N. R.G. 3130/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3130/2020 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GIUSEPPE Parte_1 P.IVA_1
CUDONI
ATTRICE contro ol patrocinio degli avv.ti RENATO MARGELLI e LUIGI AZZENA CP_1
, col patrocinio dell'avv. ANTONIO CP_2 Controparte_3
MANCONI
CONVENUTE
Oggetto: azione revocatoria ordinaria
CONCLUSIONI
PER L'ATTRICE: “Voglia il Giudice Unico dell'adito Tribunale, contrariis reiectis, dichiarare inefficace nei confronti del per le causali di cui all'espositiva, ai sensi e per gli Parte_1 effetti di cui all'art. 2901 c.c., il seguente atto: atto pubblico a rogito Notaio Dott.ssa in Persona_1
Villacidro, in data 12.1.2016, Rep. e Racc. 29360/13182, trascritto presso la Conservatoria RR.II. di
Tempio Pausania il 2.2.2016 al n. 477 Reg. Part., nonché presso quella di Foggia il 2.2.2016 al n. 1591
Reg. Part., con cui la ha disposto di propri diritti di unità immobiliari in regime di c.d. CP_1
“multiproprietà”, in favore della società corrente in Sassari, Controparte_4 in Strada Provinciale 18, n. 207, e precisamente i seguenti cespiti, in comproprietà indivisa e con godimento esclusivo ciclico temporaneo ed alternato (omissis)”
PER LA CONVENUTA TEMA: “Voglia il Tribunale Ill.mo rigettare la domanda avversa, con condanna dell'attore alle spese, anche ex art. 96 cpc, e pagamento diretto delle stesse, essendo i sottoscritti difensori procuratori antistatari”
PER LA CONVENUTA : “Il Trib.le Ill.mo, ogni contraria Controparte_4 istanza, eccezione e deduzione respinta, nel rilevare che la documentazione prodotta in giudizio in copia, non è munita della dichiarazione di conformità all'originale con la ovvia conseguenza della inutilizzabilità perché se ne contesta la conformità, si compiaccia di: A) Rigettare la domanda così come proposta dal . Con il favore delle spese”. Parte_1

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 5 Con citazione notificata il 13 novembre 2020 conveniva davanti a questo Parte_1 tribunale e chiedendo fosse dichiarato inefficace CP_1 Controparte_4 nei suoi confronti l'atto pubblico con cui la prima aveva disposto di diritti reali immobiliari in danno di essa esponente.
Esponeva di essere creditrice di in forza di un contratto di mutuo fondiario stipulato nel CP_1
2009 e rinegoziato in esito ad accordo di ristrutturazione dei debiti in data 2 agosto 2012, essendo la mutuataria rimasta totalmente inadempiente, per un importo di oltre 3.300.000 euro. Anche l'ulteriore mutuo di scopo accordatole nel 2012 era rimasto inadempiuto dalla società convenuta, per oltre
500.000 euro. La banca attrice aveva quindi ottenuto da questo tribunale un decreto ingiuntivo, n. 696 del 2015, per il pagamento di quanto dovutole, pari per solo capitale ad un ammontare di oltre
3.100.000,00 euro.
A fronte degli ulteriori inadempimenti, dell'emissione di altro provvedimento monitorio e dell'opposizione proposta, con la sentenza n. 1128/2018 emessa da questo tribunale il 30.10.2018 e passata in giudicato, era stata condannata al pagamento, in favore della di CP_1 Parte_2
815.876,40 euro, oltre interessi di mora. A seguito della cessione alla banca esponente del ramo d'azienda di con atto del 20 maggio 2016, di detti crediti era ormai titolare Parte_2 [...]
Parte_1
Assumeva quindi l'attrice che con l'atto pubblico stipulato il 12 gennaio 2016 meglio indicato in CP_1 epigrafe, aveva disposto di numerosi diritti su immobili di particolare pregio, ubicati in note località turistiche e acquisiti in regime di multiproprietà, in favore della società Controparte_4 per un prezzo di 54.545,45 euro, come indicato nel rogito e corrisposto con le modalità ivi
[...] riportate, ossia, quanto a € 2.500,00, versati in contanti contestualmente alla stipulazione del contratto, e quanto a € 57.500,00, l'acquirente si era obbligata a corrisponderli in 92 rate mensili, ciascuna di
625,00 euro, con ultima scadenza il 5.11.2019, pagamento garantito da effetti cambiari.
Tanto premesso, assumeva che l'atto dispositivo pregiudicasse le ragioni di credito di essa esponente, rendendone più difficile la soddisfazione, comportando una netta riduzione della garanzia patrimoniale, trattandosi peraltro delle ultime risorse immobiliari di cui la debitrice poteva disporre.
Essendo altresì palese la ricorrenza dell'elemento soggettivo, trattandosi di atto successivo al sorgere del credito, e ricorrendo anche la consapevole partecipazione del terzo acquirente all'atto recante pregiudizio alle ragioni di credito, essendo stata peraltro la società costituita poco tempo prima della stipulazione del richiamato atto pubblico ed apparendo il prezzo concordato manifestamente inferiore ai valori di mercato per siffatte unità immobiliari, ricorrevano dunque secondo l'attrice tutte le condizioni per dichiarare inefficace l'alienazione, ai sensi dell'art. 2901, c.c.
Sulla base di tali assunti, formulava le conclusioni sopra riportate.
Si costituiva e contestava la domanda, negando la ricorrenza delle condizioni per la dichiarazione CP_1
d'inefficacia dell'atto dispositivo. In particolare, argomentava sulla congruità del prezzo concordato, anche tenuto conto che l'acquirente aveva assunto l'onere di saldare le ingenti spese condominiali pregresse e che il godimento delle unità immobiliari era riferito per lo più a periodi di bassa stagione.
Contestava anche la ricorrenza di una consapevole partecipazione del terzo all'atto asseritamente pregiudizievole, nonché l'avvenuto acquisto da parte del delle posizioni creditorie Parte_1 maturate in capo alla Concludeva per il rigetto della domanda. Parte_2
pagina 2 di 5 Si costituiva anche la in e contestava la domanda, escludendo Controparte_4 CP_4
l'affermata costituzione ad hoc della società e l'esistenza di alcuna consapevolezza dell'esposizione debitoria dell'alienante. Negava la ricorrenza del consilium fraudis ritenendo che la compravendita delle multiproprietà, peraltro relativa a soli nove immobili, non presentasse alcuna anomalia, nemmeno nel corrispettivo pattuito, non avendone l'attrice dimostrato la divergenza rispetto ai valori di mercato delle unità immobiliari in multiproprietà. Concludeva per il rigetto della domanda.
La causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione il 6 luglio 2024 sulle riferite conclusioni, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190, c.p.c.
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La domanda attrice è fondata, ricorrendo gli elementi richiesti dall'art. 2901 c.c. per la sollecitata dichiarazione d'inefficacia dell'atto dispositivo.
Sono, in primo luogo, ampiamente documentate le ragioni di credito giustificanti l'esercizio della revocatoria che risultano dai provvedimenti monitori richiamati in epigrafe (è intervenuta nelle more del processo anche la sentenza n. 1162/2020 che, respingendo l'opposizione al decreto ingiuntivo, aveva condannato al pagamento dell'importo di € 3.157.057,00 in favore del ), CP_1 Parte_1 dall'accordo di ristrutturazione dei debiti (all. 2), nonché dalla menzionata sentenza di condanna irrevocabile. Il vanta quindi un ingente credito, sorto sia a seguito Parte_1 dell'inadempimento dei mutui stipulati con sia per le posizioni acquisite in esito alla CP_1 documentata cessione integrale di ramo d'azienda da parte della (v. doc 9 attrice) con Parte_2 cui erano stati trasferiti alla cessionaria, odierna attrice, anche tutti i crediti verso la clientela, senza alcuna distinzione.
Non può pertanto ragionevolmente dubitarsi dell'esistenza di una consistente esposizione debitoria della società convenuta e alienante nei confronti della banca istante, esposizione che giustifica ampiamente il ricorso alla tutela e che, d'altra parte, depone per la ricorrenza della piena consapevolezza della debitrice circa il compimento di un atto pregiudizievole per il creditore.
L'eventus damni è, invero, agevolmente desumibile dal fatto che, per quanto emerge dagli atti (ed è peraltro sostanzialmente indiscusso), con l'atto pubblico in parola la convenuta si era spogliata del suo residuo patrimonio immobiliare, essendo gli altri suoi beni già gravati da iscrizioni ipotecarie e pignoramenti. E' peraltro sufficiente, ai fini dell'accoglimento dell'azione ex art. 2901, c.c., che l'atto sia tale da ridurre la garanzia patrimoniale generica del debitore o renda comunque più difficoltosa la realizzazione coattiva della pretesa creditoria, determinando una significativa variazione nella consistenza patrimoniale dell'obbligato, come nella specie. L'atto dispositivo è successivo al sorgere del credito, come si ricava dall'anteriorità della stipulazione dei due mutui rimasti inadempiuti, il primo dei quali risalente al 2009, nonché dalla maturazione di un consistente credito, anche a seguito dell'esito negativo dell'accordo di ristrutturazione concluso ex art. Part 182 bis della L. Fall. l'8 agosto 2012, che aveva dato luogo all'emissione in favore del del decreto ingiuntivo in data 29 giugno 2015 per oltre 3 mln di euro, cui aveva fatto seguito nel luglio 2015 la notifica del precetto, rammentandosi che l'atto pubblico oggetto della domanda era stato stipulato in pendenza del giudizio di opposizione al provvedimento monitorio. Ricorre pertanto, alla stregua dei dati oggettivi sin qui richiamati, una palese scientia fraudis ossia una precisa consapevolezza da parte della società alienante del pregiudizio che l'atto dispositivo arreca alle ragioni del creditore.
pagina 3 di 5 Quanto alla ricorrenza della necessaria consapevolezza del pregiudizio in capo al terzo acquirente, essa non può che desumersi dagli univoci elementi presuntivi valorizzati da parte attrice e non confutati da alcun dato probatorio di segno contrario.
Appare, invero, evidente e dirimente ai fini della valutazione positiva sull'esistenza della consapevole partecipazione dell'acquirente, la sproporzione fra il prezzo dei diritti alienati e quello presumibile di mercato, accompagnata da modalità di pagamento non tracciabili e che, come tali, inducono a dubitare dell'effettiva corresponsione del prezzo da parte della società acquirente. Al riguardo è sufficiente la lettura dell'atto pubblico stipulato fra e il 12 gennaio CP_1 CP_4
2016 per comprendere come i diritti di comproprietà a godimento ciclico e temporaneo, nota come multiproprietà, sulle numerosissime unità abitative compravendute, oltre settanta, tutte ubicate in località turistiche alquanto rinomate (si tratta di abitazioni site in diversi complessi residenziali o alberghieri in Porto Rotondo, in località Cala di Volpe di Arzachena, Cugnana di Olbia e in comune delle Isole Tremiti) e, alcune, in complessi dotati di piscine e campi da golf, siano stati ceduti ad un prezzo vile.
Il corrispettivo di soli 54.545,45 euro appare infatti manifestamente sproporzionato sia alla consistenza ed ubicazione delle unità abitative, sia al periodo di godimento turnario, sempre ricadente nella stagione turistica estiva, sebbene talvolta nel suo periodo iniziale. Il prezzo pattuito, unitamente alle modalità di pagamento concordate (appena 2500 euro di acconto, in contanti, ed il resto in ben 92 rate mensili di poco più di 600 euro ciascuna) ed alla mancanza di qualunque traccia documentale dell'effettivo versamento del prezzo, depongono dunque significativamente per la ricorrenza del necessario elemento soggettivo in capo al terzo. Oltre che su elementi di valutazione oggettivi e notori, qual è il costo giornaliero di una residenza turistico alberghiera nelle menzionate località balneari, raffrontato a quello dell'investimento operato da (meno di 800 euro per unità abitativa o CP_4 alberghiera), la netta discrepanza fra valore di realizzo secondo mercato e prezzo di cessione dei diritti di multiproprietà alienati col richiamato atto pubblico emerge, prima ancora, dal piano di ristrutturazione del debito allegato dall'attrice (v. doc. 2) laddove, nel capitolo dedicato alla ricostruzione dei valori di stima e di dismissione dei cespiti (v. pagg. 15 e 16 del piano), è indicato in una forbice fra 500.000 e 200.000 euro quello di (appena) ventisei quote di multiproprietà, sottolineandosi come sia indiscusso che queste coincidano con le unità residenziali, peraltro assai più numerose (oltre settanta, come evincibile dall'atto pubblico), oggetto della cessione in favore di
[...]
. Sebbene poi, emerga effettivamente dall'atto pubblico che la società acquirente aveva anche CP_4 assunto l'obbligo di pagare gli oneri condominiali maturati nell'anno precedente all'acquisto, è sufficiente osservare come detto obbligo non solo derivi comunque dalla legge (art. 63, co.4°, disp. att.
c.c.) ma anche che non ne risulta specificato il relativo ammontare, dovendo dunque il relativo debito presumersi conforme alle ordinarie e periodiche spese di gestione delle parti comuni.
L'acquirente in era, infine, in grado di conoscere agevolmente, Controparte_4 CP_4 consultando i Registri Immobiliari riportanti le numerose iscrizioni e trascrizioni di ipoteche e pignoramenti gravanti sul patrimonio immobiliare dell'alienante, secondo una diligenza ed un modus operandi ordinari da ritenersi consueti e normalmente praticati nelle relazioni commerciali fra imprenditori, la condizione di palese difficoltà e la consistente esposizione debitoria della società venditrice, avendo l'acquirente anche un preciso interesse alla relativa verifica, considerata l'importanza dell'operazione. pagina 4 di 5 Ricorrono pertanto tutte le condizioni sia oggettive che soggettive previste dall'art. 2901, nn. 1 e 2, prima parte, per dichiarare l'inefficacia dell'atto nei confronti della banca creditrice. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in favore dell'attrice.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, dichiara inefficace nei confronti dell'attrice la vendita dei diritti di comproprietà a godimento ciclico e Parte_1 temporaneo sulle unità immobiliari di cui all'atto pubblico a rogito notaio in Villacidro, in Per_1 data 12 gennaio 2016, rep. 29360, racc. 13182, trascritto nei RR.II. di Tempio Pausania il 2 febbraio
2016 al n. 477 Reg. Part., e di Foggia il 2 febbraio 2016 al n. 1591 Reg. Part., con cui la convenuta ha disposto in favore della società CP_1 Controparte_4
Condanna le società convenute alla rifusione delle spese processuali in favore dell'attrice, liquidate in complessivi € 7300,00 a carico di ciascuna parte, oltre rimborso forfetario spese generali, iva e cpa come per legge.
Sassari, 4 marzo 2024
Il giudice
Stefania Deiana
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