REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice dott.ssa
Valentina Gigante, lette le note scritte tempestivamente depositate in sostituzione dell'udienza di discussione del 17.4.25, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 127 ter e 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2245/2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
, C.F. , rappresentato e difeso, giusta Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'Avv. Anna Maisto e dall'Avv. Francesco Maisto, con questi ultimi elettivamente domiciliato in Aversa, alla Via Salvo D'Acquisto n. 100;
intimante/ricorrente
E
, C.F. , rappresentata e difesa, giusta procura in Controparte_1 C.F._2 atti, dall'Avv. Dario Desiderio, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Giugliano in Campania (Na) alla Via San Nullo n. 179 – Country Park; intimata/resistente

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 28.2.24, ha convenuto in giudizio Parte_1
, chiedendo convalidarsi, nei riguardi di quest'ultima, lo sfratto dall'immobile Controparte_1
sito in Castel LT (CE), località Pinetamare, alla Via dei Ficus, fabbricato 28/29, piano 1, scala A, locatole con contratto del 5.5.2007, registrato l'11.5.2007, con durata di anni quattro, verso il pagamento di euro 350,00 mensili.
L'istante ha all'uopo lamentato una morosità consistente nell'omesso pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre 2023 e gennaio 2024, per un importo totale di euro 700,00.
1 , costituitasi in giudizio, si è opposta all'intimato sfratto, deducendo: Controparte_1
1) preliminarmente, che l'importo del canone di locazione era stato rinegoziato in euro
350,00 con scrittura del 31.8.16, ove inoltre le parti concordavano che le spese condominiali sarebbero ricadute sul locatore;

2) che non sussiste parte della mora contestata;
che, infatti, il canone relativo al mese di dicembre 2023 era stato regolarmente pagato in data 9.12.23 mediante ricarica PostePay sulla carta ricaricabile n. 4023 6010 3819 5715 intestata ad moglie Persona_1
del locatore;

3) che, comunque, risultavano corrisposte tutte le mensilità per l'anno 2023; che, in particolare, le mensilità gennaio e febbraio 2023 erano state pagate in contanti, mentre quelle di marzo, aprile, maggio, giugno, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre
2023 erano state pagate tutte mediante ricarica Poste Pay intestata ad
[...]
coniuge del locatore;
che l'unica eccezione aveva riguardato la mensilità di Per_1
luglio 2023, in quanto il locatore le aveva chiesto di versare la somma di euro 350,00 direttamente nelle casse condominiali per il pagamento degli oneri condominiali ordinari di sua competenza;

4) di voler effettuare il pagamento dei restanti canoni - di gennaio, febbraio e marzo 2024, per euro 1.050,00- all'udienza, mediante consegna al locatore di un assegno circolare non trasferibile -Poste Italiane n. 0372723228-027-
All'udienza del 3.4.24, l'intimante ha precisato che, con scrittura del 31.8.2016, l'intimata si era altresì impegnata a pagargli l'importo di euro 1.020,00 per oneri condominiali ed ha evidenziato che, tuttavia, la stessa gli corrispondeva la sola somma di euro 560,00, residuando così un debito di euro 360,00. Ha poi rappresentato che tale debito veniva adempiuto dalla conduttrice in data
25.3.23, per cui detto pagamento non può imputarsi, come prospetta la conduttrice, al canone relativo al mese di luglio 2023. Ha ancora precisato che le somme pagate dall'intimata a titolo di canoni di locazione sono state imputate ai canoni maturati precedentemente sicché i canoni indicati in citazione risultano allo stato impagati. Da ultimo, ha dichiarato di voler rifiutare l'offerta di pagamento, insistendo per la convalida dello sfratto.
Parte intimata, dal proprio canto, si è riportata alle proprie istanze e deduzioni.
La scrivente, all'esito della camera di consiglio, preso atto dell'intervenuta opposizione, ha disposto il mutamento del rito, denegato il provvisorio rilascio ex art. 665 c.p.c. ed assegnato termini perentori per il deposito delle memorie integrative oltreché termine di quindici giorni per l'instaurazione della mediazione.
2 Con memoria integrativa tempestivamente depositata, l'intimante ha reiterato le proprie difese, insistendo nelle conclusioni già rassegnate.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, l'intimata ha dedotto:
1) quanto alla morosità contestata in citazione, la relativa insussistenza, stante l'intervenuto pagamento, medio tempore, delle mensilità di gennaio, febbraio, marzo e aprile 2024, mediante bonifico del 13.4.24;
2) di aver pagato, sempre mediante bonifico, le mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2024;
3) di aver medio tempore corrisposto l'importo di euro 360,00, dovuto in virtù della scrittura privata del 31.8.2016, mediante tre bonifici;

4) che, pertanto, non sussiste allo stato alcuna morosità, non potendosi considerare grave inadempimento l'omesso pagamento, alla data della notifica della citazione, della mensilità di gennaio 2024, anche in ragione del comportamento complessivamente tenuto nel corso del rapporto nonché del rifiuto ingiustificato del locatore a ricevere il pagamento in udienza, rifiuto peraltro sorretto da motivazioni ultronee relative ad un diverso rapporto, come tali lesive del proprio diritto di difesa;

5) che risulta evidente la palese pretestuosità e la temerarietà dell'azione spiegata dall'intimante, il quale, già in data 25.1.24, allorquando la mensilità di gennaio 2024 non risultava ancora scaduta per il decorso del termine di 30 giorni, aveva provveduto a conferire l'incarico professionale per dare seguito all'azione di sfratto;

6) che il locatore, all'udienza del 3.4.24 ha erroneamente imputato il pagamento di euro
350,00 (eseguito dalla conduttrice in favore del Condominio Viale dei Ficus n. 28/29, in sostituzione del canone per il mese di luglio 2023) ad un pregresso debito sorto in virtù della scrittura privata del 31.8.16; che, infatti, si tratta di un debito derivante da un diverso rapporto e comunque non ancora scaduto, non essendo riportato nella scrittura privata in questione alcun termine di pagamento e non avendo il locatore giammai spedito per tale debito una messa in mora;

7) di essere impossibilitata nell'utilizzo del balcone aggettante corrispondente alla camera da letto, atteso che il Condominio Viale dei Ficus n. 28/29 risulta essere interessato, dal
22.4.21, da lavori di adeguamento energetico e sismico che si trovano oramai in una fase di stallo.
Alla luce delle esposte circostanze, l'intimata ha concluso chiedendo: “In via principale: accertarsi l'inesistenza della morosità contestata in capo alla Sig.ra e l'insussistenza CP_1
del grave e notevole inadempimento atto a giustificare la proposizione dell'azione di sfratto per
3 morosità e per l'effetto rigettare la domanda avanza dal Sig. ed al contempo Parte_1 dichiarare la pretestuosità e temerarietà dell'azione spiegata dal Sig. ; • Sempre in Parte_1
via principale: accertare la pretestuosità e temerarietà dell'azione spiegata dal Sig.
, per aver lo stesso imputato erroneamente i pagamenti effettuati dalla Parte_1
Sig.ra e per l'effetto chiede di dichiararsi la temerarietà e pretestuosità Controparte_1 dell'azione spiegata;
• In via riconvenzionale: accertarsi e dichiarare l'inutilizzo del balcone dell'immobile con grandezza di 3 metri X 1,10 m, per causa imputabile al locatore, a decorrere dal 22/04/2021 e per l'effetto ridurre il canone di locazione nella misura di Euro 12,14 mensile
a decorrere da tale data ex artt. 1578, 1581 e 1584 c.c. o alla diversa maggiore e/o minore somma da quantizzarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c.; Sempre in via riconvenzionale: condannare il Sig. alla restituzione della somma di Euro 12,14 a decorrere dal Parte_1
22/04/2021 sino alla data odierna o alla diversa maggiore e/o minore somma, quantizzata dal giudicante in via equitativa ex art. 1226 c.c.; • Condannare, in ogni caso, il Sig. Parte_1
al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio come per legge in favore
[...] del procuratore dichiaratosi antistatario e dichiarare la pretestuosità e temerarietà dell'azione spiegata e per l'effetto condannare il Sig. ex art. 96 c.p.c.”. Parte_1
All'udienza del 9.10.24, le parti si sono riportate alle rispettive istanze e la scrivente, preso atto dell'intervenuta proposizione, da parte dell'intimata, di una domanda riconvenzionale, ha preliminarmente rilevato l'omessa formulazione dell'istanza di differimento ai sensi dell'art. 418
c.p.c.; ha poi ritenuto la causa matura per la decisione, rinviando per la discussione all'udienza del 17.4.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, deve darsi atto della inammissibilità delle domande riconvenzionali formulate dall'intimata. Come già evidenziato con ordinanza del 9.10.24, infatti, tali domande -mai proposte, nemmeno genericamente, nella fase sommaria- non sono state accompagnate da una istanza di differimento dell'udienza, adempimento richiesto, ex art. 418 c.p.c., a pena di inammissibilità rilevabile d'ufficio (cfr., da ultimo, Cass. civ. n. 17772/2023).
Sempre preliminarmente, si dà atto della procedibilità della domanda principale di risoluzione per inadempimento, stante l'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo a causa dell'assenza di parte intimata (cfr. verbale in atti del 15.5.24).
Venendo al merito della domanda principale, giova innanzitutto premettere che, come da consolidata giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, "in tema di prova
4 dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale
(…) deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e 1461 c.c; cfr. Sez.
Un. 13533/2001).
Nel caso che occupa, il locatore ha in primo luogo fornito prova idonea del titolo costitutivo del credito vantato, versando in atti il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 5.5.2007, debitamente registrato, col quale quest'ultimo locava a l'immobile sito in Controparte_1
Castel LT (CE), località Pinetamare, alla Via dei Ficus, fabbricato 28/29, piano 1, scala A, verso il pagamento di euro 400,00 mensili. Risulta altresì prodotta la scrittura privata del 30.8.16 con la quale le parti concordemente riducevano il canone mensile ad euro 350,00, che il conduttore si obbligava a corrispondere “ad ogni 01 del mese anticipato”.
L'intimante ha altresì allegato un inadempimento consistente, alla data della notifica della citazione, nell'omesso pagamento delle mensilità di dicembre 2023 e gennaio 2024, per un totale di euro 700,00.
Orbene, prescindendo dall'accertamento della morosità relativa al mese di dicembre 2023, in ordine alla quale sussiste un contrasto tra le parti (la cui soluzione dipende, a monte, dall'imputazione del pagamento di euro 350,00 eseguito nel marzo 2023 e da considerarsi, secondo la prospettazione dell'intimante, pagamento della quota residua dovuta in forza della scrittura del 30.8.16, secondo la prospettazione dell'intimata, pagamento del canone di locazione per il mese di luglio 2023), la morosità maturata in relazione al mese di gennaio 2024 configura di per sé, alla luce della considerazioni che seguono, grave inadempimento, legittimante, in via assorbente, la risoluzione del rapporto in esame.
Con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo -qual è quello che occupa-, infatti, a seguito dell'entrata in vigore della l. n. 392/78, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (cfr. Cass. civ. n. 23257/2010 secondo cui: “nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”). Essa risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e
55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. n. 431/98) - a due elementi: l'uno di ordine
5 quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato (venti giorni), fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore (vd. art. 5 l. 392/1978, a norma del quale “Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”).
Ebbene, a dispetto di quanto sostenuto dall'intimata, il termine per il pagamento del canone di gennaio 2024 scadeva, secondo quanto pattuito dalle parti nella richiamata scrittura privata, il 2 gennaio 2024 (art. 1187 co. 2 c.c.), di talché, alla data della notifica della citazione (perfezionatasi il 28.2.24), era spirato non solo il termine di pagamento contrattualmente previsto ma anche il termine di venti giorni -decorrente dalla predetta scadenza- che rappresenta, secondo quanto si ricava dall'art. 5 l. 392/78, il ritardo dalla legge tollerato.
Né la conduttrice ha allegato elementi in forza dei quali escludere la presunzione di colpa posta dall'art. 1218 c.c., non essendovi stata, prima dell'instaurazione del giudizio, alcuna offerta, nemmeno informale, della prestazione (cfr. Cass. civ. 8418/2006).
Alcun rilievo assume infine l'intervenuta offerta di pagamento formulata alla prima udienza dall'intimata. A norma dell'art. 55 l. 392/78, infatti, “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”. Ebbene, nel caso di specie, l'intimata si è resa disponibile a corrispondere, mediante assegno circolare, la sola somma di euro 1.050,00 dovuta per i canoni sino a quel momento insoluti, omettendo tuttavia di rendersi disponibile al pagamento degli interessi legali e delle spese processuali. Di talché l'offerta formulata, in quanto non conforme ai requisiti di cui alla richiamata norma, non avrebbe potuto escludere la morosità. Per la medesima ragione, alcun rilievo può assumere l'intervenuto pagamento, successivamente alla predetta udienza, dei canoni scaduti.
Per quanto detto, con assorbimento di ogni altra questione, l'inadempimento in cui è incorsa la conduttrice va considerato grave ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 5 e 55 l. 392/78 sicché lo stesso, da solo, determina la risoluzione del contratto. Per l'effetto, Controparte_1
6 va condannata al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore di Parte_1
. Stimasi equo fissare, ai sensi dell'art. 56 l. 392/78, la data di rilascio per il 29.7.25,
[...] tenuto conto del tempo trascorso dall'introduzione della lite nonché dell'esigenza della conduttrice di rinvenire altro immobile.
Da ultimo, va respinta la domanda formulata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., difettandone i presupposti.
Le spese di lite della presente procedura, ivi comprese quella relative alla fase sommaria, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
Si dà infine atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 12 co. 2 bis d.lgs 28/2010, stante l'omessa ed ingiustificata partecipazione dell'intimata al primo incontro della mediazione;
per l'effetto, quest'ultima va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) In accoglimento della domanda di risoluzione, dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa;

2) condanna, per l'effetto, al rilascio, in favore di , Controparte_1 Parte_1 dell'immobile sito in Castel LT (CE), località Pinetamare, alla Via dei Ficus, fabbricato 28/29, piano 1, scala A, meglio identificato in atti, libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione, ex art. 56 l. 392/78, la data del 29.7.25;
3) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali;

4) condanna al pagamento, in favore di , delle spese Controparte_1 Parte_1
di lite che liquida in euro 75,00 per spese vive ed euro 918,00 per compensi, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario;

5) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 12 co. 2 bis d.lgs 28/2010 e condanna l'intimata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 29 aprile 2025
Il Giudice
Dr.ssa Valentina Gigante
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