R.G. 209/2021
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del dott. Gianluca Mulà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Tra
c.f. , difesq dalle avv. AMOROSO Parte_1 C.F._1
TANIA CONCETTA e VIOLA CORTESI
ATTRICE
e c.f. , difesa dall'avv. ALBERTINI Controparte_1 C.F._2
ANDREA
CONVENUTA
Conclusioni: come da udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE ha citato in giudizio chiedendo l'accoglimento delle Parte_1 Controparte_1 seguenti conclusioni:
“- In via principale e nel merito: accertato e dichiarato il diritto allo scioglimento della comunione in relazione all'area cortilizia attualmente censita al NCT del Comune di Ravenna, foglio 103, mappale 1159, nonché la sua divisibilità, formare le quote di ciascuno dei partecipanti alla comunione, disponendone l'attribuzione, con ogni altra consequenziale pronuncia, anche in termini di costi;
- sempre in via principale e nel merito, accertata la proprietà del vano uso cantina facente parte della unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, foglio 103, particella 1559, sub 1, cat. A/7, piano S1-T, classe 2, vani 7,5, nonché sub 2, cat. C/6, piano S1, classe 2, cons. 12 mq in capo a parte attrice e accertato che la signora sta occupando illegittimamente detto vano, ordinare ai sensi Controparte_1 dell'art. 948 cc alla signora l'immediato rilascio di tale porzione di Controparte_1 immobile libero e vuoto, con ogni altra consequenziale pronuncia, anche in termini di opere da eseguire per la rimessione in pristino e dei relativi costi;
- in ogni caso,
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considerato il comportamento della parte convenuta, la quale non ha neppure aderito alla procedura di mediazione, condannare la controparte alla rifusione delle spese di lite (incluso il rimborso delle spese sostenute dall'attrice”.
Si è costituita rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_1
“In via principale - Rigettare la domanda di scioglimento della comunione in relazione all'area cortilizia attualmente censita al NCT del Comune di Ravenna, foglio 103, mappale 1159, nonché la sua divisibilità, in quanto infondata in fatto ed in diritto per
i motivi di cui in narrativa. - Rigettare la domanda ex art. 948 cc proposta da controparte in quanto infondata in fatto ed in diritto e in ogni caso per intervenuta usucapione da parte della sig. con riguardo al vano uso cantina Controparte_1 oggetto di rivendica in atti meglio individuato. In subordine - Per la denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse ritenere divisibile, a norma degli artt. 1112 c.c. e 1119 c.c., la predetta area cortilizia in comunione tra le sig.re Pt_1
e disporre che la divisione in natura delle quote avvenga in
[...] Controparte_1 modo il più possibile equo e che l'ineguaglianza in natura delle quote, in termini di apporto di valore al bene principale, venga compensata da un equo conguaglio in favore di a norma dell'art. 728 c.c., ponendo, in ogni caso, le spese Controparte_1 di divisione a carico della parte attrice.”.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'espletamento di una CTU.
La domanda di divisione proposta dall'attrice non è ammissibile, difettando la necessaria conformità urbanistica dell'immobile da dividere.
In proposito, va premesso che gli atti di scioglimento della comunione, sia ordinaria che ereditaria, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, titoli che devono essere esistenti e specificamente riferibili all'immobile oggetto di comunione, ovvero ai quali non sia unita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 01.09.1967 (cfr. Cass, Sez. Un. 07.10.2019, n. 25021
e Cass. Sez. Un. 22.03.2019, n. 8230).
Il principio richiamato trova applicazione non solo alle divisioni volontarie, ossia a quelle contrattuali, ma anche alle divisioni giudiziali, diversamente potendo i condividenti, mediante il ricorso al giudice, eludere le norme imperative citate (cfr.
Cass. 28.11.2001, n. 15133, Cass. 17.01.2003, n. 630).
La nullità prevista dalla disposizione normativa di cui trattasi ha carattere assoluto, risultando quindi rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse, senza
2 incorrere nelle preclusioni di rito. Trattandosi di una questione processuale e di puro diritto, in caso di rilievo d'ufficio, non occorre che sia stimolato il contraddittorio ex art. 101 c.p.c.
La regolarità edilizia (così come la conformità catastale ex art. 29, comma 1, bis l. n.
52/1985) dell'immobile in comunione è un presupposto giuridico della divisione giudiziale, rilevando come condizione dell'azione sotto il profilo della possibilità giuridica (Cass. Sez. Un. 07.10.2019, n. 25021, Cass. Sez. Un. 11.11.2009, n. 23825,
Cass. 07.03.2019, n. 6684 ).
I suesposti principi risultano integralmente applicabili anche relativamente al profilo della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis l. n. 52/1985.
Ciò chiarito in diritto, nel caso di specie la divisione ha ad oggetto il mappale 1159 del foglio 103 del Catasto del Comune di Ravenna, su cui insistono i subb 1 e 2
(appartamento e garage) di proprietà di e i subb 3 e 4 (appartamento Parte_1
e garage) di proprietà di ed in particolare l'area cortilizia comune ad Controparte_1 entrambe le unità immobiliari.
Sebbene la domanda di divisione abbia ad oggetto una porzione del mappale 1159, ossia, appunto, l'area cortilizia, deve ritenersi che i requisiti sopra descritti (conformità urbanistica, intesa quale esistenza di un titolo edilizio riferibile all'immobile, e conformità catastale, dichiarata dalle parti o attestata da un tecnico) debbano sussistere con riferimento all'intero immobile, dal momento che la sentenza riguarderebbe pur sempre l'intero immobile, separando una porzione del bene dalle unità immobiliari.
Nel caso di specie, le unità immobiliari non risultano conformi sotto il profilo catastale, non soltanto e non tanto (atteso che l'art. 29, comma 1, bis più volte citato fa riferimento ai fabbricati) per le ragioni evidenziate dalla difesa di parte convenuta
(mancata corrispondenza tra la posizione del confine tra i mapp. 1559 e 409 risultante dalle mappe catastali e la situazione esistente: la posizione del confine sud tra le due particelle risulta, nell'estratto di mappa, circa 6.50 mt. più spostata verso la p. 1559 e le aree di sedime indicate nelle visure catastali non sono corrispondenti allo stato di fatto, cfr. doc. 16 di parte attrice), ma anche, e soprattutto, con riguardo al vano cantina di pertinenza delle proprie unità immobiliari, i cui accessi dall'unità immobile identificata con i sub 1 e 2 sono stati murati da originariamente Persona_1 proprietario di entrambe le unità immobiliari poi divise con atto del 1996 (subb. 1 – 2
e 3 – 4) con creazione di un varco che consente l'accesso dai subb 3 e 4, non considerato nelle planimetrie catastali (cfr. doc. 12 di parte attrice).
Tale situazione è di ostacolo alla regolarità catastale dell'immobile, come espressamente riconosciuto dall'attrice a pag. 8 della prima memoria istruttoria;
la chiusura degli accessi alla cantina e l'apertura dei varchi non risultano, infatti, dalle 3 planimetrie catastali, ed è dunque pacifica una difformità tra queste ultime e lo stato di fatto del fabbricato (cfr. ancora il doc. 12).
Ne consegue l'inammissibilità della domanda di divisione.
Non è neppure fondata la domanda ex art. 948 c.c. relativa al vano ad uso cantina, attesa la fondatezza dell'eccezione di usucapione sollevata da parte convenuta.
È, infatti, pacifico che il muro di ostacolo all'accesso della cantina dall'immobile attualmente di proprietà di fu costruito prima del 1996, anno in cui Parte_1
l'originario proprietario di tutto l'immobile divideva il fabbricato, alienando a la nuda proprietà, in comunione con e costituendo in Controparte_2 Persona_2 favore di un usufrutto sulla porzione oggi individuata dai subb 1 e 2, oggi Parte_2 di proprietà dell'attrice.
È, altresì, pacifico che alla cantina si acceda solamente attraverso l'unità immobiliare di cui è proprietaria Controparte_1
Quindi, almeno dal 1996 i proprietari dell'unità immobiliare indicata quale sub 3 e 4 utilizzano in via esclusiva la cantina, dal che deriva la sussistenza del possesso ventennale pacifico e ininterrotto.
Non risulta provata, né risultano richieste di prove costituende in tal senso, la deduzione dell'attrice per cui detto possesso fosse dovuto a mera tolleranza (l'onere della prova va infatti posto a carico di chi resiste alla domanda o all'eccezione di usucapione: “In materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, poiché
l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che lo stesso è stato dovuto a mera tolleranza.”, Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 9275 del 16/04/2018 (Rv. 648085 - 01).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in base a valori compresi tra i minimi e medi in ragione della scarsa complessità della controversia.
Le spese di CTU vanno poste a carico della parte soccombente.
Parte convenuta va condannata al pagamento in favore dello Stato di una somma di importo pari al contributo unificato dovuto per il giudizio, non avendo partecipato senza giustificato motivo al procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis d.lgs 28/2010, vigente ratione temporis.

P.Q.M.

4 Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
a) dichiara inammissibile la domanda di divisione;

b) rigetta le altre domande di parte attrice;

c) condanna alla refusione delle spese di lite sostenute da Parte_1 CP_1
liquidate in € 4.500,00 oltre 15%, iva e cpa se dovute e come per legge, oltre
[...] spese di CTP;

d) pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, a carico di parte attrice;

e) condanna al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una Controparte_1 somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Si comunichi.
6.2.2025
Il Giudice
Gianluca Mulà
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