N. 3776/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice rilevato che, come recentemente affermato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. U., 30/06/2025 n. 17603), non si riscontrano, in linea di massima, ostacoli alla sostituzione dell'udienza pubblica con le modalità di celebrazione della stessa ex art. 127 ter c.p.c. (sia nel testo precedente che in quello successivo alle modifiche apportate con D.lgs. n. 164/2024); che, infatti, per quanto attiene specificamente al cd. rito lavoro, la trattazione scritta non deroga all'essenzialità del deposito del dispositivo (e della sentenza contestuale) ai sensi dell'art. 429 c.p.c., che oggi avviene in modo automatico e, per quanto disposto dal novellato art. 127 ter ult. co. c.p.c., si considera letto in udienza se il provvedimento viene depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note (come peraltro già affermato in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità: cfr. (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza, non ravvisandosi ragioni ostative al riguardo ed in mancanza di opposizione delle parti;
viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

1 N. 3776/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3776/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Parte_1 C.F._1
Frattamaggiore alla via Firenze n. 42, presso lo studio dell'Avv. DELL'AVERSANA
FRANCESCO (c.f.: dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura C.F._2
allegata all'atto di citazione di intimazione di sfratto,
- RICORRENTE
E
(c.f.: ), elett.te dom.to in Controparte_1 P.IVA_1
Frattamaggiore alla via Rocco Capasso n. 58 presso lo studio dell'Avv. PERROTTA
RAFFAELE (c.f.: dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura in C.F._3
calce alla memoria integrativa,
- RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso .
2 CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione mentre la domanda riconvenzionale è inammissibile.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione di intimazione di sfratto per morosità, Parte_1
ha convenuto in giudizio
[...] Controparte_2
deducendo: - di essere proprietaria di un immobile sito in
[...]
Frattamaggiore alla via Carbonari 48 piano terra;
- che tale immobile è stato concesso in locazione per uso commerciale al convenuto, in forza di contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 26.6.2012 e registrato il 29.6.2012, con canone mensile iniziale di € 100,00, oltre aggiornamento indice ISTAT, rinnovatosi tacitamente sino al 5.7.2024; -
che tuttavia il conduttore risulta moroso all'obbligazione di pagamento del canone “di mesi 2
relativi ai canoni locatizi per le mensilità di dicembre e gennaio, per la complessiva somma
3 di € 200,00, oltre interessi legali, nonché aggiornamento istat mai corrisposto per un periodo
di anni 5 a ritroso dalla notifica del presente atto”; - che è intenzione dell'intimante di avvalersi della clausola risolutiva espressa sancita all'art. 4 e 13 del contratto di locazione.
Si è costituito ritualmente in giudizio il quale, Controparte_1
opponendosi alla convalida, il quale ha eccepito che: - il rapporto locatizio ha avuto inizio il
05/07/2012 e si è protratto nel rispetto reciproco tra le parti, finché nel mese di novembre
2022 la locatrice comunicava, verbalmente, al la volontà di voler destinare CP_1
l'immobile al figlio, chiedendone il rilascio immediato;
- da quel momento la locatrice rifiutava il pagamento del canone locatizio, da sempre avvenuto in contanti ed a cifre superiori rispetto a quanto pattuito nel contratto;
- che nel mese di gennaio a mezzo vaglia postali l'Arch. provvedeva al pagamento delle mensilità di novembre e dicembre, oggi CP_1
contestate; - che la condotta della locatrice è contraria a ogni norma di buona fede e correttezza contrattuale, avendo la stessa “predisposto un atto di intimazione di sfratto per
morosità privo delle condizioni necessarie tali da giustificare l'inadempimento del
conduttore che, qualora fosse accertato, è da considerarsi di scarsa importanza con la
conseguenza che, ai sensi dell'art 1455 c.c., il contratto non potrà risolversi” ed avendo la stessa fraudolentemente eluso “i pagamenti e procurando al convenuto un grave pregiudizio
economico, in quanto lo ha costretto a doversi difendere in un giudizio creato ad arte,
riversando sul soggetto debole del negozio costi aggiuntivi, violando così i doveri di
correttezza, buona fede e diligenza, di cui agli artt. 1338, 1374, 1575 e 1175 cc”; - che, quindi,
sussistendo inadempimento di scarsa importanza ed avendo il conduttore corrisposto un canone extra-contratto, la domanda andrà rigettata;
- che, comunque, il conduttore versa in una condizione economica precaria, “atteso che il periodo di pandemia ha di fatto
condizionato il regolare svolgimento dell'attività con una contrazione significativa dei
4 fatturati”, condizione che rende difficoltosa la ricerca di un altro locale commerciale.
Denegata la convalida, alla luce dell'opposizione dell'intimato, e rigettata la richiesta di provvisorio rilascio, veniva disposto il mutamento del rito con termine per il deposito di memorie integrative.
Ebbene, con memoria del 3.11.2023, l'intimante, contestando quanto ex adverso eccepito, ha insistito nelle proprie richieste, concludendo per la risoluzione del contratto di locazione per morosità “che attualmente si è aggravata non essendo stati versati i canoni di locazione a far data dal novembre 2022 al mese di ottobre 2023 compreso” e riservandosi,
altresì, di agire in separata sede per il risarcimento del danno arrecato dal conduttore all'immobile per cui vi è causa.
Con memoria integrativa del 17.11.2023 il resistente eccepiva: - l'inidoneità
dell'immobile all'uso per il quale era destinato, in quanto privo di agibilità e di idoneità
statica, privo di infissi di ingresso, sia sul lato strada che all'interno del palazzo, presentava gravi vizi con la presenza di infiltrazioni e muffe che hanno arrecato danno al conduttore (per il quale si riservava di agire in separata sede); - di aver sempre corrisposto il canone di €
245,00, a fronte del canone formalmente risultante in contratto di € 100,00, canone sempre versato in contanti “proprio al fine di non lasciare alcuna traccia delle maggiori somme indebitamente percepite dalla stessa”, finché nel mese di novembre 2022 la locatrice iniziava a rifiutare il pagamento dei canoni di locazione al solo fine di ottenere il rilascio immediato dell' immobile;
- di aver provveduto, al fine di non incorrere nella morosità, ad emettere vaglia postali che sono stati incassati dalla locatrice solo dopo l'udienza di convalida;
- che è
evidente il tentativo della di indurre in morosità il al solo fine di ottenere la Pt_1 CP_1
liberazione dell'immobile; - che a tutt'oggi la locatrice rifiuta il pagamento del canone di locazione;
- che tuttavia il denunciato inadempimento non sussiste ed è comunque di scarsa
5 importanza;
- che, ad ogni modo, il contratto di locazione è nullo in quanto dissimulante un canone diverso da quello pattuito.
A questo proposito, il resistente proponeva domanda riconvenzionale ex art. 79 legge
392/1978 “al fine di richiedere il rimborso delle maggiori somme versate a titolo di canone
di locazione per un totale di € 18.125,00, quale differenza delle somme effettivamente versate
pari ad 30.625,00 ( € 245,00 da luglio 2012 a dicembre 2022) rispetto a quelle indicate in
contratto pari € 12.500,00 ( € 100,00 da luglio 2012 a dicembre 2022)”.
***
La domanda principale è anzitutto procedibile alla luce del verbale di mediazione del
13.04.2023 mentre, per altro verso, la domanda riconvenzionale proposta, solo in questa sede,
dall'intimato va dichiarata inammissibile.
Va detto, infatti, che la conduttrice-opponente è legittimata a proporre domanda riconvenzionale anche nella memoria integrativa depositata successivamente alla trasformazione del rito, con la memoria integrativa, purché venga proposta istanza di fissazione di nuova udienza di discussione ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (Cass. civ., sez. III,
30/07/2015, n. 16190), essendo quest'ultima esonerata da tale onere soltanto qualora la domanda riconvenzionale sia stata proposta dall'intimato già in seno alla comparsa di risposta della fase sommaria, il che esclude la necessità di chiedere lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. e, per il giudice, di concedere termini differenziati per le memorie integrative e fissare l'udienza tenendo conto della possibilità del convenuto di proporre una nuova riconvenzionale (Cass. civ., sez. III, 21/06/2023, n. 17772).
Non essendo stata formulata tale domanda nella fase sommaria, era quindi onere del resistente, a pena di decadenza, proporla in questa sede osservando il disposto di cui all'art. 418 c.p.c., ossia formulando istanza di differimento dell'udienza.
6 Tale onere non risulta essere stato assolto, onde la domanda riconvenzionale tendente alla ripetizione delle somme asseritamente corrisposte in eccesso alla locatrice non può che essere dichiarata inammissibile.
Nel merito, occorre evidenziare che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà
sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento (Cass. civ.,
sez. I, 15/07/2011, n. 15659 che si richiama a Cass. Sez. Un. 13533/2001).
Peraltro, ai sensi dell'art. 5 della l. 27 luglio 1978 n. 392 il mancato (i.e. ritardato)
pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza contrattualmente pattuita ovvero il mancato pagamento, nel medesimo termine, degli oneri accessori “quando l'importo non
7 pagato superi quello di due mensilità del canone” costituiscono fattispecie predeterminate di gravità dell'inadempimento che genera risoluzione del contratto di locazione. Ne consegue che, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore è predeterminata dal citato art. 5 della L. n. 392/78,
secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo legale tipico di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
A seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione,
quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o a colpa del debitore (Cass. civ., sez. III, 11/04/2006, n. 8418; in senso analogo, Cass. civ., n. 9262/2006).
Al contrario, per quanto specificamente interessa in questa sede, l'art. 5 legge n.
392/1978, sulla “predeterminazione” della gravità dell'inadempimento non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì
si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo. Ne consegue che, per le locazioni non abitative, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui
8 all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass.
civ., Sez. Un., 28/12/1990, n. 12210).
Ciò posto, poiché nel caso in esame si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Onde, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, come nella fattispecie dedotta, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Va infatti considerato che la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Ciò detto, nel merito, parte ricorrente si doleva della morosità accumulata dall'intimato
9 “di mesi 2 relativi ai canoni locatizi per le mensilità di dicembre e gennaio, per la complessiva
somma di € 200,00, oltre interessi legali, nonché aggiornamento istat”, morosità che, per la sua consistenza ed in assenza di rilievi aggiuntivi, non può che ritenersi di scarsa importanza per il locatore.
Non risulta tuttavia raggiunta la prova – sia pur agli stretti fini inerenti la valutazione dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. – circa il pagamento di un canone extracontratto.
Sul punto, giova rammentare come il recente arresto della Cassazione nel suo massimo consesso ha esteso anche alle locazione ad uso diverso da quello abitativo il principio affermato, con la nota sentenza sempre a sezioni unite n. 18213 del 17 settembre 2015, in virtù del quale è esclusa la validità di ogni pattuizione volta a determinare un importo di canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, affermando, in particolare, che «in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo e anche ad uso
commerciale, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona
esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento
simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il
patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale
inidoneo ad influire sulla validità civilistica» (Cass. SS. UU. 23601/2017).
Dalla nullità di tale tipo di accordo discende che il conduttore può chiedere la ripetizione delle somme indebitamente versate.
La domanda di ripetizione dell'indebito, come detto, è inammissibile.
Ad ogni modo, e solo ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, va detto che alcuni dei testi escussi (in particolare , indifferente, e Testimone_1 S_
moglie del resistente) hanno confermato che il canone effettivamente pagamento dal
[...]
conduttore era superiore a quello predeterminato nel contratto di locazione (il teste Pt_1
10 ha riferito: “ho visto l'Arch. nelle occasioni in cui mi sono recato da lui versare nelle CP_1
mani della la somma di € 245,00, quali canoni di locazione per l'immobile che mi Pt_1
viene letto;
posso dire che tanto avvenne, tra l'anno 2021 e l'anno 2022 ma non ricordo il
mese, un paio di volte alla mia presenza”; il teste ha riferito: “sebbene nel contratto S_
venisse indicato un canone di € 100,00, come ho detto noi versavamo mensilmente la somma
di € 245,00 sempre in contanti”).
Tali deposizioni testimoniali, tuttavia, non possono reputarsi decisive, per la loro estrema genericità, tenuto conto del fatto che il teste ha reso dichiarazioni “de relato” Pt_1
ed ha comunque riferito di aver visto corrispondere un canone maggiore solo in due occasioni;

lo stesso deve dirsi per il teste , peraltro legata da rapporto di coniugio con il resistente S_
(“sì è vero, sebbene non ricordi precisamente l'anno, poteva essere il 2013 o il 2014, è
avvenuto 2-3 volte che davo il canone di locazione nelle mani della in luogo di mio Pt_1
marito, per € 245,00 quale canone mensile di locazione”).
Non vi è dunque alcuna evidenza probatoria che induca a ritenere che il conduttore abbia effettivamente versato un canone maggiore rispetto a quello concordato, tenuto conto peraltro delle contrarie deposizioni testimoniali di parte ricorrente, che riferiscono che il canone versato ammontava a circa euro 100,00 come convenuto in contratto.
Né risultano dimostrati l'esistenza di danni all'immobile condotto in locazione o comunque, con onere a carico del conduttore, l'inidoneità dell'immobile locato all'uso, mentre
è tuttavia pacifico, poiché affermato dallo stesso resistente, che stante il rifiuto opposto dalla locatrice di ricevere il canone di locazione in contanti dal mese di novembre 2022, il rapporto contrattuale si è interrotto, avendo il resistente omesso di pagare il canone senza, tuttavia,
aver consentito alla locatrice l'accesso al locale, come dimostrato dalle numerose richieste spedite ai suoi riguardi dalla e rimaste senza esito. Pt_1
11 La circostanza è incontestata tra le parti e risulta peraltro dimostrata non solo per
tabulas ma anche mediante le dichiarazioni rese dal teste , moglie del resistente S_
(“preciso che i rapporti con la si sono deteriorati da gennaio 2023 e che, sebbene Pt_1
nel locale ci siano ancora cose appartenenti a mio marito e sebbene questi abbia ancora le
chiavi del locale che non ha riconsegnato, non è voluto più entrare”).
Così facendo, il conduttore è venuto meno all'obbligo sancito all'art. 12 del contratto di locazione stipulato inter partes, in base alla quale il conduttore era tenuto a consentire la visita dell'immobile, “in qualunque momento”.
Sul punto va rimarcato che sebbene il locatore non possa turbare il godimento dell'immobile senza giustificazione, al solo scopo di arrecargli danno, è anche vero che, come desumibile dal disposto di cui all'art. 1587 c.c., all'obbligo del conduttore di prendere in consegna il bene osservando la diligenza del buon padre di famiglia, servendosene per l'uso convenuto (n. 1) corrisponde, dall'altro lato, il potere-dovere a carico de locatore di diligenza e di custodia della res locata, con il conseguente obbligo di vigilanza dello stato di conservazione del bene.
Gli obblighi del conduttore di custodire e conservare la cosa locata e di restituirla al termine del rapporto di locazione nello stato in cui l'ha ricevuto nonché quello di informare il locatore della sopravvenuta necessita di riparazione a suo carico, non eliminano il potere del locatore di vigilare sulla cosa locata, il quale potere è giustificato dal fine di accertare se il conduttore, in adempimento dell'obbligo stabilito dall'art. 1587 n. 1) cod. civ. – che è sempre operante nel corso della locazione indipendentemente dall'obbligo di restituzione disciplinato dall'art 1590 cod. civ. – osservi la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso consentitogli dal contratto o dalle circostanze, se la cosa sia stata deteriorata o comunque abbia bisogno di riparazioni, la cui necessita non sia stata comunicata dal
12 conduttore a norma dell'art 1577 cod. civ. ed, in genere, per controllare l'osservanza degli obblighi che a norma del contratto o della legge gravano sul conduttore. Tale potere di vigilanza e di visita, giustificato e riconosciuto dal sistema della legge, può essere esercitato,
salva diversa volontà contrattuale, quando l'uso di esso sia reso necessario dalle circostanze ed in ogni caso compatibilmente con il diritto di godimento che il rapporto di locazione assicura al conduttore e, trattandosi di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, col rispetto dovuto e legalmente sanzionato all'altrui domicilio (Cass., Sez. 3, sent.
n. 2489 del 09/08/1962).
Ciò posto, si osserva come nella fattispecie plurime sono state le richieste avanzate dalla locatrice di accesso al locale condotto in locazione, tutte rimaste senza esito, senza alcuna apprezzabile giustificazione, in ragione del fatto, peraltro, che i locali sono stati abbandonati sin dal gennaio 2023.
Non costituisce, poi, valida ragione giustificativa a supporto della condotta della parte conduttrice il fatto che la si sia rifiutata di percepire i canoni di locazione, posto che Pt_1
la stessa ben poteva essere costituita in mora, sussistendone i presupposti di legge.
Così facendo il conduttore si è reso gravemente inadempiente al cennato obbligo,
legittimando così la domanda di risoluzione del contratto, che andrà conseguentemente accolta.
Non vi è dubbio, infatti, che ci troviamo dinanzi ad un inadempimento che ha comportato un pregiudizio economico di non scarso rilievo in danno del locatore, che non ha potuto usufruire del bene nonostante la scadenza naturale del contratto, tale da ledere definitivamente il sinallagma contrattuale.
Ne deriva, dunque, che, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento di Parte_2
[...]
[...] e quest'ultimo va conseguentemente condannato al rilascio del bene, fissando per
[...]
l'esecuzione ex art. 56 della L. n. 392/1978 la data del 22.09.2025, tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore e considerato in particolare che l'immobile risulta di fatto già rilasciato, in quanto allo stato inutilizzato dal conduttore sin dal mese di gennaio 2023.
Per altro verso, la domanda avanzata dal locatore con nota ex art. 127 ter c.p.c. del

5.06.2025 di pagamento dei canoni scaduti è inammissibile, atteso il maturarsi del relativo termine di preclusione coincidente, nella fattispecie, con il deposito della memoria integrativa, come da giurisprudenza ormai costante (cfr., ex multis, Cass. 20 maggio 2013, n.
12247; 16 dicembre 2014, n. 26356; si tratta di un orientamento che risale a Cass. 16 giugno
1972, n. 1879).
Alla soccombenza segue la condanna di parte resistente al pagamento delle spese di lite in favore di , spese che si liquidano in dispositivo di ufficio, Parte_1
in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M.
55/2014, con riduzione del 30% in ragione dell'inammissibilità della domanda accessoria formulata solo in corso di causa, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi anticipatario.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda avanzata da parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione ad uso non abitativo del 26.6.2012 avente ad oggetto l'immobile sito in Frattamaggiore alla via Carbonari 48 piano terra, catastalmente meglio individuato in atti,
per grave inadempimento di Controparte_3
[...]
[...] [...]
b) condanna quest'ultimo al rilascio, in favore dell'attrice, dell'immobile di cui al capo che precede del presente dispositivo, fissando per l'esecuzione la data del 22.09.2025;
c) dichiara inammissibili le ulteriori domande proposte da Parte_1
;
[...]
d) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta da
[...]
Controparte_2
e) condanna al Controparte_2
pagamento delle spese processuali in favore di parte ricorrente qui liquidate in euro 1.838,20
per compensi professionali, al netto della riduzione del 30%, oltre spese generali (15% sui compensi), CAP ed IVA se dovute come per legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell'avv. DELL'AVERSANA FRANCESCO dichiaratosi antistatario.
Aversa, 15/07/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola ) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
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