R.G. 1254/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE

in persona del giudice dott. Elisa Iacone, all'udienza del 25.3.2025, all'esito della camera di consiglio (ore 11.58), ha pronunciato – dando lettura (in assenza del difensore della parte costituita, allontanatosi nelle more) del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429, co. 1, c.p.c. (richiamato dall'art. 447-bis, co. 1, c.p.c.) – la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1254 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
(P.IVA: , in persona del legale rappresentante pro-tempore Parte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Federica Morabito ed elettivamente domiciliata Parte_2 presso lo studio di quest'ultima in Roma, Via Malcesine 37, giusta delega in atti
ATTRICE
E
(C.F. ) E (C.F. CP_1 C.F._1 CP_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Michele Porcacchia ed elettivamente C.F._2 domiciliati presso il cui studio, sito in Terni, Via Narni n. 232; giusta delega in atti
CONVENUTI
Oggetto: locazione di immobile urbano
Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 25.3.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione, ritualmente notificato, la ha intimato sfratto per morosità ai Pt_1 signori E relativamente all'immobile ad uso civile CP_1 CP_2 abitazione, sito in Terni, Via C. Battisti n. 119, interno “14”, distinto al N.C.E.U. di Terni al foglio 108, particella n. 318, sub 16 in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 02/01/2024 e registrato in data 04/01/2024protocollo n.
24010410374729506 mod. III Att. Privato.
I signori si sono costituiti in giudizio opponendosi alla convalida, Parte_3 eccependo il grave inadempimento del locatore in relazione all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ex art 1575 e 1576 c.c., nonché la presenza di rilevanti vizi occulti, condizione che avrebbe legittimato l'autoriduzione del canone di locazione, anche in considerazione della sussistenza di un controcredito di natura risarcitoria in capo agli stessi, chiedendo, altresì, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
All'esito dell'udienza del 23.07.2027, con ordinanza del 24.07.2024, il Giudice ha rigettato la richiesta di emissione dell'ordinanza di provvisorio rilascio dell'immobile ed ha assegnato termine per l'avvio della procedura di mediazione, altresì disponendo il mutamento del rito e rinviando la causa all'udienza del 19.11.2024 con termine alle parti per l'integrazione dei rispettivi atti.
In data 27.11.2024, i convenuti hanno depositato ricorso ex art 700 cpc chiedendo un intervento di manutenzione straordinaria sulla caldaia dell'appartamento che risultava non funzionante.
Con decreto del 2.12.2024 è stata fissata l'udienza del 12.12.2024 per la trattazione della domanda cautelare spiegata in corso di causa.
Con ordinanza riservata emessa in data 11.1.2025 è stata rigettato il ricorso ex art 700 cpc per mancanza sia del fumus che del periculum.
La causa è stata istruita in via documentale e, con ordinanza del 11.1.2025, è stata fissata l'udienza del 25.3.2025 per la discussione orale e la decisione.
All'udienza del 25.3.2025 lo scrivente giudice, fatte precisare le conclusioni alle parti costituite ed esaurita la discussione orale della causa, si è ritirato in camera di consiglio.
Preliminarmente, occorre sottolineare che risulta infondata l'eccezione di nullità della mediazione poiché correttamente l'istanza di avvio della mediazione è stata comunicata alla parte dalla segreteria dell'organismo di mediazione competente (cfr. sul punto Tribunale di
Torre Annunziata, sentenza. 529/2023 e Tribunale di Avellino sentenza n. 178/2024).
Venendo al merito della controversia, deve senz'altro dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa, infatti, secondo un consolidato orientamento sia della giurisprudenza di legittimità e di merito, la richiesta proveniente da entrambe le parti della risoluzione contrattuale determina la necessità di risolvere il contratto, pertanto, il giudice deve dichiararla (vedi sul punto Cass. 26907/2014 e ordinanza n. 19706/2020).
Ciò posto in relazione alla risoluzione del contratto, devono essere esaminate le altre domande formulate dalle parti stante il dedotto reciproco inadempimento e le richieste conseguenziali espletate.
In punto di diritto, giova premettere che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'art
1460 cc si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, la Suprema Corte di Cassazione (Sez. 6 - 3, Ordinanza n.
17020 del 26/05/2022) ha insegnato che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.
Tuttavia, è stato ulteriormente precisato che "il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art 1460 cc, non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte' (così Cass. Sez. 3, ord. 29 gennaio 2021, n. 2154, Rv. 660438-
01).
In particolare, deve sottolinearsi che l'art 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art
1578 c.c., con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.
L'importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell'immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni. E se, allora, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l'art 1460 cc e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell'articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o l'adempimento inesatto di controparte "avuto riguardo alle circostanze" non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze" l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore.
In questo raffronto “sintonizzante” non può non venire inclusa pure la sospensione parziale - quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso - proprio perché si tratta di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma - come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l'eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell'immobile - anche di un adempimento inesatto (cfr. in tale senso Cass. sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n.
12103; Cass. 15 aprile 2011, n. 8767, Cass. 25 giugno 2019, n. 16917, n. 16918; Cass. 22 settembre 2017, n. 22039).
Occorre, altresì, ricordare che l'art 1575 cc individua, tra le obbligazioni del locatore, quella di consegnare il bene in buono stato e di mantenerlo in stato di servire all'uso convenuto.
Quest'obbligo deve considerarsi violato non solo quando, per incuria del locatore, il bene locato sia divenuto specificamente inidoneo all'uso ma anche quando la concreta utilizzazione dell'immobile locato, sempre per fatto imputabile al locatore, non sia possibile. Tale disposizione va poi coordinata con le altre disposizioni che impongono specifici obblighi al locatore, positivi e negativi, tra cui quello di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore (art 1576 cc). L'obbligo del locatore di mantenimento della cosa locata in buono stato ex art. 1575 n. 2, nella sua declinazione positiva, quale fonte del suo obbligo di procedere alle riparazioni, va distinta tuttavia dall'obbligazione di garanzia per i vizi della cosa locata prevista all'art 1578 cc.
Al riguardo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità così si esprime
"Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art 1578 cc- la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art 1575 cc, ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art 1576 cc, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale" (cfr. Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 24459 del 21/11/2011).
Ampia parte della giurisprudenza (Trib. Roma sez. VI, 4 novembre 2019, n. 21328; Trib.
Roma sez. VI, 4 giugno 2019, n. 11862; Trib. Cagliari, 31 maggio 2018, n. 1601; Trib. Pisa, 3 maggio 2017, n. 529) ritiene peraltro che i vizi della cosa locata non diano facoltà al conduttore di autoridurre il canone, ma solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo.
Infatti, la cosiddetta autoriduzione del canone costituirebbe fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che finirebbe per causare il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578 co 1 cc, per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti;
in tal senso si
è espressa anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. 2 marzo 2018, n. 4913, Cass. 18 aprile
2016, n. 7636).
Venendo al caso di specie, quini, occorre procedere (Cass., ord. n. 5700 del 2024) ad una valutazione comparativa delle condotte tenute dalle parti, valorizzando comunque il fatto che il conduttore ha continuato a fruire regolarmente del godimento dell'immobile, detenuto fino ad oggi.
Sulla base della documentazione versata in atti, invero, è possibile ritenere che le condizioni dell'immobile abbiano determinato una significativa riduzione della concreta possibilità di godere pienamente dell'immobile (in particolare si fa riferimento alle documentate carenze all'impianto elettrico che hanno determinato ripercussioni in termini di sicurezza in considerazione della presenza di minori nell'appartamento), situazione che, sebbene non ha impedito del tutto il godimento dell'immobile, è tale da giustificare una sospensione parziale
(non totale) dal pagamento del canone di locazione, essendo sufficiente per agire in via di autotutela ex art 1460 cc anche solo un inesatto inadempimento, riconducibile nel caso concreto ad un limitato godimento dell'immobile locato, dovuto alle condizioni accertate.
Pertanto, considerato l'importo contrattualmente pattuito a titolo di canone di locazione,
l'importo effettivamente versato dal conduttore e la morosità allegata dal locatore, deve giungersi, infine, a condannare i conduttori al pagamento della somma di euro 1900 calcolata a seguito della riduzione del canone di locazione ad euro 300 mensili giustificata a fronte del limitato godimento dell'immobile che ha legittimato una sospensione parziale del pagamento ex art. 1460 cc.
A questo importo di euro 1900, infine, deve essere sottratta la somma di euro 90,00 pari alle spese documentate dal conduttore per la riparazione della caldaia (euro 1810).
Quanto appena detto determina logicamente il rigetto della domanda risarcitoria avanzata in via riconvenzionale dai convenuti.
In relazione alle spese di lite, occorre distinguere le spese della fase cautelare da quelle del merito, quest'ultime, stante la soccombenza reciproca, devono essere integralmente compensate, mentre quelle della fase cautelare seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91
c.p.c. e sono liquidate a carico della parte convenuta come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022) in base al valore, alla natura e alla complessità (inferiore alla media) della controversia.


P.Q.M.



Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di , Pt_1 CP_3 CP_2 ogni altra difesa, eccezione ed istanza disattesa, così provvede: - dichiara la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 02/01/2024 e registrato in data 04/01/2024 protocollo n. 24010410374729506 mod. III Att. Privato;

- ordina ai sig.ri E il rilascio immediato CP_1 CP_2 dell'immobile sito a Terni in Terni, Via C. Battisti n. 119, interno “14”, distinto al
N.C.E.U. di Terni al foglio 108, particella n. 318, sub 16;
- condanna in solido tra di loro, al pagamento CP_1 CP_2 della somma di euro 1810 a titolo di canoni di locazione, oltre agli interessi legali sulla stessa dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti;

- compensa integralmente le spese di lite della presente fase di merito;

- condanna in solido tra di loro, alla rifusione CP_1 CP_2 in favore di delle spese processuali della fase cautelare, che liquida Pt_1 complessivamente in € 655, oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta;

Terni, 25.3.2025
Il giudice
(dott. ssa Elisa Iacone)