REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 23128 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2023, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
con sede a Milano, via del Lazzaretto Parte_1
n. 19, codice fiscale: , con l'avv. Arturo Iannelli P.IVA_1
-ATTRICE-
E
con sede a Milano, via dei Missaglia n. 89, codice fiscale: _1
con l'avv. Carlo Giuseppe Saronni P.IVA_2
-CONVENUTA-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Piaccia al Tribunale illustrissimo, contrariis reiectis e previa ogni opportuna declaratoria,
I – in via preliminare,
-accertata e dichiarata la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 89 c.p.c., disporre in corso di causa che si cancellino le espressioni sconvenienti od offensive e, con l'emananda sentenza, voglia condannare la al _1 pagamento, in favore della persona (giuridica e/o fisica) offesa una somma a titolo di risarcimento del danno, anche non patrimoniale, sofferto;

1

-accertato il mancato esperimento da parte della convenuta della _1 domanda di mediazione avente ad oggetto le domande riconvenzionali spiegate, dichiarare dette domande improcedibili;
sempre in via preliminare,
-accertare e dichiarare che la , per essa, il suo legale rappresentante sig. _1
, hanno sottoscritto il memorandum di intesa del Parte_2

5.7.2021 nonché i contratti preliminari dell'1.12.2021 e del 20.12.2021;
-per l'effetto, accertare e dichiarare che con la scrittura privata dell'1.12.2021 e con la scrittura privata del 20.12.2021 la in persona del legale _1 rappresentante pro tempore, ha promesso di vendere alla
[...] il complesso immobiliare sito in Milano, Via dei Parte_1
Missaglia n. 89, costituito da fabbricati e terreni censiti al Catasto del Comune di Milano come segue: catasto fabbricati:
- foglio 666, mappale 35, graffato al mappale 37, subalterno 701 e al mappale
84, via dei Missaglia n. 89, piano T-1, zona censuaria 3, categoria D/7, rendita catastale euro 36.374,00;
- foglio 666, mappale 42, graffato al mappale 59 e al mappale 61, subalterno
702, via dei Missaglia n. 89, piano T-1-2-3-4, zona censuaria 3, categoria D/7, rendita catastale euro 129.038,00;
- foglio 666, mappale 86, via dei Missaglia n. 89, piano T, area urbana di mq. 1.699;
- foglio 666, mappale 82, via dei Missaglia n. 89, piano T, zona censuaria 3,
Cat. D/8, rendita catastale euro 8.780,00:
- foglio 666, mappale 85, via dei Missaglia n. 89, piano T, area urbana di circa mq. 5.600; catasto terreni
- foglio 666, mappale 79, seminativo irriguo di ha 2.19.80, reddito dominicale euro 231,58, reddito agrario euro 204,33;
-accertare e dichiarare la difformità qualitativa tra il bene promesso in vendita con il contratto preliminare dell'1.12.2021 e del 20.12.2021 e quello effettivamente di proprietà della convenuta e, conseguentemente, _1 ridurre il prezzo di acquisto alla somma non superiore ad € 11.489.718,00 ovvero, comunque, a quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa;

-accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del convenuta
[...]
in persona del suo legale rapp.te pro tempore rispetto all'obbligo di _1 concludere il contratto preliminare notarile e/o il definitivo atto di vendita avente ad oggetto il complesso immobiliare promesso in vendita con i contratti preliminari sottoscritti in data 1.12.2021 e 20.12.2021 nonché, in ogni caso, rispetto all'obbligo di vendere, per atto pubblico, i beni con le qualità promesse e previste nel contratto preliminare concluso l'1.12.2021 ed il 20.12.2021, con la conseguente violazione agli obblighi di correttezza e buona fede, previsti dal codice civile e dai citati contratti preliminari;

2 II - conseguentemente,
-dato atto che l'attore offre nuovamente il pagamento del prezzo di acquisto, come determinato dal Tribunale, effettuate le dovute riduzioni e compensazioni che fin d'ora si richiedono per i danni subiti dalla Parte_1
e per il minor valore commerciale del bene, quantificato il minor valore
[...] del complesso immobiliare oggetto del preliminare dell'1.12.2021 e del 20.12.2021 in una somma pari ad € 11.489.718,00 ovvero, comunque, a quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa e detratti i danni arrecati all'attrice e le penali convenute, quantificati in complessivi € 1.185.250,00 (o, comunque, nella somma maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa), dichiarare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nei contratti preliminari sopra richiamati, ed emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al complesso immobiliare oggetto di causa, trasferendone la proprietà alla società Parte_1
-autorizzare a corrispondere il saldo prezzo Parte_1 che verrà determinato al netto delle riduzioni e compensazioni richieste, direttamente in favore dei creditori ipotecari Banca Nazionale del Lavoro
S.p.a., Cassa di Risparmio di Bolzano S.p.a., Banca Popolare Commercio e Industria S.p.a. (ora e fino a concorrenza dei rispettivi Controparte_2 crediti, onde consentire la cancellazione/restrizione delle ipoteche iscritte sui beni immobili promessi in vendita, con spese a carico della convenuta;

-ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità;
III – in ogni caso,
-accertare che, per effetto del ritardo nel trasferimento degli immobili, addebitabile a colpa e responsabilità esclusiva della essa convenuta è _1 tenuta a corrispondere all'attrice la penale contrattualmente stabilità nei contratti preliminari dell'1.12.2021 e del 20.12.2021, pari, rispettivamente, ad
€ 2.500,00 per ogni giorno di ritardo dal 14.2.2022 fino alla sentenza e ad
€ 250,00 per ogni giorno di ritardo dal 14.2.2022 fino alla sentenza, da porsi in parziale compensazione con il prezzo di vendita;

-accertare e condannare, in ogni caso, in persona del legale _1 rapp.te pro tempore, al risarcimento, in favore della società attrice, del maggior danno derivante dalla ritardata consegna dei beni oggetto dei contratti preliminari fino alla data di notifica della citazione, da quantificarsi in misura non inferiore ad euro 1.185.250,00 o nella diversa somma che sarà determinata dal Tribunale, oltre interessi e rivalutazione fino al saldo, da porsi in parziale compensazione con il prezzo di vendita;

-condannare, in ogni caso, in persona del legale rapp.te pro _1 tempore, al risarcimento, in favore della società attrice, del maggior danno derivante dalla ritardata consegna dei beni oggetto dei contratti preliminari a
3 decorrere della notifica dell'atto di citazione e fino al rilascio, da quantificarsi in misura non inferiore ad euro 1.185.250,00 o nella diversa somma che sarà determinata dal Tribunale, oltre interessi e rivalutazione fino al saldo, da porsi in parziale compensazione con il prezzo di vendita;

-procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito della
[...] nei confronti della per saldo prezzo ed i Parte_1 _1 controcrediti della per tutte le causali Parte_1 esposte;

IV – in via subordinata, e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell'immobile per cui è causa o che il Tribunale ritenesse sussistente la fattispecie ex art. 1997 c.c., accertare e dichiarare risolti i contratti preliminari conclusi l'1.12.2021 ed il 2012.2021, tra le parti in causa, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1497 c.c., condannando la convenuta a risarcire alla il danno Parte_1 emergente per € 188.378,34 nonché il danno da inadempimento nella misura di
€ 16.912.500,00 oltre alle penali pattuite per la mancata conclusione dei contratti definitivi (€ 550.000,00) ovvero in quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;

V – in estremo subordine,
-accertare e dichiarare la responsabilità della ai sensi e per gli _1 effetti di cui agli artt. 1337 e 1338 c.c. per violazione degli obblighi di buona fede, rottura ingiustificata delle trattative e per stipulazione di un contratto invalido o inefficace;

-conseguentemente, condannare la convenuta a risarcire alla
[...] il danno emergente per € 188.378,34 ed il danno da Parte_1 interesse negativo, lucro cessante e danno da perdita di occasioni, nella misura di euro 4.400.000,00 (pari al doppio delle caparre convenute) ovvero nella diversa, maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa e/o di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;

VI – in ogni caso,
-condannare la convenuta alla restituzione in favore dell'attore delle somme spese facendo affidamento sulle obbligazioni contrattuali assunte dalla convenuta, come quantificate e provate in € 188.378,34 ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta provata ovvero equa e/o di giustizia;

-rigettare le avverse domande autonome e/o riconvenzionali in quanto improcedibili, inammissibili e, comunque, infondate e non provate.
Con vittoria di spese e competenze di causa oltre I.V.A. e C.P.A. da distrarsi al procuratore che si dichiara antistatario.
4 Per la parte convenuta
Voglia il Tribunale illustrissimo, contrariis rejectis e previa ogni più opportuna declaratoria, così giudicare: in via preliminare,
1)ordinare la cancellazione ai sensi dell'art. 89 c.p.c., delle frasi sconvenienti e offensive contenute nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. di
[...]
come meglio elencate alle pagine 3 e 4 della seconda Parte_1 memoria ex art. 171 ter c.p.c. oltre a quelle ulteriormente ritenute dal Giudice sconvenienti ed offensive e, per l'effetto, condannare Parte_1 al pagamento in favore di o delle persone offese di una somma
[...] _1
a titolo di risarcimento del danno anche non patrimoniale sofferto.
2)qualora il Giudice ritenga che le domande delle parti debbano essere oggetto di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs 28/2010, si chiede la concessione di un termine ad hoc per esperire il procedimento di mediazione;

3)in ogni caso si eccepisce il mancato esperimento da parte dell'attrice della domanda di mediazione avente ad oggetto le proprie domande, le quali dovranno essere tutte dichiarate improcedibili;
in via principale e in via riconvenzionale,
4)accertata e dichiarata la mancata sottoscrizione e quindi la mancata accettazione da parte di del Primo Preliminare Parte_1 del 1 dicembre 2021 (doc. 8), accertarne e dichiararne la nullità, inesistenza o inefficacia per i motivi espressi in atti;

5)accertato e dichiarato, in via subordinata, che l'ipotetica accettazione implicita tramite produzione giudiziale da parte di Parte_1 del Primo Preliminare del 1 dicembre 2021 (doc. 8) è inidonea a perfezionare il contratto sia per tutti i motivi espressi in atti sia per difformità della accettazione rispetto alla proposta di in data 1 dicembre 2021, ai _1 sensi dell'art. 1326 V comma c.c. e, pertanto, accertarne e dichiararne la nullità, l'inesistenza o comunque l'inefficacia;
6)nel denegato caso in cui venga dichiarata la valida conclusione del Primo
Preliminare del 1 dicembre 2021 (doc. 8), accertare e dichiarare, per tutto quanto esposto in atti, il mancato avveramento della condizione sospensiva prevista dall'art. 2 del Primo Preliminare e, conseguentemente, accertare e dichiarare che il Primo Preliminare è definitivamente inefficace fra le parti;

7)in caso di accoglimento di una delle tre conclusioni sopra previste e comunque di declaratoria di nullità, inesistenza o inefficacia del Primo Preliminare del 1 dicembre 2021 (doc. 8), accertare e dichiarare la definitiva inefficacia e/o nullità anche del Secondo Preliminare del 20-21 dicembre 2021
(docc. 9 e 11), in quanto sospensivamente condizionato alla stipulazione ed esecuzione del Primo Preliminare e comunque per tutto quanto espresso in atti;

5 8) in via subordinata, nel denegato caso in cui il Giudice ritenesse che il
Primo Preliminare del 1 dicembre 2021 (doc. 8) sia stato validamente e implicitamente concluso mediante produzione nel presente giudizio, accertare e dichiarare che l'accettazione da parte di opera Parte_1 ex nunc a far tempo dal 16 giugno 2023, data di notifica dell'atto di citazione, con ogni conseguente effetto di legge;

9)in via ulteriormente subordinata, nel denegato caso in cui venga dichiarata la valida conclusione del Primo Preliminare del 1 dicembre 2021 (doc. 8) e del
Secondo Preliminare del 20-21 dicembre 2021 (docc 9 e 11), accertare e dichiarare il grave inadempimento di ai due Parte_1 contratti preliminari sopraccitati e, conseguentemente, risolverli ai sensi degli artt. 1453 c.c. e seguenti per fatto e colpa di Parte_1
10)accertato e dichiarato l'inadempimento di e Parte_1 disposto ai sensi della conclusione che precede, condannare la stessa al pagamento in favore di dell'importo complessivo di € 550.000,00 a _1 titolo di penali previste dagli artt.

8.1 del Primo Preliminare in data 1 dicembre
2021 (docc. 6 e 8) e 6.1 del Secondo Preliminare del 20-21 dicembre 2021
(docc. 9 e 11), oltre al pagamento del maggiore danno la cui quantificazione è riservata ad altro successivo giudizio;

11)in via subordinata, nel denegato caso in cui i due Contratti Preliminari siano ritenuti validi ed efficaci fra le parti, condannare a Parte_1 pagare a l'importo complessivo di € 22.200.000,00, o la diversa _1 somma ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dal 30 giugno 2023 al saldo effettivo, subordinando il trasferimento dei beni immobili di cui è causa e/o l'efficacia della sentenza e/o la sua trascrizione presso i registri immobiliari di Milano, all'effettivo pagamento dell'intero prezzo e di tutto quanto eventualmente dovuto da Parte_1
a _1
12)in via subordinata, nel denegato caso in cui i due Contratti Preliminari siano ritenuti validi ed efficaci fra le parti, accertato il ritardo nel relativo adempimento da parte di condannare Parte_1 [...]
a pagare a le penali per il ritardo previste dagli Parte_1 _1 artt.

8.1 del Primo Preliminare in data 1 dicembre 2021 (docc. 6 e 8) e 6.1 del
Secondo Preliminare del 21 dicembre 2021 (docc. 9 e 11) complessivamente pari a € 2.750,00 per ogni giorno di ritardo, dal 30 giugno 2023 fino al passaggio in giudicato della sentenza e al pagamento dell'intero prezzo eventualmente dovuto, fatto salvo il maggiore danno;
in ogni caso in via principale
13)respingere tutte le domande proposte da nel Parte_1 presente giudizio nei confronti di poiché inammissibili e/o _1 infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atti;

14)per effetto della reiezione delle domande attoree, ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari presso l'Agenzia del Territorio di Milano, con esonero
6 di sua responsabilità, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di cui all'atto di citazione notificato in data 16 giugno 2023 da a presentata in data 22 giugno 2023 Parte_1 _1 numero presentazione 8, registro generale n. 44361, registro particolare n. 33450 (doc. 1);
15)accertata e dichiarata la responsabilità dell'attrice per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.. avendo agito in giudizio con mala fede o colpa grave e avendo trascritto domanda giudiziale rispetto ad un diritto inesistente, condannare a pagare ad ai sensi Parte_1 _1 dell'art. 96 c.p.c., una somma che sarà ritenuta di giustizia eventualmente anche in via equitativa;

16) nel denegato e non creduto caso di condanna di al pagamento _1 di qualsiasi penale, disporre la riduzione delle penali ad equità ai sensi dell'art. 1384 c.c.; in via istruttoria
17) respingere tutte le istanze istruttorie di controparte per CTU e per prove per testimoni e interpello in quanto inammissibili e inconferenti per tutto quanto esposto in atti e, in subordine, ammettere la prova contraria diretta sulle eventuali prove orali che venissero ammesse su richiesta della controparte con i testi sotto indicati, con riserva di indicarne altri:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliato in Milano, Via Balzaretti 7; Testimone_3
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Dott. domiciliato in Buguggiate (VA), Via Piave 14. Testimone_5
18) ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
a) vero che dal 5 luglio 2021, data di sottoscrizione del memorandum d'intesa (doc. 5) al 16 giugno 2023, data di notifica dell'atto di citazione, l'Arch.
[...] ha costantemente informato, inviando anche la relativa Tes_1 documentazione, sia per email, sia con sessioni telefoniche, sia con incontri, la società in persona del Sig. e Parte_1 Parte_3 dell'Arch. di tutti gli sviluppi e le attività relative all'iter Controparte_3 procedimentale avviato presso il Comune di Milano, volto all'ottenimento del Permesso di Costruire (prot. 16947/2013 e PG 804963/2013); si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Arch. , domiciliato in Roma, Via Ippolito Nievo 62; Controparte_3
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
7 b) vero che si sono tenute le riunioni fra l'Arch. e l'Arch. Tes_1 [...]
, il Sig. , l'Avv. Angela Ruotolo e il Dott. CP_3 Parte_3 [...] volte a informare di tutti gli sviluppi e le Tes_2 Parte_1 attività relative all'iter procedimentale avviato presso il Comune di Milano, volto all'ottenimento del Permesso di Costruire (prot. 16947/2013 e PG
804963/2013), nelle seguenti date:
- 10 febbraio 2022;
- 11 maggio 2022;
- 8 giugno 2022;
- 22 giugno 2022;
- 13 luglio 2022;
- 6 ottobre 2022;
- 25 gennaio 2023;
- 9 marzo 2023;
- 22 marzo 2023.
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Arch. , domiciliato in Roma, Via Ippolito Nievo 62; Controparte_3
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
c) vero che a partire dal 5 luglio 2021, una volta sottoscritto il memorandum d'intesa (doc. 5), ha inviato via mail o consegnato in copia _1 fotostatica a mano a nelle persone del Sig. Parte_1
e dei professionisti incaricati da Parte_3 Parte_1 stessa, Arch. , Dott. e Notaio, Dott. Controparte_3 Persona_1 Per_2
i documenti necessari a svolgere la due diligence;

[...] si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Dott. , domiciliato in Milano, Via V. Monti 6; Persona_1
- Dott. domiciliato in Milano, Largo Settimio Severo 3; Testimone_6
d) vero che in data 15 febbraio 2022 si è svolta, mediante collegamento da remoto, una riunione alla presenza del tecnico comunale del Comune di
Milano, Geo. e del nuovo Direttore della Direzione Specialistica CP_4
Attuazione PGT e Sue del Dott. per il Controparte_5 Persona_3 Milano e dell'Arch. dell'Avv. Angela Ruotolo e del CP_5 Tes_1
Dott. per in cui, per la prima volta, il Testimone_2 _1 CP_5
Milano, nella persona del Dott. ha comunicato la richiesta di Persona_3 introdurre una quota di a carico della Parte_4
Superficie Libera residenziale ai sensi dell'art. 8 delle NA del PdR del PgT 2030, per l'ottenimento del Permesso di Costruire relativo all'area di proprietà di sita in Milano, Via dei Missaglia 89; _1
8 si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25; Parte e) vero che l'introduzione della quota è stata comunicata da a _1
prima per telefono e poi per iscritto, già a far Parte_1 tempo dal mese di marzo 2022, come risulta anche dalla email del 23 marzo
2022 (doc. 16) che si rammostra al teste;
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
f) vero che l'introduzione della quota ERS da parte del , Controparte_5 avvenuta in data 15 febbraio 2022, ha determinato nuovi ed ulteriori adempimenti da parte di in relazione al procedimento autorizzativo _1 del Permesso di Costruire (prot. 16947/2013 e PG 804963/2013) coltivato da presso i competenti uffici del , consistenti fra gli _1 Controparte_5 altri nella redazione di nuovi documenti di progetto aggiornati e nell'esecuzione di un nuovo conteggio delle superfici rilevanti ai fini del permesso convenzionato, il tutto come risulta anche dal deposito avvenuto via pec in data 13 dicembre 2023 (doc. 33); si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25; Parte g) vero che per gestire le attività presso gli uffici comunali relativi all' ha conferito, a partire dall'aprile del 2022, mandato professionale _1 all'Arch. ; Testimone_3 si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliato in Milano, Via Balzaretti 7; Testimone_3
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
h) vero che nei mesi di marzo e di aprile del 2022 vi sono state interlocuzioni fra l'Avv. Angela Ruotolo consulente di e l'Avv. Maria Lodovica _1
Bognetti del Milano finalizzate a negoziare la bozza della CP_5
Convenzione Urbanistica da stipulare con il comprensiva Controparte_5
9 della nuova richiesta della quota ERS, come da bozza che si rammostra al teste
(doc. 25); si indica a teste sul presente capitolo di prova:
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
i) vero che in data 14 marzo 2022 l'Avv. Michele Mocarelli e il Notaio, Dott.ssa , per conto di richiedevano al Persona_4 _1
Notaio Dott. nominato da di avere Persona_2 Parte_1 sia la bozza della procura irrevocabile a cancellare le trascrizioni dei nuovi preliminari così come previsto dagli artt.

2.6 del contratto preliminare del 1 dicembre 2021 e del contratto preliminare del 20 dicembre 2021 sia le bozze dei nuovi preliminari notarili rimanendo in attesa, nonostante i successivi solleciti, fino ad oggi di ricevere i documenti richiesti;
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Avv. Michele Mocarelli, domiciliato in Milano, Via dei Bossi 4;
- Notaio, Dott.ssa , domiciliata in Corsico (MI), Via XX Persona_4
Settembre 2;
j) vero che le parti hanno congiuntamente richiesto all'Arch. di Tes_1 tenerle costantemente aggiornate a far data dal 1 dicembre 2021 sul procedimento autorizzativo del Permesso di Costruire (prot. 16947/2013 e PG
804963/2013) coltivato da presso i competenti uffici del Comune di _1
Milano: cosa di fatto avvenuta;
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
k) vero che si è rivolta al Dott. per reperire _1 Testimone_6 clienti interessati all'acquisto delle aree site in Milano, Via dei Missaglia 89 e che il Dott. quale intermediario di ha Testimone_6 _1 contattato Dott. , il quale ha individuato, tra i suoi clienti, il Sig. Persona_1
, quale soggetto interessato all'acquisto; Parte_3 si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Dott. domiciliato in Milano, Largo Settimio Severo 3; Testimone_6
l) vero che per il tramite dell'Arch. ha svolto nelle _1 Tes_1 date ivi indicate tutte le attività professionali descritte nella relazione datata 27 settembre 2023 (doc. 19) che si rammostra al teste;
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
10 - Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Arch. , domiciliata in ON CC (PV), Via Fraz. Zerbo 5; Tes_4
m) vero che per il tramite dell'Avv. Angela Ruotolo ha svolto nelle _1 date ivi indicate tutte le attività professionali descritte nella relazione datata 28 settembre 2023 (doc. 20) che si rammostra al teste;
si indicano a testi sul presente capitolo di prova:
- Arch. domiciliato in Milano, Piazza Arcole 4; Tes_1
- Dott. domiciliato in Milano, Via dei Missaglia 89; Testimone_2
- Avv. Angela Ruotolo, domiciliata in Milano, Viale Tunisia 25;
n) vero che in data 14 agosto 2023 ha ottenuto la cancellazione _1 dell'ipoteca iscritta a favore di Sparkasse sul compendio immobiliare sito in Milano, Via dei Missaglia 89 come da nota di cancellazione che si rammostra al teste (doc. 12); si indica a teste sul presente capitolo di prova:
- Dott. domiciliato in Buguggiate (VA), Via Piave 14; Testimone_5
o) vero che sull'area di Milano, Via dei Missaglia 89 ad oggi permangono due residue ipoteche relative ai mutui originariamente stipulati per acquistare l'area stessa e che sino ad oggi i mutui sono in regolare corso di pagamento;
si indica a teste sul presente capitolo di prova:
- Dott. domiciliato in Buguggiate (VA), Via Piave 14. Testimone_5 dichiara espressamente di non accettare il contradditorio su _1 eventuali domande nuove proposte dalla controparte.
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.
11 MOTIVI DELLA DECISIONE
La vertenza trae origine da due contratti preliminari di vendita immobiliare,
datati 01/12/2021 e 20/12/2021, aventi ad oggetto una vasta area in parte edificata sita a Milano, via dei Missaglia n. 89, in catasto fabbricati riportata al foglio 666, il primo per il prezzo di Euro 20.000.000,00 e il secondo,
concernente la sola area al mappale 85, per il prezzo di Euro 2.200.000,00
(docc. 6 e 7 di parte attrice).
L'istante in qualità di promissaria acquirente, ha Parte_1
quindi convenuto in giudizio la promittente venditrice al fine di _1
sentir pronunciare sentenza ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. ma ad un prezzo largamente inferiore a quello pattuito, deducendo la mancanza delle qualità
promesse specie in ordine alla volumetria realizzabile per finalità residenziali in sede di recupero edilizio, oltre che non comunicati costi di bonifica e altri inadempimenti della controparte;
solo in subordine ha chiesto la risoluzione dei contratti sempre per inadempimento e la condanna della promittente venditrice al risarcimento dei danni.
Si è costituita la società convenuta chiedendo di respingere la domanda con vittoria di spese, sulla base di diffuse argomentazioni in fatto e in diritto.
Indi, respinte le istanze istruttorie, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
Tanto premesso, in via preliminare va esclusa la necessità della mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010, non vertendo la causa su diritti reali ma sulla pretesa inosservanza di obbligazioni derivanti da contratti preliminari di vendita;
in ogni caso la mediazione è applicabile solo all'atto introduttivo e non
12 anche alle domande riconvenzionali (in tal senso, risolutivamente, Cass.
SS.UU. n. 3452/2024).
Nel merito va disattesa la tesi di parte convenuta secondo la quale il primo contratto preliminare non sarebbe stato validamente sottoscritto dal legale rappresentante di per pretese irregolarità della Parte_1
firma digitale, dato che se anche così fosse le parti hanno in seguito sanato ogni eventuale vizio con il secondo contratto preliminare del 20/12/2021, dove al punto E) della premessa si sono date atto della conclusione di un contratto preliminare in data 01/12/2021, con ciò implicitamente confermando la piena volontà di mantenere ferme le obbligazioni in esso assunte.
Risulta invece fondata l'argomentazione di parte convenuta per la quale i due contratti, espressamente (e pacificamente) collegati essendo il secondo condizionato alla stipulazione del contratto definitivo relativo al primo (art. 2.1
del contratto in data 20/12/2021), hanno perduto ogni efficacia per il mancato avveramento, nel pattuito termine del 14/06/2002, della condizione di cui all'art.

2.1 del primo contratto in data 01/12/2021, ove era stabilito che le
“Le Parti riconoscono ed accettano che la stipula del contratto definitivo di
compravendita del Compendio Immobiliare è sospensivamente condizionata
all'ottenimento da parte del Comune di Milano del permesso di costruire nei
più brevi tempi tecnici possibili e, comunque, non oltre il 14 giugno 2022”.
Sul punto non è contestato che il permesso di costruire, che avrebbe dovuto avere le caratteristiche di cui all'allegato “D” del contratto, era stato richiesto dalla promittente venditrice al Comune di Milano fin dal lontano 11/12/2013,
tramite istanza assunta al protocollo con n. 1694/201 P.G. 804963/2013 (punto
“D” della premessa al contratto) e che lo stesso non è stato conseguito nel
13 suindicato termine del 14/06/2022.
In ordine a tale condizione va osservato che essa è del tipo “mista”,
dipendendo la concessione del titolo abilitativo edilizio non solo dalla volontà
della pubblica amministrazione ma anche dal comportamento della promittente venditrice nel coltivare la relativa pratica.
Ne consegue che la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo della promittente venditrice, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione (e non vi è dubbio che nella fattispecie la promittente venditrice avesse un forte interesse a conseguire il titolo edilizio per valorizzare il proprio complesso immobiliare), sia perché l'omissione di un'attività in tanto può
ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, obbligo la cui sussistenza deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (così, in un caso speculare in cui era stata la promissaria acquirente a incaricarsi della richiesta del titolo edilizio,
Cass. n. 5976/2024).
Esclusa, per quanto sopra, la possibilità di ravvisare una finzione di avveramento della condizione in presunte negligenze della convenuta, che non era in alcun modo obbligata a conseguire il titolo edilizio menzionato nel primo contratto (pur essendovi certamente interessata), non resta allora che prendere atto della definitiva inefficacia sia del primo contratto preliminare - essendo inutilmente spirato il termine entro il quale la condizione sospensiva si sarebbe
14 dovuta avverare - sia, di necessità, anche del secondo, come detto collegato al primo e condizionato alla stipulazione del relativo contratto definitivo.
Ne discende il necessario rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica proposta dall'attrice ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. e così, anche,
di tutte le ulteriori domande di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno dalla stessa avanzate in subordine, atteso che in tanto può
discutersi di esecuzione in forma specifica o di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di vendita, in quanto un tale contratto sia stato non solo concluso ma sia ancora efficace nel momento in cui la domanda giudiziale viene proposta, laddove nella fattispecie la citazione è
stata notificata in data 16/06/2023 a fronte un contratto già inefficace fin dal 14/06/2022.
Pertanto deve essere respinta ogni domanda proposta dalla parte attrice, con conseguente ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale dalla stessa curata e, ciò, in applicazione dell'art. 2668, comma secondo, del codice civile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo,
avuto riguardo al valore della causa determinato in conformità al prezzo di totali Euro 22.200.000,00 convenuto per le due vendite, con riduzione al minimo della fase di decisionale attesa la mancanza di attività istruttoria e la decisione a seguito di discussione orale.
Non sussistono tuttavia i presupposti per una condanna ai sensi dell'art. 96
c.p.c. e neppure quelli per la cancellazione ex art. 89 c.p.c., non ravvisandosi negli scritti di entrambe le parti alcun superamento dei limiti di continenza di cui alla citata disposizione.
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P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)accerta e dichiara la definitiva inefficacia dei contratti preliminari di vendita conclusi tra le parti in data 01/12/2021 e 20/12/2021 e, per l'effetto, rigetta ogni domanda proposta dalla parte attrice;

2)visto l'art. 2668 del codice civile, ordina che sia annotata di cancellazione la trascrizione della domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica eseguita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1
in data 22/06/2023 ai nn. 44361/33450;
3)condanna al pagamento, in favore di Parte_1
delle spese processuali che liquida in Euro 1.713,00 per esborsi a _1
titolo di contributo unificato ed Euro 93.518,00 per compensi, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A. se non detraibile.
Milano, 31 marzo 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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