REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Valentina Giasi, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 comma 1^ c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 1693 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, promossa

DA
(C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Mirco Pesce, come da procura in atti;

-parte opponente-

CONTRO
(C.F. ), in persona del legale CP_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Simone Petrucci e dall'Avv. Alessandro Monteleone, come da procura in atti;

-parte opposta-
FATTO E DIRITTO
e hanno formulato Parte_1 Parte_2 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 333/2022 con cui l'intestato Tribunale aveva ingiunto loro il pagamento in favore di dell'importo di € 51.118,00 oltre interessi e CP_1 spese, corrispondente a 18 mensilità di canone di locazione.
Detto importo era richiesto a titolo di indennità per la perdita di avviamento commerciale ex artt. 34 e 35 L. 392/1978, a
1 seguito della intervenuta risoluzione per volontà dei locatori del contratto di locazione commerciale stipulato in data
17.12.2009 con ed Parte_3 avente ad oggetto la locazione dell'immobile sito in Fondi, via Appia Lato Itri n. 87. Gli opponenti hanno eccepito la infondatezza della pretesa creditoria per inapplicabilità al caso di specie della disciplina di cui agli artt. 34 e 35 della L. 392/1978, evidenziando come le parti avessero sottoscritto un contratto di affitto di azienda al quale non sarebbe applicabile la citata ed a cui sarebbe stato annesso, in virtù di un mero collegamento negoziale, il contratto di locazione commerciale. Hanno altresì eccepito la illegittimità della richiesta di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, trattenuta dai locatori in ragione dei danni riscontrati a seguito del rilascio dell'immobile locato. e hanno dunque chiesto Parte_1 Parte_2 all'intestato Tribunale di: “- in via principale revocare e/o annullare il Decreto Ingiuntivo n. 333/2022 – R.G. 715/2022 emesso dal Tribunale di Latina in persona del Giudice Dott. Antonio Masone in data 11.2.2022 e la cui notifica nei confronti degli opponenti si perfezionava in data 22.02.2022, per i motivi di cui alle premesse del presente atto e, comunque, per insussistenza del presunto credito allegato da parte opposta nel ricorso monitorio con ogni conseguenza di legge;
- in via subordinata, in caso di accoglimento soltanto parziale della presente opposizione, rideterminare gli importi effettivamente ed eventualmente dovuti dal Signor Parte_1
e/o dalla Signora riducendo le
[...] Parte_2 obbligazioni pecuniarie di cui all'opposto decreto ingiuntivo in misura proporzionale all'ammontare del credito eventualmente accertato in capo alla In ogni caso CP_1 con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”. ritualmente costituita in giudizio, ha chiesto il CP_1 rigetto della opposizione in quanto infondata e la condanna degli opponenti al pagamento del credito ingiunto, fondato sul diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento e sul diritto alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale. Ha in conclusione chiesto all'intestato Tribunale di “rigettare l'opposizione per i motivi di cui in narrativa non da ultimo l'inammissibilità della domanda in quanto non proposta in via riconvenzionale. Con vittoria di spese e competenze”.

2 Conclusa l'istruttoria mediante produzione documentale, all'udienza del 04.02.2025, svolta nelle forme dell'art. 127- ter c.p.c., la causa è decisa mediante sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 429, 1 c., c.p.c., mediante deposito del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
L'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 333/2022 non può essere accolta.
L'opposizione ex art. 645 c.p.c. apre un normale giudizio di cognizione in cui il ricorrente assume la veste sostanziale di attore ed ha l'onere di provare i fatti costitutivi della propria pretesa, ed in cui spetta all'opponente-convenuto sostanziale allegare e provare fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'altrui domanda. La ha chiesto ed ottenuto l'ingiunzione di CP_1 pagamento per € 51.118,00, oltre interessi e spese, quale somma corrispondente a 18 mensilità di canoni di locazione, dovuti a titolo di indennità per perdita dell'avviamento commerciale a seguito della risoluzione del contratto di locazione commerciale per volontà dei locatori, nonché per la restituzione del deposito cauzionale pari ad € 2.500,00 corrisposto al momento della conclusione del contratto.
Non vi è contestazione tra le parti ed è provato in via documentale che le stesse abbiano concluso, da un lato, un contratto di locazione commerciale in data 17.12.2009 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Fondi, via Appia lato Itri, n. 87, per lo svolgimento di attività commerciale (bar) con previsione di un canone annuo di € 30.000,00, aggiornato annualmente nella misura del 75% delle variazioni ISTAT e, dall'altro, in pari data un contratto di affitto di ramo di azienda, sottoscritto da e Parte_1 CP_1
(mediante atto per Notaio dott. , rep. n. Persona_1 4731, racc. n. 3357), con previsione di un canone annuo di € 18.000,00.
A sostegno della domanda di accertamento del credito e di condanna al pagamento parte opposta ha prodotto, sin dalla fase monitoria e con successiva integrazione nel presente giudizio, il contratto di locazione commerciale sottoscritto in data 17.12.2009, le ricevute di pagamento dei canoni di ottobre, novembre e dicembre 2021 rilasciate dai locatori, la lettera di disdetta e cessazione del contratto di affitto di azienda e del contratto di locazione commerciale inviata dai
3 locatori in data 09.12.2020, nonché copia di istanza per offerta di intimazione ex art. 1209 e ss c.c. svolta dalla CP_1
[... nei confronti dei locatori per la consegna dell'immobile locato.
Tenendo conto della ripartizione degli oneri probatori nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, a fronte di tale esaustiva produzione documentale da parte del creditore opposto, gravava sull'opponente l'onere di allegare e provare fatti impeditivi, modificativi ed estintivi del credito.
e , in qualità di locatori del Parte_1 Parte_2 contratto di locazione commerciale, hanno eccepito la illegittimità del credito ingiunto per inapplicabilità al caso di specie della norma contenuta nell'art. 34 L. 392/1978, deducendone l'applicabilità soltanto ai casi di cessazione del rapporto di locazione e non ai casi di affitto di azienda.
In particolare, gli opponenti hanno eccepito la conclusione di un contratto di affitto di ramo d'azienda e la conclusione in pari data dell'annesso contratto di locazione commerciale, rappresentando come detto collegamento negoziale, dipendente e subordinato, escluderebbe il riconoscimento di un diritto alla indennità per perdita di avviamento, previsto dal legislatore esclusivamente per i casi di cessazione del rapporto di locazione. Gli opponenti hanno altresì eccepito la illegittimità della richiesta di restituzione della somma di € 2.500,00 corrisposta dalla a titolo di deposito cauzionale, CP_1 contestando lo stato dell'immobile al momento della restituzione, nonchè i danni presenti nei locali adibiti ad attività commerciale che necessitano di opere di ripristino e di messa in sicurezza per il corretto riutilizzo dell'immobile locato.
Hanno quindi eccepito la infondatezza della pretesa creditoria avversa.
Occorre pertanto verificare se detti motivi di opposizione siano fondati.
In primo luogo, gli opponenti hanno dedotto la illegittimità del decreto ingiuntivo opposto in ragione della inapplicabilità della norma contenuta nell'art. 34 della L. 392/1978 al caso di specie, in ragione della conclusione tra le parti di un contratto di affitto di ramo d'azienda e solo in via subordinata
4 e dipendente un contratto di locazione commerciale. Come noto le parti, nell'esplicazione della loro autonomia negoziale, possono - con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto - dar vita a più negozi distinti ed indipendenti ovvero a più negozi tra loro collegati. Le varie fattispecie in cui può configurarsi un negozio giuridico composto possono così distinguersi in contratti collegati, contratti misti (quando la fusione delle cause fa sì che gli elementi distintivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi di un negozio unico, soggetto alla regola della causa prevalente) e contratti complessi (contrassegnati dall'esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con un'intensità tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata ad una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra loro organicamente interdipendenti e tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico).
Il collegamento contrattuale (che può ricevere inquadramento tipico, come accade nella disciplina della sublocazione contenuta nell'art. 1595 c.c., e che può essere anche atipico in quanto espressione dell'autonomia contrattuale indicata nell'art. 1322 c.c.) nei suoi aspetti generali non dà luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso cui le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di negozi. Ciascuno di essi conserva la propria causa autonoma, benchè finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi. Il “contratto collegato” non è, quindi, un tipo particolare di contratto, ma uno strumento di regolamento degli interessi economici delle parti. Esso è caratterizzato dal fatto che le vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione, ecc.) possono ripercuotersi sull'altro, seppure non in funzione di condizionamento reciproco (ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro, e non anche viceversa) e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio. Tuttavia, in ipotesi siffatte, sebbene il collegamento dei contratti delineato dalle parti possa determinare un vincolo di reciproca dipendenza tra di essi, così che le vicende relative all'invalidità, all'inefficacia o alla risoluzione dell'uno possano ripercuotersi sugli altri, tuttavia detto collegamento non
5 esclude che i singoli contratti si caratterizzino ciascuno in funzione di una propria causa e conservino una distinta individualità giuridica (ex multis Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 14611 del 12/07/2005; Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 7074 del 28/03/2006; Cass. Sez. L, Sentenza n. 18585 del 22/09/2016).
Ne consegue che, in caso di collegamento funzionale tra più contratti, questi ultimi non danno luogo ad un contratto unico, ma conservano la propria individualità giuridica. L'interdipendenza si risolve nel principio di una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale, per cui “simul stabunt, simul cadent”.
Tanto premesso, dall'esame della documentazione in atti si evince che le parti in data 17.12.2009 hanno sottoscritto un contratto di affitto di ramo di azienda per l'esercizio dell'attività commerciale ed un contratto di locazione commerciale relativo all'immobile all'interno del quale l'azienda doveva essere esercitata. Dal tenore letterale dei contratti e dalla volontà delle parti emergente dalla documentazione in atti si evince che, per il necessario esercizio dell'attività commerciale, sono stati stipulati, in virtù di un collegamento negoziale complesso, un contratto di affitto di azienda e un contratto di locazione commerciale, ciascuno con una specifica e distinta individualità giuridica.
Si osserva infatti che è stato espressamente pattuito dalle parti ed inserito nel contenuto dell'art. 5 del contratto di locazione commerciale che “i locali si concedono per il solo uso commerciale di con divieto di Parte_4 sublocazione e cessione anche parziale, e divieto di mutamento di destinazione. Ai fini di quanto previsto negli art. 34, 35, 37 e seguenti della L. 392/1978, il conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico”. L'art. 34 della L. 392/1978 prevede infatti espressamente che
“In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto
16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”.
6 La ratio di tale disposizione è infatti quella di tutelare coloro che esercitano attività industriali, artigianali o commerciali dal danno derivante dallo spostamento del luogo dove svolgono la propria attività, per ragioni di vario tipo, tra le quali rientra in primis la perdita del cosiddetto “avviamento”. Nella locazione di immobile l'avviamento è una qualità che viene creata dal conduttore, intesa come maggior valore attribuito al complesso aziendale rispetto al suo valore contabile.
Nel caso di specie, dal tenore letterale del contratto di locazione, che prevede la sua annessione all'affitto d'azienda, e dalla volontà dei contraenti, come complessivamente emergente dall'impianto negoziale, si evince che può dirsi esistente un vincolo di collegamento funzionale, strumentale e negoziale tra locazione di immobile e affitto di azienda in esso esercitata, ma che tale collegamento non possa elidere la individualità giuridica di ciascun contratto e la conseguente soggezione alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale.
Di conseguenza la reciproca interdipendenza che connota il contratto di locazione dell'immobile ed il contratto di affitto di azienda, prevista in modo espresso dall'art. 1 del contratto di locazione, nonché dalla comune volontà delle parti, non implica che l'interdipendenza si risolva nel principio di una regolamentazione unitaria delle vicende relative ai due rapporti contrattuali.
Come in precedenza evidenziato, infatti, le parti hanno espressamente previsto che nel contratto di locazione commerciale si applica la disciplina contenuta negli artt. 34,
35 e 37 della L. 392/1978, dichiarando espressamente che l'immobile viene utilizzato per attività che comporta contatti diretto con il pubblico, come espressamente previsto dalla disciplina normativa.
Tali elementi denotano una chiara volontà delle parti di assegnare e conservare una propria individualità giuridica per ciascun contratto, valutazione che trova conferma nella circostanza che i contraenti dei due rapporti negoziali risultano in parte diversi (cfr. contratto di affitto di azienda e contratto di locazione commerciale).
Ritiene quindi il Tribunale che in riferimento al contratto di locazione commerciale trovi applicazione la norma contenuta nell'art. 34 della L. 392/1978 e deve quindi essere riconosciuto alla parte opposta una indennità pari a 18
7 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per la perdita dell'avviamento commerciale.
Gli opponenti hanno altresì dedotto la illegittimità del decreto ingiuntivo in ragione della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, trattenuto in ragione dei danni riscontrati nell'immobile locato. Sul punto si osserva che il versamento del deposito cauzionale da parte del conduttore al momento della stipula del contratto di locazione svolge la precipua funzione di garanzia dell'obbligo di risarcimento del danno eventualmente sorto in capo al conduttore all'esito del rapporto locativo. L'obbligo del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale sorge infatti al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (ex plurimis, Cass. Sez. 6 -
3, Ordinanza n. 194 del 05/01/2023; Cass. civ., Sez. 3 - ,
Sentenza n. 18069 del 05/07/2019; Cass. civ. Sez. 3,
Sentenza n. 9442 del 21/04/2010; Cass. civ. Sez. 3, Sentenza
n. 14655 del 15/10/2002). L'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato, pertanto, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, salvo l'ipotesi in cui il locatore proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura.
Applicando tali principi al caso di specie, si ritiene che la parte opponente abbia del tutto omesso di proporre una specifica domanda per l'attribuzione del deposito cauzionale a copertura dei danni causati all'immobile locato dalla parte conduttrice, nonché una specifica e dettagliata allegazione dei danni subiti che possano legittimare il locatore di sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale. Gli opponenti si sono infatti limitati ad esporre di aver trattenuto la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale per i danni riscontrati nell'immobile, senza fornire prova alcuna dei suddetti danni nell'immobile locato, asseritamente rilevati ed accertati a seguito del rilascio dello stesso.
8 Anche la relazione tecnica prodotta, oltre ad avere una ridotta valenza probatoria quale mera allegazione di parte, contiene una generica elencazione di beni strumentali e di parti della struttura dell'immobile deteriorati ed un computo metrico estimativo e, in ogni caso, non può integrare l'onere, gravante sugli opponenti, di provare i danni subiti e l'esistenza del rapporto eziologico tra i danni e la condotta del conduttore.
Ne consegue che debba ritenersi validamente introdotta la domanda di restituzione avanzata dalla opposta, poiché risultano allegati e non contestati sia il versamento di € 2.500,00 in data 17.12.2009 all'atto della sottoscrizione del contratto (cfr. all. n. 3 fascicolo di parte opponente) a titolo di deposito cauzionale sia il rilascio dell'immobile originariamente locato. L'obbligo della relativa restituzione, così come prescritto nel contratto, sorge infatti solo per effetto della regolare riconsegna dell'immobile, considerato altresì che è fatto espressamente divieto di imputare tale importo in conto canoni.
Ne discende che il deposito cauzionale risulta essere stato indebitamente trattenuto dai locatori. Pertanto anche tale motivo di opposizione non può essere accolto.
Tanto premesso, richiamando integralmente le valutazioni sopra svolte, ritiene il Tribunale che parte opposta abbia adeguatamente provato in via documentale la sussistenza e l'entità del credito oggetto del provvedimento monitorio ai sensi dell'art. 34 della L. 392/1978 e che gli opponenti, viceversa, non abbiano introdotto in giudizio alcun fatto modificativo, impeditivo o estintivo del credito ingiunto.
In conclusione i locatori devono essere condannati alla restituzione, in favore della conduttrice, di € 2.500,00 a titolo di deposito cauzionale con decorrenza di interessi legali dalla consegna (17.12.20009) al saldo, nonché al versamento di una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (pari ad € 2.704,50) per una somma complessiva di € 48.681,00.
Dalle precedenti considerazioni deriva che l'opposizione è infondata e che il decreto ingiuntivo n. 333/2022 deve essere dichiarato definitivamente esecutivo ex art. 653 c.p.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 147/2022, tenendo conto del valore della
9 controversia, della ridotta istruttoria e dell'attività difensiva in concreto svolta.



P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

- rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.
333/2022, che diviene esecutivo ex art. 653 c.p.c.;
- condanna e in solido, al Parte_1 Parte_2 rimborso in favore di parte opposta delle spese di lite, che liquida in € 6.000,00 per compensi oltre spese generali ed accessori di legge.
Latina, 04.02.2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
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