CASS
Sentenza 26 gennaio 2023
Sentenza 26 gennaio 2023
Massime • 1
In tema di mediazione, spetta alla parte che eccepisce l'esistenza di un accordo di riduzione della provvigione l'onere di darne prova in giudizio, costituendo esso un fatto impeditivo dell'efficacia delle tariffe.
Commentario • 1
- 1. Compravendite immobiliari e diritto del mediatore alla provvigioneAccesso limitatoValerio Sangiovanni · https://www.altalex.com/ · 13 luglio 2023
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 26/01/2023, n. 2385 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 2385 |
| Data del deposito : | 26 gennaio 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 26901/2019 R.G. proposto da: FRATTIN IMMOBILIARE s.n.c., domiciliata in ROMA, presso la cancel- leria della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvo- cati SE EN e ER IT;
- ricorrente -
contro GESTIONI IMMOBILIARI s.a.s., domiciliata in Roma, Viale G. Mazzini 113, presso lo studio dell’avvocato ROSA ALBA GRASSO, che la rap- presenta e difende unitamente all'avvocato STEFANIA PERTEGATO;
- controricorrente -
avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO DI VENEZIA n. 2153/2019, depositata il 27/5/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2022 dal consigliere REMO CAPONI;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2385 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 26/01/2023 2 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. udite le conclusioni del P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale CORRADO MISTRI, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA La TT immobiliare ricorre in cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, che, in riforma della sentenza di pri- mo grado, l’ha condannata a pagare alla Gestioni Immobiliari 102.600,00 Euro, a titolo di provvigione per la mediazione nella com- pravendita di un bene immobile. In primo grado il Tribunale di Vicen- za aveva revocato il decreto ingiuntivo con cui la TT LI era stata condannata a pagare 102.600,00 Euro, mentre l’aveva con- dannata a pagare la minor somma di 21.000,00 Euro. Il ricorso per cassazione della TT LI è affidato a sei motivi, illustrati da memoria. Gestioni Immobiliari resiste con
contro
- ricorso, parimenti illustrato da memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si dedu- ce violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Cor- te di appello gravato la TT LI dell’onere della prova dell’accordo sulla riduzione della provvigione all’1%. Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di rilevare che era la Gestioni Immobiliari, in quanto attore sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, a dover provare l’accordo sulla provvigione al 3% dell’affare, e non già la TT a dare la prova dell’accordo di riduzione all’1%. I primi due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto s’incentrano sulla stessa questione, che investe l’onere della prova dell’accordo di riduzione della provvigione, sulla base del quale il giu- 3 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. dice di primo grado aveva condannato la TT a pagare la minor somma. I primi due motivi non sono fondati. Nell’accogliere il gravame, la Corte di appello ha gravato la TT della mancata prova dell'accor- do sulla riduzione della provvigione. Per individuare la fonte del pa- rametro di calcolo della provvigione, ha applicato i criteri di cui all'art. 1755, co. 2 c.c. In particolare l’ha calcolata sulla base delle tariffe al- legate dalla Gestioni immobiliari, poiché non sono state contestate dalla TT LI (su tale profilo, cfr. avanti, paragrafo n. 2): dunque, il 3% dell'affare, cioè 102.600,00 Euro. La decisione è corretta. L’accordo di riduzione della provvigione è un fatto impeditivo dell’efficacia delle tariffe, che sono fatti costitutivi della pretesa della Gestioni Immobiliari di ricevere una provvigione calcolata sul 3% del valore dell’affare. In base all’art. 2697, co. 2 c.c. «Chi eccepisce l’inefficacia» dei fatti costitutivi del diritto «deve pro- vare i fatti su cui l’eccezione si fonda». Pertanto, spetta alla TT LI - in quanto convenuto sostanziale nel giudizio di opposi- zione al decreto ingiuntivo - l’onere di provare l’accordo di riduzione della provvigione. In conclusione, i primi due motivi sono rigettati. 2. – Il terzo, quarto e quinto motivo sono da esaminare congiun- tamente per ragioni di connessione. Con il terzo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce vio- lazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte d’appello malamente applicato i criteri di cui all’art.1755, co. 2 c.c. nel determinare l’entità della provvigione. Infatti, nonostante che la Corte abbia parlato di tariffe, essa avrebbe in realtà applicato gli usi - come si desumerebbe dal rinvio al doc. 18, che riproduce la raccolta 4 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. degli usi;
trattandosi di usi locali non si applicherebbe il principio iura novit curia. Con il quarto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello ri- tenuto che, sulla base del richiamo al documento n. 18, l’applicabilità degli usi derivi dalla mancata contestazione da parte della TT LI. Con il quinto motivo, proposto sempre ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di accertare che gli usi di cui al documento n. 18 pre- vedrebbero una percentuale del 2% per la mediazione nella compra- vendita di immobili, e non del 3%, percentuale che è prevista invece per ipotesi differenti dal caso di specie. I motivi sono da dichiarare inammissibili, poiché non bersagliano il parametro di determinazione della provvigione e pertanto non colgo- no la ratio della decisione della Corte d’appello. Emerge infatti dalla sentenza che tale parametro sono state le tariffe allegate dalla Ge- stioni Immobiliari, poiché esse non erano state contestate dalla Frat- tin LI. Nel riferirsi al documento n. 18 (relativo agli usi), la Corte è incorsa indubbiamente in una svista. Si tratta però di un’affermazione sussidiaria e aggiuntiva [cfr. sentenza in epigrafe, p. 4: «soccorre il criterio sussidiario di cui all’art. 1755 c.c., ovvero le tariffe vigenti, che non sono state contestate dalla TT LI nella comparsa di costituzione d’appello e comunque risultano prodot- te sub doc. 18» (il corsivo è nostro)]. Pertanto, tale affermazione ne- que nocet, neque prodest. Tutti e tre i motivi (dal terzo al quinto) va- lorizzano da diverse prospettive tale irrilevante svista: non erano gli usi al 2% il riferimento preso a base della decisione, ma le tariffe al- legate dalla resistente. 5 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. In conclusione, i motivi terzo, quarto e quinto sono inammissibili. 3. – Con il sesto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si dedu- ce omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appel- lo: (a) determinato il valore dell’affare sulla base non già del prezzo fissato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo, bensì sulla base del prezzo indicato nella proposta d’acquisto e, su questa base;
(b) calcolato il 3% del valore dell’affare a titolo di provvigione spet- tante alla Gestioni Immobiliari. Il sesto motivo è fondato, ove lo si intenda come censura di falsa applicazione dell’art. 1755 c.c., allineandolo così al senso del ricorso. Infatti, la Corte ha calcolato il 3% dell’affare sulla base del prezzo in- dicato nella proposta sottoscritta dalla TT. Ciò implica che la Cor- te ha colto nella sottoscrizione della proposta quella conclusione dell’affare, alla quale l’art. 1755, co. 1 c.c. collega il sorgere del dirit- to alla provvigione. Tale implicazione rende manifesta la falsa appli- cazione dell’art. 1755, co. 1, poiché con la sottoscrizione di una pro- posta d’acquisto - che è atto preparatorio - l’affare non può dirsi con- cluso. Infatti - secondo l’orientamento di questa Corte al quale s’intende conferire continuità - al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuri- dico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarci- mento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (così, Cass. 39377/21; 32066/21; 30083/2019, alle quali si rinvia per la discussione e l’indicazione dei precedenti). È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso 6 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affa- re, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della pro- posta d’acquisto. In conclusione, il sesto motivo è accolto. 4. - L’accoglimento del sesto motivo conduce alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, nonché al rinvio alla corte territoriale che deciderà sulla base delle ragioni che sosten- gono l’accoglimento del motivo.
P.Q.M.
La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso nei termini di cui in mo- tivazione;
rigetta il primo e il secondo motivo;
dichiara inammissibili il terzo, quarto e quinto motivo;
cassa la sentenza impugnata in rela- zione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Venezia in di- versa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 30/6/2022.
- ricorrente -
contro GESTIONI IMMOBILIARI s.a.s., domiciliata in Roma, Viale G. Mazzini 113, presso lo studio dell’avvocato ROSA ALBA GRASSO, che la rap- presenta e difende unitamente all'avvocato STEFANIA PERTEGATO;
- controricorrente -
avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO DI VENEZIA n. 2153/2019, depositata il 27/5/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2022 dal consigliere REMO CAPONI;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2385 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 26/01/2023 2 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. udite le conclusioni del P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale CORRADO MISTRI, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA La TT immobiliare ricorre in cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, che, in riforma della sentenza di pri- mo grado, l’ha condannata a pagare alla Gestioni Immobiliari 102.600,00 Euro, a titolo di provvigione per la mediazione nella com- pravendita di un bene immobile. In primo grado il Tribunale di Vicen- za aveva revocato il decreto ingiuntivo con cui la TT LI era stata condannata a pagare 102.600,00 Euro, mentre l’aveva con- dannata a pagare la minor somma di 21.000,00 Euro. Il ricorso per cassazione della TT LI è affidato a sei motivi, illustrati da memoria. Gestioni Immobiliari resiste con
contro
- ricorso, parimenti illustrato da memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si dedu- ce violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Cor- te di appello gravato la TT LI dell’onere della prova dell’accordo sulla riduzione della provvigione all’1%. Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di rilevare che era la Gestioni Immobiliari, in quanto attore sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, a dover provare l’accordo sulla provvigione al 3% dell’affare, e non già la TT a dare la prova dell’accordo di riduzione all’1%. I primi due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto s’incentrano sulla stessa questione, che investe l’onere della prova dell’accordo di riduzione della provvigione, sulla base del quale il giu- 3 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. dice di primo grado aveva condannato la TT a pagare la minor somma. I primi due motivi non sono fondati. Nell’accogliere il gravame, la Corte di appello ha gravato la TT della mancata prova dell'accor- do sulla riduzione della provvigione. Per individuare la fonte del pa- rametro di calcolo della provvigione, ha applicato i criteri di cui all'art. 1755, co. 2 c.c. In particolare l’ha calcolata sulla base delle tariffe al- legate dalla Gestioni immobiliari, poiché non sono state contestate dalla TT LI (su tale profilo, cfr. avanti, paragrafo n. 2): dunque, il 3% dell'affare, cioè 102.600,00 Euro. La decisione è corretta. L’accordo di riduzione della provvigione è un fatto impeditivo dell’efficacia delle tariffe, che sono fatti costitutivi della pretesa della Gestioni Immobiliari di ricevere una provvigione calcolata sul 3% del valore dell’affare. In base all’art. 2697, co. 2 c.c. «Chi eccepisce l’inefficacia» dei fatti costitutivi del diritto «deve pro- vare i fatti su cui l’eccezione si fonda». Pertanto, spetta alla TT LI - in quanto convenuto sostanziale nel giudizio di opposi- zione al decreto ingiuntivo - l’onere di provare l’accordo di riduzione della provvigione. In conclusione, i primi due motivi sono rigettati. 2. – Il terzo, quarto e quinto motivo sono da esaminare congiun- tamente per ragioni di connessione. Con il terzo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce vio- lazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte d’appello malamente applicato i criteri di cui all’art.1755, co. 2 c.c. nel determinare l’entità della provvigione. Infatti, nonostante che la Corte abbia parlato di tariffe, essa avrebbe in realtà applicato gli usi - come si desumerebbe dal rinvio al doc. 18, che riproduce la raccolta 4 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. degli usi;
trattandosi di usi locali non si applicherebbe il principio iura novit curia. Con il quarto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello ri- tenuto che, sulla base del richiamo al documento n. 18, l’applicabilità degli usi derivi dalla mancata contestazione da parte della TT LI. Con il quinto motivo, proposto sempre ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di accertare che gli usi di cui al documento n. 18 pre- vedrebbero una percentuale del 2% per la mediazione nella compra- vendita di immobili, e non del 3%, percentuale che è prevista invece per ipotesi differenti dal caso di specie. I motivi sono da dichiarare inammissibili, poiché non bersagliano il parametro di determinazione della provvigione e pertanto non colgo- no la ratio della decisione della Corte d’appello. Emerge infatti dalla sentenza che tale parametro sono state le tariffe allegate dalla Ge- stioni Immobiliari, poiché esse non erano state contestate dalla Frat- tin LI. Nel riferirsi al documento n. 18 (relativo agli usi), la Corte è incorsa indubbiamente in una svista. Si tratta però di un’affermazione sussidiaria e aggiuntiva [cfr. sentenza in epigrafe, p. 4: «soccorre il criterio sussidiario di cui all’art. 1755 c.c., ovvero le tariffe vigenti, che non sono state contestate dalla TT LI nella comparsa di costituzione d’appello e comunque risultano prodot- te sub doc. 18» (il corsivo è nostro)]. Pertanto, tale affermazione ne- que nocet, neque prodest. Tutti e tre i motivi (dal terzo al quinto) va- lorizzano da diverse prospettive tale irrilevante svista: non erano gli usi al 2% il riferimento preso a base della decisione, ma le tariffe al- legate dalla resistente. 5 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. In conclusione, i motivi terzo, quarto e quinto sono inammissibili. 3. – Con il sesto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si dedu- ce omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appel- lo: (a) determinato il valore dell’affare sulla base non già del prezzo fissato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo, bensì sulla base del prezzo indicato nella proposta d’acquisto e, su questa base;
(b) calcolato il 3% del valore dell’affare a titolo di provvigione spet- tante alla Gestioni Immobiliari. Il sesto motivo è fondato, ove lo si intenda come censura di falsa applicazione dell’art. 1755 c.c., allineandolo così al senso del ricorso. Infatti, la Corte ha calcolato il 3% dell’affare sulla base del prezzo in- dicato nella proposta sottoscritta dalla TT. Ciò implica che la Cor- te ha colto nella sottoscrizione della proposta quella conclusione dell’affare, alla quale l’art. 1755, co. 1 c.c. collega il sorgere del dirit- to alla provvigione. Tale implicazione rende manifesta la falsa appli- cazione dell’art. 1755, co. 1, poiché con la sottoscrizione di una pro- posta d’acquisto - che è atto preparatorio - l’affare non può dirsi con- cluso. Infatti - secondo l’orientamento di questa Corte al quale s’intende conferire continuità - al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuri- dico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarci- mento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (così, Cass. 39377/21; 32066/21; 30083/2019, alle quali si rinvia per la discussione e l’indicazione dei precedenti). È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso 6 di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – Caponi Est. alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affa- re, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della pro- posta d’acquisto. In conclusione, il sesto motivo è accolto. 4. - L’accoglimento del sesto motivo conduce alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, nonché al rinvio alla corte territoriale che deciderà sulla base delle ragioni che sosten- gono l’accoglimento del motivo.
P.Q.M.
La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso nei termini di cui in mo- tivazione;
rigetta il primo e il secondo motivo;
dichiara inammissibili il terzo, quarto e quinto motivo;
cassa la sentenza impugnata in rela- zione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Venezia in di- versa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 30/6/2022.