n. 5497/2022 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- IV SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Biancamaria
Pisciotta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5497 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022 e vertente tra:

(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Erminio Mazzone presso il cui studio, sito in Napoli, alla Via Cilea
n. 136, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

-ATTRICE-
E
Controparte_1
(C.F. , in persona dell'amministratore p.t.,
[...] P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Aniello Pellecchia presso il cui studio, sito in Napoli, al Corso Secondigliano n. 264, è elettivamente domiciliato, giusto mandato in atti;

-CONVENUTO-
Oggetto: impugnativa di delibera assembleare;

Conclusioni: nelle note depositate nel termine in sostituzione di udienza fissato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, al 4/03/2025 il procuratore di parte attrice: “Nel riportarsi integralmente al contenuto dell'atto introduttivo del
giudizio, nonché alla documentazione allegata al fascicolo telematico ed all'iter istruttorio dello stesso, lo scrivente, non avendo, nonostante rassicurazioni al riguardo, ricevuto, nelle more del giudizio, alcuna proposta di definizione stragiudiziale della causa – nonostante a tanto il magistrato adito aveva auspicato – conclude per l'integrale accoglimento della domanda attorea;
si chiede, altresì, la condanna del convenuto condominio, alla refusione delle spese di lite in favore dello scrivente procuratore che se ne dichiara antistatario. Non si allega alcun ulteriore documento”; il procuratore di parte convenuta: “riportandosi a tutto quanto richiesto, dedotto ed eccepito con la comparsa di costituzione e risposta e a tutti gli scritti depositati in corso di causa, chiede accogliersi le conclusioni tutte così come contenute negli atti, come detto depositati, con rigetto di ogni richiesta di parte ricorrente. Chiede, infine liquidarsi le spese e competenze della presente procedura in favore del qui sottoscritto difensore antistatario.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo Giudice dà atto di redigere la presente sentenza secondo il disposto di cui all'art. 135 c.p.c. e 118 disp. Att. c.p.c. come novellati dalla l. n. 69/2009, secondo cui la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Con atto di citazione, ritualmente notificato via pec in data
22/02/2022, premesso di essere proprietaria di un'unità Parte_1
immobiliare sita nel fabbricato di , ha adito Controparte_1
l'intestato Tribunale al fine di ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità del capo n. 3 della delibera assembleare assunta in data 1° luglio 2021 o, in via gradata, della sola statuizione contenuta nel predetto capo in relazione alle spese per il rifacimento delle tabelle millesimali, vinte le spese di lite.
A sostegno della propria domanda parte attrice ha dedotto che l'assemblea dei condomini, tenutasi in data 1° luglio 2021, con la
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maggioranza di millesimi 539,67, deliberava di revisionare le tabelle millesimali esistenti nominando un tecnico per le relative incombenze violando il disposto di cui all'art. 69 disp. att. c.c. in quanto le tabelle fino ad allora vigenti non erano né frutto di un errore né vi era stata una significativa variazione delle condizioni dello stabile condominiale. Ha, poi, evidenziato che anche laddove il Tribunale ritenesse legittima la revisione delle tabelle millesimali la spesa per il loro rifacimento doveva essere sostenuta solo dai condomini che avevano dato luogo alla variazione e non da tutti come, invece, deliberato. Infine, l'istante ha chiarito di aver tempestivamente avviato la mediazione obbligatoria la quale, tuttavia, si è conclusa con verbale negativo del 28/01/2022.
In data 15/06/2022 si è costituito in giudizio il Controparte_2
eccependo, in via preliminare, la tardività della
[...]
impugnazione della delibera assembleare oggetto del presente giudizio;
nel merito, poi, ha impugnato estensivamente l'avversa pretesa chiedendo il rigetto della domanda, vinte le spese di lite. Nello specifico la difesa dell'Ente di gestione convenuto in giudizio ha sostenuto che essendo stato il fabbricato costruito tra la fine del 1800 e l'inizio del secolo scorso sicuramente ci sono state variazioni all'interno dei singoli appartamenti che potranno essere evidenziati solo con un'attenta ispezione tecnica espletata da professionista abilitato (cfr. pag. 2 comparsa di costituzione e risposta).
Con provvedimento reso in data 8/07/2022 il precedente istruttore ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 183 co. VI c.p.c.
Nelle more del giudizio è subentrata, a far data dal 5/09/2022, la scrivente nella gestione del ruolo la quale, in assenza di istanze istruttorie formulate dalle parti, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni;
all' udienza del 29/12/2023 i procuratori delle parti hanno chiesto congiuntamente un rinvio al fine di tentare tra una definizione bonaria della
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controversia che tuttavia non è stata raggiunta. Pertanto, all'udienza del
4/03/2025, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte, la causa è stata riservata in decisione previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Tanto premesso in fatto, in primo luogo, ai fini che occupano, compete a chi scrive la qualificazione della domanda proposta (azione di nullità e/o azione di annullamento) sulla base del vizio dedotto.
E' noto che, secondo l'orientamento pacifico della Suprema Corte (cfr.
Cass. S.U. 4806 del 7.03.2005; Cass. S.U Sez. U n. 9839 del 4/04/2021): “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni”
– e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'“ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge
o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art.
1137 cod. civ.”.
La categoria della nullità, attenendo a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico, ha, quindi, carattere residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità.
Alla stregua di detti principi, dunque, va affermato che l'azione promossa dall'attrice debba qualificarsi quale azione di annullamento essendo stata la delibera impugnata assunta in violazione di quanto disposto dall'art. 69 disp att. c.c. Più nello specifico la condomina si duole che la Pt_1
revisione delle tabelle millesimali con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 oc. II c.c. sia stata deliberata in assenza dei presupposti richiesti
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dall'art. 69 disp. att. cc. ovvero in assenza di prova dell'errore nella redazione delle tabelle o di cambiamenti strutturali significativi.
Ciò posto va dichiarata la procedibilità della domanda per aver l'attrice tempestivamente avviato la procedura di mediazione obbligatoria.
L'affermazione del convenuto secondo cui l'opponente CP_1 non avrebbe dato prova della data in cui era stata presentata l'istanza di mediazione è stata smentita nei fatti dal momento che la condomina Pt_1
ha depositato, in allegato alla seconda memoria ex art. 183 co. VI c.p.c., le ricevute di accettazione e consegna delle pec datate 30/07/2021 inviate all'organismo di mediazione “Mediafog” contenenti l'istanza di mediazione in relazione alla delibera del 1° luglio 2021.
Dunque, la procedura di mediazione è stata tempestivamente avviata nei 30 giorni dall'assunzione della delibera impugnata.
Parimenti, a seguito del verbale negativo di mediazione del
28/01/2022, la condomina ha proposto nel rispetto del termine di Pt_1 giorni 30 di cui all'art. 1137 c.c. azione giudiziaria volta all'accertamento dell'illegittimità della delibera in questione.
Giova a questo evidenziare che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, alla domanda di mediazione vanno ricondotti effetti interruttivi, e non meramente sospensivi, del termine decadenziale, con la conseguenza che, in caso di fallimento del tentativo, il termine per la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1137 c.c. riprende a decorrere ex novo, con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione (in questi termini: Tribunale di
Salerno, 19/08/2019, n. 2619; Tribunale di Torre Annunziata, 03/07/2019, n.
1703; Tribunale di Sondrio, 25/1/2019, n. 48; Tribunale di Lecco22/09/2018,
n. 619; Corte appello Palermo 27/06/2017, n. 1245; Tribunale di Napoli
7/11/2017, n. 10959; Tribunale di Milano 02/12/2016 n. 13360; Tribunale di
Monza 12/1/2016, n. 65; al medesimo approdo è giunta la Cassazione con le pronunce n. 27551/2018,n. 2273/2019, n. 27251/2018 e n. 17781/2013).
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La fattispecie costituisce, pertanto, deroga al principio sancito dall'art. 2964 cod. civ., che esclude che la decadenza possa essere soggetta alla disciplina interruttiva e sospensiva, invece valevole per la prescrizione e dettata dai precedenti articoli 2934 e ss. cod. civ. (sul punto, Tribunale Roma
20/1/2020, n.1174).
Ebbene, facendo buon governo dei predetti principi, a fronte del verbale negativo di mediazione del 28/01/2022 la condomina opponente ha notificato in data 22/02/2022 l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio.
La domanda proposta è, quindi, oltre che procedibile, anche ammissibile in quanto tempestivamente proposta.
Nel merito la domanda è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Osserva il Tribunale che parte attrice solo nella comparsa conclusionale, per la prima volta, ha dedotto che la delibera oggetto di impugnazione è nulla perché approvata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. e non all'unanimità.
La doglianza è evidentemente tardiva non avendo prima di allora la parte mai eccepito il defetto di quorum deliberativo; si tratta pertanto di un nuovo motivo di impugnazione in relazione al quale alcun contraddittorio è stato instaurato e, pertanto, lo stesso va dichiarato inammissibile.
Ciò posto, e solo per mera completezza espositiva, si evidenzia, per quanto qui di specifico interesse, che laddove le tabelle rispecchino i criteri di riparto fissati dal legislatore è sufficiente che l'approvazione, e parimenti la revisione, delle tabelle avvenga con la sola maggioranza prevista dall'articolo
1136 del codice civile, secondo comma: il quorum deliberativo è, cioè, costituito dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.
Sul punto è utile richiamare quanto affermato dalla Suprema Corte di
Cassazione con la pronuncia a Sezioni Unite n. 18477 del 9/08/2010 secondo
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cui le tabelle “non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del ”. Le tabelle, nel CP_1
caso in esame, hanno, quindi, natura ricognitiva in quanto costituiscono solo uno strumento che traduce in termini aritmetici dei valori già esistenti senza incidere sui diritti dei condomini e perciò la Corte ha ritenuto non necessario il consenso di tutti. Viceversa, “la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione di cui all'art. 1123 co. 1 c.c., rilevando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini” (cfr. Cass., sentenza n. 6735 del 10 marzo 2020). Ed invero, è ben possibile che i condomini decidano di derogare ai criteri di legali di ripartizione delle spese.
Lo stesso art. 1123 c.c. prevede, infatti, che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. In tal caso, come chiarito dalla Suprema Corte con sentenza n. 19651/2017, la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. Sez. 2,
04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641).
La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1,
e 1123 c.c. non preclude, quindi, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.
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In assenza di limiti posti dall'art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime (cfr.
Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6844 del
16/12/1988). In tal caso, tuttavia, le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" vanno adottate con l'approvazione di tutti i condomini a pena di nullità (cfr. Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez.
2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Ciò posto, nel caso di specie, presume il Tribunale che le tabelle millesimali fino a quel momento in vigore nel condominio di
[...]
fossero rispondenti ai criteri predeterminati dal Controparte_1
legislatore non avendo le parti indicato in cosa eventualmente le stesse si discostassero dal regime legale di ripartizione delle spese dando luogo ad una
“diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ.
Di conseguenza la revisione delle tabelle, in applicazione di quanto disposto dal già citato art. 69 disp. att. c.c. era possibile, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 co. II c.c. La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende proprio dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge e, quindi, dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
Tanto chiarito in merito al quorum deliberativo richiesto per la revisione delle tabelle millesimali occorre anche evidenziare che l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che la modifica/revisione delle tabelle millesimali,
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redatte secondo i criteri legali di ripartizione delle spese, è possibile solo il due casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di errore;
2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
L'errore cui fa riferimento la norma va inteso, secondo la Cassazione, come “obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle” (cfr.
Cass. sentenza n. 6222/1997). Si tratta, in altri termini, di un errore materiale che determina una divergenza tra la realtà oggettiva e i valori espressi nella tabella.
L'errore dev'essere provato con precisione ed esattezza non avendo alcuna rilevanza la sola affermazione della divergenza dei valori rispetto alla realtà obbiettivamente verificabile.
Quanto, invece, alle mutate le condizioni di parte dell'edificio, le cause di tali alterazioni possono essere: la sopraelevazione di superficie;

l'incremento di superficie;
l'incremento o diminuzione delle unità immobiliari e le stesse devono essere tali da “alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino”.
Tanto chiarito in punto di diritto l'assemblea dei condomini, con millesimi 539,67 nella delibera oggetto di impugnazione ha stabilito “di nominare un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali preso atto delle modifiche intervenute nel tempo su varie unità immobiliari. All'uopo viene nominato l'Arch. con studio in Mugnano alla via Testimone_1
Quasimodo n.5, tecnico del condominio approvando la spesa di €1.02,00 oltre oneri fiscali come da offerta che si allega. Inoltre autorizza
l'amministratore ad emettere quote per l'offerta presentata”.
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Tuttavia, il a fronte delle contestazioni mosse dalla CP_1
odierna attrice non ha, in alcun modo, indicato né, tantomeno, Parte_2 provato la ricorrenza nel caso di specie dell'errore o di una significativa variazione delle condizioni dello stabile condominiale che avrebbero giustificato la revisione delle tabelle millesimali.
Sul punto la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che “In tema di revisione delle tabelle millesimali deliberata dall'assemblea ai sensi dell'art.
69 disp. att. c.c., per errore di quelle esistenti o per loro inattualità, nel caso
d'impugnazione della delibera che le ha disposte, spetta al la CP_1
prova dei fatti che consentono la revisione stessa (cfr. Cass. n. 25790 del 14 dicembre 2016).
Dunque, “in base alla regola generale dell'onere probatorio (art.
2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n.
21950 del 25/09/2013 Rv. 629207)” (cfr. Cass. n. 25790 del 14 dicembre
2016).
A ciò si aggiunga anche che è lo stesso ad aver affermato CP_1
nei propri scritti difensivi che diversi immobili presenti nello stabile erano stati interessati da ristrutturazioni totali e che, pertanto, era necessario il ricorso a un tecnico che ne accertasse l'entità ( cfr. comparsa conclusionale pag. 2: “variazioni tutte che potranno essere accertate e valutate, di conseguenza, nell'incremento millesimale, solo a seguito di attenta ispezione dei singoli cespiti da parte Tecnico di fiducia del ”). CP_1
Dunque, l'Ente di gestione nel momento in cui è stata approvata la revisione delle tabelle millesimali non aveva ancora certezza che ricorressero le condizioni di cui all'art. 69 disp. att. c.c. e proprio per tale ragione decideva di demandare a un tecnico l'ispezione delle singole unità abitative.
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Il in bese a tutto quanto fin qui argomentato, avrebbe CP_1
prima dovuto accertare il ricorrere di una delle due condizioni previste dall'art. 69 c.p.c. e solo una volta accertata la presenza di un errore materiale nella redazione delle tabelle o di significative variazioni avrebbe potuto conferire a un tecnico mandato per la revisione delle pregresse tabelle millesimali.
In conclusione in assenza di prova da parte del della CP_1 concreta sussistenza delle condizioni richieste dal legislatore all'art. 69 disp. att. c.c. per la revisione delle tabelle millesimali la delibera assunta in data 1° luglio 2021 va annullata.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14 e s.m. tenuto conto del valore della controversia (scaglione da 1.101,00 a 5.200,00) e dell'attività concretamente espletata con la precisazione che ci si discosta del
30% dai parametri medi di liquidazione stante l'assenza di questioni di fatto e/o di diritto particolarmente complesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sezione quarta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione e domanda disattesa e rigettata:
1) Accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto annulla il punto n. 3 della delibera condominiale assunta in data 1° luglio 2021;
2) Condanna il , in Controparte_2 persona dell'amministratore p.t., al pagamento delle spese di lite in favore di che si liquidano in complessivi € Parte_1
1.911,40 di cui € 127 per spese documentate ed € 1.786,40 per compensi professionali, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario per spese generali ed oltre Iva e Cpa come per legge, con
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attribuzione in favore dell'avv. Erminio Mazzone dichiaratosi antistatario;

Così deciso in Napoli, 3 giugno 2025.
Il Giudice dott.ssa Biancamaria Pisciotta
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
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