N. R.G. 11175/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona della dottoressa Valentina Boroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile introdotta con citazione notificata in data 21.3.2022, promossa da: con sede in I-20121, Via Dante n. 4, Milano (MI), codice fiscale e Partita IVA n. Parte_1
, in persona del presidente del consiglio di amministrazione e legale rappresentante P.IVA_1 rappresentate e difese dall'avv. rappresentata e difesa, ai fini del presente giudizio, dagli avvocati
Filippo Arata e Fiammetta Giuliani come da procura in atti ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori in Milano, Galleria del Corso n. 1 (studio Bureau Plattner),
-attore- contro
(c.f. ) rappresentato e difeso in via disgiuntiva dagli Controparte_1 CodiceFiscale_1
Avvocati
Giuseppe Granata e Matteo Mario Granata del Foro di Milano - presso il cui Studio è elettivamente domiciliato in Milano, Via della Guastalla n. 5
(c.f. ), in proprio e quale unico titolare della Ditta Controparte_2 CodiceFiscale_2
Individuale “ ”, con sede legale in Milano, Controparte_3
Corso di Porta Vittoria n. 40/D P. IVA rappresentato ed assistito, congiuntamente e P.IVA_2
disgiuntamente dagli Avvocati Massimo Mattiello e Patrizia Di Pentima, presso lo Studio dei quali in
Milano, Via San Barnaba n. 49, ai fini del presente atto, è elettivamente domiciliato
Convenuti
CONCLUSIONI pagina 1 di 15 Per Parte_1
Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così giudicare: Nel merito, in via preliminare: accertare l'avvenuto inadempimento del signor alle sue CP_1 obbligazioni nascenti dalla proposta dal medesimo formulata in data 23 novembre 2021 ed accettata dalla società il 25 novembre 2021 successivo, e per l'effetto, accertare e dichiarare risolto, ai sensi Parte_1 dell'articolo 1453 c.c. e/o dell'art. 1457 c.c., l'accordo concluso in data 25 novembre 2021 tra il sig. e CP_1 la società a seguito dell'accettazione da parte di quest'ultima della proposta formulata Parte_1 data 23 novembre 2021, per inosservanza del termine essenziale ivi stabilito per il deposito dell'assegno circolare, e/o a seguito del decorso del congruo termine concesso dalla società nella lettera di Parte_1 diffida ex art. 1543 c.c., inviata a mezzo PEC il 20 dicembre 2021; condannare il sig. al pagamento CP_1 dell'importo di Euro 250.000,00 a titolo di risarcimento del danno in favore dell'attrice nella misura forfettaria individuata della Proposta, o nella diversa misura ritenuta di giustizia dal Giudicante;

condannare, altresì, il sig. al risarcimento dell'ulteriore danno all'immagine che si chiede che CP_1 venga quantificato del Giudice oggi adito in via equitativa;

rigettare le domande riconvenzionali proposte dal signor per tutti i motivi di cui in CP_1 narrativa;

accertare e dichiarare l'avvenuto inadempimento del sig. agli obblighi derivanti dal contratto CP_2 di mediazione immobiliare concluso con la società odierna attrice, e, per l'effetto accertare e dichiarare che nessuna provvigione è dovuta in suo favore da parte di e condannare lo stesso al pagamento del Parte_1 risarcimento del danno, nella misura che verrà accertata in corso di causa, ovvero da liquidarsi in via equitativa;

accertare e dichiarare la responsabilità solidale del signor con il Signor ex art. CP_2 CP_1
2055 c.c. nella causazione del danno patito dall'attrice, e, per l'effetto, condannare il signor al CP_2 pagamento, in solido con il Signor ovvero nella misura percentuale meglio ritenuta, al pagamento CP_1 dell'importo di Euro 250.000,00 a titolo di risarcimento del danno in favore dell'attrice nella misura forfettaria individuata pattiziamente nella clausola penale di cui all'articolo 3.1 della Proposta, o nella diversa misura ritenuta di giustizia dal Giudicante;

rigettare la domanda riconvenzionale proposta dal sig. per i motivi esposti in narrativa. CP_2
In via istruttoria:
ammettere prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
Quanto al teste sig. Testimone_1 1. “VERO CHE in data 26 novembre 2021 è stato informato dal suo legale Avv. Federico Boezio del fallimento delle trattative sino ad allora pendenti con volte all'acquisto del compendio immobiliare di Via Iglesias nn. 23-25- Parte_1 27-29?”
2. “VERO CHE successivamente in data 30 novembre 2021 ha ricevuto dal Signor la proposta di acquisto CP_1 dell'operazione, di cui al documento n. 26, che Le si rammostra per facilità di riferimento?”
3. “VERO CHE in data 15 dicembre 2021 ha ricevuto l'e-mail dal sig. con in allegato la proposta di CP_1 compravendita dell'Immobile di via Iglesias n. 23-25-27-28 al prezzo di Euro 350.000,00, di cui al documento n. 24, che si rammostra per facilità di riferimento?”
1. “VERO CHE la proposta di acquisto di cui al documento n. 24 prevedeva il deposito preliminare di una somma di Euro 250.000,00 presso il Notaio con studio sito in Milano, Via Carducci n. 25?” Per_1
Quanto al teste sig. Testimone_2 Oltre ai capitoli di prova di cui al nn. 2, 3 e 4: pagina 2 di 15 1. “VERO CHE è venuto a conoscenza dell'operazione di vendita dell'immobile sito in Via Iglesias 23-25-27-29 a seguito delle comunicazioni del sig. e di cui ai precedenti capitoli di prova?” CP_1
2. “VERO CHE ha contattato i legali di dello studio Bureau Plattner per la prima volta il 12 gennaio 2022, Pt_1 successivamente ad esser venuto a conoscenza del fallimento delle trattative intercorse fra e il Signor ?” Pt_1 Per_2
3. “VERO CHE la prima proposta formulata da è stata da Lei inviata per il tramite della sua collega Controparte_4
in data 21 gennaio 2021?” Parte_2
Quanto alla teste : Testimone_3 1 “VERO CHE, nella sua qualità di intermediario incaricato, ha intermediato le trattative fra e Deered Parte_1
S.r.l., e finalizzate alla vendita del complesso immobiliare sito in Milano, via Iglesias 23-25-27- CP_5 Controparte_6 29?”
2 “VERO CHE nel novembre 2021 - e nello specifico in data 24 novembre 2021 – è stata contattata dai legali di Pt_1 che la informavano della chiusura delle trattative per la compravendita dell'immobile di via Iglesias?”;
3 “VERO CHE in data 13 gennaio 2021 ha partecipato ad un incontro in videoconferenza con i legali di al fine Pt_1 di discutere nel dettagli ha presentato una proposta d'acquisto per un suo dei clienti di cui al capitolo di prova che precede?”;
4 chiede di essere ammesso a prova contraria sui capitoli di prova testimoniale eventualmente ammessi;

5 ordinare l'esibizione ai sensi dell'art. 210 c.p.c. a carico dello e/o del suo istituto di credito a) CP_1 delle comunicazioni fra i medesimi intercorse, aventi ad oggetto (i) la richiesta di smobilizzare un importo pari ad Euro 250.000,00 ovvero (ii) il riscontro dell'istituto di credito nel quale – secondo la ricostruzione avversaria
- si informava della necessità di disporre di un maggior lasso di tempo al fine di non subire perdite sugli investimenti b) della documentazione bancaria avente ad oggetto l'avvio della procedura di smobilizzo dei fondi.
6 ordinare l'esibizione ai sensi degli artt. 210 c.p.c. a) delle scritture contabili b) dell'estratto delle movimentazioni del conto corrente di Controparte_7
a titolo di rimborso delle spese sostenute per la due diligence eseguita Controparte_8
In ogni caso:
con vittoria di spese e competenze.
*
Per Controparte_1

Voglia l'Ill.mo Giudice adito, previe le più opportune e necessarie declaratorie di rito e di merito, così giudicare:
In via principale, nel merito: - rigettare le domande, pretese ed azioni presentate e formulate dall'attrice Parte_1 in quanto insussistenti e prive di fondamento, per tutti i motivi e ragioni per cui in atto. Sempre, in via principale, nel merito: - rigettare le domande, pretese ed azioni presentate e formulate dal convenuto Sig. in quanto CP_2 insussistenti e prive di fondamento, per tutti i motivi e ragioni per cui in atto. In via riconvenzionale: - emettere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., provvedimento che costituisca e tenga gli effetti tra il Sig. ed Controparte_1 del contratto di vendita immobiliare del complesso sito in Milano, Via privata Iglesias nn. 25/27/29 ed Parte_1 identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano, Foglio 148, Particella 239; Subalterno 701 (Via Iglesias n.
27-29, piano I, zona 3, cat. a/10, cl. 3, cons. 10,5 vani, r.c. € 5.016,09) Subalterno 702 (Via Iglesias n. 27-29, piano T,
pagina 3 di 15 zona 3, cat. a/10, cl. 3, cons. 10,5 vani, r.c. € 5.016,09) Subalterno 703 (Via Iglesias n. 25-27-29, piano T-S1, zona 3, cat. d/7, r.c. € 16.576) Subalterno 5 (Via Iglesias n. 29, piano 2, zona 3, cat. a/3, cl. 3, cons. 4 vani, r.c. € 454,48)
Subalterno 6 (Via Iglesias n. 29, piano 2, zona 3, cat. a/3, cl. 3, cons. 3 2 vani, r.c. € 340,86) Subalterno 7 (Via Iglesias
n. 29, piano 2, zona 3, cat. a/3, cl. 3, cons. 4 vani, r.c. € 454,48) Subalterno 8 (Via Iglesias n. 29, piano 2, zona 3, cat.
a/3, cl. 3, cons. 4 vani, r.c. € 454,48); al Catasto Terreni del Comune di Milano, Foglio 148, Particella 239 ente urbano, superficie 1.513 mq;
- disponendo le modalità per il versamento del prezzo concordato pari ad €
2.700.000,00, oltre oneri ed accessori di legge e nel rispetto delle obbligazioni sostanziali previste nella proposta accettata;
- definendo ogni eventuale ulteriore elemento e dettaglio ritenuto necessario ed opportuno, con espressa esenzione di ogni responsabilità in favore del competente Conservatori dei Registri Immobiliari. In via riconvenzionale e subordinata: - accertare e dichiarare la responsabilità di per il danno patito dal Sig. Parte_1
per i motivi e ragioni di cui in atto, di conseguenza - condannare al pagamento in Controparte_1 Parte_1 favore del Sig. dell'importo pari ad € 201.000,00 oltre iva di legge e/o nel diverso importo che Controparte_1 dovesse risultare in corso di causa, da quantificarsi anche in via equitativa da parte dell'Ill.mo Giudice. Sempre, in via riconvenzionale, nella denegata ipotesi in cui la domanda del convenuto Sig. fosse ritenuta accoglibile: - CP_2 condannare a manlevare e garantire il Sig. di ogni possibile esborso, pregiudizio e/o Parte_1 Controparte_1 conseguenza negativa e pregiudizievole che fosse posto a carico dello stesso ed in favore del Sig. per tutti i CP_2 motivi e ragioni per cui in atto. In via istruttoria: - ammettere le istanze istruttorie come formulate nel rispetto dei termini ex art. 183 VI comma c.p.c. In ogni caso: - con refusione delle spese e compensi di lite, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge.
Per il convenuto Controparte_2
Ogni eccezione, deduzione, diversa e contraria istanza disattesa e reiecta, Voglia il Tribunale adito:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: - accertato che nessuna responsabilità è imputabile al convenuto sig.
in proprio e quale unico titolare della Ditta Individuale Controparte_2 Controparte_3
” nelle trattative per la vendita dell'Immobile oggetto di causa, per l'effetto: - respingere con
[...] qualsivoglia statuizione tutte le domande proposte nei confronti dell'odierno convenuto Controparte_2 dall'attrice “ nell'atto di citazione di cui è causa, per i motivi precisati nella presente comparsa Parte_1 costitutiva;

IN VIA RICONVENZIONALE: - accertato che, a seguito dell'intervenuta accettazione della proposta contrattuale di acquisto formulata dal promissario acquirente sig. in data 24 novembre 2021, accettata dalla CP_1 promittente venditrice società “ in data 25 novembre 2021 e comunicata in pari data al Proponente, il Parte_1 convenuto sig. in proprio e quale titolare dell'omonima ditta individuale, ha maturato il diritto al Controparte_2 compenso mediatorio così come stabilito nel mandato di mediazione sottoscritto da in favore dello stesso;
- Pt_1 accertato che, a seguito dell'intervenuta accettazione della proposta contrattuale di acquisto formulata dal promissario acquirente sig. in data 24 novembre 2021, accettata dalla promittente venditrice società CP_1
“ in data 25 novembre 2021 e comunicata in pari data al Proponente, il convenuto sig. Parte_1 CP_2
in proprio e quale titolare dell'omonima ditta individuale, ha maturato il diritto al riconoscimento delle
[...] pagina 4 di 15 provvigioni maturate nei confronti di entrambe le parti contrattuali;
per l'effetto: IN VIA RICONVENZIONALE
PRELIMINARE:

1. concedere a favore del convenuto sig. in proprio e quale unico titolare della Controparte_2
Ditta Individuale “ ” e a carico dell'attrice società “ Controparte_3 Pt_1
” l'emissione di ordinanza di ingiunzione provvisoriamente esecutiva ex art. 186 bis e 186 ter c.p.c., sussistendone
[...]
i presupposti previsti dagli artt. 642 e 648 c.p.c., a titolo di provvigioni maturate nell'attività di mediazione in oggetto e riconosciute espressamente nella conferma dell'incarico mediatorio, l'importo di euro 81.000,00 oltre Iva pari ad euro 17.820,00 come per legge, nonché gli interessi di legge e moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 192/2012, dalla data del 25 novembre 2021 all'effettivo saldo, come precisato in narrativa;
accertare a favore del convenuto sig.
in proprio e quale unico titolare della Ditta Individuale Controparte_2 Controparte_3
” e a carico del convenuto sig. il diritto al riconoscimento della
[...] Controparte_1 provvigione per l'attività di mediazione prestata nella vicenda di cui è causa nella misura, a titolo di provvigioni maturate nell'attività di mediazione di oggetto del 3% (tre per cento) del prezzo di acquisto dell'Immobile oggetto della Proposta di Acquisto del 24 novembre 2021, pari a Euro 2.700.000,00, per l'importo di euro 81.000,00 oltre Iva pari ad euro 17.820,00 come per legge, nonché gli interessi di legge e moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 192/2012, dalla data del 25 novembre 2021 all'effettivo saldo, come precisato in narrativa;
IN VIA RICONVENZIONALE
PRINCIPALE E NEL MERITO: per l'effetto:

3. condannare l'attrice società “ a corrispondere a Parte_1 favore del convenuto sig. in proprio e quale unico titolare della Ditta Individuale “ Controparte_2 CP_3
”, a titolo di provvigioni maturate nell'attività di mediazione oggetto di
[...] CP_3 Controparte_2 causa e riconosciute espressamente nella conferma dell'incarico mediatorio, l'importo di euro 81.000,00 oltre Iva pari ad euro 17.820,00 come per legge, nonché gli interessi di legge e moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 192/2012, dalla data del 25 novembre 2021 all'effettivo saldo, come precisato in narrativa;

4. condannare il convenuto
[...]
a corrispondere a favore del convenuto sig. in proprio e quale unico titolare CP_1 Controparte_2 della Ditta Individuale “ ”, a titolo di provvigioni maturate Controparte_3 nell'attività di mediazione oggetto di causa, l'importo di euro 81.000,00 oltre Iva pari ad euro 17.820,00 come per legge, o la maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, nonché gli interessi di legge e moratori ex artt. 4 e
5 del D.Lgs. n. 192/2012, dalla data del 25 novembre 2021 all'effettivo saldo, come precisato in narrativa;
IN OGNI
CASO: con vittoria di spese, diritti ed onorari;
sentenza esecutiva come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA: - chiede ammettersi prove per testi e per interrogatorio formale del legale rappresentante dell'attrice e del convenuto
[...] su tutte le circostanze di cui in narrativa della presente comparsa costitutiva precedute dalla parole “Vero CP_1 che”. Con ogni più ampia riserva di altro dedurre e produrre in sede di memorie ex art. 183, 6° comma, c.p.c..
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Con citazione ritualmente notificata a mezzo pec in data 21.3.2022 conveniva in giudizio Parte_1
e anche nella sua qualità di titolare della ditta individuale Controparte_1 Controparte_2
, al fine di far accertare l'inadempimento del Controparte_3
pagina 5 di 15 convenuto alle obbligazioni assunte nella “proposta” formulata in data 23.11.2021, accettata CP_1 dall'attore in data 25.11.2021 e conseguentemente dichiarare la risoluzione ex artt. 1453 e 1457 cc del contratto inter partes concluso in data 25.11.2021 per inosservanza del termine essenziale ivi previsto per il deposito dell'assegno circolare e/o per inutile decorso del termine concesso dalla società Pt_1
con lettera di diffida del 20.12.2021 e quindi condannare il convenuto al pagamento
[...] CP_1 dell'importo di euro 250.000,00 a titolo di risarcimento del danno individuato pattiziamente e forfettariamente nella clausola 3.1 della proposta e con condanna al risarcimento del danno per lesione dell'immagine, da liquidarsi in via equitativa;
con riguardo alla persona di ( e della società CP_2
da lui rappresentata) essendo egli intervenuto nella vicenda quale mediatore immobiliare, accertare e dichiarare il suo inadempimento alle prestazioni assunte nei confronti della attrice in relazione a detto contratto di mediazione con conseguente risoluzione del contratto e accertamento che nulla è a lui dovuto a titolo di provvigione oltre alla condanna al risarcimento dei danni e, in solido ex art. 2055 cc, con il sig. al pagamento della somma di euro 250.000,00 quale somma forfettizzata nella CP_1
clausola 3.1 della proposta.
Allegava di avere deciso di porre in vendita un complesso industriale in zona Nolo di Milano, sito in
Via Iglesias 23-25-27-29 ( identificato al foglio 148, part. 239, sub. 5,6,7,8, 702 e 703) e di avere conferito al sig. l'incarico di mediatore per la vendita del complesso incaricandolo di CP_2
ricercare un possibile investitore ( doc. 2).
In data 23.11.2021, a seguito di una specifica trattativa tra le parti, perveniva tramite l'intermediario la proposta di acquisto di e in data 25 novembre 2021 la proposta di CP_2 Controparte_1 [...]
veniva accettata dalla proprietà LG SP ( doc. 9 e 10 delle produzione attoree); detto CP_1
accordo, che aveva come finalità quella di addivenire ad una serie di adempimenti che avrebbero portato alla conclusione di un contratto preliminare, prevedeva due condizioni sospensive delle quali la prima consisteva nel versamento al notaio dott. da parte del “proponente” di una somma di Per_1 denaro “in acconto” dell'importo di euro 250.000,00 (a mezzo assegno circolare a titolo di deposito) entro sette giorni dalla conclusione dell'accordo e da imputarsi a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto preliminare ed anche a valere a tiolo di penale, la seconda consisteva nell'obbligo di a procedere alla realizzazione di una Due Diligence per la verifica Pt_1
della conformità urbanistica del complesso immobiliare ed alla consegna di varia documentazione.
Tuttavia il deposito fiduciario non veniva effettuato nel termine assegnato né in quello che successivamente era stato richiesto atteso che in un primo tempo aveva frapposto CP_1
“imprevisti personali per forze maggiori” fatto che aveva determinato la parte acquirente a differire la data fino al 10.12.2021; in un secondo tempo, nella stessa giornata del 10.12, faceva CP_1
pagina 6 di 15 pervenire una comunicazione con cui si allegava l'insorgere di nuove difficoltà questa volta frapposte in assunto dalla cui era stato richiesto di emettere l'assegno circolare con richiesta di posticipare CP_9
il termine a fine mese.
Nel frattempo la attrice scopriva che nel mercato secondario era cominciata a circolare una proposta di vendita dello stesso immobile ad un prezzo più altro di quello concordato con . Pt_1
inoltrava così formale lettera di contestazione a con la quale rilevava il reiterato Pt_1 CP_1
mancato adempimento del rilascio del deposito;
la condotta scorretta di avere già avviato trattative
“ostili con altri operatori commerciali”, l'ingiustificato recesso di dalla proposta ed il CP_1
verificarsi per la società attrice di un danno, per il quale si riteneva responsabile solidarmente anche il mediatore che lungi dal dimostrarsi terzo rispetto alle parti aveva preso le parti di CP_1 consentendo a quest'ultimo di utilizzare la propria pec per l'inoltro della proposta e per avere supportato nella ricerca di altri acquirenti allegando alla proprietà false rassicurazioni. CP_1
Analoghe considerazioni fondano anche in citazione la sussistenza dell'inadempimento da parte del convenuto proponente e l'addebito di solidarietà in capo al mediatore CP_1 CP_2 sottolineandosi per il primo la condotta inadempiente all'obbligo di buona fede nell'adempimento delle obbligazioni assunte, rilevabile nella inerzia volontaria ad addivenire al deposito dell'assegno circolare al fine di ottenere la provvista non tanto dalla banca quanto piuttosto dal compratore acquisito nel mercato secondario e dunque lucrando sull'aumento del prezzo di rivendita.
Si intimava quindi il pagamento della somma di euro 250000,00 a titolo di penale oltre al danno ulteriore per lesione all'immagine. Per il secondo si sottolineava l'assenza di neutralità rispetto alla operazione.
Si costituivano entrambi i convenuti, svolgendo entrambi diverse domande riconvenzionali. contestava l'addebito di inadempimento lamentando che il mancato deposito Controparte_1 dell'assegno circolare, cui egli era stato pronto, era stato ostacolato da nuove pretese della parte venditrice;
ha contestato che il termine precisato nell'accordo potesse considerarsi essenziale;
ha rilevato che non aveva adempiuto alle obbligazioni su di essa gravanti e di cui ai punti 6.1 e 6.2 Pt_1
della proposta e che aveva già promesso in vendita il complesso industriale ad altra società (
[...]
) che a sua volta aveva trascritto contro una domanda giudiziale ex art. 2932cc; ha CP_4 Pt_1 contestato l'entità dei danni e che l'accordo prevedesse una clausola penale al posto di una clausola penitenziale in caso di recesso ingiustificato;
quindi in via riconvenzionale ha chiesto pronunciarsi in proprio favore di sentenza di trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 cc al prezzo a suo tempo concordato di euro 2.700.000,00; in via subordinata ha chiesto la condanna della attrice al risarcimento del danno derivante dalla circostanza che egli si era impegnato alla cessione della propria posizione pagina 7 di 15 nell'affare del complesso industriale a Jonathan Limited RT circostanza che poi era sfumata a causa del comportamento di cagionando allo un danno pari ad euro 120.000, oltre Pt_1 CP_1 alla provvigione da versare all'agente immobiliare pari ad euro 81.000,00. Controparte_2
ha chiesto il rigetto delle domande attoree contestando di avere assunto un ruolo Controparte_2 di parte rispetto a avendo unicamente utilizzato la propria pec per l'inoltro della proposta;
ha CP_1 lamentato la mancata corresponsione della provvigione spettantegli da parte dell'attrice; ha aderito alla prospettazione del convenuto quanto al motivo del mancato deposito dell'assegno circolare avendo richiesto condizioni “fortemente sbilanciate in favore della venditrice”; ha contestato la Pt_1
sussistenza del danno preteso avendo rivenduto lo stesso bene ad un prezzo pari a quello Pt_1 promesso da considerando quale parte di prezzo anche l'ulteriore somma di euro CP_1
350.000,00 versata dall'acquirente OV NT Srl a per la tacitazione della CP_7 controversia insorta tra quest'ultima e . Parte_1
Ha svolto quindi domanda riconvenzionale volta ad ottenere da entrambe le parti ( e Pt_1 CP_1
il pagamento della provvigione per il proprio mandato professionale per la quale chiedeva concedersi ordinanze di ingiunzione ex art 186 bis e ter cpc.
Senza svolgimento di attività istruttoria, rigettate le istanze del convenuto ( sul presupposto CP_2
della mancanza dei presupposti non trattandosi di somme non contestate e tenuto conto del tenore dei documenti in atti relativi al mandato con particolare riguardo al documento n. 3 della stessa parte nonché delle complessive contestazioni avanzate da parte attrice in ordine al CP_2
comportamento del mediatore), ritenuta la causa di natura documentale e matura per la decisione, il
Tribunale ha fissato udienza per la precisazione delle conclusioni in prima battuta al 4.4.2024 e quindi al 15.11.2024 in trattazione scritta davanti al nuovo giudice assegnatario che l'ha quindi trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
*
2. Sull'inadempimento del contratto preliminare.
La domanda di parte ricorrente volta all'accertamento dell'inadempimento, grave, di parte convenuta alle obbligazioni contenute nella scrittura del 25.11.2021 è fondata nei limiti di cui in CP_1
motivazione.
E' agli atti la “proposta irrevocabile di acquisto del complesso immobiliare sito in Milano, Via Privata
Iglesias nn. 23/25/27/29” del 24.11.2021 inoltrata “per il tramite” da CP_2 [...]
e formulata dal sig. sottoscritta per accettazione dalla Controparte_3 Controparte_1
Presidente del CdA di sig.ra in data 25.11.2021 ( doc. 10 di parte Pt_1 Persona_3
attrice). Detta proposta è stata inoltrata anche agli avvocati Filippo Arata e Matteo Figini, ad ulteriore pagina 8 di 15 testimonianza di quanto allegato dalla parte attrice e cioè che detta proposta seguiva ad una trattativa informale tra le parti nell'ambito della quale le reciproche obbligazioni erano state ampiamente arate e discusse tra le parti, anche in modo “tecnico”. Le comunicazioni mail dei primi di novembre 2021 (doc.
12 delle produzioni attoree) danno evidenza di come tra le parti fosse stato effettuato già un incontro e che fossero intervenuti anche professionisti “tecnici” per valutare i disegni e delimitare il “perimetro della Due Diligence”.
In particolare già nella mail del 3.11.2021 chiarisce che “è imprescindibile” per la valutazione Pt_1 positiva della proposta la corresponsione da parte dell'acquirente di una garanzia bancaria a prima richiesta del 10% del valore della proposta da effettuarsi entro 5 giorni dall'accettazione della proposta irrevocabile e a valere quale penale in caso di recesso ingiustificato dalle trattative;
detta somma si legge ancora nella comunicazione mail diverrà caparra confirmatoria all'esito del positivo esito della
Due Diligence unitamente ad altra corresponsione di un ulteriore 10% del valore di acquisto.
Il richiamo alle caratteristiche della trattativa intercorsa tra le parti prima della conclusione della proposta irrevocabile di acquisto consente di meglio interpretare il contenuto, peraltro già sufficientemente chiaro, degli impegni assunti con la detta proposta che impegnava le parti ad una scansione procedimentale che prevedeva il deposito da parte del proponente, entro sette giorni dalla sottoscrizione per accettazione specifica da parte della promittente venditrice della proposta di acquisto, di un assegno circolare di importo pari ad euro 250.000,00 a titolo di deposito da imputarsi quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1381 cc in concomitanza alla stipula del contratto di compravendita in forma notarile e che l'importo del predetto deposito dovesse valere quale penale in caso di recesso ingiustificato alla stipula del contratto preliminare notarile (Modalità di pagamento, punto 3.1).
Da tali richiami, il cui tenore letterale è davvero evidente, discende che la proposta di acquisto va intesa quale preliminare di preliminare, con effetti meramente obbligatori tra le parti;
che il deposito dell'assegno aveva chiara funzione anche di penale;
che il versamento di tale assegno costituiva il presupposto originario di ogni successiva obbligazione delle parti, tra cui anche quella gravante sulla parte promittente venditrice e relativa alla consegna della documentazione di cui al punto 6.1.
Essendo pacifico in atti che il deposito dell'assegno non venne eseguito da parte dell'obbligato e che la richiesta di di precisazione in ordine alla circostanza che esso fosse da CP_1 Pt_1
imputarsi anche a penale era del tutto in linea con gli accordi antecedentemente conclusi tra le parti, di modo che l'allegata giustificazione ( per come dedotta in atti) del convenuto non ha pregio, deve considerarsi fondata la prospettazione della parte attrice in base alla quale vi fu inadempimento della parte “proponente” alle obbligazioni assunte nella proposta irrevocabile di acquisto.
pagina 9 di 15 Sulla gravità dell'inadempimento merita di essere segnalata la circostanza che il termine ristretto per il versamento del deposito dell'assegno era stato già in fase di trattativa considerato “imprescindibile” dalla parte venditrice, come già richiamato nella mail del 3 novembre e che la disponibilità a differire il termine venne data a stretto giro ( di una settimana e quindi di un'altra settimana) sino alla terza richiesta di differimento alla quale, in data 20.12.2021 (doc. 18) fece seguito la comunicazione di diffida ad adempiere al versamento dell'assegno entro i cinque giorni successivi in mancanza del quale
“ si sarebbe proceduto in via giudiziale)” e la successiva missiva del 23 dicembre 2021 con la quale
, stante la mancata risposta alla precedente richiesta, dichiara di considerare risolto il contratto Pt_1
per grave inadempimento della controparte.
Può quindi affermarsi che nell'economia delle rispettive obbligazioni, quella in ordine al versamento del deposito fosse di rilevante peso.
Inoltre la tesi di parte attrice in ordine alla sottoposizione al “mercato secondario” della proposta di acquisto prima ancora di averne dato effettivo adempimento, circostanza neppure seriamente contestata dalla parte convenuta, costituisce altro comportamento inadempiente del proponente che, benchè si fosse riservato la possibilità di nominare un terzo quale soggetto cui intestare la proprietà in qualità di venditore “entro 60 giorni dalla stipula del contratto definitivo” tuttavia al momento in cui detta attività di proposizione al mercato secondarie avvenne, ancora non aveva dato seguito al primo ed imprescindibile obbligo su di esso gravante e cioè la consegna dell'assegno circolare. E del resto vi è prova dell'invio di comunicazioni a terzi interessati già dal 15.12.2021 ( docc. 24.25 e 26 delle produzioni attoree) ed infine risulta ammesso dalla stessa parte convenuta che ella aveva CP_1
intrapreso trattative con un terzo soggetto per la rivendita del bene immobile ( Jonathan Limited
RT ( doc. 7 di parte convenuta).
Non può sfuggire il rilievo che l'impegno al trasferimento di un rilevante complesso immobiliare trova giustificazione nell'adempimento degli obblighi preliminari al contratto del novembre 2021 e quindi al deposito dell'assegno.
In definitiva va accertato il grave inadempimento della parte convenuta sotto il duplice CP_1 profilo del mancato deposito dell'assegno di euro 250.000,00 in un termine congruo rispetto all'accettazione della proposta e della mancanza di buona fede nella esecuzione della prestazioni contrattuali.
A tale accertamento consegue la dichiarazione di risoluzione dell'accordo del 25.11.2021.
A fronte di tale accertamento vanno disattese le domande riconvenzionali della parte convenuta che muovono dal presupposto, non compatibile con l'odierno accertamento, della CP_1
permanente validità ed efficacia della proposta irrevocabile del 25.11.2021 o, in subordine,
pagina 10 di 15 dell'inadempimento della controparte promittente ( sia dunque quella ex art. 2932 cc sia quella Pt_1 di risoluzione dell'accodo per inadempimento della attrice e con conseguente condanna al risarcimento del danno) .
3. Sul risarcimento dei danni lamenta di avere subito svariati danni conseguenti alla risoluzione del contratto, uno di carattere Pt_1 patrimoniale forfettizzato (nella misura di euro 250.000,00) l'altro di carattere non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa e riferito alla “perdita di immagine” che l'operazione sfumata con CP_1
avrebbe determinato.
Ora vale segnalare che la previsione di una penale contrattuale (circostanza che in questa sede risulta effettivamente come sopra ricordato) attiene alla liquidazione dello stesso e non esonera la parte creditrice dall'onere di provare di avere subito comunque un danno.
Il complesso immobiliare risulta effettivamente poi ceduto ad un soggetto terzo, OV NT SR al prezzo di euro 2.550.000, prezzo inferiore a quello previsto nella proposta di acquisto del 25.11.2021 pari ad euro 2.700.000,00
La prova dedotta dai convenuti in ordine alla diversa somma cui il complesso immobiliare sarebbe stato ceduto non coglie nel segno atteso che alla luce delle risultanze documentali.
Nel contratto di comnpravendita tra e OV NT (doc. 9 delle produzioni del terzo Parte_1 chiamato) non vi è menzione dell'ulteriore somma ed il prezzo di vendita è fissato in euro 2.550.000,00
( coerentemente con quanto deliberato nel verbale del CdA di OV tagliamento). Dunque nelle previsioni contrattuali non risulta ricompresa nel pagamento del prezzo anche la somma che OV
NT avrebbe versato al fine di transigere la causa intestata da contro CP_10 Pt_1
né risulta che detta somma provenga da OV NT.
Del resto quest'ultima, come risulta dal richiamato verbale di CdA ( doc 10 delle produzionidel terzo chiamato) ha giiustificato la dazione della smma di euro 350.000,00 in favore di Controparte_4
quale compoenso per la redazione della Due Diligence e dunque per una causale del tutto diversa rispetto al prezzo di acquosto del complesso immobiliare.
Ne consegue che può ritenersi sussistente un danno – forfettariamente indicato in euro 250.000,00- in capo al convenuto a causa della risoluzione per inadempimento dell'accordo del novembre CP_1
2021.
Viceversa non risulta provato il danno per lesione dell'immagine reputazionale, del quale del resto non sono stati neppure tratteggiati ed allegati i caratteri di base
Rispetto a detti danni non risulta in alcun modo provato il coinvolgimento del mediatore CP_2
pagina 11 di 15 Il suo coonvolgimento come “parte” o come “mediatore imparziale” poggia su di una allegata preventiva conoscenza delle operazioni di ricollocamento sul mercato del complesso immobiliare e della volontà di di non effettuare il deposito dell'assegno prima di ricevere i fondi di CP_1
liquidità da pate dei successivi promissari acquirenti della quale non vi è prova in atti.
L'unico elemento apprezzabile è l'avere utilizzato la PEC personale, anziché la mail dell'ufficio utlizzata in prevedebtza, pe tramettere la poposta di detto elemento tuttavia, di per sé solo CP_1
cnsderato , non consente di affermare una compartecipazione di intenti ed una conoscenza delle finalità dell'operazione immobiliare come ritenuto dalla difesa di parte attrice. La prova documentale dei contatti di con i terzi possibili acquirenti ( docc. 24-26 richiamati) non coinvolge il CP_1
mediatore provenendo in proprio dal sig. CP_2 CP_1
4. La domanda riconvenzionale del convenuto volta ad ottenere il pagamento delle CP_2
provvigioni nei confronti di attrice e convenuto CP_1
Vale osservare preliminarmente che in atti risulta depositato solo il contratto con il quale ha Parte_1
conferito mandato quale mediatore ai fini di una ricerca di un potenziale cliente a ( doc. 1 CP_2 delle produzioni di parte terza chiamata, cui si aggiunge il secondo scritto denominato “conferma di mandato (doc. 2 della stessa parte).
Non vi è dunque prova del conferimento di analogo mandato da parte di a per CP_1 CP_2
l'operazione immobiliare in esame.
La domanda di condanna al pagamento della provvigione rivolta a va dunque respinta in CP_1
mancanza di prova del suo presupposto.
Quanto invece alla parte le previsioni del mandato individuano quale parametro di riferimento Pt_1 per il maturare della provvigione “la conclusione dell'affare” da intendersi, come esplicitamente indicato nel contratto, l'accettazione da parte di di una proposta contrattuale irrevocabile. Pt_1
Ora “Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione
(o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista pagina 12 di 15 dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali)- cfr
Sez. 2, Sentenza n. 13260 del 09/06/2009 .
Inoltre (cfr Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15880 del 06/07/2010 “In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'art. 1755 cod. civ., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore. L'accertamento sull'esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell'affare e l'attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto”).
Infine (cfr Sez. 3, Sentenza n. 18515 del 20/08/2009 (Rv. 609211 - 01) “L'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, perché la prima esige che l'inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra, mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno;
ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - dopo aver condannato il mediatore al risarcimento del danno nei confronti del cliente per non averlo informato dell'esistenza di una locazione ultranovennale, regolarmente trascritta, sull'immobile che questi aveva poi acquistato - aveva nel contempo stabilito che al mediatore spettasse il pagamento della provvigione, poiché l'avvenuta conclusione del contratto dimostrava la scarsa importanza dell'inadempimento).
In definitiva sussiste il diritto del convenuto ad ottenere la provvigione promessa con il CP_2
contratto del 7.10.2021 atteso che è provato che fu a mettere in contatto con CP_2 Parte_1
l'acquirente e che la proposta irrevocabile di acquisto fu accettata da grazie alla CP_1 Parte_1
intermediazione di CP_2
La circostanza che poi il contratto definitivo di vendita non ebbe luogo non incide sulla valutazione in odine alla debenza della provvigione, calibrata a tenore di mandato sulla fase anticipata di “messa in contatto” e conclusa con la accettazione della proposta irrevocabile.
va dunque condannata al pagamento in favore del mediatore della provvigione Parte_1 CP_2
calcolata a termini contrattuali in euro 81.000,00 oltre iva.
pagina 13 di 15 5. Le spese processuali
La regolamentazione delle spese segue la soccombenza, per la quale va distinta ciascuna domanda ed i soggetti rispettivamente coinvolti.
Parte attrice è totalmente vittoriosa nei confronti del convenuto che, dunque, rispetto alla CP_1
domanda di accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento, va condannata al pagamento delle spese processuali.
è invece totalmente soccombente nei confronti del convenuto di modo che essa va Pt_1 CP_2
condanna alla rifusione delle spese processuali relative alla domanda sia risarcitoria sia di pagamento della provvigione.
Il convenuto è invece soccombente nei confronti del convenuto essendo stata CP_2 CP_1
respinta la sua domanda volta ad ottenere il pagamento delle provvigioni.
Le spese si liquidano, secondo il tariffario ex DM 147/22, per sui valori medi salvo che per Parte_1
la fase istruttoria, limitata alle memorie, per la quale si applicano i valori minimi, avuto riguardo al valore di ciascuna domanda e per sui valori minimi in ragione della semplicità della CP_2
domanda.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto accerta e dichiara la risoluzione del contratto intercorso tra le parti del 25.11.2021 per inadempimenti di parte proponente Controparte_1
2) condanna parte convenuta al pagamento in favore di della somma di Controparte_1 Parte_1
euro 250.000,00 a titolo di risarcimento del danno;
3) respinge la domanda attorea nei confronti di in proprio e quale unico titolare Controparte_2
della Ditta Individuale “ ; Controparte_3
4) respinge le domande riconvenzionali di Controparte_1
5) accoglie la domanda del convenuto nei confronti di di e condanna Controparte_2 Parte_1 quest'ultima al pagamento della somma di euro 8.000,0 oltre IVA a titolo di provvigione;

6) respinge la domanda di nei confronti di Controparte_2 Controparte_1
7) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte Controparte_1 attrice, che si liquidano in € 11.268,00 per compensi professionali, oltre contributo unificato e rimborso forfetario spese generali oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
pagina 14 di 15 8) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta CP_2
che si liquidano in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario CP_1
spese generali oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
9) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta Parte_1
che si liquidano in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso Controparte_2
forfetario spese generali oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge
Milano, 26 maggio 2025
Il Giudice
dott. Valentina Boroni
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