Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Quarta Sezione Civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere all'udienza del 28.01.2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2783\2020 RG in materia di locazione di immobile ad uso non abita- tivo (appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 16.12.2019 n. 6573), vertente tra
, c.f. , in proprio e nella qualità di procuratore gene- Parte_1 C.F._1
rale del fratello , c.f. , con domicilio eletto in Parte_2 C.F._2
Napoli, Via Piccinni 6, studio dell'avv. Gaetano Scuotto, c.f. , che lo rap- C.F._3
presenta e difende giusta procura in atti, pec Email_1
fax 081.2207482, appellanti e
c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore, con Controparte_1 P.IVA_1
sede in Napoli alla via Diocleziano 112, con domicilio eletto in Napoli, Via Bausan 36, studio dell'avv. Attilio Doria, c.f. , che la rappresenta e difende con l'avv. Fran- C.F._4
cesco Bile, c.f. , giusta procura a margine dell'atto introduttivo del primo C.F._5
grado di giudizio, pec e Email_2 Email_3
appellata
Conclusioni
Per : «accogliere il primo motivo di appello parziale così come formulato col presente Pt_1
atto e, di conseguenza, in riforma della sentenza del Tribunale di Napoli (…) n. 6573/2019, ri-
1 gettare la domanda di riduzione del canone di locazione proposta dalla Controparte_2
inammissibile e infondata;
In subordine accogliere il secondo motivo d'appello parziale
[...]
così come formulato col presente atto e, di conseguenza, in riforma della sentenza del Tribu- nale di Napoli (…) n. 6573/2019, limitare gli effetti giuridici, sostanziali e processuali, della ri- duzione del canone, al periodo intercorrente dal settembre 2013 (notifica dell'atto di citazio- ne in primo grado) al maggio 2015 (anno di rilascio dell'immobile); Condannare parte appel- lata alla restituzione delle somme versate dagl'appellanti in ragione della provvisoria esecu- torietà della sentenza di primo grado, e non dovute per gl'effetti della riforma parziale della sentenza;
condannare parte appellata al pagamento delle spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio».
Per : «rigettare l'appello proposto da in proprio e n.q. perché CP_1 Parte_1
infondato ed ogni ulteriore domanda da quest'ultimo proposta, il tutto con vittoria delle spe- se di lite del grado».
Motivi della decisione
1- Con atto di citazione notificato il 13.09.2013, la – conduttrice di un immo- CP_1
bile in Napoli al vicolo Strettola a Chiaia 8/9 in virtù di contratto del 15.05.1997 per ivi svol- gere “attività di servizi” – convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli i locatori CP_3
e per sentir accertare l'esistenza di vizi disfunzionali dell'im-
[...] Pt_2 Parte_2
mobile e per sentir determinare i lavori e le opere necessarie per l'eliminazione dei suddetti vizi;
per sentir condannare i locatori ai dovuti restauri o, in via subordinata, al rimborso delle spese per l'esecuzione degli stessi;
per sentir ridurre il canone di locazione, in origine pattui- to in € 3.730,95 mensili, in conseguenza della mancata fruibilità di uno dei servizi dell'immo- bile;
ancora, per sentir condannare i a restituire l'eccedenza di canone corrisposta Pt_1
dall'inizio della locazione al rilascio, per complessivi € 216.776,00 o altra maggiore o minore somma determinata dal giudice;
infine, per sentir condannare i al ristoro dei danni su- Pt_1
biti per l'esistenza dei vizi e la mancata esecuzione della manutenzione straordinaria nella misura di € 20.000,00 nonché al rimborso delle spese per l'installazione degli impianti di condizionamento d'aria nella misura di € 22.967,30.
Si costituirono i locatori e contestarono la domanda, assumendo che i lamentati vizi Pt_1
erano guasti sopravvenuti, dovuti alla naturale usura degli impianti o a circostanze che ave- vano causato disagi limitati e transeunti.
L'immobile fu restituito ai locatori il 17.04.2015 a seguito di intimazione di sfratto per finita
2 locazione.
Prima del rilascio, la aveva attivato una procedura di accertamento tecnico CP_1
preventivo (RG 14470/2014) per verificare lo stato dei luoghi e l'esistenza dei lamentati vizi e malfunzionamenti dell'immobile e delle sue dotazioni, che la conduttrice aveva contestato ai locatori nell'anno 2000 ai fini della riduzione del canone. Si dirà più avanti quanto la c.t.u., arch. , nell'ambito della procedura di ATP, ebbe a constatare. Persona_1
2- Con sentenza del 16.12.2019 n. 6573, il Tribunale di Napoli, sulla base delle valutazioni della c.t.u. espletata in sede di ATP, in parziale accoglimento della domanda, ha determinato la riduzione del valore locativo dell'immobile a causa dei vizi costruttivi di uno dei servizi igienici nella misura del 5%; per l'effetto, ha condannato i convenuti al rimborso del Pt_1
5% dei singoli importi mensili versati a titolo di canone di locazione dal febbraio 2000 al maggio 2015 oltre interessi legali dalle scadenze al saldo. Ha rigettato le ulteriori domande della compensando parzialmente le spese di lite. CP_1
3.1- e hanno proposto appello, sostenendo l'inesistenza Parte_1 Parte_2
dei presupposti per la riduzione del canone. Risalendo la prima segnalazione dei pretesi vizi a un telegramma del 16.02.2000, successivo di tre anni alla conclusione del contratto, il de- nunziato (ma non provato) malfunzionamento del water non potrebbe giammai costituire un vizio preesistente. Sarebbe invece conseguenza del cattivo uso da parte della conduttrice. I servizi igienici e gli impianti, alla stipula del contratto, erano dimensionati e adatti all'uso or- dinario dell'immobile come pattuito (attività di servizi), ma sei mesi dopo la CP_4
stinò il locale a diversa attività (call center), con l'impiego di ben 60 dipendenti: utilizzo mol- to usurante e gravoso per un immobile di 260 mq e due bagni, sicché le lamentate disfunzio- ni andrebbero imputate unicamente alla conduttrice. Questa peraltro aveva dichiarato in contratto (art. 6) di aver visionato i locali, trovandoli adatti all'uso pattuito ed esenti da difet- ti che potessero influire sulla salute di chi vi avrebbe lavorato. Tale dichiarazione integra, per gli appellanti, una confessione stragiudiziale ai sensi dell'art. 2735, 1° comma, c.c. [Cass.
26780\2013] o comunque esclude l'applicabilità dell'art. 1578 c.c. [Cass. 8303\2008].
Dirimente, secondo i locatori, è pure la circostanza che, alla scadenza del contratto (6+6), non solo la conduttrice omise di chiedere una riduzione del canone, ma, nell'ottobre 2008, si oppose finanche alla disdetta per scadenza inviata dai locatori, determinando così un ulte- riore rinnovo del contratto. Atteso che nel 2008 la era ben a conoscenza dello CP_1
stato dell'immobile [lo occupava dal 1997], opponendosi alla disdetta, avrebbe accettato lo
3 stato dei luoghi e implicitamente rinunciato a far valere eventuali vizi, precludendosi dunque ogni possibilità di chiedere la riduzione del canone ex art. 1578 c.c..
La c.t.u. dell'arch. (ATP), su cui si fonda la sentenza impugnata, in realtà non avreb- Per_1
be evidenziato alcun vizio dell'immobile rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c.. Quanto al prete- so cattivo funzionamento dello scarico, non emersero anomalie. Quanto al presunto manca- to collegamento col pozzetto fognario in strada, la c.t.u. si sarebbe basata su mere congettu- re, omettendo di svolgere le necessarie ispezioni così come richiesto dal c.t.p. dei convenuti
. È stata peraltro ignorata dalla c.t.u. e dal Tribunale una precedente consulenza tecnica Pt_1
a firma dell'ing. , eseguita in altro giudizio tra i ricorrenti e Persona_2 Pt_3 CP_5
e i resistenti e , per il sospetto – risultato infondato –
[...] Parte_2 Controparte_6
che nei lavori di riattazione dei locali al piano terra fosse stata rimossa o deviata o altrimenti occlusa la tubazione di scarico proveniente dal soprastante bagno (il wc1 indicato dalla c.t.u.
). Le prove di colore eseguite attestavano che i liquidi di scarico erano stati rintracciati Per_1
nel pozzetto su strada.
Pertanto, riepilogando, gli appellanti sostengono che non è emerso alcun vizio preesistente dell'immobile rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c., mentre è stato provato che:
- la conduttrice visionò l'immobile ritenendolo idoneo all'uso pattuito;

- la stessa conduttrice ammise di aver modificato l'originario uso dell'immobile;
- i pretesi (ma non provati) vizi dell'immobile erano comunque ben noti alla conduttrice in sede di rinnovo [rectius opposizione alla disdetta da parte della ]: conduttrice che, CP_1
dunque, ha ritenuto per quasi vent'anni lo stabile idoneo a soddisfare i propri interessi senza mai richiedere alcuna riduzione del canone.
3.2- Con il secondo e subordinato motivo di appello, i censurano la sentenza impu- Pt_1
gnata nella parte in cui ha disposto la decorrenza della riduzione del canone di locazione dal mese di febbraio 2000 invece che dalla data di presentazione della domanda giudiziale, no- nostante la natura costitutiva dell'azione proposta, con conseguente irretroattività degli ef- fetti [Cass. 14737\2005].
3.3- Con il terzo motivo di gravame, i chiedono disporsi la restituzione di quanto ver- Pt_1
sato in ragione della provvisoria esecutorietà ex lege della sentenza (€ 30.000,00).
4- Replica che la garanzia per vizi della cosa locate prevista dall'art. 1578 c.c. è CP_1
fondata sul presupposto che questa sia in condizione di poter esser goduta e va distinta dalla obbligazione relativa alla manutenzione, che trova la sua fonte negli artt. 1575 n. 2 e 1576
4 c.c., che impone al locatore di provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie a mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto. Di conseguenza, la dichiara- zione del conduttore di accettare la cosa locata nello stato in cui si trova non importa rinun- cia a far valere i vizi non apparenti che rendono la cosa inadatta all'uso per il quale fu locata.
Danno luogo alla riduzione del canone quei difetti, quale il mancato collegamento dello sca- rico del wc al pozzetto fognario comunale, che incidono sulla struttura materiale della cosa locata, alterandone l'integrità sì da ridurne notevolmente il godimento secondo la destina- zione contrattuale, siano essi suscettibili o meno di essere eliminati. È ininfluente se il loca- tore possa eseguire opere atte a eliminare i difetti in questione, perseguendo l'istituto della riduzione il diverso fine di ridurre a equità il contratto sulla considerazione che il conduttore può avere interesse a proseguire il rapporto locativo a condizione che il corrispettivo sia rag- guagliato al godimento che riesca in concreto a trarre dall'uso della cosa secondo la destina- zione ad essa impressa.
sarebbe – secondo l'appellata – la circostanza della rinnovazione tacita del con- Pt_4
tratto, in quanto conseguenza automatica in mancanza di tempestiva disdetta. Nemmeno potrebbe rilevare il presunto mutamento di destinazione dell'immobile, rientrando il “call center” nella generica definizione di “attività di servizi”. Il mutamento fu comunque tacita- mente accettato dai locatori, così decaduti dall'azione prevista dall'art. 80 legge 392/1978.
5- L'appello è fondato. Con contratto del 15.05.1997, I locali furono concessi in locazione commerciale dai a “per il solo uso di attività di servizi” (art. 5). La con- Pt_1 CP_1
duttrice dichiarò “di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività (…). Ogni aggiunta ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Restano a carico del conduttore le riparazioni di ordinaria manutenzione ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, luce, gas e sanitari, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento” (art. 6).
È controverso tra le parti se l'attività di call center esercitata da nell'immobile CP_1
locato sia conforme alla destinazione d'uso pattuita (rientrando nella generica dizione “atti- vità di servizi”) o se ne discosti, come sostengono i . Pt_1
Al riguardo, per interpretare la specifica clausola negoziale e quindi per ricostruire la co- mune intenzione delle parti, “si deve valutare il loro comportamento complessivo anche po- steriore alla conclusione del contratto” (art. 1362, 2° comma, c.c.).
5 Ebbene, il 10.11.1997 (sei mesi dopo la stipulazione del contratto) la inviò una CP_1
missiva al locatore del seguente tenore: “Gentile dottore, mi riferisco al no- Parte_1
stro colloquio per confermarle l'intenzione di destinare alcuni locali del civico n. 9 ad un cen- tro telefonico internazionale a tariffe competitive aperto al pubblico. Le confermo altresì che le opere, a nostro carico, lo saranno altrettanto per il futuro ripristino dei luoghi e che espres- samente e, sin d'ora, rinuncia ad ogni pretesa contrattuale derivante da attività CP_1
commerciale essendo ben consapevole di aver sottoscritto una locazione per uso d'ufficio”.
Dunque, sei mesi dopo la stipulazione del contratto, dichiara espressamente di CP_1
voler modificare l'originaria (pattuita) destinazione dell'immobile locato (o di parte di esso) da “ufficio” a quel che, con espressione di uso comune, si definisce “call center”. Ed è pacifi- co che il mutamento di destinazione d'uso comportò l'impiego sul posto di sessanta operato- ri e verosimilmente le modifiche dei locali, alle quali allude la missiva, nell'esclusivo interesse della conduttrice e a sue spese.
Soltanto il 15.02.2000 ebbe a lamentarsi del malfunzionamento di uno dei due CP_1
bagni con telegramma del seguente tenore: “Nostri uffici inagibili per impossibilità rintrac- ciare pozzetti ispezione fecali. Costretti sospendere nostra attività in vostro danno in man- canza vostro immediato intervento atto a ripristinare agibilità bagni ed uffici”.
Si deve ritenere che l'inconveniente fu risolto perché i rapporti tra le parti tornarono paci- fici, se in data 8.01.2003 (dunque tre anni dopo) scriveva a : “Gentile dotto- CP_1 Pt_1
re, Le confermiamo di aver realizzato un ulteriore bagno, così come convenuto e del quale al- leghiamo indicazione planimetrica. Cogliamo l'occasione per confermarle il ns. interesse alla locazione degli uffici del cortile ed aspettiamo in proposito la proposta di contratto. Distinti saluti”.
Apprendiamo così che realizzò un terzo bagno, evidentemente per esigenze CP_1
della propria attività commerciale, e non chiese di essere rimborsata della spesa sostenuta e nemmeno espresse riserva per una successiva azione di rivalsa (in ogni caso estranea al pre- sente giudizio). Sta di fatto che, con due bagni funzionanti, l'immobile – pur accedendo alle tesi dell'appellata – recuperava l'originaria idoneità riconosciuta dalla conduttrice in sede di stipulazione del contratto, che aveva ad oggetto locali serviti, appunto, da due bagni. Se pu- re dovessimo ammettere – ma su questo infra – il malfunzionamento di un bagno e che tale circostanza (come dice ma non prova ) fu il motivo della creazione del terzo, dal CP_1
2003 l'originaria funzionalità dell'immobile fu e restò ripristinata, onde non si giustifica la ri-
6 duzione del canone.
È opportuno aggiungere che, in occasione di altra causa tra i proprietari delle unità immo- biliari poste al primo piano e al piano terra, in cui pure si discuteva di occlusione delle con- dotte fecali e della conseguente inagibilità dei servizi igienici, il c.t.u. là nominato, ing. Per_2
, all'esito di ripetute prove di scarico con traccianti di colore rosso proprio dai bagni dei
[...]
locali posti al piano superiore, riferì, con relazione del 2.04.2009, che la “prova ha pienamen- te e positivamente verificato che i liquidi scaricati nel locale igienico nella proprietà attrice sito al civico 8/9 di Via Strettola a Chiaia confluiscono nel pozzetto comunale sito all'altezza del civico 134 di Via Francesco Crispi”.
Se dunque si erano verificati degli occasionali inconvenienti agli scarichi dei bagni del primo piano, in quella vertenza imputati al proprietario dei locali terranei ( , estra- Parte_2
neo al presente giudizio), vi si pose riparo com'era dovuto dai locatori ai sensi dell'art. 1576
c.c.. I locatori si fecero carico perfino di un'azione nei confronti del proprietario dei locali sot- tostanti, il quale, quasi confermando la propria responsabilità, riferì all'ing. di avere ri- Per_2
solto il problema con i lavori da lui realizzati nella sua proprietà. Si trattò dunque di ripara- zioni necessarie ed eseguite (art. 1576 cit.), non di vizi che abbiano diminuito in modo ap- prezzabile l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito (art. 1578 cit.).
Prima di esaminare gli esiti della c.t.u. (ATP), sulla quale il Tribunale ha basato la Per_1
propria decisione, è opportuno osservare che per due volte (2003 e 2009) ha be- CP_1
neficiato della rinnovazione automatica del contratto, la seconda volta perfino opponendosi alla disdetta comunicata dai locatori in quanto tardiva: segno del perdurante gradimento dei locali in funzione dell'attività di call center in essi esercitata, in assenza di ulteriori doglianze in merito a pretesi vizi, che avrebbe manifestato soltanto nel 2013, ben sedici CP_1
anni dopo l'inizio del rapporto e tredici anni dopo il telegramma di denunzia del malfunzio- namento del bagno.
In occasione del primo accesso (9.07.2014), la c.t.u. arch. sottopose il bagno Persona_1
definito “inagibile” dalla conduttrice a “una prova di scarico, che non ha rivelato, in tale oc- casione, anomalie di sorta” (pag. 5 della relazione ). In occasione del secondo accesso Per_1
(23.07.2014), fu eseguita “una prova di scarico massiccia (circa 100 litri) che metteva alla lu- ce un malfunzionamento evidente. L'acqua del wc, sebbene non si verificassero tracimazioni,
a partire dal terzo/quarto scarico defluiva lentamente” (pagg. 15-16 della relazione). In occa- sione del terzo sopralluogo (7.08.2014), furono eseguite “numerose e nuove prove di scari-
7 co”, per mezzo delle quali “si constatava che l'acqua continuava a defluire seppur con un ri- gurgito finale e con una repentina depressione per poi tornare al livello iniziale all'interno del water” (pag. 16 della relazione). Dunque, tutte le prove di scarico mostrarono come l'acqua defluisse dal water più o meno regolarmente. Soltanto in occasione dello “scarico massiccio” di 100 litri d'acqua (si consideri che una cassetta di scarico ha una capienza media di 9/12 li- tri) si verificò un temporaneo ristagno e un rallentamento del deflusso, del tutto comprensi- bili in relazione alle modalità dell'esperimento, con uno scarico quasi decuplicato rispetto all'uso ordinario dell'impianto (uso ordinario che è quanto la conduttrice può pretendere a termini di contratto).
In realtà, le ripetute e variate prove di scarico miravano (anche) a un altro scopo: verificare se le acque di scarico confluissero nei pozzetti (in Via Crispi) di raccordo con l'impianto co- munale. E le prove (diversamente da quelle dell'ing. del 2009) dettero esito negativo. Per_2
Questo, tuttavia, non individua certamente un vizio originario, perché il recapito degli scari- chi nei pozzetti nel 2009 funzionava regolarmente (relazione ). Ma soprattutto non Per_2
configura un difetto che abbia mai compromesso l'uso del water da parte della conduttrice.
L'altra questione – dove, successivamente al 2009, defluissero le acque provenienti dal wa- ter della discordia, se all'interno o al di sotto delle fondamenta o altrove – non è problema che riguardi la locazione, bensì, semmai, i rapporti fra i proprietari delle diverse porzioni del fabbricato o altri soggetti comunque estranei al rapporto dedotto in giudizio.
È pur vero che “il locale wc oggetto di contenzioso (wc1) (…) versa attualmente in uno stato di degrado diffuso. La pavimentazione in piastrelle, ricoperta da strato di linoleum, presenta macchie e deterioramenti distribuiti prevalentemente nella zona centrale e nelle immediate vicinanze del water, nonché un avvallamento in corrispondenza del lavabo. La rubinetteria del bidet si presente ricoperta di calcare, che ne impedisce del tutto l'utilizzo” (relazione
[...]
Per_
, pag. 15). Si tratta all'evidenza di un degrado né originario (in quanto riscontrato dicias- sette anni dopo la stipulazione del contratto), né occulto, riguardando oggetti e materiali a vista. È invece il risultato della progressiva usura subita dal locale bagno negli anni in cui l'immobile è rimasto costantemente nella detenzione della conduttrice, la quale evidente- mente ha omesso ogni pur minima ordinaria manutenzione, a suo carico per legge (art. 1576
c.c.) e per contratto (come già detto, l'art. 6 recita: “Restano a carico del conduttore le ripa- razioni di ordinaria manutenzione ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, lu- ce, gas e sanitari, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento”).
8 Ne consegue che nulla giustifica la riduzione del canone di locazione. Sicché l'appello deve essere accolto e l'originaria domanda di rigettata. Resta assorbito il secondo CP_1
motivo (subordinato) di appello.
Ne consegue ulteriormente la condanna di a restituire agli appellanti la somma CP_1
di € 30.000,00 ricevuta (come confermato concordemente dalle parti all'udienza di discus- sione del 28.01.2025) in esecuzione della sentenza di primo grado.
Spese di primo e secondo grado a carico di secondo soccombenza, ivi com- CP_1
prese le spese di ATP non menzionate nel dispositivo letto in udienza per mero errore mate- riale.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , in proprio e nella qualità di procuratore generale del fratello Parte_1
, nei confronti della avverso la sentenza del Tribunale di Parte_2 CP_1
Napoli 16.12.2019 n. 6573, così provvede:
a) accoglie l'appello e per l'effetto rigetta l'originaria domanda della CP_1
b) condanna la a restituire all'appellante, in proprio e nella qualità indicata, CP_1
la somma di € 30.000,00 riscossa in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre interessi al tasso legale dal giorno del pagamento al soddisfo;

c) condanna la alla rifusione delle spese processuali in favore di CP_1 Parte_5
, in proprio e nella qualità indicata, liquidate:
[...]
-- per il primo grado in € 5.000,00 per compensi ed € 750,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15% oltre IVA e CPA;

-- per il presente grado in € 6.000,00 per compensi ed € 900,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15% oltre IVA e CPA.
Così deciso in Napoli il 28 gennaio 2025.
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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