3971/2019 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di RR NU, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona EL giudice dott.ssa Raffaella Cappiello, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3971/2019 R.G.A.C. avente ad oggetto: azione di accertamento ELla proprietà condominiale e azione negatoria servitutis e vertente
TRA
(C.F.: ) sito in RR NU (Na) al Parte_1 P.IVA_1
Corso Umberto I, n.128, in persona ELl'amministratore pro tempore avv. Margherita Bianco, domiciliata per la carica in RR NU al Corso Umberto I, n.128, rappresentato e difeso, giusta mandato a margine ELl'atto di citazione, dall'avv. Massimo Monsurrò (C.F.: C.F._1
) presso il cui studio, sito in RR AN (Na) al Corso Umberto I, n. 93, elettivamente
[...] domicilia (per le comunicazioni: fax 0818613363; pec Email_1
- ATTORE
CONTRO
(C.F.: ) nata a [...], 1'08.06.1965 e residente CP_1 CodiceFiscale_2 in RR NU (Na) alla Via ELle Quattro Giornate n. 34, rappresentata e difesa, giusta procura a margine ELla comparsa di costituzione e risposta dall'avv. De Luca Raffaele (C.F.: C.F._3
) presso il cui studio, sito in Trecase (Na) alla P.zza San Gennaro n.11, elettivamente domicilia
[...]
(per le comunicazioni: pec Email_2
- CONVENUTA
NONCHE'
(C.F.: ) nato a [...], il [...] e E_ CodiceFiscale_4 residente in [...](Na) al C.so Umberto I, n.128
- CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione ELl'udienza EL 14.10.2024.
Parte attrice ha contestato l'acquisizione da parte EL ctu di Parte_1 documentazione prodotta da controparte solo in sede di osservazioni, fuori dal contraddittorio, traendo dalla stessa argomentazioni valutative precluse al consulente. Si è riportato a tutte le osservazioni EL proprio ctp ed ha chiesto convocarsi il ctu a chiarimenti in ordine ai profili evidenziati;

parte convenuta ha eccepito la nullità ELla ctu espletata in quanto meramente CP_1 esplorativa e per tutte le ragioni già espresse nelle precedenti difese e nelle note EL proprio ctp.
Impugnando ogni avversa difesa, il convenuto ha quindi rassegnato le proprie conclusioni riportandosi alle precedenti richieste formulate in atti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1. – Con atto di citazione ritualmente notificato, il in persona Parte_1 ELl'amministratore p.t., evocava in giudizio innanzi all'intestato Tribunale i convenuti e CP_1
per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) dichiarare illegittima E_
l'installazione dei contatori ELl'acqua all'interno ELl'androne EL fabbricato in quanto l'androne è di proprietà esclusiva EL e che nessun diritto su di esso vantano i sig.ri ed Parte_1 CP_2
e di conseguenza condannarli alla rimozione dei contatori ELl'acqua alle spalle EL portone di CP_1 ingresso;
2) dichiarare illegittima l'installazione EL cancello apposto in fondo al viale comune in quanto limita l'accesso ad uno spazio condominiale e di conseguenza condannare i sig.ri
ed alla rimozione EL cancello installato in fondo al viale comune;
3) determinare CP_2 CP_1 la quota di partecipazione alle spese comuni sia ordinarie che straordinarie da porre a carico dei sig.ri e per la quota di loro spettanza in riferimento ai lavori da farsi al CP_2 CP_1 fabbricato come sopra specificati e per le spese comuni;
4) accertata e ritenuta l'illegittimità e il carattere abusivo ELle opere realizzate negli spazi da parte dei sig.ri ed CP_3 CP_2
negli spazi comuni di proprietà EL , dichiarare l'inesistenza di alcun diritto in capo CP_1 Parte_1 ai convenuti sugli spazi comuni e conseguentemente condannare i convenuti al ripristino ELlo stato dei luoghi e di tutte le opere installate abusivamente negli spazi di proprietà 5) CP_4 condannare i convenuti al pagamento ELle spese, e competenze di giudizio oltre rivalsa Iva e Cpa come per legge.”
A fondamento ELla domanda l'attore premetteva in fatto che i convenuti, E_
e , sono comproprietari di un piccolo fabbricato a cui si accede dal portone EL CP_1
Condominio di Corso Umberto 1, n. 128 e che tale proprietà gode di una servitù di passaggio attraverso l'androne condominiale;
che gli stessi risultano altresì locatori di una porzione EL detto immobile posta al piano terra, locato ad un CAF e ELla porzione ELl'immobile posta al primo piano, locato come studio professionale;
che, il istante ELiberava di effettuare lavori di Parte_1 ristrutturazione EL fabbricato condominiale, sia interni che esterni, e nel capitolato di appalto veniva previsto il risanamento ELl'androne (rifacimento ELl'intonaco, pitturazione, ecc.), la posa in opera di un pavimento, l'installazione di un nuovo portone di ingresso, l'installazione di un videocitofono e di un nuovo impianto di illuminazione. Aggiungeva, inoltre, che i sig.ri e E_ [...]
, in quanto beneficiari dei servizi comuni, sono tenuti a contribuire alle spese ELl'Enel, alla CP_1 pulizia ELl'androne, alla movimentazione dei bidoni ELla spazzatura e alle altre spese comuni;
e che, malgrado usufruiscano di tali servizi, gli stessi non hanno mai inteso partecipare alla ripartizione di tali spese. Precisava, inoltre, che i convenuti, in quanto titolari ELla detta servitù di passaggio, ai sensi ELl'art. 1069 EL c.c., sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione ELle opere che giovano anche al fondo dominante (di loro proprietà) in proporzione EL vantaggio che ne traggono;
e che, in ragione di ciò, il Condominio - previo conferimento di apposito mandato all'amministratore p.t. per la definizione ELla lite - con lettera raccomandata A/R EL 20.09.2017 (n.153108456451 e 08456440) invitava i convenuti a definire, in via bonaria, la vertenza attinente la ripartizione ELle citate spese, senza ricevere alcuna risposta.
Aggiungeva, inoltre, che i convenuti installavano due contatori ELl'acqua sulle pareti interne ELl'androne di proprietà esclusiva EL senza alcuna autorizzazione da parte EL Parte_1
medesimo ed apponevano, altresì, un cancello alla fine EL vialetto di accesso alla loro Parte_1 proprietà, EL quale il richiedeva la rimozione in quanto, da accertamenti effettuati presso Parte_1
i competenti uffici, era risultato che il vialetto (e lo spazio antistante) facevano ugualmente parte ELl'androne di proprietà esclusiva EL . Che, in ragione di quanto detto e CP_4 Parte_1 ELl'inerzia dei sig.ri e , il Condominio depositava apposita E_ CP_1 istanza di mediazione davanti all'Organismo di Mediazione Forense di RR NU (protocollo n.233/18) conclusosi con esito negativo in data 29.11.2018. Che, pertanto, stante l'autorizzazione a tal uopo concessa dall'assemblea all'amministratore p.t., doveva dirsi sussistente la piena legittimazione EL ad agire, nel presente giudizio, sia in relazione al compimento degli atti meramente Parte_1 conservativi ELle parti comuni ELl'edificio, ai sensi ELl'art.1130, n.4) c.c., sia in relazione all'esperimento ELl'azione reale diretta ad ottenere l'accertamento ELla proprietà condominiale e la dichiarazione ELl'illegittima occupazione, di parte di essa, ad opera dei sig.ri ed CP_2 CP_1 con l'eventuale domanda di risarcimento EL danno.
1.2. – Si costituiva in giudizio la convenuta la quale, in via preliminare, premetteva CP_1 che il fabbricato di cui è comproprietaria insieme al sig. , era stato E_ interamente pignorato da “Che Banca! con pignoramento immobiliare iscritto a ruolo innanzi CP_5 all'intestato Tribunale il 20 ottobre 2015, recante N.R.G.E. 214/2015; che, con ordinanza emessa il
15.01.2018 (depositata il 16.01.2018), il G.E. Dott.ssa nominava custode, ai sensi EL terzo Per_1 comma art. 559 c.p.c., ELl'intero compendio pignorato, l'avv. Rosalba Micera EL Foro di RR
NU e che, con ordinanza emessa il 17.01.2019 (depositata il 18.01.2019) veniva disposta la vendita dei beni pignorati ex artt. 569, 571, 572, 573 e 574 c.p.c. nelle forme di cui agli artt. 571, 572,
573 e 574 c.p.c., ELegando, per le operazioni di vendita il medesimo avv. Micera Rosalba. In ragione di ciò, eccepiva la carenza di legittimazione processuale in capo ad essa convenuta e la sussistenza ELla stessa esclusivamente in capo al custode. Sempre in via preliminare, eccepiva altresì il difetto di legittimazione ad processum ELl'amministratore EL sul presupposto che, Parte_1
l'amministratore, in assenza di un mandato di diritto sostanziale conferito da ciascun condomino, non avesse il potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'articolo 1130 c.c., non potendo lo stesso far valere diritti esclusivi, propri di ciascun condomino, verso terzi come appunto la servitù; eccepiva, inoltre, il difetto di legittimazione ad causam EL . In conseguenza di tale rilievo, eccepiva, dunque, l'inammissibilità e/o nullità Parte_1
e/o inesistenza anche EL procedimento di mediazione esperito, per essere stato lo stesso promosso e coltivato dal , in persona ELl'amministratore p.t., senza uno specifico mandato di diritto Parte_1 sostanziale conferito da ciascun condomino con conseguente improcedibilità ELla domanda ex art. 5 EL Decreto legislativo n. 28 EL 2010.
Ancora, eccepiva la nullità ELl'atto di citazione ai sensi ELl'art. 164, IV co, c.p.c., in quanto ELlo stesso risultava omessa e assolutamente incerta la determinazione ELla cosa oggetto di ciascuna domanda, requisito stabilito dal n. 3) EL III co. ELl'art. 163 c.p.c., nonché la mancanza ELl'esposizione dei fatti prefigurata al n. 4) EL III co. EL medesimo 163 c.p.c.
Nel merito, deduceva, invece, l'infondatezza, in fatto e in diritto, di ogni avversa domanda precisando, a tal uopo, che il non aveva fornito adeguata prova che la stradina e/o vialetto Parte_1
e/o preteso androne, attraverso cui la sig.ra accedeva al suo fabbricato, fossero di proprietà EL CP_1
; EL pari, contestava che fosse di proprietà EL lo spazio antistante l'accesso Parte_1 Parte_1 alla sua abitazione posto che, dall'atto di compravendita EL 04.08.2004 (Rep. n. 6976 e Racc. n. 317) risultava evidente che lo stesso appartenesse esclusivamente a lei ed al sig. . E_
Pertanto, in ragione di quanto detto, sosteneva che il cancello, cui l'attore faceva riferimento al punto
12) ELl'atto di citazione, doveva ritenersi legittimamente apposto a ELimitazione di uno spazio di proprietà esclusiva dei convenuti. A riprova di quanto dedotto, la convenuta richiamava altresì quanto illustrato nella C.T.U. dall'arch. nominata ER TI nella riferita procedura Persona_2 di espropriazione immobiliare iscritta al n.214/2015 EL R. G. E. EL Tribunale di RR NU, ove venivano riportati, in ordine cronologico crescente, gli atti di provenienza ultraventennali ELla consistenza immobiliare in comproprietà dei convenuti e nei quali si faceva espresso riferimento ad una corte esclusiva estesa per mq 30 pertinenziale al cespite.
La convenuta, inoltre, contestava i lavori di ristrutturazione ELiberati dal su quanto Parte_1
(asseritamente) oggetto di servitù, opponendosi agli stessi e ritenendoli, in ogni caso, non necessari per la conservazione ELla servitù medesima, né funzionali all'esercizio ELla stessa e comunque non rientranti nelle opere di manutenzione EL fondo oggetto di pretesa servitù. Veniva, infatti, evidenziato che, qualora vi fosse stato un obbligo di contribuzione da parte EL titolare EL fondo dominante, questo avrebbe dovuto essere proporzionale al beneficio ottenuto;
e che, tale beneficio non poteva dirsi determinabile posto che le opere, non solo erano indeterminante ed imprecisate ma, altresì, non ancora realizzate e, dunque, incerte sia da un punto di vista materiale che economico. Pertanto, i presunti e non provati lavori, asseritamente ELiberati su quanto oggetto di presunta servitù, avrebbero dovuto essere specificamente individuati, determinati, circoscritti e resi ben distinti - anche nel loro ammontare - da tutti gli altri, sia con riguardo alla loro specifica consistenza, sia con riguardo al loro specifico ammontare;
e tali considerazioni, oltre all'infondatezza ELl'avversa domanda ne suffragavano anche l'eccepita nullità. Quanto alle spese per la fornitura di energia elettrica, invece, la convenuta deduceva la carenza di legittimazione attiva EL a pretenderne il pagamento Parte_1 posto che la fornitura non risultava intestata al bensì ad un soggetto privato;
e che, la Parte_1 detta fornitura serviva sia l'androne, sia la scala condominiale - sempre illuminata sia di giorno che notte - pertanto, ferma l'infondatezza ELl'avversa domanda per l'impossibilità di addebitare alla convenuta consumi esclusivamente condominiali, il costo ELla quantità di energia elettrica sostenuto per il solo androne avrebbe dovuto essere, in ogni caso, scorporato dagli altri consumi nonché determinato con criteri certi.
Deduceva, inoltre, la carenza di legittimazione passiva in ordine al preteso obbligo di contribuzione alle spese di pulizia e di movimentazione dei bidoni ritenute non indispensabili, presunte, generiche, indeterminate e non provate e che, in ogni caso, ai fini ELla domanda, avrebbero dovute essere anch'esse specificamente individuate e rese ben distinte, anche nel loro presunto ammontare, dalle altre spese occorrenti, agli stessi titoli, per le parti non interessate dalla presunta servitù. Circa
l'apposizione dei contatori ELl'acqua, invece, nella non creduta ipotesi in cui la proprietà EL vialetto e/o androne e/o stradina fosse stata accertata in capo al , la convenuta ne eccepiva, in ogni Parte_1 caso, un acquisto a titolo di usucapione in virtù di un possesso pacifico e continuato per oltre vent'anni accompagnato dall'animus possidendi, con conseguente suo diritto di mantenerli in loco, posto che, gli stessi erano ivi installati da sempre e comunque da oltre venti anni, con conseguente inesistenza, ex adverso, di qualsivoglia titolo di parte attrice per reclamare la loro rimozione e l'operatività ELla normativa di cui all' articolo 1068 EL codice civile.
Infine, relativamente all'immobile posto al piano terra adibito a CAF, la convenuta, sul presupposto che il cespite fosse nel pieno possesso e nella disponibilità esclusiva EL sig. , E_ eccepiva il difetto di legittimazione passiva in capo a sé medesima per qualsiasi doglianza riferibile e/o riconducibile al CAF, quale quella relativa alla targa apposta sull'androne.
In ragione di quanto detto, chiedeva all'intestato Tribunale, in rito, di dichiarare inammissibili tutte le domande proposte dall'amministratore EL Condominio-attore per difetto di legittimazione ad processum EL medesimo Amministratore EL Condominio nonché per difetto di legittimazione ad causam EL Condominio;
di dichiarare l'inammissibilità e/o nullità e/o inesistenza EL procedimento di mediazione promosso ed espletato dall'Amministratore EL attore e già recante Prot. N. Parte_1
233/2018 e/o EL verbale di chiusura EL 29.11.2018 EL detto procedimento di mediazione e, per l'effetto, dichiarare altresì improcedibile ogni avversa domanda ex art. 5 Decreto legislativo
04/03/2010 n.28; di dichiarare la nullità ex artt. 164, 4° comma, e 163, 3° comma nn. 3 e 4, c.p.c. di ogni avversa domanda;
nel merito, di rigettare, in ogni caso, ogni avversa domanda in quanto inammissibile, improcedibile, infondata in fatto e diritto e non provata, con vittoria di spese, diritti ed onorari e con attribuzione al procuratore antistatario.
1.3. – Alla prima udienza di comparizione e trattazione EL 04.11.2019, il Giudice unico, accertato che l'atto di citazione non risultava ritualmente notificato nei confronti EL convenuto CP_2
, fissava all'attore termine per la rinnovazione ELla notifica nei confronti ELlo stesso (entro
[...] il 20.12.2019) e rinviava l'udienza al 27.04.2020, poi differita d'ufficio al 21.12.2020 con decreto reso in data 13.04.2020.
1.4. – Con provvedimento reso all'esito EL deposito di note di trattazione scritta in sostituzione ELl'udienza EL 13.04.2020, il Giudice unico, verificata l'integrità EL contraddittorio nei confronti di
- raggiunto dalla notifica ELl'atto di citazione in data 21.11.2019 - E_ assegnava, come da richiesta formulata in tal senso dalle parti, i termini di cui all'art. 183, VI comma,
c.p.c. rinviando la causa all'udienza EL 28.06.2021, all'esito ELla quale si riservava.
1.5. – A scioglimento ELla riserva assunta all'udienza EL 28.06.2021, il Giudice, rilevava che le domande come proposte dal Condominio, di accertamento ELla proprietà condominiale nonché negatoria servitutis in danno ELla , esorbitavano dai poteri ELl'amministratore, non potendo CP_1 essere ricomprese nella nozione di gestione ELle parti comuni EL Condominio, né la relativa legittimazione poteva essere desunta dal disposto di cui all'art 1130, n.4) c.c.; pertanto, osservato che l'amministratore di , pur deducendo di aver agito sulla scorta di apposita autorizzazione Parte_1 assembleare, non aveva prodotto in atti alcuna ELibera e, ritenuto che in mancanza di apposita ELibera autorizzativa anche il procedimento di mediazione non poteva ritenersi ritualmente espletato, assegnava all'attore, ai sensi ELl'art. 182 c.p.c., termine fino al 30.04.2022 per l'acquisizione ELla necessaria autorizzazione assembleare alla instaurazione EL giudizio, fissando per la verifica e per il prosieguo EL giudizio l'udienza EL 16.05.2022, poi rinviata all'udienza EL 10.10.2022.
1.6. – Con verbale di trattazione cartolare relativo all'udienza EL 10.10.2022, il Giudice concedeva al attore il termine di giorni 15 per l'introduzione EL procedimento di mediazione Parte_1 obbligatoria e rinviava per il prosieguo all'udienza EL 27.02.2023, all'esito ELla quale, rilevata la regolarità formale EL procedimento di mediazione esperito dall'istante, veniva ammessa la prova testimoniale, articolata da entrambe le parti nelle rispettive memorie istruttorie, e rinviata la causa all'udienza EL 20.04.2023 per l'escussione dei primi due testi, uno per parte.
1.7. – Espletata la prova testimoniale rispettivamente all'udienza EL 20.04.2023 con l'escussione dei testi (per parte attrice) e (per parte convenuta) e, all'udienza EL Testimone_1 Testimone_2
15.01.2024 con l'escussione EL teste (per parte convenuta), il Giudice, a Testimone_3 scioglimento ELla riserva assunta all'udienza EL 15.01.2024, ritenuto necessario procedere alla nomina di un C.T.U., nominava consulente l'ing. e rinviava per il conferimento Persona_3 ELl'incarico all'udienza EL 19.02.2024, all'esito ELla quale, conferito l'incarico al nominato C.T.U. rinviava la causa all'udienza EL 14.10.2024 per la precisazione ELle conclusioni.
1.8. – Alla citata udienza, sostituita dal deposito di note scritte, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione e, considerato che ogni doglianza manifestata dalle parti all'espletata C.T.U. potesse essere risolta in sede di merito, riservava la causa in decisione, assegnando alle parti giorni 60 per il deposito ELle comparse conclusionali e giorni 20 per il deposito ELle memorie di replica. 1.9. – In limine litis, va dichiarata la contumacia EL convenuto il quale, E_ sebbene raggiunto dalla notifica ELl'atto di citazione in data 21.11.2019 (perfezionatasi mediante consegna a mani proprie EL destinatario), non ha inteso costituirsi in giudizio.
Sempre in via preliminare, vanno disattese, in quanto prive di pregio giuridico, le eccezioni, in rito, sollevate da parte convenuta nelle proprie conclusioni di cui alle lettere A), B) e C) ELla comparsa di costituzione e risposta. Più precisamente, quanto all'eccezione di cui alla lettera A) [Dichiarare inammissibili tutte le domande proposte dall'Amministratore EL condominio attore per difetto di legittimazione ad processum EL medesimo Amministratore EL Condominio nonché per difetto di legittimazione ad causam EL Condominio.] va osservato che, in tema di legittimatio ad processum ELl'amministratore EL , secondo giurisprudenza costante ELla Suprema Corte: «Le Parte_1 azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti ELl'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi - al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ. - possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione ELl'assemblea, ex art. 1131 comma primo cod. civ., adottata con la maggiorana qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice.» (Cass. n. 5147 EL 2003,
Rv. 561777); in altri termini, ai fini ELla legittimazione ELl'amministratore ELlo stabile è sufficiente l'adozione di una ELibera autorizzativa con le maggioranze di cui all'art 1136, comma 2, c.p.c., non essendo necessaria una ELiberazione unanime, né la partecipazione al giudizio di tutti i condomini
(cfr. Cass. civ. sez. II, EL 30 giugno 2014 n. 14797). Ebbene, nel caso che ne occupa, deve ritenersi sussistente la legittimazione processuale ELl'amministratore p.t. EL nel presente Parte_1 giudizio, posto che, in data 28.04.2022, in esecuzione ELl'ordine impartito dal Giudice con ordinanza resa in data 27.02.2022 e, nel rispetto dei termini processuali a tal uopo assegnati (fino al 30.04.2022), il depositava apposita ELibera assembleare (datata 22.04.2022) nella Parte_2 quale, con la maggioranza di 595,19 millesimi, autorizzava l'amministratore p.t. - ratificandone l'operato fino a quel momento svolto - ad agire nel presente giudizio.
In conseguenza di ciò, è da aggiungersi, inoltre, la sussistenza ELla piena legittimazione attiva EL
istante in ordine alle spiegate domande di accertamento ELla proprietà condominiale Parte_1 ELl'area che sarebbe stata illegittimamente chiusa dai convenuti mediante apposizione di un cancelletto nonché in ordine alla c.d. actio negatoria servitutis, volta all'accertamento ELla insussistenza di servitù in favore ELla proprietà dei convenuti, gravante sempre su beni comuni, posto che, come precisato innanzi, le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, tendendo a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi ed esulando, pertanto, dall'ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130, n. 4, c.c.), possono essere proposte dall'amministratore EL solo se regolarmente autorizzato Parte_1 dall'assemblea, ai sensi ELl'art. 1131 c.c., com'è avvenuto nel caso di specie. Quanto all'eccezione di cui alla lettera B) [Dichiarare l'inammissibilità e/o nullità e/o inesistenza EL procedimento di mediazione promosso ed espletato dall'Amministratore EL condominio attore e già recante Prot. N. 233/2018 e/o EL verbale di chiusura EL 29.11.2018 EL detto procedimento di mediazione e, per l'effetto, dichiarare altresì improcedibile ogni avversa domanda ex art. 5 Decreto legislativo 04/03/2010 n.28.] va osservato preliminarmente che, ai sensi ELl'art 71 quater disp. att.
c.p.c., al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l'amministratore EL condominio, previa ELibera assembleare da assumersi con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, EL codice civile, e che, quanto premesso si verificava nel caso che ne occupa, posto che il istante, in persona ELl'amministratore p.t. legittimato in forza ELla ELibera assembleare Parte_1 adottata in data 22.04.2022, assolveva all'onere ad esso imposto dalla legge esperendo ex novo il tentativo di mediazione - demandato dal Giudice con provvedimento reso in data 27.02.2022 - incardinando innanzi all'Organismo di mediazione “DC Concilia S.r.l.”, in data 20.10.2022, il relativo procedimento recante n.134/2022 e, depositando agli atti EL processo Verbale di mediazione conclusosi con esito negativo. Pertanto, in ragione di quanto detto l'eccezione non merita di trovare accoglimento.
Quanto all'eccezione di cui alla lettera C) [Dichiarare altresì la nullità ex artt. 164, 4° comma, e
163, 3° comma nn. 3) e 4), c.p.c. di ogni avversa domanda.] va rilevato che la stessa è destituita di fondamento e, pertanto, va disattesa in quanto l'esposizione dei fatti contenuta nell'atto introduttivo EL giudizio ha agevolmente consentito alla convenuta di apprestare la propria linea di difesa, come si evince dalla lettura ELla comparsa di costituzione e risposta in cui la si è difesa nel merito CP_1 contestando le allegazioni e deduzioni EL Condominio istante.
Va disattesa, altresì, l'eccezione sollevata dalla convenuta relativa alla propria carenza di legittimazione passiva e alla sussistenza ELla stessa, ex adverso, in capo al soggetto nominato custode giudiziario ELl'immobile per cui è causa, sottoposto a pignoramento immobiliare nella procedura recante N.R.G.E. 214/2015. È noto, infatti, che il custode giudiziario assolve una funzione limitata alla conservazione ed amministrazione dei beni che gli vengono affidati, per cui, i poteri derivatigli direttamente dalla legge - o determinati dal provvedimento giudiziale - non possono non trovare in siffatta funzione di custodia, l'area di esercizio ed i limiti massimi di espansione oltre i quali opera un divieto insuperabile. Quanto appena enunciato comporta che il custode non è legittimato a stare in giudizio nelle controversie che attengono alla proprietà o ad altro diritto reale sul bene medesimo poiché tale legittimazione resta in capo al proprietario;
in tal senso si è espressa altresì la consolidata giurisprudenza di legittimità che ha affermato a più riprese che: «Il custode dei beni oggetto di sequestro giudiziario può stare in giudizio come attore o convenuto nelle controversie concernenti l'amministrazione dei beni ma non in quelle che attengono alla proprietà od altro diritto reale degli stessi.» (cfr. Cass., n. 3127 EL 21 maggio 1984; Cass. civ, sez III, sent. 924 EL 16.01.2013; Cass. civ.
Sez. 6-2, ord. 5709 EL 02.03.2020). Del pari, alcun rilievo può conferirsi all'eccezione sollevata dalla convenuta inerente al difetto di legittimazione passiva, in capo a sé medesima “per qualsiasi doglianza avanzata dal Parte_1 istante e riferibile e/o riconducibile al CAF” sul presupposto che l'immobile sito al piano terra fosse nel pieno possesso e nella disponibilità esclusiva EL sig. , il quale, lo aveva E_ concesso in comodato d'uso gratuito (con decorrenza dal 01.01.2016 e scadenza al 31.12.2026) al sig.
mediante scrittura privata, versata in atti. A tal riguardo va osservato che, in materia Persona_4 condominiale non trova applicazione il principio ELl'apparenza EL diritto, strumentale ad esigenze di tutela ELl'affidamento EL terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il Parte_1 proprietario ELl'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri EL condomino (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 17039 EL 03/08/2007 conf. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 23621 EL 09/10/2017) che rilevano, dunque, esclusivamente nei rapporti interni tra le parti.
Va disattesa, da ultimo, l'eccezione sollevata dalla medesima convenuta relativa alla carenza di legittimazione attiva EL istante a pretendere il pagamento ELle spese per la fornitura di Parte_1 energia elettrica fondata sul presupposto che: “la fornitura (contatore) di energia elettrica ELl'androne asseritamente condominiale non è intestata al , bensì ad un soggetto privato, Parte_1 con conseguente carenza di legittimazione attiva EL .” (cfr. pag. 11 comparsa di risposta). Parte_1
A tal riguardo occorre osservare come la prova documentale offerta dall'attore con la memoria istruttoria ex art.183, VI, comma, c.p.c. II termine (cfr. fatture depositate), ha consentito di smentire tali deduzioni e di ritenere, ex adverso, provata la legittimazione attiva EL istante alla Parte_1 pretesa de qua posto che, il contratto di fornitura di energia elettrica risulta intestato e sottoscritto dal in persona ELl'amministratore p.t. Controparte_6
2.0. – Tanto debitamente premesso in rito, venendo al merito ELla questione pare opportuno formulare alcune considerazioni di carattere preliminare. Vanno, prima di tutto, qualificate le azioni proposte dal istante in termini di azione di accertamento ELla proprietà condominiale e di Parte_1 actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c.
A tal riguardo, va precisato che, colui il quale agisce per ottenere il mero accertamento ELla proprietà o comproprietà di un bene (com'è nel caso di specie) anche se agisce unicamente per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità EL potere di fatto esercitato da altri sullo stesso, è tenuto, al pari che per l'azione di rivendicazione, ex art. 948 c.c., alla c.d. probatio diabolica ELla titolarità EL proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un'azione, inclusa quella di accertamento, che si fonda sul diritto di proprietà tutelato erga omnes (cfr. ordinanza n. 11767 EL 6 maggio 2019 ELla Cassazione;
conf. sentenza 18 gennaio 2017 n. 1210). Ebbene, nel caso che ne occupa, premesso che il istante agiva per ottenere, sul presupposto ELla Parte_1 proprietà condominiale EL muro ELl'androne condominiale e EL viale antistante la proprietà dei convenuti, il recupero ELla piena disponibilità degli stessi mediante la rimozione ELle opere ivi installate (contatori ELl'acqua e cancello), risulta evidente come lo stesso non abbia assolto all'onere probatorio su di esso gravante. Ed invero, dagli atti depositati a corredo ELla domanda introduttiva nonché dall'esame complessivo EL quadro probatorio, risulta che il Parte_2 non abbia fornito rispetto all'area ELimitata dal cancello apposto dai convenuti adeguata prova né EL titolo EL proprio acquisto, né di quello originario dei propri danti causa, risalendo con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) ovvero dimostrando il compimento ELl'usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti dominus. Tale carenza probatoria veniva, invero, colmata dalla difesa di parte convenuta in sede di C.T.U. ove a pag. 21 ELla relazione si legge: “Dalla documentazione in atti fornita dal C.T.P. dei convenuti, si evince quindi che, il cortile con cui confina il fabbricato di proprietà convenuta, risulta essere dalla data EL primo atto di provenienza di pertinenza al fabbricato dei convenuti.”
È da aggiungersi, inoltre, che in materia di consulenza tecnica d'ufficio: «Il consulente nominato dal giudice, nei limiti ELle indagini commessegli e nell'osservanza EL contraddittorio ELle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all'oggetto ELla lite il cui accertamento si rende necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere ELle parti allegare a fondamento ELla domanda o ELle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti fatti principali rilevabili d'ufficio. » (cfr. Cass.
Sez. Un. 01 febbraio 2022 n.3086).
Alla luce dei principi giurisprudenziali innanzi espressi, cui questo giudicante intende dare continuità, deve ritenersi che la proprietà dei beni asseriti dal istante come comuni vada Parte_1 accertata in base alle risultanze di causa, complessivamente valutate, nonché ai titoli di provenienza prodotti in giudizio, dai quali è possibile desumere quanto segue. Con riferimento alla proprietà EL muro ove risultano installati i contatori idrici serventi la proprietà , da quanto emerso CP_1 dall'obiettivo stato dei luoghi nonché dagli accertamenti peritali condotti dal nominato C.T.U. sul punto [Quesito lett. b)] è dato osservare che lo stesso è risultato di proprietà condominiale essendo parte ELl'androne EL come confermato dal consulente tecnico che Parte_2 sosteneva: “Durante le operazioni peritali EL primo accesso, si è potuta constatare la presenza EL contatore idrico di parte convenuta, contatore installato su muri di proprietà condominiale, ovvero sul muro sinistro ELl'androne condominiale.” (cfr. pag. 26 e cfr. rilievi fotografici pagg. 10-11-12).
Con riferimento, invece, alla proprietà EL viale in fondo al quale risulta installato il cancello che dà accesso all'immobile di proprietà dei convenuti, si osserva che dall'esame complessivo degli atti di causa nonché dalle risultanze ELle indagini condotte dal nominato C.T.U. sul punto [cfr. Quesito lett.
a)] è emerso che, il cortile con cui confina il fabbricato di proprietà convenuta e sul quale è apposto il cancello, risulta essere pertinenziale al fabbricato in proprietà dei convenuti (oggi in proprietà ELle figlie dei sig.ri e in virtù di atto di donazione per Notar ELl'08.10.2021 CP_2 CP_1 Per_5
(Rep. n. 10983 – Racc. n. 7045). Ed invero, dalla documentazione versata in atti si legge che il fabbricato ubicato a RR NU (Na) al C.so Umberto I n. 140, risulta dislocato su due piani (terra e primo), composto da quattro vani ed accessori, con sovrastante lastrico solare esclusivo e che:
“al cespite sono pertinenziali una corte esclusiva estesa circa mq. 30 (trenta)” ed un ripostiglio esclusivo in corpo staccato (cfr. atto di compravendita EL 04.08.2004 per Notaio;
Persona_6 atto di donazione ELl'08.10.2021 per Notaio ). Tali risultanze trovano conferma Persona_7 nella descrizione dei cespiti rinvenienti dal primo atto prodotto dalla difesa di parte convenuta e risalente all'anno 1899, nel quale il cortile in oggetto viene definito come di proprietà degli eredi
. Dalle indagini compiute dal CTU, infatti, è emerso che il cancello oggetto di contestazione, Per_8 si trova sul confine tra l'area esterna aggraffata alla particella 113 ove insiste la proprietà di parte attrice e l'area aggraffata alla particella 77.
In riferimento alla particella 77, sulla stessa di fatto vi è la presenza di un piccolo volume, facente parte ELla proprietà dei convenuti, che invece insiste sulla particella 115, alla quale non risulta essere aggraffata alcuna area esterna;
quindi, nonostante detta proprietà sia costituita da un unico corpo di fabbrica quasi EL tutto insistente sulla particella 115 ha questo piccolo volume sporgente (wc) che invece insiste sulla particella 77.
Orbene, con riferimento alla particella 77, la stessa all'attualità non risulta intestata a nessuno, avendo subito una variazione di ufficio che l'ha portata a diventare ente urbano derivante da fabbricati rurali ed essa risultava essere di proprietà di , fino all'anno 2018 Controparte_7 prima di passare ad ente urbano;
tuttavia dalla documentazione prodotta dal ctp di parte convenuta, è emerso che la predetta particella 77, che coincide all'attualità con il cortile in contestazione, ha negli anni subito una variazione. Infatti, “nella mappa catastale d'impianto aggiornata al 1958, depositata presso l' EL Comune di RR NU, risultano sia l'edificio indicato con il Controparte_8 numero 190, attualmente numero 115, sia l'area oggetto EL contenzioso con il numero 197, mentre la particella numero 77 è posta sul confine sud ELl'edificio e EL cortile……Quando è stato istituito il
Nuovo Catasto Edilizio Urbano, nella revisione ELle mappe catastali, sono state eliminate le singole particelle fondiarie che formavano il condominio e riunite in un'unica particella. È stato eliminato il vialetto d'accesso e la particella numero 197 EL cortile oggetto di causa è inspiegabilmente diventata la nuova 77, mentre la particella preesistente numero 77 è diventata 401. Nelle mappe successive, erroneamente, la particella è riportata sempre con il numero 77……… Dalla visura catastale attuale ELla predetta particella 77, risulta un'area di 170 mq, mantenendo ancora la vecchia consistenza che corrisponde alla reale metratura ELl'odierna particella 401 e vecchia 77. Il cortile oggetto di causa in realtà è di 24,72 mq e la particella corrispondente da visura EL N.C.E.U. è la numero 115, di proprietà dei convenuti.” (cfr. allegazioni EL ctp di parte convenuta come riportate a pagg. 21 e 22 ELla CTU)
Parte attrice ha vigorosamente contestato le risultanze ELla CTU, eccependo l'illegittimità ELl'operato EL CTU il quale avrebbe acquisito documentazione nuova dal CTP di parte convenuta in violazione EL contraddittorio. Osserva questo giudice al riguardo come, in primo luogo, con ordinanza EL 25.02.2024 il ctu fosse stato autorizzato ad acquisire presso uffici ed enti pubblici e/o privati ulteriore documentazione eventualmente necessaria al corretto e completo espletamento ELl'incarico e come, ancora in sede di ctu, lo stesso avesse invitato le parti a consegnare tutta la documentazione in loro possesso, relativa alle proprietà ELle aree esterne e tutto quanto utili alle operazioni di consulenza, senza incontrare opposizione alcuna a tale richiesta, tanto che la stessa parte attrice provvedeva, in ossequio a tale invito, a depositare relazione illustrativa in data 29.03.2024 a mezzo pec.
Ebbene, deve ritenersi, sulla scorta di tali osservazioni, che il CTU abbia correttamente acquisito la documentazione prodotta dal CTP di parte convenuta, sia perché consistente in titoli e stralci ELle mappe catastali che il ctu ben avrebbe potuto acquisire presso i pubblici uffici in adempimento ELl'incarico conferitogli, sia perché le parti avevano acconsentito all'acquisizione, da parte EL ctu, di ulteriore documentazione. Vero è che tale documentazione veniva acquisita solo in uno alle osservazioni di parte e tuttavia, come è dato evincere dagli atti di causa, il attore ben ha Parte_1 potuto esercitare il proprio diritto di difesa, allegando alle note di trattazione ELl'11.10.2024 osservazioni tecniche EL proprio ctp. Segnatamente il consulente di parte ha sottolineato come dalla stessa documentazione allegata dai convenuti emergerebbe tutt'altro che la esclusiva proprietà degli stessi sull'area oggetto di contesa, posto che la stessa viene definita come “cortile comune” negli atti EL 1919, 1950 e 1952; diversamente, quanto alla particella 77, la stessa risultava acquistata con atto di acquisto registrato il 1° giugno 1928 al n. 12529 dai coniugi e Persona_9 Persona_10
(genitori di e che compaiono sulla visura storica e proprietari, peraltro, da CP_7 CP_7 CP_7
“sempre” anche gran parte EL fabbricato che costituisce il Condominio, circa il 50% ELle unità) e non più trasferita ad altri, di talchè la stessa doveva ritenersi ancora in proprietà di questi ultimi.
Osserva questo giudice, tuttavia, come in disparte l'accertamento ELl'attuale proprietà di tale area, appare chiaro che la stessa non appartenga al , non avendo quest'ultimo adempiuto Parte_1 all'onere ELla prova su di lui incombente. Infatti dalle stesse argomentazioni di parte attrice si desumerebbe al più una proprietà ELl'area in capo ai , con conseguente difetto di CP_7 legittimazione EL a far valere eventuali doglianze circa l'apposizione EL cancello, che in Parte_1 ogni caso non precluderebbe l'accesso ad un'area condominiale. E' ben vero che dalla CTU è emerso che tale cancelletto sarebbe infisso anche nella parete condominiale, e tuttavia va osservato come nell'atto introduttivo di giudizio il attore si sia doluto non di tale aspetto, quanto piuttosto Parte_1 ELla presunta interdizione che tale apposizione avrebbe determinato rispetto ad un'area di proprietà condominiale. E' evidente, quindi, come tale doglianza, sollevata esclusivamente in sede di consulenza, debba ritenersi nuova e tardiva. Ne consegue che la domanda sul punto non può trovare accoglimento.
2.1. – Venendo, ora, al merito ELla domanda negatoria spiegata dal istante, a tal Parte_1 riguardo va osservato preliminarmente che l'actio negatoria servitutis di cui all'art. 949 c.c. ha come presupposto essenziale la sussistenza di un'altrui pretesa sul bene, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa (cfr. ex multis Cass., sez. VI, 5 dicembre 2018, n. 31382). La detta azione, infatti, tendendo proprio alla negazione di qualsivoglia diritto, anche dominicale, affermato da terzi sul bene è finalizzata, in primis, all'accertamento ELl'inesistenza ELla pretesa avanzata dal terzo sulla cosa e, altresì, al conseguimento ELla cessazione ELla situazione antigiuridica (turbativa o molestia) lesiva EL diritto di proprietà di chi agisce.
Ebbene, nel caso che ne occupa, con riferimento ai beni asseriti come comuni dal Parte_1 istante (i.e. viale e muro ELl'androne condominiale) la convenuta , si è affermata CP_1 rispettivamente esclusiva proprietaria, insieme al convenuto , EL viale ove E_ risulta apposto il cancello che dà accesso alla proprietà degli stessi [“si contesta che sia di proprietà EL Condominio lo spazio antistante l'accesso ELla proprietà ELla sig.ra che, giusto atto di CP_1 compravendita EL 04.08.2004 (Rep. n. 6976 e Racc. n. 317) si appartiene esclusivamente alla sig.ra
ed al sig. .”] nonché titolare, in virtù di acquisto a titolo di CP_1 E_ usucapione, EL diritto di mantenere sul muro ELl'androne condominiale i contatori ELl'acqua serventi la proprietà [“per quanto concerne poi i contatori ELl'acqua, in contestata ipotesi di CP_1 proprietà EL vialetto e/o androne e/o stradina in capo al Condominio, si contro deduce che essi sono ivi installati da sempre, e comunque da oltre venti anni, e che pertanto, ricorrerebbe comunque un acquisto per usucapione EL diritto ELla convenuta di mantenere in loco i contatori ELl'acqua, in virtù EL possesso pacifico e continuato per oltre vent'anni accompagnato dall'animus possidendi, con conseguente inesistenza di qualsivoglia titolo di parte attrice per reclamare la rimozione dei contatori
e l'operatività ELla normativa di cui all' articolo 1068 EL codice civile.]
Ciò posto, rispetto alla prima deduzione avversa - proprietà ELla particella sulla quale insiste il cancello che dà accesso all'immobile dei convenuti - si rinvia alle valutazioni innanzi espresse al punto 2.0. che precede;
tuttavia, va precisato che, in relazione alla spiegata actio negatoria servitutis, dalle complessive risultanze di causa nonché dall'espletata prova testimoniale è emersa l'esistenza di una servitù di passaggio pedonale a carico degli spazi comuni EL fabbricato condominiale di
[...] ed in favore ELl'unità immobiliare in proprietà dei convenuti. Ed invero, dai titoli di Parte_2 provenienza relativi all'immobile sito in RR NU (Na) al C.so Umberto I, n.128 già 140, identificato al Catasto Fabbricati EL citato Comune al foglio 2, mappali 115, sub. 6 e 116, sub. 7, è dato leggere testualmente: “Ai quali fabbricati si accede dal Corso Umberto Primo per il portone a fronte la detta Via, segnato col numero civico 140, per l'androne e per il cortile comune ivi.” (pag. 19 all.to n.9) produzione di parte convenuta – atto di donazione EL 1950).
È noto, infatti, che la servitù di passaggio è, per sua natura, una servitù discontinua, in relazione alla quale ogni episodio di transito costituisce esercizio EL relativo diritto, pertanto, anche l'esercizio saltuario non è di ostacolo a configurarne il possesso dovendo lo stesso essere determinato in riferimento alle peculiari caratteristiche ed alle esigenze EL fondo dominante.
Ebbene, nel caso che ne occupa è risultato pacifico, in quanto documentale, che l'accesso al fondo in proprietà dei convenuti avveniva e, tutt'ora avviene, transitando per il portone e per l'androne condominiale nonché percorrendo il viale, in fondo al quale è sito l'immobile di loro proprietà, e che, tali spazi, come risulta dai titoli di provenienza, hanno da sempre avuto detta funzione servente, sin dal
1950. È da aggiungersi, inoltre, che la prova testimoniale raccolta sul punto ha consentito poi di confermare tali assunti ed altresì di accertare l'interclusione assoluta EL fondo dominante;
ed invero, il teste di parte attrice , escusso all'udienza EL 20.04.2023 sui capi di cui alle lett. C) e Testimone_4
D) [“Vero è che gli stessi conduttori transitano attraverso il portone condominiale per potere accedere ai loro immobili dalla pubblica strada”; “Vero è che tale passaggio attraverso il comune portone/androne condominiale è l'unico consentito per potere accedere alla pubblica strada?”] confermava quanto detto, riferendo testualmente: “Confermo e preciso che tanto avviene necessariamente in quanto non vi è altra strada.” Come confermato dalla giurisprudenza di legittimità espressasi sul punto: «Ai fini ELla ricorrenza di una servitù di passaggio il requisito ELla utilitas è integrato anche in presenza di saltuari atti di transito su una via senza uscita purché tale uso soddisfi un bisogno EL fondo dominante.» (cfr. Cass. n.15334 EL 2012).
Del resto tale dato appare anche pacifico fra le parti, posto che proprio sulla scorta ELl'esercizio EL diritto di passaggio attraverso l'androne il attore ha sostenuto l'obbligo CP_4 Parte_1 per i convenuti di concorrere alle spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria di tale area.
Con riferimento, invece, al diritto o meno, in capo ai convenuti, di mantenere i contatori ELl'acqua sul muro ELl'androne condominiale, ferme le valutazioni innanzi espresse in ordine alla natura condominiale EL bene (i.e. muro), alle quali si rinvia, va osservato anzitutto che, con riferimento a tale domanda, parte convenuta eccepiva l'acquisto, a titolo di usucapione, EL diritto di mantenere in loco i contatori idrici sul presupposto che gli stessi fossero ivi installati da sempre e comunque da oltre venti anni, con conseguente inesistenza, ex adverso, di qualsivoglia titolo di parte attrice per reclamarne la rimozione.
Ebbene, in primo luogo, avuto riguardo al tenore degli atti ed alle richieste ivi formulate, l'eccepita usucapione va qualificata in termini di eccezione riconvenzionale piuttosto che come domanda riconvenzionale. E' noto, infatti, il criterio distintivo ELle due fattispecie, come ELineato dall'oramai granitica giurisprudenza ELla corte di legittimità: «Ricorre l'ipotesi ELla domanda riconvenzionale quando il convenuto, traendo occasione ELla domanda contro di lui proposta, opponga una contro domanda e cioè chieda un provvedimento positivo, sfavorevole all'attore, che va oltre il rigetto ELla domanda principale;
resta, invece, nell'ambito ELl'eccezione l'istanza EL convenuto diretta a far valere un suo diritto al solo scopo di escludere l'efficacia giuridica dei fatti o titoli dedotti dall'attore, ossia al fine di ottenere il rigetto ELla domanda.» (cfr. Cass.civ. sez. II, sent. n. 3843 EL 6.06.1983).
Ed invero, milita in tal senso la richiesta di accertamento avanzata solo “incidenter tantum” da parte convenuta ai fini EL rigetto ELla domanda attorea, non riportata nelle relative conclusioni;
ne consegue che, con la detta eccezione, con ogni evidenza, la resistente abbia inteso paralizzare la domanda proposta dalla piuttosto che ottenere una pronuncia di Parte_2 accertamento nei confronti ELla stessa, la cui autorità esula dal presente giudizio. Tanto premesso in punto di qualificazione e venendo al merito, l'eccezione è fondata e merita di trovare accoglimento. Ed invero, la sig.ra (nata a [...], il Testimone_3
14.04.1938) dante causa ELla - escussa all'udienza EL 15.01.2024 - confermava il capo 4) ELla CP_1 memoria istruttoria di parte convenuta così formulato: “Vero è che i contatori ELl'acqua installati sulle pareti interne ELl'androne di Corso Umberto I° n. 128 sono ivi installati da oltre venti anni?” riferendo: “Confermo il capo che mi si legge e posso riferire che sono stati installati dopo il 90
(intorno al 1992/1993) e quindi ne ho diretta contezza.”; lo stesso dicasi per il teste - Testimone_2 escusso all'udienza EL 20.04.2023 - il quale, interrogato sul medesimo capo 4) testualmente riferiva:
“Confermo il capo che mi si legge e tanto posso riferire in quanto, quando mia sorella ha acquistato la proprietà già erano lì. Inoltre, io ero il tecnico di fiducia ELl'ex proprietaria e pertanto anche in tale veste ero a conoscenza ELla circostanza di cui mi si chiede.”
Tali dichiarazioni, ELla cui attendibilità non è dato dubitare in quanto attinenti a circostanze apprese dai testi per conoscenza diretta e non de relato, appaiono coerenti sia fra di loro, che in relazione a quanto emerso dall'obiettivo stato dei luoghi ove veniva riscontrato, dal consulente tecnico incaricato, che nelle immediate vicinanze ELla proprietà convenuta non vi era la presenza di allacci
GORI e che, l'unico allaccio risultava essere proprio quello posto sul muro ELl'androne condominiale, a riprova EL fatto che il contatore, verosimilmente, era stato ivi posizionato da sempre, testualmente: “[…] Va specificato che tale contatore è però posizionato nei pressi EL punto di adduzione idrica Gori, che si ferma proprio all'ingresso EL condominio attoreo, ove infatti sono installati anche tutti i contatori condominiali, tra cui quello di proprietà convenuta. Da tale punto, quindi, partono da ogni contatore le diverse diramazioni idriche EL tipo esterne, che percorrono le pareti ELl'androne fino ad arrivare alle diverse proprietà, tra cui quella dei convenuti, CP_4 ove non vi è la presenza di allacci Gori, nelle immediate vicinanze ELla proprietà convenuta, se non quella sopra descritta. (cfr. pag. 26 ELla relazione). È da aggiungersi, inoltre, che sebbene il C.T.U. non abbia specificato con esattezza l'epoca di installazione dei detti contatori: “[…] vedendo la tipologia e lo stato degli impianti idrici presenti, risulta presumibile che tutti i contatori siano stati installati circa nello stesso periodo.” che, dalla prova orale raccolta sul punto si aggirerebbe intorno al
1992/1993 e, quindi, circa 30 anni fa.
Alla luce ELle risultanze che precedono, pertanto, la domanda di parte attrice sul punto deve essere rigettata, potendo ritenersi acquisito il diritto dei convenuti di mantenere installati sul muro condominiale i contatori ELl'acqua serventi l'immobile di loro proprietà esclusiva, siccome ivi esistenti da oltre vent'anni.
Diverso discorso, invece, è a farsi con riferimento all'apposizione sulla facciata EL palazzo, ELla targa EL CAF cui i convenuti hanno affittato un locale sito al pian terreno ELl'immobile di loro proprietà. Invero, il diritto di apporre e mantenere una targa professionale sulla facciata esterna ELlo stabile condominiale costituisce espressione EL diritto di ciascun condomino, ai sensi ELl'art 1102 c.c., di servirsi ELla cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ed infatti la facciata esterna ELlo stabile condominiale costituisce senza dubbio alcuno un bene comune, ai sensi ELl'art 1117 c.c., di talchè il condomino che vi apponga una targa professionale, purché non ne leda il decorso architettonico e non sia a ciò inibito da una apposita previsione EL regolamento condominiale, non ostacolando in alcun modo il pari uso degli altri condomini, non fa altro che esercitare una facoltà allo stesso riconosciuta dalla legge e traente fondamento nella sua qualità di comproprietario.
In atl senso, EL resto, si è espressa anche la Suprema Corte, secondo la quale “ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali ELlo edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento ELla sua proprietà esclusiva, qual è l'utilità dal risalto pubblicitario ELl'attività professionale o commerciale svolta, che si realizza normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili. Consegue che - poiché la utilizzazione EL muro perimetrale comune mediante tale apposizione non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno ELlo edificio condominiale - l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'Esercizio concorrente EL diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso EL muro, costituisce normale Esercizio EL diritto di usare la cosa comune” ( cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6229 EL 24/10/1986; Conf Sez. 2, Sentenza n. 1046 EL
03/02/1998; Cass. n. 4408/79, mass n 400950; Cass. 2020/73, mass n 365171).
Nel caso che ne occupa, come pacifico, gli odierni convenuti non sono condomini EL
[...]
e pertanto nessuno diritto gli stessi hanno di apporre lungo la facciata esterna ELlo Parte_1 stabile condominiale, costituente bene comune dei soli condomini, la targa EL CAF sito nei locali di loro proprietà. La domanda proposta sul punto dal attore, pertanto, si reputa fondata e Parte_1 meritevole di accoglimento;
ne consegue che gli odierni convenuti vanno condannanti alla rimozione dalla facciata condominiale ELla targa ivi apposta EL CAF ubicato nei locali di loro proprietà.
2.1. – L'attore chiedeva, infine, determinarsi la quota di partecipazione alle spese comuni, sia ordinarie che straordinarie, da porre a carico dei sig.ri e per la quota di loro CP_2 CP_1 spettanza in riferimento ai lavori da farsi al fabbricato, come specificati nell'atto introduttivo EL giudizio nonché per le spese comuni sostenute per la pulizia e la manutenzione ELl'androne.
Ciò posto, riconosciuta nei termini di cui innanzi l'esistenza di una servitù di passaggio pedonale a favore EL fondo di proprietà dei convenuti, va osservato che ai sensi ELl'art.1069 c.c.: «1. Il proprietario EL fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario EL fondo servente.

2. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.

3. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.»
Tanto premesso, va altresì precisato che il regime ELle spese di cui all'art. 1069 c.c., previsto per l'esecuzione ELle opere sul fondo servente eseguite da parte EL proprietario EL fondo dominante, deve ritenersi, in astratto, applicabile anche nell'ipotesi inversa in cui i predetti lavori siano stati eseguiti non dal proprietario EL fondo dominante ma da quello EL fondo servente, com'è nel caso di specie, in cui il chiedeva, appunto, la determinazione ELla quota di Parte_2 partecipazione dei convenuti in riferimento ai lavori da farsi. Ed invero: «ove il proprietario EL fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione ELla servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario EL fondo dominante che da quello EL fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi.» (cfr. Cass. Sez. II,
30 ottobre 2020, n.24124).
Precisato in via preliminare quanto sopra, occorre evidenziare che il non ha chiesto, Parte_1 come pure opinato da controparte, la condanna dei convenuti al rimborso di spese ordinarie o straordinarie esattamente quantificate, ma ha chiesto determinarsi la misura ELla partecipazione degli stessi a tali spese, sulla scorta ELl'utilitas dagli stessi ricavata dall'esercizio ELla servitù.
Quanto, invece, alle spese comuni c.d. ordinarie [spese per la fornitura ELl'energia elettrica - Enel, spese di pulizia ELl'androne, spese per la movimentazione dei bidoni ELla spazzatura] dalla prova orale raccolta sul punto è emerso che i sig.ri ed , conduttori Testimone_2 Persona_4 rispettivamente di uno studio professionale, sito al piano primo e di un CAF, sito al piano terra ELl'immobile di parte convenuta, beneficiano dei servizi comuni relativi all'illuminazione EL portone condominiale, alla pulizia ELl'androne e EL portone medesimo nonché EL servizio relativo alla movimentazione dei bidoni ELla spazzatura.
Ed invero, il teste di parte attrice, , escusso all'udienza EL 20.04.2023, alla domanda Testimone_1 se i sig.ri ed depositassero quotidianamente i rifiuti solidi urbani nei Testimone_2 Persona_4 contenitori condominiali (capo B) riferiva: “Confermo il capo che mi si legge e posso anche dire di avere avuto qualche diverbio con perché possessore di un cane che spesso imbrattava con i suoi CP_1 escrementi il cortile condominiale e che poi gettava nei bidoni condominiali.” Tale capo veniva, altresì, confermato dallo stesso conduttore il quale, escusso nella medesima udienza, Testimone_2 riferiva: “Io butto la spazzatura fuori quando i bidoni vengono portati all'esterno anche se in genere appoggio i miei rifiuti vicino perché i bidoni sono sempre strapieni. Non so di chi siano i bidoni anche se li trovo fuori.” Quanto al servizio di pulizia, sul capo F) - Vero è che il portone condominiale e l'androne che ne segue sono oggetto di pulizia periodica da parte condominiale - sempre il teste di
[...]
riferiva: “Confermo il capo che mi si legge e preciso che la ditta tutti i giorni viene a Tes_1 mettere fuori i bidoni ELla spazzatura e poi ogni sabato viene a pulire l'androne condominiale.”
Tali evidenze probatorie, già di per sé dirimenti a fondare la partecipazione di parte convenuta, e per essa dei conduttori/comodatari, alle spese ordinarie comuni, risultano poi ulteriormente corroborate dalle risultanze ELl'espletata C.T.U., all'esito ELla quale il tecnico incaricato in risposta allo specifico quesito sottopostogli dal giudicante [Quesito lett. b)] così concludeva: «Constatata la servitù esercitata dai convenuti sull'androne di ingresso di parte attrice, e considerato CP_4 anche quanto previsto dall'articolo 1069 EL Codice civile, e tenuto conto che gli interventi di straordinaria e ordinaria manutenzione arrecano beneficio anche a parte convenuta in quanto lo stesso androne risulta conformarsi anche come ingresso ELla loro proprietà ed inoltre essendo in tali zone anche la presenza dei propri contatori idrici, risulta chiaro che anche i convenuti debbano partecipare alle spese da sostenere per la manutenzione straordinaria e ordinaria relativa all'androne di ingresso ed a quelle di illuminazione. Il calcolo ELla quota di CP_4 partecipazione a tali spese quindi, non essendo né normata né dettata da alcuna normativa o prescrizione, va calcolata in base all'utilizzo dei luoghi ed ai benefici che parte convenuta trarrà da dette opere. […] In buona sostanza le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria ELl'ingresso condominiale e, a quelle di illuminazione ELlo stesso dovranno essere divise tra il numero di tutte le unità immobiliari facenti parte EL (che a loro volta le divideranno in Parte_1 base ad i millesimi condominiali) ed anche le unità di parte convenuta, con una partecipazione ridotta al 50% non essendo gli stessi titolari ELla proprietà.»
Tali considerazioni possono essere fatte proprie da questo giudice, tenuto conto che il vantaggio che i convenuti traggono dall'esercizio ELla servitù è paragonabile a quello dei condomini, fruendo gli stessi in maniera eguale ELl'androne, dei relativi servizi di pulizia ed illuminazione, ELla movimentazione dei bidoni ELla spazzatura etc. e che, tuttavia, a differenza di questi ultimi, non essendo comproprietari, è giusto che partecipino in proporzione EL 50% tenuto conto che tale utilitas
è limitata al mero utilizzo dei luoghi, laddove rispetto ai condomini sicuramente la struttura ha una funzione anche di supporto e sostegno all'edificio condominiale. Sotto tale profilo, la partecipazione alle spese sia ordinarie che straordinarie va valutata in relazione all'utilizzo ed al vantaggio tratto dai luoghi da parte dei convenuti;
e così rientreranno nelle spese cui i convenuti devono partecipare esclusivamente le spese concernenti l'androne la cui individuazione specifica è stata già CP_4 operata dal attore nell'atto introduttivo di giudizio, con riferimento ai lavori di Parte_1 risanamento androne ( pitturazione, rifacimento intonaco etc), posa in opera di un pavimento, installazione di un nuovo portone di ingresso, installazione di un video citofono e rifacimento di un impianto di illuminazione.
Ai fini EL riparto ELle spese inerenti l'androne ( sia straordinaria, quali lavori di pitturazione, rifacimento degli intonaci e EL portone di ingresso, sistemazione ELla pavimentazione etc), sia di ordinaria manutenzione ( quali spese per la fornitura ELl'energia elettrica – Enel, limitatamente al solo androne e non anche alle scale, spese di pulizia ELl'androne, spese per la movimentazione dei bidoni ELla spazzatura), i convenuti dovranno concorrere unitamente agli altri condomini, ciascuno in proporzione ai millesimi ELle rispettive proprietà individuali, con l'abbattimento ELla relativa percentuale di partecipazione nella misura EL 50%.
2.0 – Le spese di lite, in ragione ELl'accoglimento solo parziale ELla domanda attorea, vengono compensate fra le parti nella misura ELla metà e poste per la restante metà a carico dei convenuti parzialmente soccombenti e liquidate come da dispositivo tenuto conto ELle tariffe intermedie fra il medio ed il minimo ELlo scaglione di riferimento ( cause di valore indeterminabile di bassa complessità – da € 26.001,00 ad € 52.000,00), in considerazione ELla complessità EL giudizio e ELl'attività svolta.
Le spese di ctu, consistenti nel solo importo liquidato a titolo di acconto con ordinanza EL
25.02.2024, vengono poste definitivamente a carico dei convenuti parzialmente soccombenti.


P.Q.M.


Il Giudice unico, dott.ssa Raffaella Cappiello, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dal nei confronti di e , ogni Parte_2 E_ CP_1 diversa istanza, deduzione e conclusione disattesa, così provvede:
A) In parziale accoglimento ELla domanda di parte attrice dichiara che e CP_1 CP_2
, sono tenuti a partecipare, in concorso con i condomini EL
[...] Parte_2 [...]
, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, alle spese straordinarie (lavori Parte_1 di pitturazione, rifacimento intonaco etc, posa in opera di un pavimento, installazione di un nuovo portone di ingresso, installazione di un video citofono e rifacimento di un impianto di illuminazione) ed ordinarie (quali spese per la fornitura ELl'energia elettrica – Enel, limitatamente al solo androne e non anche alle scale, spese di pulizia ELl'androne, spese per la movimentazione dei bidoni ELla spazzatura) relative all'androne di ingresso, con abbattimento nella misura EL 50%;
B) Condanna e alla rimozione dalla facciata EL fabbricato CP_1 E_ condominiale ELla targa EL CAF ubicato nei locati siti al pian terreno ELl'immobile di loro proprietà;
C) Rigetta le restanti domande proposte da parte attrice;

D) Compensa fra le parti le spese di lite nella misura ELla metà, ponendo a carico dei convenuti la restante metà che liquida in complessivi € 2.856,00 per compensi ( di cui € 637,87 per fase di studio, € 451,50 per fase introduttiva, € 677, 25 per fase di trattazione, € 1089,38 per fase conclusionale) ed € 70,00 per spese vive ( contributo e marca), oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura EL 15% come per legge;

E) Dispone che le somme, come liquidate al capo che precede, vengano corrisposte direttamente in favore ELl'avv. Massimo Monsurrò per dichiarato anticipo;

F) Pone definitivamente le spese di ctu, pari all'importo EL solo acconto liquidato con ordinanza EL
25.02.2024 a carico dei convenuti soccombenti.
Così deciso in RR NU, li 11.03.2025
Il Giudice unico
Dott.ssa Raffaella Cappiello