R.G. 2207/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica in persona della giudice, dott.ssa Marta
Dell'Unto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2207 del Ruolo Generale per gli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022 vertente tra
(C.F.: , rappresentato e difeso dall'avv. Mauro Parte_1 C.F._1
Cesaroni del foro di Siena ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Chianciano Terme, via Sabatini n. 59, come da procura allegata all'atto di citazione attore
e
(P.IVA: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Marco Caroppo del foro di Siena ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Siena, via Montanini n. 87, come da procura allegata alla comparsa di costituzione convenuto contumace
Oggetto: scioglimento comunione
Conclusioni: come verbale di udienza del 15 gennaio 2025.
In particolare, parte attrice ha precisato le proprie conclusioni come da prima memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c.:
“Voglia il Tribunale di Siena adito, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e difesa disattesa, - disporre lo scioglimento della comunione attualmente esistente tra le parti in causa ed avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Radicofani, Fraz. Contignano,
Pagina 1 di 11 Via della Porticciola n. 5, superficie netta di mq. 54 circa al piano primo di più ampio fabbricato, rappresentato ed identificato al catasto dei fabbricati del predetto comune al foglio 16, particella 14 subalterno 31 categoria A/4, classe 1, consistenza 4,5 vani, rendita euro
169,66, e, per l'effetto, assegnare al Signor nato il [...] a [...], residente in [...], Parte_1
C.F. il 50% della proprietà oggi intestata alla in persona del Suo legale C.F._1 Controparte_2 rappresentante pro tempore, con sede legale in Roma, Via Circonvallazione Clodia n. 163/167, 00195, P.IVA , P.IVA_1 previo pagamento della somma che risulterà di giustizia. In subordine: - disporre il trasferimento della proprietà come sopra individuata al
Signor eventualmente subordinando la stessa all'adempimento da parte dell'assegnatario di quanto il Tribunale riterrà Parte_1 necessario a livello edilizio/catastale per la regolarità del trasferimento, assegnando un termine perentorio per gli adempimenti richiesti ivi incluso (qualora il Tribunale lo ritenga necessario) un termine per il pagamento del prezzo. - Disporre le modalità comportamentali affinché il Conservatore dei Registri Immobiliari o qualsiasi altro responsabile di Ufficio destinatario dell'emananda sentenza possa procedere a tutte le trascrizioni e variazioni necessarie con esonero di ogni sua/loro responsabilità. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.”.
Parte convenuta, ribadita la volontà della società di procedere all'acquisto della quota di parte attrice entro l'aprile
2025, ha precisato le proprie conclusioni come da comparsa di costituzione e come da prima memoria ex art. 183, co.
6 c.p.c.: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Siena, contrari reiectis, previo espletamento di CTU come in premessa motivata, accogliersi la CP_ Contropart domanda di divisione e, per l'effetto, assegnare alla in persona del Suo legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Roma, Via Circonvallazione Clodia n. 163/167, 00195, P. IVA il 50% della proprietà oggi intestata al P.IVA_1
Signor nato il [...] e Roma, residente in [...], C.F. Parte_1 C.F._2 previo pagamento della somma che risulterà di giustizia. Disporre le modalità comportamentali affinché il Conservatore dei Registri
Immobiliari o qualsiasi altro responsabile di Ufficio destinatario dell'emananda sentenza possa procedere a tutte le trascrizioni e variazioni necessarie con esonero di ogni sua/loro responsabilità. In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari nei confronti di parte attrice, in ragione della condotta da questi tenuta ante causam ovvero con compensazione delle spese e spese di CTU poste a carico delle parti in misura proporzionata alle rispettive quote di proprietà. […]”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, , quale comproprietario al Parte_1
50% dell'unità immobiliare sita in Radicofani, Fraz. Contignano, via della Porticciola n. 5, ha convenuto in giudizio la società parimenti comproprietaria in parte uguale Controparte_1 del predetto immobile (censito al Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 16, particella
14, subalterno 31), chiedendo lo scioglimento della comunione mediante assegnazione a Parte_1
della quota del 50% di proprietà della società convenuta e contestuale corresponsione di un
[...] conguaglio in denaro in favore della convenuta, quantificato nella misura di € 35.000,00 alla luce della perizia effettuata in sede esecutiva. L'attore ha rappresentato che l'immobile, abitazione della sua famiglia di origine e appartenuto alla madre, è stato da quest'ultima a lui donato, mentre la convenuta ha acquistato la quota del 50% nell'ottobre 2021, a seguito della procedura competitiva svoltasi sulla quota originariamente appartenuta al nipote Controparte_3
Con comparsa di costituzione del 13.3.2023 si è costituita in giudizio la società Controparte_1 aderendo alla domanda di scioglimento della comunione, ma chiedendo l'assegnazione alla società Pagina 2 di 11 Il della quota del 50% di proprietà dell'attore, deducendo di avere in essere due Controparte_1 compromessi per l'acquisto dei piani superiori all'immobile oggetto di giudizio e che, di contro,
l'attore ha in concreto la propria dimore e centro di interessi in Firenze e contestando il valore del bene desumibile dalla perizia effettuata in sede esecutiva, in considerazione dello stato di fatto attuale dell'immobile.
La causa è stata istruita mediante la produzione documentale delle parti e con l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio e, previa richiesta di chiarimenti al c.t.u. nel contraddittorio delle parti, è stata trattenuta in decisione all'udienza svoltasi in data 15.1.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. nella loro ordinaria estensione.
2. Tanto premesso, la domanda di scioglimento della comunione è fondata e va pertanto accolta in applicazione dell'art. 1111, co. 1 c.c. che assegna a ciascuno dei condividenti la facoltà di chiedere in ogni momento, e anche contro la volontà degli altri comunisti, lo scioglimento della comunione.
Anzitutto, dai documenti prodotti in giudizio (v. in particolare produzione documentale allegata alla seconda memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c., fasc. parte attrice) emerge l'effettiva contitolarità del diritto di piena proprietà sul bene in questione in capo a e alla società Parte_1 CP_1
ciascuno per la quota del 50%, come evidenziato anche dal consulente tecnico (v. p. 13-15
[...] elaborato integrato, in atti).
Inoltre, parte attrice ha prodotto in atti la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria dell'unità immobiliare, oltre che degli intestatari catastali rispetto a quelle desunte dai registri immobiliari e la dichiarazione che il compendio immobiliare oggetto di domanda è stato costruito in data anteriore al 1° settembre 1967 (v. ancora produzione documentale allegata alla seconda memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c., fasc. parte attrice).
Invero, preliminarmente deve osservarsi che la Corte di Cassazione, pronunciatasi a Sezioni unite, ha affermato che “Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967” (v. Cass., Sez. Un., sent. n. 25021 del 7.10.2019) e che, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, sia ordinaria che ereditaria, il
Pagina 3 di 11 giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale tale che la “mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (v. ancora Cass. SU 25021/2019 cit.).
Inoltre, sul presupposto dell'analogia strutturale e teleologica della disciplina relativa alla cd.
“conformità catastale oggettiva” rispetto alla cd. “conformità edilizia e urbanistica”, con riferimento alle ipotesi di cui all'art. 2932 c.c., la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, co. 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, co. 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010 (“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”) costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che quindi non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione, e che le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dal richiamato art. 29, co. 1 bis a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere quali “condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili” (Cass., sez. 2, sent. n. 20526 del
29.9.2020). Ciò posto, ritiene l'odierna giudicante che la sopra menzionata disposizione normativa debba essere applicata anche alle divisioni giudiziali atteso che, da un lato, i provvedimenti giudiziali rientrano nel genus degli atti pubblici e che, dall'altro, opinare in senso contrario significherebbe consentire di addivenire, per il tramite dell'instaurazione del giudizio, ad un risultato che il legislatore ha inteso evitare comminando la nullità nell'ipotesi di cui al richiamato Pagina 4 di 11 art. 29, co. 1 bis, in ciò realizzando un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale (arg. ex Cass. SU 25021/2019 cit.).
Ebbene, alla luce della documentazione versata in atti dalle parti e della c.t.u. espletata, le cui valutazioni – anche all'esito dei chiarimenti richiesti in corso di giudizio – devono ritenersi condivisibili e idonee ad essere poste a fondamento della decisione, in quanto sorrette da motivazioni adeguate e logicamente coerenti, nonché fondate sulla disamina dei documenti e dell'immobile oggetto di domanda di divisione e raggiunte nel rispetto del principio del contraddittorio tra le parti, la domanda deve ritenersi ammissibile e fondata. Al riguardo, deve peraltro ribadirsi, alla luce della c.t.u. espletata, la superfluità dell'ordine di esibizione richiesto da parte convenuta ex art. 210 c.p.c. e la prova testimoniale da questa articolata, come già evidenziato con ordinanza del 4.11.2024.
In particolare, in merito alle irregolarità riscontrate, anche con riferimento alla costruzione della scala e del ballatoio, nonché della pensilina (qualificata come opera interna di modesta entità e irrilevante dal punto di vista strutturale, v. p. 28 elaborato peritale integrato) il c.t.u., in risposta alle osservazioni di parte attrice in relazione alla vendibilità del bene, ha precisato che
“L'irregolarità sanabile mediante l'Accertamento di Conformità di cui all'art. 209 della L.R. 65/2014 riguarda le lavorazioni interne e la fusione dei due immobili, così come definite all'art 26 L.47/85 (allegato C), effettuate presumibilmente in concomitanza della fusione catastale dei due immobili si configura come non sostanziale in Per_ quanto, come riportato in risposta all'Osservazione 2 del CTP nel periodo dell'85 era possibile effettuare gli interventi di cui sopra, mediante la presentazione di comunicazione ex art. 26 L.47/85 e non di licenza edilizia.
Pertanto, si può affermare che l'immobile è vendibile. Anche l'assenza di certificati di Conformità degli impianti e la mancanza dell'Abitabilità/Agibilità non costituiscono motivo ostativo alla commerciabilità. Pertanto, si conclude che l'immobile è commerciabile allo stato attuale, ma dovrà comunque essere sanato per ottemperare alle prescrizioni di legge” (v. p. 24-25 elaborato peritale integrato), tanto che nel valutare il valore di mercato sono state scomputate le spese previste per la sanatoria (€ 7.948,65). Inoltre, su richiesta di chiarimenti il consulente tecnico, previa analisi delle osservazioni mosse da parte convenuta all'udienza per l'esame della c.t.u., ha precisato che “la scala e il ballatoio non necessitano di sanatoria in quanto realizzate ante 1942; la pensilina, sia se verrà sanata sia se verrà rimossa, non pregiudica la commerciabilità dell'immobile e nel caso venisse perseguita la strada della sanatoria, questa non modifica né i costi tecnici per la presentazione, né la sanzione amministrativa, che pertanto rimarranno invariati come già riportato, si attestano in 1.800,00€ per le spese tecniche e in 1.000,00€ più n.2 marche da bollo di 16,00€ per quanto concerne la sanzione amministrativa”, confermando le conclusioni della perizia in esito alle
Pagina 5 di 11 osservazioni delle parti (v. p. 27-28 elaborato peritale integrato). Il c.t.u. ha, inoltre, confermato che trattasi di immobile realizzato precedentemente all'anno 1967 (v. p. 17 elaborato peritale integrato: “L'immobile è stato realizzato nel periodo anteriore al 1967, infatti, a seguito degli accertamenti effettuati e dai colloqui intercorsi con il Responsabile dell'ufficio di Urbanistica del Comune di Parte_2
la proprietà oggetto della presente perizia, risulta edificata, in primo impianto, nel periodo
[...] precedente al 01/09/1967, come anche verificabile dall'atto di compravendita Repertorio 12290 del
15/01/1949”).
Del resto, da un lato, deve osservarsi che, alla luce della recente giurisprudenza di legittimità, la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve dunque qualificarsi come nullità “testuale”, sicché in presenza nell'atto della dichiarazione attestante che l'opera risulta iniziata antecedentemente al 1° settembre 1967 o della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (v. in tal senso, Cass., Sez. Un., sent. n. 8230 del 22.3.2019 e successive conformi); dall'altro, è stato parimenti affermato, sia pure in materia di pronuncia ex art. 2932 c.c., che l'irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità della concessione non comporta alcuna conseguenza sulla validità dell'atto (v. Cass., sez. 2, ord. n.
27733 del 25.10.2024 e i precedenti ivi richiamati, tra cui Cass., sez. 2, sent. n. 8081 del 7.4.2014 e
Cass., sez. 2, sentenza n. 11659 del 14.5.2018). Inoltre, in relazione alle opere interne, è stato altresì specificato che ai sensi dell'art. 26 l. n. 47 del 1985 gli interventi edilizi interni non sono soggetti né a concessione né ad autorizzazione, essendo al riguardo necessaria soltanto la denuncia di inizio attività, la cui inosservanza comporta unicamente l'eventuale applicazione delle sanzioni previste dall'art. 10 della legge citata (v. Cass., sez. 2, ord. n. 33243 del 29.11.2023 e il precedente ivi richiamato in materia di nullità di un contratto di appalto, Cass., sez. 2, sent. n.
13432 del 8.6.2007; v. in materia di lievi difformità interne regolarizzabili, con riferimento alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., Cass., sez. 2, sent. n. 34 del 2.1.2024).
In definitiva, alla luce dei principi sopra esposti, le difformità riscontrate, pur potendo rilevare sotto altri profili, non comportano la nullità della divisione per violazione della disciplina urbanistica e, pertanto, non ostano di per sé all'accoglimento della domanda.
Di conseguenza, deve essere pronunciato lo scioglimento della comunione esistente sul bene, richiesta da entrambe le parti.
Pagina 6 di 11 3. Tuttavia, sussiste contrasto in ordine alle modalità di scioglimento della comunione, avendo entrambe le parti formulato una domanda di assegnazione in proprio favore del bene oggetto di divisione.
Invero, dalla c.t.u. espletata emerge con chiarezza l'impossibilità di addivenire ad una divisione in natura dell'immobile, in ragione della sua consistenza.
Infatti, ai sensi dell'art. 720 c.c., applicabile anche alla comunione ordinaria in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c., se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione, mentre se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
Pertanto, la non comoda divisibilità di un immobile può essere ritenuta solo ove risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti e cioè “la irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile ovvero la sua realizzabilità a condizione di notevole deprezzamento o senza la possibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da pesi, servitù o limitazioni eccessive” (v. tra le molte, Cass., sez. 2, sent. n. 2822 del 22.4.1986; Cass., sez. 2, sent. n. 3635 del 16.2.2007;
Cass., sez. 2, ord. n. 27984 del 4.10.2023).
Al riguardo, il c.t.u., previa indicazione della normativa di riferimento e della misurazione della superficie utile netta dell'immobile, ha affermato che “Essendo la superficie netta a disposizione pari a
54.15mq e supponendo di dividerla in parti uguali, senza considerare le ulteriori perdite di superficie dovute alla separazione fisica dei due alloggi, si otterrebbero due alloggi monostanza della superficie di 54.15/2=27.08mq, valore inferiore allo standard minimo determinato dal DM sanità del 05/07/1975, come riportato al paragrafo precedente. Come dimostrato, alla situazione attuale, non è possibile creare due alloggi distinti.” (v. p. 15-16 elaborato peritale integrato).
Posta dunque la non comoda divisibilità del bene, anzitutto non risulta percorribile l'attribuzione di parti del bene in proprietà comune, atteso che ciò osterebbe allo scioglimento della comunione sussistente sul bene, richiesta da entrambe le parti.
Tanto premesso, deve anzitutto osservarsi che il richiamato art. 720 c.c. configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero, mentre nel caso di specie, entrambe le parti, chiedendo
Pagina 7 di 11 l'assegnazione della quota del 50% della controparte, hanno di fatto chiesto l'attribuzione dell'intero dell'immobile, avendo ciascuna già la proprietà della quota del 50%.
Sul punto, deve darsi seguito all'orientamento di legittimità, secondo il quale nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile, “il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall'art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente cui assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell'obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione (così esaminando i contrapposti interessi dei condividenti in proposito), e si risolve in un tipico apprezzamento di fatto, sottratto come tale al sindacato di legittimità, a condizione che sia adeguatamente e logicamente motivato.” (v. in termini, Cass., sez. 2, sent. n. 11641 del 13.5.2010; conf.
Cass., sez. 6-2, ord. n. 16376 del 17.7.2014 e Cass., Sez. L, ord. n. 24832 del 9.10.2018, quest'ultima nel senso che, sebbene vada preferito il condividente titolare della quota maggiore ai sensi dell'art. 720 c.c., tuttavia è nella discrezionalità del giudice derogare a tale criterio, purché se ne dia adeguata e logica motivazione).
Neppure risulta invocabile il diverso strumento del sorteggio di cui all'art. 729 c.c., atteso che l'art. 720 c.c. disciplina l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, mentre l'art. 729 c.c. riguarda la divisione degli immobili divisibili con conseguente formazione di quote uguali o diseguali, procedendosi nel primo caso all'estrazione a sorte e nel secondo all'attribuzione, sicché nell'ipotesi dell'immobile indivisibile, deve escludersi nella divisione il criterio del sorteggio (v. in termini, Cass., sez. 2, sent. n. 14165 del 27.10.2000; v. altresì Cass., sez.
2, sent. n. 2989 del 13.10.1962).
Nel caso di specie, in assenza di un maggior quotista (essendo entrambe le parti comproprietarie al 50%), il contrasto tra i due aspiranti deve essere risolto sulla base di un criterio di ragionevolezza, alla luce dei principi sopra esposti.
Ebbene, ritiene la giudicante che, tenuto conto delle richieste avanzate dalle parti, dal comportamento processuale delle stesse e dalle emergenze istruttorie, l'intera proprietà sull'immobile debba essere attribuita al condividente in ciò valutata la vicenda Parte_1 complessiva che investe la presente controversia e a prescindere dalle allegazioni contenute nella memoria di replica di parte attrice in ordine al decesso del legale rappresentante della convenuta
( fratello dell'attore) e la sua sostituzione con altro soggetto, circostanze che non CP_4 rilevano ai fini della valutazione rimessa alla giudicante (e in tal senso, la produzione documentale allegata alla comparsa conclusionale di parte attrice, contenente la visura camerale aggiornata della
Pagina 8 di 11 società convenuta, deve ritenersi comunque irrilevante, a prescindere dalla valutazione in ordine alla sua eventuale ammissibilità), anche tenuto conto del fatto che la convenuta è comunque una società di capitali, a prescindere dal soggetto che ne ha la legale rappresentanza, e che ha posto alla base della domanda di assegnazione motivazioni sostanzialmente economiche (v. comparsa di costituzione, ove viene fatto riferimento all'esistenza di “compromessi” relativi a beni posti ai piani superiori rispetto all'immobile oggetto di giudizio).
Invero, costituisce circostanza pacifica, oltre che risultante dagli atti, che il bene oggetto di divisione era originariamente di proprietà della madre di la Parte_1 CP_5 quale ha successivamente donato la nuda proprietà del bene al figlio, mantenendone l'usufrutto
(venuto meno con il decesso dell'TT); di conseguenza come risulta Parte_1 dagli atti e dalla c.t.u. espletata, ne è nudo proprietario a far data dal 1999 ed è poi divenuto pieno proprietario a seguito del decesso dell'TT (v. produzione documentale di parte attrice, seconda memoria ex art. 183 c.p.c. e elaborato peritale in atti), mentre l'altra quota del 50% di prima sottoposta ad esecuzione forzata immobiliare e in quella sede venduta, Controparte_3 come risulta dagli atti, è stata successivamente acquistata dall'odierna convenuta nel 2021 (v. ancora elaborato peritale in atti e doc. 1 fasc. convenuta). Inoltre, risulta residente Parte_1 in Radicofani, medesima località in cui si trova l'immobile oggetto di divisione (al riguardo, risulta sfornita di prova la sussistenza, genericamente allegata dalla convenuta, della dimora e del centro di interessi dell'attore in Firenze) e risulta avere sostenuto spese per alcuni lavori svolti sull'immobile per manutenzione ordinaria, pur contestati dalla convenuta (v. doc. 2 e 3 allegati alla terza memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c.), mentre la società convenuta risulta avere sede legale in
Roma e non è stata fornita prova della conclusione di contratti preliminari di compravendita per l'acquisto dei piani superiori a quello oggetto di domanda di divisione, la cui esistenza, pur genericamente dedotta dalla convenuta, avrebbe potuto essere agevolmente provata mediante produzione documentale. Al riguardo, deve peraltro darsi atto dell'inammissibilità della produzione documentale depositata dalla convenuta in data 30.5.2024, contenente un contratto di compravendita risalente al dicembre 2021, trattandosi di documentazione di formazione senz'altro precedente al maturarsi delle preclusioni di cui all'art. 183 c.p.c.. Inoltre, il ha Pt_1 manifestato sin dall'atto di citazione la volontà di vedersi assegnato l'immobile, offrendo di pagare il conguaglio quantificato in € 35.000,00, mentre parte convenuta, pur dichiarandosi in corso di giudizio disponibile ad acquistare la quota di parte attrice, ha dichiarato che ciò sarebbe stato possibile soltanto dal mese di aprile 2025 (v. anche comparsa conclusionale, ove la società convenuta ha fatto riferimento a “motivi finanziari e organizzativi”).
Pagina 9 di 11 In definitiva, nella valutazione dei contrapposti interessi dei condividenti in proposito, si ritiene di dare preferenza a quelli, di carattere personale, afferenti all'attore, atteso che con l'assegnazione dell'immobile quest'ultimo potrà divenire proprietario esclusivo dell'immobile familiare di cui è comproprietario da molti anni, mentre l'interesse della convenuta, a prescindere dalla mancanza di idonea documentazione a supporto, non risulta in ogni caso essere leso dalla mancata assegnazione in suo favore dell'immobile oggetto di giudizio, nulla avendo quest'ultima dedotto al riguardo.
Per tali ragioni, l'intera proprietà dell'immobile deve essere attribuita al condividente
[...] dietro versamento del conguaglio in denaro al quotista non assegnatario. Pt_1
In particolare, con relazione chiara, precisa e convincente, il consulente tecnico nominato d'ufficio, arch. ha descritto il bene immobile oggetto di comunione (v. p. 7-9 Per_2 elaborato peritale integrato), giungendo a stimarne il valore – previa specificazione del metodo utilizzato - allo stato attuale in € 71.412,10.
Di conseguenza, sarà tenuto a versare all'altro condividente non assegnatario il Parte_1 conguaglio in denaro pari a € 35.706,05 (1/2 di € 71.412,10). Su tale somma saranno eventualmente dovuti gli interessi legali soltanto dal momento in cui, con il provvedimento definitivo, sarà cessato lo stato di comunione (v. Cass., sez. 2, sent. n. 406 del 10.1.2014 e Cass., sez. 2, sent. n. 2483 del 10.2.2004; v. altresì Cass., sez. 2, sent. n. 20457 del 11.10.2016).
La domanda subordinata articolata da parte attrice deve, pertanto, ritenersi assorbita.
4. Infine, nulla deve essere disposto in relazione alla domanda di “disporre le modalità comportamentali affinché il Conservatore dei Registri Immobiliari o qualsiasi altro responsabile di Ufficio destinatario dell'emananda sentenza possa procedere a tutte le trascrizioni e variazioni necessarie con esonero di ogni sua/loro responsabilità”, articolata da entrambe le parti, discendendo la trascrivibilità della sentenza dall'art. 2646 c.c., senza necessità di ordine o autorizzazione del giudice, né di altri provvedimenti
(peraltro genericamente richiesti).
5. In merito alla regolamentazione delle spese di lite, l'adesione della convenuta alla domanda di scioglimento della comunione e le motivazioni sottese alla decisione in ordine all'attribuzione del bene, nonché il comportamento processuale di entrambe le parti (oltre che in sede di mediazione, ove diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, è stata quest'ultima a dichiarare di non voler proseguire la mediazione, v. doc. 5 fasc. attrice), anche in relazione alla impossibilità di giungere ad una conclusione in via conciliativa della controversia con riferimento alla questione dell'assegnazione, consentono di ritenere integrati i presupposti per addivenire alla pronuncia di
Pagina 10 di 11 integrale compensazione delle spese legali di lite ex art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della
Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile 2018).
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate con separato decreto, possono porsi a carico delle parti condividenti in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione e, dunque, nella misura del 50% ciascuna nei rapporti interni, trattandosi di spese sostenute nell'interesse comune delle parti in relazione al bene oggetto di comune domanda di divisione. In ogni caso, resta salva la solidarietà di entrambe le parti nei confronti del consulente tecnico d'ufficio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, eccezione e istanza disattesa, così provvede:
− dispone lo scioglimento della comunione esistente tra e la società Parte_1 titolari del diritto di proprietà nella misura del 50% ciascuno, sul Controparte_1 bene immobile sito in Radicofani (SI), Loc. Contignano, via della Porticciola n. 5, censito al Catasto dei Fabbricati del predetto Comune al foglio 16, particella 14, sub. 31, mediante attribuzione diretta a ell'intera proprietà sull'immobile; Parte_1
− dispone che l'assegnatario versi un conguaglio in denaro in favore Parte_1 della società ari a € 35.706,05; Controparte_1
− dichiara integralmente compensate tra le parti le spese legali del giudizio;

− pone definitivamente a carico delle parti, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione e, dunque, nella misura del 50% ciascuna nei rapporti interni, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate con separato decreto.
Così deciso in Siena, in data 5 agosto 2025.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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