N. R.G. 541 /2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. tra Parte_1
[...]
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 29 maggio 2025 innanzi alla dott. Maena Savasta, sono comparsi:
Per i ricorrenti l'avv. Sechi Gabriele Per il resistente l'avv. Carboni Sergio Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni, riportandosi ai propri atti difensivi . Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio
Il G.on. Maena Savasta
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice on. dott.ssa Maena Savasta ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 541/2024 promossa da:
Parte_1
[...]
ATTORE/I Contro
Controparte_1
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 29/05/2025

pagina 2 di 6 MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
Con intimazione di sfratto per finita locazione, i sig.ri e Parte_1
citavano in giudizio esponendo di Parte_1 Controparte_1
essere comproprietari di un appartamento sito in Sassari, Via Mastino n. 11, piano 3.
-che l'unità immobiliare, unitamente alle pertinenze, veniva concessa in locazione al sig. con contratto del 14.09.2019 della Controparte_1
durata di anni 4 più 4, con decorrenza 01.10.2019 con prima scadenza
31.09.2023, per il canone di € 600,00 mensili;

- che avevano manifestato al conduttore che alla prima scadenza contrattuale intendevano risolvere il contratto, inviandogli a tale scopo una lettera raccomandata a.r., ricevuta in data 27.03.2023, con cui manifestavano tale volontà e indicando la relativa motivazione ai sensi di legge.
-che poiché il conduttore non rilasciava spontaneamente l'unità immobiliare, intimavano sfratto per finita locazione chiedendone la convalida.
Alla prima udienza del 5 marzo 2024, il Giudice preso atto che si trattava di un diniego di rinnovo alla prima scadenza, a cui consegue l'applicazione della procedura prevista dall'art. 30 della legge 392/78, non convalidava lo sfratto, mutava il rito, ordinava - stante la materia - l'instaurazione della obbligatoria procedura di mediazione, fissando per la comparizione personale delle parti e la discussione della causa, l'udienza del 19.09.2024, pagina 3 di 6 ore 9.30, concedendo all'attore termine fino al 19.07.2024 e al convenuto del 19.08.2024, per il deposito di memorie integrative e documenti.
All'udienza del 19/09/2024 il procuratore della parte ricorrente dichiarava di rinunciare al procedimnto, rinuncia però non accettata dal resistente che chiedeva invece fissarsi udienza di discussione.
Il giudice fissava quindi per la discussione al 27/02/2025 con termine per note a 10 giorni prima dell'udienza e lettura del dispositivo al 29/05/2025.
Detto ciò, va evidenziato che il presente procedimento ha per oggetto non uno sfratto per finita locazione, bensì un diniego di rinnovo alla prima scadenza e che, pertanto, in base a quanto previsto dall'art. 3, comma 4, L. n. 431/1998 deve trovare applicazione la speciale procedura prevista dall'art. 30 della L. n. 392/1978.
La differenza tra la disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione (art. 657 e ss. c.p.c.) e quella speciale (art. 30 della legge n.
392 del 1978) della convalida della licenza data in base a disdetta motivata nei casi previsti dagli artt. 29 della citata legge n. 392 del 1978 e 3 della legge n. 431 del 1998, non risiede tanto nella diversa forma dell'atto introduttivo del rispettivo procedimento, ma, piuttosto, nella diversa rilevanza della mancata comparizione del convenuto, che soltanto nella disciplina ordinaria consente la convalida della licenza (art. 663 c.p.c.), mentre in quella speciale ha lo stesso valore della comparizione seguita da contestazione, aprendo quindi all'esame del merito della domanda, previo mutamento del rito (cfr. per tutte Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2009, n. 986).
pagina 4 di 6 Condizione di procedibilità della speciale azione di rilascio in oggetto è
l'assolvimento dell'onere della preventiva comunicazione, in forma stragiudiziale idonea, del diniego di rinnovo da parte del locatore.
Il locatore ha l'onere a pena di nullità di specificare analiticamente, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati dall'art. 3 della L. n. 431/1998 al fine di consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell'intervento dichiarato, nonché il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, presidiato dalla sanzione di cui al comma 3 del predetto articolo (cfr. Cass. civ., sez. III, 24 giugno 1997, n. 5637; Cass. civ., sez. III, 6 settembre 1995, n. 9373).
Orbene, nel caso de quo risulta versata in atti l'invio a mezzo servizio posta della disdetta al conduttore in data 27.03.2023, nella quale i ricorrenti manifestavano la propria intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza senza l'indicazione dei motivi tassativi del mancato rinnovo così come richiesti per legge a pena di nullità, come si evince dalla comunicazione del diniego in cui si legge: “…. comunicano di voler destinare l'immobile a Lei locato ad uso commerciale, artigianale e/o professionale, ai sensi di legge, prevedendo, tra l'altro, una serie di lavori che renderebbero impossibile la prosecuzione del contratto di locazione in essere” (vedi doc. in atti fascicolo n.
489/2024).
Ebbene la norma dalla lettera a) del comma 1 dell'art. 3 come sopra richiamata, dispone che il diniego può essere validamente fondato
“……quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, pagina 5 di 6 artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”.
Dalle considerazioni fin qui esposte discende in definitiva il rigetto della domanda di rilascio alla prima scadenza.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come se da separato dispositivo.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
a) respinge la domanda degli attori;

b) condanna gli attori a rimborsare a le Controparte_1
spese processuali sostenute, che liquida in complessivi euro
1.700,00, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e contr. Cassa Prev. Avv.
Sentenza resa ex articolo 429-281 sexies c.p.c. a seguito dello scioglimento della camera di consiglio alle ore 13.00.
Così deciso in Sassari 29/05/2025
Il G.on. Maena Savasta
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