REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 815/2021 vertente
TRA
(P.IVA: ) srl in persona del legale RT P.IVA_1 rappresentante, con l'avv. DOMENICO DI LISA.
Appellante
E
(C.F. ), con l'avv. GIAMPIERO FANTOZZI e CP_1 C.F._1 dall'abogado ERNESTO PERILLOD
Appellato
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 26.02.2025 le parti hanno concluso come in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n. 13761/2020 RT con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento grave del conduttore e per l'effetto l'ha condannata al rilascio in favore di parte attrice dell'immobile situato in Roma, Via Arriano n. 26/Via Zeno n. 19 escluso locale magazzino fissando l'esecuzione al 31.12.2020 ex art. 17 bis L. 77/20; ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna al pagamento dei canoni;
ha condannato parte convenuta al pagamento delle spese di lite.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con atto di intimazione di sfratto per morosità regolarmente notificato in data 8.4.2019 parte attrice conveniva in giudizio la per Controparte_2 ottenere la convalida dello sfratto in virtù di rapporto di locazione in data 10.1.2012, reg.to a febbraio del 2012, al n. 1378/3T, relativo alla porzione immobiliare situata in Roma, Via Arriano n. 26/Via
1 Zeno n. 19, escluso locale magazzino, a seguito del mancato pagamento del canone per i mesi di febbraio e marzo 2019 per €4.400,00. Si costituiva il convenuto che contestava ogni addebito. Rilevava che la morosità era stata sanata in ogni caso. All'udienza di convalida le parti davano atto della sanatoria della morosità per canoni, ognuno per quanto di ragione, ed il giudice disponeva il mutamento del rito con termini ex art. 426 cpc per l'integrazione degli atti. La causa, istruita mediante produzioni documentali, veniva discussa e decisa all'udienza del 28.9.2020 ai sensi dell'art. 429 cpc.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Preliminarmente occorre osservare che il locatore, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, da cui risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta, ha, per un verso, dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697, 1° co., c.c.
In ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento deve, ad avviso di chi scrive, rilevarsi che nella precedente fase sommaria del giudizio il conduttore contestava la morosità per i motivi dedotti in comparsa. Egli rilevava l'insussistenza della morosità per canoni, sebbene pagati in ritardo. Partendo dall'analisi della morosità per canoni deve rilevarsi quanto segue. Alla luce dell'art. 1453, ultimo comma, c.c., il debitore, una volta introdotto il giudizio di risoluzione per inadempimento, non può più adempiere la prestazione: è però superfluo dire che questa regola, applicata al contratto di locazione — contratto, a latere conductoris, ad esecuzione periodica —, non sta a significare che il locatario, successivamente alla citazione per convalida, non debba più pagare, giacché, anzi, egli deve il corrispettivo convenuto fino al rilascio, ai sensi dell'art. 1591
c.c.. Dopo l'introduzione del giudizio di risoluzione, in altri termini, il conduttore deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell'obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell'obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c.. Il pagamento a lite instaurata, dunque, non impedisce la pronuncia di risoluzione, salvo che non si inalvei nel congegno di sanatoria giudiziale — ove applicabile — contemplato dall'art. 55 della legge n. 392 del 1978. Nel caso che ci occupa parte convenuta ha pacificamente ammesso di aver effettuato il pagamento in ritardo e non contesta efficacemente le precedenti morosità come quella esorbitante del 2006 superiore ad €55.000,00. Non contesta efficacemente neanche i continui ritardi lamentati dal locatore nell'adempimento dell'obbligazione contrattualmente assunta. Tanto basta per affermare che al momento dell'introduzione del giudizio, che giuridicamente viene individuato all'atto del perfezionamento della notifica in data 8.4.2019, se da un lato non sussisteva morosità per il mese di febbraio, sussisteva invece per il mese marzo pagato in data 18.4.2019, vale a dire successivamente alla notifica dell'intimazione, condotta che si andava a sommare ad un comportamento reiterato di ritardo nel pagamento del canone. La prassi perpetrata dal conduttore che non ha rispettato il termine di pagamento del canone di locazione dev'essere censurata. La Corte di Cassazione ha affermato che il pagamento in ritardo del canone che si protrae per un lungo periodo integra gli estremi della risoluzione per inadempimento quando si accompagna al totale mancato pagamento di alcune mensilità- (cfr. Cass., sez. III, 18 novembre 2005, n. 24460 e sez. III 17 settembre 2013,
n. 21156)-. Nel caso che ci occupa il conduttore ha pagato in ritardo numerose mensilità di canone venendo meno ad un preciso obbligo contrattualmente assunto tanto da costringere il locatore ad iscrivere al ruolo per ben due volte una intimazione di sfratto per morosità. Tale condotta non può essere priva di conseguenze dovendosi valutare grave ed illegittima dal momento che va ad incidere sul sinallagma contrattuale tipico della locazione creando uno squilibrio insanabile fra le controprestazioni. Da un lato, infatti il conduttore gode indiscriminatamente del bene venendo meno all'obbligo di pagamento e mettendo ogni mese in difficoltà il locatore che non percepisce quanto contrattualmente pattuito. Il convenuto, peraltro, ha pagato la mensilità di marzo 2019 dopo la notifica dell'intimazione reiterando la condotta illegittima. Alla luce di quanto esposto la
2 domanda di risoluzione per inadempimento proposta da risulta fondata e deve CP_1 essere accolta. Per l'effetto il convenuto dovrà essere condannato al rilascio in favore del CP_1 dell'immobile situato in Roma, Via Arriano n. 26/Via Zeno n. 19 escluso locale magazzino fissando l'esecuzione al 31.12.2020 ex art. 17 bis L. 77/20. In relazione alla domanda di condanna al pagamento dei canoni va dichiarata cessata la materia del contendere dal momento che la morosità, sebbene in ritardo, è stata sanata e parte attrice nelle memorie ex art. 426 cpc non ha reiterato la domanda. La presente pronuncia assorbe e travolge in sé ogni altra questione sollevata dalle parti. Le spese seguono la soccombenza, pertanto la in persona del lrpt va Controparte_2 condannata al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in complessivi CP_1
€2.400,00 di cui €550,00 per esborsi oltre rimborso forfettario -15%- IVA e CPA come per legge.”
3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si Parte_2 enunciano, mentre ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame con condanna CP_1 alle spese di lite.
4.- Con il primo motivo l'appellante adduce INSUFFICIENTE, CONTRADDITTORIA, MANIFESTA ILLOGICITA' DELLA MOTIVAZIONE. ERRONEA E DISTORTA VALUTAZIONE DELLE CIRCOSTANZE DI FATTO E DELLE RISULTANZE PROCESSUALI-
FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT 115 e 116 C.P.C. – FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1455 c.c..
Il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto il conduttore moroso, benchè questi avesse corrisposto le mensilità mancanti già al momento dell'introduzione del giudizio.
La risoluzione per inadempimento si sarebbe difatti basata su inadempimenti pregressi, risalenti al 2006, non oggetto dell'odierno giudizio che, invece, riguarderebbe soltanto il contratto di locazione stipulato in data 10 gennaio 2012. Al riguardo, alla data del perfezionamento della notifica dell'atto di intimazione di sfratto, risalente all'8 aprile 2019, si sarebbe sanata la morosità per il mese di febbraio, permanendo solo quella relativa al mese di marzo, pagata in data 18 aprile 2019, cioè prima dell'udienza di convalida. Dunque, il giudice avrebbe ritenuto sussistente un grave inadempimento, per il solo ritardo di un'unica mensilità del canone concordato. Contesta, altresì, l'erronea interpretazione dell'art. 1455 c.c. in quanto i casi di ritardo sarebbero esigui e tali da non generare uno squilibrio insanabile tra le controprestazioni.
Il motivo è privo di pregio.
Giova premettere che, il puntuale pagamento del canone mensile rappresenta l'obbligazione principale del contratto di locazione. Nel caso di specie, trattandosi di contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, la disciplina applicabile è quella generale prevista dall'art. 1455 c.c.., non trovando applicazione i criteri di valutazione sanciti dalla normativa specifica per le locazioni abitative ai sensi dell'art. 5 L. 392/1978.
Al riguardo la valutazione del giudice di merito sull'importanza dell'inadempimento costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone deve essere unitaria e relativa al comportamento del debitore complessivamente inteso. Quest'ultimo deve essere valutato in relazione ai precedenti ritardi nel pagamento del canone, all'entità obiettiva della mora e alla persistenza della stessa.
Nella fattispecie che ci occupa occorre considerare che, anche a voler prescindere dagli inadempimenti pregressi risalenti al 2006, la parte appellante si era già resa inadempiente - con riferimento al contratto di cui è causa, stipulato nel 2012 - nel 2017 in relazione al pagamento di cinque canoni mensili;
a seguito di tale inadempimento il aveva attivato l'azione di sfratto per CP_1 morosità, a cui aveva deciso di rinunciare a seguito del saldo di quanto dovuto. Tale condotta inadempiente si è riproposta in sede di pagamento dei canoni relativi ai mesi di febbraio e marzo
2019, quando il locatore ha azionato per la seconda volta lo sfratto per morosità. Secondo l'appellante, al momento della decisione, non sussisteva alcun inadempimento, ma soltanto un ritardo nell'adempimento inidoneo a giustificare la risoluzione. Il convenuto ha pagato la mensilità di marzo 2019 dopo la notifica dell'intimazione, così reiterando la condotta illegittima.
3 A fronte dell'intervenuto squilibrio del sinallagma contrattuale e dell'interesse manifestato dalla parte alla risoluzione del contratto, è stata dunque legittimamente - anche in virtù dell'art. 1453, terzo comma, cod. civ., che non consente al debitore di adempiere successivamente alla domanda di risoluzione - disposta la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti.
Infondata risulta, infine, anche la censura secondo cui il giudice di prime cure avrebbe posto a fondamento della propria decisione un rapporto contrattuale, relativo al 2006, non oggetto del presente giudizio. Nel corpo della motivazione, la menzione al suddetto contratto appare nella seguente frase: “parte convenuta ha pacificamente ammesso di avere effettuato il pagamento in ritardo e non contesta efficacemente le precedenti morosità come quella esorbitante del 2006 superiore ad € 55.000,00”. Sul punto, questa Corte ritiene che il riferimento al precedente comportamento contrattuale tra le stesse parti, seppur esaurito, è da considerare un argomento ad abundantiam, non fondante la ratio della decisione nel merito. Esso colora, tuttavia, il comportamento del conduttore, già resosi inadempiente per una somma ingente nel 2006, quindi nel 2017 e infine con le morosità di cui all'odierno giudizio. In definitiva, questa Corte condivide i rilievi del Tribunale posti a fondamento della decisione per i quali l'inadempimento della è da considerarsi, in considerazione del RT complessivo comportamento delle parti, di non scarsa importanza e, dunque, idoneo a risolvere il contratto di locazione.
Con il secondo motivo ha dedotto l'”ERRONEA ED OMESSA VALUTAZIONE DELL'INTERO QUADRO PROBATORIO, FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 115 E 116 CPC.” L'appellante contesta la condanna al pagamento delle spese di lite della società in favore RT del signor , dal momento che all'auspicato rigetto della domanda di risoluzione CP_1 conseguirebbe la vittoria delle spese di lite.
Il rigetto del primo motivo comporta il rigetto del secondo motivo, in materia di spese conseguenti. 5.- In conclusione, l'appello di è infondato e deve essere rigettato. RT
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , RT avverso la sentenza n. 13761/2020 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellato RT
., che si liquidano in complessivi euro 2500, per compensi professionali, oltre spese CP_1 generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 26.2.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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