N. 1214/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1214
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
avente ad oggetto: risoluzione contrattuale per inadempimento – uso diverso.
TRA
, (C.F. ), nata il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
e residente in [...] al Corso Umberto I n. 72, rappresentata e difesa dall'avv. Luisa Albanese (CF. ) – PEC C.F._1 [...]
ed elett.te domiciliata presso il suo studio in Na- Email_1
poli in Via Monte Faito n. 84,
– intimante-
E
1 (C.F. nato il [...] in [...]- Controparte_1 C.F._2
nunziata (NA), n.q. titolare dell'omonima ditta individuale (p.iva ), P.IVA_1
corrente in Torre Annunziata (NA) al C.so Umberto I n. 68 e Controparte_2
(C.F. ) nata il [...] a [...] e res.te in Torre C.F._3
Annunziata (NA) al Vico Neve n. 12, entrambi rappresentati e difesi dall'avv. An-
tonio Piedipalumbo, (C.F. ) – PEC C.F._4 Email_2 [...]
ed elett.te dom.ti presso il suo studio in Trecase (NA) in via Email_3
Portone Chiesa n. 70
-intimati-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In data 20.10.2023, veniva notificato a n.q. ed a Controparte_1 Controparte_2
atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
da parte di nella qualità di locatrice dell'immobile commerciale sito Parte_1
in Torre Annunziata al C.so Umberto I n. 70, p.t. identificato in Catasto Urbano alla part. 3329 f. 6 p.lla 47, sub 2 e 3.
assumeva che gli intimati avevano cessato il pagamento del canone Parte_1
locatizio pattuito, in virtù di contratto di locazione del 06.12.2012 n. 5548 serie 3
del 2013, dal mese di novembre del 2020 fino all'attualità. Nell'anno 2016 interve-
niva affitto d'azienda tra la ditta individuale di Controparte_3
e poi nell'anno 2019 interveniva cessione del contratto di locazione tra le parti con-
venute, ritualmente registrata presso l'Agenzia delle Entrate.
In data 5 dicembre 2023 l'intimante e gli intimati Parte_1 Controparte_1
n.q. e (cedente e cessionario del contratto di affitto) Controparte_2
2 sottoscrivevano atto di transazione con il quale questi ultimi si impegnavano ad eseguire il pagamento in acconto pari ad euro 6.600,00 entro il 10 dicembre 2023 e la restante somma di euro 34.100,00 sarebbe stata dilazionata in n. 16 rate ciascuna da euro 2.131,25, oltre a versare il canone corrente. Dal 1° dicembre 2023 nulla di quanto promesso veniva versato, per cui l'importo non contestato di euro 38.500,00
(al netto del versamento di euro 1.100,00 del canone di novembre 2020, effettiva-
mente versato) relativo ai canoni decorrenti dal mese di dicembre 2020 subiva un ulteriore incremento sino al mese di ottobre 2024 per un importo complessivo pari ad euro 51.700,00.
chiedeva dichiarare la risoluzione del contratto di locazione n. Parte_1
5548, serie 3 del 2013 registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Ca-
stellammare di Stabia il 06.12.2012 in via telematica per il mancato pagamento dei canoni non versati da dicembre 2020 sino al mese di ottobre 2024 per il detto im-
porto di euro 51.700,00.
n.q. e , impugnavano e contestavano tutto Controparte_1 Controparte_2
quanto avverso dedotto, eccependo la carenza di legittimazione passiva di CP_2
atteso che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, non vi era re-
[...]
sponsabilità solidale tra il cedente ed il cessionario (o tra l'affittuario e l'affittante)
nei confronti del locatore del locale commerciale in cui viene svolta l'attività d'im-
presa per inadempimenti derivanti dal contratto di locazione (con il conseguente esonero delle responsabilità in capo al cedente), qualora non vi fosse espressa di-
chiarazione di non liberazione dei distinti cedenti dai detti oneri;
sottolineava come già nel contratto di affitto d'azienda stipulato il 06.12.2016 dinanzi al Notaio dr.ssa
, all'art. 2 capo secondo si convenisse che: “Si intendono Persona_1
espressamente esclusi dall'affitto: i debiti ed i crediti fino ad oggi sorti e collegati
3 all'azienda in oggetto, che fanno capo alla signora;
tutti i debiti Controparte_2
e crediti sorti nel corso della durata dell'affitto dell'azienda saranno, invece, impu-
tati alla parte affittuaria;”. Non essendo pertanto intervenuta una espressa dichia-
razione di non liberazione dei distinti cedenti, da parte della locatrice, si riteneva che la fosse manlevata dagli obblighi derivanti dal contratto di locazione. CP_2
Si opponeva affermando che la richiesta di condanna al pagamento Parte_1
in solido della al versamento dei canoni locatizi dovesse trovare accogli- CP_2
mento nel presente giudizio. Infatti, la Corte di Cassazione, richiamando precedenti decisioni, affermava che “Siffatto vincolo di responsabilità sussidiaria, nei termini
e con gli effetti descritti, opera tuttavia quando vi sia una unica cessione di azienda
e di contratto e non cessioni a catena”. Nell'ipotesi invece di plurime cessioni "a catena", caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, veniva a configurarsi tra tutti i cedenti "intermedi" del contratto stesso
(compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, doveva ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà.
All'udienza del 1° marzo 2024 il Tribunale, accertato che le parti non erano giunte ad un bonario componimento e che la contestazione della parte intimata non si ri-
feriva alla morosità maturata, pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito da ordinario in speciale assegnando alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
Successivamente veniva disposto il T.M.O. ex D. Lgs 4 marzo 2010, n. 28. a carico di parte intimante.
4 Nelle more, l'immobile veniva riconsegnato alla parte intimante in data 05.12.2024
e, all'esito, il giudizio veniva rinviato per la discussione con concessione alle parti di termine per note, essendo maturo per la decisione.
Nella fase di merito, gli intimati depositavano solo le note sostitutive dell'udienza dell'11.11.2024.
In primis, si rileva l'avvenuto esperimento, da parte dell'intimante del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, convertito in L.
69/2013, con esito negativo.
Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità.
Sulla risoluzione del contratto per inadempimento
La norma di cui all'art. 1455 c.c. richiede, ai fini della risoluzione del contratto, che l'inadempimento non abbia "scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte".
La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 446/2022 - chiamato a pronunciarsi sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore in se-
guito all'intimazione da parte del locatore di sfratto per morosità - ha compiuto una valutazione degli elementi che connotano la gravità dell'inadempimento.
Tra gli elementi identificativi della gravità dell'inadempimento del conduttore vi sono:
• la durata del periodo di mancato pagamento;

• l'entità della morosità in conseguenza derivata;

La mancata corresponsione in toto del canone di locazione rientra dunque, eviden-
temente, nel novero delle cause idonee a giustificare la risoluzione del contratto.
Tuttavia, il Tribunale ha sottolineato che la valutazione della gravità va fatta consi-
derando tutti gli aspetti che incidono negativamente sull'equilibrio contrattuale,
5 anche in relazione al comportamento della parte inadempiente. A queste conclu-
sioni il Tribunale è pervenuto sulla base del condiviso orientamento della giurispru-
denza di legittimità secondo cui "in tema di risoluzione del contratto per inadem-
pimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legitti-
mare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta
per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei
canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadem-
piente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore
alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non
vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave ina-
dempimento" (così, tra le altre, Cass. n. 26709/2011).
L'omissione del pagamento del canone nella misura pattuita nel contratto di loca-
zione non è prevista, né consentita da alcuna norma, neanche dalla legislazione emergenziale, anche in considerazione del fatto che il legislatore ha previsto una serie di misure volte ad attenuare gli effetti determinati dalla chiusura forzata delle attività commerciali quale la previsione della cessione del credito di imposta, i prov-
vedimenti di proroga dei prestiti e degli adempimenti fiscali, la sospensione dei pagamenti dei ratei dei mutui e dei finanziamenti, nonché le possibilità di ricorso alla cassa di integrazione.
Sicché un comportamento di perdurante omissione nel versamento del canone nella misura integrale pattuita non può trovare alcuna giustificazione e non può escludere la gravità dell'inadempimento.
Quanto al principio di buona fede, in sede di esecuzione del contratto, esso impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte a prescindere dagli obblighi contrattuali e dal dovere del
6 neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico (ex
multis, Cass. n. 10182/2014; Trib. Roma n. 18646/2021).
Ne deriva la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione in oggetto e la con-
seguente condanna della parte locataria al pagamento di tutti i canoni arretrati sino alla data del rilascio effettivo dell'immobile, come emersi dagli atti di causa, in quanto non contestati dalle parti costituite.
Sulla legittimazione passiva di Controparte_2
La regola stabilita dal codice civile per il trasferimento dei debiti e dei crediti, nel caso di cessione d'azienda, è quella per cui il cessionario risponde dei debiti relativi all'azienda ceduta in solido con il cedente e, dunque, il creditore può rivolgersi in-
differentemente all'uno o all'altro per ottenere il pagamento dell'intero, salva l'eventuale successiva rivalsa di chi ha pagato verso l'altro, in base ad accordi in-
terni. Ma ciò avviene solo se i crediti risultano dai libri contabili obbligatori, dunque a partire dal libro giornale e degli inventari per arrivare ai registri iva e alle altre scritture previste dalle normative del settore di attività economica in cui rientra l'impresa ceduta.
Le parti che stipulano il contratto di cessione di azienda possono escludere, con un'apposita clausola liberatoria, il trasferimento dei debiti al cessionario, in modo che essi continuino a gravare esclusivamente sul cedente, ma con il limite che que-
sta pattuizione non abbia effetto nei confronti dei terzi creditori.
A ciò fa eccezione l'ipotesi di operare la cessione con il consenso dei creditori, in modo da liberare l'alienante da future pretese nei suoi confronti, ma l'accettazione dei creditori deve essere espressa.
Mentre nel caso di unica cessione del contratto di locazione contestualmente al tra-
sferimento dell'azienda – senza il consenso del locatore – sussiste una
7 responsabilità sussidiaria del cedente, nell'ipotesi inversa di trasferimenti plurimi a cascata – come nel caso di specie, laddove la concessione in fitto dell'azienda è
avvenuta in data 06.12.2016, mentre la cessione del contratto di locazione per uso commerciale è avvenuta in data 31.10.2019 - la cedente è legata da un vincolo di corresponsabilità e risponde in solido per gli inadempimenti del conduttore.
Sotto il profilo processuale, la cedente è litisconsorte facoltativa e non necessaria
(Ord. n. 13706/2017 Cassazione Civile – Sezione III). Sussiste, pertanto, la legitti-
mazione passiva di , la quale è chiamata a rispondere in solido con Controparte_2
n.q., del debito in oggetto. Controparte_1
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo


P.Q.M.


Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni di-
versa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, in parziale accoglimento della domanda attorea, così provvede:
1) conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio pronunciata in corso di giudizio;

2) dichiara la risoluzione del contratto di locazione in oggetto per inadempimento di e n.q.; Controparte_2 Controparte_1
3) nulla per l'esecuzione essendo l'immobile già stato rilasciato in corso di giudizio in data 05.12.2024;
4) condanna e n.q., in solido tra loro, al paga- Controparte_2 Controparte_1
mento dei canoni inevasi, in favore dell'intimante, nella misura di complessivi euro
51.700,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili fino all'effettivo sod-
disfo;
5) condanna e n.q., al pagamento in favore di Controparte_2 Controparte_1 [...]
delle spese e competenze di lite che si liquidano in complessivi Parte_2
8 5.400,00 € di cui euro 400,00 per spese ed euro 5.000,00 competenze professionali,
oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a., come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata il 04.06.2025
Il G.O.P.
Dr. Gianluigi Ciampa
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