N. R.G. 7059/2023

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Oggi 25 marzo 2025 ad ore 10.00 innanzi al dott. Alberto Stocco sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Finocchiaro per parte resistente l'avv. Prete L'avv. Finocchiaro precisa le conclusioni come da memoria integrativa del 12 aprile 2024, insistendo anche nelle osservazioni alla c.t.u. e nelle istanze istruttorie;
fa presente che l'immobile è stato rilasciato in data 3 luglio 2024 L'avv. Prete precisa le conclusioni come da memoria integrativa, insistendo anche nelle conclusioni riportate nelle note scritte depositate il 14.10.2024 Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio. Al termine della camera di consiglio, preso atto che nessuno si è trattenuto per la lettura della sentenza, il Giudice ne dà lettura, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale.
Il Giudice Alberto Stocco
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott. Alberto Stocco ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile iscritta al n. R.G 7059/2023 promossa da:
C.F. Parte_1 C.F._1 con il patrocinio degli avv.ti VAROTTO FRANCESCA e FINOCCHIARO GIOVANNI RICORRENTE contro (C.F. Controparte_1 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. PRETE LUIGI
RESISTENTE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;

o s s e r v a 1. ha agito in giudizio ai sensi dell'art. Parte_1 658 c.p.c. allegando:
- di avere concesso in locazione abitativa a CP_1
, con contratto datato 2.5.2014, l'unità
[...] immobiliare (appartamento) sita a Padova in via Paruta n. 46, piano 6°, censito al Catasto fabbricati del Comune di Padova al foglio 154, mappale 1, sub 41, categoria catastale A/2;
- che il contratto aveva durata di tre anni dal 1° maggio 2014 al 30 aprile 2017 con previsione di rinnovo di diritto di due anni alla prima scadenza salvo disdetta;

- di avere comunicato alla conduttrice, con lettera raccomandata del 11.10.2022, la disdetta per finita locazione per la scadenza del 30 aprile 2023;
pagina 2 di 14 - di non avere tuttavia ottenuto il rilascio dell'immobile. 2. Nel procedimento per convalida di sfratto si è costituita la conduttrice, deducendo:
- di condurre l'immobile dal 1.4.1991 in forza di un contratto di locazione transitorio, preteso dal locatore per evitare l'applicazione della l. 392/78;
- di aver sempre pagato un canone superiore a quello dovuto in forza dei parametri stabiliti dalla legge n. 392/78;
- che il contratto concluso il 2.5.2014 non costituiva novazione di quello precedente, ma era stato imposto dal locatore per esigenze fiscali e per aumentare il canone, in violazione dell'art. 13 della l. 431/98;
- che la scadenza contrattuale doveva essere rapportata all'originario rapporto nato nel 1991 e dunque non coincideva con quella del 30.4.2023, bensì con quella del 31.3.2023 o del 30.9.2023, con la conseguenza che il rapporto di locazione doveva ritenersi ancora in essere;

- che la conduttrice aveva, altresì, diritto alla restituzione delle somme pagate a titolo di canone in misura superiore a quella legale, restituzione che si riservava di chiedere in separato giudizio o nello stesso giudizio, ove fosse proseguito a seguito della trasformazione del rito. 3. Con ordinanza del 15 novembre 2023 il giudice ha formulato una proposta conciliativa, accettata da
[...] ma non da Successivamente, CP_1 Parte_1 con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 12 dicembre 2023, il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile per il 31 gennaio 2024, disponendo contestualmente il mutamento del rito. 4. Esperito inutilmente il procedimento di mediazione obbligatoria, dopo il deposito delle memorie integrative la causa è stata istruita mediante c.t.u. sul seguente quesito: «Letti gli atti, esaminati i documenti, assunte le necessarie informazioni presso i pubblici uffici, a) accerti il CTU il canone di locazione applicabile all'immobile per cui è causa sulla base dell'Accordo Territoriale per il Comune di Padova vigente alla data della stipulazione del contratto (2 maggio 2014), tenendo conto delle caratteristiche di detto immobile;
b) verifichi, quindi, se il canone di locazione pattuito nel contratto del 2 maggio 2014 sia rispettoso del canone determinato ai sensi della lettera a) del quesito peritale e, in caso di risposta negativa, indichi a quanto ammonta la differenza tra canone pattuito
pagina 3 di 14 contrattualmente e canone stabilito dall'Accordo Territoriale per il Comune di Padova;
c) riferisca ogni altra circostanza utile ai fini di giustizia». Con la medesima ordinanza il giudice ha rigettato le istanze di prova orale della convenuta evidenziando che i capitoli di prova si presentavano in parte inammissibili in quanto eccessivamente generici ed in parte irrilevanti.
5. Depositata la c.t.u., la causa è stata ritenuta matura per la decisione.
6. Preliminarmente va osservato che risulta soddisfatta la condizione di procedibilità relativa alla mediazione obbligatoria, nonostante il ricorrente abbia Pt_1 dichiarato in sede di primo incontro di non voler proseguire nel procedimento. Va infatti evidenziato che, per espressa previsione normativa, « Quando l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo di conciliazione» (art. 5, comma 4, d.lgs. 28/2010 ratione temporis applicabile).
7. Nel merito va osservato che le odierne parti in causa risultano aver stipulato due contratti di locazione abitativa in relazione all'immobile sito in Padova, alla via Paruta n. 46:
- il primo, senza data ma fatto risalire da entrambe le parti all'anno 1991, concluso per esigenze di natura transitoria della conduttrice diverse da motivi di studio e lavoro, con durata di «alcuni mesi» sino al 30.9.1991, occupazione «saltuaria» e canone di lire 1.800.000 per l'intero periodo (cfr. doc. 6 del ricorrente);
- il secondo, datato 2.5.2014, stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, della l. 431/98 (3+2) dall'1.5.2014 al 30.4.2017 con proroga biennale automatica e canone annuo di euro 4.500,00, oltre oneri accessori (cfr. doc. 1 del ricorrente). 8. Incominciando dal primo contratto, va osservato che la convenuta invoca la simulazione e la nullità della locazione, in quanto prevedeva una «inesistente transitorietà» e stabiliva una durata improrogabile di sei mesi, mentre la durata del rapporto si è poi protratta per venticinque anni. In ragione di tale nullità, la conduttrice invoca l'applicazione dell'equo canone in luogo del maggior canone di locazione contrattualmente convenuto e, sul presupposto di avere pagina 4 di 14 sempre versato al locatore brevi manu un canone di locazione superiore a quello applicabile secondo la l. 392/78, afferma di vantare un diritto alla ripetizione dell'indebito pari a euro 126.729,55 per il periodo dal 1991 al 2014. 8.1. In merito va osservato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, «Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore (art. 26 legge 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa "in fraudem legis", che cela, sotto l'apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell'equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l'applicazione del regime legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale, e la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall'art. 1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del contratto simulato» (cfr. fra le altre Cass. 6145/1997). La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che « Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 legge 27 luglio 1978 n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obbiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola» (cfr. Cass. 4001/95). 8.2. Nel caso di specie non può ritenersi che la convenuta abbia assolto al proprio onere probatorio. 8.3. Va infatti osservato che la conduttrice non ha allegato e provato che al momento della conclusione del contratto di locazione risalente al 1991 avesse intenzione di occupare stabilmente l'immobile per pagina 5 di 14 esigenze abitative;
né ha offerto alcun elemento di prova in grado di dimostrare la simulazione relativa del contratto di locazione intercorsa con il Pt_1 La convenuta si è limitata ad invocare genericamente la simulazione, senza tuttavia provare (e ancora prima allegare specificamente) gli elementi a sostegno della propria affermazione. Nessun capitolo di prova orale articolato in sede di memoria integrativa ha ad oggetto circostanze di fatto idonee a dimostrare l'asserito accordo simulatorio né risultano utili a tal fine i documenti prodotti. 8.4. In disparte tale grave lacuna probatoria, va in ogni caso evidenziato che la nozione di “transitorietà” si riferisce a quei rapporti abitativi destinati a dimora diversa dalla normale e continuativa residenza del conduttore (cfr., fra le altre, Cass. 15627/2005). Nel caso di specie, la stessa conduttrice ha dichiarato nel contratto di locazione oggetto di causa di avere residenza e dimora abituale in Padova, via Cabrini 1 nonché di aver intenzione di occupare l'immobile di via Paruta temporaneamente e saltuariamente. Tale circostanza, già di per sé, induce a escludere che il locatore, al momento della conclusione del contratto, potesse avvedersi, secondo l'ordinaria diligenza, dell'intenzione della di abitare stabilmente CP_1 l'immobile di via Paruta, avendo la stessa espressamente dichiarato di avere residenza e dimora abituale in altro immobile sito nel comune di Padova, motivo per cui avrebbe occupato l'immobile locato soltanto «in via saltuaria». L'appartamento è stato inoltre locato completamente ammobiliato, circostanza, anch'essa, che depone, secondo l'id quod plerumque accidit, per l'utilizzo soltanto transitorio dell'abitazione. Per contro, il fatto che la conduttrice abbia continuato ad occupare l'immobile anche dopo la scadenza del contratto transitorio non può ritenersi di per sé dirimente al fine di dimostrare che all'atto della stipulazione del contratto il locatore fosse a conoscenza della volontà della conduttrice di occupare stabilmente l'immobile (circostanza, va ribadito, neppure allegata dalla convenuta), in assenza di allegazioni e prove in ordine al momento in cui il sarebbe venuto a Pt_1 conoscenza di tale volontà e considerato, peraltro, che «Il contratto di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo per il soddisfacimento di esigenze transitorie non può ritenersi incompatibile con l'istituto della
pagina 6 di 14 rinnovazione tacita ex art. 1597 cod. civ., se dalle circostanze di fatto non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto all'originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria a locazione abitativa primaria» (Cass. 4472/2001). 8.5. Per tali motivi deve quindi escludersi che le parti, allorquando venne concluso il contratto di locazione del 1991, abbiano inteso aggirare, d'accordo fra loro, la disciplina vincolistica di cui alla l. 392/78, dissimulando una locazione per esigenze abitative stabili e primarie mediante una locazione per esigenze transitorie. La pretesa della convenuta di ottenere, ai sensi degli artt. 79 e 12 della l. 392/78, l'applicazione dell'equo canone in luogo del canone pattuito in contratto è dunque infondata, così come la consequenziale domanda di ripetizione degli indebiti asseritamente corrisposti al nel corso del rapporto di locazione. Pt_1 8.6. Sempre in relazione al “primo contratto” di locazione, la convenuta afferma di avere corrisposto brevi manu al locatore un canone superiore a quello contrattuale, ossia 700.000 lire al mese in luogo di 300.000 lire al mese e di vantare, per tale motivo, un diritto alla ripetizione dell'indebito. L'affermazione è tuttavia sfornita di prova. Le dichiarazioni scritte prodotte dalla convenuta in uno con la memoria integrativa provengono da amici e conoscenti della convenuta e non è chiaro il motivo per il quale tali soggetti dovrebbero essere a conoscenza dei pagamenti asseritamente effettuati “in nero” dalla
. Si tratta, inoltre, di dichiarazioni CP_1 estremamente generiche in ordine alle circostanze di tempo e di luogo, oltre che in relazione all'oggetto, posto che nella maggior parte di esse viene dato atto unicamente che la conduttrice corrispondeva puntualmente l'affitto. Allo stesso modo, i capitoli di prova orale 9, 10 e 15 articolati dalla convenuta risultano affetti da insanabile genericità e devono pertanto ritenersi inammissibili. La domanda di ripetizione dell'indebito va quindi respinta in quanto infondata. 9. Passando al secondo contratto di locazione, datato 2.5.2014, il Tribunale osserva in primo luogo che lo stesso risulta essere stato liberamente stipulato dalle parti, senza alcuna costrizione del locatore nei confronti della conduttrice. Le generiche affermazioni pagina 7 di 14 della convenuta in tal senso si risolvono in mere
“clausole di stile”, senza alcun supporto probatorio a sostegno. 9.1. Per mezzo di tale contratto le parti hanno inteso modificare l'originaria convenzione negoziale, mutando la fattispecie legale tipica da locazione transitoria a locazione abitativa agevolata ai sensi dell'art. 2, comma 3, della l. 431/98 (3+2) e stabilendo, altresì, un nuovo canone di locazione (euro 4.500,00 annui oltre oneri accessori). 9.2. Sostiene la conduttrice che il contratto del 2014 sarebbe null'altro che «“la messa a norma” di un rapporto locatizio che nella sostanza era comunque derogativo delle norme imperative», cosicché «tra le parti è intercorso un unico rapporto locativo, il quale ha avuto inizio in data 01.04.1991 data del 1° contratto di locazione nella vigenza della legge 392/78; tale contratto, alla scadenza del 31.03.1995 si era tacitamente rinnovato di altri quattro anni e così via sino al 31.03.2015, ragione per cui è da ritenere che, il secondo contratto del 01.05.2014 (cfr. doc. 4) preteso e imposto dalla proprietà, sia nullo, quantomeno nelle parti in cui è stabilito l'aumento del canone di locazione mensile e il versamento di un'ulteriore somma di spese condominiali». 9.3. L'assunto non convince, in quanto da un lato il contratto di locazione del 1991 non può ritenersi nullo (per i motivi già evidenziati); dall'altro, la convenuta non ha evidenziato la specifica ragione che vietava alle parti di modificare consensualmente la regolamentazione del rapporto fra loro in essere prevedendo una nuova durata contrattuale ed un nuovo canone di locazione. A tale ultimo proposito va evidenziato che l'art. 13 della l. 431/98, invocato dalla conduttrice, sanziona con la nullità le pattuizioni volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (comma 1) e quelle volte a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla medesima legge (comma 3). Mentre quest'ultima fattispecie non risulta essere stata invocata dalla convenuta, in ordine alla prima la conduttrice ha affermato di avere corrisposto sino a settembre 2019 euro 670,00 al mese per canone ed euro 200,00 al mese per spese condominiali in luogo di euro 1.200,00 trimestrali per canone, oltre a spese condominiali, come stabilito in contratto (cfr. p. 10 della memoria integrativa).
pagina 8 di 14 La circostanza risulta, tuttavia, sfornita di prova, posto che nelle missive inviate dal precedente legale della (avv. ), contrariamente a quanto CP_1 Parte_2 sostenuto dalla convenuta, quest'ultimo non afferma che la conduttrice ha versato sino a maggio 2019 l'importo di euro 670,00 mensile per soli canoni, bensì quota parte per canoni e il restante importo per spese condominiali. Il capitolo di prova orale n. 13 articolato dalla convenuta, inoltre, si presenta generico ed in contrasto con la missiva a firma dell'avv. citata dalla Parte_2 stessa (cfr. doc. 32 della convenuta). CP_1 Non può dunque ritenersi provato che fra le parti fosse intercorso un accordo volto a stabilire un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 9.4. Ne deriva che il contratto del 2014 – salvo per quanto si dirà oltre in ordine alla misura del canone di locazione – deve ritenersi validamente concluso, con la conseguenza che la data di scadenza dello stesso risulta essere quella indicata dal locatore, ossia il 30.4.2023 (a seguito della proroga biennale del contratto a far data dalla prima scadenza del 30.4.2017). Il locatore in data 11.10.2022 ha inviato disdetta alla conduttrice, la quale non ha specificamente contestato la regolarità formale della missiva né l'effettiva ricezione della stessa. Il rapporto deve pertanto ritenersi venuto meno per finita locazione a far data dal 30.4.2023, ragion per cui va accolta tanto la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto per scadenza del termine quanto la domanda di condanna della convenuta al rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e cose anche interposte, proposte dal locatore (con conferma dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa il 12 dicembre 2023). 9.5. La convenuta ha poi affermato che il canone di locazione mensile pattuito nel contratto di locazione del 2014 risulterebbe superiore a quello massimo consentito dall'Accordo Territoriale del Comune di Padova, come da perizia allegata. Ciò determinerebbe la nullità del canone ai sensi dell'art. 13, comma 4, della l. 431/98 e il diritto della convenuta alla ripetizione del maggior canone versato a far data dal maggio del 2014. Al fine di vagliare la fondatezza della domanda riconvenzionale è stata disposta c.t.u. sul seguente quesito: «Letti gli atti, esaminati i documenti, assunte le necessarie informazioni presso i pubblici uffici,
pagina 9 di 14 a) accerti il CTU il canone di locazione applicabile all'immobile per cui è causa sulla base dell'Accordo Territoriale per il Comune di Padova vigente alla data della stipulazione del contratto (2 maggio 2014), tenendo conto delle caratteristiche di detto immobile;
b) verifichi, quindi, se il canone di locazione pattuito nel contratto del 2 maggio 2014 sia rispettoso del canone determinato ai sensi della lettera a) del quesito peritale e, in caso di risposta negativa, indichi a quanto ammonta la differenza tra canone pattuito contrattualmente e canone stabilito dall'Accordo Territoriale per il Comune di Padova;
c) riferisca ogni altra circostanza utile ai fini di giustizia». Il CTU, dott.ssa evidenziato che Persona_1 l'immobile in questione appartiene alla “fascia B” del predetto accordo e considerato che «l'altezza massima interna dell'unità è di mt 2,40 che lungo le parerti perimetrali scende a mt 1,60/1,80» ha ritenuto applicabile «il valore minimo della sub fascia 1 pari a € 2,98 / mq». Tenuto poi conto che l'appartamento si presentava parzialmente ammobiliato, pur non essendo dato sapere on precisione che mobili erano presenti nell'immobile per mancanza dell'elenco allegato al contratto di locazione, la CTU ha ritenuto applicabile al canone calcolato una maggiorazione del 20%, sulla base dell'allegato “C” all'accordo territoriale. La CTU ha quindi concluso che «Il canone di locazione applicabile sulla base dell'accordo territoriale del Comune di Padova vigente all'epoca della sottoscrizione del contratto (anno 2014), tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile, risulta di € 243,17/mese x 12 mesi = € 2.918.00 anno»; «La differenza tra canone pattuito contrattualmente, pari a € 4.500,00 annue (€ 375/mese) e il canone determinato dalla scrivente in base all'accordo territoriale pari € 2.918,00/annue (€ 243,17/mese) è pari a € 131,83/mese». La consulenza risulta motivata in modo logico, coerente ed approfondito, anche con riguardo alle risposte fornite dal CTU alle osservazioni dei consulenti di parte, ragion per cui non si ravvisano motivi per discostarsi dagli esiti ivi espressi. In particolare, la CTU, con attenta motivazione, ha indicato le ragioni che portano a preferire l'applicazione di un valore locativo minimo in luogo di un valore più elevato (tenendo conto anche che l'appartamento è dotato di due ampie terrazze) ed ha pagina 10 di 14 altresì applicato una maggiorazione del 20% in ragione della presenza di mobili nell'appartamento al momento della locazione, percentuale che deve ritenersi congrua in mancanza di tempestive e specifiche allegazioni in ordine alla natura del mobilio presente nell'immobile(oramai precluse in questa fase del giudizio). Ne deriva che il contratto di locazione concluso in data 2.5.2014 deve ritenersi nullo in parte qua, ossia in relazione alla misura del canone stabilito dalle parti, superiore a quello massimo stabilito dall'accordo territoriale del Comune di Padova vigente all'epoca della sottoscrizione del contratto in relazione a immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie (art. 13, comma 4, primo periodo, l. 431/1998), e dunque per violazione di norma imperativa ai sensi dell'art. 1418, comma 1, c.c. Ai sensi del comma 6 dell'art. 13 citato, la conduttrice ha diritto alla ripetizione dell'indebito pari alla differenza tra canone versato dal maggio 2014 al luglio 2024 (l'immobile è stato infatti rilasciato il 3 luglio 2024, come precisato dal ricorrente a verbale della odierna udienza) e canone massimo consentito per legge. La domanda di ripetizione dell'indebito, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, non può, peraltro, ritenersi prescritta, avendo la giurisprudenza di legittimità chiarito, con riferimento al comma 2 dell'art. 13 della l. 431/1998, ma con motivazioni applicabili anche all'analoga previsione del comma 4 giusta la previsione del comma 6, che «In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, il rispetto da parte del conduttore del termine semestrale di decadenza, previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431 del 1998, applicabile "ratione temporis", per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento della riconsegna dell'immobile locato, rendendo inopponibile nei suoi confronti qualsivoglia eccezione di prescrizione, laddove, in caso contrario, egli è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata al momento dell'esercizio dell'azione» (Cass. 9937/2023). Poiché alla data della proposizione della domanda riconvenzionale non era ancora intervenuta la restituzione dell'immobile (effettuata in data 3 luglio pagina 11 di 14 2024), la conduttrice non può ritenersi incorsa in decadenza o prescrizione del proprio diritto restitutorio.
10. Le ulteriori domande della conduttrice – di riduzione del canone di locazione ex art. 1575 c.c. in ragione di asseriti vizi dell'immobile e si risarcimento del danno per mobbing immobiliare in ragione della «interruzione dei servizi» di energia elettrica acqua e gas da parte del locatore - risultano del tutto generiche, non avendo la convenuta chiarito quali gravi vizi affliggano l'immobile né essendo chiaro in che modo ed in che specifiche occasioni il avrebbe «provveduto, Pt_1 motu proprio, allo scopo di “convincere” la conduttrice a rilasciare il bene, all'interruzione delle utenze presso gli enti fornitori» (così a p. 16 della memoria integrativa), oltre che sfornite di elementi probatori a sostegno. Tali domande, pertanto, vanno senz'altro respinte.
11. Va poi osservato che il locatore ha eccepito in via riconvenzionale, al fine di paralizzare la domanda di ripetizione dell'indebito della convenuta di cui al paragrafo 9 della presente sentenza, il diritto a vedersi rimborsare le spese sostenute nel corso della locazione per utenze luce e gas e per TARI, che il contratto poneva a carico della conduttrice. 11.1. Trattasi di eccezione riconvenzionale e non di vera e propria domanda riconvenzionale – in quanto, sebbene allarghi il thema decidendum, mira unicamente a paralizzare la pretesa creditoria della convenuta e non ad ottenere un provvedimento di condanna sfavorevole alla convenuta - ragion per cui non opera il disposto dell'art. 418 c.p.c. (cfr. Cass. 756/1986 in base alla quale « La distinzione tra eccezione riconvenzionale e domanda riconvenzionale risiede nel fatto che quest'ultima consiste in una controdomanda con la quale il convenuto non si limita a chiedere il rigetto della domanda dell'attore, ma chiede con effetto di giudicato un positivo accertamento del suo diritto, mentre la prima consiste in un mero strumento di difesa mirante ad elidere gli effetti della pretesa della parte attrice;
consegue che solo nel primo caso trova applicazione l'art. 418 cod. proc. civ. e quindi è necessaria l'istanza del convenuto diretta ad ottenere la fissazione di una nuova udienza»). 11.2. In ordine a tale eccezione risulta necessario un approfondimento istruttorio, se del caso mediante c.t.u. contabile atta a ricostruire l'ammontare esatto delle pagina 12 di 14 spese per utenze e per TARI anticipate dal locatore per conto della conduttrice. Deve inoltre precisarsi che l'accoglimento, in tutto in parte, dell'eccezione riconvenzionale del ricorrente incide anche sul quantum restitutorio da quest'ultimo dovuto alla convenuta per i motivi esposti al paragrafo 9 della presente sentenza, operando la compensazione atecnica fra i due controcrediti, sicché l'esatta quantificazione del credito restitutorio di CP_1
va rimessa alla sentenza definitiva, così come
[...] la decisione in ordine alla domanda di condanna alla restituzione del deposito cauzionale proposta dalla convenuta. La causa viene quindi rimessa in istruttoria con separata ordinanza. 12. Le spese di lite vanno regolate all'esito del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale, non definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G 7059/2023:

1. ACCERTA e DICHIARA la risoluzione per finita locazione, a far data dal 30.4.2023, del contratto di locazione abitativa stipulato da Parte_1 con in data 2.5.2014, avente ad Controparte_1 oggetto l'unità immobiliare sita a Padova in via Paruta n. 46, piano 6°, censito al Catasto fabbricati del Comune di Padova al foglio 154, mappale 1, sub 41, categoria catastale A/2.

2. CONDANNA alla immediata Controparte_1 restituzione a dell'immobile di cui al Parte_1 punto 1 del presente dispositivo, libero da persone e cose, anche interposte.

3. ACCERTA e DICHIARA la nullità parziale del contratto di locazione abitativa stipulato da Parte_1 con in data 2.5.2014 per Controparte_1 violazione dell'art. 13, comma 4, primo periodo della l. 431/1998.

4. RIGETTA le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta in relazione al contratto di locazione abitativa stipulato per esigenze di natura transitoria da con Parte_1 Controparte_1 nell'anno 1991.

5. RIGETTA le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta, di cui al paragrafo 10 della presente sentenza.

6. DISPONE la rimessione in istruttoria della causa come da separata ordinanza.
pagina 13 di 14 7. Spese al definitivo. Così deciso in Padova, il 25 marzo 2025. Il Giudice Alberto Stocco
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