N. R.G. 300/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra

Parte_1
[...]
[...]
e

Controparte_1
[...]
[...]
Oggi 30 gennaio 2025 ad ore 13,53 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, sono comparsi: per la società gli avv.ti Brovelli e Ghilotti e per le l'avv. Parte_1 CP_1
Borromeo, i quali precisano le conclusioni come in atti ai quali si riportano. Ad ore 13,56 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 16,32 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 16,32.
Il Giudice dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 300/2024 R.G (cui è stata riunita la causa n. 403/2024 R.G.)., promossa da
P.IVA.: , in persona del suo Parte_2 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Sara Brovelli e Stefano
Ghilotti ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima, in Brezzo di Bedero, Via
Strada dei Canali, 22, giusta procura in atti
Intimante e opposta a decreto ingiuntivo contro
(C.F.: ), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'avv. Antonella Borromeo ed elettivamente domiciliata presso lo studio della stessa, in Milano, piazzetta Guastalla, 10, giusta procura in atti
Intimata e opponente a decreto ingiuntivo
All'udienza del 30 gennaio 2025, visto l'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 12 Con atto 11 gennaio 2024 la società ha evocato avanti questo Parte_1
tribunale la società per sentire convalidare nei suoi confronti lo sfratto per CP_1
morosità.
Al riguardo l'intimante ha allegato: che con contratto 31 maggio 2023 essa concedeva in locazione commerciale alla società l'immobile sito in Ispra alla Via Brugherascia CP_1
per il canone mensile di € 1.000,00, oltre IVA, oltre oneri accessori da pagarsi entro il 3 del mese di competenza, oltre € 1.000,00 di mensilità anticipata ed € 3.000,00 di deposito cauzionale;
che sin dall'aprile 2023 essa concedeva alla conduttrice la detenzione dell'immobile per consentirle di verificarne lo stato di conservazione e di uso;
che tuttavia la conduttrice non versava, né la mensilità di canone anticipata, né la cauzione;
che inoltre sin dall'inizio del rapporto di locazione la conduttrice pagava i canoni e le spese accessorie con ritardo, mentre dal novembre 2023 nulla più versava.
Si è costituita in giudizio la società intimata che, pur non contestando il mancato pagamento dei canoni dal novembre 2023, si è opposta alla convalida dello sfratto, eccependo: che l'immobile, destinato all'attività di ristorante, era privo delle dotazioni basilari e con la caldaia non funzionante per mancata manutenzione;
che essa conduttrice ha un credito nei confronti della locatrice di € 2.760,00 per aver fornito pasti, mai pagati, al legale rappresentante della locatrice, signor e ad altri soggetti;
che il Signor e soggetti Pt_3 Pt_3
a lui riconducibili avrebbero posto in essere comportamenti emulativi nei suoi confronti, arrecandole danni.
All'udienza di cui all'art. 663 c.p.c. parte intimante ha riferito la persistenza della morosità e il mancato pagamento anche del canone del mese di febbraio 2024, per cui la morosità assommava a quattro mensilità.
L'intimante ha chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio che il giudice ha concesso con il provvedimento 12 febbraio 2024.
pagina 3 di 12 Con il medesimo provvedimento il giudice ha anche disposto il mutamento del rito e rinviato per gli incombenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione di termini intermedi per l'integrazione delle difese.
Entrambe le parti hanno depositato le memorie integrative.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice ha rinviato per discussione.
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In separata sede, con ricorso ex art. 633 e seguenti c.p.c., la società Parte_1
chiedeva a questo tribunale di ingiungere alla società di pagare immediatamente CP_1
a suo favore la somma di € 5.073,75 per “mensilità anticipata” di € 1.000,00, canone del mese di novembre 2023 non pagati e l'ammontare del deposito cauzionale.
Il giudice accoglieva la domanda di ingiunzione per la minore somma di € 2.073,75, escludendo l'ingiunzione per l'ammontare del deposito cauzionale. Il tutto oltre interessi.
Notificato alla società il decreto ingiuntivo - che è stato rubricato al numero 1/2024 - CP_1
questa vi ha proposto opposizione, dando luogo alla causa n. 403/2024 R.G.
La società ha contestato di dovere la somma ingiunta, assumendo l'illegittimità della richiesta della “mensilità anticipata” e di avere già pagato i canoni “sino a novembre 2023” e riproponendo, nella sostanza, i motivi di opposizione spiegati nella causa di sfratto.
La società ha così chiesto di revocare il decreto opposto, di accertare il suo credito CP_1
di € 2.760,00 e quello per danni patrimoniali e non patrimoniali patiti in conseguenza dei vizi dell'immobile e delle condotte poste in essere dal legale rappresentante della locatrice.
Si è costituita in giudizio la società che ha eccepito la nullità della Parte_1
notifica dell'atto di citazione, la perenzione dell'opposizione e la mancanza di prova delle contestazioni svolte.
All'esito della prima udienza il giudice ha disposto il mutamento del rito, da ordinario a speciale, e rinviato ad altra udienza per gli incombenti di cui all'art. 420 c.p.c.
pagina 4 di 12 In seguito, il giudice ha disposto la riunione di questa causa di opposizione a decreto ingiuntivo a quella di sfratto per morosità, attesa la connessione tra le due, quanto meno per i soggetti e la causa petendi.
Quindi il giudice ha rinviato all'udienza odierna per la discussione.
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La causa di sfratto.
Nell'atto di sfratto l'intimante ha chiesto la convalida dello sfratto per morosità.
In limine litis, appare opportuno premettere che l'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forma speciale, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione (cfr. ex multis Tribunale di Roma 1° giugno 2020 n.
8218).
Tale domanda è fondata per le ragioni che seguono.
Come è noto, l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1455 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul pagina 5 di 12 debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie, parte intimante ha provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento dell'intimata, consistente nel mancato pagamento di tre mensilità di canone e nell'omesso rimborso di spese per utenze.
L'intimata non ha contestato il mancato pagamento delle tre mensilità di canone e le eccezioni che ha sollevato a motivo dell'inadempimento sono inammissibili, stante il disposto dell'art. 9 del contratto inter partes che vieta al conduttore moroso di sollevare eccezioni prima di avere pagato il canone e le spese accessorie.
Ad ogni modo e per completezza, anche nel merito le eccezioni sono infondate.
Quanto alla dedotta mancanza di dotazioni dell'immobile e alla mancata manutenzione della caldaia, occorre premettere che è pacifico, perché dedotto da parte intimante e non specificamente contestato dall'intimata, che un mese prima della stipula del contratto di locazione la locatrice immetteva la conduttrice nella detenzione dell'immobile, affinché questa potesse verificarne lo stato di conservazione e di uso.
Risulta poi dal contratto di locazione inter partes: che la conduttrice ha dichiarato di avere “ben visionato e ispezionato” l'immobile oggetto di locazione e di ritenerlo adatto all'attività di ristorazione che intendeva svolgervi;
che la medesima parte ha accettato l'immobile pur consapevole che necessitava di interventi di manutenzione, miglioria, adeguamento alle vigenti normative e di essere completamente allestito e arredato, per renderlo idoneo al suo utilizzo. Risulta altresì dal contratto che la conduttrice ha accettato di accollarsi per intero gli oneri di detti interventi, nonché dell'allestimento e dell'arredamento dei locali, con la conseguenza che la medesima non può poi dolersi che il bene locato fosse di privo delle necessarie dotazioni o che la caldaia fosse carente di manutenzione.
pagina 6 di 12 L'intimata ha poi assunto di avere un credito nei confronti della locatrice di € 2.760,00 per aver fornito, per circa due mesi, pasti al legale rappresentante della società locatrice, ai suoi familiari e ad altri soggetti, che questi non avrebbero mai pagato.
Si tratta, semmai, di un credito dell'intimata nei confronti delle varie persone fisiche che hanno usufruito dei pasti e non della società locatrice.
Va comunque evidenziato che parte intimata non ha comunque fornito idonea prova del vantato credito. Al riguardo la medesima ha prodotto una “fattura pro forma” per un totale di
€ 2.760,00 con un allegato, denominato “dettaglio pro forma”, che tuttavia riporta solo un elenco di importi vari (€ 133,00, € 65,00, € 38,00, € 59,00, € 290,00 etc.) in corrispondenza di date, ma non specifica, né i nominativi, né il numero delle persone alle quali sarebbero stati erogati i pasti nelle varie date, né fornisce dettagli delle prestazioni fornite.
Quanto alla contestazione di condotte emulative poste in essere dalla persona fisica del legale rappresentante della locatrice, signor o da altri, la società intimante è priva di Pt_3
legittimazione passiva.
Nella memoria integrativa l'intimata ha introdotto una domanda di rideterminazione del canone di locazione e di determinazione dell'eventuale debito restitutorio a suo favore.
Si tratta di una domanda riconvenzionale, tuttavia inammissibile, in quanto non accompagnata dalla richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.
Atteso tutto quanto precede, deve ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato della società intimata di tre mensilità di canone.
Quanto alla gravità dell'inadempimento, occorre osservare che il contratto inter partes è ad uso diverso dall'abitativo, pertanto la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri sanciti dall'art. 1455 c.c. La risoluzione deve quindi dichiararsi nel caso di inadempimento contrattuale che alteri l'equilibrio contrattuale.
pagina 7 di 12 Nella specie la morosità è senz'altro rilevante e tale da alterare il sinallagma contrattuale, considerato che alla data di notifica dell'atto di sfratto era pari a tre mensilità consecutive di canone.
Ad ulteriore conferma della rilevanza dell'inadempimento di parte intimata, ai fini della declaratoria di risoluzione, va osservato che le parti avevano inserito nel contratto una clausola risolutiva espressa che prevede che il mancato pagamento, anche parziale, della pigione produrrà la risoluzione del rapporto di locazione.
Tale clausola non risulta azionata, tuttavia dal tenore della stessa si desume che le parti hanno ritenuto rilevante ai fini della risoluzione del contratto anche il mancato pagamento parziale della pigione.
Poiché nella specie l'inadempimento riguarda tre mensilità, a fortiori esso deve ritenersi rilevante ai fini della risoluzione del contratto inter partes.
Deve perciò dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della conduttrice.
Quanto al rilascio dell'immobile, nulla va disposto al riguardo, poiché la conduttrice ha rilasciato l'immobile il 27 luglio 2024, come ha dichiarato la locatrice a verbale.
Nella memoria integrativa parte intimante ha chiesto di condannare l'intimata al pagamento dei canoni dal novembre 2023 sino alla data di rilascio dell'immobile.
La domanda è ammissibile, poiché con la memoria integrativa è consentito all'intimante chiedere il pagamento di canoni il cui mancato pagamento non è stato dedotto nell'intimazione di sfratto.
Risulta per tabulas che il canone mensile è pari ad € 1.200,00.
L'intimata ha riconsegnato l'immobile il 27 luglio 2024 e ha provato che nell'aprile 2024
(quindi in pendenza del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo) ha pagato il canone di novembre 2023 e non risulta altro.
pagina 8 di 12 Conseguentemente l'intimata deve alla locatrice canoni del periodo dicembre 2023- luglio
2024, pari ad € 9.600,00.
L'intimata deve quindi essere condannata a versare all'intimante € 9.600,00.
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La causa di opposizione a decreto ingiuntivo.
Nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo la società locatrice - che è l'opposta - ha pregiudizialmente eccepito la Parte_1
nullità della notifica dell'atto di citazione in opposizione, perché l'atto, anziché essere stato a lei notificato presso il suo domicilio eletto, è stato notificato all'avv. Sara Brovelli, nella sua qualità di procuratore domiciliatario della . Parte_2
L'eccezione deve essere rigettata.
L'art. 156 c.p.c. dispone che la nullità non può essere pronunciata se l'atto ha raggiunto lo scopo cui è destinato.
Nella specie la notifica dell'atto di citazione ha comunque raggiunto il suo scopo, perché, a seguito di essa, la parte opposta si è costituita nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e ha svolto le proprie difese.
Quindi, anche nel caso in cui la notifica della citazione dovesse ritenersi nulla, la nullità non può essere pronunciata perché l'atto ha raggiunto il suo scopo.
L'opposta ha poi eccepito la tardività dell'opposizione a decreto ingiuntivo e la conseguente definitività del decreto opposto.
L'eccezione è fondata per le ragioni che seguono.
La Corte di Cassazione, con orientamento assolutamente prevalente - mutuato dalla giurisprudenza espressa in tema di opposizione a decreti ingiuntivi relativi a crediti di lavoro o previdenziali (cfr. per tutte Cass. S.U. n. 2714/91) - ha affermato il principio per il quale l'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per crediti nascenti da rapporti di locazione di immobili urbani - e, più in generale, per tutti i crediti che traggano origine da uno dei pagina 9 di 12 rapporti indicati dall'art. 447 bis c.p.c. (locazione, comodato, affitto di azienda) - va proposta con ricorso da depositarsi nella cancelleria del giudice emittente nel termine -perentorio ed insuscettibile di sanatoria ex art. 156 c.p.c., comma terzo c.p.c. - di quaranta giorni dalla notificazione del decreto e, successivamente notificata alla controparte, in uno con il decreto di fissazione dell'udienza (cfr. ex multis Cass. 13 gennaio 2022 n.927).
Nel caso in cui l'opposizione sia stata proposta con atto di citazione, anziché con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., essa si ritiene comunque tempestiva, qualora entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c. avvenga l'iscrizione a ruolo mediante deposito dell'atto di citazione (cfr.
Cass.19 settembre 2017 n. 21671; Cass. 2 aprile 2009 n. 8014).
Viceversa, nel caso in cui l'atto di citazione, pur notificato nel rispetto del termine fissato dall'art. 641 c.p.c., sia stato depositato in cancelleria oltre l'anzidetto termine, l'opposizione va considerata tardivamente proposta e quindi inammissibile. E l'inammissibilità è rilevabile d'ufficio in qualsiasi stato e grado del processo (cfr. Cass. 15 ottobre 1992 n. 11318).
Questo giudizio concerne un'opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione, come tale soggetta al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c.
La causa è stata iscritta a ruolo tardivamente, perché il decreto ingiuntivo è stato notificato all'odierno opponente in data 11 gennaio 2024 e la causa iscritta a ruolo il 23 febbraio 2024, quindi oltre il termine perentorio dei 40 giorni per la proposizione dell'opposizione.
Per le ragioni esposte deve dichiararsi l'inammissibilità dell'opposizione a decreto ingiuntivo e quest'ultimo deve essere di conseguenza confermato.
Nell'atto di opposizione a decreto ingiuntivo l'opponente ha chiesto, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il suo credito nei confronti dell'opposta per la somma di € 2.760,00 per pasti forniti e non retribuiti a favore del signor e di altri soggetti e a titolo di Pt_3
risarcimento dei danni per violazione dei doveri contrattuali e per gli atti illeciti compiuti a suo danno.
pagina 10 di 12 In proposito occorre evidenziare che, nè l'improponibilità, nè l'inammissibilità dell'opposizione a decreto ingiuntivo escludono, qualora l'atto sia fornito di tutti i requisiti previsti dall'art. 163 e 163 bis c.p.c., che esso possa produrre gli effetti di un ordinario atto di citazione rispetto a quelle eventuali domande del tutto autonome che siano contenute nell'atto medesimo (cfr. Cass. 6 aprile 2006 n. 8083).
Nella specie le domande riconvenzionali in esame possono considerarsi autonome rispetto a quella di ingiunzione di pagamento. Trattasi tuttavia di domande che riguardano i fatti e le allegazioni già proposte dalla società intimata nel procedimento di sfratto e già esaminate.
Le domande devono essere rigettate, in quanto infondate o perché svolte nei confronti di soggetto, la società locatrice, non legittimata passiva.
Nella memoria ex art. 171 bis c.p.c. la società intimata ha domandato di dichiarare la nullità della clausola del contratto che prevede il pagamento a carico del conduttore della somma di
€ 1.000,00, oltre IVA, quale canone anticipato, perché tale pagamento non sarebbe correlato ad una controprestazione della locatrice.
In proposito occorre premettere che “nell'ipotesi di opposizione tardiva a decreto ingiuntivo, il giudice adito non può pronunciarsi, né sulle eccezioni, né sulle domande riconvenzionali non dotate dei requisiti di autonomia funzionale e sostanziale rispetto all'opposizione dichiarata inammissibile per tardività” (Cass. 11235/90). Trova, infatti, ostacolo nel giudicato formatosi a seguito dell'ingiunzione non opposta, ogni domanda volta ad accertamenti che configgono con il giudicato.
Il decreto ingiuntivo oggetto di questa causa ha ad oggetto l'ingiunzione di pagamento del canone di novembre 2023 e di “una mensilità anticipata”.
La domanda di declaratoria svolta dall'intimata, in quanto diretta a far dichiarare senza titolo la richiesta della mensilità anticipata, confligge con il giudicato del decreto ingiuntivo che ha ad oggetto anche il pagamento di quel canone.
La domanda è pertanto inammissibile.
pagina 11 di 12 Le spese di lite sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore delle cause e dell'attività effettivamente svolta, e devono porsi a carico della società in ragione CP_1
della sua soccombenza.
Non sussistono invece i presupposti per condannare l'intimata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non risultando che la medesima abbia agito o resistito in giudizio con dolo o colpa grave.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario, dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 300/2024 R.G., cui è stata riunita la n. 403/2024
R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra la Parte_2
da una parte, e per fatto e colpa di quest'ultima;
[...] CP_1
condanna a versare a favore di l'importo di € CP_1 Parte_2
9.600,00 per le causali di cui alla parte motiva della presente sentenza;
dichiara inammissibile l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1/2024, che conferma;
condanna a rifondere alla le spese di lite, che CP_1 Parte_2
liquida in € 5.000,00, oltre 15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 30 gennaio 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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