REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati:
Dott. Francesco S. Filocamo Presidente
Dott.ssa Silvia R. Fabrizio Consigliere
Dott. Marco Bartoli Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1194/2022 R.G. rimessa in decisione all'udienza del 10.4.2024 e vertente
TRA
elettivamente domiciliato in L'Aquila, alla Via Arco dei Veneziani n. Parte_1
27, presso lo studio dell'avv. Ferdinando Paone e dell'avv. Manuela Paone dai quali è rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, in virtù di procura da intendersi in calce all'atto di appello
APPELLANTE
E
rappresentata e difesa per procura speciale da intendersi in calce alla Controparte_1 comparsa di costituzione e risposta in appello dall'avv. Riccardo Lopardi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in L'Aquila, Via Beata Antonia n. 14
APPELLATA – APPELLANTE INCIDENTALE
NONCHE'
rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo Pillinini in forza di procura Controparte_2 generali alle liti con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Valentino Venta in L'Aquila, Viale della Croce Rossa, n. 237/E;
ALTRA APPELLATA
OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di L'Aquila n. 659/2022 pubblicata in data
5.10.2022, repert. n. 1287/2022 del 5.10.2022
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Appellante
<Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, riformare integralmente la sentenza impugnata e per l'effetto:
a) respingere integralmente la domanda risarcitoria presentata da contro il Notaio AR
Dott. Parte_1
b) solo in linea di mero e rigoroso subordine, dichiarare tenuta in virtù degli Controparte_2
obblighi contrattuali intercorsi, giusta polizza assicurativa n.044/59/00805122 in data 01.02.2013,
a manlevare, garantire e tenere indenne lo stesso notaio dott. (anche mediante Parte_1
pagamento diretto alla attrice signora di quanto alla stessa eventualmente Controparte_1
riconosciuto), da ogni e qualsiasi danno che il notaio dr. fosse eventualmente Parte_1 tenuto a risarcire all'attrice signora in conseguenza dei fatti dalla stessa dedotti in Controparte_1
causa, e comunque a manlevare e garantire il dott. dalle domande di parte Parte_1
attrice e da ogni e qualsiasi danno o nocumento che dalle stesse gli dovesse direttamente o indirettamente derivare.
Per il denegato caso che, medio tempore, gli appellati pongano in esecuzione contro il dott. Parte_1 la sentenza di condanna qui impugnata nell'auspicio della sua integrale riforma, chiede sin da ora che la Ecc.ma Corte di appello voglia condannare gli appellati e alla AR Controparte_2
restituzione degli importi che dannatamente si dovessero loro corrispondere a tale titolo, unitamente agli interessi di cui al quarto comma dell'art.1284 c.c. dal dì del pagamento al saldo, nonché condannarli al risarcimento di tutti i danni che saranno derivati dall'esecuzione della sentenza impugnata anche a mente dell'art.96 c.p.c.. Con condanna delle controparti alle spese del doppio grado di giudizio. >>
Appellata Controparte_1
<< Voglia la Corte Ecc.ma contrariis reiectis, dichiarare inammissibile e/o rigettare ogni nuova doglianza mossa dall'Assicurazione con la comparsa di costituzione, per di più, tardivamente depositata. Voglia, altresì, accogliere le conclusioni prese nella comparsa di risposta con appello incidentale per cui si chiede in primis che venga stralciata la copia dell'articolo del quotidiano *Il
Capoluogo*. Nel merito, si chiede che l'appello principale sia dichiarato inammissibile e/o sia rigettato;
che in accoglimento dell'appello incidentale, l'appellante sia condannato al pagamento della complessiva somma di € 350.000,00 o di quella diversa di diritto, più interessi ex articolo 1284,
IV comma C.C. e rivalutazione, ovvero al pagamento della somma diversa, che verrà ritenuta di giustizia, con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.>>
2 Appellata Controparte_2
<Voglia l'Ecc.ma Corte adita:
In via principale:
- accogliere l'appello principale proposto dal Notaio con adesione ai primi tre motivi di Parte_1
impugnazione;
- prendere atto dell'adesione di al quarto motivo, per il deposito sopravvenuto in Controparte_2
appello di un documento nuovo, senza opposizione ma evidenziando, ai fini delle spese di lite, la correttezza della sentenza di primo grado nel ritenere non provato, al momento della decisione del
Tribunale, il presupposto di copertura del pagamento del premio;

- rigettare l'appello incidentale proposto da , in quanto inammissibile e infondato, Controparte_1
come specificato nella comparsa di costituzione;

In via subordinata:
- si ripropongono, riguardo al rapporto processuale principale, le domande, eccezioni e difese formulate in primo grado. Spese rifuse, incluse spese generali, CPA, IVA.>>
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il giudizio di primo grado può così riassumersi.
1.1 conveniva in giudizio il notaio per sentirlo Controparte_1 Parte_1 condannare al risarcimento dei danni, quantificati in € 350.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, derivanti dall'opera professionale prestata in suo favore dal convenuto. In particolare, ella deduceva che, rivoltasi al notaio con l'intento di permutare Parte_1
un suo terreno (sito in Località Coppito - Via Sotto la Chiesa e distinto catastalmente al foglio n. 65, particella 319) con due/tre unità immobiliari di almeno 80 mq l'uno e due/tre garages di 105 mq l'uno, che tale avrebbe realizzato sul predetto terreno, oltre che con lavori di Controparte_3 ristrutturazione aventi ad oggetto altri immobili del medesimo, il notaio predisponeva e rogava l'atto di compravendita del terreno (atto del 31.7.2008, rep. 74726, racc.15815 più esattamente avente ad oggetto tre immobili, locale uso deposito, locale autorimessa e locale deposito distinti rispettivamente al foglio 65 n. 1301, foglio 65 n. 319 sub 2 e foglio 65 n. 319 sub 3, con i proporzionali diritti sul bene comune non censibile sub 7, corte) tra la , anche quale procuratrice speciale di P_
, quale venditrice, e gli acquirenti e la società Parte_3 CP_4 CP_5 [...]
rappresentata dal , ove si indicava falsamente l'avvenuto pagamento del CP_6 CP_3 prezzo di complessivi € 30.000,00 (€ 15.000,00 in favore dei signori e ed € 15.000,00 in CP_4 CP_5
favore della ) in epoca anteriore al 4.7.2006, pagamento in realtà mai avvenuto. Il CP_6
convenuto, inoltre, predisponeva un contratto preliminare di permuta tra la e la società P_
3 anch'essa rappresentata dal , con cui la prima si impegnava a cedere Controparte_7 CP_3
e la seconda ad acquistare un compendio immobiliare (fabbricato cielo terra con annessa corte catastalmente riportato al foglio 65 n. 319 sub 1, sub 2 sub 3 e al foglio 65 n. 1301) sul quale la società avrebbe edificato un complesso immobiliare alcune porzioni del quale (precisamente quelle individuate con contorno giallo nella planimetria allegata alla scrittura) sarebbero state cedute alla
; il contratto, una volta sottoscritto dalle parti in unica copia, veniva sigillato in busta chiusa P_
unitamente a due con anche assegni bancari di complessivi euro 200.000,00 emessi a garanzia della
. Accadeva, tuttavia, terminata entro il 2009 la realizzazione del complesso immobiliare, il P_
si rifiutava di comparire avanti al notaio per l'apertura della predetta busta, busta che, CP_3
peraltro, il notaio dichiarava essere stata smarrita a seguito del sisma del 2009 e ritrovata solo nel
2015 e che, in ogni caso, a suo dire, non era possibile aprire se non con l'assenso di entrambe le parti.
Nel frattempo il , con atti a rogito dello stesso notaio vendeva a terzi quanto CP_3 Parte_1
costruito, così impedendo definitivamente alla di dare esecuzione al preliminare di permuta;
P_ per di più, lo smarrimento della busta, ritrovata solo nel 2015, aveva impedito alla l'incasso P_
dei predetti assegni e/o di procedere con azioni revocatorie.
1.2. Il convenuto, costituitosi in giudizio, resisteva agli avversi assunti evidenziando, tra l'altro, di avere predisposto gli atti così come richiesti dalle parti e di avere ricevuto dalle parti la busta con espresso divieto di consegnarla a richiesta di una soltanto delle stesse;
la busta, andata smarrita per via del sisma del 2009, era stata ritrovata nell'aprile del 2015 e di ciò la veniva informata;
P_ il , convocato per l'apertura della busta, non si presentava. Egli deduceva, quindi, di CP_3 non poter essere chiamato a rispondere dell'inadempimento del né per la non apertura CP_3
della busta mancando il consenso di entrambe le parti. Chiamava in giudizio il proprio assicuratore per la responsabilità civile, Controparte_2
1.3. La compagnia, costituitasi in giudizio, contestava la fondatezza della domanda attorea e, comunque, l'efficacia del contratto di assicurazione, eccependo, altresì, la scopertura ex art.1901 c.c.
e/o l'inadempimento del contraente (non essendovi prova dell'avvenuto pagamento del premio per l'anno d'interesse), l'inoperatività della garanzia anche i sensi dell'art.1892 c.c. (qualora al momento della stipula il notaio fosse stato consapevole di fatti idonei a comportare possibili richiesta risarcitorie), la sussistenza della copertura assicurativa solo per attività ricomprese nell'ordinamento professionale di appartenenza (quindi, l'esclusione per i danni per la detenzione della busta) e solo per la quota dell'assicurato in caso di responsabilità solidale, l'insussistenza della garanzia per il caso di dolo e, comunque, i limiti alla propria obbligazione in ragione del massimale contrattuale e dello scoperto a carico dell'assicurato.
4 1.4. All'esito dell'attività istruttoria svolta a mezzo prove documentali ed orali, il Tribunale di
L'Aquila, con la sentenza sopraindicata, in parziale accoglimento della domanda di , Controparte_1
condannava il convenuto a titolo di risarcimento del danno, al pagamento in Parte_1 favore dell'attrice della somma di € 132.500,00, oltre rivalutazione ed interessi legali e rimborso delle spese di lite, e respingeva la domanda proposta dal convenuto nei confronti della chiamata in causa condannandolo alla rifusione delle spese di lite nei confronti della stessa. Controparte_2
Le ragioni della decisione desumibili dalla motivazione, sono consistite, in estrema sintesi, nella ritenuta violazione da parte del professionista convenuto del dovere di consiglio posto che, a fronte della pacifica volontà delle parti di addivenire ad una permuta tra gli immobili della e le P_
unità immobiliari che sugli stessi sarebbero state edificate, egli predisponeva degli atti rispetto alla stessa incongrui: l'atto pubblico di compravendita non impegnava gli acquirenti ad alcuna attività edificatoria e risultava incompatibile con il contestuale preliminare, stipulato con altro soggetto e nel quale la disponeva (anche) degli immobili già compravenduti. Dunque, il notaio, secondo P_
il Tribunale, predisponeva atti non solo non corrispondenti all'obiettivo esposto dalle parti, ma tali da precludere la possibilità per l'attrice di raggiungere il risultato voluto. Il danno è stato stimato in
€ 132.500,00, attribuendo, sulla base dell'assegno dato in garanzia di € 200.000,00, il valore di
€ 40.000,00 a ciascuna delle cinque particelle promesse in permuta e tenendo conto di quelle (n. 3), in comproprietà (presumibilmente) paritaria con (la quota dell'attrice è pari ad € Parte_3
60.000) e di quelle (n.2) di proprietà esclusiva dell'attrice (con valore, pertanto, di € 80.000,00), ed, altresì, della necessità di scomputare la parte del prezzo della compravendita che la P_
dichiarava di aver ricevuto dagli acquirenti diversi dalla Controparte_8
2. Avverso tale decisione ha proposto appello Parte_1
Si espongono di seguito i motivi posti a fondamento del gravame.
2.1. La sentenza è nulla per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e, comunque, per omessa ed insufficiente motivazione su fatti decisivi e controversi.
Il notaio è stato ritenuto responsabile per violazione del dovere di consiglio, pur non potendo imporre alle parti di stipulare un contratto differente da quello che esse intendono porre in essere o aggiungere, a favore dell'una o dell'altra, garanzie che le stesse non vogliono o non possono prestare.
Inoltre, il notaio, pur avendo l'obbligo di tradurre la volontà delle parti in atti giuridicamente validi, non può essere chiamato a rispondere dell'inadempimento dell'una o dell'altra parte, restando gli atti rogati ad esclusivo vantaggio/svantaggio delle stesse. In ogni caso, il danno patito dalla RI non
è conseguenza di un vizio del contratto preliminare di permuta, ma della violazione degli obblighi
5 derivanti dallo stesso di talché non vi sarebbe il nesso di causalità tra l'atto asseritamente predisposto dal notaio e i danni lamentati.
Al contrario di quanto affermato nella sentenza gravata, la precedente stipula (senza l'intervento del convenuto) di un contratto preliminare con la il quale prevedeva che il trasferimento Parte_4
di quanto promesso in permuta sarebbe avvenuto con due atti di compravendita (uno in favore della impresa avente ad oggetto il compendio immobiliare, l'altro in favore della avente a oggetto P_
le unità immobiliare realizzate) è rilevante poiché, risolto il predetto contratto, la , una volta P_ individuata una nuova impresa in quella del D' , aveva inteso ripeterlo con la stessa e, sulla CP_3
base dell'accordo delle parti, il convenuto riceveva il preliminare in unica copia e con due assegni
Con dati a garanzia dal lessandro e, oltre tutto, a maggiore tutela della , scrivendo di proprio P_
pugno che costei non aveva ricevuto alcuna somma quale corrispettivo delle tre particelle trasferite.
Del resto, la “doppia vendita” (la prima di alienazione degli immobili dalla alla AR
, la seconda, anticipata dal preliminare, di permuta dopo la realizzazione delle singole CP_8
unità immobiliari) non è un negozio nullo né annullabile, ma conosciuto nella prassi. Anche la circostanza che il preliminare di permuta con la società concerneva beni già alienati alla CP_7
non rappresenta un contrasto anomalo tra i due negozi posto che è valido il contratto di CP_8
permuta di cosa altrui, cioè di beni di cui i permutanti non sono proprietari ma hanno intenzione di divenirne.
Non v'è alcuna prova che l'artefice dell'operazione sia stato il convenuto, né alcuna indicazione
è rinvenibile nella sentenza gravata;
del resto, le risposte date dal medesimo nel corso dell'interpello, ove lette con attenzione e senza preconcetti, non costituiscono alcuna confessione.
Non è neppure dimostrato che la abbia “perso l'affare” né, per stabilire il suo valore, AR può farsi riferimento all'importo dei due assegni dati in garanzia piuttosto che al valore dei beni pari ad € 30.000,00 riportato nella compravendita incontestata del 31.7.2008.
2.2. La sentenza è nulla e ingiusta per avere il tribunale omesso di pronunciarsi sull'accezione di merito ex art. 1227 c.c. sul concorso di colpa e, comunque, per avere fatto mal governo dei risultati istruttori ed insufficientemente motivato la decisione.
Il convenuto, sin dalla costituzione in giudizio, aveva evidenziato la responsabilità della stessa
– la quale, poi, aveva cercato di “scaricare” ogni responsabilità su di lui – la quale, dopo il AR
ritrovamento della busta, aveva sopravvenuto di attivarsi contro la , la o lo CP_7 CP_8 stesso , con lo strumento cautelare tipico del sequestro giudiziale ovvero atipico ex art. CP_3
700 c.p.c., onde ottenere l'esibizione da parte del notaio degli assegni, lasciando, invece, trascorrere tre anni. Ebbene, tale profilo è stato completamente trascurato dal giudice di primo grado.
6 2.3. La decisione, con riferimento alla liquidazione dei danni, è nulla e/o ingiusta poiché non tiene conto dell'efficacia di prova legale della compravendita ai sensi dell'art. 2699 c.c. e dell'art. 116 c.p.c..
Se il danno evento è rappresentato, come ritenuto nella sentenza gravata, dalla perdita dei beni, allora il valore delle tre particelle in comproprietà al 50% con già compravendute Parte_5 per la somma di € 30.000,00, doveva stimarsi in € 15.000,00 (e non in € 120.000,00 sulla base del controvalore di € 200.000, degli assegni come sopra dati in garanzia).
In subordine, anche volendo attribuire a ciascuna particella il valore di € 40.000,00, il danno andrebbe computato soltanto su tre particelle e, quindi, non potrebbe essere superiore a 60.000,00
(40.000 x 3 = 120.000 x 50% = 60.000,00); a tale importo, va poi detratta la somma di € 7.500,00 ricevuta, come riconosciuto nella sentenza, dalla di talché l'importo finale dovrebbe non AR
essere, comunque, superiore ad € 52.500,00.
2.4. La sentenza è censurabile, sotto gli stessi profili, anche per quanto riguarda il rigetto della domanda di manleva nei confronti di poiché ha aderito alla falsa allegazione da Controparte_2 parte di quest'ultima circa il mancato pagamento del premio di polizza per l'anno 2016 che, in base alla quietanza depositata unitamente all'appello, è categoricamente smentito. Sul punto, è deferito giuramento decisorio.
Si ribadisce che il notaio, in forza della polizza professionale stipulata con la predetta società, ha il diritto di essere manlevato, garantito e tenuto indenne da qualsiasi pretesa risarcitoria della parte attrice.
3. Mediante deposito di comparsa di costituzione e risposta, si è costituita la Controparte_1
quale ha contestato la fondatezza dei primo due motivi del gravame, ha riproposto le questioni della responsabilità per la secretazione del compromesso e lo smarrimento della busta, ritenute assorbite, ed, infine, in via incidentale, ha proposto appello lamentando, per i motivi di seguito illustrati, che la decisione è errata laddove è stata riconosciuta all'attrice, a titolo di risarcimento, soltanto la somma di € 132.500,00.
3.1. Il maggior importo richiesto (€ 350.000,00) non era stato contestato.
3.2. Inoltre, il risarcimento va commisurato a quanto previsto nel contratto preliminare e cioè alla cessione dei terreni concessi in permuta, senza considerare la quota di proprietà della parte attrice, anche perché il fratello della medesima, è estraneo al preliminare e non ha neppure agito, ovviamente, per farlo valere. Né può detrarsi per tali ragioni l'importo di quanto si è assunto versato dagli acquirenti diversi dalla società Controparte_8
7 3.3. Il risarcimento avrebbe dovuto comprendere, oltre al valore degli appartamenti e dei garage, l'ulteriore danno derivante dal mancato utilizzo degli immobili dal tempo in cui dovevano essere consegnati, il valore dei lavori da effettuare a cura e spese della specificamente CP_7
indicati nel compromesso (tutto come da indicazioni contenute nell'atto di citazione e nella successiva memoria ex art. 186, comma 6, n. 1, c.p.c.).
3.4. Gli interessi ex articolo 1284, comma 4, c.c. decorrono automaticamente ricorrendone, come nella specie, le condizioni di legge.

Considerato che

si è a fronte di inadempimento contrattuale, il del saggio degli interessi legali è quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento delle obbligazioni commerciali.
4. Si è, altresì, costituita aderendo ai motivi dell'appello principale, incluso Controparte_2 il quarto sull'accoglimento dell'eccezione di inoperatività della polizza e ciò alla luce della quietanza di pagamento prodotta dal nel presente grado del giudizio, ed, invece, contestando quelli Parte_1 dell'appello proposto in via incidentale, in quanto inammissibili e/o infondati.
5. Con ordinanza dell'11.5.2023 è stata respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata. Indi, sulle conclusioni innanzi trascritte, all'udienza del 10.4.2024, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note di trattazione scritta, il procedimento è stato rimesso in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. (giorni sessanta più giorni venti).
6. Il primo motivo dell'appello principale è infondato.
6.1. Giova, innanzitutto, rammentare che, in tema di responsabilità professionale, il cliente, creditore danneggiato, ha l'onere di provare, oltre alla fonte del suo credito, il nesso di causalità, secondo il criterio del “più probabile che non”, tra la condotta del professionista ed il danno lamentato, mentre spetta al professionista di provare di avere eseguito la prestazione con la diligenza qualificata discendente, ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., dalla propria qualità (per la quale rileva anche la colpa lieve) ovvero, in alternativa alla prova dell'esatto adempimento, di provare l'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, dimostrando che l'inesatto adempimento è stato determinato da un impedimento imprevedibile ed inevitabile (v., tra le altre, le più recenti Cass.
36519/2023 e Cass. 10050/2022).
6.2. Ebbene, nel caso di specie, è pacifico il rapporto contrattuale tra le parti. Inoltre, i fatti storici posti a fondamento della domanda (compravendita del 31.7.2008; preliminare di permuta in pari data con deposito in garanzia dell'assegno di € 200.000,00) risultano documentalmente provati e/o incontroversi. E', altresì, incontestata quale fosse l'evidente intenzione della cliente: vendere ad un costruttore i propri terreni con sovrastanti locali e, quale corrispettivo, acquistare alcune delle unità immobiliari realizzate su di essi dal costruttore.
8 6.3. Ciò posto, l'appellante contesta la decisione di primo grado per avere affermato che gli atti negoziali stipulati dalla cliente fossero la causa del lamentato danno (mancato acquisto delle unità immobiliari a fronte della vendita del terreno) e, in ogni caso, che egli ne fosse l'artefice.
Entrambe le doglianze non meritano adesione.
Come ritenuto dal Tribunale, è evidente che i predetti negozi non fossero assolutamente idonei a procurare, secondo il criterio del più probabile che non, l'acquisto agognato dalla cliente e ciò per più lampanti ragioni tali da rendere ben difficilmente tutelabile l'interesse di quest'ultima: l'atto di compravendita del 31.7.2008 non contiene alcun impegno di edificazione da parte degli acquirenti;
il preliminare di permuta ha ad oggetto quattro beni immobili tre dei quali già venduti dalla cliente;
le parti acquirenti dell'una ( e la società non coincidono CP_4 CP_5 Controparte_6 con quella promissaria permutante dell'altro, ossia la società he lasciava a garanzia Controparte_7
in deposito in busta chiusa presso il notaio a garanzia assegni non trasferibili intestati alla P_
per circa euro 200.000,00, busta che non sarebbe stato possibile aprire se non con il consenso della la quale, tra l'altro, non lo ha mai prestato (la busta è stata aperta soltanto nel corso del CP_7
giudizio di primo grado su ordine del giudice); nel contratto preliminare di permuta vi è una nota manoscritta del notaio secondo cui “Sebbene oggi sia stata stipula una vendita tra le parti resta valido il presente preliminare, in quanto nessun prezzo è stato pagato” di talché, come sostenuto dall'appellata, il prezzo di complessivi € 30.000,00 nella compravendita del 31.7.2008 indicato come già pagato (“anteriormente al 4.7.2006”) non era stato, invece, corrisposto. Insomma, al di là delle discettazioni teoriche sulla validità del preliminare di permuta di cosa futura altrui, il punto essenziale
è che, in conseguenza della compravendita, la non era più proprietaria di alcunché e nulla AR
poteva dare in permuta, e la non era proprietaria delle unità immobiliari da trasferire CP_7
come corrispettivo, dato che le stesse venivano realizzate dalla comproprietaria Controparte_6 dell'area, di talché, così malamente congegnato lo schema dei negozi (nell'interesse della AR
ovviamente), era in concreto impossibile pervenire all'obiettivo finale dalla stessa perseguito.
Il coinvolgimento del notaio è, inoltre, pienamente provato. La compravendita del 31.7.2008 è stata rogata dall'appellante; l'altro negozio, ossia il preliminare di permuta in pari data, è stato, del pari, predisposto dallo stesso (la circostanza è ammessa nella comparsa di costituzione in primo grado e confessata in risposta ai capp. 2 e 3 dell'interrogatorio formale deferitogli) il quale, come si è detto, di proprio pugno sul testo apponeva la predetta indicazione (da cui si desume, ove ve ne fosse bisogno, il collegamento con la vendita) ed, altresì, riceveva in deposito l'assegno dato in garanzia.
9 6.4. Potendosi ritenere, quindi, assolto l'onere probatorio della cliente, riguardo alle doglianze del professionista appellante concernenti la rivendicata correttezza del proprio operato, è opportuno delineare l'ambito della responsabilità del notaio.
Secondo l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità, il notaio, non ha soltanto il compito di
“ricevere la volontà delle parti e tradurla in documenti giuridicamente validi” (così come afferma la parte appellante), avendo, invece, anche il dovere di tutelare l'interesse delle parti e, a tal fine, di consigliarle in ordine alla migliore realizzazione del loro scopo e di predisporre gli atti più consoni al raggiungimento del risultato pratico dalle stesse perseguito.
A riguardo, per chiarezza, si trascrivono le seguenti pronunce della Suprema Corte.
- “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà, la certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio”
(Cass. Civ., Sez. III, Ordinanza, 15/01/2024, n. 1519 che richiama il precedente costituito da Cass.
15/02/2022 n. 4911).
- “Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività non solo preparatorie, ma anche successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte” (Cass. Civ., Sez. III, Ordinanza,
16/11/2023, n. 31936 in un caso piuttosto simile a quello in esame).
- compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. (Nella specie, in cui le parti avevano pattuito un termine di nove anni per la stipula del definitivo, la S.C. ha ritenuto che rientrava nel cd. “dovere di consiglio”, gravante sul notaio ex art. 42, comma 1, lett. a), del codice di deontologia notarile, avvertire le parti della durata triennale degli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 3, c.c., e, conseguentemente,
10 degli ulteriori adempimenti necessari a garantire la sicurezza dell'operazione)>> (Cass. Civ.
Sez. 3 - , Sentenza n. 12482 del 18/05/2017).
6.5. Orbene, sulla base di tali principi, l'appellante, lungi dal potersi adagiare sulla volontà della la quale le avrebbe esibito un contratto preliminare con altro soggetto (impresa ) in AR Pt_4 base al quale ne aveva predisposto un altro identico sostituendo il contraente (impresa ), CP_3
avrebbe dovuto caldamente sconsigliare la cliente dall'eseguire tale operazione incongrua rispetto al suo intento e che non la tutelava minimamente. A riguardo, sarebbe stato adeguato allo scopo porre in essere un unico contratto di permuta, di cosa presente con cosa futura che avrebbe avuto effetti reali anche per la al momento stesso del venir ad essere dei fabbricati da edificare sul suo P_
terreno, una soluzione tanto semplice e lineare quanto efficace.
E tutto ciò fermo restando che in realtà:
a) l'appellante, rispetto alla precedente vicenda con l'impresa , nella quale era previsto Pt_4
un contratto preliminare di permuta seguito da due contratti definitivi (trasferimento del compendio immobiliare all'impresa e trasferimento, una volta realizzate, di porzioni di fabbricato alla , AR
rogava un definitivo seguito da un preliminare con parti diverse;

b) fu proprio l'appellante a elaborare di sua iniziativa (anche) la scrittura privata malgrado la le avesse esplicitato, nei termini anzidetti, il suo chiaro intento;
ciò è stato riferito dai AR
testimoni (v. deposizione e la cui attendibilità è stata contestata Tes_1 Testimone_2
in modo alquanto generico dalla appellata la quale tardivamente ha pure eccepito Controparte_2
l'incapacità del secondo, quale coniuge in regime di separazione dei beni con la ed è AR
coerente con il fatto che, da un lato, la non aveva certo le competenze per provvedervi, e, AR dall'altro lato, che il notaio appose sulla scrittura privata una indicazione di proprio pugno e, a completamento, dell'operazione ricevette anche la busta chiusa con dentro l'assegno a garanzia dell'appellata, circostanze incompatibili con il ruolo di mero recettore dell'iniziativa delle parti
(peraltro, inammissibile per un notaio).
Ebbene, l'appellante non solo non ha fornito la prova, su di lui gravante, di avere adempiuto la prestazione con la dovuta qualificata professionalità nel senso innanzi esposto, ma, come ben riportato nella motivazione della sentenza gravata, ha addirittura confessato le proprie mancanze avendo riferito nel corso dell'interrogatorio formale deferitogli di essersi limitato a “ripetere il contratto del
2006 sostituendo l'impresa” facendole presente, pur non assicurando che l'operazione eseguita fosse conforme alla legge – mentre proprio questo è uno dei compiti del notaio –, aveva riferito alla cliente che “normalmente le imprese, come riportato anche nel compromesso dalla stessa già firmato nel
11 2006 con altra impresa procedevano in tale modo cioè con la doppia vendita“ (che non è, poi, neppure ciò che è stato posto in essere nel caso di specie).
6.6. Sulla responsabilità del notaio appellato, le difese dell'appellata che Controparte_2
ha aderito al motivo in esame, non aggiungono nulla di rilevante e, pertanto, è sufficiente richiamare quanto innanzi esposto, non senza stigmatizzare che il sopraindicato contratto preliminare è ora esente da rilievi, mentre in primo grado, quando la compagnia di assicurazione contestava l'obbligo di tenere indenne il notaio, veniva tacciato di nullità ed inefficacia.
7. Il secondo motivo dell'appello principale, con cui l'appellante lamenta l'omessa pronuncia sulla eccezione di merito ex art. 1227 c.c., senza specificare primo o secondo comma, è inammissibile e, comunque, infondato.
7.1. Invero, il notaio convenuto, nel corso del giudizio di primo grado non ha mai dedotto, in modo chiaro e puntuale, il concorso di colpa della parte attrice – consistente, come sostenuto nel presente grado del giudizio, nel non essersi la attivata nei confronti della , della AR CP_7
o dello stesso per tutelare le proprie ragioni e nell'avere, così facendo, CP_6 CP_3
tenuto conto della successive vicende che avevano compromesso la garanzia patrimoniale sia della che del , quanto meno, concorso a cagionare il danno – cosicché il giudice CP_7 CP_3 non lo ha esaminato. Ora anche volendo ritenere che, con l'atto di appello, l'appellante abbia voluto far riferimento al primo comma della disposizione citata, il tema non poteva essere riproposto in fase di appello (v. Cass. 4770/2023 secondo cui <La rilevabilità d'ufficio del concorso di colpa della vittima di un fatto illecito, di cui all'art. 1227, comma 1, c.c., non è incondizionata, dovendo coordinarsi con gli oneri dell'allegazione e della prova;
ne discende che la questione del concorso colposo è rilevabile d'ufficio, in primo grado, allorché risultino prospettati gli elementi di fatto dai quali sia desumibile la sussistenza d'una condotta colposa del danneggiato, che abbia concausato il danno e, in grado di appello, se in primo grado ne sia stato omesso il rilievo, ove la parte interessata abbia impugnato la sentenza che non ha provveduto sull'eccezione ovvero la abbia riproposta quando la questione sia rimasta assorbita.>>). Aggiungasi che anche
7.2. In ogni caso, la doglianza è infondata.
Se il riferimento dell'appellante è al concorso colposo del danneggiato nella produzione del danno (art. 1227, comma 1, c.p.c.) va richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale l'inosservanza degli obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale che esclude la configurabilità del concorso colposo del cliente-danneggiato ex art. 1227 c.c. (v. Cass. 11296/2020,
Cass. 13592/2019 e Cass. 24733/2007). Se, invece, il riferimento è – come pare – al comportamento
12 successivo all'evento da parte del cliente danneggiato il quale usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto non aggravare o ridurre le conseguenze dannose danno (art. 1227, comma 2, c.c. – eccezione che non è rilevabile d'ufficio ma richiede una tempestiva eccezione di parte qui mai proposta –), considerato che la avrebbe dovuto, dopo il ritrovamento del contratto preliminare soltanto AR
nel 2015, promuovere un non agevole giudizio risarcitorio nei confronti della società CP_7 dall'incertissimo risultato concreto finale e pure previa azione nei confronti del notaio onde ottenere il contratto e l'assegno, va richiamato l'altrettanto consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale al danneggiato, onde evitare ulteriore conseguenze dannose, non può richiedersi una condotta gravosa nonché rischiosa e comportante spese (così specificamente con riferimento all'inesistenza dell'obbligo di intentare una lite giudiziaria Cass. 24522/2018, Cass. 470/2014 e Cass. 16530/2004).
7.3. L'appellata ha fatto riferimento alla “mancata accettazione di alcuni Controparte_2 beni immobili offerti dal fratello del ”. Premesso che, resta fermo il rilievo di tardività CP_3 dell'eccezione nel giudizio di primo grado non formulata tempestivamente, si osserva che si trattò, secondo quanto riferito dai testi ( e in risposta al cap. 18 di cui alla Tes_1 Testimone_2
memoria istruttoria della parte attrice di una mera disponibilità manifestata al marito della AR
a cui non seguì alcuna offerta né tanto meno scritta, ed avente, oltre tutto, ad oggetto due AR
monolocali ed un garage senza finestre, cioè immobili più piccoli e di valore ben inferiore rispetto a quelli concordati con la , e, pertanto, non si trattò di un rifiuto ingiustificato rilevante ai CP_7 sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c., sempre che esso, essendo opposto dal marito, possa imputarsi alla
AR
8. Il terzo motivo dell'appello principale e tutti i motivi dell'appello incidentale possono essere esaminati congiuntamente in quanto relativi al quantum.
Essi sono tutti infondati.
8.1. Quanto alla doglianza dell'appellante principale, il Tribunale ha condivisibilmente preso in considerazione, per stimare il valore del sopra illustrato affare perduto dalla cliente, il controvalore degli assegni di conto corrente non trasferibili dati in garanzia alla stipulazione del preliminare di permuta, pari a € 200.000,00, peraltro, puntualmente richiamati nel testo del predetto contratto. Data la loro funzione, quella di ristoro della in caso di inadempimento della controparte, è chiaro AR che l'importo è idoneo a rappresentare il valore dato dalle parti all'affare. Non è, invece, possibile fare riferimento all'importo di € 30.000,00 presente nell'atto di compravendita che è stato stipulato tra parti diverse;
ciò a tacere del fatto che, anche alla luce dell'indicazione resa di proprio pugno dal notaio stesso sul contratto preliminare, il prezzo di € 30.000,00 non è per nulla indicativo del valore degli immobili trasferiti.
13 Il contratto preliminare ha, poi, ad oggetto cinque immobili sicché il riferimento a tre immobili
(tratto dall'atto pubblico) è del tutto inconferente.
Infine, quanto alla somma di € 7.500,00 che secondo l'appellante dovrebbe essere detratta, si fa notare che il giudice di primo grado l'ha puntualmente decurtata con riguardo alla parte ricevuta dalle parti acquirenti della compravendita diverse dalla . Del pari, risulta senza senso il CP_8 riferimento alla proprietà solo pro quota al 50% da parte dell'appellata su tre dei cinque immobili di cui al preliminare, visto che il giudice di primo grado ha puntualmente considerato pure tale aspetto
(riconoscendo alla parte attrice soltanto la quota di ½ sull'importo di 120.000,00 relativo a tre beni).
8.2. Quanto alle doglianze contenute nell'appello incidentale, si osserva che il giudice ha tenuto conto che, effettivamente come è documentalmente provato e pacifico tra le parti, tre dei cinque beni oggetto del preliminare erano in comproprietà tra la parte attrice e cosicché, non Parte_3
agendo la prima anche per il secondo, ha riconosciuto il risarcimento in favore della stessa nei limiti della sua quota di comproprietà (né il giudice poteva essere vincolato all'asserita non contestazione della parte convenuta;
cfr., tra le altre, la recente Cass. 15288/2023 <Nel caso in cui a fronte dell'allegazione specifica di una parte difetti la contestazione di controparte, non sussiste per il giudice del merito un vincolo di meccanica conformazione, in quanto egli può sempre rilevare
l'inesistenza della circostanza in tal modo allegata ove ciò emerga dagli atti di causa e dal materiale probatorio raccolto, tanto più che se le prove devono essere valutate dal giudice secondo il suo prudente apprezzamento, a "fortiori" ciò vale per la valutazione della mancata contestazione.>>).
Non si condivide, inoltre, la tesi per cui, essendo l'attrice l'unica parte del preliminare in favore della quale doveva essere adempiuto l'obbligo di trasferimento delle unità immobiliari, soltanto alla stessa sarebbe dovuto il risarcimento per l'affare svanito, in quanto ella non avrebbe potuto trasferire, per intero, la proprietà su tre dei cinque beni e, per cui, il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato anche da (come, invero, è avvenuto per l'atto pubblico di compravendita) il quale, di Parte_3 conseguenza, avrebbe beneficiato dell'affare svanito la cui perdita pro quota non può essere risarcita in favore di altro soggetto.
Inoltre, l'ulteriore danno “per mancato utilizzo dell'immobile” è stato del tutto genericamente dedotto sicché non poteva essere riconosciuto dal giudice di primo grado.
Quanto, poi, a tutte le altre voci sulle quali si è insistito in questa sede (ossia oltre all'importo degli assegni il <valore degli appartamenti e dei garages, nonché dei lavori da eseguirsi, maggiorati della omessa rendita degli stessi a far tempo dal momento in cui avrebbero dovuto essere consegnati, più interessi e rivalutazione>> con tutte le opere ed i lavori annessi), è sufficiente osservare che
14 l'intero danno subito è stato ricavato dal valore degli assegni in garanzia – espressivo della stima convenzionale dell'affare concluso – e, quindi, copre tutto il suo ammontare.
Circa la rivalutazione e interessi, è appena il caso di far notare che il giudice di primo grado li ha riconosciuti dalla data del 22.12.2010 (che coincide con il primo invito a procedere alla stipula) proprio come invocato dalla parte attrice. Quanto alla specificazione che agli interessi si applichi il disposto dell'art. 1284, comma 4, c.c., la richiesta è inammissibile ex art. 345, comma 1, c.p.c. poiché, in tal senso, non è stata proposta alcuna domanda in primo grado (nel senso della relativa autonomia della fattispecie produttiva dei cd. super interessi, di cui al comma 4, rispetto a quella produttiva degli ordinari effetti legali di cui ai comma 1 e 2, la quale, pertanto, richiede ulteriori presupposti che sono suscettibili di autonoma valutazione giudiziale, v. Cass. SS.UU. 12449/2024; da tale pronuncia si ha la conferma che, in conformità ai principi generali, il riconoscimento dei predetti super interessi richiede una specifica domanda di parte la quale ha l'onere di allegare e provare la sussistenza degli specifici presupposti di applicabilità dell'art. 1284, comma 2, c.c.).
9. Il quarto motivo dell'appello principale, concernente il rapporto tra l'appellante e la
[...]
va accolto avendo la compagnia aderito allo stesso riconoscendo di essere tenuta a tenere CP_2
indenne il primo in forza del rapporto assicurativo intercorso tra le parti.
10. In conclusione, l'appello principale di va accolto limitatamente al Parte_1 quarto motivo testé esaminato relativo al rapporto con mentre l'appello Controparte_2
incidentale di va respinto. Controparte_1
Ne segue che, in parziale riforma della sentenza appellata che, per il resto, s'intende confermata, la va condannata a garantire e tenere indenne dalle somme Controparte_2 Parte_1 che quest'ultimo è tenuto a pagare in favore di a titolo di risarcimento del danno e Controparte_1
di spese legali per i fatti oggetto della presente controversia (sulla disciplina delle spese tra assicurato e assicuratore, cfr. per tutte Cass. 18076/2020).
11. Nel rapporto tra l'appellante principale e l'appellante incidentale, tenuto conto del diverso peso dei rispettivi gravami e, quindi, della diversa rilevanza delle rispettive soccombenze, le spese del presente grado del giudizio vanno compensate per la metà e, per il resto, seguono la soccombenza e, quindi, vanno fatte gravare sull'appellante principale (le cui doglianze, sull'an e sul quantum, sono state tutte respinte ed essendo rimasta confermata la sua responsabilità professionale e la condanna al risarcimento dei danni). Esse si liquidano, sulla base della documentazione versata in atti, come in dispositivo in conformità alle tabelle di cui al D.M. 55/2022 come aggiornate con D.M. 147/2022, scaglione conforme alla domanda (132.500,00), secondo i valori medi.
15 Le spese di primo e secondo grado, nel rapporto tra l'appellante principale e l'appellata
[...]
vanno, invece, integralmente compensate tenuto conto dell'adesione della compagnia al CP_2
quarto motivo di appello, per il deposito sopravvenuto in appello di un documento nuovo, senza opposizione, ferma restando la correttezza della sentenza gravata nel ritenere non provato, al momento della decisione di primo grado, il presupposto di copertura del pagamento del premio, situazione che, nel suo insieme, integra le “altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni” di cui alla sentenza della Corte Costituzionale n. 77/2018 relativa all'art. 92 c.p.c.
12. Il rigetto dell'appello incidentale comporta l'applicazione della sanzione di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115/2002 (comma introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge n.
228/2012 ), posto che detta sanzione (costituita dal versamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione) si applica (comma 18 dello stesso art.

1. della Legge citata) “ ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data
(1/1/2013 n.d.r. ) di entrata in vigore della presente legge”, locuzione che va interpretata (v. Cass.
26566/2013) come riferita anche alle impugnazioni, come quella in esame, proposte in epoca successiva al 31.1.2013.


P.Q.M.


la Corte di Appello di L'Aquila, pronunciando definitivamente, così decide:
1) in accoglimento dell'appello principale e in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna a garantire e tenere indenne da quanto lo stesso è tenuto a Controparte_2 Parte_1
pagare in favore di , a titolo di risarcimento del danno nonché di rimborso di spese Controparte_1
legali, in forza della sentenza impugnata e del capo 2) del presente dispositivo;

2) condanna alla rifusione in favore di della metà delle spese Parte_1 Controparte_1 del presente grado di giudizio che, per il resto, si compensano e, per l'intero, si liquidano in complessivi € 14.317,00, oltre rimborso forfettario del 15% ed accessori di legge;

3) compensa integralmente le spese di primo e secondo grado tra e Parte_1 [...]

CP_2
4) ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater dpr 115/2002, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale di un ulteriore importo a titolo di Controparte_1
contributo unificato pari a quello già dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio del 17.7.2024.
Il Consigliere estensore
(dott. Marco Bartoli)
Il Presidente
16 (dott. Francesco S. Filocamo)
17