916/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentato dall'avv. Elena Parte_1
Martini come da procura speciale in calce alla comparsa di costituzione in primo grado, allegat a telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, rappresentato dall'avv. Pier Giuseppe Fissore e dall'avv. Nicola
Fava come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia alla Ecc.ma
Corte di Appello, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, in totale riforma della impugnata sentenza n. 312/24 del Tribunale di
Imperia, Giudice Dott.ssa Silvana Oronzo depositata in data 29/04/2024 e mai notificata,
1

nel procedimento portante n. RG 1593/2019, richiamate - ove occorra a norma dell'art. 346 c.p.c.
- tutte le domande, le eccezioni, le difese, le deduzioni e le richieste già svolte in primo grado, anche ove non esaminate dal Tribunale di Imperia, così giudicare, previa all'occorrenza ammissione di tutte le richieste istruttorie formulate nel corso del giudizio di primo grado e colà non ammesse, e di quelle ivi nuovamente riproposte, accogliere il presente appello e per l'effetto: - in via preliminare dichiarare la sentenza n. 312/24 del Tribunale di
Imperia, Giudice Dott.ssa Silvana Oronzo depositata in data 29/04/2024 nulla e/o inesistente per le ragioni di cui in narrativa;
[…] -
Nel merito in via principale e a totale riforma della sentenza di primo grado, respingere le domande tutte spiegate da Vinte le spese i CP_1 diritti e gli onorari di causa del presente giudizio, del giudizio di ATP e del Giudizio di primo grado”.
PER PARTE APPELLATA: “Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello di Genova, Riservata ogni ulteriore, ragione, diritto, azione ed eccezione, Respinte le avversarie istanze, eccezioni e deduzioni;

Riservato il diritto di ulteriormente dedurre e produrre, Previe le più opportune declaratorie del caso, Respingere integralmente l'avversario gravame per tutti i motivi esposti in atti e, per
l'effetto, confermare integralmente la sentenza appellata. Con il favore delle spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, ivi c omprese le spese relative al giudizio di sospensiva conclusosi con
l'ordinanza di rigetto sub doc. C”.
Parole chiave: nullità sentenza - infiltrazioni –
2 danni- custode
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado ha citato in giudizio CP_1 Parte_1 innanzi al Tribunale di Imperia ed ha sostenuto:
• di avere acquistato da Lorenzo a Mare srl il diritto di godimento personale dell'appartamento sito al primo piano dell'edificio ; Parte_2
• di aver locato tale immobile alla;
CP_2
• che, dal terrazzo annesso all'appartamento sovrastante, occupato da Parte_1 provenivano infiltrazioni di acqua , come accertato anche dall'atp promosso ante causa;

L'attrice ha, quindi, chiesto di condannare
[...] al risarcimento dei danni. Pt_1 si è costituito in giudizio ed ha Parte_1 chiesto di respingere le domande proposte nei suoi confronti.
La causa è stata istruita con l'interrogatorio formale del convenuto, con testi, con un supplemento di ctu e con i documenti prodotti dalle parti ed è stata decisa con la sentenza n. 312/24 datata 2 ottobre
2024, che ha così statuito in dispositivo: “accerta la responsabilità del convenuto nella causazione dei danni alla parte attrice e conseguentemente condanna
al pagamento in favore di Parte_1 CP_1 di € 7.400,00 oltre rivalutazione da febbraio 2019 e interessi legali sulla somma annualmente rivalutata fino alla pronunzia e interessi legali fino al saldo;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese del giudizio, liquidate in €
4.835,00 per compenso professionale, € 237,00 per spese;
delle spese per la fase cautelare, liquidate in
3 € 2.732,00 per compenso professionale, delle spese per la fase di ATP, liquidate in € 2.225,00 oltre, per tutte le voci, spese generali ed accessori di legge.
Pone in via definitiva a carico di parte conventa le spese di CTU nella fase di accertamento tecnico preventivo”.
Secondo la sentenza, le parti in causa avevano acquistato dalla Lorenzo a Mare srl un diritto personale di godimento sulle rispettive unità immobiliari occupate, impegnandosi a rispettare i l regolamento inerente al porto ed al complesso edilizio, che, all'art. 28, poneva a carico di ciascun utente di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli appartamenti utilizzati . Di conseguenza, era custode del Parte_1 terrazzo. Come accertato dall'atp, pienamente utilizzabile nei confronti di al quale Parte_1 il relativo ricorso era stato correttamente notificato, le infiltrazioni erano state provocate dal posizionamento di una piscina, che aveva evidentemente indebolito le strutture del lastrico. Di conseguenza, ne era, quindi, Parte_1 responsabile, in qualità di custode del lastrico.
Il Tribunale, riconosciuta la piena utilizzabilità dell'atp svolto nei confronti di al Parte_1 quale il ricorso era stato correttamente notificato, ha, quindi, condannato il convenuto a risarcire i danni, così come valutati dalla perizia.
2 Il giudizio di appello ha impugnato la sentenza in esame Parte_1 ed ha chiesto che la stessa venisse dichiarata nulla , perché pronunciata da Giudice che, al momento del deposito della stessa, era già in pensione e, quindi,
4 privo del potere giurisdizionale. Nel merito, ha comunque, chiesto che, in riforma della sentenza impugnata, venissero respinte le domande proposte nei suoi confronti.
La soc. si è costituita in giudizio ed ha CP_1 chiesto di respingere l'appello e di confermare la sentenza di primo grado.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 26 marzo 2025, sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
3 I motivi di appello
In via preliminare, ha eccepito la Parte_1 nullità della sentenza di primo grado, in quanto la sentenza era stata depositata in cancelleria il 29 aprile 2024, quando, cioè, il Giudice che l'aveva pronunciata era già in pensione. L a diversa data riportata in calce alla sentenza (02.10.2023) era errata e non corrispondente a quella reale della sua stesura, tant'è che il provvedimento non era stato depositato direttamente tramite pct, ma scannerizzato e poi depositato telematicamente.
Con il primo motivo nel merito, l'appellante ha lamentato che “La motivazione addotta e il ragionamento logico giuridico condotto dal primo
Giudice in relazione alla predetta questione n. 1) è priva di fondamento giuridico e in palese violazione dell'art. 27 del contratto di concessione e dell'art.
1571 e ss. c.c. e 1362 e ss. c.c.”. Il Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità del sig. sulla Pt_1 base di una non corretta interpretazione dell'art. 28 del regolamento per la gestione e l'uso del porto turistico Marina di San Lorenzo. Tale clausola andava letta in connessione con l'art. 27. Dalla
5 lettura congiunta delle clausole, emergeva che le manutenzioni spettavano a Parte_3
che, poi, le avrebbe imputate a fine anno
[...] gestionale ai soggetti cui spettano .
In ogni caso, quest'ultima società, in qualità di concessionario demaniale, era titolare di un diritto assimilabile a quello di superficie, del quale poteva disporre tramite contratto di locazione;
la posizione di era assimilabile a quella del conduttore, Pt_1 che, per giurisprudenza costante, non risponde dei danni causati a terzi, essendone, invece, responsabile il proprietario.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante ha lamentato la “errata applicazione dell'art. 139 c.p.c. ed omessa valutazione delle prove fornite”. La notifica del ricorso introduttivo dell'atp era nulla, dal momento che come da Parte_1 documentazione prodotta, a tale momento, era imbarcato ed ai sensi degli artt. 139 c.p.c. e 1248
c.n. essa doveva essere fatta presso l'imbarcazione.
Con il terzo motivo di appello, l'appellante ha lamentato la “palese violazione degli artt. 115 e 116 cc. per carenza e/o omessa e/o contradittoria motivazione anche sulla richiesta di integrazione delle istanze istruttorie depositata in data
22.11.2021, nonché” la “violazione dell'art. 24 Cost”.
Il Tribunale aveva negato che parte appellante avesse dato prova del fortuito;
tuttavia, contraddittoriamente, il Tribunale non aveva dato corso alle istanze istruttorie proposte dal sig.
volte ad accertare lo stato del terrazzo Pt_1 proprio mentre si stava procedendo al suo rifacimento. Inoltre, il Tribunale non aveva dato
6 alcun rilievo alla ctu svolta, in altro giudizio, tra le stesse parti, dall'ing. il quale aveva Per_1 imputato le infiltrazioni a difetti costruttivi.
Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato la
“palese violazione degli artt. 115 e 116 cc., per aver il giudice deciso ultra petita in violazione dell'art. 112
c.p.c. e per violazione dell'art. 91 c.p.c. ”. Non c'era prova del danno lamentato, né del mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, tanto più che, nel fascicolo, era stato depositato un contratto di locazione non registrato.
Inoltre, non era neppure chiaro da quando l'inquilino non aveva pagato il canone. L'intero complesso immobiliare in cui era inserito l'immobile per cui è causa aveva ottenuto l'agibilità solo in data
13/12/2018. Per i mesi da aprile 2018 a dicembre
2018 compreso, quindi, non aveva titolo CP_1 per chiedere il risarcimento per mancato utilizzo del locatore, posto che l'appartamento non disponeva della necessaria agibilità. In ogni caso, l'attore aveva chiesto la condanna della controparte a pagare 1/3 dei danni, mentre la sentenza lo aveva condannato a pagare il 100% dei danni accertati . Infine, anche la condanna alle spese di lite era gravatoria, tenuto conto del fatto che gran parte delle istanze della controparte erano state respinte.
In via istruttoria, l'appellante ha insistito per l'audizione del teste . Testimone_1
4 La nullità della sentenza
Il motivo di impugnazione proposto in via preliminare da è infondato. Parte_1
Sul punto, è sufficiente notare che l'appellante non ha allegato, né provato la data esatta in cui il Giudice
7 monocratico che ha pronunciato la sentenza impugnata è andato in pensione e non è, quindi, dimostrato che, al momento del deposito, questi fosse privo del potere giurisdizionale . Non è poi, possibile far riferimento al principio della non contestazione, che riguarda i soli fatti che sono nella disponibilità delle parti, né può darsi rilievo al notorio, inteso restrittivamente dall'art. 115, co. 2
c.p.c.
5 la responsabilità per le infiltrazioni
Il primo motivo di appello è fondato , con conseguente assorbimento degli altri.
Questi, in estrema sintesi, i fatti pacifici.
concessionaria demaniale Controparte_3 del complesso edilizio oggetto di causa fino al 2059, cedette alla società Lorenzo a Mare srl il diritto personale di godimento dell'intero complesso. A sua volta, quest'ultima società cedette ad
[...] il “diritto personale di godimento avente ad Pt_1 oggetto l'utilizzazione e la fruizione”, dell'appartamento int. 18 (e pertinenze) del complesso edilizio edificio Marina di . Parte_2 si impegnò, tra l'altro, a rispettare Parte_1 il regolamento per la gestione e l'uso del porto (prod.
7 del giudizio di primo grado di parte . Pt_1
Anche la soc. acquistò da Lorenzo a Mare CP_1 srl analogo diritto personale di godimento sull'appartamento sottostante (prod. 1 di parte
). CP_1
Risulta dimostrato che dal terrazzo utilizzato da provenivano appunto le infiltrazioni Parte_1 che interessavano l'immobile sottostante. La circostanza può dirsi oggi pacifica. Infatti, lo stesso
8 ha richiamato, nelle proprie difese, Parte_1 la ctu ing. , disposta in altro giudizio , che ha Per_2 concluso in tali termini. Del resto, non è contestato che le infiltrazioni riguardavano proprio le parti dell'appartamento sottostanti la superficie del terrazzo.
Ciò che, invece, non è pacifica, è la causa ultima.
L'atp ha imputato le stesse, quanto meno in via concorsuale, al posizionamento, da parte di
[...]
di una piscina smontabile sul lastrico Pt_1 solare da lui occupato, che, secondo il ctu geom.
“sicuramente, dato la concentrazione dei CP_4 maggiori carichi in zone circoscritte, ha contribuito a lesionare la guaina sottostante la pavimentazione in piastrelle”.
Non è, però, chiaro su quali basi scientifiche il ctu sia giunto a tali conclusioni, né quale sia il livello di attendibilità di tale conclusione e, cioè, se il ctu ha formulato solo un'ipotesi o si è espresso in termini probabilistici, considerato, peraltro, che lo stesso non ha potuto neppure prendere visione del terrazzo e dell'area occupata dalla piscina, come dallo stesso riconosciuto.
In altro giudizio, coinvolgente le medesime parti, tale conclusione è stata seriamente messa in dubbio da altra ctu (la cui utilizzabilità nel presente giudizio è ammessa da Cass. 29713/24; trattandosi di documento formatosi successivamente all'udienza di precisazione delle conclusioni, ne è consentito l'uso in appello, come precisato da Cass. 7977/22; si veda anche Cass. 25346/19); il ctu ing. , infatti, Per_2 ha concluso che le infiltrazioni derivavano da difetti costruttivi e non dalla “posa di una piscina giocattolo
9 o di un sovraccarico non dimostrabile”. Anche tale perizia, però, si è basata su accertamenti sommari, in quanto intervenuta quando i lavori sul terrazzo, risolutivi delle problematiche oggetto di causa, erano già stati eseguiti.
Allo stato, quindi, non vi sono elementi per sostenere che il posizionamento della piscina fu causa probabile delle infiltrazioni;
anzi, tale ipotesi è la meno verosimile, considerato che è pacifico che il complesso edilizio presentava numerosi difetti costruttivi, anche in altre parti, e che il teste
, il quale eseguì i lavori sul terrazzo Tes_1 risolutivi delle infiltrazioni, as coltato in altro giudizio, all'udienza del 29 novembre 2022 (prod. 4 di parte appellante;
sull'utilizzabilità di tale mezzo di prova, si veda Cass. 25067/18), ha sostenuto che il terrazzo era privo di guaina.
L'onere della prova del nesso di causalità è a carico di parte appellata (Cass. 33129/24; Cass. 12760/24;
Cass. 20986/23).
Si deve valutare se, seguendo la tesi di parte appellante, secondo cui furono i difetti costruttivi a causare le infiltrazioni, quest'ultima sia o meno responsabile.
La risposta è negativa.
Come si è anticipato sopra il sig. non è Pt_1 proprietario dell'appartamento da lui occupato, né, tanto meno del terrazzo, ma è titolare di un diritto personale di godimento, mentre proprietario dell'intero complesso immobiliare è il concessionario demaniale, titolare di una proprietà superficiaria sul demanio, sia pure di natura temporanea (Cass.
15066/23).
10 In virtù del diritto personale acquistato,
[...] ha diritto di accedere, lui solo, sul lastrico Pt_1 solare.
Utilizzare un bene, però, non significa esserne automaticamente custodi, ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Infatti, secondo la giurisprudenza, “la disponibilità che della cosa ha l'utilizzatore non comporta necessariamente il trasferimento in capo a questi della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti o per la natura del rapporto ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l'effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all'utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia” (Cass. 30941/17;
Cass. 15096/13).
Custode è colui che ha una signoria di fatto sul bene, associata ad una disponibilità giuridica, nel senso che il custode deve essere nella condizione di intervenire sul bene in qualsiasi momento, al fine di impedire che essa faccia danno a terzi e di modificare la situazione di pericolo venutasi a creare .
Significativa, al riguardo è la giurisprudenza in materia di responsabilità del conduttore. D al momento che presupposto per assumere la veste di custode è la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, il conduttore non
è responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, in quanto è escluso che questi possa modificarle a proprio piacimento, spettando un simile potere in via esclusiva al locatore proprietario
(Cass. 10983/23; Cass. 30729/17; Cass. 28228/17;
11 Cass. 21788/15; Cass. 13881/10).
Bisogna, quindi, valutare se tali principi siano ripetibili anche nella presente controversia, in cui le parti pattuirono una specifica disciplina pattizia degli obblighi di manutenzione dei beni oggetto del diritto personale di godimento, impegnandosi a rispettare il regolamento per la gestione e l'uso complesso edilizio del porto turistico di Parte_2
San Lorenzo (doc. 10 di parte appellata).
Vengono in rilievo gli artt. 27 e 28 del regolamento.
La prima clausola prevede che “La Società (da intendersi Parte_3 concessionaria dell'area demaniale;
ndr) e/o altri ausiliari di gestione da questa debitamente autorizzati cura per tutta la durata della concessione demaniale l'espletamento dei servizi di gestione, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti e degli impianti comuni del complesso, degl i ascensori, la pulizia, l'illuminazione delle parti comuni del complesso, delle aree adibite a giardino, delle coperture, dei passaggi comuni e della strada di accesso al complesso medesimo”.
La seconda, invece, statuisce che “Ciascun Utente, per tutta la durata della concessione demaniale, si farà carico individualmente di tutte le spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, utenze, pulizie e quant'altro attinente le unità immobiliari utilizzate”, avvalendosi delle ditte indicate dal successivo art. 29.
Dal combinato delle 2 clausole si può concludere che i lavori di straordinaria amministrazione sono di competenza della società Parte_3
se riguardano le parti comuni;
sono, invece, di
[...]
12 competenza dell'utente, se riguardanti le “unità immobiliari utilizzate”.
Si tratta di capire se i lavori di rifacimento del terrazzo appartengono alla prima (nel qual caso la competenza ad eseguire i lavori di rifacimento del terrazzo era della società Parte_3
o alla seconda categoria (con obbligo a carico,
[...] quindi, del sig. . Pt_1
La caratteristica dei beni indicati dall'art. 27 del regolamento è di essere beni “comuni”. Quest'ultimo, però, nella specie, è un concetto sui generis, in quanto va adattato alla specifica realtà in esame, in cui un solo soggetto (la società concessionaria demaniale) è proprietario (superficiario) dell'intero complesso edilizio (per cui non vi è una comunione in senso tecnico giuridico), mentre coesistono diversi diritti di godimento sulle unità immobiliari autonome.
In questo ambito, su alcuni beni, gli utenti hanno un godimento esclusivo;
altri, invece, servono a tutti gli utenti.
Il terrazzo oggetto di causa ha natura composita.
Esso, infatti, fornisce un'utilità diretta all'utente dell'appartamento cui è annesso, il quale solo potrà godere dell'area superficiaria;
ma, al contempo, offre un'utilità indiretta continua agli appartamenti sottostanti, di cui funge da copertura. Nella specie, la parte interessata dai lavori era non quella superficiaria, bensì proprio quella sottostante, deputata, appunto alla funzione (comune) di copertura.
Del resto, che il lastrico solare sia a servizio di tutti i condomini lo si ricava anche dalle scelte del
13 legislatore;
così, in ambito condominiale, esso è presuntivamente comune (art. 1117 n. 1 c.c.); inoltre, la sua funzione di copertura è preminente rispetto alla saltuaria utilizzazione superficiaria di chi ha il diritto di calpestio, come si evince dalla previsione dell'art. 1126 c.c., che, proprio per tale ragione, prevede una compartecipazione diversa ai lavori di ripristino e di rifacimento del lastrico solare da parte dei proprietari delle aree sottostanti rispetto appunto a chi ne ha l'uso esclusivo.
A questo deve aggiungersi che il lastrico solare è
“copertura”, ricompresa espressamente dall'art. 27 tra le competenze della società.
Da quanto precede, discende che non era Pt_1 custode della terrazza e non può, quindi, essere chiamato a rispondere delle infiltrazioni da questa provenienti.
Gli altri motivi di appello sono assorbiti.
6 Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, secondo i valori medi dei parametri indicati dalla sentenza di primo grado per la fase introduttiva e di studio, minimi per le restanti fasi.

PQM

In riforma della sentenza di primo grado n. 312 del
2024 pubblicata il 29 aprile 2024 e datata 2 ottobre
2023; respinge la domanda proposta da CP_1 condanna a rifondere a CP_1 Parte_1 le spese di lite del giudizio di primo grado, che liquida in euro 4.835,00 oltre spese generali al 15%
e accessori di legge;

14 Spese di atp e ctu a carico di CP_1 condanna a rifondere a CP_1 Parte_1 le spese di lite del giudizio di appello, che liquida in euro 3.933,00 per compensi, oltre spese generali al
15% e accessori di legge.
Genova 1 aprile 2025
Il relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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