REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice Andrea Luce ha deliberato di pronunziare la seguente
S E N T E N Z A
nel processo civile iscritto al n. 60/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi,
pendente
TRA
(C.F. , nata in [...] l'8 maggio Parte_1 C.F._1
1978, rappresentata e difesa, per procura speciale allegata al ricorso introduttivo,
dall'avvocato Giovanni D'Elia (c.f. ), presso il cui studio elettivamente C.F._2
domicilia in Cava de' Tirreni, alla via Ragone n. 57
-ricorrente-
E
(C.F. , nata a [...] il [...], Controparte_1 C.F._3
rappresentata e difesa, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione,
dall'avvocato Angelo Gargano (C.F. ), presso il cui studio C.F._4
elettivamente domicilia in Agropoli, al viale C. Rossi n. 13
-resistente-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
1.- Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. del 4 gennaio 2024, Parte_1
ha evocato in lite dinanzi a questo Tribunale di RN ,
[...] Controparte_1
deducendo che: con atto per notaio di RN del 25 giugno 2014, Persona_1 registrato a RN il 22 luglio 2024 e ivi trascritto in pari data ai numeri 25010/20860, aveva acquistato dalla controparte una consistenza immobiliare ubicata nel Comune di
Campagna, alla via Ausella, precisamente un intero fabbricato con annessa corte e terreno pertinenziale di natura agricola, riportato in catasto del Comune di Campagna (quanto ai fabbricati, al foglio 89, part. 1300 sub. 1 e foglio 89, part. 1300 sub. 3 e quanto ai terreni, al foglio 89, part. 1299, 958, 959, 960 e 961); che nel rogito di trasferimento era stata indicata l'esistenza di un'ipoteca legale in favore di ETR S.p.A. per l'importo di € 37.266,94, ma nulla le era stato riferito circa la pendenza del procedimento 579/2013 R.G.Es.imm. di questo stesso Tribunale di RN, avente ad oggetto l'esecuzione forzata dei beni oggetto della compravendita;
che per la pendenza di tale procedura espropriativa essa ricorrente non era mai riuscita a prendere materiale possesso dei beni, che continuavano ad essere detenuti da , prima quale custode e poi quale conduttrice, giusto il contratto Controparte_1
stipulato col custode giudiziale;
che per far estinguere la procedura esecutiva aveva concordato un pagamento a saldo e stralcio con l'ultimo creditore iscritto, Controparte_2
definito con bonifico bancario del 6 dicembre 2019; che a fronte del suddetto
[...]
pagamento aveva rinunciato al credito e all'azione e con ordinanza Controparte_2
del 22 luglio 2019 il G.E. aveva estinto la procedura esecuzione, ordinando la cancellazione della trascrizione relativa al pignoramento che ne aveva dato origine;
che Controparte_1
ancora deteneva senza titolo il complesso di fabbricati e terreni venduti con rogito del 25
giugno 2014. La ricorrente, quindi, aggiunto di avere vanamente esperito la mediazione obbligatoria, ha chiesto: “voglia l'Ill.mo G.U. del Tribunale di RN, respinta ogni avversa
deduzione, eccezione o istanza, accertare che nata in [...]
Portogallo l'8 maggio 1978 (c.f. , domiciliata in Campagna, via CodiceFiscale_5
Ausella snc, è l'unica ed esclusiva proprietaria del complesso immobiliare ubicato nel
Comune di Campagna (SA), alla via Ausella e, precisamente, intero fabbricato con annessi
corte e terreno, riportato in C.F. di Campagna, al foglio 89, part. 1300 sub. 4, cat. A/3, cl.2,
vani 15,5, R.C. € 1.520,97 e, C.T. di Campagna, al foglio 89, part. 1299 di mq.6,368, part.958 di mq.40, part.959 di mq.25, part. 960 di mq.33 e part. 961 di mq.22; 2) ordinare
conseguentemente a , nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
, ivi residente in [...], ai sensi dell'art. 948 c.c., C.F._6
l'immediato rilascio, in favore di , del complesso immobiliare Parte_1
innanzi descritto, libero e vuoto di persone e cose, con fissazione della data di inizio
dell'esecuzione; 3) condannare , come innanzi generalizzata, a pagare le Controparte_1
spese ed i compensi di giudizio”.
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, è stato ritualmente notificato a la quale, costituendosi con comparsa del 22 marzo 2024, ha Controparte_1
eccepito la nullità dell'atto di compravendita per illiceità della causa, in quanto il versamento del denaro da parte dell'acquirente non costituiva il pagamento del prezzo di acquisto, ma l'elargizione di un prestito ad essa venditrice, e il trasferimento della proprietà dell'immobile non aveva funzione di scambio, ma di garanzia dell'obbligazione restitutoria della somma di denaro;
tanto doveva desumersi dall'anteriorità di alcuni pagamenti rispetto al rogito, dal mancato incasso di un assegno, intestato a soggetto diverso dall'alienante, dall'impegno a pagare il saldo del prezzo con l'estinzione del debito ipotecario, dalla posteriorità ai pagamenti della procura all'acquisto, dalla conservazione del possesso del cespite, dalle ammissioni della controparte in altro giudizio. La resistente, pertanto, ha spiegato domanda riconvenzionale al fine di accertare la nullità dell'atto di compravendita immobiliare del 25
giugno 2014, posto in essere con funzione di garanzia e non di scambio (trasferimento immobiliare), con l'intento di eludere il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c.,
ed ha, quindi, chiesto :“IN VIA PRELIMINARE - rilevare che la causa richiede un'istruttoria
“complessa” e che, pertanto, è necessario disporre il mutamento del rito, da cognizione
sommaria a ordinario;
per l'effetto, ai sensi dell'art. 281-duodecies, comma 1, c.p.c., fissare
l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c. NEL MERITO - rigettare integralmente la domanda proposta
dalla sig.ra e tutte le richieste formulate, perché Parte_2
inammissibili, improcedibili, improponibili, nulle, oltre che palesemente infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;
- con vittoria di spese e competenze legali di causa,
oltre spese generali al 15%, IVA e CNAP come per legge, da attribuire al sottoscritto
procuratore antistatario. IN VIA RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare la nullità
dell'atto di compravendita immobiliare del 25.06.2014, rogato dal Notaio
[...]
(rep. 72977, racc. 33748), registrato in RN il 22.07.2014 al n. 6620 ed ivi Persona_1
trascritto in pari data ai nn. 25010/20860, alla luce delle motivazioni esposte;
di
conseguenza, ordinare al Conservatore dei PP. RR. II. di RN la trascrizione della
Sentenza; - il tutto, in ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali di causa, oltre
spese generali al 15%, IVA e CNAP come per legge, da attribuire al sottoscritto procuratore
antistatario”.
All'udienza del 15 gennaio 2024, fissata per la precisazione delle conclusioni e la discussione, il giudice, sulle conclusioni delle parti, ha riservato la causa in decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
2.- La domanda con cui l'attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto, non dà luogo ad un'azione personale di restituzione, ma deve qualificarsi come azione di rivendicazione (tra le tante Cass., Sez.
Un., sentenza n. 7305/2014, più recente Cass. n. 38642/2021).
Nell'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. l'attore è soggetto ad un rigoroso onere probatorio, concernente l'esistenza, la validità e la rilevanza del diritto di proprietà dedotto a fondamento della sua pretesa, e ciò prescindendo da qualsiasi eccezione del convenuto,
giacché investendo quel diritto uno degli elementi costitutivi della domanda la relativa prova deve essere fornita dall'istante e l'eventuale sua insussistenza dev'essere rilevata dal giudice anche d'ufficio. L'attore, quindi, deve provare l'esistenza dell'asserito dominio sulla cosa rivendicata, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione a suo favore, mentre nessun onere probatorio grava sul convenuto, il quale può trincerarsi dietro il possideo quia
possideo o anche affermare di essere proprietario della cosa medesima, senza che quest'ultima affermazione possa tornare a suo pregiudizio, non implicando di per sé rinuncia alla posizione vantaggiosa derivategli dal possesso e non esonerando l'attore dalla prova a suo carico.
Nel caso in esame, la ricorrente, chiedendo la condanna della resistente al rilascio dei cespiti da essa occupati “sine titulo”, ha proposto un'azione di rivendica.
A tale qualificazione non osta la difesa della convenuta, dovendo la domanda di parte ricorrente essere qualificata alla stregua delle allegazioni in essa contenute e non anche delle contestazioni mosse a quella pretesa.
L'onere probatorio imposto alla ricorrente, per altro, deve ritenersi assolto, avendo essa invocato e prodotto: l'atto di compravendita del 25 giugno 2014, registrato a RN il
22 luglio 2014, con cui aveva acquistato la consistenza immobiliare ubicata nel Comune di
Campagna, alla via Ausella, dalla resistente (allegato 1 in prod. att.): in Controparte_1
particolare, l'art. 3 del richiamato atto stabiliva l'immediato trasferimento – alla data del 25
giugno 2014 – del possesso giuridico e materiale del complesso immobiliare compravenduto, attribuendo così alla ricorrente la proprietà esclusiva dei beni;
la denuncia di successione di , padre della resistente, registrata ad Eboli il 29 marzo Persona_2
1984 al n. 48 e trascritta a RN il 2 aprile 1984 ai numeri 8859/7473, con la quale era dichiarato il trasferita iure successionis a della proprietà del “Fondo alla Controparte_1
località Ausella agro del Comune di Campagna con fabbricato rurale compo-sto da (4)
quattro vani a piano terra in catasto terreni così censita: Partita 10047, foglio 89 particella
166 di are 32,35 di natura Sem. arb. Irriguo R.D.258.80 – R.A. 74.17 Partita 15781 foglio 89
particella 348 di are 0,93 F.R. 349 di are 67.48 di natura Sem. arb. Irriguo R.D.539,84 – R.A.
148.46” (all. 11 in prod. att.); l'atto di asservimento del 20 novembre 1987 a rogito notaio con il quale aveva asservito, con vincolo di Persona_3 Controparte_1 inedificabilità di area, l'intero terreno ricevuto per successione dal padre al costruendo fabbricato rurale in Campagna, località Ausella.
Altrettanto pacifico è che l'immobile, a far data dal 25 giugno 2014, è stato nella materiale disponibilità di . Controparte_1
3.- Non può condividersi la tesi difensiva della resistente, posta a fondamento anche della spiegata domanda riconvenzionale, dovendosi negare l'eccepita “Nullità dell'atto di
compravendita per illiceità della causa, posto in essere con finalità di garanzia in violazione
del divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c.” (pure chiesta in via riconvenzionale).
Non si dubita in giurisprudenza che il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. si estenda a qualsiasi negozio che venga utilizzato per conseguire il risultato concreto vietato dall'ordinamento, consistente nel far ottenere al creditore, mediante l'illecita coercizione del debitore al momento della conclusione del negozio, la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione. La Suprema
Corte ha, infatti, ritenuto la nullità, ex art. 1344 c.c., per frode alla legge, in quanto finalizzati alla violazione o elusione del divieto del patto commissorio, di atti negoziali di per sé
astrattamente leciti ovvero di operazioni negoziali complesse che, pur in assenza di formale costituzione di una garanzia ipotecaria o pignoratizia, apparivano rispondenti alla finalità di attribuire al creditore la facoltà di acquisire la proprietà del bene in caso di mancato pagamento da parte del debitore, così costretto a sottostare alla volontà della controparte
(cd. patto commissorio autonomo: cfr. Cass. n. 5426/10, n. 437/09, n. 2285/06). In
applicazione di tali principi, si è ritenuto che sia nulla, per violazione del divieto del patto commissorio, la convenzione mediante la quale le parti abbiano inteso costituire, con un determinato bene, una garanzia reale in funzione di un mutuo, istituendo un nesso teleologico o strumentale tra la vendita del bene ed il mutuo, in vista del perseguimento di un risultato finale consistente nel trasferimento della proprietà del bene al creditore acquirente in caso di mancato adempimento dell'obbligazione di restituzione da parte del debitore-venditore (Cass. n. 5635/05). Tuttavia, è principio consolidato che l'art. 2744 c.c., sancendo il divieto del patto commissorio, postula che il trasferimento della proprietà della cosa sia sospensivamente condizionato al verificarsi dell'evento futuro ed incerto del mancato pagamento del debito,
sicché detto patto non è configurabile qualora il trasferimento avvenga, invece, allo scopo di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto (cfr. tra le tante, da ultimo, Cass. n.
19694/2022): nella specie, la resistente neppure revoca in dubbio che il trasferimento della proprietà dell'immobile fosse effetto immediato – e non sospensivamente condizionato –
dell'atto per notar del 25 giugno 2014. Persona_1
In ogni caso, difetta qualsivoglia prova del debito di del Giudice nei confronti di CP_1
che avrebbe potuto giustificare la costituzione con Parte_1
l'immobile trasferito della garanzia reale in funzione del mutuo. Parimenti, è mera tesi di parte, non sorretta da confortante prova, che l'atto di trasferimento fosse stato “imposto…
quale garanzia per la restituzione delle somme” e che le somme di denaro pagate, in anticipata esecuzione dell'obbligo di pagamento del prezzo del cespite, fossero
“espressamente rivolti all'estinzione di debiti della venditrice, che non ha mai avuto la
disponibilità delle somme” (così si legge alle pagine 5 e 3 della comparsa di costituzione): i capitoli di prova orale articolati da parte resistente (a pagina 8 della comparsa di costituzione) sono generici laddove diretti alla prova di prestiti, indistintamente anche al coniuge, di somme non determinate “a partire da data anteriore all'anno 2006”, e inammissibili laddove diretti alla dimostrazione che la parte aveva “consentito alla vendita
dell'immobile di sua proprietà…solo al fine di garanzia in favore della sig,ra Pt_1
per la restituzione delle somme ricevute in prestito, senza volere, di fatto, cedere
[...]
la proprietà dell'immobile”; non tradisce la funzione di garanzia del trasferimento la circostanza che pagamento di parte del prezzo fosse stato imputato all'estinzione di altri debiti della venditrice, avvenuto prima della compravendita;
neppure è elemento indiziario del tradimento della causa tipica della compravendita la circostanza che parte del prezzo sia stata pagata, con titoli bancari, prima dell'atto; la conservazione della disponibilità materiale del cespite trasferito – non del possesso giuridico, che risulta invece traslato per dichiarata volontà delle parti – appare conseguenza della pendenza della procedura esecutiva, taciuta all'acquirente, e della nomina della debitrice quale custode del compendio, prima, e della stipula di un contratto di locazione con il custode giudiziale, poi;

nulla, infine, comprova la coercizione della volontà traslativa della venditrice. Militano in senso opposto, invece: il dato testuale del negozio, inequivocabilmente confezionato come compravendita immobiliare;
l'assenza di qualsivoglia prova dell'obbligo di ritrasferimento del bene;
la novità della contestazione di parte resistente della natura giuridica e funzione dell'atto, a distanza di 10 anni dal rogito;
la non contestata proporzione del prezzo pagato al valore del bene trasferito.
Va ancora osservato come il venditore-debitore, il quale agisce in giudizio deducendo che la vendita conclusa, avente scopo di garanzia, è simulata, dissimulando un mutuo con patto commissorio, abbia l'onere di provare che la simulazione con la controscrittura.
Nel caso di specie, non emerge la sussistenza di un patto, che avrebbe dovuto rivestire la forma scritta, con il quale ricorrente e resistente si sarebbero accordati per un trasferimento di proprietà condizionato al mancato adempimento di un obbligo. Non
sussistono gli elementi che possono far ritenere violato il divieto di patto commissorio,
mancando la condizione sospensiva legata all'inadempimento del debitore ed in ragione degli effetti immediatamente traslativi dell'atto di compravendita del 25 giugno 2014.
4.- Posto che la stessa ricorrente riferisce della locazione annuale stipulata dalla controparte con il custode giudiziario, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, non pare inopportuno precisare che “la locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine
autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui
durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo
essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata” (così Cass.
n. 20341/2010); e che la resistente neppure ha dedotto, tantomeno ha provato, che detta locazione sia stata rinnovata dal giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c. (cfr sul punto Cass. n. 19522/2019).
5.- In conclusione, in accoglimento della domanda della ricorrente e respinta la riconvenzionale della resistente, accertato che il complesso immobiliare ubicato alla via
Ausella del Comune di Campagna è di proprietà di , Parte_1
Giudice va condannata all'immediato rilascio, in favore della ricorrente, del CP_1
complesso immobiliare da lei occupato senza ragione.
6.- La soccombenza di parte resistente ne impone la condanna alla refusione in favore della ricorrente delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dai decreti del Ministro della giustizia 10 marzo 2014, n. 55 e 8 marzo
2018, n. 37, tenuto conto del valore della lite, della natura delle questioni trattate,
dell'impegno professionale profuso nelle varie fasi del processo e del mancato svolgimento di una vera e propria fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di RN, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni alatra domanda ed eccezione reietta, così provvede:
1) accerta e dichiara che è proprietaria del complesso Parte_1
immobiliare ubicato nel Comune di Campagna, alla via Ausella e, precisamente,
dell'intero fabbricato con annessi corte e terreno riportato in catasto fabbricati al foglio
89 del Comune di Campagna, particella 1300, sub. 1 e 3, e al foglio 89 del medesimo
Comune di Campagna, particella 1299 di mq 6.368, particella 958 di mq 40, particella
959 di mq 25, particella 960 di mq 33 e particella 961 di mq 22;
2) ordina a l'immediato rilascio, in favore di Controparte_1 Parte_1
del suddetto complesso immobiliare, libero e vuoto di persone e cose;

[...]
3) condanna a pagare a le spese del Controparte_1 Parte_1
giudizio, che liquida in complessivi € 3.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% di quei compensi, IVA e
CPA come per legge. RN, 29 gennaio 2025.
Il giudice dott. Andrea Luce