assorbiti i motivi successivi di cui alla causa n. rg. 3152/14; i motivi successivi di cui alla causa n. rg.
13 2873/2014; i motivi successivi di cui alla causa n. rg. 2811/16 - va dichiarata la nullità della delibera assembleare del 10/5/2014 di approvazione del consuntivo 2013 quanto quella del preventivo 2014 inerente alla gestione ordinaria e straordinaria;
della delibera 15/5/2016 di approvazione del consuntivo 2014 e 2015 e preventivo 2016. Va, altresì, dichiarata la nullità della delibera del
20/4/2013 di approvazione dei rendiconti consuntivi 2012 e 2013 nonché di approvazione delle spese straordinarie, oggetto di domanda di declaratoria di nullità dei rendiconti consuntivo 2012 e preventivo 2013 da considerarsi a propria volti nulli in quanto derivati dalla delibera di approvazione.
Conseguentemente, rimane assorbito anche il primo motivo di gravame ( rubricato n.

5.1 di pag. 24 dell'appello) della causa rg. n. 441/2014.
MOTIVI 2 e 3 della causa rg. n. 441/2014. E' condivisibile l'assunto dell'appellante per cui, dichiarate nulle le delibere, vengono meno, in quanto, allo stato, azzerati (in attesa di nuova assemblea regolarmente convocata e tenuta deputata all'approvazione dei suddetti rendiconti) i crediti del
Condominio nei confronti della tuttavia non può essere accolta la domanda Parte_1 riconvenzionale di di condanna del Condominio al pagamento della somma di euro Parte_1
167.537,46 o quella meglio vista in forza di crediti vantati dalla società verso il Condominio a vario titolo (spese di gestione servizi balneazione, ascensore, transazione 1997, indennità di occupazione), come sostenuto nell'atto di appello.
Risulta, infatti, che – a prescindere quindi dalla valutazione nel merito delle singole domande - le conclusioni come formulate nell'originario atto di citazione in opposizione erano dirette ad ottenere la revoca del decreto ingiuntivo - revoca che è stata disposta dal primo giudice e che è confermata in appello -, e, solo in via di gradato subordine, era richiesta, anche in via riconvenzionale, la compensazione, di tal chè la domanda, proposta in via subordinata, non può essere accolta, stante il rigetto di tutte le domande del (anche a voler prescindere dalla questione della dedotta CP_1 compensazione).
Venendo alle spese di lite, la Corte osserva che il è integralmente soccombente in tutte CP_1
e quattro le cause azionate. Ne consegue che il predetto è tenuto al pagamento delle CP_1 spese di lite in favore di ciascuna delle due originarie società attrici. Esse sono liquidate in base al medesimo scaglione utilizzato dal Tribunale (da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00) senza che sul punto vi sia stata alcuna impugnazione.
L'art.4, comma 2, del dm n.55/2014, come modificato dal dm n.37 del 2018, prevede che “Quando in una causa l'avvocato assiste più soggetti aventi la stessa posizione processuale, il compenso unico può di regola essere aumentato per ogni soggetto oltre il primo nella misura del 30 per cento, fino ad un massimo di dieci soggetti, e del 10 per cento per ogni soggetto oltre i primi dieci, fino a un massimo di trenta. La disposizione di cui al periodo precedente si applica quando più cause vengono riunite, dal momento dell'avvenuta riunione e nel caso in cui l'avvocato assiste un solo soggetto contro più soggetti”.
14 Dalla formulazione del riportato art. 4, ne consegue che nell'ipotesi di più cause, successivamente riunite, deve essere liquidato un distinto compenso per ciascuna di esse, con riguardo alle attività compiute prima della riunione (Cass. 3 settembre 2013, n. 20147), mentre, per la fase successiva alla riunione, può essere liquidato un compenso unico sul quale è facoltà del giudice applicare la maggiorazione prevista dall'art.4, comma 2, dm n.55/2014 in presenza dei presupposti previsti dalla tariffa (Cass. 31 maggio 2022 n.17693).
Ne consegue che debbono essere liquidate per ogni causa in favore delle originarie attrici le fasi di studio ed introduttiva nonché una parte della fase istruttoria e di trattazione (che si ritiene di liquidare nella misura del 50%), risultando che la riunione sia avvenuta in data 17/4/2018. Pertanto, vengono liquidate euro 3.808,00 per le fase di studio, introduttiva e il 50% della fase istruttoria nella causa rg.
n. 441/2014 in favore di nella causa r.g. n. 2873/2014 in favore di Parte_1 Parte_3
e nella causa r.g. n. 3152/2014 in favore di nonché nella causa r.g. n.
[...] Parte_1
2811/2016 unitariamente in favore di entrambe in cui la posizione delle due società, entrambe attrici,
è identica.
Quanto, invece, al 50% della fase di trattazione/istruttorie e alla fase decisionale viene liquidato un compenso unico con maggiorazione del 30%.
Le spese del giudizio di appello vengono liquidate secondo il medesimo scaglione.
Le spese di CTU rimangono in via definitiva a carico del soccombente. CP_1


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 525/2023, emessa dal
Tribunale di Imperia, pubblicata in data 02.08.2023, non notificata, la Corte così provvede:
-in parziale accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata,
-nelle cause n. rg. 3152/2014 e n. rg. 2873/2014 dichiara la nullità della delibera assembleare del
10/5/2014 di approvazione del consuntivo 2013 quanto quella del preventivo 2014 inerente alla gestione ordinaria e straordinaria;

-nella causa n. rg. n. 2811/2016 dichiara la nullità della delibera 15/5/2016 di approvazione del consuntivo 2014 e 2015 e preventivo 2016;
-nella causa rg. n. 441/2014 accertata la nullità della delibera del 20/4/2013 di approvazione dei rendiconti consuntivi 2012 e 2013 nonché di approvazione delle spese straordinarie, dichiara la nullità dei rendiconti consuntivo 2012 e preventivo 2013;
-condanna il al pagamento delle spese di lite del giudizio di primo Controparte_1 grado che si liquidano in euro 3.808,00 in favore di nella causa rg. n. 441/2014; in Parte_1 euro 3.808,00 in favore di nella causa r.g. n. 2873/2014; in euro 3.808,00 in favore di Parte_3 nella causa r.g. n. 3152/2014; ed in euro 3.808,00 in favore di e di Parte_1 Parte_1 nella causa r.g. n. 2811/2016, quanto alle fasi introduttiva, di studio e al 50% Parte_3 della fase di trattazione/istruttoria, il tutto oltre spese forfetizzate iva e cpa;

15 -condanna il al pagamento in favore delle società appellanti delle Controparte_1 ulteriori spese di lite del giudizio di primo grado che si liquidano in euro 4.950,00, oltre spese forfetizzate, iva e cpa, quanto al 50% della fase di trattazione/istruttoria e alla fase decisionale nelle cause riunite;

-nella causa r.g. n. 441/2014 conferma nel resto la sentenza, in particolare nella parte in cui ha revocato il decreto ingiuntivo n. 350/2013 del 23/12/2013, ed elimina ogni statuizione di condanna a carico di Parte_1
-nella causa r.g. n. 2811/2016 conferma nel resto la sentenza, in particolare nella parte in cui ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale del Condominio;

-condanna il al pagamento in favore delle società appellanti delle Controparte_1 spese di lite del giudizio di secondo grado che liquida in favore delle società appellanti in euro
9.000,00, oltre spese forfetizzate, iva e cpa;

-dispone che le spese di lite del primo e secondo grado siano liquidate in favore dei Difensori antistatari delle società appellanti;

-pone le spese di CTU in via definitiva a carico del appellato. CP_1
OV, 26/3/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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