RG 2901/2021

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale di Napoli Nord, Seconda Sezione Civile, nella persona del giudice unico dott.
Maurizio Spezzaferri, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 2901/2021 del ruolo generale degli affari civili contenzioni, avente ad oggetto contratto di mediazione e vertente
T R A
” (P.IVA ) con sede in Castel Volturno - Parte_1 P.IVA_1
Pinetamare al Piazzale Darsena n. 23, elettivamente domiciliata in Aversa (CE), al Viale della
Libertà, n. 39 presso l'Avv. Roberto Reccia (c.f. ), che la rappresenta e C.F._1 difende in forza di procura in atti;

ATTRICE
CONTRO
, C.F. , elett.te dom.ta in Portici alla Controparte_1 CodiceFiscale_2 via Diaz 3d presso lo studio dell'avv. Renato Veneruso, C.F. del foro CodiceFiscale_3 di Napoli, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da note scritte del 16-12-2024 (parte attrice) e 10-12-2024 (parte convenuta) depositate in sede di udienza a trattazione scritta del 17-12-2024, che espressamente si richiamano.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti e i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive, in ossequio al nuovo testo dell'art. 118 disp. att. c.p.c. così come modificato con l. 69/2009.


1. In fatto. Mediante atto di citazione notificato il 6.3.2021, parte attrice conveniva in giudizio la SI.ra esponendo che, in data 29.02.2020, quest'ultima Controparte_1 aveva conferito alla ”, ditta individuale esercente attività di Parte_1 intermediazione immobiliare, l'incarico di mediazione, in via esclusiva e irrevocabile, finalizzata alla vendita dell'immobile di sua proprietà, sito in Castelvolturno – Pinetamare
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località Villaggio Coppola, al Viale degli Oleandri, Scala 4, edificio 4 Piano 4 int. 20, per il prezzo di € 90.000,00 sottoscrivendo il relativo incarico.
In data 17.06.2020 l'Agenzia immobiliare, in persona della sua titolare, riceveva una proposta di acquisto dell'immobile offerto in vendita avanzata dal sig. il quale, Parte_2 aderendo alle richieste e accettando le condizioni di vendita proposte dalla parte venditrice, aveva offerto – per l'acquisto – la somma di € 90.000,00, depositando presso l'agenzia un assegno bancario di €1.000,00 intestato alla proponente la vendita, secondo quanto previsto dal contratto;
così in data 29.06.2020 la ditta comunicava, mediante Parte_1 raccomandata a/r, alla sig.ra di aver ricevuto la suddetta proposta di acquisto CP_1 dell'immobile, chiedendo alla venditrice di provvedere al ritiro della proposta medesima, perfettamente conforme alla richiesta da ella formulata al momento dell'incarico di mediazione.
In risposta a tale richiesta, con raccomandata a/r del 15/07/2020, la convenuta rifiutava la detta proposta di acquisto per l'importo complessivo di € 90.000,00, perfettamente corrispondente alla cifra richiesta al momento della sottoscrizione dell'incarico di mediazione per la vendita, comunicando per la prima volta alla ditta attrice l'esistenza, a suo carico, di oneri per manutenzione straordinaria ancora a scadere per € 8.682,16, e che l'importo richiesto per la vendita doveva intendersi al netto dei suddetti oneri.
Concludeva, pertanto, affinché il Tribunale adito così provvedesse: dichiarare la sussistenza del diritto dell'stante ditta ” alla corresponsione degli Parte_1 importi a titolo di penale per il rifiuto della convenuta di accettare la proposta di acquisto conforme alla richiesta di vendita, ovvero, comunque, per l'espletamento dell'incarico di mediazione, e, per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento della Controparte_1 somma di € 5.000,00 oltre oneri fiscali di legge, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data di maturazione del credito e fino all'effettivo soddisfacimento, nonché degli interessi moratori dalla data di costituzione in mora e fino al pagamento, in favore della
. In via subordinata, condannare la Controparte_2 convenuta al pagamento, in favore della ditta attrice, della maggiore o minore somma di denaro, diversa da quella espressamente pattuita, da determinarsi eventualmente anche in via equitativa, dovuta a titolo di penale ovvero quale compenso per l'attività di intermediazione immobiliare prestata. Condannare, in ogni caso, la convenuta al pagamento delle spese e dei compensi professionali, oltre spese generali e altri oneri fiscali dovuti per legge, con attribuzione al difensore costituito, antistatario.
2-. Si costituiva in giudizio in data 10.06.2021 la sig.ra che Controparte_1 contestava quanto richiesto e concluso da controparte deducendo, in particolare, l'assoluta
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insussistenza dei presupposti di applicazione della invocata penale contrattuale;
precisava inoltre che la convenuta aveva contestato l'accettabilità della proposta d'acquisto, in quanto la stessa non riportava la precisazione relativa alla sorte degli oneri condominiali straordinari pendenti a proprio carico, i quali dovevano essere accollati all'acquirente, oltre al corrispettivo indicato nell'incarico. La convenuta concludeva quindi per l'integrale rigetto della domanda con vittoria di spese e competenze a proprio favore secondo la soccombenza.
3-. Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., espletata la prova orale ammessa alle udienze del 13-6-2023 e 6-2-2024, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.12.2024 ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c..
Sulla scorta delle conclusioni sopra riportate, lo scrivente, nel frattempo subentrato alla precedente GI in data 18-11-2024, assegnava la causa in decisione ex art. 190 c.p.c. con concessione dei termini ordinari per il deposito di scritti conclusionali mediante ordinanza del
15-1-2025 resa a seguito di udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.


4. In diritto. La domanda così come proposta va rigettata per i motivi che qui di seguito vengono esposti.
4.1. Il caso oggetto di causa verte in una ipotesi di mediazione che trova una sua prima fonte normativa nell'art. 1754 c.c. il quale dispone che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”, specificandosi poi al successivo art. 1755 c.c. che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento” e che “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
4.2 Parte attrice lamenta il mancato pagamento della provvigione a suo dire dovuta, in quanto l'affare si sarebbe concluso qualora parte convenuta avesse accettato la proposta formulata dal (proponente – acquirente) secondo le modalità stabilite nel contratto Pt_2 sottoscritto tra la ditta ” e la . Parte_1 Controparte_1
La mediatrice manifesta la volontà di avvalersi, quindi, della clausola penale di cui al contratto a fondamento della sua pretesa creditoria.
Il contratto de quo veniva stipulato mediante la compilazione di un modulo predeterminato dalla ditta mediatrice e firmato da entrambe le parti;
tuttavia, nella parte relativa agli oneri condominiali, ordinari e straordinari, alla prima pagina lettere o) e p), venivano solo indicati i primi, con specificazione nel loro ammontare di €400,00 annui, e lasciati incompleti quelli straordinari, ovvero senza apposizione di segni, croci, flag o
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quant'altro utile ad indicare un sì oppure un no relativamente alla voce richiamata. In merito a questa circostanza, parte mediatrice, odierna attrice, afferma che l'obbligo di comunicare tale elemento contrattuale spettava alla che avrebbe eventualmente Controparte_1 dovuto modificare l'importo richiesto per la vendita dell'immobile oppure avrebbe dovuto meglio specificare tale circostanza certamente rilevante ai fini della vendita.


4.3. La prospettazione attorea non può essere condivisa a parere dello scrivente.
In merito, la Corte di Cassazione ha chiarito che il diritto del mediatore alla provvigione consegue soltanto alla conclusione dell'affare (come previsto dall'art. 1755 c.c.).
Pertanto, nel caso in analisi, con la sottoscrizione di una mera proposta l'affare non può dirsi concluso.
Si ritiene quindi come gli atti allegati dalle parti costituiscano meri incarichi assegnati dall'attrice e, successivamente, dalla futura acquirente che costituiscono meri atti preparatori rispetto ad un acquisto immobiliare. dai quali non può scaturire il diritto alla provvigione.
Difatti la proposta di vendita/acquisto, come nel caso in analisi, dà impulso alla conclusione dell'affare, ma non è idonea a vincolare ambo le parti, infatti, non consente – in caso di inadempimento di una di esse – di ricorrere all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) o di agire per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
In materia secondo il costante e recente orientamento della giurisprudenza di legittimità:
«al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (così, Cass. 39377/21; 32066/21;
30083/2019, alle quali si rinvia per la discussione e l'indicazione dei precedenti).
È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d'acquisto»
(Cass. n. 2385 del 2023)
La Corte di Cassazione è di recente intervenuta chiarendo che: “La giurisprudenza ormai univoca - superata la precedente opinione che collegava alla conclusione di un contratto preliminare l'insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione - ha escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un affare in senso economico-giuridico, ma si sia solo costituito un vincolo idoneo a regolare le successive fasi del procedimento
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formativo dello stesso (come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. preliminare di preliminare, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento). Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente,
l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio”.(Cassazione civile sez. II, 16/03/2023, n.7628).
Ne deriva quindi che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare può ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. Sez. 2, n. 30083 del 2019; Sez. 2, n. 39377 del 2021; Sez. 2, n. 15559 del 2022; Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez.
2, n. 17396 del 2022; Sez. 2, n. 20132 del 2022; Sez. 2, n. 24533 del 2022; Sez. 6-2, n. 28879 del 2022; Sez. 2, n. 7628 del 2023).
4.4. Nel caso di specie, è pacifico che, come detto, nel modello di incarico di mediazione per vendita immobiliare sottoscritto dalle parti in data 29-2-2023 non vi era riportata alcuna specifica (spunta o crocetta) sulla voce p) dell'articolo 1 (descrizione e stato immobile) nella parte delle spese straordinarie.
Ora, tale indicazione è fondamentale in sede di contrattazione in quanto queste, come è noto, se esistenti per interventi effettuati prima dell'acquisto dell'immobile, vanno in capo al precedente proprietario/promittente alienante, ovvero chi possedeva l'immobile quando l'assemblea ha approvato la realizzazione dei lavori.
Così si è espressa più volte la giurisprudenza: in diverse occasioni, la Cassazione ha confermato questa linea, aggiungendo inoltre che, al momento del rogito, le parti sono tenute a precisare al notaio se ci sono o meno delle delibere condominiali per eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria decise prima di concludere la compravendita. In base a questo fattore, non indifferente, venditore e acquirente potrebbero modificare il contratto (anche
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davanti al notaio, al momento del rogito) e concordare una riduzione del prezzo di vendita dell'immobile, per compensare il costo dei lavori che graverà sul compratore.
All'esito della prova orale richiesta da parte attrice (testi e Testimone_1 Tes_2
è emerso che “…i quadratini vuoti sul modulo vengono flaggati da noi incaricati dopo averli letti al cliente,,,” ed ancora “…preciso che nel modulo di incarico non c'è una voce specifica riguardo la debenza di spese straordinarie o meno e ricordo che degli oneri straordinari non se ne era mai parlato.” (teste ); ancora, il teste dichiara “Sugli oneri Testimone_3 Tes_2 straordinari nulla è stato chiesto alla SI.ra . CP_1
Ora anche a ritenere che parte convenuta non avesse segnalato la loro incidenza sul prezzo, emerge una mancata indicazione delle spese straordinarie nel modulo (circostanza incontestata ma comunque documentalmente provata) e quindi effettivamente, all'esito del deposito dell'assegno da parte del promittente acquirente non si può ritenere concluso alcun accordo, nemmeno preparatorio, per il tramite dell'Agenzia immobiliare proprio perché era necessario ancora instaurare trattative proprio a fronte della mancata indicazione (positiva o negativa) delle spese straordinarie.
In questo senso, l'eventuale emersione avrebbe potuto avere incisione sul prezzo (elemento fondamentale dell'accordo finale) e proprio per tale motivo l'affare non si può ritenere concluso, per il rifiuto di adesione da parte dell'indicato acquirente in assenza di trattative in merito.
4.5. Per tutto quanto sopra indicato, nella fattispecie, ai sensi dell'art. 1755 c.c., non può ritenersi concluso l'affare in quanto non si era ancora definita, in tutti i suoi aspetti, il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio, ossia di un atto in virtù del quale sia era già costituito un vincolo che assegni il diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno tra le parti (sul punto si veda Cass.
Civ. sentenza n. 923 del 17/1/2017; n. 24399 del 30/11/2015 e n. 8676 del 9/4/2009).
Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di un contratto definitivo o di un preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, di forma scritta ove richiesta ad substantiam a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c.
Come detto, la conclusione dell'“affare” che fa scattare il diritto alla provvigione si verifica quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che le abiliti ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c. o con il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Per contro, si deve conseguentemente escludere il diritto alla provvigione se tra
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le parti si sia costituito solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come accade nel caso in cui sia stato stipulato un cd.
"preliminare di preliminare", il quale pur essendo di per sé stesso valido ed efficace non legittima la parte ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare in forma specifica,
o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, bensì soltanto ad invocare una responsabilità contrattuale risarcitoria verso la parte inadempiente (si veda Cass. Civ. n.
30083 del 19.11.2019).
Difatti la conclusione dell'affare non necessariamente coincide con la vendita dell'immobile, tant'è che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è poi stata conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione, lì dove l'acquirente abbia visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto di mediazione, oppure anche qualora al contratto di preliminare di vendita non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo.
Inoltre, le parti hanno piena facoltà di derogare alla disciplina dell'art. 1755 c.c., condizionando il diritto del mediatore alla provvigione ad eventi diversi dalla conclusione dell'affare, caso che nell'ipotesi oggetto di causa non è stato provato.
4.6 Ciò chiarito e richiamando l'orientamento giurisprudenziale sopra riassunto, non matura il diritto alla provvigione anche la stipula del c.d. “contratto preliminare di preliminare”, ovvero di quell'accordo con cui le parti - servendosi dei moduli predisposti dal mediatore – come nel caso di specie, sottoscrivono una scrittura privata, così manifestando l'interesse alla stipula del contratto preliminare o definitivo, successivamente al perfezionamento dell'accordo.
Il prezzo doveva ancora essere concordato proprio per i motivi di fatto sopra richiamati proprio con riferimento alle indicate spese straordinarie per l'immobile in discussione.
Il parametro di riferimento, quindi, è costituito dalla conclusione dell'affare a cui è collegato il sorgere del diritto, atteso che la proposta di acquisto è un atto meramente preparatorio e la sua sottoscrizione non coincide con la conclusione dell'affare. Il diritto alla provvigione va escluso quando il vincolo creato tra le parti sia idoneo solamente a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare, come è accaduto nel caso di specie con riferimento alla precisa determinazione del prezzo di acquisto previa valutazione delle spese straordinarie.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate d'ufficio in dispositivo tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, facendo applicazione dei criteri minimi
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del dm 55/2014 (ossia il 50% del valore medio per le quattro fasi ivi indicate) data la assenza di questioni di difficile soluzione e del valore della lite (da € 1.100,01 ad €.5.200,00).


PQM


Il Tribunale di Napoli Nord, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- Rigetta la domanda di parte attrice, in quanto infondata;

- Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite a favore di parte convenuta, che liquida in €.1.276,00= per compenso, oltre spese generali, iva e cpa, se dovute, come per legge con attribuzione al procuratore costituito.
Aversa, addì 9 aprile 2025
Il Giudice
Dr. Maurizio Spezzaferri
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