N. SENT
N. RGAC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 66048 Ruolo Generale dell'anno 2021 e trattenuta in decisione all'udienza del 10 luglio 2024, vertente
TRA
(c.f. residente a [...]), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata a Roma, in via Cicerone n. 49, presso lo studio dell'avv.to Maria
Carsana e dell'avv.to Adriano Abate, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...]), CP_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: domanda di riduzione prezzo e di risarcimento danni.
CONCLUSIONI: per l'attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da atto introduttivo del giudizio e chiede l'assegnazione del termine ex art. 190 c.p.c. …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato al convenuto , l'attrice CP_1
allegava che con contratto del 30/7/2010, a rogito notaio Parte_1 Persona_1
Cotrone (Rep. n. 63816; Racc. n. 39034), aveva acquistato dal convenuto la seguente porzione immobiliare, sita a Roma in via Morsasco n. 59: appartamento sito al piano secondo, distinto con l'interno n. 2, con annessa cantina al piano terra, e censito in Catasto Fabbricati al foglio
339, particella 674 sub 3, al prezzo di € 290.000,00; che il venditore, per quanto di interesse, aveva dichiarato che “le opere di realizzazione del fabbricato di cui fa parte l'immobile in contratto sono state effettuate in totale assenza di licenzia edilizia e per detto abuso è stata presentata al Comune di Roma in 1° marzo 1995 prot. n. 59367, domanda di concessione in sanatoria, ai sensi della legge 724/94, la cui oblazione nonché gli oneri concessori, sono stati integralmente pagati, come segue …”; che inoltre era stato dichiarato che il Comune di Roma non aveva provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini stabiliti dall'art. 39,
IV comma, della legge 724/94 e ss.mm.ii. e che, comunque, la parte venditrice garantiva alla parte acquirente “la sussistenza dei requisiti necessari per l'agibilità”; che risultava essere stata presentata istanza di Condono Edilizio Prot. 95/59367 sot.

1-2 anche relativamente all'appartamento di proprietà di essa attrice;
che successivamente era stata presentata una perizia giurata a chiarimento di un riesame della pratica, ma senza chiara indicazione del protocollo di riferimento;
che era stata pure depositata un'ulteriore perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere di cui al Prot. 55698/05, nella quale era stato specificato che l'istanza Prot. 59367/95 era riferita agli appartamenti distinti in sot. 1 e sot. 2; che peraltro vi erano incertezze sui dati riportati, come meglio indicato in citazione;
che, accertata l'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità dell'immobile compravenduto, in data
27/5/2019 aveva presentato ricorso per sequestro conservativo nei confronti del CP_1
ricorso non accolto per ritenuto difetto del periculum in mora; che nel caso di specie era emerso che l'unità immobiliare acquistata non era munita del requisito dell'agibilità, così da essere incommerciabile, a nulla rilevando che fosse stata presentata domanda di condono;
che sussisteva la responsabilità contrattuale del venditore, il quale aveva espressamente garantito in contratto “la sussistenza dei requisiti necessari per l'agibilità” e dichiarato di aver presentato una domanda di sanatoria;
che al contrario l'istanza di sanatoria presentata dal convenuto era del tutto inidonea ad ottenere il provvedimento richiesto, per errori palesi, tali da compromettere l'esito dell'istanza stessa;
che sussisteva la responsabilità del convenuto per consegna di aliud pro alio, rilevante ai fini della richiesta riduzione del prezzo di vendita e in ogni caso come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene;
che, nonostante fossero trascorri oltre dieci anni dalla vendita, non era ancora intervenuta la consegna del certificato di agibilità; che la mancata consegna del certificato di agibilità, configurando un inadempimento contrattuale, giustificava la richiesta di riduzione del prezzo ovvero il risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità del bene e per i costi da sostenere per ottenere l'agibilità; che anche il semplice ritardo nel conseguimento del certificato dava luogo a responsabilità con conseguente diritto al risarcimento del danno, eventualmente anche con liquidazione equitativa. Tanto premesso, l'attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione e richiamate all'udienza di p.c. nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: a) in accoglimento della domanda proposta (dal)la parte attrice, ritenuto l'inadempimento del venditore per la vendita di aliud pro alio, o comunque per la mancata consegna del certificato di agibilità, disporre la riduzione del prezzo di acquisto pagato per l'acquisto delle unità immobiliari di rispettiva proprietà, in misura che verrà quantificata in corso di giudizio e che comunque, sarà accertata all'esito dell'istruttoria ed, in particolare, dell'esperimento di ctu e, per l'effetto, condannare il convenuto alla restituzione in favore di parte attrice delle somme pagate in CP_1
eccedenza, maggiorate degli interessi legali, con decorrenza dalla data di stipula del contratto di compravendita;
b) in alternativa, condannare comunque il convenuto al CP_1 risarcimento del danno commisurato alla ridotta commerciabilità dell'immobile, nella misura che verrà quantificata in corso di giudizio e che comunque, sarà accertata all'esito dell'istruttoria ed, in particolare, dell'esperimento di ctu, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
c) ove al caso, condannare il convenuto al risarcimento dei CP_1
danni provocati, quale venditore inadempiente, alla parte attrice, in misura corrispondente al costo necessario per ottenere il certificato di agibilità e/o abitabilità, che verrà quantificata in corso di giudizio e che comunque, sarà accertata all'esito dell'istruttoria ed, in particolare, dell'esperimento di ctu (anche con riferimento alla eventuali opere necessarie per l'ottenimento dell'agibilità), maggiorata della rivalutazione monetaria e degli interessi legali sulle somme via via rivalutate;
d) nella ipotesi, allo stato comunque non configurabile, che risultasse possibile l'ottenimento del certificato di agibilità, condannare comunque il convenuto al risarcimento del danno per l'inadempimento, in conseguenza CP_1 dell'intollerabile ritardo nel conseguimento di detto certificato, in misura che verrà quantificata in corso di giudizio e/o sarà accertata all'esito dell'istruttoria o, in subordine, con liquidazione equitativa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
e) con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. del 6/12/2021 l'udienza di prima comparizione delle parti, fissata in citazione al 2/3/2022, era differita all'8/3/2022.
Nessuno si costituiva in giudizio per il convenuto . CP_1
All'udienza dell'8/3/2022, presente il procuratore di parte attrice, che chiedeva l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c. e la dichiarazione di contumacia del convenuto, era appunto dichiarata la contumacia del convenuto ed era disposto rinvio all'udienza del
4/7/2022, da svolgere in modalità cartolare, con assegnazione dei richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. e del termine di legge fino a cinque giorni prima dell'udienza per il deposito di note di trattazione scritta.
All'udienza del 4/7/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, nel dare atto della persistente contumacia del convenuto e del deposito della nota scritta di parte attrice, era ammessa ctu come da quesito riportato nello stesso verbale, con rinvio all'udienza del 6/9/2022 per il conferimento dell'incarico e con fissazione al
10/7/2024 dell'udienza di p.c. ex art. 81 bis disp. att. c.p.c..
All'udienza del 18/4/2023, fissata per esame della ctu, il procuratore di parte attrice chiedeva il richiamo a chiarimenti del Ctu o, in subordine, rinvio per la precisazione delle conclusioni;
nella persistente contumacia del convenuto, era disposto rinvio all'udienza del
10/7/2024 per p.c., come da calendario del processo, essedo stata la causa ritenuta matura per la decisione.
All'udienza del 10/7/2024, presente il solo procuratore di parte attrice, la causa era trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione del richiesto termine di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. per il deposito di comparsa conclusionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Va dichiarata la contumacia del convenuto , non costituitosi in CP_1
giudizio, nonostante la ritualità e tempestività della notificazione in proprio, a mezzo del servizio postale, dell'atto di citazione in data 3/11/2021 per l'udienza, indicata in citazione, del 2/3/2022.

1.1 Dall'esame della cartolina avviso di ricevimento, allegata alla copia dell'atto notificato, depositata in data 4/3/2022, risulta che la notificazione è stata eseguita in data
3/11/2021 a mani di 'familiare convivente' ' pari Parte_2 Pt_3
raccomandata CAD.

2. La domanda è in parte fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione.

3. Richiamato quanto esposto, si deve in primo luogo procedere all'inquadramento della domanda.

4. L'attrice ha richiamato, a sostegno della domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento danni, la fattispecie della vendita di aliud pro alio, atteso che asseritamente il bene, in quanto non munito di certificato di agibilità, non era commerciabile o lo era in misura ridotta.

4.1 In citazione risultano prospettate, in punto di diritto, tre possibili ipotesi, nel senso che “… a) la mancata consegna del certificato di agibilità determina una responsabilità del venditore quale vendita di aliud pro alio, da cui consegue il diritto del compratore ad una riduzione del prezzo di vendita;
b) ovvero, la mancata consegna del certificato di agibilità determina una responsabilità del venditore per inadempimento, da cui consegue il diritto del compratore al risarcimento del danno subito, commisurato alla ridotta commerciabilità dell'immobile compravenduto e/o alle spese, di qualsiasi specie e natura, necessarie ai fini del positivo conseguimento di detto certificato;
c) nella ipotesi di conseguimento successivo del certificato di agibilità, va ritenuta comunque la responsabilità del venditore per l'intollerabile ritardo, con conseguente diritto del compratore al risarcimento del danno, eventualmente anche con liquidazione equitativa …” (cfr. atto di citazione).

5. Tanto premesso, valgono le seguenti osservazioni di carattere generale.

6. Nel caso di vendita di aliud pro alio si rientra non nell'ambito del vizio genetico del contratto, ma in quello dell'adempimento o, meglio, dell'inadempimento contrattuale (cfr.
Cass. 10665/2020 in motivazione) e quindi, in caso di grave inadempimento del venditore, nell'ambito della risoluzione contrattuale (cfr. Cass. 21829/2013; Cass. 30713/2018).

6.1 E' pacifico che la disciplina è quella ordinaria ex artt. 1453 e ss c.c., anche per quanto riguarda gli oneri allegatori e probatori e la durata della prescrizione nonché l'assenza di termini di decadenza.

6.2 La consegna di aliud pro alio ricorre quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso o presenta difetti tali che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare ad una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto (cfr. Cass. 13925/2002;
Cass. 5202/2007).

6.3 In tale contesto, per quanto qui di specifico interesse, può assumere rilievo la mancanza dell'agibilità, già abitabilità, in tema di vendita di immobile destinato ad abitazione
(cfr. Cass. 23265/2019; Cass. 1701/2009; Cass. 10665/2020, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma il principio è lo stesso).

6.4 L'agibilità dimostra che l'immobile è stato realizzato nel rispetto della normativa tecnica vigente in materia di sicurezza, di salubrità, di igiene e di risparmio energetico relativamente agli edifici e agli impianti ivi installati e che pertanto sussistono in quel determinato edificio le suddette condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

6.5 Il venditore è tenuto, ai sensi dell'art. 1477 c.c., a consegnare all'acquirente il certificato di agibilità (già abitabilità) dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, in quanto l'agibilità/abitabilità, pur non costituendo di per sé condizione di validità del contratto, attiene ad un requisito essenziale della cosa venduta, incidendo sia sulla possibilità di adibire legittimamente il bene all'uso contrattualmente previsto sia sulla normale commerciabilità del bene stesso.

6.6 Alla luce della superiore giurisprudenza è pertanto irrilevante l'eventuale conoscenza della situazione dell'immobile oggetto del contratto, a meno che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'agibilità/abitabilità o abbia espressamente esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere il relativo certificato.

6.7 In tale ambito è stato peraltro affermato in giurisprudenza che la risoluzione contrattuale non consegue automaticamente alla mancata consegna del certificato di agibilità, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (cfr. Cass. 24786/2006; Cass. 17123/2020).

6.8 E' inoltre evidente, trovando applicazione l'art. 1453 c.c., che il compratore, pur in presenza dei presupposti per la risoluzione del contratto, potrebbe optare per il solo risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, invero sempre fatto salvo dal citato art. 1453, comma 1, c.c. (cfr. Cass. 11348/2020).

6.8.1 Del resto conferma di quanto detto si ricava, a contrario, dall'ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione per l'accertata non gravità dell'inadempimento, che può però essere comunque fonte di danno da risarcire (cfr. Cass. 12466/2016).

7. Chiusa questa parentesi, va ricordato che nel caso di specie l'attrice ha agito non per la risoluzione del contratto di compravendita, ma per la riduzione del prezzo o, in alternativa, per il risarcimento del danno da ridotta commerciabilità e in ogni caso per i costi delle pratiche amministrative e degli interventi necessari per conseguire l'agibilità.

8. Orbene, avendo l'attrice posto le due domande (riduzione del prezzo e risarcimento del danno da ridotta commerciabilità) in posizione non di reciproca subordinazione, ma di alternativa, è evidente che è stata rimessa al Giudice la facoltà di decidere la causa, dando la priorità all'una o all'altra delle due domande, indicate rispettivamente al capo sub a) e sub b) delle conclusioni attoree (cfr. Cass. 21083/2016; Cass. 7121/2024, in tema di proposizione di domanda di simulazione e domanda revocatoria, ma il principio è di generale applicazione).

9. Osserva il Giudice, anche alla luce delle risultanze della ctu, che deve essere esaminata per prima la domanda di riduzione del prezzo, in quanto, rilevato che -a detta del
Ctu- l'appartamento può essere sanato, a differenza della cantina, che va demolita, risulta che il prezzo pagato per l'acquisto dell'appartamento con annessa cantina, da considerare quindi un unicum con l'appartamento, non appare più coerente con la reale situazione urbanistica dell'immobile e quindi con la ricordata necessaria demolizione della cantina, risultata non condonabile.

9.1 Peraltro a ben vedere, una volta demolita la cantina e sussistendo i presupposti -a detta del Ctu- per la sanatoria dell'appartamento e per la relativa agibilità, il bene immobile non presenterebbe più limitazioni alla libera commerciabilità; quindi la domanda risarcitoria sub 'b' andrebbe comunque rigettata, alla luce delle risultanze di causa di cui si darà conto.

9.2 Si tratterà poi di esaminare se in concreto sussistano i presupposti per la domandata riduzione del prezzo.
10. Come discorso di carattere generale, va rammentato che la riduzione del prezzo consente di ristabilire il sinallagma contrattuale, alla luce della reale situazione urbanistica dell'immobile, conformemente alla disciplina di cui all'art. 1489 c.c..
11. Poiché si verte, in base alle stesse allegazioni attoree, non in ipotesi di vizi di costruzione o di anomalie strutturali del bene e quindi in ipotesi di vizio intrinseco del bene compravenduto, ma in ipotesi di onere (pubblicistico) gravante sul bene venduto, la domanda attorea va pertanto ricondotta nell'ambito della tutela di cui all'art. 1489 c.c., in base al quale
è previsto che “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480” (comma 1) e che “si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli art. 1481, 1485, 1486, 1487 e
1488” (comma 2).
11.1 E' consolidato al riguardo l'orientamento per cui la disposizione di cui all'art. 1489 c.c. si applica tanto con riferimento a oneri e diritti di godimento altrui di natura privatistica quanto con riferimento agli oneri e limitazioni di natura pubblicistica.
11.2 L'onere reale ex art. 1489 c.c., pur in mancanza di definizione legislativa, viene tradizionalmente inquadrato come un vincolo o peso di natura reale, oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento e commerciabilità e che lo stesso può essere -come detto- sia di natura privatistica (come ad es. gli oneri consortili o gli oneri condominiali) sia di natura pubblicistica (come nel caso tipico di immobile realizzato in difformità dalla concessione edilizia ovvero senza il rispetto di vincoli imposti, ecc.): in quest'ultimo caso la circostanza che il bene sia, p.es., soggetto (in tutto o in parte) a demolizione oppure sia condonabile e regolarizzabile sotto il profilo urbanistico solo a condizione di dover sostenere determinate spese comporta la sussistenza di un onere reale, rilevante ex art. 1489 c.c. (cfr. Cass. 4786/2007).
11.3 Si richiede pertanto, ai fini dell'invocata tutela, che coesistano i seguenti due requisiti: che la difformità non sia stata dichiarata o comunque non fosse conosciuta o conoscibile dall'acquirente con l'ordinaria diligenza e che persista il potere repressivo della
P.A. in relazione all'abuso emerso (cfr. Tribunale Bergamo sez. IV, 4/2/2020, n.266: “…, alla fattispecie dell'abuso edilizio non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta (artt.
1490 e seg. c.c.) ovvero quella per la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), di guisa che il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme, godendo per converso della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c. …”).
11.4 La tutela, prevista nel caso di oneri pubblici o privati o di diritti altrui gravanti sul bene compravenduto, presuppone appunto la non conoscenza o conoscibilità degli oneri o diritti altrui da parte del compratore in base all'ordinaria diligenza (art. 1489 c.c.): in giurisprudenza si distingue, ai fini della 'non apparenza', tra vincoli edilizi previsti in contratto ovvero fissati per legge o imposti da atti amministrativi aventi efficacia erga omnes
e vincoli imposti da specifici provvedimenti amministrativi di carattere particolare (cfr. Cass.
2737/2012; Cass. 14289/2018).
11.5 Dunque, dando continuità alla giurisprudenza dell'Ufficio, va ribadito che, oltre al presupposto oggettivo del bene che risulta gravato da oneri pubblici o privati o da diritti, reali o personali, altrui, è necessario, ai fini della tutela ex art. 1489 c.c., il requisito (negativo) della non conoscenza del vincolo da parte del compratore ovvero anche della non conoscibilità dello stesso in base all'ordinaria diligenza parametrata alla figura dell'uomo medio (cfr. Cass. 27559/2023).
11.6 Nel caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., del cui perimetro di applicazione si è detto tanto con riferimento al requisito positivo quanto con riferimento al requisito negativo, è stato affermato in giurisprudenza che l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480
c.c., cui rinvia il citato art. 1489 c.c. (cfr. Cass. 4786/2007).
11.7 In conclusione, in caso di oneri non apparenti di natura pubblicistica, è possibile la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni.
11.8 Nel caso di accoglimento della domanda di riduzione del prezzo e di già avvenuto integrale pagamento del prezzo, si è in presenza di un mero provvedimento di rimborso, a favore dell'acquirente, di parte del prezzo pagato e non di un'obbligazione risarcitoria, con la conseguenza che si è in presenza di un debito di valuta e non di valore (cfr. Cass. 22087/2019;
Cass. 2060/2013). 12. Prima di procedere all'esame del merito, va ricordato, con riferimento alla distinta domanda risarcitoria (restanti capi 'c' e 'd' delle conclusioni attoree), che il creditore deve allegare, in relazione a specifici fatti concreti di cui deve essere fornita la prova, non solo l'altrui inadempimento, ma deve pur sempre allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè la riduzione del bene della vita (patrimonio, salute, immagine, ecc.) di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore: in ciò appunto consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente;
in difetto di tale allegazione e prova la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto (cfr. Cass.
5960/2005).
12.1 Pertanto anche nel caso di domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale il richiamo al noto principio giurisprudenziale sugli oneri allegatori e probatori delle parti (cfr. fin da Cass. SU 13533/2001, con orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: cfr. Cass. 8901/2013; Cass. 826/2015; Cass. 13685/2019), non esaurisce il discorso sul risarcimento del danno, in quanto oltre all'inadempimento è necessaria, da parte del preteso danneggiato, la prova, in base a conferente allegazione, anche del danno in concreto sofferto e del nesso causale fra inadempimento e danno.
12.2 Va sul punto ribadita adesione all'ormai consolidato principio ermeneutico basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno-evento e sulla esclusione dell'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, così da coincidere con l'evento (cfr. Cass. SU 26972/2008).
12.3 A completamento di quanto detto, si intende altresì dare continuità all'orientamento giurisprudenziale in base al quale l'equità soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma è pur sempre necessaria la prova, in base a conferente allegazione, degli elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr.
Cass. 27447/2011; Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017).
13. Esaminando, in punto di diritto, la questione della prospettata responsabilità del venditore per inadempimento contrattuale, va ricordato che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, salvo diversi accordi, ha l'obbligo di dotare tale bene del requisito dell'agibilità ai fini del legittimo godimento e della libera commerciabilità del bene stesso;
che detto requisito non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e dal rilascio della concessione o autorizzazione per le opere abusive eseguite;
che la sanatoria non esclude l'esigenza del distinto accertamento sulla sussistenza del requisito dell'agibilità, rispondendo invero i due profili a diversi criteri e finalità e non essendovi al riguardo -come a suo tempo evidenziato da Corte Cost. 256/1996- alcun automatismo fra concessa sanatoria e agibilità.
14. Nel contratto di compravendita del 30/7/2010 la parte venditrice, all'art. 6, aveva dichiarato che “le opere di realizzazione degli immobili in contratto sono state realizzate in totale assenza di licenzia edilizia e per detto abuso è stata presentata al Comune di Roma, in data 1 marzo 1995 prot. n. 59367, domanda di concessione in sanatoria, ai sensi della legge
724/94, la cui oblazione nonché gli oneri concessori, sono stati integralmente pagati, come segue: …” (cfr. doc. 1 di parte attrice).
15. Inoltre, sempre nel medesimo art. 6 (ultimo comma), era stato dichiarato dalla parte venditrice che la stessa “… garantisce alla parte acquirente che ne prende atto, la sussistenza dei requisiti necessari per l'agibilità” (cfr. citato doc. 1).
15.1 Dunque dal richiamato art. 6 si deduce che l'immobile non era dotato di agibilità
e che il venditore aveva garantito la sussistenza nell'immobile dei requisiti necessari per il riconoscimento dell'agibilità.
15.2 Dalla prestazione di quest'ultima garanzia da parte del venditore si deduce altresì che l'acquirente non aveva inteso soprassedere, come ben avrebbe potuto, sul requisito dell'agibilità né aveva inteso rinunciare all'agibilità stessa: si richiama la giurisprudenza precedentemente indicata.
16. Così precisato il quadro giuridico e fattuale della controversia, si tratta di esaminare quale sia la situazione dell'immobile con riferimento all'agibilità, oggetto della domanda attorea.
17. Come detto, con ordinanza pronunciata all'udienza del 4/7/2022, svolta in modalità cartolare, è stata ammessa ctu con il seguente quesito: “accerti il Ctu, previo esame della documentazione in atti e di quanto eventualmente acquisito, nel contraddittorio fra le parti, presso pubblici uffici, quale fosse lo stato dell'immobile per cui è causa alla data del rogito, con particolare riferimento alla regolarità urbanistica, edilizia e catastale dello stesso;
accerti il Ctu se a quella data sussistessero le condizioni per agibilità e per il rilascio della relativa certificazione, indicando le eventuali cause ostative e la superabilità o meno delle stesse, con i relativi costi;
indichi il Ctu lo stato attuale dell'immobile ai fini della regolarità urbanistica, edilizia e catastale e in relazione all'agibilità; accerti il Ctu, in caso di definitiva mancanza di agibilità, la relativa incidenza negativa sul valore dell'immobile”.
18. Al riguardo nella ctu, ricostruita la vicenda relativa alla presentazione della domanda di condono nel 1995 e alle successive integrazioni e precisazioni, è dato leggere che “… Con atto di compravendita del 30/7/2010 acquista da l'unità Parte_1 CP_1 immobiliare in Via Morsasco 59, consistente nell'appartamento int.3 al piano 2°, con annessa cantina al piano terra, distinta al catasto al foglio 339, particella 674, sub. 3 (variazione catastale del 27.7.2010) …”; che “… L'appartamento interno 3 è oggetto di Domanda di
Sanatoria n. 59367 del 1.3.1995 al Sot 1 (il Sot 2 è attinente ad altro appartamento non oggetto del sopra citato rogito né del presente giudizio) …”; che “… Ad esito dell'analisi della documentazione in atti e reperita e degli incontri avuti con i tecnici istruttori dell'ufficio condono, l'appartamento interno 3 risulta avere i presupposti per essere legittimato con il rilascio della Concessione in sanatoria …”; che “... Per quanto attiene il locale cantina annesso all'appartamento e rappresentato nella planimetria catastale del 27.7.2010, non sussistono i requisiti per una relativa regolarizzazione né esso ha i requisiti per la regolarità ai sensi del d.P.R. n. 380 del 2001 e ss.mm.ii. …”; che, “… Considerato che la cantina viene compravenduta come annessa all'appartamento, quindi parte integrante dell'unità immobiliare, di fatto rende l'unità immobiliare stessa nel suo insieme non conforme alla relativa domanda di sanatoria venendo quindi a mancare il requisito per il rilascio della
Concessione in Sanatoria. Si ritiene quindi necessario il preventivo ripristino della cantina, ai sensi dell'art. 6 comma 2 del d.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., come intervento di restauro e risanamento conservativo, e relativo aggiornamento catastale, ai fini di rendere l'appartamento sanabile …”; che “… Alla data del rogito non sussistevano i requisiti per l'agibilità giacché la cantina annessa all'appartamento non era dichiarata nella Domanda di
Sanatoria e non era legittimato da una Concessione in Sanatoria …”; che “… Attualmente
l'appartamento ha, in generale, i requisiti per l'ottenimento dell'agibilità, salvo il preventivo ripristino con demolizione del volume della cantina ritenuto necessario ai fini dell'ottenimento della legittimità ad esito del rilascio della Concessione in Sanatoria, ed eventuale adeguamento degli impianti …”; che “… L'incidenza negativa sul valore dell'immobile è stimata come segue: a) Valutazione alla data del rogito 10.7.2010 = €
15.945,48; b) Valutazione all'attualità = € 13.851,50 …” e che “… Inoltre si stimano i costi per la compilazione e il deposito della Segnalazione Certificata per l'Agibilità (S.C.Ag e relativi diritti) pari a € 3.072,00 e per il ripristino e demolizione della cantina (deposito SCIA, spese tecniche e opere) pari a € 16.980,00 …” (cfr. ctu a pagg. 62 e 63).
19. Orbene, richiamato quanto esposto in generale sulla vendita dell'appartamento e dell'annessa cantina come un unicum e sul riequilibrio delle prestazioni nel caso di bene parzialmente non sanabile e da demolire, osserva il Giudice che in concreto la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c., connessa alla rilevata necessità di demolizione della cantina non sanabile, non può essere accolta, in quanto non si era -e non si è- in presenza di onere (pubblicistico) non apparente.
19.1 Al riguardo a pagg. 48 e 49 della ctu è dato leggere che “… Per quanto attiene il locale cantina annesso all'appartamento, compravenduto con l'atto del 30.7.2010, rappresentato nella planimetria catastale del 27.7.2010 poi integrata da con pec Parte_1
del 21.9.2018 alla Domanda di Sanatoria, non sussistono i requisiti per una relativa regolarizzazione …”; che “… Nella documentazione prodotta a corredo della Domanda di
Sanatoria non vi è alcun riferimento al locale cantina, sia nelle relazioni tecniche che nell'elaborato grafico redatte dai tecnici incaricati. Anche nella 'Disciplina Edilizia' dell'Ufficio Condono, si 'sblocca la pratica' relativamente alla sopraelevazione del P2, per la realizzazione di una mansarda ad uso residenziale su edificio esistente e che 'la realizzazione di altro manufatto di mq 24 H 2.80 non è riconducibile alla pratica oggetto di condono'.
Sempre con ragionamento di logica illazione si ritiene che il riferimento del manufatto di mq
24 sia riferito alla cantina avente medesima consistenza …” e che “… Considerato che la cantina viene compravenduta come annessa all'appartamento, quindi parte integrante dell'unità immobiliare, di fatto rende l'unità stessa non conforme alla relativa domanda di sanatoria venendo quindi a mancare il requisito per il rilascio della Concessione in Sanatoria.
Si ritiene quindi necessario il preventivo ripristino della cantina, ai sensi dell'art. 6 comma 2 del d.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., come intervento di restauro e risanamento conservativo, e relativo aggiornamento catastale …”.
20. Dunque per ciò che rileva in questa sede e con riferimento alla domanda di riduzione del prezzo, è evidente, alla luce della constatazione del Ctu sul fatto che “… Nella documentazione prodotta a corredo della Domanda di Sanatoria non vi è alcun riferimento al locale cantina, sia nelle relazioni tecniche che nell'elaborato grafico redatte dai tecnici incaricati …”, che in base all'ordinaria diligenza l'acquirente era in grado di conoscere, vista l'indicazione in contratto dei riferimenti della domanda di condono, che la cantina, in quanto non ricompresa nella domanda di condono, non era sanabile né lo sarebbe stata per difetto appunto di domanda.
20.1 Del resto a pag. 51 della ctu è stato precisato che “… Alla data del rogito non sussistevano i requisiti per l'agibilità giacché la cantina annessa all'appartamento non era dichiarata nella Domanda di Sanatoria …”.
21. Si trattava di un accertamento che l'acquirente, secondo la condotta diligente dell'uomo medio, ben avrebbe potuto e dovuto compiere per verificare quale fosse il perimetro dell'indicata domanda di condono in relazione ai beni oggetto di compravendita. 22. In conclusione va ribadito che, con riferimento alla cantina abusiva e non sanabile e da demolire, non si è in presenza di un onere (pubblicistico) non apparente, che possa giustificare la domanda di riduzione del prezzo e di restituzione dell'eccedenza ex art. 1489
c.c.; quindi va rigettata la domanda di cui al capo a) delle conclusioni attoree.
23. Si prende atto che il Ctu ha prospettato due ipotesi di incidenza negativa di detta situazione sul valore del bene, ma le conclusioni in diritto, cui si è pervenuti, non consentono di prenderle in considerazione.
24. Passando alla domanda risarcitoria connessa ai costi degli interventi necessari per ottenere l'agibilità dell'appartamento (cfr. capo 'c' delle conclusioni attoree), osserva il
Giudice che, sulla base delle risultanze della condivisa ctu, esente da vizi di calcolo o di metodologia, l'attrice, a fronte del lamentato inadempimento del venditore, ha diritto ad essere affrancata dai costi da sostenere per la demolizione della cantina abusiva e il ripristino della situazione anteriore (deposito SCIA, spese tecniche e opere) e per la predisposizione e il deposito della Segnalazione Certificata per l'Agibilità (S.C.Ag e relativi diritti).
25. E' evidente che si tratta di spese da sostenere per procedere alla demolizione della cantina, risultata abusiva e non condonabile e ostativa all'accoglimento della sanatoria dell'appartamento, per poi conseguire, in base alla relativa procedura di legge, il requisito dell'agibilità, una volta condonato l'appartamento, che invero -a detta del Ctu- risulta sanabile.
26. Al riguardo -come detto- il Ctu ha precisato che “… Attualmente l'appartamento ha, in generale, i requisiti per l'ottenimento dell'agibilità, salvo il preventivo ripristino con demolizione del volume della cantina ritenuto necessario ai fini dell'ottenimento della legittimità ad esito del rilascio della Concessione in Sanatoria, ed eventuale adeguamento degli impianti …” (cfr. ctu a pag. 63).
27. E' ben vero che il Ctu ha anche precisato che “… Tutto ciò non esclude che nel pros(i)eguo dell'istruttoria della Domanda di Sanatoria l'ufficio condono non si esprima diversamente ed autonomamente, anche sulla base di eventuali chiarimenti di organi giudicanti, o disposizioni interne all'ufficio stesso, o nuovi fatti, con conclusioni differenti, respingendo la Domanda …” (cfr. ctu a pag. 49), ma si osserva che allo stato -a detta del Ctu- la demolizione della cantina, non sanabile, consentirebbe l'accoglimento della domanda di sanatoria dell'appartamento e, seguendo l'apposita procedura, si potrebbe procedere al conseguimento dell'agibilità, attualmente attraverso la Segnalazione Certificata per l'Agibilità. 28. Per procedere in questo senso sono stati correttamente quantificati dal Ctu i seguenti costi e precisamente € 16.980,00 per il ripristino e demolizione della cantina
(deposito SCIA, spese tecniche e opere) ed € 3.072,00 per la compilazione e il deposito della
Segnalazione Certificata per l'Agibilità (S.C.Ag e relativi diritti), il tutto per complessivi €
20.052,00.
29. Si tratta di importi che devono essere posti a carico del venditore, che è risultato inadempiente alle obbligazioni assunte in contratto in ordine alla garanzia prestata circa la “… sussistenza dei requisiti necessari per l'agibilità …” (cfr. citato doc. 1 di parte attrice: art. 6,
u.c.)
30. Tali essendo le risultanze di causa, il convenuto va condannato al pagamento, in favore dell'attrice e a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma di €
20.052,00, oltre alla rivalutazione monetaria, in base ai noti indici Istat sul costo della vita, dal
30/3/2023 -si tratta di data equitativamente individuata e corrispondente alla data di stesura della ctu- fino alla presente sentenza e, sulla somma così rivalutata, agli interessi legali ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla presente sentenza fino al saldo effettivo.
30.1 Non sono invece dovuti gli interessi compensativi, congiuntamente alla rivalutazione monetaria, per il periodo compreso fra la predetta data del 30/3/2023 e l'attuale sentenza, in mancanza di prova del danno da ritardo.
30.2 Tradizionalmente, a proposito di detta ulteriore somma di denaro, dovuta in conseguenza del mancato godimento della somma originaria, liquidata per il danno emergente, la giurisprudenza parla appunto di interessi compensativi (cfr. Cass. 11718/2002;
Cass. 2654/2005), che vengono così a rappresentare una modalità liquidatoria, in via equitativa, del danno da ritardo nei debiti di valore (Cass. 4242/2003), in mancanza di prova specifica del danno da ritardo.
30.3 Se dunque è accolta questa sostanziale equipollenza in ambito di liquidazione equitativa fra lucro cessante e interessi compensativi e se è vero il richiamato principio, ormai consolidato, del danno-conseguenza in antitesi al principio del danno-evento e quindi del danno in re ipsa, è allora evidente che non è configurabile alcun automatismo nel riconoscimento di tali interessi in funzione risarcitoria, con conseguente onere allegatorio e probatorio, anche attraverso presunzioni, a carico del danneggiato per il loro riconoscimento
(cfr. Cass. 1111/2020; Cass. 18564/2018).
30.4 Dunque il riconoscimento degli interessi compensativi unitamente alla rivalutazione monetaria è possibile solo nel caso di allegazione e prova, da parte del creditore, su di un eventuale danno da ritardo, ulteriore e maggiore rispetto a quello risarcito con la rivalutazione (cfr. Cass. 12452/2003; Cass. 2654/2005 in motivazione: “… Gli interessi che vengono qui in considerazione sono interessi 'compensativi' … possono … non riconoscersi affatto se il giudice ritenga che la rivalutazione abbia interamente coperto il danno da ritardato conseguimento dell'equivalente monetario …, essendo inibito solo il calcolo degli interessi al tasso legale sulle somme integralmente rivalutate a far data dall'evento dannoso.
…”).
30.5 Del resto anche la nota Cass. SU 1712/1995 richiede la prova -e ancor prima-
l'allegazione di detto danno, in conseguenza del lamentato ritardato pagamento della somma dovuta a titolo di risarcimento del danno emergente (cfr. Cass. SU 1712/1995: “… Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso. …”).
30.6 In conclusione, solo qualora l'equivalente monetario attuale del danno dovesse risultare in concreto, in base alle allegazioni e prove del danneggiato, non sufficiente a tenere indenne costui da tutte le conseguenze pregiudizievoli del fatto dannoso, a causa del ritardo con il quale la somma gli è stata erogata, il giudice può liquidare tale danno anche sotto forma di interessi, a condizione che tale danno sia ritenuto esistente prima del riconoscimento di detti interessi, che -come detto- costituiscono una mera modalità di liquidazione del danno.
31. Nel caso di specie, nulla di specifico risulta allegato e provato da parte dell'attrice, per cui non possono essere riconosciuti gli interessi c.d. compensativi in aggiunta alla rivalutazione monetaria.
32. Sono invece dovuti -come detto- gli interessi corrispettivi, al tasso legale maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. SU 12449/2024), dalla data della presente sentenza fino al pagamento effettivo, essendo il credito di valore divenuto, con la liquidazione del danno, un credito di valuta.
33. Riprendendo il discorso sulla domanda risarcitoria sub b), relativa al preteso danno conseguente alla lamentata ridotta commerciabilità del bene, è evidente che la demolizione della cantina abusiva e il conseguimento della sanatoria e dell'agibilità per l'appartamento corroborano quanto detto sull'infondatezza della domanda in parte qua, potendo a quel punto il bene, dotato di agibilità, essere venduto liberamente.
34. Per quanto riguarda la domanda risarcitoria, di cui al capo 'd' delle conclusioni attoree, la stessa è infondata per assoluto difetto di prova, in base a conferente allegazione, dei danni in ipotesi sofferti “… in conseguenza dell'intollerabile ritardo nel conseguimento di detto certificato …”. 34.1 Al riguardo è sufficiente richiamare le superiori osservazioni sulla non sufficienza, ai fini del risarcimento del danno, del mero inadempimento e sulla necessità di fornire la prova, in base a conferente allegazione, dei danni (patrimoniali o non patrimoniali) in concreto sofferti in conseguenza dell'altrui inadempimento.
34.2 Nulla risulta sul punto, con conseguente rigetto della domanda relativa al capo 'd' delle conclusioni.
35. Tali essendo le risultanze di causa, la domanda risarcitoria va accolta nei limiti su indicati, con rigetto di ogni altra pretesa.
36. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
36.1 Si è proceduto, alla luce del DM 147/2022, alla somma degli importi ai valori compresi fra il minimo e il medio, relativi alle quattro fasi dei 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e allo scaglione di valore '5.201-26.000', tenuto conto della natura e del valore
(accertato) della causa, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore della parte vittoriosa.
37. Le spese di ctu, già liquidate con decreto del 4-13/5/2023, vanno definitivamente poste a carico del convenuto per la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• dichiara la contumacia del convenuto;
CP_1
• in parziale accoglimento della domanda attrice, condanna il convenuto al CP_1 pagamento, in favore dell'attrice e a titolo di risarcimento del danno, della Parte_1 complessiva somma di € 20.052,00, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali, come indicato in motivazione;

• rigetta la domanda attrice quanto al resto;

• condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese di lite, che liquida in € 3.500,00 per compensi professionali e in € 545,00 per spese, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge;

• pone definitivamente e per intero a carico del convenuto le spese di ctu, già liquidate con decreto del 4-13/5/2023.
Così deciso a Roma, il 3/2/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato