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r.g. 613/2024
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SULMONA
In composizione monocratica, nella persona dott.ssa Marta Sarnelli, nella causa civile iscritta al n. 613/2024 R.G., avente ad oggetto opposizione a delibera condominiale e vertente tra

(C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Napoli alla via G. Carducci 19 presso lo studio dell'avv. Riccardo Ventre del Foro di Napoli che la rappresenta e difende, come da procura in calce all'atto di impugnazione di delibera condominiale;

- ricorrente-
E
, (C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in in Roma, via Boncompagni 93, presso e nello studio dell'Avv. Michele Barbaro che lo rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuto -
OGGETTO: opposizione delibera condominiale.
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., , ha proposto opposizione Parte_1
avverso la delibera assembleare del 18.8.2024 nei punti nn. 1,4, 5 e 6,
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chiedendone l'annullamento per vizi sostanziali e formali.
In particolare, secondo la ricorrente, le suddette deliberazioni sarebbero viziate in quanto:
- nullità delle delibere adottate dall'amministratore CP_2
posto che con sentenza n. 267/2024 il Tribunale di Sulmona ha dichiarato la nullità delle delibere aventi ad oggetto la nomina dell'amministratore;
- la carente o mancata indicazione dei quorum deliberativi delle delibere 1) 4) e 5) e la carente o mancata alligazione al verbale dell'elenco dei condomini presenti in persona o per delega;

- è stato approvato il bilancio consuntivo ordinario relativo all'esercizio 2023 e il piano di riparto, ma vi è discrasia tra gli importi indicati nel prospetto conto economico 2023 e nel consuntivo ripartizioni per unità nonché errore nella ripartizione spese elettriche;

- è stata ratificata la nomina di un revisore dei conti nominato con delibera impugnata del 2 marzo 2024;
- erronea approvazione consuntivo riscaldamenti con indicazione importo unico per ciascuna unità immobiliare;

- è stato dato incarico all'amministratore di procedere alla selezione di alcuni candidati per il ruolo di portiere rimasto scoperto da
[...]
ma tale deliberato non era all'ordine del giorno. CP_3
In data 24.1.2025 si costituiva il il quale Controparte_1 evidenziava l'infondatezza in fatto e in diritto dell'avversa domanda.
A seguito della prima comparizione delle parti, stante la natura documentale della controversia veniva fissata udienza per la decisione.
All'udienza del 17.4.2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 281sexies c.p.c..
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Preliminarmente, occorre rilevare l'inammissibilità di qualsiasi contestazione nuova proposta dalla ricorrente con le note conclusive posto che ogni eccezione relativa alla comparsa di costituzione e modifica del petitum doveva essere effettuata secondo i dettami dell'art. 281duodecies
c.p.c. e con la concessione del termine ivi previsto.
Venendo al merito, è possibile analizzare singolarmente tutti i motivi di doglianza riportati dalla ricorremte rispetto alle delibere del 18.8.2024.

1.In primo luogo, secondo la ricorrente, tutte le deliberazioni avvenute all'assemblea del 18.8.2024 sarebbero nulle in quanto sarebbero state dichiarate invalide (con sentenza) le delibere assembleari di nomina dell'amministratore di condominio con la conseguenza CP_2 che tutti i deliberati relativi alla gestione dell'amministratore sarebbero invalidi.
Tale eccezione risulta priva di fondamento.
Secondo la pacifica giurisprudenza di legittimità a cui questo Giudice aderisce, “in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell'invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale. Tale interpretazione, che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità delle funzioni gestorie dell'amministratore, rende in questa sede irrilevante l'esame della questione, su cui insiste la ricorrente, della esatta natura della illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore che sia stato revocato dall'autorità giudiziaria, in rapporto al divieto posto dall'art.
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1129 c.c., comma 13, introdotto dalla L. n. 220 del 2012. Il riconoscimento dei permanenti poteri rappresentativi dell'amministratore, la cui delibera di nomina, per quanto tacciata di invalidità per contrasto con il citato art. 1129 c.c., comma
13, non sia stata ancora oggetto di specifica impugnazione, non è smentito dall'assunto che il divieto posto all'assemblea dalla citata disposizione costituisca norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell'interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione. Ne consegue che l'amministratore di condominio, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finchè non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del
(cfr. Cassazione civile sez. VI, 19/03/2019, (ud. 10/01/2019, CP_1
dep. 19/03/2019), n.7699; conformi Cass. Sez. 2, 30/10/2012, n. 18660;
Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405; Cass. Sez. 2, 27/03/2003, n. 4531).
Pertanto, anche se era stata impugnata la delibera di nomina dell'amministratore comunque lo stesso aveva pieni poteri rappresentativi con conseguente validità dei deliberati assunti sotto la sua gestione, compresa la nomina di un legale in rappresentanza del condominio che, com'è noto, può avvenire anche senza una specifica delibera condominiale.
Non può trovare accoglimento la tesi di parte ricorrente laddove afferma che la successiva dichiarazione di invalidità della nomina avrebbe travolto tutti i deliberati effettuati sotto la vigenza dell'amministratore, in quanto tale interpretazione sarebbe contraria all'indirizzo giurisprudenziale sopra richiamato e allo stesso principio di necessaria continuità delle funzioni gestorie condominiali, del resto la caducazione degli atti effettuati antecedentemente la declaratoria di invalidità della nomina comporterebbe la paralisi delle attività del . CP_1
Ad ogni buon conto, nel caso di specie, nonostante la declaratoria di invalidità, comunque l'amministratore veniva nominato nuovamente proprio nell'assemblea del 18.8.2024 con le relative maggioranze.
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2. Come secondo motivo di opposizione, la ricorrente sostiene che manca l'indicazione dei quorum deliberativi per i punti 1, 4 e 5 e manca l'allegazione al verbale dell'elenco dei presenti.
Anche tali eccezioni risultano prive di fondamento.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che “In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo
"aliunde" della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. II,
20/12/2021, n.40827).
Secondo altra pronuncia “la mancata indicazione del totale dei partecipanti all'assemblea non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l'assemblea, atteso che il riscontro è comunque possibile, analogamente la attestazione del risultato di una deliberazione che non trovi riscontro nella indicazione dei condomini presenti non da luogo all'invalidità della deliberazione se dal verbale è possibile desumere l'esatta partecipazione all'assemblea, dovendosi computare i voti erroneamente indicati alla luce dei millesimi presenti.” (Cassazione civile sez. II, 31/03/2015, n.6552).
Orbene, nel caso di specie, dai documenti depositati dal convenuto resistente, si può evincere che allegato al verbale di assemblea vi era l'elenco dei presenti con l'indicazione dei relativi millesimi, e nel verbale, per ogni deliberato viene indicato il solo condominio contrario (la ). Pt_1
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Ragion per cui, era comunque verificabile l'effettiva presenza dei condomini e le quote di rappresentanza nonché i quorum deliberativi.
Inoltre, anche senza espressa indicazione dei votanti, le singole deliberazioni risultano valide in quanto il verbale ha indicato espressamente i condomini contrari (solo uno) con il relativo nominativo, per cui era chiaro che, per difetto, poteva evincersi chi fossero i condomini favorevoli.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, “In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti
l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c..” (cfr. Cass. civ. Sez. II, 10/08/2009, n. 18192).
Orbene, nel caso di specie, stante l'indicazione dei presenti con i relativi millesimi nel verbale di assemblea, la sola menzione dei soggetti che hanno votato contro la deliberazione consente di stabilire, per differenza quali condomini hanno effettivamente espresso voto favorevoli e se sono state rispettate le maggioranze, a prescindere dall'indicazione specifica dei condomini che hanno votato favorevolmente.
E' priva di fondamento, poi, l'eccezione relativa al disconoscimento degli allegati al verbale dell'assemblea richiamati da parte convenuta nonché la contestazione in ordine alla mancata sottoscrizione e alla mancata visione delle deleghe.
In merito al disconoscimento , oltre ad essere assolutamente generico, occorre rilevare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, al fine di
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contestare l'efficacia probatoria di un verbale assembleare, occorre la proposizione di una querela di falso (Corte di Cassazione, ordinanza n.
28509 del 15 dicembre 2020) che non risulta proposta nel caso di specie.
Quanto alla mancanza della sottoscrizione da parte del Presidente e del segretario, sempre secondo la giurisprudenza di legittimità, non vi è alcuna norma che imponga, per la validità della delibera, la sottoscrizione da parte del Presidente o del segretario del relativo verbale (Cass., sent. n.
27163 del 16 novembre 2017).
Infine, per quanto concerne la mancata notifica e comunicazione delle deleghe, si rileva una carenza di legittimazione ad agire della ricorrente in quanto solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cass. civ., sez. II, 30/01/2013, n. 2218; Cass. civ.,
Sez. II, 07/07/2004, n. 12466).

3. L'odierna opponente contesta poi l'approvazione del bilancio consuntivo della gestione ordinaria relativo all'esercizio 2023 e relativo piano di riparto in quanto vi sarebbe una differenza tra gli importi indicati nel prospetto conto economico 2023 e nel “consuntivo ripartizioni per unità (abitativa)/anagrafica” nonché un errore nella mancata applicazione di quanto disposto dal Regolamento contrattuale in merito alla ripartizione delle spese elettriche in tabella A piuttosto che in tabella B come prescritto.
In merito alle censure relative a presunti errori di calcolo nella ripartizione delle spese, va osservato che difetta completamente un interesse ad agire della ricorrente la quale non ha evidenziato errori che possono modificare la sua situazione patrimoniale.
L'impugnazione del rendiconto deve sempre essere sorretta da un interesse ad agire, concreto e attuale (Cass. n. 6128/2017: "Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della
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disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale".
Conforme Cass. n. 10602/1990).
Il difetto di interesse ad agire riscontrato per tutte le censure scrutinate dispensa il giudicante dalla necessità di affrontare il tema relativo alla nullità o meno della ripartizione delle spese come effettuata dall'assemblea (arg. ex Cass. n. 15377/2000: "Con riguardo alla impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell'interesse alla impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità
d'ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha senso, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata. L'interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto. La valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare una questione di diritto. Pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente e logicamente motivata la decisione della Corte territoriale che aveva escluso l'interesse del ricorrente ad impugnare la delibera condominiale con la quale erano state modificate le tabelle millesimali in seguito alle mutate condizioni di una parte dell'edificio, come conseguenza delle innovazioni di vasta portata, consistenti nel mutamento della destinazione degli immobili sottotetto - la cui legittimità era già stata confermata in una parte della sentenza di primo grado alla quale il ricorrente aveva prestato acquiescenza - , senza che da tale modifica derivasse al ricorrente stesso alcun pregiudizio, non potendosi considerare concretamente tale il dedotto minor peso che allo stesso sarebbe derivato dalla delibera in conseguenza della diminuzione dei millesimi del suo appartamento, ne' la circostanza che questo, in
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seguito alla trasformazione del sottotetto, non si trovasse più all'ultimo piano, e, perciò, avesse subito una diminuzione di valore).
Nel caso di specie, si nota come la contesta genericamente i Pt_1
conteggi effettuati nel rendiconto e nel bilancio, ma non ha esternato quale sia, effettivamente, il suo concreto interesse alla dichiarazione di nullità della delibera che ha approvato il rendiconto e il bilancio.
Del resto, l'unica contestazione in merito a un maggior onere per la ricorrente dovrebbe pagare a suo dire illegittimamente, sarebbe rappresentato dalla quota per gli ascensori a suo dire non dovuta dalla stessa perché ha immobile al piano terra.
Tuttavia, per pacifica giurisprudenza di legittimità, anche i condomini del piano terra devono contribuire al pagamento delle spese relative all'ascensore essendo parti comuni dell'edificio.
Ad ogni modo, come rilevato anche dal convenuto, i rendiconti e la ripartizione delle spese rispecchiano le tabelle millesimali come ampiamente documentato.

4. La ricorrente contesta poi la nomina del revisore dei conti che sarebbe stata effettuata all'assemblea del 18.8.2024 come ratifica di delibera del

2.3.2024 impugnata dalla stessa con giudizio ancora pendente. Pt_1
Tuttavia, è assolutamente ammissibile la ratifica di una delibera asseritamente invalida ed impugnata dinanzi all'autorità giudiziaria se effettuata secondo i presupposti di legge con eliminazione del motivo della dedotta invalidità.
Secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, la norma dell'art. 2377 c.c., benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, perciò, applicabile anche alle assemblee condominiali, cosicché va dichiarata cessata la materia del contendere, quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata(Cass. civ., sez. II, 06/12/2016, n. 24957; Cass. civ., Sez. II,
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10/02/2010, n. 2999; Cass. civ., Sez. II, 28/06/2004, n. 11961). In altre parole, qualora sopravvenga la sostituzione della delibera invalida,
l'annullamento non può avere luogo e interviene la “cessazione della materia del contendere”, restando sottratto al giudice adito per l'impugnazione il potere-dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell'atto di rinnovo, il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch'esso non sia conforme alla legge o all'atto costitutivo. Nell'ipotesi in questione non è rilevante che la successiva assemblea si sia limitata a deliberare sui medesimi argomenti posti all'ordine del giorno nella precedente assemblea, senza annullare la precedente delibera, affetta da vizi e/o irregolarità, né sostituire la delibera impugnata.
Orbene, nel caso di specie la delibera relativa alla nomina del revisore dei conti del marzo 2024 è stata impugnata dalla nel punto relativo alla Pt_1
mancanza del quorum deliberativo, pertanto, il ben avrebbe CP_1 potuto, come accaduto, ratificare la delibera votando nel rispetto del quorum deliberativo e richiamando il contenuto della delibera impugnata.
Pertanto, la ratifica effettuata all'assemblea del 18.4.2024 è pienamente valida in quanto ha un contenuto identico alla precedente che si voleva ratificare, ha ad oggetto gli stessi deliberati, non presenta più le cause di invalidità che hanno determinato la sua impugnazione.

5. Sempre nel merito, la ricorrente contesta anche la ripartizione delle spese relative al riscaldamento.
Anche rispetto a tale punto, va ribadito quanto già detto in merito agli eventuali errori del rendiconto e del bilancio consuntivo, ossia che manca qualsivoglia indicazione dell'interesse ad agire della ricorrente che non ha indicato come la decisione dell'assemblea abbia effettivamente inficiato la sua situazione personale e patrimoniale.
Ad ogni modo, dall'analisi dei documenti allegati da parte resistente e dalla stessa ricorrente, risulta corretta la ripartizione delle spese con
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indicazione in dettaglio dei costi relativi al riscaldamento.
Pertanto, l'eccezione va integralmente rigettata.

6. Infine, la ricorrente contesta il deliberato relativo al punto 8 del verbale del 18.8.2024 laddove, dopo aver deliberato in senso sfavorevole alla continuazione dell'attività del portiere l'assemblea CP_3
conferiva l'incarico all'amministratore di procedere alla selezione di alcuni candidati per la sua sostituzione.
A dire della ricorrente, il suddetto deliberato non corrisponde all'ordine del giorno.
Tuttavia, dall'analisi della convocazione per l'assemblea si evince che, all'ordine del giorno n. 6 veniva indicato “Pensionamento CP_3
riorganizzazione lavoro portieri”.
E' chiaro, dunque, che una volta che l'assemblea ha legittimamente votato per non continuare l'attività lavorativa con il portiere ha poi rilevato CP_3
la necessità, rientrante comunque nell'ordine del giorno relativo alla
“riorganizzazione lavoro portieri”, di individuare altri candidati per il posto.
Il deliberato, più che una vera e propria decisione vincolante, dal tenore del verbale, sembra più un atto di indirizzo dell'assemblea all'amministratore.
Infatti, non vi alcuna indicazione di assunzione o di spesa in merito.
Ragion per cui anche tale eccezione risulta priva di fondamento.
In conclusione, la domanda va integralmente rigettata.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Sulmona, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta ogni altra domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta la domanda proposta da . Parte_1
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- condanna al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese di
[...] lite che liquida complessivamente in € 5.810,00 (valore indeterminabile complessità bassa, valori medi, fasi studio, introduttiva e decisionale,) oltre iva, cpa, spese forfettarie come per legge.
Sulmona, 6.6.2025
Il Giudice
dott.ssa Marta Sarnelli
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