N.R.G. 144/2025 V.G.
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE VOLONTARIA GIURISDIZIONE
Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione collegiale, riunito in camera di consiglio, in persona di:
Dott.ssa Roberta Nardone Presidente
Dott.ssa Giulia Sorrentino Giudice
Dott. Andrea Barzellotti Giudice Rel.
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 06.05.2025, ha emesso il seguente
DECRETO
nell'ambito del procedimento iscritto al n. 144 del registro per gli affari di volontaria giurisdizione per l'anno 2025, vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Bracciano (RM), via Principe di Napoli, 33, Parte_1 presso lo studio dell'avv. Silvia Mongardini, che la rappresenta e difende, giusta procura rilasciata su foglio separato e unito telematicamente al ricorso depositato il 29.01.2025.
Ricorrente
E
elettivamente domiciliato in Roma, via Po, 45, presso lo studio dell'avv. Andrea CP_1 Passalacqua, che lo rappresenta e difende, giusta procura rilasciata su foglio separato e unito telematicamente alla memoria di costituzione depositata il il 13.03.2025.
Resistente
***


1. In rito
Rilevato che con ricorso presentato il 29.01.2025 ha – in particolare – Parte_1 rappresentato di essere proprietaria di abitazione civile ricompresa nel condominio in Trevignano Romano (RM), via Carlo Alberto Dalla Chiesa, 48, e ha domandato la revoca di CP_1 dall'ufficio di amministratore di detto condominio. Parte ricorrente ha – in particolare – dedotto la mancata rendicontazione e convocazione dell'assemblea ordinaria, posto che l'ultima assemblea risaliva al 27.05.2022 ove veniva approvato il consuntivo per la gestione ordinaria del 2021 e il preventivo della gestione ordinaria 2022; ha dedotto l'erronea rendicontazione per gli anni 2020/2021; ha dedotto il mancato rispetto del regolamento condominiale per quanto concerne le aree verdi posto che i proprietari degli appartamenti al piano terra vi parcheggierebbero le automobili;
ha dedotto l'esistenza di condotte qualificate dalla stessa quale abuso di potere dell'amministratore del condominio;
ha dedotto la mancata convocazione dell'assemblea per la revisione delle tabele millesimali.
Con memoria presentata il 13.03.2025 si è costituito e ha contestato la fondatezza di CP_1 quanto dedotto da parte ricorrente e ha domandato il rigetto della domanda.
Preliminarmente questo Tribunale per quanto concerne il tentativo di mediazione ex art. 5 D. lgs. 28 del 2010 che – per quanto non sia ignoto a questo Tribunale l'esistenza di un orientamento interpretativo che ritiene obbligatorio il tentativo di mediazione (Trib. Avellino 20.12.2019; Trib. Macerata il 10.01.2018) – ritiene condivisibile l'approdo ermeneutico che esclude il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio dai giudizi sottoposti a obbligatorio tentativo di mediazione ritendo condivisibile quanto rilevato in giurisprudenza:
- “Secondo consolidato orientamento di questa Corte, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell'art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, previsto dall'art. 1129 c.c., e art. 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione;
tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Cass. Sez. 6 - 2, 23/06/2017, n. 15706; Cass. Sez. 6 - 2, 11/04/2017, n. 9348; Cass. Sez. 6 - 2, 27/02/2012, n. 2986; Cass. Sez. 6 - 2, 01/07/2011, n. 14524; Cass. Sez. U, CP_ 29/10/2004, n. 20957). E' dunque inammissibile la censura che rivolge al decreto impugnato, sotto forma di vizio in procedendo, diretta a sindacare la decisione sulla questione della soggezione del giudizio di revoca dell'amministratore di condominio al procedimento di mediazione ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28. E' vero infatti che l'art. 71 quater disp. att. c.c., (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) precisa che per "controversie in materia di condominio", ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 1, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., (essendo l'art. 64 disp. att. c.c., relativo, appunto, alla revoca dell'amministratore). Per contro, l'art. 5, comma 4, lett. f, (come sostituito dal D.L. n. 69 del 2013, conv. in L. n. 98 del 2013) del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico” (Cass., Sez. VI civile, 18.01.2018 n. 1237);
- “A mente dell'art. 5 d. lgsl. n. 28/2010, nel testo in vigore dal 21.8.2013, il procedimento di mediazione è obbligatorio nelle materie ivi indicate, tra le quali quella del condominio (comma 1 bis, introdotto a seguito della declaratoria di incostituzionalità del comma 1, pronunziata nel 2012), ad eccezione che nei casi elencati al comma 4, tra i quali figurano, alla lettera f), i “procedimenti in camera di consiglio”, fra i quali vi è quello in oggetto (art. 64 disp. att. c.c.). Tale dato testuale, in sé già sufficientemente chiaro, trova conferma nell'art. 71 quater disp. att. c.c. che, nello specificare cosa debba intendersi per
“materia di condominio” ai sensi dell'art. 5 citato, indica le “controversie … derivanti dalla violazione
o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice” (comma 1). Il riferimento alle
“controversie”, e quindi a procedimenti di natura contenziosa, nonché alla violazione o errata applicazione della normativa condominiale avvalora il convincimento che la revoca dell'amministratore sia esclusa dalla previsione in questione, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione e che non ha ad oggetto la violazione o la errata applicazione, in senso stretto, della normativa condominiale. In senso analogo si è peraltro recentemente pronunziata la giurisprudenza di legittimità (si veda Cass. n. 1237/2018: “È vero infatti che l'art. 71 quater disp. att. c.c., (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) precisa che per “controversie in materia di condominio”, ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 1, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., (essendo l'art. 64 disp. att. c.c., relativo appunto, alla revoca dell'amministratore). Per contro, l'art. 5, comma 4, lett. f, (come sostituito dal D.L. n. 69 del 2013, conv. in L. n. 98 del 2013) del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico”)”(Trib. Milano, 28.03.2018 n. 955);
- la previsione della mediazione quale condizione di procedibilità a carico di colui che “intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio” (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010) non è applicabile al procedimento di revoca dell'amministratore di condominio in quanto non può riconoscersi carattere contenzioso a detto procedimento;
invero, il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore, trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini e amministratori, non ha carattere decisorio e che, pur coinvolgendo diritti soggettivi, non definisce un conflitto tra parti contrapposte e non ha attitudine ad acquisire autorità di giudicato sostanziale e che in tali termini, quindi, è, vieppiù, sostenibile l'esclusione del procedimento di mediazione nella materia in esame in quanto rientrante nella previsione espressa di cui all'art.5, comma 6, lettera f) unitamente alle altre ipotesi di procedimenti previsti nelle rimanenti lettere, tutti accomunati dal carattere urgente e provvisorio del provvedimento emesso a definizione degli stessi. In tali termini deve, infatti, leggersi anche il quinto comma del citato art.5 laddove esclude che lo svolgimento della mediazione possa precludere la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari” (App. Napoli, Sez. VI civile, 18.04.2024).
Pertanto, la domanda di revoca dell'amministratore di condominio non risulta soggetta a esperimento del preliminare tentativo di mediazione.


2. Sulla contestazione della mancata rendicontazione e convocazione dell'assemblea ordinaria
Parte ricorrente ha dedotto che l'ultima assemblea condominiale veniva convocata per il 27.05.2022 ove veniva approvato il consuntivo per la gestione ordinaria 2021 e il preventivo per la gestione ordinaria 2022.
Parte resistente ha prodotto evidenza di aver comunicato con pec del 07.10.2024 i rendiconti per il 2022 e per il 2023 con le relazioni di accompagnamento (doc. 1 in formato pdf e doc. 15 in formato eml prodotta con la nota del 25.03.2025) e copia dei verbali delle assemblee tenutesi dal 2021 al 2024 (cfr. doc. 3).
Peraltro, il motivo oggetto di contestazione risulta superato in quanto con la nota presentata il 19.03.2025 parte resistente ha prodotto verbale dell'assemblea condominiale del 04.03.2025 ove i condomini hanno – in particolare – confermato ll'incarico di amministratore e hanno CP_1 approvato il rendiconto e il riparto della gestione ordinaria del 2022 e del 2023, hanno approvato il rendiconto per il 2024 e il riparto e hanno approvato il preventivo di spesa del 2025 e lo stato di riparto.
Questo Tribunale ritiene che la disposizione ex art. 1129, XI co., c.c. prevede che “La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria;
in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato” e che la disposizione ex art. 1129, XII co. n. 1, c.c. qualifica quale grave irregolarità “l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge” che – peraltro – è consequenziale alla disposizione ex art. 1130 c.c. che prevede che l'amministratore rediga il rendiconto del entro CP_3 cettottanta giorni la chiusura del periodo da rendicontare.
Ne consegue che l'obbligo di rendicontazione è uno strumento diretto a consentire ai condomini di controllare e vagliare l'operato gestorio dell'amministratore di condominio e che la disposizione ex art. 1129 c.c. utilizza il termine “può”, di talché l'omissione non comporta la consequenziale revoca dall'incarico di amministratore dovendo l'omissione essere valutata nell'ambito dell'intera gestione.
Parte resistente ha quindi prodotto la delibera del 14.03.2025 con la quale sono stati approvati i rendiconti dal 2022 al 2024 e il preventivo di spesa per il 2025 da parte dell'assemblea dei condomini, di talché in ragione dell'intervenuta approvazione, i condomini hanno ritenuto la correttezza della gestione eseguita dal resistente come amministratore.
Ne discende che se la causa di revoca dall'ufficio di amministratore per l'omessa rendicontazione è diretta a garantire la corretta gestione del , risulta quindi che l'approvazione di detta CP_3 gestione è idonea a suffragare la deduzione che in concreto è risultata assente una cattiva gestione e che le contestazioni di parte ricorrente sull'eventuale regolarità della delibera assembleare non possono essere esercitate in sede di volontaria giurisdizione dovendo costituire oggetto di un procedimento in sede contenziosa di impugnazione della delibera assembleare.
Pertanto, i fatti contestati con il primo motivo di ricorso sono infondati e/o superati dall'intervenuta approvazione dei bilanci dal 2022 al 2024 e del preventivo per il 2025 da parte dell'assemblea dei condomini.


3. Sulla contestata errata rendicontazione per il 2020/2021
Parte ricorrente deduce che “E' da annoverare tra le parti comuni un box condominiale, locato dall'Amministratore alla Società Ici Service. Quanto sopra si evince dalla lettura della “Nota sintetica al rendiconto 2019/2020” nella quale egli comunica : “la rendita dell'affitto di € 2000,00 dal mese di maggio 2019 al mese di dicembre 2020 del box alla società Ici Service è stata compensata con il taglio delle siepi e le piccoli manutenzioni”. Nella successiva “Relazione Accompagnatoria al rendiconto 2021” invece egli riferisce che “ la maggiore spesa prevista per il 2022 viene comunque ridimensionata dall'affitto dei locali”. In ultimo nel Bilancio Preventivo Esercizio Ordinario 2022 è riportata la voce “Affitto Locale € 1200,00”. Dall'esame del rendiconto relativo all'esercizio 2021 non si evince la rendita derivante dalla locazione dei locali condominali”.
Parte resistente ha eccepito l'inammissibilità di detta contestazione deducendo che la ricorrente avrebbe dovuto impugnare la delibera assembleare di approvazione di detti rendiconti e che “Come da richiesta all'odg del 24 aprile 2019 si è portato in assemblea la richiesta della ICI SERVICE società che si occupa della manutenzione del condominio di affittare il locale condominiale, l'assemblea ha accettato concordandone un canone di euro 100,00 mese da scontare sulle manutenzioni, nell'assemblea del giorno 27 maggio 2022 (doc. 4) si è deliberato di non chiamare più affitto locale ma di fare un comodato di uso gratuito;
tale denominazione non compare nei rendiconti 2019 e 2020 ma viene riportata solamente nella relazione usando il termine rendita per una facile comprensione. Nel rendiconto 2021 e preventivo 2022 compare nel rendiconto affitto locale;
nell'assemblea del giorno 27 maggio 2022 si è deliberato di non chiamare più affitto locale ma di fare un comodato di uso gratuito infatti nei rendiconti successivi 2022 e 2023 si è denominato locale comune”.
Questo Collegio ritiene che l'eccezione di inammissibilità è fondata, posto che l'intervenuta approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea condominiale doveva essere oggetto di impugnazione in sede contenziosa, non potendo il Tribunale sostituirsi – in sede di volontaria giurisdizione – alla volontà dei condomini che – ritenendo la correttezza della gestione – hanno approvato il rendiconto.
Ne discende che detto motivo di contestazione deve essere dichiarato inammissibile.


4. Sul contestato mancato rispetto del regolamento condominiale
Parte ricorrente ha dedotto che il resistente avrebbe omesso di dare corso alle “numerose segnalazioni” della stessa con le quali veniva lamentato che alcuni condomini parcheggerebbero le automobili sul verde condominiale.
Parte resistente ha prodotto copia del verbale dell'assemblea del 08.05.2014 ove i condomini approvavano che le violazioni del regolamento di condominio dovevano essere segnalate per iscritto e corroborate da fotografie o testimonianze e che “l'assemblea all'unanimità decide che dopo il terzo richiamo scritto, scatta in mancanza dell'osservanza del regolamento una multa di euro 200,00 (duecento). I condomini dovranno documentare l'infrazione all'amministratore per iscritto e firmata o tramite email o nella cassetta di posta condominiale la denuncia del fatto documentata o da fotografia d da più testimoni” (cfr. doc. 5) e copia del verbale del 21.04.2015 ove l'assemblea approvava l'apposizione di due paletti per limitare l'accesso dei veicoli sul viale condominiale e documentato di aver proposto ai condomini di applicare una catena e barre mobili rimaste disattese per volontà contraria dei condomini (cfr. doc. 7 e 8).
Questo Tribunale ritiene che il resistente quale amministratore di condominio abbia agito per far rispettare gli spazi verdi adiacenti il viale condominiale, sebbene talune iniziative siano rimaste disattese per la stessa volontà dei condomini di non limitare eccessivamento l'accesso delle auto a detto viale.
Peraltro, parte ricorrente ha prodotto documentazione fotografica che ritrae diverse vetture in sosta su spazi verdi - che risultano attigui a un viale sterrato - senza che vi sia evidenza dell'epoca nelle quali dette fotografie siano state ritratte, di talché risulta non apprezzabile l'evento ritratto posto che la sanzione pecuniaria è irrogabile dopo il terzo richiamo, di talché l'assenza di ogni demarcazione temporale di quanto fotografato impedisce di apprezzare la ripetivitività della condotta allo stesso condomino.
A questo deve rivelarsi che il fatto – ove pur riscontrabile – costituisce un fatto di minim rilievo – anche a fronte del fatto che trattasi di luogo in campagna e che risulta occupato in minima parte delle auto come risulta dalla stessa produzione fotografica e che la limitazione all'accesso a detto viale risulta atto non voluto dalla stessa maggioranza assembleare come manifestata alle dette assemblee condominiali -, tale da non assumere un rilievo di gravità da giustificare la revoca dell'amministratore di condominio.


5. Sul contestato abuso di ufficio
Parte ricorrente ha dedotto che i condomini delle abitazioni al piano terreno con giardno hanno dotato le abitazioni con cancelli costituenti difformità rispetto al progetto allegato alla concessione edilizia n. 43 del 1980 tanto che il Comune di Trevignano Romano sanzionava con un sanzione amministrativa pecuniaria di Euro 516,00 detti condomini in ragione della disposizione ex art. 37, I e II co., DPR 380 del 2001.
Parte ricorrente ha quindi dedotto che “l'Amministratore, senza alcuna autorizzazione assembleare, presentava in data 12.06.2018 prot. 8059, una S.C.I.A. ex art. 37, commi 1 e 2 del D.P.R. n. 380/2001, nella quale dichiarava dapprima che le opere abusive “non riguardano parti comuni” dell'edificio, poi provvedeva a corrispondere la somma di € 516,00 a titolo di sanzione unica per gli abusi riscontrati, eseguendo un bonifico dal conto corrente condominiale, senza autorizzazione condominiale e senza alcun rendiconto sulla spesa e sulla provenienza della relativa provvista, come rilevabile dal rendiconto per l'anno 2018. Inoltre alla S.C.I.A risulta allegata una “ dichiarazione di assenso di terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori” , mai rilasciata dall'assemblea di condominio”.
Parte resistente ha prodotto nota del 04.04.2018 del Comune di Trevignano Romano con la quale ha dato conto che le opere – i cancelletti – risultavano preesistenti all'imposizione del vincolo paesaggistico del 18.04.1994 e che dette opere erano sanabali con la presentazione di una SCIA in ragione della disposizione ex art. 37, I e II co., DPR 380 del 2001.
Parte resistente ha dedotto e documentato che i soggetti sanzionati hanno conferito allo stesso resistete deleghe – non quali condomini ma quali singoli – per presentare la richiesta SCIA per la sanatoria di detti cancelletti e che il pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria veniva eseguito con liquidità – per quanto versata sul conto del condominio – degli stessi interessati (cfr. doc. 7 e 8).
Pertanto pur versata sul conto del condominio, detta liquidità era liquidità dei singoli soggetti interessati che poi è stata riversata al Comune di Trevignano Romano, di talché detta liquidità non era liquidità condominiale ma dei singoli soggetti con la conseguenza che – semmai – detta condotta può costituire una semplice irregolarità ma non anche una violazione dei doveri dell'amministratore di condominio che ha agito su delega del singolo – non quale condomino ma quale individuo – e la sanatoria è stata pagata con liquidità degli interessati.
Ne discende che la contestazione è infondata e deve essere rigettata.


6. Sulla contestata mancata convocazione dell'assemblea per la revisione delle tabelle millesimali
Parte resistente ha dedotto che “La realizzazione dei cancelli di cui sopra è avvenuta successivamente alla redazione della tabelle millesimali;
tuttavia essi rappresentano un incremento di valore della proprietà generale delle singole unità abitative che ne sono dotate. La signora chiedeva ripetutamente la convocazione Pt_1 dell'assemblea che ponesse all'ordine del giorno la revisio abelle;
l'Amministratore NON ha mai convocato la richiesta assemblea”.
Parte resistente deduceva che la ricorrente apponeva all'ordine del giorno dell'assemblea del 10.06.2021 la richiesta di revisione delle tabelle millesimali ma che l'assemblea rigettava detta richiesta.
Parte resistente ha prodotto copia del verbale dell'assemblea del 10.06.2021 ove al punto otto –
“rifacimento tabelle millesimali a seguito della richiesta del condomino – rilevava che “il condomino Pt_1 richiedente non ha portato la documentazione al supporto di tale ric ssemblea delibera di discutere successivamente tale richiesta qualora supportata da documentazione”. Ne discende che risulta che l'assemblea dei condomini venne convocata per deliberare sulla richiesta dell'odierna ricorrente di revisione delle tabelle millesimali ma che non vi fu espressione di delibazione in quanto la stessa ricorrente non aveva documentato l'aumento del valore.
Peraltro, la ricorrente non produce alcunché dal quale desumere l'effettiva esistenza dell'aumento di valore in ragione del quale poter domandare la revisione delle tabelle millesimali.
Ne discende che la contestazione è generica e non provata e deve essere rigettata.


7. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte ricorrente e vengono liquidate ex art. 4 DM 55 del 2014 per i procedimenti presso il Tribunale Ordinario, volontaria giurisdizione, valore indeterminabile complessità bassa – in ragione della non particolare complessità della decisione – valore minimi – posto che la definizione della lite non ha richiesto l'analisi di complessi elementi di diritto e probatori – per Euro 1.168,00 oltre rimborso spese generali, IVA – se dovuta – e CPA in misura di legge.
P.T.M.
Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione collegiale, ogni diversa domanda e eccezione rigettata o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite che si liquidano in Euro 1.168,00 oltre rimborso spese generali, IVA – se dovuta – e CPA in misura di legge.
Manda la cancelleria per le comunicazioni.
Così deciso nella camera di consiglio in Civitavecchia, il 29.05.2025
Il Presidente
dott.ssa Roberta Nardone