778/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentato dall'avv. Parte_1
Antonino Bongiorno Gallegra come da mandato allegato telematicamente al ricorso di appello.
APPELLANTE
CONTRO
difeso dall'avv. Alessia Controparte_1
Foppiano, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello di Genova, contrariis reiectis, in riforma della impugnata sentenza: - nel merito: in integrale riforma dell'impugnata sentenza preso atto che nel corso del giudizio dopo la notifica dell'atto di citazione il convenuto ha provveduto all'esecuzione dei lavori di consolidamento del soffitto e alla realizzazione delle condotte per l'eliminazione dell'umidità e delle infiltrazioni, e che non ha però
1

provveduto alla sostituzione degli infissi ammalorati e vetusti e alla riparazione e manutenzione della facciata esterna, dichiararlo inadempiente alla obbligazione posta a suo carico ex artt. 1575, 1576 c.c. dal contratto di locazione del 28.12.07. Dichiarare tenuto e condannare il locatore ad eseguire entro prefiggendo termine i lavori di straordinaria manutenzione dell'immobile oggetto di locazione e quindi il rifacimento dell'intonaco esterno e la sostituzione degli infissi esterni fissando ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c.
l'onere di pagare all'attore €100,00 o la diversa somma meglio ritenuta per ogni giorno di ritardo.
Condannare al risarcimento del Controparte_1 danno per i protratti allagamenti dell'immobile e
l'umidità oltre che per l'inagibilità e per la mancata manutenzione e per tutti gli inadempimenti dedotti nell'importo di € 30.000,00 o nella somma maggiore o minore, meglio ritenuta;
- Respingere le domande riconvenzionali formulate da parte convenuta in quanto inammissibili ed infondate non sussistendo alcun inadempimento grave e risolutorio di parte ricorrente ex art. 1455 c.c. -
Porre a carico di parte convenuta le spese e gli onorari di entrambi i gradi del giudizio comprese quelle di CTU”.
PER PARTE APPELLATA: “dichiarare inammissibile, improponibile o come meglio e comunque respingere ogni domanda proposta da con atto di appello 30.07.24, Parte_1 avverso la sentenza n. 2136/2024 del Tribunale di
Genova emessa in data 19.07.24 nel giudizio RG
2131/2022 in persona del giudice Dott.ssa
2 Zampieri. Condannare l'appellante alle spese e competenze dell'odierno giudizio d'appello, oltre accessori di legge”.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
ha proposto ricorso ex art. 447 Parte_1 bis c.p.c. presso il Tribunale di Genova ed ha sostenuto:
• di occupare l'immobile sito in Zoagli, Lungomare
Canevaro 1, in forza del contratto di locazione del
28.2.2007 (doc. 2 di parte ricorrente), in cui era subentrato a seguito dell'acquisto del ramo d'azienda “Sapore di Sale” avente ad oggetto l'esercizio di bar/tavola fredda;

• che gli intonaci esterni e gli infissi esterni dell'immobile erano gravemente ammalorati, la facciata esterna presentava vistose crepe e cadute di intonaco, i locali erano interessati da allagamenti frequenti e rilevanti infiltrazioni d'acqua ed il soffitto era pericolante, tanto che in data 27.2.2021 vi era stato un parziale crollo del soffitto;

Il ricorrente ha chiesto la condanna di parte locatrice all'esecuzione delle opere necessarie a mantenere in buono stato conservativo ed al risarcimento dei danni e, in subordine, la riduzione dei canoni ai sensi degli artt. 1578 e
1581 c.c. si è costituito in giudizio ed Controparte_1 ha chiesto di respingere le domande proposte nei suoi confronti.
In via riconvenzionale, questi ha eccepito il mancato pagamento della somma dovuta a titolo
3 di adeguamento ISTAT, richiesta con pec del
22.12.2021 e del 8.2.2022; la violazione del divieto contrattuale di somministrare piatti caldi assimilabili alla ristorazione (clausola n. 7); la violazione del divieto contrattuale di cui alla clausola n. 8 di eseguire innovazioni, migliorie, addizioni o la sostituzione di impianti senza il consenso scritto del locatore, deducendo che il conduttore aveva realizzato l'impianto di condizionamento;
la violazione dell'obbligo contrattuale di cui alla clausola n. 11 di eseguire opere di miglioria a cui si era impegnata;
il mancato rimborso della quota di spese di registrazione del contratto, come risultante dalla clausola n. 14 del contratto.
Il resistente ha chiesto, infine, la risoluzione del contratto.
La causa è stata istruita con testi, ctu e documenti ed è stata poi decisa con la sentenza
2136/2024, datata e pubblicata il 19/07/2024, che ha così statuito in dispositivo: “1. Risolve il contratto di locazione relativo all'immobile sito in
Zoagli, lungomare Canevaro 1 per grave inadempimento di parte conduttrice;

2. Condanna parte ricorrente alla restituzione in favore di parte resistente dell'immobile di cui al punto 1 libero da cose e/o persone, con termine per il rilascio fino al
15.1.2025; 3. Rigetta nel resto;

4. Condanna
alla rifusione delle spese di lite Parte_1 in favore di liquidate in € Controparte_1
3.800,00 per compenso oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

5. Pone le spese di CTU liquidate come da decreto in atti in
4 via definitiva a carico di parte ricorrente”.
Il Tribunale ha riconosciuto, sulla base della ctu disposta, che alcuni inadempimenti lamentati dal conduttore, in merito alle pessime condizioni degli infissi e dell'intonaco esterno, erano fondati;
diversamente, per quanto riguarda la problematica delle infiltrazioni, questa era stata risolta in corso di causa, mentre, quanto alla presenza di crepe sul soffitto interno del locale, altresì pericolante, il Tribunale ha considerato tale censura infondata.
Il Tribunale ha poi esaminato la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto proposta dal locatore ex artt. 1453 e 1455 c.c. e l'ha accolta.
Nonostante lo specifico divieto previsto dall'art. 7 del contratto di locazione, disposizione prevista dalle parti “al fine di venire incontro alle esigenze dei condòmini dell'edificio, preoccupati dagli odori che sarebbero potuti pervenire dal locale”, il conduttore aveva somministrato nel proprio bar prodotti assimilabili alla ristorazione. Al riguardo, il Tribunale ha sostenuto che era irrilevante che i piatti venissero cucinati altrove e fossero solo riscaldati nel locale oggetto di causa, in quanto
“la clausola contrattuale […] non vieta soltanto di cucinare piatti caldi ma, in modo più esteso, di somministrare piatti caldi assimilabili alla ristorazione”. Trattavasi di inadempimento grave, tale da legittimare la risoluzione, tant'è che esso era stato “previsto espressamente dalle parti: la gravità dell'inadempimento è stata sancita in via preventiva nel contratto”.
5 Nella valutazione delle reciproche mancanze delle parti, gli inadempimenti del conduttore erano prevalenti rispetto a quelli del locatore e comunque determinanti nell'alterazione del sinallagma contrattuale, sia in quanto l'inadempimento del locatore non aveva impedito la prosecuzione dell'attività commerciale esercitata dal conduttore e il sig. si era CP_1 sempre attivato prontamente per risolvere le problematiche denunciategli, sia in quanto il divieto di servire pasti caldi era stato espressamente previsto dal contratto. Inoltre, la diversa gravità degli inadempimenti era confermata dalle diverse domande proposte dalle parti, con il conduttore che aveva chiesto l'adempimento delle obbligazioni gravanti sulla locatrice, mentre quest'ultima aveva chiesto la risoluzione del contratto.
2 Il giudizio di appello
ha impugnato la sentenza in Parte_1 esame ed ha chiesto che, in riforma della stessa, la domanda di risoluzione del contratto venisse respinta e venissero accolte le domande da lui proposte in primo grado. si è costituito in giudizio ed Controparte_1 ha chiesto di confermare la sentenza impugnata.
In data 1 aprile 2025 si è tenuta l'udienza di discussione, sostituta dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, l'appellante ha lamentato la “Violazione dell'art. 112 c.p.c. o, in subordine, dell'art. 132 c.p.c. Nullità della
6 sentenza”. Il Tribunale, pur avendo riconosciuto come parzialmente fondate le doglianze proposte dal conduttore, non si era poi pronunciato in merito alle domande proposte ex art. 1575 e 1576
c.c. e di risarcimento del danno, né aveva motivato l'eventuale rigetto, con conseguente nullità della domanda ex art. 132 c.p.c.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante ha lamentato la “Ulteriore violazione dell'art. 112
c.p.c.”. L'appellante, in sede di udienza di discussione, aveva rinunciato a tutte le domande riconvenzionali di risoluzione proposte, mantenendo ferma solo quella relativa al mancato pagamento degli adeguamenti ISTAT per circa
1.000,00 €. Ciononostante, il Tribunale si era pronunciato su una domanda alla quale la controparte aveva rinunciato.
Con il terzo motivo, l'appellante ha lamentato la
“Violazione ed omessa applicazione degli artt.
1218, 1453, 1575, 1576 e 2697 c.c.”. Parte appellante aveva lamentato una serie di inadempimenti del locatore, che non aveva offerto prova contraria. Non era vero che il locale era rimasto sempre agibile e l'attività ivi svolta era sempre continuata, né che la controparte si era prontamente attivata. Come confermato dai testi, si erano verificati plurimi allagamenti, che avevano comportato la chiusura dell'attività. Di conseguenza, la controparte doveva essere condannata a risarcire i danni conseguenti e ad eseguire le opere necessarie per lo svolgimento dell'attività di bar.
Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato la
7 “Violazione e falsa applicazione dell'art. 1453 c.c.
Omessa applicazione dell'art. 1455 c.c.”. Il
Tribunale, nel procedere alla valutazione comparativa dei diversi inadempimenti, avrebbe dovuto procedere sia in base a parametri oggettivi, idonei a verificare in che modo questi avevano apprezzabilmente inciso nell'economia complessiva del rapporto, così da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, sia sotto il profilo soggettivo, evidenziando in che modo il comportamento della parte e la prestazione mancata potessero incidere. Tale valutazione era mancata, né la gravità della risoluzione poteva farsi discendere dal fatto che fosse prevista una specifica clausola o dal fatto che solo la parte appellata aveva chiesto l'adempimento. Nessuna valutazione era stata effettuata dal Giudice del primo grado circa la gravità ai sensi dell'art. 1455 c.c. dell'inadempimento addebitato a parte attrice. Il
Tribunale avrebbe dovuto considerare che, nonostante la dedotta violazione, il locatore aveva sempre rinnovato il contratto di locazione;
aveva tollerato la violazione per 15 anni, senza mai formulare alcuna diffida;
che, comunque, si trattava di un inadempimento parziale.
Con il quinto motivo, l'appellante ha lamentato la
“Infondatezza della domanda riconvenzionale di parte convenuta Violazione dell'art. 2697 c.c.
Mancata prova del dedotto inadempimento e della sua gravità”. Non c'era prova del dedotto inadempimento nella somministrazione di piatti assimilabili alla ristorazione. La clausola
8 contrattuale, infatti, non vietava la somministrazione di “piatti caldi”, ma di piatti caldi assimilabili alla ristorazione. La fornitura di hamburger e patatine fritte era attività tipica del bar (ricompresa nella licenza) e non certo del ristorante e, quindi, non era attività assimilabile alla ristorazione. Si trattava di piatti preconfezionati, riscaldati nel locale a mezzo di forno a microonde, che non comportavano alcun mutamento di destinazione di uso da bar a ristorante.
Con l'ultimo motivo, l'appellante ha lamentato la
“Erronea applicazione dell'art. 91 c.p.c. Omessa applicazione dell'art. 92 c.p.c.”; il Giudice avrebbe dovuto tener conto della importanza anche degli inadempimenti del convenuto e quindi compensare le spese del giudizio, mentre quelle di consulenza tecnica di Ufficio si erano rese necessarie esclusivamente in relazione proprio agli inadempimenti di parte convenuta.
4 La rinuncia alla domanda di risoluzione proposta da parte appellata
Per ragioni logiche, si esaminano primariamente i motivi di appello inerenti all'accoglimento della domanda di risoluzione accolta in primo grado, in quanto, nell'ipotesi di conferma di tale statuizione, verrebbe meno ogni interesse di parte appellante ad ottenere una condanna del locatore all'esecuzione delle opere di cui all'art. 1575 e
1576 c.c.
Il secondo motivo di appello è infondato.
Si legge a verbale di udienza del 30 maggio 2024:
“L'avv. Foppiano precisa le conclusioni come in
9 comparsa. Precisa che la risoluzione non viene richiesta per il ritardato pagamento dei canoni ma solo per il mancato pagamento degli aumenti Istat per circa 1000,00 euro”.
Dalla lettura del verbale si evince chiaramente che il procuratore della parte resistente non ha rinunciato ad alcuna domanda, ma ha solo chiarito il contenuto della richiesta di risoluzione legata al mancato pagamento del canone, precisando che quest'ultima era stata proposta in quanto non erano stati pagati gli aumenti Istat.
5 la fondatezza della domanda di risoluzione proposta
Il quarto ed il quinto motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.
Il contratto di locazione (prod. 2 di parte appellante) prevede, all'art. 7, che “è […] espressamente vietata la somministrazione di piatti caldi assimilabili alla ristorazione”.
La clausola in esame riproduce l'analogo divieto contenuto nel contratto di acquisto dell'immobile
(prod. 15 bis di parte appellata, pag. 4), ove si prevedeva che nel locale in esame, “adibito a bar” non potranno essere installati […] tavole calde”.
Risulta, invece, pacifico e non contestato che, nel locale, vengono offerti anche pasti caldi, come pasta e pesce, anche fritti. La circostanza è stata ammessa dallo stesso appellante sia in sede di interrogatorio libero (verbale del 19 gennaio
2023), che in sede di interrogatorio formale che, infine, all'udienza di discussione del 19 luglio
2024.
10 Se è vero che il divieto non esclude in assoluto i piatti caldi, ma solo quelli tipici dei ristoranti (e, quindi, ad es. sono ammissibili, panini riscaldati o toast), è anche vero che, a quest'ultima categoria, appartengono pasta, pesce e fritti, invece pacificamente serviti.
Risulta, invece, indimostrato che, come sostenuto dal sig. , tali piatti vengano cucinati Pt_1 altrove e solo riscaldati nel bar.
La presenza di una friggitrice nei locali oggetto di causa dimostra il contrario (sul punto, si leggano le dichiarazioni rese in data 11 ottobre 2023 e 19 gennaio 2024 dallo stesso appellato, nonché quanto riferito dal teste , secondo cui Tes_1
“all'interno il locale era in ordine come muratura, ma non era tenuto bene perché non era molto pulito.
C'è sempre un po' di odore quando si entra in cucina”).
Risulta, poi, irrilevante che la licenza commerciale autorizzi la somministrazione di pasti caldi, in quanto ciò che rileva è l'accordo intercorso tra le parti al momento della stipula del contratto. Si deve, quindi, concludere che il sig. è Pt_1 inadempiente ai propri obblighi contrattuali.
Si deve, quindi, valutare se ciò giustifica la risoluzione del contratto.
Va premesso che, nella specie, non è necessaria alcuna valutazione comparativa tra gli inadempimenti dell'uno e quelli dell'altra parte, dal momento che non vi sono domande di risoluzione reciproche o eccezioni di inadempimento, bensì azioni antitetiche (u na domanda di risoluzione del contratto cui si
11 contrappone una domanda di adempimento).
Inoltre, gli inadempimenti reciproci non sono affatto legati da rapporti di interdipendenza, nel senso che nessuna parte ha giustificato il proprio inadempimento sulla base dell'altrui condotta violatrice del contratto. La somministrazione di pasti caldi non trova causa (neppure a livello di allegazione) nelle condizioni dell'immobile imputabili al locatore e viceversa.
Ne discende che bisogna valutare autonomamente se la violazione imputabile al sig. Pt_1 costituisce un grave inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
La risposta è affermativa.
Secondo la giurisprudenza, “Nelle locazioni non abitative (nella specie, ad uso turistico - alberghiero), la valutazione della gravità dell'inadempimento va operata caso per caso e non può ridursi alla mera constatazione della violazione di una obbligazione principale ma deve considerare l'importanza dell'inadempimento in rapporto al complesso delle pattuizioni e dell'operazione economica posta in essere, nonché all'interesse che intendeva realizzare la parte non inadempiente, così da verificare in quale misura
l'inadempimento abbia de terminato un effettivo squilibrio nel sinallagma contrattuale, che giustifichi la risoluzione”. (Cass. 17066/14)
La somministrazione di pasti caldi costituisce un abuso da parte del conduttore nell'uso dell'immobile, in quanto questo viene utilizzato per un uso non consentito, in violazione dell'art. 1587, n. 1 c.c. e rappresenta una grave violazione
12 degli obblighi contrattuali per due distinte ragioni.
In primo luogo, si osserva che da tale violazione può derivare una diretta responsabilità del proprietario, che, a sua volta, si era vincolato a rispettare (e far rispettare) un analogo vincolo al momento dell'acquisto dell'immobile (non è contestato che il divieto fosse stato trascritto e potesse essere fatto valere nei confronti del proprietario del locale dai condomini). La giurisprudenza riconosce la responsabilità del proprietario locatore nei confronti degli altri condomini per violazioni dei vincoli imposti sul locale affittato compiute dal conduttore (Cass.
11383/06). L'importanza del rispetto della clausola, del resto, è resa evidente dal fatto che le parti indicarono chiaramente che cosa il conduttore non poteva servire ai clienti.
In secondo luogo, l'inadempimento è grave perché intenzionale e protratto nel tempo, alla luce delle ammissioni della parte. Non solo: lo stesso appellante ha dichiarato che si tratta di una scelta di politica aziendale imprescindibile per la prosecuzione del rapporto, ragion per cui tale inadempimento sarà reiterato anche in futuro.
Non c'è, invece, prova alcuna del fatto che il locatore aderì ad una interpretazione abrogatrice della clausola in esame, in quanto non è stato dimostrato che fosse consapevole CP_1 dell'altrui inadempimento. In ogni caso, la giurisprudenza esclude che la semplice inerzia equivalga a volontà derogatrice (Cass. 11055/02).
6 Le domande di parte Pt_1
13 Si possono, quindi, esaminare gli altri motivi di appello, che sono, anch'essi, infondati.
Una volta pronunciata la risoluzione del contratto, viene meno ogni interesse del conduttore ad ottenere l'esecuzione delle opere necessarie per mantenere l'immobile in buono stato locativo. Di conseguenza, non vi è stata alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c. da parte del Tribunale nel riconoscere l'altrui inadempimento, senza, però pronunciarsi in merito alla domanda di condanna all'esecuzione dei lavori domandati.
Rimane unicamente l'interesse ad una pronuncia in merito alla domanda di risarcimento del danno.
In primo grado, l'appellante non ha specificato, com'era, invece, suo onere, in cosa era consistito il danno lamentato. Al più, questo poteva identificarsi nei giorni di inagibilità dell'immobile di cui l'appellante parla a pag. 7 del ricorso di primo grado, inagibilità su cui, però, il Tribunale si è pronunciato.
Non vi sono ragioni per ribaltare la decisione del
Tribunale. Se, da un lato, è vero che l'immobile fu interessato da allagamenti, è anche vero che non c'è prova che questi furono tali da impedire l'apertura del locale per giorni, anche tenuto conto del fatto che il bar era aperto nei fine settimana e d'estate, come riconosciuto dall'appellante in interrogatorio libero.
Del resto, il teste ha parlato di un unico Tes_2 crollo avvenuto “fuori stagione”. Anche il teste ha riferito di aver fatto eseguire alcuni Tes_3 lavori nella proprietà, ma concordati con il sig.
in modo da consentirgli la prosecuzione Pt_1
14 dell'attività. Il teste ha confermato che i Tes_1 lavori furono eseguiti in modo da consentire di lavorare “Quando abbiamo fatto l'intonaco il locale
è rimasto aperto, apriva nel pomeriggio per fare gli aperitivi, era agosto. Per i lavori al muro della cucina lo ha indicato un periodo, era un Pt_1 periodo di riposo”.
7 Le spese di lite
Anche l'ultimo motivo è infondato. La parte appellante è soccombente, con conseguente applicazione dell'art. 91 c.p.c. La ctu è stata disposta sì per accertare la responsabilità del locatore, ma comunque, le relative domande sono state respinte.
Anche in appello le spese di lite (liquidate secondo il valore indeterminabile, valori minimi per fase istruttoria e decisionale) seguono la soccombenza.

PQM

Respinge l'appello proposto da Parte_1
e per l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di Genova n. 2136/2024, datata e pubblicata il
19/07/2024; condanna a rifondere a Parte_1 le spese di lite che liquida in Controparte_1 euro 3.387,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato a carico di parte appellante.
Genova 9 aprile 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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