28228-17 REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Composta da: Vincenzo MAZZACANE - Presidente R.G. 27185/2013 Cron. 28223 Antonio ORICCHIO Consigliere Alberto GIUSTI - Consigliere Rel. Rep. Cl Antonino SCALISI - Consigliere Ud. 26/9/2017 Francesco CORTESI - Consigliere vendita ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: CA SA e TI RI RE, rappresentati e difesi dall'Avvocato Salvatore Cuffari, con domicilio eletto presso lo studio dell'Avvocato Vincenzo Alberto Pennisi in Roma, viale Mazzini, n. 142; ricorrenti -

contro

FARA EL, in proprio e quale erede di FARA NZ, rappresen- tata e difesa dall'Avvocato Raffaele Miscali, con domicilio eletto pres- so lo studio dell'Avvocato Carlo Francesco Gallas in Roma, via Cassia Antica, n. 35; - controricorrente e ricorrente in via incidentale condizionata e nei confronti di COMUNE di MAGOMADAS, in persona del sindaco pro tempore, rap- presentato e difeso dall'Avvocato Edoardo Morette, con domicilio elet- in 2284/17 to nello studio dell'Avvocato Monica Aranzanu in Roma, via delle Mili- zie, n. 34; controricorrente - avverso la sentenza della Corte d'appello di Cagliari n. 613/2012 in data 10 dicembre 2012. Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 26 set- tembre 2017 dal Consigliere Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Gene- rale Sergio Del Core, che ha concluso per il rigetto del ricorso princi- pale, assorbito o, in subordine, inammissibile il ricorso incidentale condizionato;
uditi gli Avvocati Vincenzo Alberto Pennisi, per delega dell'Avvocato Salvatore Cuffari, Raffaele Miscali nonché Stefania Carusi, quest'ultima per delega dell'Avvocato Edoardo Morette.

FATTI DI CAUSA

1.- Con atto di citazione notificato il 28 aprile 2006 SA A- RO e RI RE AS convenivano in giudizio dinanzi al Tribu- nale di Oristano, sezione distaccata di Macomer, EL AR e Vin- cenza AR, deducendo: che in data 22 agosto 2002 essi avevano sti- pulato un contratto preliminare avente ad oggetto l'acquisto di una porzione di terreno, per l'estensione di mq.

2.500 circa, per il prezzo a corpo di euro 49.000, ubicato nel Comune di Magomadas, contrada "Su Crastu Raggiu", distante circa 1.000 metri dalla battigia marina, per il quale le convenute promittenti venditrici avevano ottenuto dal Comune, sulla base di un progetto approvato dalla competente com- missione edilizia comunale, la concessione edilizia n. 25 del 2001, per la costruzione di quattro fabbricati rurali autonomi e indipendenti, con il vincolo di destinazione del terreno di pertinenza a colture di vigne- to, frutteto e oliveto;
che nel contratto preliminare era inserita la an 2 clausola di salvaguardia "A condizione che il terreno sia privo di pesi e che la licenza edilizia esibita n. 25 rilasciata il 24 aprile 2001 dal Co- mune di Magomadas sia legittima rispetto ad un eventuale successivo provvedimento di revoca della stessa in fase di autotutela della me- desima Amministrazione comunale"; che il contratto definitivo era stato stipulato il 3 dicembre 2002 a rogito del notaio Angotzi;
che seppure nel contratto definitivo non era stata inserita la clausola di salvaguardia, era implicito che la compravendita era avvenuta sulla presupposizione, inespressa per iscritto, ma presente nell'animo di ciascuna delle parti, che l'acquisto del terreno veniva fatto in funzione della costruzione del fabbricato rurale secondo il progetto approvato e la regolare concessione edilizia;
che lo stesso 3 dicembre 2002 tra le stesse parti era stata formata una scrittura privata in forza della qua- le le alienanti espressamente prestavano agli acquirenti formale ga- ranzia sia in ordine a quanto previsto dal libro IV, titolo III, sezione I, del codice civile, ossia ai sensi degli artt. 1470-1497 cod. civ., sia in ordine a quanto previsto dalle norme in tema di prelazione di fondi rustici;
che il Comune di Magomadas, sospesa interinalmente la con- cessione edilizia, la annullava con determinazione n. 990 del 14 mar- zo 2003, in quanto rilasciata in assenza del piano attuativo;
che con successiva legge della Regione autonoma della Sardegna n. 8 del 25 novembre 2004 era stato disposto (art. 3, comma 1, lettera a) il di- vieto di edificare nei territori costieri compresi in una fascia della pro- fondità di 2.000 metri dalla linea di battigia marina anche se elevati sul mare. Tanto premesso, gli attori chiedevano la condanna delle convenu- te al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali per la complessiva somma di euro 145.000 o per quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, così distinta: euro 30.000 per riduzione del prez- zo di acquisto del terreno compravenduto;
euro 20.000 per danno emergente relativo alla vendita urgente di un appartamento sito in In - 3 - Quartu Sant'Elena che essi attori avevano dovuto compiere per far fronte al pagamento del prezzo per l'acquisto del terreno;
euro 50.000 per danno emergente dovuto alla differenza tra l'importo dei lavori appaltati per la costruzione del fabbricato rurale riferito all'anno 2002/2003 e l'importo necessario al momento dell'introduzione del giudizio per la costruzione del medesimo fabbricato;
euro 30.000 per danni biologici, morali ed esistenziali;
euro 10.000 per danno emer- gente per la somma dovuta all'impresa appaltatrice per inadempi- mento contrattuale. EL AR e NZ AR, costituitesi in giudizio, resistevano instando per il rigetto della domanda e chiedendo di essere autorizza- te a chiamare in causa il Comune di Magomadas al fine di essere da esso garantite in caso di accoglimento della domanda. L'amministrazione comunale, costituitasi in giudizio, concludeva per il difetto di giurisdizione in relazione alla domanda risarcitoria e, in ogni caso, per il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti. L'adito Tribunale di Oristano, sezione distaccata di Macomer, con sentenza in data 28 luglio 2008, rigettava la domanda risarcitoria proposta dagli attori, emettendo le pronunce consequenziali, anche in ordine alle spese. Il Tribunale escludeva nel caso scrutinato la ricorrenza della pre- supposizione: ricondotta la fattispecie al difetto di una qualità giuridi- ca dell'oggetto, la cui mancanza rileva sul piano dell'inesattezza della prestazione e quindi, in ultima analisi, in termini di inadempimento, riteneva l'inesistenza di un inadempimento contrattuale delle venditri- ci, non emergendo elementi concreti tali da escludere, una volta os- servate le specifiche prescrizioni dettate in materia di pianificazione urbanistica, la possibilità di realizzare il fabbricato come precedente- mente assentito;
e affermava che in ogni caso nessuna dimostrazione era stata offerta dagli attori dei danni patrimoniali e non patrimoniali da essi lamentati. An 2. La Corte d'appello di Cagliari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 10 dicembre 2012, ha rigettato l'appello del NicaRO e della AS, ha condannato gli appellanti al rimborso delle spese sostenute dalle appellate AR e ha dichiarato compensate le spese di lite nel rapporto processuale tra le AR e il Comune di Magomadas. 2.1.- Diversamente da quanto considerato dal primo giudice, la Corte territoriale ha ritenuto che la possibilità di edificare immediata- mente, in forza della concessione edilizia, un fabbricato rurale, costi- tuiva presupposto di fatto imprescindibile della volontà negoziale dei contraenti di acquistare il terreno, e ha quindi giudicato fondato il motivo di censura dell'atto di gravame che contestava il mancato ri- conoscimento della presupposizione: "poiché si è verificato l'evento (impossibilità di costruire immediatamente il fabbricato rurale di cui alla concessione edilizia n. 25/2001) corrispondente alla presupposi- zione, il contratto deve ritenersi risolto ab origine, con efficacia ex tunc". - -Sennonché ha proseguito la Corte di Cagliari la parte appel- lante ha proposto, non una domanda di risoluzione ab origine, con ef- ficacia ex tunc, del contratto, ma una domanda di riduzione del prez- zo e di risarcimento del danno fondata sull'esistenza di un vizio del terreno compravenduto: ricostruzione che la stessa Corte ha giudica- to non condivisibile, poiché l'annullamento della concessione edilizia ad opera del Comune di Magomadas non ha determinato l'impossibilità di costruire nel terreno un fabbricato, essendo stato ta- le annullamento determinato dalla mancata previa adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata per il rilascio delle concessioni edilizie negli ambiti territoriali definiti FAG dallo stu- dio di disciplina delle zone "F", piano ritenuto obbligatorio dalla Dire- zione generale della pianificazione urbanistica territoriale e della vigi- lanza edilizia dell'Assessorato regionale dell'urbanistica. Au - 5 In altri termini, secondo la Corte d'appello, il terreno alla data del- la stipula del contratto di compravendita era sicuramente edificabile, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica in atti, e le og- gettive difficoltà di predisporre piani particolareggiati d'iniziativa pub- blica o piani di lottizzazione d'iniziativa privata non possono incidere su tale natura. L'omessa adozione del piano particolareggiato non rappresenta un vizio occulto del bene compravenduto tale da rendere lo stesso inidoneo, per mancanza delle qualità promesse, a norma dell'art. 1497 cod. civ., ma l'esistenza di tale piano, e conseguente- mente di un valido titolo concessorio, attiene all'ambito della presup- posizione. L'annullamento della concessione successivo alla stipula del contratto di compravendita ha soltanto fatto venir meno il presuppo- sto del contratto, ovvero la "possibilità attuale" di costruire un fabbri- cato rurale conformemente al titolo concessorio, la cui esistenza era stata sicuramente considerata dalle parti al momento di detta stipula, ma non consente di poter sostenere che il bene, alla predetta data, fosse inedificabile ovvero inidoneo all'uso previsto dall'acquirente, considerato che in concreto l'edificabilità è sempre regolata dagli strumenti urbanistici adottati dall'Amministrazione. Nessuna rilevanza - ha sottolineato poi la Corte territoriale - può assumere la normativa regionale introdotta nel 2004, in quanto successiva alla data del con- tratto definitivo di compravendita. In sostanza, secondo la Corte d'appello, "l'insussistenza di un vi- zio del terreno alla data della stipula del contratto di vendita esclude che la fattispecie possa essere ricondotta all'ambito di applicazione della normativa in materia di vizi o di mancanza di qualità promesse, con conseguente infondatezza delle domande di riduzione del prezzo e risarcitorie spiegate ai sensi di tale normativa". - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello il A- 3. RO e la AS hanno proposto ricorso, con atto notificato il 4 di- cembre 2013, sulla base di undici motivi. an - 6 EL AR, in proprio e quale erede di NZ AR, ha resi- stito con controricorso, sollevando a sua volta ricorso incidentale con- dizionato con cui ripropone la domanda di manleva nei confronti del Comune di Magomadas. Anche il Comune di Magomadas ha resistito con controricorso. In prossimità dell'udienza i ricorrenti NicaRO e AS e la con- troricorrente AR hanno depositato una memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE Con la memoria difensiva ex art. 378 cod. proc. civ. i ricor- 1.- renti NicaRO e AS hanno eccepito che la procura speciale della resistente AR, rilasciata a margine del controricorso con ricorso inci- dentale condizionato, sarebbe "giuridicamente inesistente o, comun- que, invalida e, come tale, inidonea ad instaurare il rapporto proces- suale, senza possibilità di sanatoria". L'eccezione è basata sul rilievo che "mentre a pag. 1 del controricorso si legge che AR EL conferisce mandato all'Avv. Raffaele Miscali nella sua 'qualità di legale rappresentante della ditta Progetto Clima', qualità questa che nulla ha a che fare con l'oggetto del ricorso e del controricorso, poi nella pag. 35 dello stesso controricorso si legge che AR EL si costituisce 'in proprio e quale unica erede testamentaria della fu AR NZ', con la conseguenza che l'atto difensivo de quo dovrà essere ritenuto inammissibile o improcedibile per difetto di procura". L'eccezione è infondata, perché l'erroneità della indicazione della qualità di legale rappresentante non determina alcuna incertezza sulla identificazione della parte - EL AR, in proprio e quale erede di NZ AR che ha conferito la procura speciale, e ciò alla stre- gua del contesto del controricorso con ricorso incidentale condizionato a margine del quale essa è apposta. Il ricorrente ha sollevato, con la stessa memoria, un'altra eccezio- ne, con cui rileva che "mentre nel testo della prima pagina del

contro

- ricorso, sottoscritto dall'Avv. Raffaele Miscali, si legge che l'atto viene - 7 - presentato nell'interesse di AR EL 'in proprio e quale erede di AR NZ', invece all'inizio di pag. 35 dello stesso controricorso si legge contraddittoriamente testualmente 'Si costituisce in giudizio con il presente controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato, la Sig.ra AR EL, 'in proprio e quale unica erede testamentaria della fu AR NZ', tale che non si comprende se la controricor- rente AR EL interviene nell'atto difensivo come unica erede testamentaria della fu sorella AR NZ o semplicemente come erede di costei". Anche tale eccezione è priva di fondamento, non sussistendo la sollevata contraddittorietà. Infatti, EL AR ha proposto

contro

- ricorso (con ricorso incidentale) in proprio e quale erede di NZ AR (pag. 1), e l'indicazione della qualità di erede è ulteriormente specificata con la precisazione (a pag. 35) di trovarsi nella condizione di unica erede testamentaria della de cuius. D'altra parte, sono gli stessi ricorrenti per cassazione ad avere proposto l'atto di impugna- zione nei confronti di EL AR, "in proprio e quale unica erede testamentaria, in relazione al terreno oggetto di causa, della fu Vin- cenza AR", rappresentando che quest'ultima è deceduta il 10 aprile 2011 e producendo, al riguardo, certificato di morte.

2. Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. dal 1470 al 1497 cod. civ., 112 cod. proc. civ. ed omessa, insuf- ficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. porc. civ.; omessa valutazione delle obbligazioni assunte dalle venditrici e delle garanzie prestate dalle stesse) i ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia omesso di valutare ed esaminare le clau- sole di salvaguardia e garanzia inserite dalle parti: (a) nel contratto preliminare del 22 agosto 2002 di acquisto del terreno, là dove era inserita una clausola del seguente tenore: “a condizione che il terreno sia privo di pesi e che la licenza edilizia esibita n. 25 rilasciata il 24 aprile 2002 dal Comune di Magomadas sia legittima rispetto ad un Qu 8 - eventuale successivo provvedimento di revoca della stessa in fase di autotutela della medesima Amministrazione comunale"; (b) nel con- tratto definitivo ai rogiti del notaio Angotzi del 3 dicembre 2002, là dove parte venditrice garantisce che il terreno "è libero da pesi, oneri, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”; (c) nella scrittura pri- vata del 3 dicembre 2002, contestuale al contratto definitivo, là dove la venditrice EL AR, in proprio e quale procuratrice della sorel- la NZ, prestava "formale garanzia in ordine a quanto previsto nel libro IV, titolo III, sezione I, del codice civile, nonché, per ciò che riguarda la prelazione dei fondi rustici, a norma della legge 26 maggio 1965, n. 590, e della legge 14 agosto 1971, n. 817″. In relazione a queste espresse formali garanzie prestate dalle venditrici, i giudici del gravame avrebbero omesso di valutare che, in tema di compravendi- ta, le garanzie del venditore sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno go- dimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza peri- colo di perdita, totale o anche parziale. Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1489, 1480, 1494, 1492 e 1490 cod. civ. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.; ricorrenza della presupposizione dedotta dagli appellanti) i ricorrenti deducono che la risoluzione del contratto è alternativa alla riduzione del prezzo, giacché, secondo il dettato codicistico, le azioni previste in caso di vizi che rendono la cosa inidonea all'uso per cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore sono quel- le della risoluzione del contratto ovvero della riduzione del prezzo. In- fatti, l'art. 1489 cod. civ. si applica se la cosa venduta è gravata da oneri non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, con la conseguenza che il compra- tore che non ne abbia avuto conoscenza, come nel caso di specie, può domandare, a norma dell'art. 1489 cod. civ., la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo. Anche qualora ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 1490 cod. civ.- proseguono i ricorrenti - il compratore ha la facoltà di scegliere liberamente fra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo: e nel caso di specie il terreno si sarebbe rivelato non idoneo per la costruzione immediata dell'edificio rurale, essendo gravato dal "vincolo-vizio giuridico occul- to" della previa adozione del piano attuativo di iniziativa pubblica o privata mai realizzato. Ad avviso dei ricorrenti, di tale "vizio-vincolo" le venditrici erano consapevoli all'atto della stipula sia del preliminare che del definitivo, mentre gli acquirenti non potevano conoscerlo, "non essendo esso stato inserito dolosamente dalle venditrici nei due contratti". D'altra parte, quando un fondo è sottoposto a questo vin- colo in forza di uno specifico provvedimento amministrativo (come il piano attuativo riguardante le sole zone FAG agrituristiche) e non ge- nerale e normativo, non può presumersi la conoscenza del vincolo stesso da parte del compratore. Il terzo motivo prospetta violazione e falsa applicazione dell'art. 1489 cod. civ. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.; omessa valutazione da parte del giudice di merito del dedotto "vincolo-vizio giuridico oc- culto" della previa adozione del "piano attuativo". I ricorrenti sosten- gono che la mancata previa adozione del piano attuativo avrebbe de- terminato l'impossibilità di costruire poiché il terreno era gravato ab origine dal vizio-vincolo giuridico occulto della previa adozione del piano attuativo, non conosciuto dagli acquirenti. L'espressa dichiara- zione del venditore che il bene era libero da oneri e vincoli esonerava gli acquirenti dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione. Il quarto mezzo è rubricato "violazione e falsa applicazione di norme di legge (ex art. 112 cod. proc. civ.), di obbligazioni di parte ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi 10 - dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.". La Corte d'appello avrebbe omesso di valutare la dichiarazione delle AR, resa nel rogito del 2002, secondo cui il terreno compravenduto era, contrariamente al vero, libero da pesi, oneri e vincoli;
avrebbe inoltre omesso di consi- derare "lo stravolgimento in peggio del regime edificatorio del terreno ad opera delle sopravvenute norme urbanistiche regionali e comuna- li". La Corte d'appello, in violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., avrebbe tralasciato di valutare che il terreno compravenduto, al di là del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, era gravato dal vincolo-onere della previa adozione del piano attuativo. D'altra parte, con l'adozione del PUC (piano urbanistico comunale) del 26 novembre 2011, il Comune di Magomadas avrebbe operato uno stravolgimento peggiorativo del regime edificatorio di tutta la zona. Con il quinto mezzo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1497 e 1491 cod. civ., di obbligazioni di parte venditrice ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. mancanza di qualità della cosa venduta) si censura che la Corte d'appello abbia escluso che l'omessa adozione del piano particolareggiato (piano attuativo) costituisca un vizio oc- culto del bene compravenduto e incida sull'astratta edificabilità del bene. I ricorrenti deducono che nel caso di specie, per il solo fatto che il terreno compravenduto, fin dalla stipula del preliminare, era grava- to, a partire dal 1982, dell onere-vincolo" della previa adozione del piano attuativo, peraltro senza essere stato dolosamente dichiarato nei detti contratti dalle venditrici, sussisterebbe un vizio occulto. E la mancanza di qualità sotto il profilo del "difetto di capacità funzionale della cosa riferita alla sua normale ed ordinaria destinazione econo- mico-sociale" farebbe "venire meno le qualità promesse a norma dell'art. 1497 cod. civ. (mancanza di qualità) circa l'immediata co- struzione dell'edificio rurale convenuto". Inoltre i ricorrenti rappresen- tano che le venditrici medesime si erano impegnate con gli attori ad an - 11 "eliminare i vizi" del terreno compravenduto, riscontrati dal Comune di Magomadas con la determinazione n. 990 del 2003 di annullamen- to della concessione n. 25/2001, mediante un loro intervento diretto presso il Comune di Magomadas e mediante la presentazione di ap- posito ricorso al TAR di Cagliari, ricorso in effetti presentato ma con esito negativo. Con il sesto motivo (violazione e falsa applicazione di norme di legge - la legge regionale n. 8 del 2004 -, di obbligazioni di parte ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. civ.; ius superveniens regionale: concausa) si prospetta l'errore in cui sarebbe incorsa la sentenza impugnata nel ri- tenere che la normativa della legge regionale non avrebbe alcuna ri- levanza, essendo successiva alla stipula del contratto definitivo. Inve- ro, se non ci fosse stato l'annullamento della concessione edilizia n. 25 del 2001 ad opera del Comune di Magomadas, avvenuto il 15 marzo 2003, i ricorrenti avrebbero già costruito il loro edificio rurale nell'anno 2003 e non sarebbero incorsi nel divieto di edificazione dei 2.000 metri dal mare posto dalla successiva legge regionale n. 8 del 2004. Il settimo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1489, 1480, 1218, 1223, 1491, 1497 cod. civ., di obbligazioni di parte ven- ditrice ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in rela- zione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.) contesta che la Corte di Cagliari abbia ritenuto "non sussistente un vizio nel terreno alla data di stipula del contratto di compravendita tale da escludere che la fat- tispecie possa essere ricondotta nell'ambito di applicazione della nor- mativa in materia di vizi o di mancanza delle qualità promesse". Al contrario, la presenza di un vincolo-onere circa la necessità del piano attuativo per poter edificare sarebbe configurabile, ad avviso dei ri- correnti, come un vizio del bene. Un - 12 - 2.1. Le censure articolate con i motivi dal primo al settimo i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiun- tamente sono infondate. - Non v'è dubbio che il vincolo di inedificabilità, imposto dagli stru- menti urbanistici su un terreno venduto come edificatorio, configura, se esistente, un onere limitativo del godimento del bene, e pertanto, nel concorso delle condizioni contemplate dall'artt. 1489 cod. civ. (in- clusa la non apparenza del vincolo stesso), abilita il compratore alle azioni da tale norma previste (Cass., Sez. II, 11 gennaio 1992, n. 253; e cfr. Cass., Sez. II, 9 maggio 2014, n. 10184). Non è tuttavia questa la situazione di fatto ricorrente nella specie, alla luce degli accertamenti compiuti con logico apprezzamento dalla Corte d'appello. Infatti, l'annullamento della concessione edilizia ad opera del Co- mune di Magomadas in sede di autotutela non è dipeso dall'assoggettamento del terreno compravenduto ad un vincolo di inedificabilità posto da uno specifico provvedimento amministrativo, ma è stato determinato dalla mancata previa adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata, necessaria per il rila- scio del titolo edilizio nell'ambito territoriale "zona FAG agroturistica". In questo contesto, è corretta la statuizione della Corte d'appello che nell'escludere l'esperibilità dell'actio quanti minoris da parte dei - compratori e la fondatezza dell'azione risarcitoria ancorata all'esistenza di un vincolo non apparente o di un vizio o alla mancanza di qualità promesse ha rilevato che, alla data della stipula del con- - tratto definitivo di compravendita (3 dicembre 2002), il terreno alie- nato era sicuramente edificabile, come risulta dal certificato di desti- nazione urbanistica in atti, rilasciato dal Comune in data 19 settem- bre 2002, non essendo tale natura preclusa dalla circostanza che l'edificazione rinvenga il suo presupposto nella adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o di un piano di lottizzazione di An - 13 - iniziativa privata, e ciò in considerazione del fatto che, una volta os- servate le specifiche prescrizioni dettate in materia di pianificazione urbanistica, sussiste la possibilità di realizzare il fabbricato. E' quindi da escludere che sia configurabile, nella sentenza impu- gnata, la violazione o falsa applicazione di alcuna delle norme denun- ciate o che vi sia stata, da parte della Corte di Cagliari, omissione di esame di fatti controversi e decisivi (il contratto preliminare, il con- tratto definitivo ai rogiti del notaio Angotzi del 3 dicembre 2002 o la scrittura privata in pari data). Le censure sono d'altra parte costruite sull'erronea premessa in- terpretativa che l'adozione, come presupposto dell'edificazione nella zona FAG agroturistica del Comune di Magomadas, di un piano parti- colareggiato di iniziativa pubblica o privata, rappresenti un onere o un vincolo di inedificabilità (vizio giuridico occulto) imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo avente carattere partico- lare, come tale conoscibile solo dal proprietario-venditore quale sog- getto interessato. Viceversa, dal certificato di destinazione urbanistica, allegato al rogito di compravendita, e rilasciato dal Comune di Magomadas alla venditrice EL AR, risulta che il terreno in questione è incluso nel piano di disciplina delle Zone F turistiche in "Zona FAG agroturisti- ca", e che l'intervento edilizio è assoggettato a talune prescrizioni, tra cui all'impianto di vigneto o frutteto specializzato. E poiché la necessi- tà della previa adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata, deriva, non dall'emanazione di un atto ammini- strativo di carattere particolare riguardante il terreno in questione, ma dalla condizione urbanistica della zona in cui esso è compreso se- condo la disciplina di pianificazione territoriale (come appunto risul- tante dalla norme di attuazione delle zone FAG agrituristiche adottate con deliberazione del consiglio comunale del Comune di Magomadas, approvata con decreto assessoriale regionale), è da ritenere che tale An - 14 - condizione rientrasse nella conoscibilità anche della stessa parte ac- quirente. E' quindi da escludere che possa venire in rilievo la disciplina della evizione qualitativa di cui all'art. 1489 cod. civ., come pure quella del vizio della cosa compravenduta o quella della mancanza delle qualità promesse, tutte basate sul presupposto – inesatto - della inedificabi- lità del terreno per l'esistenza di un vincolo di inedificabilità. D'altra parte, ricostruendo la volontà contrattuale all'esito del puntuale esame dei patti intercorsi nel contratto definitivo e nella contestuale scrittura privata, la Corte d'appello - nell'escludere che la parte venditrice abbia promesso, in termini di qualità della cosa ex art. 1497 cod. civ., l'edificabilità immediata del terreno oggetto di alienazione ai sensi della già rilasciata concessione edilizia - ha anche accertato che la possibilità di edificare in forza della stessa, appunto immediatamente, un fabbricato rurale rappresenta una circostanza esterna che, pur se non specificamente dedotta come condizione nel definitivo, ne costituisce, anche alla luce della clausola di salvaguardia contenuta nel preliminare, specifico ed oggettivo presupposto di effi- cacia, assumendo per la parte acquirente, ma con riconoscimento delle venditrici, valore determinante ai fini del mantenimento del vin- colo contrattuale, con conseguente possibilità di invocare la risoluzio- ne ex tunc, essendo venuto meno l'evento presupposto a seguito dell'annullamento in autotutela del titolo edilizio (in quanto appunto rilasciata in assenza del prescritto piano attuativo). L'indagine della Corte d'appello diretta all'identificazione della sussistenza di una presupposizione nella immediata edificabilità se- condo il permesso edilizio già rilasciato, costituisce un accertamento riservato all'apprezzamento del giudice del merito, qui non ulterior- mente sindacabile, non essendo per un verso configurabile alcuna omissione di esame di fatti controversi e decisivi, e mirando per altro verso le riassunte doglianze ad una revisione del giudizio di fatto. am - 15 - E poiché, d'altra parte, il terreno non è privo del requisito dell'edificabilità, non ha rilevanza la questione dell'esperibilità, in al- ternativa alla risoluzione, a scelta del compratore, della quanti mino- ris, né incide la sopravvenuta, rispetto alla data di stipulazione del rogito, normativa urbanistica, regionale e comunale, introducente li- miti di edificabilità. Quantunque i ricorrenti insistano nel presupporre l'inedificabilità del terreno invocando la disciplina dell'art. 1489 cod. civ., dei vizi del- la cosa venduta e della mancanza di qualità promesse, l'edificabilità del terreno compravenduto è definitivamente acclarata dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 5568 del 2015, della cui pubblicazione hanno dato atto, nelle loro memorie ex art. 378 cod. proc. civ., i ricorrenti NicaRO e AS e la controricorrente AR. Con tale sentenza, infatti, il giudice amministrativo nel definire il contenzioso promosso da EL AR nei confronti del Comune con l'impugnativa, tra l'altro, della determinazione comunale del 14 marzo 2003 di annullamento in via di autotutela della citata conces- sione edilizia n. 25 del 30 aprile 2001 - ha affermato la "permanenza del titolo concessorio di pertinenza di parte appellante, per il tempo residuo, dalla data di pubblicazione della ... decisione", in sostanza sancendo la validità della concessione edilizia n. 25 del 2001 e la permanente sua efficacia per il periodo residuale di un anno e sette mesi. E' bensì esatto, come riferito dagli stessi ricorrenti: (a) che la co- struzione in corso di realizzazione da parte dei coniugi NicaRO e A- stino, i quali hanno poi ripreso l'attività edificatoria a seguito della sentenza del Consiglio di Stato, è stata sottoposta a decreto di se- queRO preventivo ex art. 321 cod. proc. pen. nel corso di un proce- dimento penale per il reato di lottizzazione abusiva (artt. 30 e 44 del d.P.R. n. 380 del 2001); (b) che tale decreto emesso dal GIP del - Tribunale di Oristano in data 29 luglio 2016 è stato confermato dal Au - 16 - Tribunale di Oristano, in sede di riesame;
(c) e che il ricorso contro l'ordinanza del Tribunale è stato rigettato dalla Corte di cassazione, III sezione penale, con sentenza 6 aprile 2017, n. 17248. Sennonché, la vicenda penale per il reato di lottizzazione abusiva è scaturita, non già dalla inedificabilità del terreno, ma dalla non con- sentita trasformazione urbanistica del terreno da agricolo a residen- ziale: la AR aveva a suo tempo conseguito la concessione edilizia per la realizzazione di quattro caseggiati con finalità agro-turistica condizionata all'impianto di un vigneto, e invece in sede penale è sta- ta accertata la sussistenza di elementi indiziari che smentiscono, quanto meno a livello di fumus, la destinazione agro-turistica dei ca- seggiati cui era sottesa la concessione edilizia.

3. L'ottavo mezzo denuncia violazione per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza in relazione all'art. 360, n. 5, cod. proc. civ., sotto il profilo del rigetto dell'atto di appello e dell'integrazione della sentenza di primo grado. I ricorrenti denuncia- no "l'assoluta laconicità della sentenza impugnata in quanto la Corte tranne per l'istituto della 'presupposizione' - ha omesso territoriale- di indicare gli elementi da cui ha desunto il proprio convincimento ed ha omesso di indicare il procedimento logico-giuridico seguito, ren- dendo impossibile a chi legge, o quantomeno difficoltoso, ogni con- trollo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento".

3.1. La censura è infondata. - Occorre premettere che il presente ricorso è, ratione temporis, soggetto all'applicazione dell'art. 360, n. 5, cod. proc. civ., riformula- to dall'art. 54 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, e che, in rela- zione a tale modificazione, le Sezioni Unite hanno avuto modo di enunciare il principio secondo cui la riformulazione dell'art. 360, pri- mo comma, n. 5, cod. proc. cív, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come ridu- an - 17 - zione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla mo- tivazione;
sicché è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motiva- zionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rile- vante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, pur- ché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: anomalia che si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafi- co", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra af- fermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettiva- mente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice di- fetto di "sufficienza" della motivazione (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053 e n. 8054; Cass., Sez. Un., 2 agosto 2017, n. 19163). Tanto premesso, nella specie deve escludersi che vi sia stata al- cuna omissione di esame di fatti controversi e decisivi: la Corte terri- toriale è giunta alle esposte conclusioni scrutinando la clausola di sal- vaguardia che era stata inserita nel preliminare, i patti del rogito e la scrittura privata in pari data, ed indicando le ragioni giuridiche e fat- tuali delle valutazioni espresse.

4. Con il nono motivo (violazione e falsa applicazione di norme di legge, di obbligazioni di parte ed omessa, insufficiente e contrad- dittoria motivazione ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.) ci si duole che la Corte d'appello abbiano ritenuto assorbite tutte le que- stioni sollevate nell'atto di appello in relazione alle istanze istruttorie avanzate sia in primo che in secondo grado. I ricorrenti reiterano la richiesta di ammissione di c.t.u. limitatamente alla riduzione del prez- zo del terreno compravenduto ed al risarcimento del danno morale ed esistenziale, affinché non venga ritenuta implicitamente rinunciata ma venga ammessa ed espletata nel giudizio di rinvio nell'ipotesi di acco- glimento del ricorso. 4.1. – La censura è infondata. 18 Correttamente la Corte d'appello ha dichiarato assorbite le que- stioni sollevate con l'atto di appello in relazione alle istanze probatorie avanzate in primo grado sul quantum della riduzione del prezzo della vendita e del risarcimento del danno, giacché la stessa ratio deciden- di, che ha risolto il merito della lite, vale da implicita esclusione della rilevanza dei mezzi istruttori dedotti. 5.- Il decimo mezzo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 96 e 112 cod. proc. civ. ed omessa, insufficiente e contradditto- ria motivazione ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. Con esso si insta affinché sia “consentita a parte attrice, diffamata e ca- lunniata gratuitamente e impunemente, di reiterare la richiesta risar- citoria ex art. 96, primo e terzo comma, cod. proc. civ." -5.1. Il motivo è infondato, perché la condanna al risarcimento del danno a titolo di responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ., non può aversi a favore della parte soccombente nel processo (Cass., Sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21590; Cass., Sez. II, 14 maggio 2016, n. 7409). -6. Con l'undicesimo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 91, 92 e 112 cod. proc. civ. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. La Corte d'appello si sarebbe limitata a condanna- re gli appellanti al rimborso delle spese sostenute dai resistenti liqui- dandole in complessivi euro 5.564 (di cui euro 1.564 per diritti ed eu- ro 4.000 per onorari), oltre spese generali, IVA e CPA, senza motiva- re se, nella specie, è applicabile il tariffario forense del d.m. n. 127 del 2004 ovvero i parametri previsti dal d.m. n. 140 del 20 luglio 2012, entrato in vigore il 23 agosto 2012, stante che la sentenza im- pugnata è stata emessa il 27 luglio 2012. Inoltre il giudice dell'impugnazione non avrebbe potuto né dovuto liquidare d'ufficio le spese generali, occorrendo sul punto apposita domanda. Il giudice dell'impugnazione, inoltre, non avrebbe tenuto conto che vi era anche an 19 una soccombenza della parte appellata, se si considera che la Corte d'appello ha integrato la sentenza del Tribunale ricorrendo all'istituto della presupposizione.

6.1. Il motivo è infondato. - In tema di spese processuali, agli effetti dell'art. 41 del d.m. n. 140 del 2012, i nuovi parametri, in base ai quali vanno commisurati i compensi forensi in luogo delle abrogate tariffe professionali, si appli- cano in tutti i casi in cui la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decre- to purché, a tale data, la prestazione professionale non sia ancora completata, sicché non operano con riguardo all'attività svolta in un grado di giudizio conclusosi con sentenza prima dell'entrata in vigore, atteso che, in tal caso, la prestazione professionale deve ritenersi completata sia pure limitatamente a quella fase processuale (Cass., Sez. Un., 12 ottobre 2012, n. 17405; Cass., Sez. VI-2, 11 febbraio 2016, n. 2748). Ora, poiché nella specie l'attività del difensore si è conclusa sicu- ramente prima della deliberazione della sentenza d'appello, avvenuta nella camera di consiglio del 27 luglio 2012, correttamente la Corte di Cagliari ha liquidato le spese processuali applicando, come è reso pa- lese dalla separata considerazione di diritti ed onorari, la tariffa pro- fessionale approvata con il d.m. n. 127 del 2004, ancora vigente alla data del completamento della prestazione professionale dell'avvocato, non essendo ancora entrati in vigore, in quel momento, i nuovi para- metri di liquidazione del compenso introdotti dal d.m. n. 140 del 2012, applicabile dal 23 agosto 2012. Quanto al rimborso forfetario delle spese generali, esso costitui- sce una componente delle spese giudiziali, la cui misura è predeter- minata dalla legge, e spetta automaticamente al professionista difen- sore, anche in assenza di allegazione specifica e di apposita istanza. Il principio della spettanza automatica, senza bisogno di apposita ri- An - 20 - 4 chiesta, del rimborso forfetario delle spese generali - costante nella giurisprudenza della Corte (da ultimo: Cass., Sez. III, 20 dicembre 2005, n. 20321; Cass., Sez. II, 10 gennaio 2006, n. 146; Cass., Sez. -III, 22 febbraio 2010, n. 4209) – opera là dove il giudice, con la sen- tenza che chiude il processo davanti a lui, condanni la parte soccom- bente al rimborso delle spese processuali a favore dell'altra parte. In- vero, come la pronuncia sui diritti, sugli onorari e sugli esborsi di cau- sa non presuppone affatto, affinché il giudice possa (ed anzi, debba) adottarla, una domanda di parte (la quale, pure se proposta, è irrile- vante ai fini del valore della causa, ma ha il suo titolo esclusivamente nel contenuto della decisione sul merito della controversia, in applica- zione del principio della soccombenza: Cass., Sez. I, 27 agosto 2003, n. 12542; Corte Cost., sentenza n. 232 del 2004); cosi, allo stesso modo, la liquidazione in via automatica del rimborso forfetario - voce di credito che spetta in base alla tariffa professionale degli avvocati e la cui misura è ex lege determinata, in misura percentuale, sull'im- -trova fon- porto degli onorari e dei diritti ripetibile dal soccombente damento nel principio posto dall'art. 91 cod. proc. civ. Infine, la condanna degli appellanti NicaRO e AS al rimborso delle spese processuali è avvenuta nella corretta applicazione del principio della soccombenza, essendo stato rigettato il loro atto di gravame contro la sentenza di primo grado.

7. Il ricorso proposto dal NicaRO e dalla AS è rigettato.- Il ricorso incidentale della AR, espressamente condizionato, re- sta assorbito. La complessità delle questioni trattate giustifica l'integrale com- pensazione tra tutte le parti delle spese di lite.

8. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gen- - naio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto ai - sensi dell'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha ag- giunto il comma 1-quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. an - 21 ww 115 del 2002 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti NicaRO e AS, dell'ulteriore importo a titolo di con- tributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito l'esame del ricorso incidentale condizionato;
dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione;
dichiara ai sensi dell'art. 13, - comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012 - la sussistenza dei presup- posti per il versamento, da parte dei ricorrenti NicaRO e AS, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello do- vuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se- zione civile, il 26 settembre 2017. Il Consigliere estensore Il Presidente Viene MV Alberto Cimenti If Funzionario Giudiziario Veera NERI DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma, 27 NOV. 2017 Funtion fro Giudiziario de NERIValey - 22 -