N. R.G. 2655/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2655 del Ruolo Generale dell'anno 2023 promossa da:
nato a [...] il [...] (c.f. , residente in Parte_1 C.F._1
Sassari ed ivi elettivamente domiciliato in Via Alghero n. 33, presso l'avv. Luciano Manca
che lo rappresenta per procura in calce all'atto introduttivo;

ricorrente contro
, nato a [...] il [...], residente in [...]
n. 2 (c.f. ); C.F._2
contumace la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
nell'interesse del ricorrente come da atto introduttivo del 18.10.2023 come ribadite negli scritti conclusivi;

pagina 1 di 5 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione udienza, il sig.
[...]
conveniva in giudizio , esponendo: Pt_1 CP_1
- di essere proprietario di un bene immobile adibito ad abitazione sito nel Comune di Bortigali, nella
Via Vittorio Veneto n. 2, - Piano T-1-2 - Cat. A3 - Classe 1, della superficie catastale di mq 145 circa,
distinta in catasto al F. 42 Mappale 508 e 509;
- che con scrittura privata in data 14.10.2021 prometteva di vendere al sig. che CP_1
prometteva di acquistare, l'immobile predetto per il prezzo di €. 30.000,00, da pagarsi in diverse tranches;

- che alla firma del contratto il promitssario acquirente versava la somma di €. 6.000,00 e veniva immesso, subito dopo la firma del preliminare, nella detenzione dell'immobile promesso in vendita;

- che già dai successivi versamenti il sig. si rendeva inadempiente non provvedendo al CP_1
versamento della seconda rata, prevista sempre a titolo di caparra, non versata entro il 31.12.2021 e neanche al versamento degli ulteriori acconti maturati;

- che il sig. non riscontrava nemmeno la diffida del 30.08.2022, continuando ad occupare il CP_1
bene.
Concludeva, pertanto, chiedendo accertarsi come legittimo il recesso esercitato dal sig. Parte_1
e, per l'effetto, dichiarare l'attore legittimato a trattenere la caparra ricevuta, condannando il sig. CP_1
al pagamento della quota residua di caparra pattuita e non versata, pari ad €. 4.000,00 oltre interessi e condannando il medesimo all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento in favore dell'attore di un indennizzo per l'occupazione ed il mancato godimento. Con vittoria di spese.
Il sig. , regolarmente notificato, non si costituiva e alla prima udienza ne veniva CP_1
dichiarata la contumacia.
Il giudizio veniva istruito con sole produzioni documentali e la causa veniva tenuta a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
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Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Va premesso che, secondo giurisprudenza ormai consolidata, in punto di onere della prova nell'inadempimento, “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o
per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo
diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del
fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”. (Cass. civ., SS. UU., 30
ottobre 2001, n. 13533).
A fondamento della propria pretesa, il sig. ha prodotto il contratto Parte_1
preliminare intercorso tra le parti il 14.10.2021 e la diffida del 30.08.2022 che deve considerarsi ricevuta, essendo decorso il termine di compiuta giacenza. Non vi è dubbio che l'indirizzo a cui tale missiva è stata inviata corrisponda al domicilio del sig. in quanto CP_1
è lo stesso indirizzo (Bortigali, via Vittorio Veneto 2) in cui è stato notificato il ricorso unitamente al decreto di fissazione di udienza, plico che è stato ritirato il 20.11.2023.
Inoltre, la circostanza che si tratta dell'indirizzo ove ha sede l'immobile oggetto del contratto e che vi abiti il sig. vale a dimostrare l'avvenuta immissione nel possesso del bene, in CP_1
esecuzione del contratto preliminare.
Quanto alle obbligazioni esistenti in capo al promissario acquirente, dal contratto emerge che le parti hanno pattuito il versamento della somma complessiva di €. 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e l'attore ha dedotto che il sig. avrebbe versato solo i primi €. CP_1
6.000,00. Ha lamentato che il sig. sarebbe rimasto inadempiente rispetto a tutti gli CP_1
altri versamenti. In atti vi è soltanto la diffida con cui il sig. ha chiesto il rilascio Pt_1
dell'immobile e la riconsegna delle chiavi entro e non oltre il termine del 30.09.2022,
decorso il quale il sig. ha dichiarato di voler recedere dal contratto. Ebbene, in assenza Pt_1
pagina 3 di 5 di riscontro del sig. l'avvenuto recesso da parte del promittente venditore è da CP_1
considerarsi legittimo, a mente dell'art. 1385, comma 2, c.c. per cui “se la parte che ha dato
la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra”.
Considerato che la caparra è stata pattuita in misura maggiore di quanto versato, il promittente venditore ha diritto alla corresponsione della parte di caparra non versata per la somma di €. 4.000,00.
Quanto all'indennizzo per il mancato godimento, deve ritenersi – secondo quanto sopra esposto – che il sig. abbia presso effettivamente possesso dell'immobile in seguito CP_1
alla stipulazione del contratto e, dunque, perlomeno dal mese di novembre 2021,
occupandolo certamente sino al dicembre 2023 e, non essendovi elementi di segno contrario,
sino a data odierna. In assenza di quotazioni immobiliari sulla base delle quali calcolare l'indennità di occupazione, si ritiene che essa debba essere equitativamente determinata –
tenuto conto anche dell'esiguo prezzo di vendita dell'immobile – in €. 150,00 mensili e,
quindi, in complessivi €. 6.300 (per 12 mensilità).
Le domande dell'attore devono essere, pertanto, integralmente accolte.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il D.M. vigente, parametri minimi, ad eccezione della fase istruttoria che non si è tenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita:
- accoglie le domande del sig. e, per l'effetto, dichiara legittimo il recesso da Parte_1
lui esercitato e ne accerta il diritto a trattenere la quota di caparra ricevuta;

- condanna il sig. al pagamento della quota residua di caparra pattuita e non CP_1
versata, pari ad €. 4.000,00 oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo;

- condanna il sig. all'immediato rilascio dell'immobile; CP_1
- condanna il sig. al pagamento in favore del sig. di un CP_1 Parte_1
pagina 4 di 5 indennizzo per l'occupazione ed il mancato godimento dell'immobile, equitativamente determinato in complessivi €. 6.300,00, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;

- condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite al sig. e CP_1 Parte_1
liquidate in complessivi €. 2.906,00, oltre rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario
15%, iva e cnpa, oltre oneri di legge.
Così deciso in Sassari, in data 28.05.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
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