TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2792/2023 tra

Pt_1 Parte_2
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE

CP_2
TERZA CHIAMATO

Controparte_3
TERZA CHIAMATA CONTUMACE

Oggi 5.6.2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. ARTONI FURIO Parte_3
Per l'avv. PIZZOCCHERI ALESSANDRO GIULIO e l'Avv. Controparte_1
MARTINO GAETANO
Per l'avv. MAROBBIO GIOVANNA CP_2
Per nessuno. Controparte_3
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quella assunte nelle rispettive note conclusive depositate il 23.5.2025 e 21.5.2025 e richiamano integralmente le argomentazioni ivi svolte.
Il Giudice alle ore 13.15 si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 15.25 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 281sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2792/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Artoni Furio Parte_3 P.IVA_1
del Foro di Varese
PARTE ATTRICE RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Pizzoccheri Controparte_1 P.IVA_2
Alessandro Giulio e dell'avv. Martino Gaetano del Foro di Milano
PARTE CONVENUTA RESISTENTE
e contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Marobbio Giovanna CP_2 C.F._1
del Foro di Varese
PARTE TERZA CHIAMATA
e contro
(C.F. Controparte_3 P.IVA_3
TERZA CHIAMATA CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 5.6.2025 le parti precisavano le conclusioni come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281undecies cpc, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione d'udienza, la parte attrice ricorrente conveniva in giudizio la parte convenuta resistente Pt_1
pagina 2 di 6 con sede in Varese chiedendo che, accertato l'inadempimento al Controparte_1
contratto di appalto sottoscritto dall'amministratore del condominio pro tempore in CP_2
data 1.6.2023 ed avente ad oggetto la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria nello stabile condominiale, fosse dichiarata la sua risoluzione e che, per l'effetto, la parte resistente fosse condannata al conseguente risarcimento del danno. La ricorrente riferiva, in fatto, che l'Assemblea straordinaria totalitaria del del 7.03.2023 aveva approvato l'esecuzione di lavori di CP_1 straordinaria amministrazione allo stabile condominiale, autorizzando l'amministratore alla stipula del relativo contratto ed affidando la realizzazione della dette opere alla società ricorrente, che aveva presentato un'offerta in data 28.02.2023 sulla base del capitolato dei lavori redatto dal Geom. Pt_4
in data 27.2.2023, nominato con la medesima delibera Direttore dei Lavori. Riferiva, inoltre, che
[...] il 10.3.2023, su richiesta dell'assemblea, aveva presentato una integrazione contrattuale avente ad oggetto la realizzazione della pavimentazione dei balconi dei condomini. Evidenziava che maggio
2023 erano iniziati contrasti tra la ricorrente e il DL che contestava la non conformità della bozza contrattuale con il capitolato approvato dall'assemblea, contratto, che, però, nonostante il parere contrario del detto professionista, veniva sottoscritto l'1.6.2023 dall'amministratore pro tempore. Da ultimo, evidenziava che, a seguito di ulteriori contrasti il 12.7.2023 i condomini dichiaravano di voler recedere dal contratto e revocavano il mandato all'amministratore.
Si costituiva in giudizio il chiedendo, in via preliminare, l'autorizzazione alla chiamata CP_1 in giudizio dell'amministratore del condominio e la declaratoria di inesistenza della procura alle liti sottoscritta dalla ricorrente o della notifica del ricorso introduttivo e, per l'effetto, la declaratoria di improcedibilità del ricorso;
nel merito, la declaratoria di inefficacia del contratto e, per l'effetto, il rigetto delle domande attoree o la condanna del terzo chiamato in manleva.
Si costituiva in giudizio il terzo chiamato chiedendo, in via preliminare, CP_2
l'autorizzazione alla chiamata in causa della , con la quale Controparte_3
aveva stipulato una polizza RCP e, nel merito, il rigetto delle domande della parte ricorrente o la condanna della terza chiamata in manleva.
La terza chiamata non si costituiva in giudizio e veniva dichiarata contumace. CP_3
Il Giudice ammetteva una CTU per verificare la corrispondenza tecnica tra la volontà contrattuale espressa dal e contratto stipulato tra le parti e, dopo il deposto dell'elaborato peritale e CP_1 della sua integrazione, ritenuta la causa matura per la decisione, rigettava l'ammissione della prova orale dedotta dalla parte resistente e rinviava per la precisazione delle conclusioni ex art. 281sexies cpc all'udienza del 5.6.2025, nella quale la causa veniva trattenuta in decisione.
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pagina 3 di 6 Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di nullità della procura ad litem della parte ricorrente sollevata dalla parte resistente.
L'eccezione è infondata e deve essere rigettata.
Se da un lato è, infatti, vero che nel testo della detta procura mancava l'indicazione del nominativo del legale al quale era stata conferito il mandato, è, dall'altro lato, pur vero che il nominativo del legale risultava indicato in calce all'atto.
Applicando il principio giurisprudenziale secondo il quale nell'interpretazione della volontà della parte, il Giudice deve tenere conto dall'intero contenuto dell'atto e dello scopo pratico perseguito, appare evidente che l'intenzione della parte ricorrente di conferire il mandato ad un determinato difensore era, pertanto, chiara e non equivocabile.
Passando alla trattazione del merito, deve essere premesso che per la risoluzione della controversia era necessario accertare se il contenuto del contratto stipulato dall'amministratore risultava conforme alla volontà dell'assemblea condominiale espressa con la delibera del 7.3.2023. Infatti, dopo che la bozza del contratto era stata sottoposta all'attenzione del Direttore di lavori e dei condomini, si erano subito manifestate forti perplessità sulla detta conformità, tanto che l'amministratore del condominio aveva sottoscritto il contratto, nonostante la contrarietà del Direttore dei Lavori in relazione alle problematiche tecniche emerse nel presente giudizio.
Pertanto, in considerazione delle domande delle eccezioni svolte dalle parti, si rendeva necessario effettuare un'indagine di tipo tecnico, per raffrontare gli atti su indicati e, quindi, il Tribunale ha ritenuto opportuno ammettere una CTU e, all'esito, reputa di trarre elementi per la formazione del proprio convincimento dagli accertamenti eseguiti dal consulente (per tutte Cass. civ., Sez. III,
8.10.1990, n. 9863).
All'Ausiliario, come accennato, era stato richiesto di accertare se vi fosse una corrispondenza tecnica ed economica tra la volontà contrattuale espressa dal condominio nella delibera del 7.3.2023, approvata sulla base del capitolato del 27.2.2023 e del preventivo del 28.2.2023, tenuto conto dell'integrazione del 10.3.2023, ed il contenuto del contratto stipulato l'1.6.2023.
Ebbene, il consulente, dopo un analitico ed approfondito esame dei documenti indicati nel quesito nel contraddittorio con i CTP, evidenziava che tra il preventivo ed il capitolato dei lavori approvato dall'assemblea ed il contratto sottoscritto dall'amministratore, vi era una sostanziale differenza, costituita dalle opere da realizzarsi sui ferri delle strutture in cemento armato, che nel capitolato riguardavano tutte le strutture dello stabile condominiale, mentre nel contratto di appalto si riferivano al solo intradosso dei balconi.
pagina 4 di 6 Tale differenza era del tutto rilevante, considerata la tipologia di opere da eseguire ed il loro ingente valore se riferito a tutti i ferri delle strutture, quantificato nel preventivo in € 74.691,00, il costo più rilevante tra quelli preventivati.
Questo Giudice, leggendo il contratto, operando un raffronto con il contenuto del preventivo del
28.2.2023 e del capitolato del 27.2.2023, non può che confermare le conclusioni a cui è giunto il
CTU, in quanto emerge chiaramente che le opere indicate nel contratto erano relative al solo intradosso dei balconi, mentre nella delibera era stata approvata considerando i ferri dell'intera struttura dell'edificio condominiale.
Appare, pertanto, evidente che il detto amministratore con la sottoscrizione del contratto oggetto del presente giudizio non si era attenuto alle deliberazioni adottate dall'assemblea condominiale e da ciò consegue che il contratto stipulato non fa sorgere obbligazioni a carico dei condomini, la cui volontà non è stata rispettata.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha, in primo luogo, precisato che la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (per tutte Cass. civ. 22/06/2022, n.
20146).
In secondo luogo, la detta giurisprudenza ha evidenziato che in mancanza di una preventiva approvazione o di una successiva ratifica della spesa, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore non
è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, trattandosi di un atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all'artt. 1130 e art. 1135, comma 2 del Codice civile. (per tutte Cass. civ.
02/02/2017, n. 2807).
In altri termini, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore senza approvazione o successiva ratifica dell'assemblea non determina l'insorgenza di alcun obbligo a carico dei condòmini, giacché i poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati specificamente in un preciso riparto che limita le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione e riserva alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.
Alla luce di quanto precede, pertanto, dovrà essere dichiarata l'inefficacia nei confronti del del contratto sottoscritto dall'amministratore e, per l'effetto, dovranno essere rigettate le CP_1
domande svolte dalla parte ricorrente.
pagina 5 di 6 Dovrà, altresì, essere rigetta la domanda di condanna ex art. 96 cpc svolta dalla parte convenuta, in assenza dei presupposti di legge, atteso che per la risoluzione della controversia si è reso necessario una approfondita indagine tecnica a dimostrazione dell'evidenza del concreto contrasto delle argomentazioni delle parti.
Stante l'esito della controversia la parte attrice deve considerarsi soccombente nel presente giudizio e dovrà essere condannata alla rifusione delle spese di lite della parte convenuta resistente e della parte terza chiamata, legittimamente vocata in ius dalla detta resistente per essere manlevata, attesa la sottoscrizione del contratto in contrasto con la volontà dell'assemblea; le dette spese vengono liquidate nel dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022 sulla base dei valori medi dello scaglione di valore da € 52.000,00 ed € 260.000,00, ridotti del 50%, in considerazione della qualità e della quantità dell'attività professionale svolta. La parte attrice dovrà, inoltre, essere onerata del pagamento delle spese della CTU depositata nel corso del presente giudizio, nella misura liquidata con decreto del
6.2.2025.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA le domande formulate dalla parte attrice e, per l'effetto,
CONDANNA la parte attrice ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore della parte convenuta resistente e della terza chiamata che si quantificano, per ciascuna parte, in complessivi € 6.480,00, oltre al CPA e all'IVA, se dovuta.
Pone definitivamente a carico della parte attrice le spese della CTU, nella misura liquidata con il decreto del 6.2.2025.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Varese, 5.6.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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