REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
sezione quarta civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Guido Marzella Presidente
Dott. Massimo Coltro Consigliere estensore
Dott.ssa Stefania Abbate Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 582/2025 r.g. promossa da
(c.f. e p.iva ) con sede in Mantova, in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_2
Ruggero Troiani e Luciano Guerrini per mandato e domiciliata come in atti –
appellante –
contro con sede in Vago di Lavagno (VR) (CF e IVA ) in CP_1 P.IVA_2
persona del legale rappresentante rappresentata e Controparte_2
difesa dall'avv. Paolo Cariolato per mandato e domiciliata come in atti -
appellata –
o 0 o
appello sentenza del Tribunale di Verona
o 0 o
1 Conclusioni l'appellante
Previa sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, in riforma della sentenza n. 448/2025 del Tribunale di Verona, nella causa R.G.
7495/2021, pubblicata il 25.02.2025 e notificata a mezzo pec il 28.02.2025,
In via principale di merito 1) accertata la sussistenza dei presupposti,
dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per cui è
giudizio a far data dal 31.1.2020 ovvero dalla data di comunicazione della ricorrente intervenuta il 26 febbraio 2021. 2) Dichiararsi la convenuta CP_1
tenuta ai sensi e per gli effetti dell'art. 79 L. 392/1978 a restituire tutte
[...]
le somme sostenute dalla ricorrente per il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile oggetto della locazione per cui è causa e il suo adattamento in via di miglioria per l'attività contrattualmente prevista, pari ad € 93.349,74
oltre IVA o quella diversa somma che dovesse essere accertata in giudizio, in via subordinata anche a titolo di indebito arricchimento. 3) respingersi la domanda riconvenzionale riguardante il pagamento dei canoni nella misura indicata dalla resistente ed in ogni caso respingersi la domanda di pagamento di un indennizzo per l'occupazione dell'immobile dalla data di cessazione del contratto all'effettiva riconsegna. 4) dichiararsi in ogni caso, in denegata ipotesi di conferma di un dovuto indennizzo, non dovuta l'IVA. 5) In ogni caso con vittoria di competenze e accessorie come per legge.
In via istruttoria: si confermano le istanze e le richieste istruttorie formulate da in ricorso introduttivo di primo grado e memoria di costituzione Parte_1
avverso la domanda riconvenzionale, in particolare per l'istanza di ammissione di CTU estimativa per quanto attiene agli interventi necessari al riattamento dell'immobile e contabile in relazione alla situazione economica
2 della ricorrente al momento della formulata richiesta di risoluzione del contratto.
Conclusioni per l'appellata
In via preliminare dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto da per violazione dell'art. 434 cpc in quanto privo dei requisiti di Parte_1
specificità dei motivi e comunque pronunzia della sentenza ex art. 436 bis per inammissibilità e/o manifesta infondatezza Respingersi la domanda di sospensione dell'esecuzione della sentenza di primo grado per i motivi esposti nella comparsa Nel merito rigettare integralmente l'appello proposto da e confermare in ogni sua parte la sentenza 448/2025 del Parte_1
Tribunale di Verona salvo la correzione relativa all'applicazione dell'IVA
sull'indennità di occupazione, aggiungendo l'inciso “se dovuta” dopo la frase
“€ 62.500,00 oltre I.V.A.” In via istruttoria. Si insiste per l'accoglimento dei mezzi istruttori richiesti e non ammessi in primo grado, opponendosi alle richieste istruttorie di controparte per i motivi già dedotti negli atti di primo grado. In ogni caso con vittoria di spese e competenze del presente grado di giudizio oltre rimborso delle spese forfettarie ed accessori tutti come per legge.
Fatto e motivi della decisione
1.- Con ricorso depositato in cancellaria il 31 marzo 2025, poi notificato con decreto, adiva la Corte d'Appello di Venezia impugnando la Parte_1
sentenza n. 448/2025 del Tribunale di Verona, pubblicata il 25 febbraio 2025
e notificata il 28 febbraio successivo, che nella causa promossa contro l'appellata locatrice per ottenere la risoluzione del contratto di CP_1
locazione del 24 gennaio 2014, con la restituzione delle spese sostenute per
3 le migliorie e per il mutamento, per la nullità della clausola 27 ed in via subordinata per l'inefficacia dell'art. 18 del contratto, nel contraddittorio con la locatrice che aveva chiesto in via riconvenzionale il pagamento dei canoni e l'indennità di occupazione, aveva rigettato le domande, accogliendo parzialmente la riconvenzionale con le conseguenti condanne restitutoria e risarcitorie e con l'addebito delle spese. Impugnava la sentenza lamentando con il primo motivo la violazione degli artt. 91 e 112 Cod. proc. Civ., per travisamento dei fatti ed erroneità della motivazione segnatamente rilevando che il primo giudice avrebbe dovuto accogliere la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta stante la documentata ed incidente insorgenza della pandemia da Covid 19; con il secondo motivo si doleva della violazione dei medesimi articoli per travisamento dei fatti ed errata motivazione rilevando che erratamente non era stata pronunciata la nullità
della clausola che precludeva la restituzione delle somme per i miglioramenti,
dovute invece in quanto il patto era in contrasto con l'art. 79 L. 392/1978; con il terzo motivo si doleva della carente motivazione in violazione dei predetti,
citati, articoli assumendo che aveva effettuato la rituale offerta non formale tanto che il primo giudice, richiedendo quella formale, aveva errato e con il quarto motivo di doleva della condanna all'iva in quanto non dovuta su posta risarcitoria. Chiedeva la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza.
Si costituiva contestando l'appello e chiedendone la reiezione CP_1
anche per genericità, unitamente all'istanza cautelare dando atto che per l'iva la sentenza era da correggere.
La causa veniva decisa all'udienza di discussione del 17 settembre 2025
mediante pronuncia di sentenza con lettura del dispositivo.
4 2.- Osserva la Corte.
L'appello, circostanziato e chiaro nei profili di critica e rescissori, è infondato e va respinto nel merito salva la correzione dell'errore materiale per l'iva. Le
spese del grado vanno addebitate a per la soccombenza. Parte_1
3.- Il Tribunale giunse alle statuizioni in predicato osservando che:
-) non sussistevano i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto,
atteso che la ricorrente non aveva dimostrato il nesso eziologico tra le restrizioni correlate alla pandemia e la propria situazione di crisi aziendale anche in quanto dalla documentazione si evinceva la presenza di importanti perdite gestionali nella fase iniziale del rapporto;

-) l'emergenza pandemica determinata dal Covid-19 non avrebbe potuto essere di per sé sola idonea ad integrare il requisito di cui all'art. 1467 Cod.
Civ., stante il suo intrinseco carattere temporale e la persistente possibilità del conduttore di tornare ad occupare le stanze a pieno regime alla conclusione dei provvedimenti restrittivi;
detti eventi avevano così temporaneamente aggravato la già non prospera situazione della conduttrice mentre non vi era motivo di ritenere che il peso degli stessi dovesse cadere integralmente sulla locatrice;

-) l'autoriduzione unilaterale del canone, sull'assunto dell'uso ridotto dell'immobile, era inammissibile dal momento che aveva Parte_1
continuato ad avere la completa disponibilità dei locali;

-) era da rilevare che la stessa locatrice non si era espressa in maniera nettamente contraria alla riduzione del canone, seppure in misura inferiore rispetto a quella proposta dalla ricorrente, ma l'aveva subordinato alla sottoscrizione di un accordo sulla scorta della previsione contenuta nello
5 stesso contratto di locazione, scelta non percorsa da che aveva Parte_1
unilateralmente optato per l'autoriduzione;
-) la clausola di cui all'art. 27 del contratto di locazione del 24.01.2014, non era nulla per asserita contrarietà al disposto dell'art. 79 L. 392/1978 in quanto né testualmente né in altro modo attribuiva al locatore un canone maggiore di quello previsto dal contratto ovvero un vantaggio in contrasto con le disposizioni contenute nella legge sull'equo canone, ma introduceva semplicemente un obbligo di prestare fideiussione a garanzia degli impegni assunti dalla conduttrice in sede di stipula, strumento di diffuso utilizzo nella prassi delle locazioni di stampo commerciale ed approvato specificamente per iscritto anche ai sensi dell'art. 1341, comma 2 c.c.;
-) né la nullità poteva ascriversi all'art. 18 del contratto, approvato specificamente dalla conduttrice, ove si era previsto, per il caso di recesso del conduttore, il rispetto del termine di un anno, anziché dei sei mesi normalmente previsti dall'art. 27 della legge n. 392/1978, giacché
quest'ultima norma faceva riferimento ad un avviso di (almeno) sei mesi, così
lasciando la facoltà alle parti di prevedere contrattualmente, per gli effetti di cui all'art. 1372 c.c., un termine più esteso;

-) la clausola dell'art. 18 faceva riferimento genericamente al recesso del conduttore, così sottintendendo il mero recesso ad nutum, mentre nulla chiariva in ordine al diverso recesso per gravi motivi quale quello in concreto esercitato da con la comunicazione datata 25.02.2021 ed inoltrata Parte_1
via p.e.c.;
- non era applicabile al recesso la disciplina dell'art. 18 ma quella dell'art. 27
della legge n. 392/1978, con la conseguenza che, in accoglimento della
6 domanda formulata in via subordinata dalla ricorrente, la cessazione del contratto era da far risalire al 31.08.2021;
-) non era da accogliere la domanda restitutoria degli importi sostenuti per l'esecuzione delle opere di adeguamento dell'immobile locato visto che,
anche alla luce delle testimonianze raccolte in fase istruttoria (in particolare quelle rese dal teste qualificato e comune ad entrambe le parti architetto il mutamento di destinazione d'uso era stato effettuato a cura e CP_3
spese della locatrice, mentre gli importi richiesti da riguardavano Parte_1
sostanzialmente lavori interni all'immobile effettuati nell'ottica di renderlo più funzionale alle esigenze della stessa conduttrice ed autorizzati dalla locatrice in base all'accordo del 18.03.2014, che sanciva espressamente che tutte le spese per le opere autorizzate fossero a carico di e che Parte_1
permaneva l'obbligo in capo alla conduttrice di riconsegnare i locali e gli impianti nello stato in cui si trovavano al momento della sottoscrizione del contratto, salva la riserva di ritenere le migliorie o le addizioni senza alcun compenso;

-) l'immobile era stato riconsegnato il 19 settembre 2022 in parziale difformità sicché nessun importo era dovuto alla ricorrente per le opere effettuate all'interno dei locali;

-) era da accogliere parzialmente la domanda riconvenzionale della locatrice sicché, in considerazione del recesso, efficace in base all'art. 27 della legge n. 392/1978 alla data del 31 agosto 2021 (come dichiarato dalla ricorrente) e non a quella del 26 febbraio 2022 (come sostenuto dalla resistente),
considerato che la consegna dell'immobile era stata bensì offerta dalla ricorrente alla locatrice, ma non nei modi previsti dall'art. 1216 c.c. e quindi
7 senza la rituale messa in mora della creditrice, la conduttrice era tenuta al pagamento del saldo dei canoni di locazione dovuti fino a dicembre 2020 (per complessivi € 9.981,14 oltre i.v.a., importo non specificamente contestato),
oltre ai canoni di locazione impagati per il periodo corrente dal 1°.01.2021 al
31.08.2021 (ossia € 49.832,72 oltre i.v.a., corrispondenti ad otto canoni rivalutati di € 6.229,09 cadauno, giusta allegazioni in atti e mancata contestazione), oltre, infine, alla somma a titolo di indennità da occupazione senza titolo dell'immobile dal 1°.09.2021 al 19.09.2022 (ossia € 62.500,00
oltre i.v.a., corrispondenti a dodici mesi e mezzo di occupazione con indennità di € 5.000,00 mensili, cifra quest'ultima applicata in accoglimento della domanda subordinata della resistente in ragione del complessivo atteggiarsi dei rapporti tra le parti che comunque emerge dal carteggio in atti);
-) le spese erano da addebitare alla conduttrice per la soccombenza.
3.2- La motivazione, con le integrazioni di cui sotto, regge alle censure.
L'errore materiale in tema di iva può essere corretto.
4.- Primo motivo.
4.1.- Con contratto di locazione commerciale del 24 gennaio 2014, registrato,
concesse a il compendio di Via Mazzini n. 42/A CP_1 Parte_1
in Verona, su quattro piani più soppalco, con destinazione turistica affittacamere ad un canone mensile che per i primi quattro anni era stato convenuto in €.

4.070 oltre ad iva e successivamente in €.

6.070 oltre ad iva;

per favorire l'avviamento dell'attività di affittacamere.
Oltre al canone si era impegnata (art. 27) a rilasciare fideiussione Parte_1
a prima richiesta fino all'importo di €. 72.000 per garantire gli obblighi contrattuali.
8 La controversia, introdotta dalla conduttrice, che aveva chiesto la risoluzione del contratto, è insorta a seguito dell'emergenza pandemica da Covid 19. La
conduttrice, pur ammettendo che “Il contratto si dimostrava, sin da subito economicamente assai oneroso per la anche in conseguenza Parte_1
dell'ammortamento dei costi sopportati che complessivamente ricadevano sulle altre attività esercitate da ha rilevato che la situazione era Parte_1
precipitata “a seguito dell'emergenza pandemica da Covid-19 che dalla primavera del 2020, a varie riprese, aveva comportato la chiusura totale delle attività turistico-alberghiere e comunque fortissime limitazioni d'esercizio -
Le proposte economiche formulate da alla locatrice per un Parte_1
riequilibrio del rapporto economico non trovavano alcun sostanziale favore da parte della locatrice, se non quello di praticare una riduzione del 20% del canone, con la conseguenza che il protrarsi della situazione pandemica a seguito dei provvedimenti di chiusura determinati dai successivi lock down,
inducevano a richiedere la risoluzione del contratto per eccessiva Parte_1
onerosità sopravvenuta e comunque e in via subordinata di recesso per gravi motivi a termini di legge come da comunicazione inviata a mezzo PEC il
26.2.2021, con offerta di restituzione dell'immobile (doc. 9 primo Parte_1
grado)”.
4.2.- L'appellante ha censurato la sentenza rilevando che era titolare di altre due attività aziendali di gelateria sempre in via Mazzini ed in Via Cappello
(centro di Verona) i cui introiti avrebbero supplito ai costi iniziali di esercizio per l'attività di locazione per affittacamere;
che l'emergenza pandemica aveva costituito un fatto eccezionale ed imprevisto idoneo alla risoluzione stante il peggioramento delle condizioni emergente dal confronto tra il
9 bilancio del 2019 ove risultava un utile contenuto e quello del 2020, che presentava una perdita di €. 26.703; che errata era la decisione che aveva valutato il fatto pandemico come temporaneo e riconducibile al rischio imprenditoriale senza ricondurlo nella previsione dell'art. 1467 Cod. Civ.;
che non era stata valutata la situazione al momento della domanda e che non erano stati valutati i documenti 12 e 13 necessari per decidere;
che le presenze erano scese a 72 nel 2020 ed a 0 nel 2021 mentre i ricavi erano passati ad €.
89.086 nel 2019, ad €. 19.420,22 nel 2020 e a 0 nel 2021; che alla fine del
2020 ed all'inizio del 2021 era emersa una grave crisi resa evidente con la perdita, al 2020, di €. 26.703 senza prospettive future a quel momento tanto che era intervenuta, considerata la chiusura nel periodo natalizio, la scelta della risoluzione esercitata con pec del 25 febbraio 2021; che errata era la decisione ove si era evidenziato che il peso degli eventi era da porre solo a carico della locatrice;
che alcuna richiesta risolutoria aveva svolto e che non aveva proposto modifiche contrattuali;
che la fideiussione contrattuale originaria non era stata richiesta e che la trattativa in fase pandemica era stata drammatica mentre la fideiussione poi domandata aveva avuto carattere di pre-condizione, l'obbligo del green pass era stato adottato dal 15 ottobre 2021
al 30 aprile 2022.
Il motivo è nel complesso infondato.
4.3.1.- E' noto che (Cass. sentenza n. 22396 del 19 ottobre 2006) l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 cod. civ., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni,
non previsto al momento della conclusione del contratto, dall'altro, la
10 riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva,
qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza. A sua volta (Cass. ordinanza n. 23156 del 27 agosto 2024), per la questione che occupa, in tema di risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. a causa della pandemia da Covid-19,
non è sufficiente invocare genericamente l'emergenza sanitaria e il lockdown,
ma è necessario che il conduttore fornisca la prova specifica dell'incidenza concreta ed effettiva della pandemia sulla propria attività professionale,
dimostrando in particolare l'entità dei guadagni precedenti e la loro contrazione a seguito dell'emergenza. L'azione di risoluzione per eccessiva onerosità, avendo natura costitutiva, produce effetti solo dal momento della proposizione della domanda giudiziale e non può essere richiesta con effetto retroattivo, salvo diverso accordo tra le parti. Non rientra nel fatto notorio,
che va inteso in senso rigoroso come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con grado di certezza indubitabile, la paralisi o contrazione dell'attività in uno specifico settore professionale durante la pandemia,
dovendo tale circostanza essere oggetto di specifica allegazione e prova. La
mera richiesta di rinegoziazione del canone e il pagamento delle mensilità
durante il lockdown, pur potendo costituire indici di correttezza e buona fede
11 del conduttore, non sono di per sé sufficienti a integrare i presupposti per la risoluzione ex art. 1467 c.c. in assenza della prova dell'effettiva incidenza dell'evento straordinario sull'equilibrio economico del contratto.
Tali regole vanno coordinate con la previsione emergenziale dettata dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, che dopo il comma 6, ha disposto: "6-bis. Il
rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e
1223 c.c. della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. La portata di tale norma non appare derogatoria rispetto i principi precedenti consentendo la stessa, unicamente, la valutazione della emergenza pandemica ai fini della valutazione e graduazione della responsabilità del debitore. Peraltro, tale disposizione risulta promulgata nel periodo iniziale dell'emergenza pandemica e deve essere valutata proprio in tal senso, restrittivamente.
4.3.2.- Può convenirsi con la sentenza ove l'emergenza pandemica è stata ricondotta nella sentenza, in astratto, al novero degli eventi di natura straordinaria e di eccezionale gravità ma anche ove, in concreto, è stato escluso l'effetto risolutorio proprio per la mancanza di allegazioni e prove sulla reale incidenza del fenomeno in rapporto alla situazione della conduttrice.
Innanzi tutto si osserva che dal prospetto dimesso da (doc. 11 Parte_1
prospetto per il ramo d'azienda) risulta che la conduttrice aveva dichiarato ricavi nel 2015 di € 9.006,74, nel 2016 di €. 121.220,37, nel 2017 di €.
12 103.794,10, nel 2018 di €. 98.531,90, nel 2019 di € 89.086,00, nel 2020 di €
19.420,22 e nel 2021 di €. 525,72.
L'incidenza pandemica riferita al 2020, posto che la risoluzione è stata esercitata a fine febbraio 2021, vi è stata ma non ha avuto rilievo del tutto importante considerato non solo che emergono ricavi nel 2020 ma anche che gli stessi sono maggiori di quelli del secondo anno di esercizio.
Per quel che attiene la perdita di gestione la stessa risulta così allegata: per il
2014 €. 48.840,00; per il 2015 €. 115.434,61; per il 2016 € 9.872,83; per il
2017 €. 29.857,51, per il 2018 €. 56.804,58, per il 2019 € 45.242,32; per il
2020 € 86.357,06 e per il 2021 € 12.555,3. Il trend, autodichiarato dalla conduttrice, comprova una costante condizione di perdita economica aumentata nel 2020 ma per importi che risultano inferiori, in quell'anno di
“crisi” pandemica a quelli del secondo anno di esercizio (ove l'evento non era stato presente) e con un picco che non appare distonico rispetto i precedenti laddove si consideri che per il 2018 la perdita era stata di €. 56.804.
Ed anche a considerare il fatto che nei primi anni di attività gli utili non avrebbero potuto esser di rilievo posto l'avvio dell'attività; anche a considerare che le parti avevano stimato un avvio con oneri maggiori, come si evince dalla riduzione del canone, è evidente che le perdite di Parte_1
erano state sempre presenti e che quelle nel periodo pandemico si erano inserite in rapporto alle precedenti non in termini completamente distonici.
Vale poi osservare che nel centro di Verona in zona economicamente redditizia, aveva dichiarato di gestire due locali ad uso gelateria Parte_1
precisando che i relativi introiti erano da utilizzare per compensare eventuali oneri per la gestione dell'affittacamere, sin da subito ritenuta particolarmente
13 onerosa per la conduttrice (appello pag. 3) sicché l'incidenza dell'evento pandemico, pur esistente, non solo si era inserita nell'ambito di una attività di gestione in precedenza non certo del tutto florida, stando ai dati, non solo si era inerita in una attività di gestione che richiedeva ripiani con l'utilizzo di proventi da altre attività, ma non era stata essenziale e di rilievo assoluto.
Inoltre l'appellante, a dimostrare la situazione di irreversibilità della crisi derivata dall'evento pandemico, avrebbe dovuto allegare, in comparazione,
quelli che sarebbero stati gli utili ed i ricavi, le perdite ed i costi delle gelaterie,
gli apporti all'attività di affittacamere e la situazione complessiva globale,
cosa non fatta. Il motivo risulta dunque generico.
4.3.3.- Passando al raffronto tra i dati di bilancio si rileva che per Parte_1
il 2019, aveva esposto una situazione passiva per €. 720.319 incrementata non di molto per il 2020 ad €. 757,99 mentre nel 2020 aveva esposto una perdita di €. 26.703 e fronte dell'utile limitato di €. 849 per il 2019. I valori della produzione erano pari ad €. 417.321 per il 2020 e per il 2019 ad € 469.217. Il
capitale sociale era pari ad €. 10.000 cui era da aggiungere la riserva di €.

4.082 e la riserva straordinaria di €. 30.448 (al 2020).
I dati, che vanno letti anche in rapporto al precedente punto della motivazione,
comprovano un peggioramento della condizione economico – finanziaria di ma la situazione anche effetto della pandemia, per il 2020 e dunque Parte_1
anche per il primo mese del 21, non era certo divenuta irrecuperabile e grave in quanto la perdita non superava le riserve ed il capitale ed i valori della produzione erano ancora presenti e la situazione passiva era ancora tale rispetto a prima.
14 Se si considera il tutto ed il fatto che l'incidenza pandemica nel 2020 vi è stata con la chiusura da marzo a maggio e con limitate chiusure successive, non emerge da quanto sopra una situazione del tutto grave a comprovare, di conseguenza, che l'evento certamente eccezionale ed imprevedibile, aveva determinato una situazione di eccessiva onerosità sopravvenuta in capo alla conduttrice che sempre per il 2020 aveva potuto allocare 72 unità continuando a svolgere attività economica pur in presenza della crisi.
Il fattore delle presenze nel 2021 (zero) non rileva in quanto la domanda risolutoria era del 26 febbraio del 2021.
4.3.4.- In questa sede vale poi osservare che i documenti di parte appellante
11, 12 e 13, perché di provenienza unilaterale, appaiono ex adverso anche contestati tanto che le argomentazioni rese da sul punto non Parte_1
possono ritenersi completamente attendibili;
a destituire ulteriormente il motivo.
4.3.5.- In via di fatto la crisi pandemica, caratterizzata da momenti di apertura e momenti di chiusura, pur con caratteri di eccezionalità e imprevedibilità non avrebbe potuto dirsi irreversibile essendo mancata ogni allegazione concreta da parte dell'appellante e rilevandosi la presenza di aperture nel periodo.
4.3.6.- L'autoriduzione del canone come proposta da in presenza Parte_1
dell'utilizzo come in precedenza dell'intero compendio, appariva di per sé
sola illegittima (Cass. sentenza n. 1317 del 2015 cit.). Inoltre, appariva contraria a buona fede;
la locatrice aveva dato disponibilità a modificare le condizioni contrattuali offrendo nel corso del 2020 (lettera del luglio di quell'anno) la disponibilità a ridurre il canone per 3 mesi del 20% e nel 2021
una riduzione del 25% per tutto il 2021, 6 mesi di riduzione retroattiva al 2020
15 e la disponibilità a valutare ulteriori riduzioni in base all'evolversi della situazione pandemica (doc. 20).
aveva invece chiesto per il 2020 una riduzione del canone del 50% Parte_1
fino al 2032 (12 anni) e per il 2021 una di riduzione del 35% sempre fino al
2032.
La trattativa si era interrotta (così le difese di a fronte della Parte_1
richiesta della conduttrice di ottenere una fideiussione a garanzia già prevista nel contratto.
Vi erano poi stati ritardi nel pagamento dei canoni.
Si rileva che l'offerta di riduzione del canone proposta dalla locatrice CP_1
(ut supra) non appare affatto contraddetta e la stessa si inscrive nell'alveo della condotta di buona fede della locatrice mentre le avverse richieste di riduzione fino al 2032 non erano da un lato riferibili alla situazione pandemica del momento che erano strutturali e connesse a scelte (economiche) e dunque non correlate al periodo e dall'altro che la richiesta della fideiussione, in precedenza prevista dal contratto (ut supra) per garantire gli obblighi non era affatto trasmodante.
La previsione dell'obbligo del green pass era stata adottata dal 15 ottobre
2021 al 30 aprile 2022 ed era successiva alla risoluzione.
5.- Secondo motivo.
5.1.- Si censura il rigetto della domanda restitutoria relativa alle spese sostenute per migliorie e adattamenti del compendio in fase iniziale, anche per omessa motivazione rilevandosi che le parti si erano accordate per iscritto ma che la clausola era nulla perché in contrasto con l'art. 79 L. 392/78.
Il motivo è infondato.
16 5.2.- L'art. 79 L. 392/1978 (Cass. 24221 del 2019) mira ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne una volta che essi siano sorti (così, a proposito del diritto all'indennità Cass. sez. 3, 24 novembre 2007 n. 24458; conformi Cass. sez. 3,
22 aprile 1999 n. 3984, Cass. sez. 3, 3 aprile 1993 n. 4041, cit., e Cass. sez.
3, 8 febbraio 1990 n. 872; e questa impostazione da tempo si estende pure agli altri diritti del conduttore presidiati dall'articolo 79: cfr. Cass. sez. 3, 19
novembre 1993 n. 11402, Cass. sez. 3, 24 settembre 1996 n. 8444, Cass. sez.
3, 9 giugno 2003 n. 9197, cit., Cass. sez. 3, 12 novembre 2004 n. 21520, cit.,
Cass. sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 675, Cass. sez. 3, 10 giugno 2005 n. 12320
e, da ultimo, S.U. 15 giugno 2017 n. 14861) sicché nel caso, ove l'accordo sulle migliorie senza compenso, risulta pattuito in data successiva rispetto al contratto di locazione del 24 gennaio 2014, in quanto riferito al 18 marzo
2014, deve essere esclusa la nullità della clausola proprio in quanto stipulata liberamente e senza possibili coartazioni della conduttrice che infatti l'art. 79
mira ad evitare.
Per il resto, in dissenso dal motivo, si rileva che nel caso vengono in discussione unicamente migliorie e non il mutamento di destinazione d'uso che risulta effettuato a cura e spese della locatrice come emerge CP_1
in sentenza – incensurata sul punto - ove si dà conto che in forza delle testimonianze raccolte in fase istruttoria (in particolare quelle rese dal teste qualificato e comune ad entrambe le parti, architetto il mutamento CP_3
di destinazione d'uso era stato effettuato a cura e spese della locatrice e che gli importi richiesti da riguardavano sostanzialmente lavori interni Parte_1
all'immobile effettuati nell'ottica di renderlo più funzionale alle esigenze
17 della stessa conduttrice ed autorizzati dalla locatrice in base all'accordo del
18 marzo 2014 che sanciva espressamente che tutte le spese per le opere autorizzate erano a carico di e che permaneva l'obbligo in capo alla Parte_1
conduttrice di riconsegnare i locali e gli impianti nello stato in cui si trovavano al momento della sottoscrizione del contratto, salva la riserva di ritenere le migliorie o le addizioni senza alcun onere.
Per il resto, l'accordo del 18 marzo 2014, che prevedeva che tutte le spese per opere autorizzate rimanessero a carico di con riserva per la Parte_1
locatrice di ritenere le migliorie senza alcun compenso, appare legittimo non solo per quanto sopra, cioè perché la disponibilità dei diritti tutelati dall'art. 79 è posticipata al momento successivo alla stipula del contratto, quando vengono meno le ragioni di tutela della parte debole che hanno ispirato la norma imperativa (Cass. 22826/2022), ma anche per le sottoindicate ragioni:
innanzi tutto in quanto il mutamento di destinazione d'uso era già stato ottenuto dalla locatrice sicché il compendio era certamente adatto alle esigenze funzionali della conduttrice sicché le migliorie, non connesse al primo profilo e pattuite successivamente, ben avrebbero potuto far carico,
nella disciplina degli interessi contrapposti perseguita dalle parti, alla conduttrice;
inoltre avrebbe potuto opporre un diniego all'esecuzione CP_1
delle opere sicché il consenso, dopo la pattuizione del contratto, aveva determinato un vantaggio per che aveva potuto modificare Parte_1
l'immobile per le proprie necessità.
La legittimità della clausola, esclude rilievo alle pretese dell'appellante al rimborso anche in relazione al quantum.
6.- Terzo motivo.
18 6.1.- Si censura la condanna all'indennità di occupazione fino al rilascio sul rilievo per cui errata sarebbe stata la pretesa all'offerta formale della debitrice conduttrice in quanto avrebbe potuto ammettersi anche un'offerta informale seria, come nel caso.
La censura appare infondata anche se la motivazione – assente – va resa in questa fase.
6.2.- E' noto che (Cass. sentenza n. 8672 del 4 aprile 2017) in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.),
purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 del codice civile (sentenza 3 settembre 2007, n. 18496, ordinanza 20 gennaio 2011, n.
1337, e sentenza 27 novembre 2012, n. 21004).
6.3.- Nel caso di specie la locatrice aveva rifiutato di ricevere l'immobile allegando (comparsa di primo grado) la modifica dello stato dei luoghi con la demolizione di pareti e l'innalzamento di altre, con la modifica dell'uso dei vani, con la demolizione e la ricostruzione di bagni e con lo spostamento degli impianti;
ha lamentato la mancata dimostrazione dell'osservanza delle norme urbanistiche chiedendo la riduzione in pristino e, soprattutto, l'esibizione
19 della documentazione comprovante le modifiche interne eseguite da
Parte_1
La conduttrice ha addotto che dopo due solleciti inviati aveva risposto il difensore della conduttrice (mail del 24 marzo 2022) e che aveva segnalato
(la locatrice) vizi e mancanze e che non vi sarebbe stata rispondenza tra il contenuto della modifica autorizzata (documenti 4, 5 e 6) e lo stato dei luoghi
(facilmente verificabile confrontando le piantine con le foto prodotte ai docc.
7, 32 e 33).
Con la risposta successiva (memoria) ha rilevato che si era sin da Parte_1
subito resa disponibile alla riconsegna dell'immobile ma che questo non aveva avuto seguito in quanto la locatrice aveva inteso attendere lo spirare dell'anno “dalla comunicazione della conduttrice sollevando tutta una serie di contestazioni del tutto capziose sullo stato dell'immobile che sicuramente non la potevano esimere, come di fatto ancora non la esimono dal ricevere le chiavi e rientrare nel pieno possesso di quanto locato procrastinandone sine die la certamente non voluta occupazione da parte della conduttrice. Parte
locatrice avrebbe infatti dovuto ricevere le chiavi ed eventualmente formulare le proprie contestazioni e pretese, ma certamente non rifiutarsi di ritirarle facendo apparentemente e surrettiziamente intendere una sorta di volontà
ostruzionistica in tal senso posta da parte di L'offerta di consegna Parte_1
delle chiavi e dell'immobile già formulata nel ricorso introduttivo viene pertanto qui formalmente reiterata”.
Osserva la Corte.
6.4.- Il thema decidendum in merito, appunto, alla questione delle modifiche apportate dalla conduttrice all'immobile locato in difformità rispetto agli
20 accordi del 18 marzo 2014 e la questione della mancata esibizione della documentazione amministrativa, risulta formato atteso che non ha Parte_1
censurato né il fatto che fossero state ascritte modifiche interne, né il fatto che tali modifiche (documentate e non pretestuose) non fossero comprese negli accordi del 18 marzo 2014 né il fatto che la documentazione non fosse stata esibita. ha semplicemente voluto affermare che il rifiuto di ricevere Parte_1
l'immobile da parte di era errato e che altro non avrebbe dovuto CP_1
fare, la locatrice, che ricevere le chiavi.
Il contegno dell'appellante, ut supra, è riconducibile alla mancata contestazione (art. 115 Cod. proc. Civ.) riguardo le allegazioni di parte convenuta – appellata tanto che il rifiuto di ricevere l'immobile, attuato con offerta non formale, era giustificato da motivo legittimo e pertanto la conduttrice, per liberarsi dall'obbligazione, avrebbe dovuto ricorrere all'offerta formale che, come dato conto in sentenza, non risulta proposta.
6.5.- Il motivo va rigettato previa integrazione della motivazione.
7.- Quarto motivo.
7.1.- Si censura l'addebito dell'iva sulla indennità di occupazione in violazione dell'art. 15 DPR 26 ottobre 1972 n. 633 che la esclude in presenza di somme dovute a titolo di interessi moratori, penalità e ritardi come l'indennità di occupazione.
Sussiste un evidente errore materiale, palese in ambito tributario d'imposta che sfugge ai rapporti privatistici, posto il dettato dell'art. 15 DPR 633/1972;
l'errore risulta riconosciuto dall'appellata che ha documentato la notifica del precetto senza l'iva. L'errore attiene infatti ad una statuizione di natura accessoria e predeterminate per legge e può essere in questa fase corretto con
21 l'eliminazione della relativa posta (Cass. ordinanza n. 28323 del 11 dicembre
2020) che opererà solo ove dovuta.
Il tutto senza effetti – data la natura amministrativa del procedimento di correzione degli errori materiali – sulla declaratoria in tema di doppio contributo.
7.- La sospensiva è assorbita. Le istanze istruttorie appaiono irrilevanti causalmente per la diversa dimostrazione delle pretese;
la c.t.u. estimativa sulle opere non può essere ammessa per l'accordo tra le parti così come quella sulle condizioni economiche di che contravviene il divieto di Parte_1
indagini d'ufficio a supplire alla mancata prova.

p.q.m.

La Corte d'Appello di Venezia definitivamente decidendo nella causa proposta da contro così provvede: Parte_1 CP_1
rigetta l'appello, previa correzione dell'errore materiale con l'eliminazione dell'iva sulla indennità di occupazione che va intesa con la locuzione ove dovuta;

condanna l'appellante alle spese del grado a favore di che si CP_1
liquidano in €. 14.317 per compensi oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del 15%;
dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater D.P.R. n. 115/02 della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Venezia lì 17 settembre 2025
Il Giudice estensore
22 Dr. Massimo Coltro
Il Presidente
Dr. Guido Marzella
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