REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 2673/2018 di R.G. avente ad oggetto: responsabilità contrattuale.
TRA
(C.F. , rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. Massimo Manzi, in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
CONTRO
(P. IVA ), in persona del suo legale CP_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Gabriele Molisso, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione, domiciliata come in atti;

CONVENUTA CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 20.03.2025 in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, la sig.ra conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Nola, la al fine di sentirla condannare CP_1
al pagamento dell'importo di euro 60.000,00, quale doppio dell'importo della caparra versato dall'attrice in data 01.10.2015, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento al saldo e al risarcimento del maggior danno per la somma di euro 30.000,00, previo accertamento del grave inadempimento in cui sarebbe incorsa la società convenuta.
Parte attrice deduceva che, con scrittura privata del 01.10.2015, si era impegnata ad acquistare dalla un appartamento sito in Volla CP_1
(NA) alla Via Rossi – Via Sanzio, scala D, primo piano, composto da 4
vani e accessori, nonché box auto al piano seminterrato, scala D, int. 4, di mq 30 circa.
Parte attrice sosteneva di aver versato, al momento della stipulazione del preliminare, la cifra di euro 30.000,00, a titolo di caparra confirmatoria.
Nel contratto preliminare citato era stata indicata la data del 30.12.2017, quale termine ultimo per la stipula del rogito notarile.
In attesa della realizzazione dell'immobile per cui è causa, l'attrice aveva messo in vendita l'abitazione in cui aveva vissuto in precedenza, onde procurarsi il denaro sufficiente per l'acquisto dell'appartamento in costruzione.
Secondo quanto dedotto dall'attrice, nel mese di dicembre 2016, aveva dovuto vendere il suddetto immobile sito in via Figurelle,39, in cui aveva precedentemente vissuto, per una cifra decurtata della somma di euro
20.000,00, in quanto aveva il timore di non riuscire a ottenere nei tempi dovuti la cifra da corrispondere per il nuovo acquisto.
Nel frattempo, l'attrice aveva dovuto trasferirsi, insieme al proprio nucleo familiare, presso una nuova abitazione presa in locazione nel
Comune di Volla, alla via F. Petrarca.
In considerazione della sostanziale inerzia della società convenuta, che non aveva ancora dato inizio ai lavori, parte attrice aveva poi provveduto a registrare il contratto preliminare di compravendita presso l'Agenzia delle entrate, in data 13.02.2017, al n. 619/3.
Parte attrice deduceva, infine, che, a seguito di una serie di ricerche effettuate, era venuta a conoscenza del fatto che la società convenuta aveva ottenuto il permesso di costruire n. 77 del 26.06.2015 per la realizzazione di un complesso di nuova costruzione destinato a servizi medici e non per la realizzazione di un fabbricato per civili abitazioni, come aveva invece sostenuto parte convenuta.
In data 28.02.2018, l'attrice aveva inoltrato, dunque, una formale diffida stragiudiziale alla società convenuta, cui non sarebbe seguito alcun riscontro.
La costituitasi in giudizio soltanto in seguito alla concessione CP_1
dei temini istruttori ex art 183 comma cpc, sosteneva che nel contratto preliminare di vendita era stato convenuto il prezzo complessivo di euro
290.000,00 per la compravendita dell'immobile, così ripartito:
- euro 30.000,00 da corrispondere al momento della sottoscrizione del preliminare;

- euro 260.000,00 da corrispondere in 20 rate mensili a decorrere dall'inizio lavori.
Secondo quanto dedotto dalla convenuta, la cifra di euro 30.000,00,
tuttavia, non era prevista nel contratto a titolo di caparra confirmatoria ma alla stregua di mero acconto sul prezzo totale.
Inoltre, secondo quanto dedotto dalla società convenuta, parte attrice non avrebbe versato alcun acconto, tanto è vero che sarebbe stato allegato alcun documento a supporto di tale versamento. Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
Parte attrice agisce in giudizio per ottenere la condanna di controparte alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria che asserisce di aver versato in occasione della stipula del preliminare di compravendita di un immobile e al risarcimento del maggior danno conseguente al grave inadempimento in cui sarebbe incorsa la società convenuta.
In primo luogo, è necessario valutare la condotta delle parti al fine di individuare eventuali inadempimenti.
In atti, è stato depositato il contratto preliminare con cui le parti si impegnano a concludere un futuro contratto di compravendita immobiliare, con data 01.10.2015.
Parte attrice si è impegnata al pagamento del prezzo complessivo di euro
290.000,00, cifra da ripartire secondo le seguenti modalità:
- 30.000 euro da corrispondere al momento della sottoscrizione dello stesso preliminare;

- 260.000,00 da corrispondere in 20 rate mensili dall'inizio dei lavori, con saldo alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio.
La consegna dell'immobile per cui è causa è stata fissata, nell'atto suddetto, per la data del 30.12.2017. Vero è che parte convenuta, costituendosi tardivamente è incorsa nelle preclusioni processuali ex art 167 cpc comma II, (domande riconvenzionali, eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio)
e tuttavia l'applicazione del principio di non contestazione ex art 115 cpc invocato da parte attrice in relazione alle circostanze tardivamente dedotte dalla convenuta va letto in combinato disposto con i principi generali del processo civile in materia di prova dei fatti costituitivi.
Sul punto la Suprema Corte di Cassazione, intervenuta a più riprese sull'argomento non ha mancato di chiarire che “In ogni caso, detto principio,
se solleva la parte dall'onere di provare il fatto non specificamente contestato dal convenuto costituito, non esclude tuttavia che il giudice, ove dalle prove comunque
acquisite emerga la smentita di quel fatto o una sua diversa ricostruzione, possa pervenire ad un diverso accertamento” (Cass n. 16028/2023 Terza Sezione Civile )
L' art 115, primo comma, c.p.c., non postula una fictio dimostrativa del fatto non specificatamente contestato, bensì si limita a stabilire una relevatio ab onere probandi a favore della parte che lo ha allegato;
la circostanza narrata, in difetto di una specifica contestazione, dovrà essere valutata dal giudice nella formazione del suo convincimento, potendo, pur sola e indimostrata, fondare la decisione, ma potrà anche essere reputata inesistente, qualora constino agli atti prove in senso contrario. Nel caso di specie la sig.ra a sostegno delle proprie Parte_1
argomentazioni, non allega alcun documento volto ad attestare l'avvenuto versamento dei 30.000,00 euro in favore della società
convenuta.
Né la lettera del contratto preliminare reca indicazioni con riferimento alle modalità di pagamento di tale cifra (assegni, bonifici ecc), limitandosi le parti a stabilire che la somma sarebbe stata corrisposta al momento della sottoscrizione del preliminare.
In particolare nella prassi delle compravendite immobiliari e con specifico riferimento al contratto preliminare di vendita, la caparra va indicata esplicitamente come "caparra confirmatoria" o "caparra penitenziale". L'importo deve essere chiaramente specificato, con indicazione della modalità di pagamento (contanti, assegno, bonifico,
ecc.) e, se necessario, delle scadenze per il versamento. E ciò anche in considerazione della normativa sulla tracciabilità dei pagamenti nelle compravendite immobiliari che impone che le modalità di pagamento siano dichiarate in modo analitico indicando se il pagamento è stato effettuato in contanti, assegno bancario, assegno circolare o bonifico bancario, e specificando gli estremi delle operazioni.
Nessuno di tali aspetti risulta specificato nel preliminare né vi è prova in atti dell'effettivo spostamento patrimoniale.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che “In tema di caparra confirmatoria, il patto con cui si stabilisce la corresponsione di una
determinata somma di denaro per il caso di inadempimento delle obbligazioni nascenti da un contratto principale ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti
giuridici se non si perfeziona con l'effettiva consegna del denaro. La mera previsione in un contratto preliminare dell'obbligo di versamento della caparra non è sufficiente a far
presumere l'avvenuto pagamento della stessa, essendo necessaria la prova dell'effettiva consegna della somma per poter invocare gli effetti di cui all'art. 1385, comma 2, c.c.
Le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possono differire la consegna della caparra a un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto
dall'art. 1385, comma 1 c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, ma non possono escludere la natura reale del patto accessorio attribuendo
all'obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che la legge ricollega alla sua materiale consegna. La sottoscrizione di un contratto preliminare in cui sia pattuito il
versamento di una caparra confirmatoria non vale quale quietanza dell'effettivo pagamento di tale somma da parte del promissario acquirente al promittente venditore” Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 26432 del 13 settembre 2023. Conseguentemente la mancanza di prova relativa alla datio del danaro costituisce elemento ostativo al riconoscimento del diritto alla restituzione.
La circostanza relativa al versamento della presunta caparra, inoltre, non trova alcun riscontro nelle testimonianze rese in giudizio.
All'udienza del 29.10.2019, la testimone escussa, la sig.ra
[...]
alla seguente domanda: “Vero è che la sig.ra ha Tes_1 Parte_1
dovuto anticipare la vendita dell'appartamento sito in Napoli alla Via Figurelle, 39 per procurarsi la provvista necessaria a far fronte ai pagamenti previsti nel preliminare
di vendita stipulato con la , così rispondeva: “è vero, anzi aggiungo che CP_1
nel settembre 2015 stipulai con la sig.ra un compromesso perché io Parte_1
acquistassi l'appartamento sito in Napoli alla via figurelle, 39, di proprietà della sig.ra versando la somma di euro 5.000,00 con assegno a titolo di caparra e Pt_1
acconto prezzo. Siccome in quel periodo la sig.ra non era convinta di poter Pt_1
acquistare un altro appartamento, di comune accordo tenemmo il compromesso sospeso,
fino a risolverlo nel mese di febbraio 2016, con restituzione dell'assegno di caparra.
Essendo io comunque interessata all'acquisto di quella casa, nel successivo mese di
aprile venni contattata dalla sig.ra la quale mi chiedeva se ero ancora Pt_1
interessata ad acquistare il suo appartamento, in quanto lei si dichiarava certa di
poter, a sua volta, comprare il nuovo appartamento, ma mi chiedeva di poter effettuare con velocità tale vendita in mio favore, immediatamente necessitando del denaro. Per
tale ragione, dichiarandomi io disponibile per tale acquisto, dovendo accelerare i tempi e dovendo accollarmi il mutuo già esistente, anziché poterne fare uno nuovo,
convenimmo una riduzione sul prezzo dell'immobile di euro 20.000,00, per cui il prezzo definitovo che ho pagato è stato di euro 135.000,00, a fronte degli iniziali
155.000,00. Solo dopo il mio acquisto, la sig.ra mi raccontò della Pt_1 CP_1
,
[...]
All'udienza del 29.10.2019, la testimone escussa, la sig.ra Tes_2
alla domanda: “Vero è che l'appartamento sito in Volla alla Via
[...]
Petrarca 33, di cui al contratto di locazione stipulato dal Sig.r è Parte_2
abitato dallo stesso, dalla Sg.ra e dai loro figli?”, così Parte_1
rispondeva: “posso aggiungere che la sig.ra abita a via petrarca, Parte_1
33 volla almeno dal 2016 ed è ancora in quell'appartamento”.
Sulla base delle testimonianze rese in giudizio non è possibile, dunque, evincere la circostanza dell'effettivo versamento della cifra di euro
30.000,00 da parte dell'attrice, in quanto, sulla base delle riportate affermazioni, al più, è possibile dedurre la necessità sorta in capo alla sig.ra di doversi procurare la cifra necessaria per Parte_1
l'acquisto di un nuovo appartamento.
Tale contegno, tuttavia, non può essere assunto a fondamento di un obbligo restitutorio risarcitorio in capo alla società convenuta, in quanto,
sulla base degli accordi intercorsi, resta indimostrato l'adempimento dell'attrice rispetto al pagamento della caparra.
Sulla base degli atti di causa, in sostanza, emerge che entrambe le parti sono rimaste inadempienti rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare menzionato, di conseguenza nessun obbligo risarcitorio può essere posto in capo alla convenuta.
La circostanza del versamento della presunta caparra non può evincesi, invero, nemmeno sulla scorta della documentazione depositata in atti,
che risulta la seguente:
1) contratto preliminare di vendita dell'appartamento sito in Napoli alla
Via Figurelle, 39 del 08.09.2015;
2) atto di risoluzione consensuale del preliminare di vendita del
08.09.2016;
3) contratto preliminare di vendita dell'appartamento sito in Napoli alla
Via Figurelle, 39 del 04.06.2016;
4) atto pubblico di compravendita per Notar del Persona_1
22.12.2016, dell'appartamento sito in Napoli alla Via Figurelle 39;
5) proposta di affitto dell'appartamento sito in Volla, in Via Petrarca, 33;
6) assegno con quietanza del deposito cauzionale e del canone di locazione per l'appartamento sito in Via Petrarca, 33, Volla;

7) fattura intermediazione immobiliare per la locazione dell'appartamento, sito in Via Petrarca, 33, Volla;

8) ricevuta di registrazione del contratto di locazione di Via Petrarca, 33,
Volla;
9) copia bonifici pagamenti canone di locazione appartamento Via
Petrarca, 33, Volla.
In definitiva, non è stato depositato alcun documento comprovante il versamento della somma di euro 30.000,00 a favore della convenuta.
In considerazione della mancata prova del versamento della somma di euro 30.000,00, non può essere rilevato il grave inadempimento della controparte e il conseguente obbligo risarcitorio e restitutorio connesso.
Conclusivamente, va rigettata, in quanto infondata, la domanda di parte attrice relativa alla restituzione di quanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria, e al risarcimento del maggior danno, in considerazione della mancata prova del grave inadempimento in cui sarebbe incorsa parte convenuta.
Le spese di lite possono ritenersi compensate in considerazione dell'andamento del presente giudizio e del tenore della pronuncia fondata sugli orientamenti di legittimità in difetto di specifiche e dirimenti allegazioni istruttorie delle parti

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 2673/2018, così provvede:
- rigetta la domanda attorea
- compensa le spese di lite.
Così deciso in Nola, lì 11.06.2025
Il Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura